Nippon Building Fund, Inc. · TSE:8951
Nippon Building Fund — FY2021 H1 Earnings Presentation
73 slides from Nippon Building Fund's earnings presentation, August 2021
Slide 1: Nippon Building Fund 40th Period Earnings Briefing
BAEITI PY RRAEA BREWIPY EVRY AY bE SA 2021 6A #8 (#4088) RARASAH 2021#8A178 Nippon Building Fund
Slide 2: CONTENTS
CONTENTS 1. 決算ハイライト 1-1 決算ハイライト(1/3) 3 6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(1/3)パイプライン 40 1-1 決算ハイライト(2/3) 4 6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(2/3)リーシング 41 1-1 決算ハイライト(3/3) 5 6-4 スポンサー(三井不動産グループ)の活用(3/3)プロパティマネジメント_ 42 6-5 保守的な財務運営 43 2. 決算実績 2-1 2021年6月期(第40期)決算 損益計算書(P/L) 7 7. ESGへの取り組み 2-2 2021年6月期(第40期)決算 貸借対照表(B/S) 8
Slide 3: 1. 決算ハイライト
1. 決算ハイライト 2
Slide 4: 1-1 決算ハイライト（1/3）
1-1 決算ハイライト（1/3） 実績 予想 2021年6月期 2021年12月期 2022年6月期 （第40期） （第41期） (第42期) 前期比 営業収益 46,213百万円 +4,465百万円 +10.7％ 50,396百万円 50,777百万円 営業利益 22,778百万円 +4,066百万円 +21.7％ 22,375百万円 24,277百万円 営業利益（不動産売却損益除く） 21,291百万円 +3,968百万円 +22.9％ 19,679百万円 17,252百万円 当期純利益 21,427百万円 +4,154百万円 +24.0％ 21,003百万円 22,926百万円 当期純利
Slide 5: 1-1 決算ハイライト（2/3）
1-1 決算ハイライト（2/3） （2021年6月30日時点） 資産規模 鑑定評価含み益 エリア分散 稼働率 （取得価格累計） （期中平均）*1 Asset 東京23区 : 82.7％ 1兆3,675億円 2,973億円 都心 5区 : 55.9％ 97.8% LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数 Debt 42.2% 95.1% 0.47% 6.08年 時価総額 1口当たりNAV *2 Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率 1兆1,451億円 573,646円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立金（積立額-取崩額） + 期末鑑定
Slide 6: 1-1 決算ハイライト（3/3）
1-1 決算ハイライト（3/3） 20年のトラックレコードを活かし、1口当たり分配金・1口当たりNAVは安定 1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移 （円） （円） 13,000 600,000 573,646 566,917 572,136 564,249 12,000 11,684 558,516 550,000 545,190 11,011 10,986 11,000 11,000 10,560 10,283 500,000 10,000 9,000 450,000 8,000 400,000 7,000 0 6,0000 350,0000 '18.12 '19.6 '19.12
Slide 7: 2. 決算実績
2. 決算実績 【用語の定義】 決算期 用語 定義 物件名 大崎ブライトタワー（第39期取得） 名古屋三井ビルディング本館（第39期取得） 名古屋三井ビルディング新館（第39期取得） 2020年12月期（第39期）取得3物件及び追加取得1物件 取得物件 NBF小川町ビルディング（第39期追加取得） 2021年6月期（第40期）取得2物件及び追加取得1物件 新宿三井ビルディング（第40期取得） 2021年6月期（第40期）実績 グラントウキョウサウスタワー（第40期取得） （期末保有物件数：75物件） 上野イーストタワー（第40期追加取得） NBF新川ビル(東館・住宅棟）50％（第39期売却）
Slide 8: 2-1 2021年6月期（第40期）決算 損益計算書（P/L）
