Hulic Reit, Inc. · TSE:3295
Hulic Reit — FY2021 Earnings Presentation
72 slides from Hulic Reit's earnings presentation, Apr 14, 2021
Slide 1: 第14期 (2021年2月期) 決算説明資料
第14期 (2021年2月期) 決算説明資料 2021年4月14日 （訂正︓2021年5月25日） 証券コード 3295
Slide 2: 目次
目次 2 Ⅰ. 運用ハイライト Appendix 1. 第13期決算発表以降の運⽤ハイライト 4 1. 各種指標の推移 37 2. 第7回公募増資の概要 5 2. 新規取得資産 38 3. 分配⾦・NAVの推移 6 3. ポートフォリオマップ 41 Ⅱ. 新型コロナウイルスの影響と業績予想 4. 物件写真 42 1. 新型コロナウイルスの影響 8 5. ポートフォリオ一覧（決算発表日時点） 46 2. オフィスの運営状況 9 6. 物件別鑑定評価の状況（第14期末時点） 49 3. 現状認識と今後の⾒通し 11 7. 物件別鑑定評価の状況（第13期末対比） 51 4. 第14期実績の概要 12
Slide 3: Ⅰ. 運用ハイライト
HULIC El 2RN\4S7k MA HULIC REIT, INC.
Slide 4: 第13期決算発表以降の運用ハイライト
1. 第13期決算発表以降の運⽤ハイライト 4 外部成⻑ ポートフォリオに占める⽐率 第13期末 第14期 マーケット環境に適応した機動的な資産入替えを推進 時点 決算発表時点 銀⾏店舗物件を主軸とした厳選投資により、ポートフォリオの収益安定性を向上 商業施設への 17.2% 15.3% 投資⽐率 収益回復に時間を要する可能性が⾼い商業施設や、マイナー持分であり今後マーケットが弱含 む可能性のある大規模オフィス等を譲渡する一方、収益安定性が⾒込まれる銀⾏店舗物件を中 第12期末 第14期 心にスポンサーから取得 時点 決算発表時点 資産入替えにより、ポートフォリオの収益安定性と収益性を
Slide 5: 第7回公募増資の概要
2. 第7回公募増資の概要 5 オファリング概要 投資口価格の推移 （円） オファリング形式 国内オファリング 220,000 2020年3月24日 発⾏決議⽇ 2021年3月26日 200,000 投資口の 発⾏登録書提出 180,000 条件決定日 2021年4月1日 160,000 調達額 （第三者割当を含む） 6,661 百万円*1 140,000 募集口数 （OAによる売出しを含む） 41,000口*1 120,000 100,000 募集後発⾏済投資⼝総数 1,353,000口*1 2020年10月14日 2021年3月26日 80,000 資産入替公表 資産入替公表 投資⼝の発⾏
Slide 6: 分配金・NAVの推移
3. 分配⾦・NAVの推移 6 1⼝当たり分配⾦（利益超過分配⾦を含まない）及びNAVの着実な成⻑ 第14期から第15期にかけて4物件（ヒューリック日本橋本町一丁目ビル、オーキッドスクエア（第14期及び第15期において分割譲渡）、 ヒューリック大森ビル、品川シーズンテラス）を譲渡し、合計約16億円の譲渡益を計上予定 第14期及び第15期にかけて累計約2億円の内部留保を⾏う予定 第14期︓3物件譲渡*3に伴い合計約10億円の 第15期︓2物件譲渡*3に伴い 譲渡益計上 合計約6億円の譲渡益を計上予定 4,500 220 予想分配⾦ 一時的要因 / 実質分配⾦(実績/予想)*2 内部留保(
Slide 7: Ⅱ. 新型コロナウイルスの影響と業績予想
A HULIC i HMBIOF 91 AZOBE CHAP MA HULIC REIT, INC.
