Intershop Holding Ag · SIX:ISN
Intershop — FY2025 Earnings Presentation
36 slides from Intershop's earnings presentation, Feb 26, 2026
Slide 1: Bilanz- und Medienkonferenz Geschäftsjahr 2025
Intershop Gruppe Bilanz- und Medienkonferenz Donnerstag, 26. Februar 2026 Geschäftsjahr 2025 Simon Haus, CEO Florian Balschun, CFO
Slide 2: Agenda
Agenda – Überblick – Jahresergebnis 2025 – Portfolio – Immobilienentwicklung – Nachhaltigkeit – Ausblick 2 Intershop Gruppe, Jahresergebnis 2025, 26. Februar 2026
Slide 3: Das Geschäftsjahr 2025
Überblick Das Geschäftsjahr 2025 Reingewinn Eigenkapitalrendite Nettoliegenschaftsertrag 2024: CHF 117.5 Mio. 7.3% exkl. Bewertungsveränderungen CHF 77.2 Mio. CHF 212.8 Mio. 21.1% +5.4% Erfolg aus Verkauf Gesamtwert Portfolio Nettorendite Anlageimmobilien +25.8% +10.0% 31.12.2024: 5.0% CHF 29.6 Mio.
Slide 4: Zweijährige Transformation abgeschlossen: Stabile Ertragskraft als Fundament
Überblick Zweijährige Transformation abgeschlossen: Stabile Ertragskraft als Fundament für die nächste Phase 2a) Organisation vereinfacht und gestärkt 1) Stärkung der operativen Ertragskraft − Vereinfachung der Gruppenstruktur − Ausbau der Entwicklungspipeline − Aufbau eines Asset Managements − Nett
Slide 5: Agenda
Agenda – Überblick Jahresergebnis 2025 – Portfolio – Immobilienentwicklung – Nachhaltigkeit – Ausblick 5 Intershop Gruppe, Jahresergebnis 2025, 26. Februar 2026
Slide 6: Steigerung Reingewinn um 81%
Jahresergebnis 2025 Steigerung Reingewinn um 81% Entwicklung Reingewinn in Mio. CHF 144.2 145.5 82.5 117.5 212.8 240 48.3 200 160 42.2 48.0 120 22.2 43.8 139.3 080 101.3 46.9 43.8 79.9 8.8 040 26.8 16.5 25.2 13.3 000 -3.7 2021 2022 2023 2024 2025 Vermietung Bewertungsveränderungen Erfolg aus Verkauf
Slide 7: Deutliche Verbesserung der operativen Ertragskraft
Jahresergebnis 2025 Deutliche Verbesserung der operativen Ertragskraft in Mio. CHF 2025 2024 Veränderung Nettoliegenschaftsertrag 77.2 73.2 +5.4% Erfolg aus Verkauf 29.6 23.5 +25.8% Übriger Erfolg 3.2 3.7 -12.9% Personal- und Administrationsaufwand -15.2 -13.9 +8.9% Bewertungsveränderungen 188.5 59.
