Intershop Holding AG · SIX:ISN
Intershop — FY2023 Earnings Presentation
41 slides from Intershop's earnings presentation, March 2024
Slide 1: Präsentation des Geschäftsergebnisses der Intershop Holding AG 2023
Präsentation des Geschäftsergebnisses der Intershop Holding AG 2023 1
Slide 2: Agenda
Agenda 2023 im Überblick Simon Haus Portfolio Simon Haus Jahresabschluss 2023 Thomas Kaul Nachhaltigkeitsbericht Thomas Kaul Ausblick 2024 Simon Haus 61. ordentliche Generalversammlung Simon Haus 2
Slide 3: Wichtige Ereignisse 2023
Wichtige Ereignisse 2023 Verkauf Verkauf Stabsübergabe an Verkauf Rombach Grenchen Simon Haus als CEO Lyss & Bern Bauvollendung Sanierung Basel Index: 105 2023 Index:106.2 Verkauf Landparzelle (Dez.2020=100) (+ 1.7% m-12) «AuPark» Übertragungen Eigentumswohnungen «Römerstrasse» Baden 3
Slide 4: Neue Geschäftsleitung
Neue Geschäftsleitung Simon Haus Florian Balschun Yannick Hartmann Mireille Lehmann CEO CFO Immobilien Bau und Entwicklung ab 01.04.2024 seit 01.01.2024 seit 01.01.2024 MAS Real Estate / M.A. Accounting and Finance / MAS Corporate Finance and MAS Real Estate / Dip. Ing. FH/BA BSc. Business Administr
Slide 5: Organigramm der Intershop-Gruppe
Organigramm der Intershop-Gruppe CEO* HR Transaktionen Generalsekretariat Nachhaltigkeit PM / Events Immobilien* Bau & Entwicklung* CFO* Bewirtschaftung/ Office Management Asset Management Facility Management Rechnungswesen Controlling Treasury Vermarktung *Mitglied der Geschäftsleitung 5
Slide 6: Ergebnis erneut durch Verkaufsgewinne geprägt
Ergebnis erneut durch Verkaufsgewinne geprägt 155 Mio. CHF 145.5 144.2 135 22.2 115 101.3 95 78.4 82.5 71.0 1.4 79.9 75 8.8 9.8 8.3 26.8 55 11.1 24.4 6.3 35 45.3 42.7 42.2 48.0 46.9 15 -5 -3.7 2019 2020 2021 2022 2023 Vermietung Verkauf* Bewertungsveränderungen* Steuereffekt STAF * Latenter Steuerau
Slide 7: Eigenkapitalrendite erneut über Zielwert von 8%
Eigenkapitalrendite erneut über Zielwert von 8% 20.1% 20% 17.8% 18.2% 17.0% 16% 12% 11.8% 10.9% 10.3% 9.6% 9.2% 8.6% 8% 4% 0% 2019 2020 2021 2022 2023 EK-Rendite EK-Rendite (ohne Bewertungsveränderungen) Ziel im Mehrjahresdurchschnitt 7
Slide 8: Steigerung des Net Asset Value (NAV) inkl. Dividende um 9%
Steigerung des Net Asset Value (NAV) inkl. Dividende um 9% CHF 600 125 75 500 50 400 25 300 477 470 200 426 354 374 100 Innerer Wert der Aktie (NAV) zuzüglich Dividenden steigt um 68% innerhalb von 4 Jahren 0 2019 2020 2021 2022 2023 Net Asset Value Dividende (kumuliert) 8
Slide 9: Gewinn je Aktie deutlich über beantragter Dividende von CHF 27.50
Gewinn je Aktie deutlich über beantragter Dividende von CHF 27.50 80 60 40 Ausschüttungsquote beträgt 20 69% des Gewinns ohne Bewertungsveränderungen und liegt somit in der Bandbreite der letzten fünf Jahre (39% bis 82%) 0 2019 2020 2021 2022 2023 Reingewinn Reingewinn (ohne Bewertungsveränderungen)