Slide 8: 新型コロナウイルスの影響
1. 新型コロナウイルスの影響 8 （賃料の⼀時減額及び会議室の運営状況） 賃料の⼀時減額・⽀払猶予等の状況 賃料の⼀時減額・⽀払猶予等の要望件数の推移 要望実施テナントの業種の状況（件数ベース） 賃料の⼀時減額・支払猶予等の要望は一巡 第14期（2021年2月期）における賃料の⼀時減額・支払猶予等の要望 要望に対しては、テナントの状況に応じて個別に対応方針を検討 は全て店舗⽤途区画の⼊居テナントから受領 ＜第13期（2020年8月期）＞ ＜第14期（2021年2月期）＞ 第13期（2020年8月期） 第14期（2021年2月期） 医療関係 製造業 公益事業 3% 1% 1% （件
Slide 9: オフィスの運営状況（テナント入退去）
2. オフィスの運営状況（テナント入退去） 9 テナント入退去（オフィス）予想・実績 *1 第14期（2021年2月期）は、テナント退去が生じたものの、退去区画の早期埋戻しを実現し、安定した稼働を維持 第15期（2021年8月期）及び第16期（2022年2月期）の退去予定区画は、適正賃料での早期埋戻しを⽬指す (賃貸面積/㎡) 入居面積（実績/予想） 退去面積（実績/予想） ⼊居率 退去率 (⼊退去率) 6,000 10.0% 4.7% 2.9% 5.4% 4,000 3.5% 2.3% 3.3% 2.7% 2.4% 1.9% 1.6% 2,000 0.6% 0.5% 1.1% 0.3
Slide 10: オフィスの運営状況（賃料改定・テナント入替え）
2. オフィスの運営状況（賃料改定・テナント⼊替え） 10 賃料改定の実績（オフィス区画） 増額改定面積（緊急事態宣言前） 増額改定面積（緊急事態宣言後） 第14期の賃料乖離率マイナス区画に （㎡） 増減率（右軸） おける増額改定応諾率 12,000 12% 8.3% 40％ 8,000 8% 8.9% 5.6% 7.5% 4.6% 3.4% オフィス区画における賃料減額事例は 4,000 4% なく、賃料乖離率マイナス区画におい 4.3% ては、⼊居テナントと丁寧な対話を⾏ いつつ、賃料増額改定が可能なトレン 0 0% ドは継続 第 期 8 第 期 9 10 第 期 第11 期 第12 期
Slide 11: 現状認識と今後の見通し（総括）
3. 現状認識と今後の⾒通し（総括） 11 現時点での影響 短期的⾒通し 中⻑期的⾒通し （実績） （業績予想の想定） ■第14期においては、空室発生区画の ■リモートワークの普及に伴い、意思決定 ■新型コロナウイルス感染拡大からの時間 早期の空室埋戻し等により⾼稼働率を の早い中小規模の企業から先⾏して解 の経過に伴い、中規模オフィスにおける 維持 約が発生 リモートワークの普及に伴う解約も一巡 ■賃料乖離率マイナス区画における賃料 ■新型コロナウイルスの影響による業績悪 ■大企業を中心とする大口テナントの解 オフィス 増額基調は鈍化するも継続 化を受けたテナントの解約が発生 約の顕在化及び
Slide 12: 第14期実績の概要
4. 第14期実績の概要 12 1⼝当たり分配⾦（利益超過分配⾦を含まない）の⽐較（予想対⽐） 4,500 一時減額 4,400 ︓ +41円 想定の減少 空室埋戻し︓ +17円 修繕費 ︓ +43円 会議室収益︓ +22円 賃料改定等︓ +8円 その他 ︓ +22円 4,300 （円/口） +65 △151 内部留保総額 4,200 121百万円 +25 +63 分配⾦の 4,100 安定性確保 のために 活用予定 4,000 業績予想 オフィス における における 保守的な 4,050 コロナ影響 継続的な コストの 4,052 3,900 の保守的な 内部成⻑ 想定等 想定に 対する 上
Slide 13: 第15期・第16期予想の概要
