Daiwa Office Investment Corporation · TSE:8976
Daiwa Office Investment — 2026年5月期（第41期） Earnings Presentation
55 slides from Daiwa Office Investment's earnings presentation, Jul 17, 2026
Slide 1: 2026年5月期（第41期）決算説明資料
2026年5月期（第41期） 決算説明資料 2026年7月17日 証券コード：8976
Slide 2: 目次・免責事項
目次 はじめに ・・・・・・・・・・ 2 エグゼクティブサマリー ・・・・・・・・・・ 7 内部成長/外部成長 ・・・・・・・・・ 15 財務戦略 ・・・・・・・・・ 24 サステナビリティへの取組み ・・・・・・・・・ 29 Appendix ・・・・・・・・・ 33 【免責事項】 本資料は、情報提供のみを目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。大和証券オフィス投資法人の投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。 本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、及びこれらに関連する政令、内閣
Slide 3: 賃料増額が成長を牽引 DPU・EPUを上方修正
賃料増額が成長を牽引 DPU・EPUを上方修正 7,340円 7,630円 7,250円 7,200円 7,210円 200円 7,170円 7,140円 703円 200円 7,130円 7,140円 7,070円 200円 7,000円 6,970円 6,927円 26/5期 26/5期 26/11期 26/11期 27/5期 27/5期 27/11期 27/11期 （当初予想） （実績） （当初予想） （予想） （当初予想） （予想） （当初目標） （目標） 内部成長（1.75億円/期） +189円/口程度 / 金利上昇（+10bps） ▲63円/口程度 ■ EPU（不動産等売却益を除く
Slide 4: 金利上昇を大きく上回るトップライン成長
金利上昇を大きく上回るトップライン成長 ▌環境認識 ＜これまで＞ ＜現在・今後＞ デフレ／ゼロ金利の時代 インフレ／金利のある時代 賃料 （収益の源泉） 緩やかな賃料上昇 力強い賃料上昇 目先は上昇も、 デットコスト 低位 中立金利到達後は安定化 分配金 安定的な分配金 分配金成長 ▌賃料は金融費用の増加を大きく上回って成長 1,834 （百万円） 各期における賃料・共益費及び営業外費用の伸び（2023/11期対比） ■ 賃料・共益費 ■ 営業外費用 1,356 1,091 1,044 2024/3 729 利上げ開始 674 522 407 357 218 105 63 2023/11期 2
Slide 5: インフレ×需給のタイト化により賃料上昇はさらに加速
インフレ×需給のタイト化により賃料上昇はさらに加速 基調的なインフレが定着 オフィス需要の拡大 （％） 景気拡大・企業業績の向上 需要はさらに拡大 4.0 120 4.7% 4.7% 3.9% 3.5% 110 2.0 1.6% 1.7% 消費者物価指数 100 CI指数 空室率 1.2% ・ 2020年=100とした指数 0.9% 0.8% ・ 2020年基準、前年比 ・ 東京23区 CI先行指数 ・ オールグレード コアCPI コアコアCPI CI一致指数 予測値 0.0 90 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2020 2021 2022 2023 2024 2
Slide 6: 力強い内部成長を実現し続ける
力強い内部成長を実現し続ける ▌本投資法人の特徴 ▌内部成長戦略：賃料上昇のベースラインを上げる ・ 高成長が見込まれる東京主要5区の中規模オフィスを中心としたポートフォリオ 普通賃貸借契約は約2年ごとに契約更新を迎える ・ 普通賃貸借契約によってテナント需要を集めながら、力強い内部成長を実現する 頻繁な増額機会の獲得 オフィス系REIT最大級 最も需要の大きい 中規模ビルでは フリーレント(FR)等付与を活用しながらベース賃料を上げる の東京主要5区比率 Bクラスビル中心 普通借で間口を広げる 次回増額交渉のベースラインを高める Aクラスビル AM担当者がテナント様との直接交渉を実施 東京主
