Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Presentation (February 2020)

21 slides from Tosei's investor presentation, Feb 26, 2020

  1. Slide 1: 2020年11月期 事業戦略説明会

    2020年11月期 事業戦略説明会 トーセイ株式会社 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D 2020/2/26 Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

  2. Slide 2: 2020年11月期の事業展開

    2020年11月期の事業展開 Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  3. Slide 3: 事業環境認識（不動産市場の動向）

    事業環境認識 （不動産市場の動向） ◆ 不動産価格は高値圏でゆるやかに上昇 ◆ 優良物件の仕入競争は激化するも、低金利や堅調な企業需要を背景とした賃貸需要に支えられ、 不動産投資市場は好調続く 政策関連・業界情勢・需給動向 • 消費税増税の影響による下振れ懸念はあるものの、雇用・所得環境の改善と各種政策に支えられ、緩やかな回復基調が続く 共 通 • 2020年東京五輪後の建設需要減少の影響も軽微で、不動産投資市場は堅調な成長続く • 2019年9月のECB大幅金融緩和に加え、FRBも2019年に3回利下げを実施し当面金利を据え置く姿勢。世界的な金融緩和が継続 • 空室率は過去最低の1.63%、

  4. Slide 4: 中期経営計画「Seamless Growth 2020」最終年度の計画数値を修正

    中期経営計画「Seamless Growth 2020」 最終年度の計画数値を修正 ◆ 利益目標を１年前倒しで達成したことから、最終年度の利益目標を増額 ◆ ３年平均成長率は１３％と、目標の１０%を上回る見込み Seamless Growth 2020 中期経営計画 2017.11 2018.11 2019.11 2020.11 < 数値計画> 当初計画 実績 実績 実績 計画 2020年度 ※2 売上高（百万円） 100,000 57,754 61,543 60,727 80,354 2020年度 税引前利益（百万円） 12,000 9,049 10,171 12,090 13,046 <

  5. Slide 5: 中期経営計画「Seamless Growth 2020」（セグメント）

    中期経営計画「Seamless Growth 2020」 （セグメント） Seamless Growth 2020 2020.11 2017.11 2018.11 2019.11 2020.11 前期比【B-A】 当初計画 実績 実績 実績 【A】 最新計画 【B】 構成比 構成比 構成比 構成比 構成比 増減率 売上高 100,000 100.0% 57,754 100.0% 61,543 100.0% 60,727 100.0% 80,354 100.0% 19,626 32.3% 不動産流動化事業 60,882 60.9% 40,268 69.7% 34,793 56.5% 31,012

  6. Slide 6: 2020年11月期の通期業績予想（主要P/L項目・配当）

    2020年11月期の通期業績予想 （主要P/L項目・配当） ◆ 成長シナリオを継続し、10期連続の増益達成を目指す 売上高 売上総利益 税引前利益 （百万円） 安定事業比率※ （百万円） 成長率7.9％ 安定事業比率 14,000 13,046 （百万円） ※安定事業の売上総利益合計 ÷（売上総利益合計-売買事業に係る販管費） 安定事業比率 100,000 25,000 12,090 その他事業 25,000 40% 43% 44% 43% 24,278 39% 40% 44% 45% 40% 30%40% 12,000 ホテル事業 43% 20,956 20,000 20,840 20% 1

  7. Slide 7: 不動産流動化事業

    2020年11月期の事業戦略・施策 （①不動産流動化事業） 売上総利益構成 流動化事業 既存不動産の再生と活用をキーワードに、当社ならではのソリューションを施した商品を 46％ 市場に提供していく 販売計画と施策 Restyling ➢ 不動産投資市場の動向を注視し、 Restyling 売上高 仕入ターゲットや商品ポートフォリオ構成を柔軟に組み替え 1棟20億円以上 1棟20億円以上 （百万円） 1棟10億円以上 1棟10億円以上 60,000 29.2% 29.2% ➢ 取り扱いアセットタイプを拡大。事業機会最大化を目指す 1棟10億円未満 23.6% 23.9% 30.0% 23.9%

  8. Slide 8: 不動産開発事業

    2020年11月期の事業戦略・施策 （②不動産開発事業） 売上総利益構成 開発事業 アセットクラスの多様化により、用地取得機会を拡大 17％ トーセイブランドとして顧客満足度の高い商品を提供していく ➢ 当期の販売計画は、 販売計画と施策 分譲マンション１棟、 戸建・宅地等 99戸 １棟物件 物流施設１棟、商業施設１棟、分譲マンションの店舗部分 計3棟 分譲マンション 売上高 戸建・宅地・請負 （百万円） 当期販売物件の一例 売上総利益率 22.9% 21.2% 23.5% 20,000 20.0% 17,396 ［販売計画］ 0.0% 15,000 14,346 4,391 商業・物流施設等