5. 第15期・第16期予想の概要 13 1⼝当たり分配⾦（利益超過分配⾦を含まない）の推移 4,100 譲渡益 ︓ +155円 内部留保 譲渡益 ︓△259円 ︓ +85円 4,000 なし 第15期 第15期 譲渡資産 ︓ △16円 借地権更新 譲渡資産 ︓ △5円 ︓ +86円 (期間損益) なし (期間損益) 3,900 一時減額 第15期 （円/口） 第15期 ︓ +14円 ︓ +17円 ︓ +97円 想定の減少 取得資産 取得資産 3,800 空室埋戻し︓ +5円 (通期寄与) 投資口数 内部留保総額 ︓ △87円 賃料改定等︓ +10円 +185 △247 増加等 191百万円
Slide 14: 一時的要因調整後1口当たり分配金の試算値の概要
6. 一時的要因調整後1⼝当たり分配⾦の試算値の概要 14 一時的要因調整後1⼝当たり分配⾦（利益超過分配⾦を含まない）の試算値*1の推移 3,800 一時的要因 一時的要因 オーキッド テナント 固都税 スクエア ︓ +107円 ︓ +11円 入替に伴う︓ +3円 費用化前 3,700 譲渡益 賃料増額 借地権更新 ︓ △60円 第15期 ︓ +114円 取得資産 賃料改定 ︓ +6円 3,600 ダウン 第15期 ︓ △61円 ︓ △21円 タイム 譲渡資産 固都税 ︓ +25円 （円/口） 一時減額 投資口数 ︓ +27円 ︓ △78円 内部留保総額 想定 増加等 その他 ︓ +32円
Slide 15: Ⅲ. 運用実績
A HULIC [i] BAe MA HULIC REIT, INC.
Slide 16: ポートフォリオ・サマリー
1. ポートフォリオ・サマリー 16 資産規模及びLTVの推移 資産規模 58物件 3,500億円 東京コマーシャル・プロパティ 37物件 2,735億円 (78.2%) 平均NOI利回り 4.4% 稼働率 99.7% 含み損益 576億円*1 次世代アセット・プラス 21物件 765億円 (21.8%) 資産規模及びLTVの推移 2021年4月 （億円） 増資 （％） 4,000 系列1 資産規模 系列2 LTV 50 2物件 3物件 2物件 2019年9月 取得 譲渡 1物件 取得 譲渡 増資 2018年10月 58物件 +81 ▲109 57物件 ▲61 58物件 3,500 2017年
Slide 17: ポートフォリオ・サマリー（決算発表時点）
1. ポートフォリオ・サマリー 17 第14期（2021年2月期）決算発表時点のポートフォリオ ポートフォリオ全体 東京コマーシャル・プロパティ （参考）J-REIT全体（オフィス用途のみ）*2 用途別 東京コマーシャル・ 最寄駅からの 1分以内最寄駅からの 1分以内 6.7% 1.4% プロパティ 徒歩分数別 5.6% 69.4% 徒歩分数別 30.1% 78.2% 12.1% 17.2% 5.5% 5.6% 8.3% 16.2% 12.8% 23.8% 24.5% 駅直結 オフィス 駅直結 55.3% 42.9% 1分以内 商業施設 15.3% 62.8% 1分以内 1分超〜3分以内 有料
Slide 18: 外部成長の実績（新規取得資産）
2. 外部成⻑の実績（新規取得資産） 18 第14期（2021年2月期）・第15期（2021年8月期）取得資産の概要 物件数 取得価格合計 鑑定評価額合計*1 稼働率 平均NOI利回り*2 4 物件 15,540 百万円 16,309 百万円 100.0 % 4.5 % 新規取得資産 第14期取得資産 第15期取得資産 区分 東京コマーシャル・ 東京コマーシャル・ 用途別 次世代アセット・プラス 次世代アセット・プラス プロパティ プロパティ 有料⽼⼈ オフィス 用途 オフィス その他 オフィス 有料⽼⼈ホーム ホーム 21.5% 物件名 ヒューリック中野ビル ヒューリック八王子ビル ヒューリ