2-1 2021年6月期（第40期）決算 損益計算書（P/L） （百万円） ●主な増減要因 （百万円） 2020年12月期 2021年6月期 前期比 科目 営業収益 ＋4,465 (第39期） (第40期） 増減 増減率 営業収益 41,747 46,213 4,465 10.7% 不動産賃貸収入 +4,948 不動産賃貸事業収益 計 40,359 44,688 4,329 10.7% 不動産賃貸収入 36,622 41,571 4,948 13.5% 入替(取得/売却物件)* ＋5,262 その他賃貸事業収入 3,736 3,117 -618 -16.6% 不動産等売却益 1,388 1,5
Slide 9: 2-2 2021年6月期（第40期）決算 貸借対照表（B/S）
2-2 2021年6月期（第40期）決算 貸借対照表（B/S） ●前期比増減の主な要因 資産の部 （百万円） （百万円） 2020年12月期末 2021年6月期末 前期比 科目 資産 +107,952 (第39期末） (第40期末） 増減 増減率 流動資産 134,904 45,324 -89,580 -66.4％ 現金及び預金 133,731 44,075 -89,655 -67.0％ 流動資産 - 89,580 その他 1,172 1,248 75 6.4％ 固定資産 現金及び預金 - 89,655 1,062,324 1,259,846 197,522 18.6％ 有形固定資産 1,01
Slide 10: MEMO
— Nippon Bufiding Func (MEMO)
Slide 11: 3. 運用実績と見通し
fima jist RL 10 NBF Nippon Building Fund
Slide 12: 3-1 NBFにおける今後の運用方針
3-1 NBFにおける今後の運用方針 優良なポートフォリオと強固なスポンサー力を活用しマーケット変化に柔軟に対応 内部成長 / オフィス賃貸市場 外部成長 / オフィス売買市場 • 経済活動が停滞し、空室率・平均募集賃料の水準がともに調整 • 低金利政策は継続され、低水準の取引利回りは継続 現在のオフィス • テレワーク等が強制的に進むことで、新しい働き方を企業が模索 現在のオフィス • 海外投資家、私募ファンドによる投資意欲が旺盛 賃貸市場認識 売買市場認識 • 度重なる緊急事態宣言の発出により、マーケット正常化は想定より後ろ倒し • 企業の事業再編等による売却案件を確認 • ワクチンの接種
Slide 13: 3-1 NBFにおける入替戦略（1/3）
3-1 NBFにおける入替戦略（2021年3月以降に公表した物件の入替）（1/3） 入替戦略による効果 取得物件（合計 910億円） NOI利回り改善 資金効率改善 NOI実額の増大 譲渡物件 取得物件 + 160億円 + 316百万円 3.0％ 3.6％ NAVの改善 築年数の若返り 環境性能の改善* 譲渡物件 取得物件 譲渡物件 取得物件 + 22,059円/口 23年 7年 74 47 kg-CO2/㎡ kg-CO2/㎡ 上野イーストタワー 飯田橋グラン・ブルーム （追加取得 40％） *CO₂排出量原単位の改善 含み益の実現（投資主還元） 譲渡物件（合計 1,070億円） ● 分配金推
Slide 14: 3-1 NBFにおける入替戦略（2/3）
3-1 NBFにおける入替戦略（2021年3月以降に公表した物件の入替）（2/3） 総額1,980億円（取得・譲渡の合計額）の入替によりポートフォリオ性能の改善を実現 160億円の資金回収 NOI実額の増大 NAV 築年数の若返り 環境性能の改善 資金効率改善 NOI利回りの改善 22,059円/口の改善 取得物件 ： 合計910億円 譲渡物件 ： 合計1,070億円 上野イーストタワー 飯田橋グラン・ブルーム NBF南青山ビル 中野坂上 NBF御茶ノ水ビル NBFユニックスビル サンブライトツイン サンマリオン NBFタワー 取得2物件 譲渡5物件 築年数 7年 築年数 23年 取得価格合計
Slide 15: 3-1 NBFにおける入替戦略（3/3）
3-1 NBFにおける入替戦略（2021年3月以降に公表した物件の入替）（3/3） ポートフォリオ入替の効果 ① 資金回収・資金効率の改善 ：資金回収＋16,000百万円 ② NAVの改善（含み益の増加等） ：NAV＋22,059円/口の改善 ③ NOI・NOI利回りの改善 ：NOI実額＋316百万円の増大 ④ 築年数の若返り ：築浅物件の取得及び築年数の経過した物件の売却 ⑤ 環境性能の改善 ：CO₂排出量原単位の改善 （単位:百万円) ① ② ③ ④ ⑤ CO₂排出量 売買価格 鑑定評価額 含み損益 NOI NOI利回り 築年数 原単位 取得物件合計 91,000 99,200 8,200
Slide 16: 3-2 外部成長 取得物件（1/2）
3-2 外部成長 取得物件（1/2） 飯田橋グラン・ブルーム 物件の特徴 商業施設一体型のハイスペックオフィス 立地 都心主要エリアへの良好なアクセス ・JR「飯田橋」駅徒歩1分、また東京メトロ、都営大江戸線を含め5路線が乗り入れ、 都心主要エリアへのアクセスが良好 スペック 商業施設を兼ね備えた希少な複合再開発物件 ・地上30階、基準階面積約805坪、天井高2,800㎜、OAフロア100㎜の大規模オフィスビル ・72時間対応の非常用発電機の設置、約100㎡の防災備蓄倉庫の完備等BCP対策を 兼ね備えた競争力の高い物件 ・低層部の商業施設「飯田橋サクラテラス」には、飲食を中心にオフィスワーカー
Slide 17: 3-2 外部成長 取得・譲渡物件（2/2）