  9. Slide 9: 不動産開発事業 今後の開発計画

    2020年11月期の事業戦略・施策 （②不動産開発事業） -今後の開発計画- 開発計画 （保有中 / 竣工予定） 2017年－ 種類 棟数 想定売上規模（百万円） 商業施設 T‘S BRIGHTIA南青山Ⅱ（保有中） 商業施設 4棟 5,953 2018年－ 分譲マンション 2棟 16,939 商業施設 T’S BRIGHTIA富士見台（保有中、販売契約済） 賃貸マンション 2棟 2020年－ ホテル 6棟 28,051 分譲マンション THEパームス相模原 パークブライティア（243戸、販売中） 物流施設 2棟 9,518 戸建 14PJ 10,621 物流施設 相模原市物流施設計画 （販売

  10. Slide 10: 棚卸資産の状況（不動産流動化事業・開発事業）

    2020年11月期の事業戦略・施策 -棚卸資産の状況 （不動産流動化事業・開発事業）- ◆ 保有する棚卸資産は簿価735億円、売上高1,267億円に相当（当社想定） 2019年 11月 末 簿 価 73,573百万円 (111件 ) 想定売上規模 126,761百万円 棚卸資産残高の内訳 （百万円） 物件タイプ別 簿価 完成時 想定売上規模 想定売上規模 簿価合計 内訳 不動産流動化 不動産開発 予定簿価 不動産流動化 不動産開発 合計 オフィスビル・商業 27,530 (40件) 3,949 (4件) 31,479 37,217 5,953 43,171 マンション 10,535 (31件)

  11. Slide 11: 仕入計画

    2020年11月期の事業戦略・施策 -仕入計画- 仕入 収益不動産は高値圏であるが、 築古・低稼働等により価値が割り引かれている物件を割安に取得していく ◆ 仕入戦略 ◆ 【投資エリア】 首都圏を深堀 （郊外は流動性・収益性を見極め） 【 投 資 対 象 】 小型～大型物件 （幅広い価格帯をターゲットとする） 物件種別は絞らない （情報量を最大化しつつ厳選仕入。なかでも都心オフィス等の収益不動産を積極仕入） 【施 策 】 他社が手掛けにくい難易度の高い物件や、取得手法（不動産Ｍ＆Ａなど）を活用して取得を進める 市場流入が少ない中型～大型物件は、再生・開発によって自ら作り出す 【引渡ベース仕入額

  12. Slide 12: ファンド・コンサルティング事業

    2020年11月期の事業戦略・施策 （③ファンド・コンサルティング事業） ファンド･コン 売上総利益構成 サルティング事業 多様なファンドアレンジに対応できるスキルを構築していく 13％ 投資家の旺盛な投資需要を取り込み、AUM残高9,100億円超への拡大を目指す 仲介手数料その他 売上高 アセットマネジメント受託資産残高の拡大 仲介手数料その他 アクイジ・ディスポジ報酬 （百万円） 96.5% 96.0% 93.8% 100.0% アクイジ・ディスポジ報酬 9,164 目標： 9,160億円 96.5% 96.0% AMフィー 4,000 93.8% 3,773 100.0% AMフィー 8

  13. Slide 13: 賃貸事業・管理事業

    2020年11月期の事業戦略・施策 （④賃貸事業 ⑤管理事業） 売上総利益構成 売上総利益構成 管理対応物件の種類を広げ、 賃貸事業 安定賃貸収益の拡大に向けて 管理事業 11％ 固定資産の積み上げを推進 8％ 新規受託獲得を目指す ◆ 自社の再生・賃貸ノウハウで早期に物件の収益性を高める ◆ ホテル管理受託は13棟まで拡大。公共入札への 挑戦など、新分野への取り組みを継続 売上高 売上高 Restyling （百万円） スポット工事・手数料報酬など （百万円） PM・BM報酬など 8,000 45.2% 流動資産 売上総利益率 43.4% 43.8% 50.0% 固定資産 31.6% 30.