Slide 19: 外部成長の実績（資産入替えの概要）
2. 外部成⻑の実績（資産⼊替えの概要） 19 安定性に軸足を置いた資産入替えの実践 資産入替えによる効果 第13期（2020年8⽉期）以降取得資産 8物件 1. スポンサーと連携したポートフォリオの安定性強化 うち銀⾏店舗物件 5物件 うち旧銀⾏店舗建替 2物件 収益回復に時間を要する可能性が⾼い商業施設をスポンサーへ譲渡 収益安定性が⾒込まれる銀⾏店舗物件を中⼼にスポンサーから取得 銀⾏店舗 銀⾏店舗 銀⾏店舗 近隣商業 有料⽼⼈ホーム 住宅併設 住宅併設 第13期末時点 第14期決算発表時点 商業施設への投資⽐率 17.2% 15.3% 第12期末時点 第14期決算発表時点 ヒュ
Slide 20: 内部成長の実績
3. 内部成⻑の実績 20 賃料改定及びテナント⼊替えの実績（東京コマーシャル・プロパティ）*1 賃料改定の実績 テナント入替えの実績 （㎡） 増額面積 賃料増減率 （㎡） 増額面積 賃料増減率 20,000 10% 4,000 40% 9.1% 36.7% 16,000 7.3% 8% 28.6% 3,000 30% 5.6% 20.1% 12,000 6% 16.1% 4.5% 4.3% 3.3% 2,000 20% 8,000 4% 6.4% 5.3% 1,000 10% 4,000 2% 0 0% 0 0% 第9 期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第9 期
Slide 21: 内部成長の実績：早期の空室埋戻し
3. 内部成⻑の実績 21 ⽴地競争⼒を活かした早期の空室埋戻し ヒューリック東上野一丁目ビル 「新御徒町」駅 一部区画の解約が発生したものの、館内テナン 2020年 2021年 徒歩2分 トの増床移転と本物件の⽴地の優位性を活かし 10月 11月 12月 1月 た外部リーシングにより増額入替えに成功 区画① 2020年11月上旬 2020年11月中旬 賃貸⾯積︓ その他の区画においても賃料増額改定を⾏い、 前テナントとの 区画②入居テナントの内部増床移転により 約133坪 賃貸借契約終了 賃貸借契約開始 ビル全体の平均賃料坪単価は第12期末（2020 年2月末）対比で3.1％上昇 2
Slide 22: 財務の状況
4. 財務の状況 22 有利⼦負債の平均残存期間及び平均調達⾦利の推移*1 ⻑期発⾏体格付（⾒通し） 平均調達⾦利 平均残存期間（年） 平均残存期間 平均調達⾦利 日本格付研究所（JCR） 0.8% 0.77% 0.71% 0.71% 0.70% 12 AA- 0.69% 0.69% 0.69% 0.66% 0.66% 0.64% 0.64% 10 （ポジティブ） 0.60% 0.6% 8 4.9年 4.8年 4.9年 4.9年 6 有利⼦負債の状況 4.3年 4.4年 4.6年 4.3年 4.4年 4.2年 4.4年 4.2年 0.4% 4 第14期末（2021年2月末） 2 ⻑期負債⽐率
Slide 23: 鑑定評価の状況
5. 鑑定評価の状況 23 期末鑑定評価及び含み損益の状況 含み益は上場以来増加基調で推移し、第14期末（2021年2月期末）の含み損益は+578億円（第13期末（2020年8月期末）比 +7億円） 第14期末（2021年2月期末）の含み損益率は+16.7% 期末鑑定評価サマリー 直接還元利回りの推移*2 第14期末（2021年2月末） 前期末との差異 前期末との比較 鑑定評価額 含み損益 直接還元 鑑定評価額 含み損益 直接還元 物件数 含み損益率 物件数 含み損益率 上昇 維持 低下 （百万円） （百万円） 利回り （百万円） （百万円） 利回り オフィス 26件 261,194
Slide 24: Ⅳ ESGへの取組み
HULIC ESGN OER MA HULIC REIT, INC.