3-2 外部成長 取得・譲渡物件（2/2） ■ 2021年6月期（第40期）取得物件 上野イーストタワー （追加取得 40％） 所在地 東京都台東区東上野 新宿三井ビルディング 取得日 2021年3月29日 取得価格 134億円 所在地 東京都新宿区西新宿 鑑定評価額 （2021年1月31日時点） 143億円 取得日 2021年1月8日 竣工日 2015年12月 取得先 清水建設（株） 取得価格 1,700億円 NOI利回り （鑑定NOI/取得価格） 4.2% 鑑定評価額 1,730億円 （2020年8月31日時点） 竣工日 1974年9月 ■ 2021年6月期（第40期）譲渡物件 取得先 三
Slide 18: 3-2 外部成長（詳細データ）
3-2 外部成長（詳細データ） 取得物件 上野イーストタワー 飯田橋グラン・ブルーム 合計 (追加取得 40％） 取得物件 所在地 東京都台東区 東京都千代田区 - ・築年数は取得価格による加重平均（2021年6月30日時点） ・含み損益 鑑定評価額-取得価格 取得（予定）日 2021年3月 2021年9月 - ・NOI 上野イーストタワーは 築年数 6年 7年 7年 第39期（2020年12月期）実績+第40期（2021年6月期）実績の持分40%相当 飯田橋グラン・ブルームは鑑定NOIを採用 取得価格 134億円 776億円 910億円 ・NOI利回り：NOI/取得（予定）価格 143億円
Slide 19: 3-3 内部留保の推移
3-3 内部留保の推移 【譲渡益・内部留保活用方針】 従来：大型テナントの退去、災害発生時、含み損物件の売却、期中POなどに活用 今後：上記に加え譲渡益の一部を安定分配の一部として活用 ●内部留保の推移 第40期 譲渡損益 第41期 譲渡損益 第42期 譲渡損益 NBF新川ビル 15億円 中野坂上サンブライトツイン 39億円 サンマリオンNBFタワー 70億円 NBF南青山ビル ▽0.3億円 NBF御茶ノ水ビル ▽32億円 内部留保 22億円 (百万円) 譲渡損益合計 14億円 NBFユニックスビル 20億円 分配金 47億円 内部留保 21億円 譲渡損益合計 26億円 15,000 内部留保
Slide 20: 3-4 内部成長 期中平均稼働率と入居率・退去率
3-4 内部成長 期中平均稼働率と入居率・退去率 入居率・退去率を保守的に想定、稼働率は2021年12月期を底に回復 ●期中平均稼働率と入居率・退去率 （％） （％） 99.3 99.5 99.5 99.4 15.0 99.4 100.0 98.7 98.8 98.8 97.8 * 97.5 * 巡行稼働率 96.7 97～98％ 10.0 4.9 5.0 3.6 2.3 2.5 2.4 2.4 90.0 1.5 1.7 1.7 1.3 0.7 0.0 -0.9 -1.4 -1.6 -1.6 -2.0 -2.5 -2.8 -2.5 -3.4 -3.7 -5.0 -4.2 *1 *2 *3 退去
Slide 21: 3-5 内部成長 既存物件における不動産賃貸収入の前期比変動率内訳
3-5 内部成長 既存物件における不動産賃貸収入の前期比変動率内訳 大型テナントの退去による不動産賃貸収入の減少は2022年6月期を底に回復 ●既存物件の不動産賃貸収入の前期比変動率内訳（賃料改定影響・入替影響等） （％） 4.0 賃料改定影響 入替影響等 賃料改定影響＋入替影響等 うち大口テナント退去 3.0 2.0 1.0 22年6月期を 0.0 底に回復 -1.0 -2.0 -3.0 -4.0 ‘17.6 ‘17.12 ‘18.6 ‘18.12 ‘19.6 ‘19.12 ‘20.6 ‘20.12 ‘21.6 ‘21.12 ‘22.6 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第3
Slide 22: 3-6 内部成長 戦略的な投資によるバリューアップ（NBF渋谷イースト）
3-6 内部成長 戦略的な投資によるバリューアップ（NBF渋谷イースト） いつまでも「選ばれるオフィス」を志向し、ポテンシャルの高い物件中心に戦略的なバリューアップ工事を実施 NBF渋谷イースト ■ 余剰スペースを有効活用し、くつろぎのスペースを創出 所在地 東京都渋谷区渋谷三丁目 延床面積 7,615.76㎡（約2,304坪） 階数 地下2階付8階建 建築時期 1992年1月（築29年） 最寄り駅 JR渋谷駅 徒歩7分 屋上階多目的スペース 多目的スペース内に作業スペースを設置 ■ 緑をイメージした共用部の改修 強み 課題 • JR渋谷駅徒歩10分圏内の利便性 • 築年経過による外観・設備の
Slide 23: 3-7 財務（1/2）
3-7 財務（1/2） 返済期限の分散・資金調達の安定化と調達コストの削減を継続 ●新規調達・返済実績 ●ファイナンスデータ 2021年6月期（第40期）の長期借入金・投資法人債 2020年12月期末 2021年6月期末 項目 前期比 （第39期末） （第40期末） 返済概要 新規調達概要 LTV 38.4％ *42.2％ +3.8pt 返済総額 27,000百万円 調達総額 128,000百万円 長期固定金利比率 91.7% 95.1% +3.4pt 平均金利 0.85％ 平均金利 0.40％ 平均調達金利 0.50% 0.47% -0.03pt 平均残存年数 5.35年 6.08年 +0.