Slide 7: 市場環境に適応した機動的なデットマネジメント
市場環境に適応した機動的なデットマネジメント ▌プロアクティブな負債調達戦略 ▌資産価値・資本コストを意識した調達余力の活用 • 不動産市況に影響されない、Cap要因を除いた含み益を加味したLTV（実力 経済合理性を意識しながら 2年程度 LTV）ベースのLTV42.1％、このときLTV余力は約３００億円 期末固定金利比率50%以上を維持 実力LTVの考え方 足許は利上げ局面の過渡期 有利子負債 年限の長い固定借入には過剰なコスト Capレート要因は 不動産市況により変動 × 加味しない 中立金利に 総資産 含み益 含み益 （CF増加等要因） （Capレート要因） 到達 Capレート要因 日本
Slide 8: エグゼクティブサマリー
1 エグゼクティブサマリー
Slide 9: エグゼクティブサマリー
エグゼクティブサマリー 内部成長 前期に続き過去最高水準の内部成長を実現 【期末稼働率】 【入替時 増減率】 【更新時 増減率】 【レントギャップ】 99.1% +23.3% +12.0% 約20%と更に拡大 98.9% 10%台半ば 98.1% 8.3% 97.7% 14.2% 11.5% 10%超 10%超 10.1% 7.5% 7.6% +8,726千円/月 +39,724千円/月 24/11期 25/5期 25/11期 26/5期 24/11期 25/5期 25/11期 26/5期 24/11期 25/5期 25/11期 26/5期 24/11期 25/5期 25/11期 26/5期
Slide 10: 新規物件取得及び既存物件の賃共収入増加を主軸に、EPU上昇
1口当たり分配金増減要因 ： 2026年5月期実績比較 新規物件取得及び既存物件の賃共収入増加を主軸に、EPU上昇 （円） 2026年5月期（第41期）予想・実績比較 838 838 422 賃共収入等 修繕費 支払利息 +118 その他 1,266 ▲218 703 賃共収入等 修繕費 支払利息 その他 703 458 ▲2 +399 ▲126 ▲86 +237 ▲14 既存56物件等 ＋374 新規借入 ▲ 53 既存56物件等 ＋ 92 取得物件 取得物件 （浜松町PREX） + 47 （浜松町PREX） + 47 （プライム千駄ヶ谷） +113 （プライム千駄ヶ谷） +113 売却物件
Slide 11: 内部成長を軸にEPU・DPUともに着実に成長
1口当たり分配金増減要因 ： 2026年11月期、2027年5月期予想 金利上昇や一時的な解約影響を受けつつも、内部成長を軸にEPU・DPUともに着実に成長 （円） 力強い内部成長を軸に 838 高いEPU成長を実現 賃共収入等 修繕費 支払利息 +45 賃共収入等 ▲381 200 修繕費 支払利息 703 +481 その他 ▲177 +309 +22 その他 200 200 ▲102 ▲161 +37 既存56物件等 ＋189 下記特殊要因を除く 取得物件 既存56物件等 ＋309 （浜松町PREX） + 92 7,140 （プライム千駄ヶ谷） +249 【特殊要因】 売却物件 大型解約の
Slide 12: 賃貸事業分析 ー 基礎体力の向上 ー
賃貸事業分析 ー 基礎体力の向上 ー 過去最高の月額賃料の増額を実現 ▌契約更新・テナント入替による月額賃料の増額 (千円/月) 契約更新 テナント入替 50,000 計 48,451 8,726 40,000 30,000 計 26,587 18,441 11,134 9,137 6,680 8,849 20,000 14,686 4,575 6,663 7,432 39,724 12,521 766 6,438 3,988 21,161 10,000 18,848 19,087 19,123 18,286 17,738 13,489 14,371 15,185 12,334 3,259 8
Slide 13: 取得資産の概要