Slide 25: ESGへの継続的な取組み
1. ESGへの継続的な取組み 25 外部機関による評価 MSCIジャパンESGセレクト･リーダーズ指数への継続採用 〜J-REIT62銘柄中8銘柄が選定（2020年12⽉末時点）〜 本投資法人は、2017年7月に、MSCI社が提供する「MSCIジャパンESGセレクト･リーダーズ指数」の構 成銘柄に採用され、2020年12⽉の構成銘柄の⾒直し後も継続して選定されています。 GRESBリアルエステイト評価における「5スター」の取得 本投資法人は、2020年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、「GRESBレーティング」に おいて最上位となる「5スター」を取得し、同時に4年連続で「G
Slide 26: ESGへの継続的な取組み（環境）
1. ESGへの継続的な取組み 26 環境（Environment） 本投資法人及び本資産運用会社のマテリアリティ（重要課題） 目標（KPI）の設定対象 省エネルギー・地球温暖化防⽌対策の推進 • エネルギー消費量 • 温室効果ガス（GHG）排出量 循環型経済への対応 （水資源の有効活用、廃棄物削減など） • グリーンビルディング認証の取得⽐率 注︓SDGsの各アイコンの詳細は、70ページをご参照ください。次ページも同様です。 エネルギー消費量 GHG排出量 グリーンビルディング認証の取得⽐率 目標（KPI） 目標（KPI） 目標（KPI） 2030年末までに、ポートフォリオ全体において、 2
Slide 27: ESGへの継続的な取組み（社会・ガバナンス）
1. ESGへの継続的な取組み 27 社会（Society） ガバナンス（Governance） 本投資法人及び本資産運用会社のマテリアリティ（重要課題） 本投資法人及び本資産運用会社のマテリアリティ（重要課題） お客様（テナント・利⽤者）の満⾜度向上 ガバナンス強化 ステークホルダーへの情報開示と対話 資産運用会社の常勤取締役・従業員の構成 第14期（2021年2月期）決算発表時点における、本資産運用会社の常勤取締役3 働きがいのある職場環境 名は、いずれもスポンサーからの出向者に該当せず、スポンサーからの出向者は （人材育成・ダイバーシティ等） 従業員6名（従業員総数*に占める割合は21.
Slide 28: Ⅴ. 今後の戦略
HULIC SHOR MA HULIC REIT, INC.
Slide 29: オフィスのマーケット環境
1. オフィスのマーケット環境 29 中規模オフィスのマーケット環境 都心・駅近オフィスのマーケット環境 景気に不透明感が認められる時期においては、⼤規模オフィスの空室率は、 都⼼・駅近オフィスの空室率は、過去の空室率上昇局⾯においても、相対的 新規供給量と相関して推移する傾向 に低水準で安定的に推移 規模別のオフィス供給量*と空室率の推移 都市別空室率の推移 ⼤規模ビル供給量 中規模ビル供給量 系列1 東京23区 系列2 主要6区 系列3 横浜 系列4 大阪 （千坪） （%） Aクラスビル空室率 Bクラスビル空室率 系列5 名古屋 系列6 札幌 系列7 仙台 系列8 福岡 300 1
Slide 30: 本投資法人のポートフォリオ構成
2. 本投資法人のポートフォリオ構成 30 重点投資対象である東京コマーシャル・プロパティの特徴 東京コマーシャル・プロパティの入居テナントは、スポンサーをはじめ、東証上場企業*1等を主体としており、その他は分散の進んだテナント構成 本投資法⼈の保有するオフィスの⼤半は、平均賃料坪単価3万円未満で構成 商業施設及びオフィス（店舗区画） ＜ポートフォリオの賃料構成*2＞ オフィス（店舗区画を除く） ホテル その他 テナント構成*2 テナント構成*2 1.5% ネットワークセンター 5.2% スポンサー 飲食 その他 スポンサーの固定賃料 6.4% 6.7% 6.6% 5.0% でのマスタ