Slide 24: 3-7 財務（2/2）
3-7 財務（2/2） ●2021年6月期（第40期）に調達した長期有利子負債 ●有利子負債残高 （百万円） ・長期借入金 （百万円） 2020年12月期末 2021年6月期末 借入日 銘柄 金額 期間 固定/変動 金利 項目 前期比 （第39期末） （第40期末） 三井住友銀行 10,000 三菱UFJ銀行 5,000 短期借入金 10,000 0 -10,000 農林中央金庫 5,000 7.0年 0.320% 八十二銀行 1,000 長期借入金（変動金利） 28,000 27,000 -1,000 群馬銀行 1,000 三井住友海上火災保険 1,000 長期借入金（固定金利） 369,5
Slide 25: 3-8 継続鑑定評価
3-8 継続鑑定評価 ●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移 （億円） 2020年12月期末 2021年6月期末 16,000 前期比 （第39期末） （第40期末） 簿価 継続鑑定評価額 物件数 74物件 75物件 +1物件 14,000 継続鑑定評価額 13,381億円 15,487億円 +2,106億円 簿価 10,541億円 12,514億円 +1,972億円 12,000 含み益 2,839億円 2,973億円 +134億円 10,000 ●物件ごとの変動（前期比） 直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件） 8,000 2020年12月期末 2021年6月期末
Slide 26: MEMO
— Nippon Bufiding Func (MEMO) 25
Slide 27: 4. 業績予想
26 NBF Nippon Building Fund
Slide 28: 4-1 2021年12月期（第41期）・2022年6月期（第42期）業績予想
4-1 2021年12月期（第41期）・2022年6月期（第42期）業績予想 (百万円) (百万円) ●主な増減要因 次期予想 2期先予想 2021年6月期 2021年12月期 2022年6月期 当期実績比 次期予想比 営業収益 +4,182 +381 科目 （当期実績） （次期予想） （2期先予想） (第40期) (第41期) 増減 増減率 (第42期) 増減 増減率 不動産賃貸収入 -864 -1,048 営業収益 46,213 50,396 4,182 9.1% 50,777 381 0.8% 不動産賃貸事業収益 計 44,688 44,425 -263 -0.6% 43,751 -67
Slide 29: （参考）業績の見通し
（参考） 業績の見通し 一口当たりの分配金 譲渡益の活用により内部成長の減速を補い、1口当たり分配金の安定成長を目指す （円） 売却益－内部留保 その他 売却益－内部留保 その他 内部成長 外部成長 内部成長 外部成長 固定資産税 （2021年取得物件の費用化開始 及び評価替え分） 0 ’21/6 ’21/12 ’22/6 第40期 第41期 第42期 28
Slide 30: MEMO
— Nippon Bufiding Func (MEMO) 29
Slide 31: 5. マーケットについて
5. マーケットについて 30
Slide 32: 5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2）
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2） 東京ビジネス地区の2021年7月の空室率は6.28％、募集賃料は21,045円 ●東京ビジネス地区*のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率） （円/坪） （％） 25,000 10.00 22,901円 9.43％ 23,014円 8.57％ （’12.6） （’20.7） （’03.6・8） （’08.8） 9.00 8.00 21,045円 7.00 20,000 （’21.7） 6.28％ 6.00 （’21.7） 5.00 17,526円 （’04.10） 4.00 15,000 16,207円 （’13.12） 3.00 2.00
Slide 33: 5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2）
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2） ●東京23区大規模オフィスビル供給量推移 （出所）2021年5月27日付森ビル㈱のデータから資産運用会社作成 （万㎡） 300 （予想） 250 216 ‘21年以降平均94万㎡/年 過去平均（1986～2020年） （延床面積ベース） 105万㎡/年 200 （延床面積ベース） 175 179 154 141 145 150 125 121 120 119 117 109 91 97 93 100 85 86 85 87 72 77 65 69 58 61 49 50 0 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08
Slide 34: 5-2 不動産売買マーケット動向
5-2 不動産売買マーケット動向 ●不動産（オフィス）取引金額の推移 （億円） 25,000 上期 下期 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 （出所）日本不動産研究所のデータから資産運用会社作成 ●プライムエリアオフィス*1の利回りベンチマーク*2の推移 4.0 % 3.5 3.5 3.5 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.3 3.2 3.0 2.9 2.
Slide 35: 5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利
5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利 ●NBFの投資口価格 東証REIT指数の推移 （pt） （円） 1,200,000 4,000 NBF（左軸） 東証REIT指数（右軸） 900,000 3,000 600,000 2,000 300,000 1,000 0 0 '01.9 '02.9 '03.9 '04.9 '05.9 '06.9 '07.9 '08.9 '09.9 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 '18.9 '19.9 '20.9 ’21.6 ●10年国債金利の推移 3.00% 2.00% 1.00%