Slide 8: Markante Verbesserung der Bonitätskennzahlen
Jahresergebnis 2025 Markante Verbesserung der Bonitätskennzahlen 31.12.2025 31.12.2024 Eigenkapitalquote % 60.7 57.5 Loan-to-value (LTV) % 28.0 32.8 Verzinsliches Fremdkapital Mio. CHF 490.0 522.0 Ø Zinssatz verzinsliches Fremdkapital % 1.34 1.40 Ø Zinsbindung Jahre 3.0 3.1 Anteil unbesicherte Finan
Slide 9: Refinanzierung der Fälligkeiten 2026 sichergestellt
Jahresergebnis 2025 Refinanzierung der Fälligkeiten 2026 sichergestellt Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten in Mio. CHF 121 80 124 100 0 0 0 0 0 0 65 Ø Zins 0.38% 2.60% 1.15% 1.57% n.v. n.v. n.v. n.v. n.v. n.v. 1.60% 140 120 100 96 100 080 060 100 80 040 65 020 25 24 2026 2027 2028 2029 20
Slide 10: Aktie mit überzeugenden Kennzahlen
Jahresergebnis 2025 Aktie mit überzeugenden Kennzahlen in CHF 2025 2024 Veränderung Reingewinn pro Aktie 23.09 12.74 +81.2% Reingewinn pro Aktie exkl. Neubewertung 7.97 7.99 -0.3% Dividende 6.00 5.50 +9.1% Ø Handelsumsatz pro Tag in TCHF 705 591 +19.4% in Prozent 2025 2024 Performance der Aktie inkl
Slide 11: Agenda
Agenda – Überblick – Jahresergebnis 2025 Portfolio – Immobilienentwicklung – Nachhaltigkeit – Ausblick 11 Intershop Gruppe, Jahresergebnis 2025, 26. Februar 2026
Slide 12: Renditestarkes Immobilienentwicklungsportfolio
Portfolio Renditestarkes Immobilienentwicklungsportfolio Standorte und Struktur Bewertung Resilient − > 50% Anteil Immobilien im Kanton Zürich − Geringere Anfälligkeit gegenüber − Fokus auf wirtschaftsstarke Regionen und Zinsschwankungen Immobilien entlang der Verkehrsachsen − Tiefe durchschnittlich
Slide 13: Drei Käufe im Kanton Zürich
Portfolio Drei Käufe im Kanton Zürich Kemptthal (ZH), Pfäffikerstrasse 37 Uetikon am See (ZH), Alte Landstrasse 103 Glattbrugg (ZH), Flughofstrasse 54 − Ertragsstarke Immobilie mit Mehrwertpotenzial − Leerstehendes, ehemaliges Fabrikgebäude in der − Büroimmobilie in unmittelbarer Nähe zum − Bis 2035
Slide 14: Kauf «The Valley» in Kemptthal (I)
Portfolio Kauf nach Bilanzstichtag – Gewerbe- und Industrieareal «The Valley» in Kemptthal (ZH): Ertragsstarkes Areal mit Entwicklungspotenzial (I) Mietfläche Sollmiete 52’917 m2 CHF 7.5 Mio. − Flexible Mietflächen für Produktion, − Durchschnittsmiete CHF 162/m 2 p.a. Forschung & Entwicklung, sowie
Slide 15: Kauf «The Valley» in Kemptthal (II)
Portfolio Kauf nach Bilanzstichtag – Gewerbe- und Industrieareal «The Valley» in Kemptthal (ZH): Ertragsstarkes Areal mit Entwicklungspotenzial (II) Übersichtsplan «The Valley; oben rechts die Makrolage von Kemptthal. Erworbene Immobilien 15 Intershop Gruppe, Jahresergebnis 2025, 26. Februar 2026
Slide 16: Verkauf von vier Anlageimmobilien
Portfolio Verkauf von vier Anlageimmobilien Pfäffikon (SZ), Talstrasse 35- Pully (VD), Avenue C.-F.- 37 (Liegenschaft im Baurecht) Ramuz 43 − Vollvermietung nach − Teilsanierung nach Auszug Totalsanierung als Multi- eines Hauptmieters, an- Tenant-Struktur schliessend Vollvermietung − Minergie-Zertif
Slide 17: Anstieg des Liegenschaftsertrags um 5.2 Prozent