取得資産の概要 入替戦略に則り、レントギャップ10％以上と高い内部成長余力を有する物件取得を実現 ▌浜松町PREX ▌プライム千駄ヶ谷ビル 所在地 東京都港区芝二丁目2番12号 所在地 東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目23番5号 JR「浜松町」駅徒歩6分 東京メトロ副都心線 「北参道」 徒歩5分 アクセス アクセス 3駅6路線が利用可能 3駅4路線が利用可能 取得価格 7,150百万円 （鑑定対比▲2.2％） 取得価格 19,400百万円 （鑑定対比▲6.2％） 鑑定評価額 7,300百万円 鑑定評価額 20,600百万円 取得日 2026年3月27日 取得日 2026年3月31日 建築時期 202
Slide 14: 資産入替の効果
資産入替の効果 収益基盤であるNOI拡充を企図し、資産入替を実施 売却資産 取得資産 Daiwa Daiwa プライム 物件名 売却資産計 物件名 浜松町PREX 取得資産計 猿楽町ビル 麻布台ビル 千駄ヶ谷ビル 2025年11月28日 売却日 2026年3月27日 ― 取得日 2026年3月27日 2026年3月31日 ― 2026年5月29日 所在地 東京都千代田区 東京都港区 ― 所在地 東京都港区 東京都渋谷区 ― 3.3年 17.1年 築年数 41.0年 42.2年 41.3年 27.9年若返り 13.4年 255百万円 716百万円 NOI 20百万円 74百万円 94百万円 ＋8
Slide 15: 投資主価値向上に向けた取り組み
投資主価値向上に向けた取り組み D P= （ Rf + Rp ）ー g D 分配金成長 g Rp 分配金 期待成長率 期待成長率向上 リスクプレミアム リスクプレミアム低減 内部成長の 含み益の 資本効率の 資本コストを 築古物件・ 機動的な 加速 還元 改善 意識した外部成長 課題物件の売却 財務戦略 レントギャップ 継続的な 「高成長資産」への 機動的な 含み益1,554億円 継続的な売却活動 約20％ 自己投資口取得 集中投資 スワップ設定 賃料増額 Daiwa麻布台ビル 8回目の 「低成長資産」の 機動的な Ｄａｉｗａ猿楽町ビル 浜松町PREX 自己投資口 Ｄａｉｗａ麻布台ビル スワッ
Slide 16: 内部成長／外部成長
2 内部成長／外部成長
Slide 17: 東京のオフィスビルの賃貸市場動向
東京のオフィスビルの賃貸市場動向 オフィスマーケットにおける空室率低下、賃料上昇の傾向は継続 大規模オフィスビルの供給は継続、中小規模は低位で推移 ▌東京オフィスビルの賃貸市況 ▌オフィスビルマーケット中期予測 (円/坪) (坪) ■ 新規供給（その他） ■ 新規供給(グレードA) 空室率 24,000 10.0% 300,000 7.5% 26年6月時点 予測値 26/5 22,498円 22,000 8.0% 200,000 5.0% 20,000 6.0% 18,000 4.0% 100,000 2.5% 16,000 2.0% 既存ビル平均賃料(左軸) 26/5 1.89％ 既
Slide 18: 賃貸事業分析(1) ～稼働率及び入退去率の推移～
賃貸事業分析(1) ～稼働率及び入退去率の推移～ 2026年5月期も、引き続き高稼働を維持 今後も一定程度の解約区画は発生するものの、新規需要獲得により全体稼働率は順調に推移する想定 ▌期末稼働率推移 (％) 99.5 99.1 99.1 98.9 98.9 98.8 98.8 98.4 98.1 97.8 97.7 97.7 97.7 97.5 97.4 98.4 98.4 97.0 稼働率(実績) 稼働率(予想) 稼働率(予想)(2025年11月期開示時点) 19/11期 20/5期 20/11期 21/5期 21/11期 22/5期 22/11期 23/5期 23/11期 24/
Slide 19: 賃貸事業分析(2) ～更新対象テナントの賃料増減率推移～
賃貸事業分析(2) ～更新対象テナントの賃料増減率推移～ 増額応諾割合は過去最高、2026年5月期は更新対象面積の約70％で増額を達成 ▌契約更新テナントの更新状況 ▌契約更新時期一覧 (％) ■ 増額 ■ 維持 ■ 減額 ■ 解約 2.3 3.3 1.5 3.5 5.5 5.3 5.6 5.4 2.6 8.1 6.8 6.1 8.3 0.5 11.0 3.9 27.4 26.2 44.1 予定 38.4 42.3 63.9 25.8% 69.9 83.5 22.4% 23.0% 86.5 93.7 88.7 87.5 90.1 72.8 15.5% 15.9% 65.4 69.8 53.