Slide 36: 6. NBFの優位性
6. NBFの優位性 6-1 J-REIT最長のトラックレコード 6-2 J-REIT最大の規模 6-3 東京を中心としたポートフォリオ 6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用 ・パイプライン ・リーシング ・プロパティマネジメント 6-5 保守的な財務運営 35
Slide 37: 6-1 J-REIT最長のトラックレコード（1/2）
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（1/2） ●資産規模（取得価格の累計）・期中平均稼働率の推移 東京23区（左軸） 東京周辺都市部（左軸） 期中平均稼働率（右軸） うち都心5区（左軸） 地方都市部（左軸） （％） （億円） 100.0 16,000 98.7 98.4 98.7 98.8 99.3 99.5 99.5 99.4 99.4 98.8 97.9 98.3 98.3 97.5 97.8 97.1 97.6 97.9 96.8 97.9 98.2 97.8 97.1 97.3 96.9 97.0 97.2 97.3 96.8 96.7 96.8 97.0 95.0 95.5
Slide 38: 6-1 J-REIT最長のトラックレコード（2/2）
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（2/2） ●1口当たり分配金の推移 *1 （円） 11,684 12,000 11,27411,126 11,000 11,011 10,887 10,986 9,90410,064 9,836 10,283 10,560 9,513 9,695 9,612 9,650 8,562 8,645 9,370 8,126 8,397 8,867 9,129 9,000 8,645 8,446 8,523 7,747 8,427 8,152 8,001 7,683 7,592 7,6007,7407,877 7,681 7,787 8,036 7,291
Slide 39: 6-2 J-REIT最大の規模
6-2 J-REIT最大の規模 （2021年6月30日時点） ●時価総額 投資法人別占有率 （億円） 1兆1,451億円 12,000 11,000 オフィス 19.9% 10,000 J-REITの時価総額合計 … 17兆5,287億円 9,000 8,000 総合型・複合 7,000 47.0% 物流 18.1% 6,000 5,000 4,000 3,000 住宅 7.0% ホテル・ヘルスケア 3.5% 商業施設 4.5% 2,000 1,000 0 NBF （出所）Quickより資産運用会社作成 ●取得価格 アセットタイプ別占有率 （億円） 16,000 ヘルスケア 1.3% その他
Slide 40: 6-3 東京を中心としたポートフォリオ
6-3 東京を中心としたポートフォリオ ● 地域別投資比率（取得価格ベース） 東京23区 （2021年6月30日時点） 都心5区 地方都市部 1,539億円 （11.3％） 東京23区 1兆1,310億円 東京周辺都市部 （82.7％） 新宿三井 ビルディング 六本木 ティーキューブ NBF大崎ビル （東京都品川区） 826億円 （東京都新宿区） （東京都港区） （6.0％） 1兆3,675億円 75物件 セレスティン芝 グラントウキョウ ゲートシティ大崎 三井ビルディング サウスタワー （東京都品川区） （東京都港区） （東京都千代田区） 東京周辺都市部 地方都市部 都心5区 7,641億円
Slide 41: 6-4 スポンサーの活用（1/3）パイプライン
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（1/3）パイプライン ●売主別取得累計額の推移 ●三井不動産グループとの共生モデル 上場以降の取得物件の約6割が 保有 三井不動産グループ関連（取得・仲介） 運用 （億円） 1兆3,675億円 日本ビルファンド投資法人 14,000 12,000 10,000 7,319 約6割＊ 新宿三井ビルディング グラントウキョウサウスタワー JFEビルディング NBF日比谷ビル 8,000 （2021年取得） （2021年取得） （2006年売却） （2018年売却） 取得 売却 6,000 1,500 4,000 4,138 2,000 名古屋三井 N
Slide 42: 6-4 スポンサーの活用（2/3）リーシング
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（2/3）リーシング ●期中平均稼働率・総賃貸可能面積の推移 （％） （万㎡） 100 99.3 99.5 99.5 99.4 99.4 210 NBFの期中平均稼働率（全国） *1（左軸） 98.7 98.8 98.8 参考：マーケットの期中平均稼働率 98.2 98.3 98.4 98.4 （東京ビジネス地区）*２（左軸） 97.9 97.8 NBFの期末総賃貸可能面積（右軸） 97.8 96.8 97.2 97.9 96.5 180 97.6 96.2 96.3 97.1 95.9 97.0 96.8 95 95.5 94.5 94.7 15
Slide 43: 6-4 スポンサーの活用（3/3）プロパティマネジメント
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（3/3）プロパティマネジメント 日本ビルファンドマネジメントとNBFオフィスマネジメントはNBFの両輪としてNBFを支えています NBFオフィスマネジメントの強み・特長 日本ビルファンド投資法人 ●既存テナントとの強固なリレーション NBF専属PM会社として、既存テナントとのリレーションを構築 物件の管理・運営とテナントのコミュニケーションを図ることにより高い稼働率を実現 また、契約更新時にテナントとの条件交渉を担う アセットマネジメント プロパティマネジメント ●三井不動産グループのノウハウを最大限活用 （AM業務） （PM業務） 三井不動産グ
Slide 44: 6-5 保守的な財務運営
6-5 保守的な財務運営 ●LTV・長期固定金利比率の推移 ●長期有利子負債の平均残存年数の推移 （％） （年） 100 7 6 90 95.2 95.1 5 6.08 93.3 92.6 92.9 93.5 93.6 5.62 5.60 5.54 5.53 91.7 5.22 5.24 5.35 4 長期固定金利比率 ターゲット：90％以上 80 3 2 70 1 0 60 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 50 40 42.2 ●平均調達金利