  14. Slide 14: ホテル事業

    2020年11月期の事業戦略・施策 （⑥ホテル事業） 売上総利益構成 ホテル事業 新たに３棟の自社運営ホテルを開業予定 7％ ３棟の開業費（一括費用計上）により2020年度は赤字となるが、2021年度には黒字化の見通し ホテル賃貸 売上高 ホテル運営 売上総利益率 （百万円） 92.5% 100.0% 87.4% 77.5% 2,000 1,830 80.0% 115 ホテル賃貸 60.0% 1,089 “心地よさ”を追求した 1,000 129 40.0% 和モダンコンセプトの 1,714 ホテル運営 557 宿泊特化型ホテル 198 960 20.0% トーセイホテルココネ 神田 トーセイ

  15. Slide 15: 直近トピックス トーセイホテルココネ 2020年に3棟オープン

    [直近トピックス] トーセイホテルココネ 2020年に３棟オープン ホテルコンバージョン 第２弾案件 ５月オープン予定 7月オープン予定 3月プレオープン/5月グランドオープン予定 大型研修にも対応できる スタイリッシュな多機能ホテルへ大幅改装 利用シーン： 企業向け宿泊研修、大人数集合研修、 団体宿泊、個人宿泊、 会議・宴会・懇親会 など トーセイホテルココネ 浅草蔵前 トーセイホテルココネ 上野御徒町 トーセイホテル＆セミナー幕張 交通：都営大江戸線「蔵前」徒歩1分 交通：JR各線「御徒町」徒歩２分 交通：JR京葉線「新習志野駅」徒歩２分 自社運営 他社へ賃貸 トーセイホテル ココネ神田

  16. Slide 16: 直近トピックス 物流施設・不動産テック

    [直近トピックス] 用地仕入から開発、施設管理、 ＳＰＣを活用した 物流施設 コンサルティングなど 不動産テック 不動産クラウドファンディングサービス × × TOSEI 物流施設関連ビジネスの拡大 TOSEI トーセイ不動産クラウド ➢ これまでトーセイが機関投資家向けに行ってきた不動産証券化の ➢ 施設管理（ＰＭ）を新規に６案件約７万坪を受託し、 ノウハウを活かし、全国の個人投資家の皆さまへインターネットを 管理棟数は 計１2棟、延床面積18万坪に拡大 通じた少額での不動産投資機会を提供 ➢ 自社開発中の２プロジェクトは 販売契約完了 ①相模原市物流施設計画 延床11,968㎡ (3,62

  17. Slide 17: ESG行動指針（抜粋）

    長期ビジョン ポートフォリオ経営の推進により、リスクを抑制しつつ事業機会を最大化。 不動産再生事業を軸に既存事業と新規事業を拡大させ、持続的成長を目指していく グループ理念 ESG行動指針（抜粋） 私たちは、グローバルな発想 を持つ あらゆる事業活動において、 800 心豊かなプロフェッショナル集団 として、 不動産の有効活用および地域社会の活性に あらゆる不動産シーンにおいて 向けて、不動産が抱える諸問題の解決、 200 新たな価値と感動を創造する。 付加価値の向上を目指した事業活動を推進する 600 税引前利益 150 130億円 400 100 200 50 持続的な利益成長を実現する

  18. Slide 18: 還元方針

    還元方針 Copyright © 2020 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 18

  19. Slide 19: 還元方針

    還元方針 還元方針 ◆ 安定的な配当、持続的な利益成長による増配を目指す ◆ 現環境下においては成長に向けた仕入等への投資を優先するが、 安定収益比率の引上げおよび利益成長を前提として、将来的には配当性向をさらに引上げていくことを検討 配当予想 ◆ ２０２０年１１月期は９期連続増配となる配当４７円、配当性向２５．４％の予想 60 一株あたり当期利益 250 30% 2015 2016 2017 （円） 一株あたり当期利益 （円） 一株あたり配当金 25.4% 配当性向（%） 23.8% 25% 50 47円 21.2% 200.0 200 19.6% 185.09 円 18.7% 19.1%

  20. Slide 20: 株価現状認識

    還元方針 株価現状認識 時価総額 当期利益 予想 純資産 含み益（税引後） Net Asset Value ※ （2020年2月20日時点） （2020年1月9日発表） （2019年11月末） （2019年11月末） （2019年11月末） 660.0 億円 88.0 億円 583.0 億円 213.2 億円 796.3 億円 株 価 ① 一株あたり当期利益 ② 一株あたり純資産 ③ 一株あたり含み益 一株あたりNAV※ ④ 1,358.00 円 185.09 円 1,225.27 円 448.11 円 1,673.38 円 PER ①÷② PBR ①÷③ P/NAV倍率※ ①÷④ 7.34

  21. Slide 21: IRに関するお問い合わせ先・当資料取り扱い上の注意

    今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経営管理部 TEL：03-3435-2865 FAX：03-3435-2866 URL : http://www.toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対 する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可

Tosei — Investor Presentation (February 2020) on 6ix