Slide 20: 賃貸事業分析(3) ～入替時及び契約賃料の状況～
賃貸事業分析(3) ～入替時及び契約賃料の状況～ 2026年5月期も、前期を大きく上回る入替時賃料増減率を達成。賃料増減額の拡大傾向も継続 ▌入替時の月額賃料及び増減率 推移 ▌契約賃料と賃料単価指数の推移(月額) ２０26年5月期 月額賃料増減額：+8,726千円/月 (円/坪) 23,000 22,189 100 前テナント 新規テナント 増減率 21,310 21,040 同区画でのテナントの入替による月額賃料を比較。比率は月額賃料総額ベース（千円）。 21,000 96.52 95 100,000 +23.3% +25.0% 94.06 94,013 93.14 19,000 90
Slide 21: ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減
ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減 2026年5月期も賃料単価の上昇基調が鮮明に 今後も現存の高賃料単価のテナントの退去を防ぎつつ、平均賃料単価上昇を目指す ▌東京主要５区 ▌首都圏 前期比較 契約賃料単価（注）の増減 賃料単価上昇 台東区 : 37件 の中の数字は連続上昇を示す 3 Daiwa東池袋ビル 東京都 Daiwa荻窪タワー (例： 2 は２期連続上昇) Daiwa中野坂上ビル Daiwa荻窪ビル 4 賃料単価維持 : 4件 Daiwa目黒スクエア 3 4 Daiwa品川Northビル 賃料単価下落 : 3件 Daiwa品川御殿山ビル ラクアス東新宿 増減要因な
Slide 22: ポートフォリオ改善の軌跡
ポートフォリオ改善の軌跡 ポートフォリオの質向上を企図し、3年・10%の物件入替を実施 ▌資本コストを意識したキャピタルアロケーション 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年～ 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期～ D S
Slide 23: 物件入替方針
物件入替方針 ポートフォリオの質向上を企図し、 これまでと同様のペースでの物件入替を今後も継続 ▌入替方針 ： 低成長資産の売却 ▌入替戦略 ① ： 投資目線の異なるプレーヤーへ売却 • レントギャップや今後の修繕/CAPEXを勘案し、相対的に成長性 含み益を超える売却益獲得を狙う の低い物件については積極的な売却を実施 • 高成長資産への集中投資により、筋肉質なポートフォリオを構築 1 オフィスが最有効使用ではない場合 分譲マンション/ホテル等の開発素地として売却 オフィスとしての含み益を超える 売却益の獲得を狙う 2 市街地再開発事業エリアの場合 再開発による 再開発素地として売却 価値向
Slide 24: 物件取得の検討状況、スポンサーグループとの連携
物件取得の検討状況、スポンサーグループとの連携 ▌非不動産会社系REITであることを生かした ソーシング戦略 保有物件の築年と駅距離 独立系であることを生かし、事業会社、金融機関、不動産仲介等、 築年数(年) 様々な関係先との強固なリレーション構築により多様なソーシング 65 ルートを確保 60 ● 2026年5月期 取得資産 多様なソーシングによる広範な物件情報の中から厳選の上、 ● スポンサー変更後取得資産 綿密なデータ分析に基づき最適なポートフォリオの拡大を目指す 55 ● スポンサー変更前取得資産 50 * 駅距離は最寄駅からの距離を 表示しています。 物件取得の検討件数 45
Slide 25: 財務戦略
3 財務戦略
Slide 26: 有利子負債の状況(1)
有利子負債の状況(1) 2026年5月期末の時価LTVは35.9％、簿価LTVは46.8％ 当期の平均金利は1.02％ ▌有利子負債比率(期末LTV)の推移 ▌有利子負債の調達年限と残存年限の推移 (年) 有利子負債金額 簿価LTV 時価LTV 10.0 10.0 3,500 期末平均残存年限 当期平均調達年限 (短期借入金は除く) 8.0 8.0 50％ 50.0 中長期的な簿価LTV範囲 46.8% 6.2 6.0 6.0 42.8% 3,100 4.0 40％ 40.0 4.0 4.0 35.9% 33.2% 2.0 2.0 2,700 30％ 30.0 0.0 0.0 22/1
Slide 27: 有利子負債の状況(2)
有利子負債の状況(2) 返済時期の分散及び借入年限の長期化を意識し、財務安定性を確保 基準金利が10bps上昇した場合の分配金への影響は約63円 ▌有利子負債の返済(償還)スケジュール 2026年5月期は、13,500百万円の借換えと 投資法人債 物件取得に伴う21,500百万円の新規借入を実施 (百万円) 22,000 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 26/5期 26/11期 27/5期 27/11期 28/5期 28/11期 29/5期 29/11期 30/5期 30/11期 3