Slide 45: 7. ESGへの取り組み
7. ESGへの取り組み （投資法人及び資産運用会社の取り組み） 44
Slide 46: 7-1 ESGに関する取り組み状況（ハイライト）
7-1 ESGに関する取り組み状況（ハイライト） MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への採用 • 2021年5月にMSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に採用 ＊ MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数は日本の年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）が運用を行う際の ESG 指数にも選定 国際イニシアティブへの賛同・参加（TCFD ・ CDP） • 2021年2月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）に賛同し、長期的なKPI（環境パフォーマンス目標）を設定 • また、7月にCDP気候変動プログラムに対する取り組みへ参加 環境パフォーマンスについて第三者保
Slide 47: 7-2 ESGへの取り組み方針
7-2 ESGへの取り組み方針 NBFは基本姿勢にもとづき、以下の外部評価・認証の取得、国際イニシアティブへの賛同・参加を行っています ESG への配慮が不動産投資運用業務における重要な課題であるとの認識に基づき、三井不動産グループが定める 基本姿勢 「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、環境負荷の低減、安全・安心、快適性の向上及び様々な 主体との多様な連携・協力に配慮した資産運用業務を行うよう努めます。 MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数採用 国際イニシアティブへの賛同・参加 6年連続でGRESB評価を取得 ※ 気候関連財務情報開示タスクフォース CDP気候変動プロ
Slide 48: 7-3 環境（Environment）への取り組み
7-3 環境（Environment）への取り組み 環境パフォーマンス改善への取り組み • 資産運用会社の役職員全員でESGを推進し、確実にPDCAサイクルが実施される社内体制を構築しています • 2013年を基準とし2030年までにエネルギー由来CO₂排出量削減量 40％以上（原単位） を目指します* • グリーン電力の導入、太陽光パネルの設置など新たな施策に取り組むとともに、LED化の促進、新環境性能の高い物件への入替、空調機器の入替、環境性能の高い 設備の導入など従来の取り組みを行っていきます *年間総エネルギー消費量をCＯ₂排出削減目標に包含 グリーン電力の促進についての取り組み •
Slide 49: 7-4 テナント（Social）への取り組み
7-4 テナント（Social）への取り組み テナント/地域社会に対する取り組みイベント等の実施 安全・安心に配慮した運営 テナント向けCSイベント ● 新型コロナウイルス感染症に対する取り組み（新宿三井ビルディング2号館） ●テナント向けCSイベントの実施 【 高性能空気清浄機の設置 】 【 共用部入口の検温器設置】 ● セキュリティの充実化（新宿三井ビルディング） 【非接触型イベント（フォトコンテスト）】 【季節イベント（七夕）】 【 専有部エントランス セキュリティゲートの設置】 【 防災センターの見せる化】 快適な職務環境の提供（新宿三井ビルディング２号館） ● 多様な働き方に配慮した
Slide 50: 7-5 従業員への取り組み事例（Social）
7-5 従業員への取り組み事例（Social）への取り組み （資産運用会社：日本ビルファンドマネジメント株式会社） コロナ禍における従業員支援 健康と快適性に関する取り組み（ウェルネス） 従業員に対する取り組み 快適なオフィススペースの提供 • テレワーク実施規程の制定（契約社員含む全社員） • シェアオフィス（ワークスタイリング）の活用 • 時差通勤の奨励 • フレックス制度、テレワーク制度の整備 • 自宅待機、時短出勤時の給与補償 • 業務効率を意識したPC環境の整備（希望者） • 出社率のコントロール • オープンスペース、カフェテリアスペースを設置し、オフィスコーヒーサービスを提供 •
Slide 51: 7-6 ガバナンス（Governance）への取り組み
7-6 ガバナンス（Governance）への取り組み ・資産運用会社においては、コンプライアンス委員会、リスク管理会議、運用審査会議、経営会議等のガバナンス・ストラクチャーを構築し、業務におけるリスク管理・ コンプライアンスを徹底、コーポレート・ガバナンスの継続的な改善・向上に努めています 資産運用会社の組織図 運用資産の取得及び売却に関する資産運用会社の意思決定フロー 投資本部による起案 ・不動産プロセスチェックシートにより、各種リスクの有無・違法性の有無等のコンプライアンスチェックを行う。 株主総会 ・適宜、専門家である第三者に確認を行う。 会計監査人 コンプライアンス・オフィサーに
Slide 52: Appendix
og Appendix NBF 51
Slide 53: 主要テナント上位10社・テナント業種
1 主要テナント上位10社（賃貸面積ベース）・テナント業種 ●主要テナント上位10社（賃貸面積ベース） ●テナント業種*2分布 （2021年6月30日時点） 上記以外の業種 賃貸面積 全賃貸面積に占める 8.5% テナント名 賃貸物件 その他金融業 2.0% (㎡) 賃貸面積の割合（%） サービス業 22.2% 倉庫・運輸関連 2.0% 医薬品 2.4% 1. 三井不動産株式会社*1 新宿三井ビルディング 他22物件 411,069 34.8 銀行業 2.8% 2. ソニーグループ株式会社 ＮＢＦ大崎ビル 他1物件 75,057 6.3 機械 3.0% 小売業 3.5% テナント数 3. 株式
Slide 54: ビル別入居・退去面積一覧
2 ビル別入居・退去面積一覧*（2021年1月1日～2021年6月30日） 東京周辺 東京23区 地方都市部 （坪） 都市部 2,500 1,500 500 -500 -1,500 -5,000 新新六 六グ グ西西セセＮ Ｎ芝芝Ｎ ＮＮ ＮＮ ＮＧＧ虎虎Ｎ ＮＮＮＮ Ｎ新 新興興 リリ Ｎ Ｎ新新ＮＮ四 四ＮＮＮ ＮＮＮＮＮＮＮＮＮ住住ＮＮパ パ日日ＮＮ龍龍神神ＮＮ ゲゲ中中ＮＮ上上Ｎ Ｎ大大中 中大大Ｎ ＮＮＮ東東東東Ｎ ＮＮ Ｎ調調新 新横横 パパつ つ シ シＮＮＮＮ札札ＮＮＮ ＮＮＮ三三名名名名ＮＮ アア中中信信堺堺サ サＮＮ広 広ＮＮ博博ＮＮ 宿宿本 本 ララ 新 新レレＢ ＢＮＮ