Portfolio Anstieg des Liegenschaftsertrags um 5.2 Prozent – insbesondere aufgrund Transaktionen 2024 und 2025 Entwicklung Liegenschaftsertrag in CHF Mio. 82.2 -10.5 71.8 +0.9 +0.4 -0.3 72.8 +13.7 86.5 90 +5.2% 87 84 81 78 LFL2: +1.4% 75 72 Korrektu- 2024 Soll- Leer- 2025 Korrektu- 2024 Diverses 2025
Slide 18: Liegenschaftsaufwand stabil bei 10 bis 12 Prozent des Liegenschaftsertrags
Portfolio Liegenschaftsaufwand stabil bei 10 bis 12 Prozent des Liegenschaftsertrags Liegenschaftsaufwand im Verhältnis zum -ertrag in Prozent 10.8 11.7 11.1 10.3 10.8 11.0 10.8 12.5 12.0 11.5 11.0 10.5 10.0 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Liegenschaftsaufwand / Liegenschaftsertrag 18 Intershop G
Slide 19: Rückgang marktbedingter Leerstand auf 6.9%
Portfolio Rückgang marktbedingter Leerstand auf 6.9% Entwicklung Leerstand in Prozent 7.1 +0.39 7.5 -0.60 6.9 -0.01 6.9 7.6 7.5 7.4 7.3 − Per Jahresabschluss 2025 neue 7.2 Definition Leerstand: − Neu ausschliesslich 7.1 marktbedingte Leerstände 7.0 − Gewillkürte Leerstände (bspw. baulich) werden nic
Slide 20: Deutliche Verbesserung des Fälligkeitsprofils
Portfolio Deutliche Verbesserung des Fälligkeitsprofils Mietvertragstypen und -fälligkeiten gemessen am Mietertrag in Prozent 9.5 8.5 3.7 3.9 12.8 12.5 10.9 5.6 12.1 11.2 9.3 9.4 9.2 12.0 9.9 6.6 22.6 30.3 35 30 25 20 15 10 05 Park- Ohne 1 bis 2 2 bis 3 3 bis 4 4 bis 5 Wohnen < 1 Jahr > 5 Jahre plät
Slide 21: Portfoliowachstum um 10% vor allem aufgrund Höherbewertung
Portfolio Portfoliowachstum um 10% vor allem aufgrund Höherbewertung Entwicklung Portfolio in Mio. CHF 1’387.3 1’393.5 1’375.3 1’591.7 +48.1 -125.7 +47.5 +188.5 1’750.1 1’900 +10.0% 1’800 1’700 1’600 1’500 1’400 Investiti- Aufwer- 2021 2022 2023 2024 Käufe Verkäufe 2025 onen tungen Promotionsprojekt
Slide 22: Wechsel des Schätzungsexperten resultierte in deutlichen Aufwertungen
Portfolio Wechsel des unabhängigen Schätzungsexperten resultierte in deutlichen Aufwertungen Bewertungsveränderungen im Jahr 2025 in Mio. CHF +237.7 -37.5 200.2 +13.8 -12.8 -12.7 188.5 240 230 220 210 200 190 H1 2025 / 30.06.2025 H2 2025 / 31.12.2025 Bewertungsveränderungen Höherbewertung Tieferbewe
Slide 23: Immobilien im Kanton Zürich haben Aufwertungen geprägt
Portfolio Immobilien im Kanton Zürich haben Aufwertungen massgeblich geprägt Bewertungsveränderungen im Jahr 2025 in Mio. CHF 196.2 8.3 4.3 0.6 -5.1 -15.7 250 200 150 198.4 100 050 8.5 4.9 2.5 8.2 -2.3 -0.2 -0.6 -2.0 -23.9 000 -5.1 Nordwest- Zentral- Ost- Espace Genfersee- Zürich schweiz schweiz sch
Slide 24: Geografische Aufteilung und Lage- und Objektrating
Portfolio Geografische Aufteilung und Lage- und Objektrating nach Gebäudetypen Geografische Verteilung des Immobilienportfolios Lage- und Objektrating nach Gebäudetypen nach Marktwerten per 31. Dezember 2025 in Prozent (Quelle: CBRE) per 31. Dezember 2025 (Quelle: CBRE) 3.0 Objektrating 3.0 Lagerrat
Slide 25: Unverändert breit diversifizierter Nutzungs- und Mietermix