Slide 28: 有利子負債の状況(3)
有利子負債の状況(3) ▌借入金（2026年5月期末） (単位：百万円) 借入先 残高 前期比 残高割合 借入先 残高 前期比 残高割合 三井住友銀行 56,100 +10,500 24.2% 山形銀行 1,000 - 0.4% 三井住友信託銀行 27,950 +1,000 12.1% もみじ銀行 1,000 - 0.4% 日本政策投資銀行 21,750 - 9.4% 第四北越銀行 1,000 - 0.4% みずほ銀行 21,400 +2,000 9.2% 百五銀行 1,000 - 0.4% 三菱ＵＦＪ銀行 21,000 +2,000 9.1% 太陽生命保険 300 - 0.1% 富国生命保険
Slide 29: 2026年5月期末における投資主の状況について
2026年5月期末における投資主の状況について ▌業態別の投資口保有割合 ▌大口投資主(上位10位) 25/11期末 26/5期末 投資口数 26/5期末 25/11期末 26/5期末 前期比 26/5期末 所有者区分 No. 投資主名 投資口数 投資口数 の増減 割合(注) 保有口数 保有口数 増減数 割合（注） 個人･その他 25,990 27,047 +1,057 2.89% 株式会社大和インベストメント・ 1 257,810 257,810 - 27.58% マネジメント 金融機関 350,098 341,835 -8,263 36.57% 株式会社日本カストディ銀行 2 132,72
Slide 30: サステナビリティへの取組み
4 サステナビリティへの 取組み
Slide 31: 環境パフォーマンスデータ/環境認証の取得
環境パフォーマンスデータ/ 環境認証の取得 ▌環境パフォーマンスデータ実績 （2026年3月末時点） 実績 項目 単位 削減目標 2023年度 基準年度比 2024年度 2025年度 【基準年度】 増減率 消費量(MWh) － ★ 87,008 80,156 81,044 ▲6.9% エネルギー 消費原単位(MWh/㎡) 2030年までに7%削減（2023年度対比） ★ 0.180 0.161 0.162 ▲10.0% SCOPE1+2(t-CO2) 2030年までに42%削減（2023年度対比） SBT 9,207 10,944 10,512 14.2% GHG排出量 SCOPE3(t-CO
Slide 32: 環境への取組み/社会への取組み
環境への取組み/社会への取組み ▌環境負荷削減に向けた取組み ▌働きがいのある職場環境づくり/ウェルネス推進 • 保有物件の専有部/共用部において、LED化工事を順次進めるとともに、エネ ルギー効率に優れた高効率熱源機器導入や省エネ性能の高い空調設備の改修 • 従業員の健康支援を目的とした就業時間内の全面禁煙や、 を実施 健康意識向上を⽬的とした施策の実施 • 屋上緑化/壁面緑化に加え、生物多様性に配慮した植栽計画を行うほか、自然 • 社内コミュニケーションの活性化を目的とした「家族の職 エネルギーの利用を推進することで環境負荷削減を図る 場訪問」や「社員懇親会」等を実施 • エネルギー削減啓
Slide 33: 外部評価/ガバナンス
外部評価/ ガバナンス ▌外部評価の取得 ▌投資運用の意思決定機構 本資産運用会社は、規約に沿って運用ガイドラインを作成し、投資方針・資産の取得 継続取得 当期更新 及び売却等に関する利害関係者との取引のルール、開示の方針等の投資運用に関 する基本的な考え方を定めている コンプライアンス・ DOI コンプライアンス 関係各部署 オフィサー 委員会 取締役会 DOI役員会 投資委員会 審議・決議 起案 審査・承認 審議・決議 審議・決議 承認 又は報告 GRESB 2025 エコアクション21認証 GRESBリアルエステイト評価「4Stars」 環境省が策定した環境マネジメントシステム 及び「グ
Slide 34: Appendix
Appendix
Slide 35: 本投資法人の３つの特徴
本投資法人の３つの特徴 (2026年7月17日時点） オフィスビル特化型 東京主要5区特化 高い内部成長力 オフィスビル レントギャップ 100％ 地方主要都市 約20% 首都圏 1.9％ 賃料増減率推移 16.5％ 入替時 +23.3% Aクラスビル 27.3％ +14.2% +11.5% +10.1% Bクラスビル 72.7 ％ 24/11期 25/5期 25/11期 26/5期 東京主要5区※ 更新時 +12.0% Aクラスビル： 81.5％ +8.3% 延床面積が30,000㎡以上 +7.5% +7.6% ※ 千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区 Bクラスビル： 延床面積が1,00