Slide 10: Langfristige Aktienperformance unverändert überdurchschnittlich
Langfristige Aktienperformance unverändert überdurchschnittlich 750 Dividenden reinvestiert, indexiert 700 650 +61.5% 600 550 +32.4% 500 450 Im Mehrjahresvergleich unverändert 400 bessere Entwicklung als der Referenzindex 350 01.01.2019 01.01.2020 01.01.2021 01.01.2022 01.01.2023 01.01.2024 Intersho
Slide 11: Diversifiziertes Portfolio mit Schwerpunkt in der Region Zürich
Diversifiziertes Portfolio mit Schwerpunkt in der Region Zürich Wert des Immobilienportfolios per 31.12.2023 in Mio. CHF in % 6% 2% 715 31 177 13% Basel Ostschweiz Zürich 52% 83 Bern/ 369 Mittelland 27% Genfer- seegebiet Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel Bern/Mittelland Ostschweiz 11
Slide 12: Nutzungsarten und Mietermix ohne wesentliche Veränderungen
Nutzungsarten und Mietermix ohne wesentliche Veränderungen Nutzungsarten nach Jahresnettomietzins Mietermix nach Jahresnettomietzins 31.12.2023* 31.12.2023* Büro 39% Kanton Waadt 5.5% Bildungswesen 6% Sauvin Schmidt 4.9% Gewerbe, Logistik 34% Kanton Zürich 4.3% Detailhandel, Gastronomie 5% Migros 2.
Slide 13: Leerstand der Renditeliegenschaften deutlich gesenkt
Leerstand der Renditeliegenschaften deutlich gesenkt 8% 14% 12.3% 7% 11.3% 12% 11.0% 6% 10.0% 9.2% 10% 5% 8% 8.0% 7.4% 4% Brutto-/Nettorendite 6% 3% Leerstand 4% 2% 2% Portfolio der Renditeliegenschaften 1% mit 5.6% (brutto) und 4.9% (netto) unverändert renditestark 0% 0% 2019 2020 2021 2022 2023 Br
Slide 14: Entwicklungsliegenschaften mit Mehrwertpotenzial
Entwicklungsliegenschaften mit Mehrwertpotenzial 8% 40% 7% 33.7% 35% 31.0% 6% 30% 24.5% 5% 25% 20.2% 4% 18.4% 20% Brutto-/Nettorendite 19.8% 20.2% 3% 15% Leerstand 2% 10% Entwicklungsliegenschaften erzielen trotz Leerstandsquote von 18.4% eine Bruttorendite 1% 5% von 6.3% und eine Netto- rendite von
Slide 15: Grösster Leerstand wegen Sanierungsarbeiten «Bloom»
Grösster Leerstand wegen Sanierungsarbeiten «Bloom» Renditeliegenschaften Entwicklungsliegenschaften 20% 15% 10% 5% 0% 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2022 31.12.2023 Belp, Airport Business Center Lausanne, Bloom Zürich, Puls 5 Flurlingen, Arova-Hallen Zürich, Rautistrasse 33 Zürich, Mediacampus Cham, G
Slide 16: Durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge von 4 Jahren
Durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge von 4 Jahren 35% Mietvertragsfälligkeiten in % des Mietertrags 30% 25% 20% 15% 31.12.2022 31.12.2023 10% 5% 0% Wohnen Parkplätze ohne festen < 1 Jahr 1 - 2 Jahre 2 - 3 Jahre 3 - 4 Jahre 4 - 5 Jahre > 5 Jahre Verfall 2022 2023 Ø Laufzeit aller Verträge (WAU
Slide 17: Verkäufe mit 26% bis 36% Gewinn über letzter Bewertung