Portfolio Unverändert breit diversifizierter Nutzungs- und Mietermix Nutzungsmix in % der Mieterträge Mietermix in % der Mieterträge WAULT: 6 5.1 8.4 Jahre 6 4.8 3.9 7 2.9 37 2.4 9 Basis: Mieterträge Basis: Mieterträge 2025 per Ende 2025 57.0 23.8 35 Büro Kanton Waadt Gewerbe, Logistik Sauvin Schmid
Slide 26: Agenda
Agenda – Überblick – Jahresergebnis 2025 – Portfolio Immobilienentwicklung – Nachhaltigkeit – Organisation – Ausblick 26 Intershop Gruppe, Jahresergebnis 2025, 26. Februar 2026
Slide 27: Gut gefüllte Projektpipeline
Immobilienentwicklung Gut gefüllte Projektpipeline Geplante Investi- Vermietungs- Ziel IRR 1 Projektstatus 2026 27 28 29 30 +5 J. +10 J. tion in Mio. CHF stand in % Projekte im Bau Lausanne, «Bloom» Neupositionierung Büro Abschlussarbeiten Q1 2026 61.7 53.9 Baden, «Bento Baden» Neupositionierung Bür
Slide 28: Zwei grosse Wohnbauprojekte in der Deutschschweiz
Immobilienentwicklung Zwei grosse Wohnbauprojekte in der Deutschschweiz Liegenschaft Zürich (ZH), «Mediacampus» St. Gallen (SG), Oststrasse Ziel Entwicklung zu Wohnen Entwicklung zu Wohnen Status Projektstand ermöglicht zügige Weiterentwicklung Varianzverfahren abgeschlossen; Richtprojekt als nach A
Slide 29: Agenda
Agenda – Überblick – Jahresergebnis 2025 – Portfolio – Immobilienentwicklung Nachhaltigkeit – Organisation – Ausblick 29 Intershop Gruppe, Jahresergebnis 2025, 26. Februar 2026
Slide 30: Fortschritte bei Nachhaltigkeitsthemen
Nachhaltigkeit Fortschritte bei Nachhaltigkeitsthemen CO2-Emissionen (like-for-like / Scope 1+2) Mietergesamtzufriedenheit Ausbau Photovoltaikanlagen Vorjahr: 9.9 kg CO2e/m2 > 90 Prozent seit 1. Januar 2025 9.4 kg TenantCM +720 kWp CO2e/m 2 Award CO2-Reduktion infolge Heizungsersatz seit 1. Januar 2
Slide 31: Halbierungsziel 2032 wird klar übertroffen
Nachhaltigkeit Halbierungsziel 2032 wird aus heutiger Sicht klar übertroffen CO2-Emissionen CO2-Intensität like-for-like in kg CO2e/m2 (kg CO2e/m2) 30 2025: 9.4 ( -5.2%) 25 2024: 9.9 20 2023: 10.5 15 10 05 2021 2026 2031 2036 2041 2046 2050 Ziel Netto-Null Ziele Intershop Scope 1–2 CRREM 1.5° CO2-Zi
Slide 32: Agenda
Agenda – Überblick – Jahresergebnis 2025 – Portfolio – Immobilienentwicklung – Nachhaltigkeit – Organisation Ausblick 32 Intershop Gruppe, Jahresergebnis 2025, 26. Februar 2026
Slide 33: Ausblick auf das Geschäftsjahr 2026
Ausblick Ausblick auf das Geschäftsjahr 2026 – Festhalten am bewährten Geschäftsmodell – Nutzung von Opportunitäten am Transaktionsmarkt für Ausbau Entwicklungspipeline und Erhöhung Nettoliegenschaftsertrag – Verkäufe abhängig von Marktbedingungen – Stabiler bis leicht höherer Nettoliegenschaftsertr
Slide 34: 63. ordentliche Generalversammlung
Ausblick 63. ordentliche Generalversammlung Organisatorisches − 31. März 2026 um 16:00 Uhr − Cigarettenfabrik/Eventhalle 268 · Sihlquai 268 · 8005 Zürich Ausgewählte Traktanden − Ausschüttungsantrag: CHF 6.00 pro Aktie − Wiederwahl von Ernst Schaufelberger, Dr. Christoph Nater und Gabriela Theus in
Slide 35: Q&A
Geschäftsjahr 2025 Q&A 35 Intershop Gruppe, Jahresergebnis 2025, 26. Februar 2026
Slide 36: Intershop erkennt, entwickelt und realisiert Immobilien mit Potenzial
Intershop erkennt, entwickelt und realisiert Immobilien mit Potenzial.