Slide 36: 2026年5月期決算ハイライト
2026年5月期決算ハイライト ▌2026年5月期（第41期）前期・実績 比較 2025年11月期実績 2026年5月期実績 差 前期・期中売却物件（3件）売却益 + 266百万円 既存物件（56件）（注6）賃共収入 + 290百万円 営業収益 16,056 百万円 16,511 百万円 + 455 百万円 増加 期中取得物件（２件）賃共収入 + 149百万円 営業費用 7,462 百万円 7,308 百万円 ▲ 154 百万円 受取配当金 + 59百万円 営業利益 8,593 百万円 9,203 百万円 + 609 百万円 前期売却物件（2件）賃共収入 ▲ 110百万円
Slide 37: 2026年11月期・2027年5月期業績予想ハイライト
2026年11月期・ 2027年5月期業績予想ハイライト ▌2026年11月期（第42期）見通し 2026年11月期予想 2026年5月期との差 既存物件（56件）（注4）賃共収入 + 202百万円 営業収益 15,779 百万円 ▲732 百万円 増加 前期取得物件（2件）賃共収入 + 320百万円 水光熱費収入 + 312百万円 営業費用 7,575 百万円 + 266 百万円 営業利益 8,204 百万円 ▲999 百万円 前期売却物件（2件）売却益 ▲ 1,492百万円 営業外費用 1,687 百万円 + 365 百万円 減少 前期売却物件（2件）賃共収入 ▲ 46
Slide 38: 2026年5月期決算概要(1) ～貸借対照表～
2026年5月期決算概要(1) ～貸借対照表～ ▌前期(2025年11月期)実績との比較 2025年11月期 2026年5月期 2025年11月期 2026年5月期 実績 実績 実績 実績 金額 比率 金額 比率 金額 比率 金額 比率 (百万円) (％) (百万円) (％) (百万円) (％) (百万円) (％) 流動資産 33,685 6.9 31,824 6.2 流動負債 27,912 5.7 30,755 6.0 現金及び預金 28,975 26,583 営業未払金 1,338 1,042 信託現金及び信託預金 4,060 4,157 短期借入金 - 5,500 その他の流動資産 64
Slide 39: 2026年5月期決算概要(2) ～損益計算書～
2026年5月期決算概要(2) ～損益計算書～ ▌前期(2025年11月期)実績との比較 ▌業績予想との比較 (単位：百万円) 2026年5月期 2025年11月期 2026年5月期 2026年5月期 \ 差異 予想 差異 実績 実績 (26/1開示) 実績 営業収益(A) 16,056 16,511 + 455 営業収益(A) 15,672 16,511 + 839 内)不動産等売却益 1,225 1,492 + 266 内)不動産等売却益 852 1,492 + 640 内)受取配当金 33 92 + 59 内)受取配当金 97 92 ▲4 営業費用(B) 7,462 7,308 ▲ 15
Slide 40: 予想損益計算書(2026年11月期及び2027年5月期)
予想損益計算書(2026年11月期及び2027年5月期) ▌2026年11月期・2027年5月期の運用状況の予想 (単位：百万円) (注1) １口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することに 2026年5月期実績 2026年11月期予想 2027年5月期予想 より算定。 (注2) 2026年12月1日付で投資口1口につき4口の割合で投資口分割を予定 営業収益(A) 16,511 15,779 15,746 しているため、2027年5月期の1口当たり分配金は分割を考慮した数値。 (注3) 2026年11月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益に圧縮積立金取 内)不動産等売却益
Slide 41: 保有物件の地域別割合及び大規模オフィスビルの供給量
保有物件の地域別割合及び大規模オフィスビルの供給量 ▌保有物件の地域別割合 ▌東京23区の大規模オフィスビルの供給量 大阪市 横浜市 1.9％ 8.2％ その他23区 地方主要都市 渋谷区 日本橋・八重洲・ 8.3% 首都圏 1.9% 36.0％ 7エリア以外 京橋エリア 16.5% 112万㎡ 105万㎡ 千代田区 6.4％ 2026年～2030年 渋谷区・新宿区 412万㎡供給 比率 渋谷エリア 10万㎡ 42.7％ 虎ノ門エリア 丸の内・ 港区 12万㎡ 大手町・ 10.6％ 品川 有楽町エリア 赤坂・六本木エリア 東京主要5区 81.5％ エリア 19万㎡ 84万㎡ 30万㎡ 田町・