Verkäufe mit 26% bis 36% Gewinn über letzter Bewertung Rombach, Bibersteinerstrasse 4 Grenchen «Postmarkt», Kirchstrasse 1 Bern, Waldhöheweg 1 Lyss, Südstrasse 17 Sollmiete: CHF 0.5 Mio. Sollmiete: CHF 0.7 Mio. Sollmiete: CHF 0.8 Mio. Sollmiete: CHF 0.2 Mio. Mietfläche: 3’926 m2 Mietfläche: 4’978 m2
Slide 18: Verkauf – Landparzelle «AuPark» an Kanton Zürich
Verkauf – Landparzelle «AuPark» an Kanton Zürich Überblick Sollmiete: n.v. Mietfläche: n.v. Grundstückfläche: 10’880 m2 Erwerbsjahr: 2001 Highlights Verkauf des baubewilligten Projekts 2022 an institutionellen Anleger Abwicklung des bereits 2017 be- urkundeten Vertrags für die Land- parzelle, auf de
Slide 19: Verkauf – Baden «Römerstrasse»
Verkauf – Baden «Römerstrasse» Baustart für die 78 Wohnungen im Stockwerkeigentum Anfang 2020 Verkauf der verbliebenen 60 Wohnungen erfolgte im 1. Quartal 2023 Der Gewinnbeitrag 2023 beläuft sich auf CHF 16.7 Mio. Total wurde ein Gewinn von CHF 20.5 Mio. erzielt. 19
Slide 20: Entwicklung – Basel, Redingstrasse
Entwicklung – Basel, Redingstrasse Baustart im Herbst 2020 Bestehende Hochhäuser wurden nachhaltig saniert und 68 neue Wohnungen in Anbauten erstellt Steigerung Sollmiete von CHF 3.0 Mio. (2021) auf CHF 5.8 Mio. und weitere Reduktion des Leerstands per Bilanzstichtag von 5.8% 20
Slide 21: Entwicklung – Basel «Lehenmatt Ensemble»
Entwicklung – Basel «Lehenmatt Ensemble» Veraltetes Ladenzentrum wird im Interesse einer guten Quartier- versorgung durch einen energie- effizienten Neubau ersetzt Mietverträge mit Ankermieter Migros und Bäckerei liegen vor (Vorvermietungsstand von 80%) Bauvollendung Ende 2024 erwartet 21
Slide 22: Entwicklung – Vernier «Métiers Vernier»
Entwicklung – Vernier «Métiers Vernier» Baustart des nachhaltig konzipierten Gewerbegebäudes mit rund 12’500 m2 Mietfläche erfolgte im Herbst 2022 Bauvollendung wird im ersten Semester 2024 erwartet Vermarktung gestartet, Ver- handlungen mit ersten Mietern fortgeschritten. 22
Slide 23: Entwicklung – Lausanne «Bloom»
Entwicklung – Lausanne «Bloom» Start der umfassenden Sanierung Mitte 2023. Bauvollendung 2. Semester 2025 Nachhaltigkeitslabel SNBS «Gold» wird angestrebt Hoher Leerstand von 41% wird während Umbauphase kaum wesentlich reduziert werden können Bruttorendite nach Umbau von mindestens 4.5% erwartet 23
Slide 24: Entwicklung – Zürich «Mediacampus»
Entwicklung – Zürich «Mediacampus» Areal von 28’000 m2 in fünfgeschossiger Wohnzone (W5). Zusammen mit der Stadt Zürich wird im Rahmen einer Testplanung die maximal mögliche Dichte überprüft. Nachhaltigkeit: offen Investition: > CHF 200 Mio. Realisation: geplant ab 2030 24
Slide 25: Entwicklung – St. Gallen, Oststrasse