Slide 31: 今後の成長戦略
3. 今後の成⻑戦略 31 外部成⻑戦略 内部成⻑戦略 財務戦略 都⼼の優良物件は⾼値圏が継続 第14期においては賃料乖離率 J-REITマーケットの回復が⾒られる - 都心物件の取得競争は引き続き激しい一方、 マイナス区画の増額基調は継続 ものの、ボラタイルな環境が継続 新型コロナウイルスの影響が不動産価格に及 - 増額幅・件数は鈍化しているものの、賃料増 - リバーサルの進展により、回復が遅れていた ぼす影響を注視 額改定及び増額入替えは継続的に実現 オフィス主体のREITの投資口価格もP/NAV1 - ⽤途・エリアによっては、不動産価格が調整 倍近辺まで回復 現状 局面に入る可能性 空室
Slide 32: Ⅵ. 決算概要及び業績予想
A HULIC Wi RERERVURAPE MA HULIC REIT, INC.
Slide 33: 損益計算書（第14期実績）
1. 損益計算書 33 第14期（2021年2月期）実績について （単位︓百万円） 第13期 第14期 増減 主な要因 差異 （2021年2⽉期） 実績（A) 旧予想*2（B) 実績（C) （C-A) （C-A) （C-B) 営業収益 ■賃貸事業収益（+164） 賃貸事業収益 10,060 10,083 10,225 ＋164 ＋141 ・第13期・第14期取得資産の寄与︓+270 不動産等譲渡益 530 933 945 ＋414 ＋11 ・第13期・第14期譲渡資産の期間収益の減少︓△220 営業収益合計 10,591 11,017 11,170 ＋579 *3 ＋153 ・既存保有物件 の
Slide 34: 損益計算書（第15期・第16期予想）
1. 損益計算書 34 第15期（2021年8月期）予想、第16期（2022年2月期）予想について （単位︓百万円） 第14期 第15期 増減 主な要因 第16期 増減 （2021年8⽉期） 実績（A) 旧予想*2 新予想（B) （B-A) （B-A) 予想（C) （C-B) 営業収益 賃貸事業収益 10,225 9,923 9,931 △293 ■賃貸事業収益（△293） 9,865 △65 不動産等譲渡益 945 199 512 △433 ・第14期・第15期取得資産の寄与︓+231 0 △512 営業収益合計 11,170 10,123 10,443 △726 ・第14期・第15期譲渡資
Slide 35: 貸借対照表
2. 貸借対照表 35 （単位︓百万円） （単位︓百万円） 第13期末 第14期末 第13期末 第14期末 増減 増減 （2020年8月末） （2021年2月末） （2020年8月末） （2021年2月末） （A） （B） （B-A） （A） （B） （B-A） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現⾦及び預⾦ 12,245 11,543 △702 営業未払⾦ 686 610 △76 信託現⾦及び信託預⾦ 7,701 7,955 +253 短期借⼊⾦ 18,960 3,960 △15,000 営業未収⼊⾦ 171 134 △36 1年内返済予定の⻑期借⼊⾦ 15,680 15,680 0
Slide 36: Appendix
HULIC Appendix nt MA HULIC REIT, INC.