Slide 55: 築年数の状況
3 築年数の状況 2020年12月期末 2021年6月期末 （第39期末） （第40期末） 8.7% 15.9% 42.4% 47.3% 平均築年数 平均築年数 20.0年 23.2年 43.9% 41.7% 10年以下 10年超20年以下 20年超 54
Slide 56: 財務運営の推移
4 財務運営の推移 借入金（左軸） 長期固定金利比率（右軸） 投資法人債（左軸） LTV（総資産有利子負債比率）（右軸） （億円） 99.6 （％） 97.5 97.7 6,000 95.1 100 95.2 95.0 95.2 93.3 95.2 95.1 92.9 94.2 93.8 94.0 92.6 92.9 93.6 97.7 96.4 96.5 5,500 87.3 87.0 84.8 94.7 85.8 95.2 92.5 93.5 90 92.2 91.7 83.1 5,000 86.7 79.1 80 75.7 80.8 82.3 73.5 4,500 66.7 70 4,0
Slide 57: 借入金の調達先一覧
5 借入金の調達先一覧 （百万円） 2020/12期末 2021/6期末 借入先 返済方法 その他 （第39期末） （第40期末） 三井住友銀行 10,000 - 短期借入金 小 計 10,000 - 日本政策投資銀行 76,500 79,500 三菱ＵＦＪ銀行 64,000 79,000 三井住友銀行 37,000 67,000 三井住友信託銀行 39,000 44,000 住友生命保険 30,000 40,000 みずほ銀行 25,000 40,000 信金中央金庫 30,000 35,000 農林中央金庫 12,000 17,000 みずほ信託銀行 14,000 14,000 大樹生命保
Slide 58: 投資主の状況
6 投資主の状況 【所有者別投資口数】 【所有者別投資主数】 2020年12期末 2021年6期末 2020年12期末 2021年6期末 増減 増減 所有者区分 （第39期末） （第40期末） 所有者区分 （第39期末） （第40期末） 投資口数 比率（％） 投資口数 比率（％） 投資口数 投資主数 比率（％） 投資主数 比率（％） 投資主数 個人・その他 75,766 4.6 69,648 4.2 -6,118 個人・その他 16,909 92.3 15,667 91.9 -1,242 金融機関 931,344 56.4 948,689 57.4 17,345 金融機関 242 1.3 24
Slide 59: 主要な経営指標等の推移
7 主要な経営指標等の推移 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 項 目 2019年6月期 2019年12月期 2020年6月期 2020年12月期 2021年6月期 営業収益 百万円 38,529 39,134 38,591 41,747 46,213 *1 賃貸ＮＯＩについては不動産等売却損益は含まない 不動産賃貸収入等 百万円 38,050 39,134 38,591 40,359 44,688 *2 NOI利回り＝通期稼働物件のNOI÷当該物件の期末簿価×2 不動産等売却益 百万円 478 - - 1,388 1,524 *3 ＦＦＯ＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損
Slide 60: 物件概要一覧（1/2）（東京23区）
8 物件概要一覧（1/2）（東京23区） ●東京23区 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 物件名 テナント数 PML（%） 物件名 テナント数 PML（%） （㎡） （㎡） （%） （㎡） （㎡） （%） 新宿三井ビルディング 102,718 99,686 97.0 89 1.3 ＮＢＦ神田須田町ビル 4,470 4,470 100.0 9 3.7 六本木ティーキューブ 34,740 19,147 55.1 52 1.6 ＮＢＦ小川町ビルディング 5,340 5,340 100.0 18 4.2 グラントウキョウサウスタワー 10,955 10,1
Slide 61: 物件概要一覧（2/2）
8 物件概要一覧（2/2）（東京周辺都市部・地方都市部） ●東京周辺都市部 ●地方都市部 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 物件名 テナント数 PML（%） 物件名 テナント数 PML（%） （㎡） （㎡） （%) （㎡） （㎡） (%) 調布サウスゲートビル 13,762 13,762 100.0 1 4.3 札幌エルプラザ 11,396 11,396 100.0 14 0.3 新川崎三井ビルディング 39,837 37,656 94.5 22 2.2 ＮＢＦ札幌南二条ビル 5,351 5,351 100.0 3 1.0 横浜ＳＴビル 20,08
Slide 62: 物件価格一覧（1/3）（東京23区）
9 物件価格一覧（1/3）（東京23区） ●東京23区 第40期末 第39期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ 新宿三井ビルディング*¹ 170,000 172,594 173,000 3.3% 3.1% 3.4% 173,000 3.3% 3.1% 3.4% 405 - 六本木ティーキューブ 62,800 62,803 63,600 3.3% 3.1% 3.5% 63
Slide 63: 物件価格一覧（2/3）（東京23区）
9 物件価格一覧（2/3）（東京23区） 第40期末 第39期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＮＢＦ小川町ビルディング 5,420 5,487 7,000 3.5% 3.3% 3.7% 7,000 3.5% 3.3% 3.7% 1,512 - 住友電設ビル 5,365 4,737 6,030 3.8% 4.0% 4.0% 6,070 3.8% 4.0% 4.0% 1
Slide 64: 物件価格一覧（3/3）
9 物件価格一覧（3/3）（東京周辺都市部・地方都市部） ●東京周辺都市部・地方都市部 第40期末 第39期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ 調布サウスゲートビル 9,320 7,833 9,950 4.6% 4.4% 4.8% 9,940 4.6% 4.4% 4.8% 2,116 10 新川崎三井ビルディング 25,820 21,599 23,300 4.6% 4.