Entwicklung – St. Gallen, Oststrasse Oststrasse 29 und 31 Neubebauung der drei Grundstücke von rund 6’500 m2 geplant. Varianzverfahren mit sieben Architekturbüros Oststrasse 23 und 25, Schlösslistrasse 20 durchgeführt. Siegerprojekt dient als Grundlage für das Sondernutzungsplanverfahren voraussicht
Slide 26: Höherer Liegenschaftsertrag trotz Verkäufen
Höherer Liegenschaftsertrag trotz Verkäufen 2022 2023 ∆ Liegenschaftsertrag Mio. CHF 76.1 80.5 +5.8% Ertrag aus Verkauf Promotionsliegenschaften Mio. CHF 21.8 73.6 Erfolg aus Verkauf Liegenschaften Mio. CHF 129.4 13.6 Übriger Erfolg Mio. CHF 5.5 4.4 Total betrieblicher Ertrag Mio. CHF 232.8 172.1 Li
Slide 27: Steigerung des Liegenschaftsertrags um 5.8% trotz Verkäufen
Steigerung des Liegenschaftsertrags um 5.8% trotz Verkäufen 85 Mio. CHF 80 1.3 2.4 1.0 75 1.3 1.0 70 80.5 76.1 65 60 Liegenschafts- Verkäufe Indexan- Leerstand- Mehrertrag Weitere Ertrags- Liegenschafts- ertrag 2022 passungen reduktion Projekt «Basel steigerungen ertrag 2023 Redingstrasse» 27
Slide 28: Ø der Diskontierungssätze der Renditeliegenschaften gestiegen
Ø der Diskontierungssätze der Renditeliegenschaften um 39 bp gestiegen 8% 7% 6% 5.56% 5.32% 5.13% 5% 4.60% 4.71% 4.85% 4.62% 4.64% 4% 4.41% Diskontierungssatz 4.25% 3% 2% 1% 0% 2019 2020 2021 2022 2023 Ø kapitalgewichteter Diskontsatz der Renditeliegenschaften Ø kapitalgewichteter Diskontsatz der En
Slide 29: Positives Bewertungsergebnis aufgrund von Wohn- und Entwicklungsliegenschaften
Positives Bewertungsergebnis aufgrund von Wohn- und Entwicklungsliegenschaften Mio. CHF Mio. CHF 20 20.0 15 15.0 10 10.0 5 5.0 0 0.0 -5 -5.0 -10 -10.0 -15 -15.0 Geschäfts- Gewerbe- Wohn- Entwicklungs- Zürich Genfer- Basel, Bern, übrige Regionen liegenschaften liegenschaften liegenschaften liegenscha
Slide 30: Reingewinn wegen tieferer Verkaufsgewinne gesunken
Reingewinn wegen tieferer Verkaufsgewinne gesunken 2022 2023 ∆ Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 191.6 105.2 Finanzertrag Mio. CHF 0.1 0.2 Finanzaufwand Mio. CHF -6.1 -6.2 +1.6% Ertragssteuern Mio. CHF -40.1 -16.7 Reingewinn Mio. CHF 145.5 82.5 -43.3% Reingewinn Mio. CHF 149.2 73.7 -50.6% 1) exkl. Be
Slide 31: Stabiler Immobilienbestand trotz Verkäufen
Stabiler Immobilienbestand trotz Verkäufen Mio. CHF Immobilienbestand Mio. CHF Investitionen 1’500 100 1 1’450 90 71 -101 80 1’400 12 1’350 70 1’300 60 1’250 50 1’200 1’394 40 1’375 1’150 30 1’100 20 1’050 10 1’000 0 2019 2020 2021 2022 2023 Anfangs- Investitionen Käufe Verkäufe Marktwert- End- best
Slide 32: Starke Eigenkapitalbasis mit Eigenkapitalquote von 62.0%
Starke Eigenkapitalbasis mit Eigenkapitalquote von 62.0% 31.12.2022 31.12.2023 EK-Quote 60.4% 62.0% Loan-to-value (LTV) 28.4% 27.7% Verzinsliches Fremdkapital Mio. CHF 395 381 Mio. CHF 500 Nicht genutzte Kreditlinien von CHF 227 Mio. 400 Nicht belehnte Liegenschaften 300 Green Bond von CHF 822 Mio.