Slide 37: 各種指標の推移
1. 各種指標の推移 37 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 (2016年2月末) (2016年8月末) (2017年2月末) (2017年8月末) (2018年2月末) (2018年8月末) (2019年2月末) (2019年8月末) (2020年2月末) (2020年8月末) (2021年2月末) ポートフォリオ全体 32件 34件 37件 43件 44件 46件 50件 51件 55件 58件 58件 物件数 東京コマーシャル・ 20件 22件 23件 28件 28件 30件 34件 35件 37件 3
Slide 38: 新規取得資産（第14期取得資産）
2. 新規取得資産 （第14期取得資産） 38 ヒューリック中野ビル（準共有持分90％） ヒューリック八王子ビル（準共有持分90％） 最寄駅から スポンサー開発 スポンサー開発 オフィス 徒歩1分 （銀⾏店舗建替） スポンサー共有 その他（オフィス） （銀⾏店舗建替） スポンサー共有 スポンサーが建替により開発した、みずほ銀⾏中野⽀店が スポンサーが建替事業により開発した、みずほグループ 入居するオフィスビルをスポンサーと共有 各社が入居するオフィスビルをスポンサーと共有 取得価格 3,200百万円 取得価格 4,900百万円 鑑定評価額 3,366百万円 鑑定評価額 5,229百万円 NOI
Slide 39: 新規取得資産（第15期取得資産）ヒューリック上野ビル
2. 新規取得資産（第15期取得資産） 39 ヒューリック上野ビル (準共有持分90％) オフィス オフィス 最寄駅から徒歩3分 最寄駅から 徒歩3分 スポンサー開発 スポンサー開発 （銀⾏店舗建替） （銀⾏店舗建替） スポンサー共有 スポンサー共有 みずほ銀⾏上野⽀店をはじめ、みずほグループ各社が⼊居するオフィスビルをスポンサーと共有 取得価格 4,100百万円 鑑定評価額 4,284百万円 *1 NOI利回り 4.0% 所在地 東京都台東区 東京メトロ銀座線 最寄駅 「上野広⼩路」駅 徒歩3分 稼働率 100.0% ⽴地特性 最寄駅徒歩3分の中央通り沿いに⽴地 最寄駅のほか、JR山手線
Slide 40: 新規取得資産（第15期取得資産）ヒューリック調布
2. 新規取得資産（第15期取得資産） 40 ヒューリック調布 有料⽼⼈ホーム スポンサー開発 （旧銀⾏店舗建替） 駅前⽴地でアクティブシニアのニーズを満たす、⾼価格帯の有料⽼⼈ホーム 取得価格 3,340百万円 鑑定評価額 3,430百万円 NOI利回り*1 4.5% 所在地 東京都調布市 京王電鉄京王線 最寄駅 「調布」駅徒歩5分 稼働率 100.0% ㈱チャーム・ケア・ ㈱チャーム・ケア・コーポレーションについて*2 オペレーター コーポレーション 契約期間 30年 東京証券取引所市場第一部に上場し、首 ⼊居⼀時⾦ 420万円〜840万円 都圏及び近畿圏で62ホーム、4,191室(有 （
Slide 41: ポートフォリオマップ
3. ポートフォリオマップ 41 (東京コマーシャル・プロパティ) 物件No 物件名 OF-01 ヒューリック神谷町ビル OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） OF-03 ⻁ノ⾨ファーストガーデン OF-04 ラピロス六本⽊ OF-05 ヒューリック高田馬場ビル OF-06 ヒューリック神田ビル OF-07 ヒューリック神田橋ビル OF-08 ヒューリック蛎殻町ビル OF-09 御茶ノ⽔ソラシティ OF-10 ヒューリック東上野一丁目ビル OF-12 東京⻄池袋ビルディング OF-14 ヒューリック⻁ノ⾨ビル OF-15 ヒューリック渋谷一丁目ビル OF-16 ヒューリック東日本橋ビル O
Slide 42: 物件写真