Slide 42: テナント分析
テナント分析 ▌主要テナントの上位10位一覧 ▌全テナント（注1）の業種分布（注2） 全賃貸面積 賃貸面積 に占める割合 テナント名 入居物件名 (㎡) （注2） その他 12.9％ サービス 非開示(注1) Daiwa北浜ビル 7,093.03 1.9% その他金融業 22.6％ 2.7％ 東京海上日動あんしん生命保険株式会社 Daiwa荻窪タワー 6,058.41 1.6% 保険 3.0％ パルシステム生活協同組合連合会 ラクアス東新宿 5,985.08 1.6% 食料品 情報・通信 3.3％ 21.9％ 非開示(注1) 大和茅場町ビル 5,899.11 1.6% 情報サービス 建設 11
Slide 43: 期末鑑定評価額・前期比較(1)
期末鑑定評価額・前期比較(1) (単位：百万円) 26/5期末 25/11期末 25/11期末鑑定対比 26/5期帳簿価格対比 26/5期末 物件名 取得価格 直接還元法 DCF法 直接還元法 主な 鑑定評価額 積算価格 鑑定評価額 差額 変化率 帳簿価格 差額 比率 価格 還元利回り 価格 割引率 最終還元利回り 還元利回り 変動要因 Daiwa銀座ビル 14,100 15,100 15,100 3.6% 15,100 3.1% 3.8% 18,100 15,100 3.6% - - - 12,514 +2,585 +20.7% Daiwa銀座アネックス 3,050 3,120 3,150
Slide 44: 期末鑑定評価額・前期比較(2)
期末鑑定評価額・前期比較(2) (単位：百万円) 26/5期末 25/11期末 25/11期末鑑定対比 26/5期帳簿価格対比 26/5期末 物件名 取得価格 直接還元法 DCF法 直接還元法 主な 鑑定評価額 積算価格 鑑定評価額 差額 変化率 帳簿価格 差額 比率 価格 還元利回り 価格 割引率 最終還元利回り 還元利回り 変動要因 キリン日本橋ビル 8,180 10,600 10,600 3.6% 10,500 3.4% 3.7% 9,660 8,380 3.5% +2,220 +26.5% (A) 8,229 +2,370 +28.8% Daiwa東日本橋ビル 6,370 7,540
Slide 45: 含み損益及び資産規模の推移
含み損益及び資産規模の推移 ▌ポートフォリオの含み損益額 26/5期 1,554億円 (億円) (％) 1,600 48.0 含み損益額（左軸） 含み損益率（右軸） 32.9% 1,200 36.0 800 24.0 400 12.0 5.5% 0 0.0 -11.6% -400 -12.0 06/5期 07/5期 08/5期 09/5期 10/5期 11/5期 12/5期 13/5期 14/5期 15/5期 16/5期 17/5期 18/5期 19/5期 20/5期 21/5期 22/5期 23/5期 24/5期 25/5期 26/5期 ▌資産規模 26/5期 4,877億円 (億円) 5,
Slide 46: NAV及び分配金の推移
NAV及び分配金の推移 ▌1口当たりNAV及び分配金(予想・実績)の推移 (円) 9,000 450,000 418,773 1口当たり分配金 1口当たりNAV 409,172 397,409 399,656 8,500 394,860 411,592 400,000 382,729 403,843 374,080 397,032 398,284 364,427 377,808 8,020 8,000 349,023 372,708 337,273 350,000 327,169 7,630 310,097 7,500 320,082 300,000 7,170 7,200 7,000 7,0
Slide 47: ポートフォリオ一覧(1)
ポートフォリオ一覧(1) (2026年5月期 物件別賃貸事業収支等) （単位：百万円） Daiwa銀座ビル Daiwa銀座アネックス Daiwa芝浦ビル Daiwa猿楽町ビル(注4) DaiwaA浜松町ビル Daiwa神宮前ビル Daiwa芝大門ビル Daiwa三崎町ビル Daiwa築地駅前ビル 取得価格 14,100 3,050 8,265 1,595 - 2,865 2,800 2,578 2,346 1,560 対象期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期
Slide 48: ポートフォリオ一覧(2)
ポートフォリオ一覧(2) (2026年5月期 物件別賃貸事業収支等) （単位：百万円） Daiwa築地ビル Daiwa月島ビル(注2) Daiwa日本橋堀留町ビル Daiwa麻布台ビル(注3) 新宿マインズタワー Daiwa小伝馬町ビル Daiwa西新橋ビル 大和茅場町ビル Daiwa神保町3丁目ビル 取得価格 1,240 - 2,520 1,600 - 66,900 2,460 5,000 5,600 3,550 対象期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 2