Slide 65: 個別物件の収益状況（1/3）（東京23区）
10 個別物件の収益状況（1/3）（東京23区） ●東京23区 （百万円） セレスティン ＮＢＦ渋谷 新宿三井 新宿三井 六本木 グラントウキョウ 西新宿三井 ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ Ｇ－ＢＡＳＥ 虎ノ門 ＮＢＦ ＮＢＦ 興和西新橋ビル リバーシティ 芝三井 芝ＮＢＦタワー ガーデンフロント ビルディング ビルディング ティーキューブ サウスタワー ビルディング 品川タワー*1 プラチナタワー 南青山ビル コモディオ汐留 田町 琴平タワー 御茶ノ水ビル 銀座通りビル*1 Ｂ棟 Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ ビルディング *1 二号館 不動産賃貸事業収益 4,812 1,342 1,006 1,28
Slide 66: 個別物件の収益状況（2/3）
10 個別物件の収益状況（2/3）（東京23区・東京周辺都市部） ●東京23区 （百万円） 上野 大崎 大崎 ＮＢＦ大崎ビ ゲートシティ 中野坂上 ＮＢＦ豊洲 ＮＢＦ豊洲 中目黒 ＮＢＦ ＮＢＦ 東五反田 東陽町 ＮＢＦ ＮＢＦ イーストタワー ブライトコア・ ブライトタワー ル*1 大崎 サンブライトツイン キャナルフロント ガーデンフロント ＧＴタワー 上野ビル 池袋イースト スクエア センタービル*1 池袋タワー 池袋シティビル *1 ブライトプラザ *1 不動産賃貸事業収益 2,104 1,052 1,040 823 657 912 299 410 222 192 177 不動産賃貸収
Slide 67: 個別物件の収益状況（3/3）（地方都市部）
10 個別物件の収益状況（3/3）（地方都市部） ●地方都市部 （百万円） 名古屋 名古屋 ＮＢＦ札幌南 ＮＢＦ ＮＢＦ 三井住友銀行 ＮＢＦ名古屋 アクア堂島 中之島 信濃橋 堺筋本町 サンマリオン ＮＢＦ 広島袋町 ＮＢＦ 博多祇園 札幌エルプラザ 三井ビルディング 三井ビルディング ＮＢＦ熊本ビル 総合計 二条ビル ユニックスビル 新潟テレコムビル 名古屋ビル 広小路ビル ＮＢＦタワー セントラルタワー 三井ビルディング センタービル ＮＢＦタワー 広島立町ビル ビルディング 松山日銀前ビル Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 新館 本館 不動産賃貸事業収益 358 109 272 194 653 425
Slide 68: ポートフォリオマップ
RR23K/S5HD5R* Ra Dera BR RaSh BB 8 w+ 826 2a ; ) oN - , YN 75 9 143,675 25 = JR = 3H BOERS ICRLTHIET. OLA ‘Hs BT BB RR23E seam 13% WEB 49 oe 1%1,310 65 6.0% MA ABTA 55.9% 1 Bue 1 39 ten HR2IE 82.7%
Slide 69: 物件一覧（1/4）（東京23区）
12 物件一覧（1/4）（東京23区） 1 新宿三井ビルディング 5 セレスティン芝三井ビルディング 9 NBFコモディオ汐留 13 NBF渋谷ガーデンフロント 17 リバーシティM-SQUARE 所 在 地 東京都新宿区西新宿 所 在 地 東京都港区芝三丁目 所 在 地 東京都港区東新橋二丁目 所 在 地 東京都渋谷区渋谷三丁目 所 在 地 東京都中央区佃二丁目 二丁目1番1号 23番1号 14番1号 25番18号、26番3号 1番6号 地 積 14,449.38㎡ 地 積 7,679.46㎡ 地 積 3,862.61㎡ 地 積 3,750.71㎡ 地 積 4,808.71㎡ 延床面積 17
Slide 70: 物件一覧（2/4）（東京23区）
12 物件一覧（2/4）（東京23区） 21 四谷メディカルビル 25 NBF赤坂山王スクエア 29 NBF東銀座スクエア 33 龍角散ビル 37 中野坂上サンブライトツイン 所 在 地 東京都新宿区左門町 所 在 地 東京都港区赤坂二丁目 所 在 地 東京都中央区築地一丁目 所 在 地 東京都千代田区東神田 所 在 地 東京都中野区本町二丁目 17番4号 2番12号 13番14号 二丁目5番12号 46番1号、4号 地 積 2,062.40㎡ 地 積 926.63㎡ 地 積 940.09㎡ 地 積 1,545.95㎡ 地 積 10,331.90㎡ 延床面積 9,722.22㎡ 延床面積 7,
Slide 71: 物件一覧（3/4）
12 物件一覧（3/4）（東京23区・東京周辺都市部） 41 大崎ブライトコア・ブライトプラザ 45 NBF池袋イースト 49 NBF池袋シティビル 50 調布サウスゲートビル 54 つくば三井ビルディング 所 在 地 ブライトコア:東京都品川区 所 在 地 東京都豊島区東池袋 所 在 地 東京都豊島区東池袋 所 在 地 東京都調布市小島町 所 在 地 茨城県つくば市竹園 北品川五丁目5番15号 三丁目4番3号 一丁目17番8号 二丁目48番26 一丁目6番1号 ブライトプラザ:東京都品川区 北品川五丁目4番1号 地 積 2,027.19㎡ 地 積 857.54㎡ 地 積 3,400.82㎡
Slide 72: 物件一覧（4/4）（地方都市部）
12 物件一覧（4/4）（地方都市部） 58 札幌エルプラザ 62 三井住友銀行名古屋ビル 66 アクア堂島NBFタワー 70 サンマリオンNBFタワー 74 博多祇園M-SQUARE 所 在 地 北海道札幌市北区 所 在 地 愛知県名古屋市中区綿 所 在 地 大阪府大阪市北区堂島浜 所 在 地 大阪府大阪市中央区 所 在 地 福岡県福岡市博多区 北八条西三丁目28番 二丁目18番19号 一丁目4番16号 南本町二丁目6番12号 冷泉町2番1号 地 積 4,937.44㎡ 地 積 3,181.60㎡ 地 積 3,531.37㎡ 地 積 2,150.36㎡ 地 積 3,384.06㎡ 延床面積
Slide 73: Disclaimer
Disclaimer 本資料は情報提供を目的としたものであり、有価証券、商品又は取引についての投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。 日本ビルファンド投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料は、金融商品取引法 又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示書類又は資産運用報告を構成するものではありません。 日本ビルファンド投資法人及び日本ビルファンドマネジメント株式会社は、本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが、 日本ビルファンド投資法人又は日本ビルファンドマネジメント株式会社が作成した情報であるか又は第三者から
Nippon Building Fund — FY2021 H1 Earnings Presentation on 6ix