Slide 33: Ø Zinssatz um 27 Basispunkte gestiegen bei Zinsbindung von > 4 Jahren
Ø Zinssatz um 27 Basispunkte gestiegen bei Zinsbindung von > 4 Jahren 120 Mio. CHF 3.0% 100 2.5% - 80 2.0% 60 1.5% 100 86 Anleihen 40 1.0% 68 65 62 Hypotheken 20 0.5% Zinssatz 0 - - - - - - - - 0.0% (rechte Skala) 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 inkl. Anschlussfinanz
Slide 34: Fünfter Nachhaltigkeitsbericht nach GRI
Fünfter Nachhaltigkeitsbericht nach GRI KERNTHEMEN DER NACHHALTIGKEIT 2023 Gesellschaft? Gesellschaft? Gesellschaft? Wirtschaft WIRTSCHAFT Wirtschaft UMWELT SOZIALES Wirtschaft Ökonomie Ökonomie Ökonomie Dividende aus Gewinn ohne • Betriebsoptimierungen Dritte Umfrage und hohe Bewertungsveränderung
Slide 35: Deutliche Reduktion der CO2-Emissionen pro m2
Deutliche Reduktion der CO2-Emissionen pro m2 Umweltdaten* 2022 2023 in % Stromintensität kwh/m2 11.2 10.2 -8.9% Wärmeintensität kwh/m2 65.5 58.8 -10.2% CO2-Intensität kgCO2e/m2 11.7 10.4 -11.1% Wasserintensität m3/m2 0.31 0.32 3.2% Anteil erneuerbare Energie (like-for-like) Strom in % 91% 90% Wärme
Slide 36: Auf Zielpfad für Halbierung der CO2-Emissionen bis 2032
Auf Zielpfad für Halbierung der CO2-Emissionen bis 2032 (Basis 2021) 35 30 25 Absenkpfad ist eine dynamische Prognose kg CO2 pro m2 20 Verwendung neuer KBOB- Emissionsfaktoren 15 Ziel: Halbierung der CO2- 17.9 Emissionen bis 2032 auf Basis 2021 10 10.4 und Netto-Null-Ziel bis 2050 5 Primärer Fokus:
Slide 37: Highlights aus finanzieller Sicht
Highlights aus finanzieller Sicht 8.6% Eigenkapitalrendite ohne 4.9% Nettorendite 4.5% Dividendenrendite Bewertungsveränderungen 9.6% Wesentliches Element Basis: Dividende 2023 Eigenkapitalrendite mit für die Ausschüttung von CHF 27.50 pro Aktie Bewertungsveränderungen 62.0% Eigenkapitalquote 1.67%
Slide 38: Ausblick 2024
Ausblick 2024 • Anstieg der Mieterträge (like-for-like) im unteren einstelligen Prozentbereich • Leichte Verbesserung der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften • Attraktive Gelegenheiten zur Realisierung von erarbeiteten Mehrwerten wie auch Möglichkeiten zur Akquisition spannender Objekte werden
Slide 39: 61. ordentliche Generalversammlung
61. ordentliche Generalversammlung Ausgewählte Traktanden • Ausschüttungsantrag: CHF 27.50 pro Aktie • Wiederwahl von Ernst Schaufelberger und Dr. Christoph Nater in den Verwaltungsrat und den Vergütungsausschuss • Zuwahl von Dr. Gregor Bucher in den Verwaltungsrat und den Vergütungsausschuss Mittwo
Slide 40: Traktandierte Statutenänderungen
Traktandierte Statutenänderungen • Aktiensplit 1:5 • Kapitalband für Erhöhungen und Herabsetzungen von 20% • Weitere Beschränkung für Mandate von Mitgliedern der Geschäftsleitung • Weitere Anpassungen an das geänderte Aktienrecht 40
Slide 41: Ihre Ansprechpartner
Ihre Ansprechpartner Simon Haus Thomas Kaul Chief Executive Officer Chief Financial Officer +41 44 544 10 00 +41 44 544 10 00 simon.haus@intershop.ch thomas.kaul@intershop.ch 41