Slide 49: ポートフォリオ一覧(3)
ポートフォリオ一覧(3) (2026年5月期 物件別賃貸事業収支等) （単位：百万円） E・スペースタワー Daiwa日本橋本石町ビル 新四curumuビル Daiwa赤坂ビル Daiwa渋谷宮益坂ビル(注2) Daiwa麻布テラス Daiwa恵比寿4丁目ビル ラクアス東新宿 Daiwa青山ビル 取得価格 24,000 1,721 9,650 9,200 7,000 14,000 4,135 8,450 9,800 対象期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 2
Slide 50: ポートフォリオ一覧(4)
ポートフォリオ一覧(4) (2026年5月期 物件別賃貸事業収支等) （単位：百万円） Daiwa渋谷神泉ビル Daiwa渋谷スクエア Daiwaリバーゲート Daiwa八丁堀駅前ビル Daiwa八丁堀駅前ビル西館 Daiwa西新宿ビル キリン日本橋ビル Daiwa東日本橋ビル Daiwa代官山ビル 取得価格 4,800 16,000 28,000 2,871 1,647 13,710 8,180 6,370 2,280 対象期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11
Slide 51: ポートフォリオ一覧(5)
ポートフォリオ一覧(5) (2026年5月期 物件別賃貸事業収支等) （単位：百万円） Daiwa新宿ウエストビル Daiwa神田美倉町ビル Daiwa神田イーストビル Daiwa神田須田町ビル Daiwa笹塚タワー Daiwa笹塚ビル Daiwa晴海ビル Daiwa三田2丁目ビル 日本橋セントラルスクエア 取得価格 942 1,592 4,200 2,295 15,500 3,000 11,200 2,635 3,521 対象期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/1
Slide 52: ポートフォリオ一覧(6)
ポートフォリオ一覧(6) (2026年5月期 物件別賃貸事業収支等) （単位：百万円） Daiwa日本橋馬喰町ビル Daiwa神田橋ビル Daiwa秋葉原ビル Daiwa日本橋馬喰町Ⅱ 浜松町PREX プライム千駄ヶ谷ビル Daiwa東池袋ビル Daiwa品川Northビル Daiwa上大岡ビル 取得価格 5,733 1,970 15,503 6,300 - 7,150 - 19,400 2,958 7,710 2,000 対象期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/1
Slide 53: ポートフォリオ一覧(7)
ポートフォリオ一覧(7) (2026年5月期 物件別賃貸事業収支等) （単位：百万円） Daiwa荻窪タワー Daiwa目黒スクエア Daiwa荻窪ビル コンカード横浜 Daiwa品川御殿山ビル Daiwa中野坂上ビル Daiwa北浜ビル 合計値(注1) 取得価格 15,220 5,600 3,800 38,100 2,500 2,750 9,481 464,354 487,709 対象期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期 25/11期 26/5期
Slide 54: 資産運用会社の概要
資産運用会社の概要 （2026年7月1日現在） ▌会社概要 ▌資産運用を受託しているリート 商号 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 オフィス特化型上場リート 所在地 東京都中央区銀座六丁目2番1号 大和証券オフィス投資法人 資産規模：約4,877億円(58物件) 設立 2004年10月21日 代表取締役社長 西垣 佳機 住宅系上場リート 大和証券リビング投資法人 9名 資産規模：約4,003億円(240物件) 役員 常勤取締役6名、常勤監査役1名、 非常勤（取締役1名 監査役1名） 大和証券レジデンシャル・ 住宅特化型私募リート 従業員 121名 （派遣社員を除く、出向者
Slide 55: Daiwa Office Investment Corporation
AMA TIAR BEL Daiwa Office Investment Corporation
Daiwa Office Investment — 2026年5月期（第41期） Earnings Presentation on 6ix