4. 物件写真 42 OF-01 オフィス 駅徒歩1分 OF-02 オフィス 駅徒歩1分 OF-03 オフィス 駅徒歩1分 OF-04 オフィス 駅直結 OF-05 オフィス 駅徒歩6分 OF-06 オフィス 駅徒歩1分 ヒューリック神谷町ビル ヒューリック九段ビル（底地） ⻁ノ⾨ファーストガーデン ラピロス六本⽊ ヒューリック高田馬場ビル ヒューリック神田ビル OF-07 オフィス 駅徒歩3分 OF-08 オフィス 駅徒歩2分 OF-09 オフィス 駅直結 OF-10 オフィス 駅徒歩2分 OF-12 オフィス 駅徒歩3分 OF-14 オフィス 駅徒歩1分 ヒューリック神田橋ビル ヒューリッ
Slide 43: 物件写真
4. 物件写真 43 OF-23 オフィス 駅徒歩4分 OF-24 オフィス 駅徒歩4分 OF-25 オフィス 駅徒歩1分 OF-26 オフィス 駅徒歩6分 OF-27 オフィス 駅徒歩2分 OF-28 オフィス 駅徒歩1分 恵比寿南ビル ヒューリック飯田橋ビル ヒューリック浅草橋ビル ヒューリック恵比寿ビル ヒューリック両国ビル ヒューリック浅草橋江⼾通 OF-29 オフィス 駅徒歩1分 OF-30 オフィス 駅徒歩3分 ヒューリック中野ビル ヒューリック上野ビル RE-01 商業施設 駅徒歩1分 RE-03 商業施設 駅徒歩1分 RE-04 商業施設 駅徒歩7分 RE-05 商業施設 駅徒
Slide 44: 物件写真
4. 物件写真 44 RE-11 商業施設 駅徒歩5分 RE-12 商業施設 駅徒歩3分 RE-13 商業施設 駅徒歩12分 RE-14 商業施設 駅徒歩2分 HULIC &New SHIBUYA HULIC &New SHINBASHI ヒューリック志村坂上 ヒューリック目白 NH-01 有料⽼⼈ホーム NH-02 有料⽼⼈ホーム NH-03 有料⽼⼈ホーム NH-04 有料⽼⼈ホーム NH-05 有料⽼⼈ホーム NH-06 有料⽼⼈ホーム アリア松原 トラストガーデン用賀の杜 トラストガーデン桜新町 トラストガーデン杉並宮前 トラストガーデン常磐松 SOMPOケア ラヴィーレ北鎌倉 NH-
Slide 45: 物件写真
4. 物件写真 45 NW-01 ネットワークセンター NW-02 ネットワークセンター NW-03 ネットワークセンター NW-04 ネットワークセンター NW-05 ネットワークセンター NW-06 ネットワークセンター 池袋ネットワークセンター 田端ネットワークセンター 広島ネットワークセンター 熱田ネットワークセンター ⻑野ネットワークセンター 千葉ネットワークセンター NW-07 ネットワークセンター NW-08 ネットワークセンター 札幌ネットワークセンター 京阪奈ネットワークセンター HT-01 ホテル HT-02 ホテル HT-03 ホテル OT-01 その他 相鉄フレッサイン
Slide 46: ポートフォリオ一覧（決算発表日時点）
5. ポートフォリオ一覧（決算発表日時点） 46 総賃貸 取得価格 投資⽐率 NOI利回り 稼働率 物件No. 物件名 エリア 所在地 竣⼯年⽉ 可能面積 （百万円） （%） （%） （%） （㎡） OF-01 ヒューリック神谷町ビル 都心6区 東京都港区 55,250 15.8 1985年4月 32,487.06 4.1 100.0 OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） 都心6区 東京都千代田区 11,100 3.2 - 3,351.07 4.0 100.0 OF-03 ⻁ノ⾨ファーストガーデン 都心6区 東京都港区 8,623 2.5 2010年8月 5,689.97 4.7 100.
Slide 47: ポートフォリオ一覧（決算発表日時点）
5. ポートフォリオ一覧（決算発表日時点） 47 総賃貸 取得価格 投資⽐率 NOI利回り 稼働率 物件No. 物件名 エリア 所在地 竣⼯年⽉ 可能面積 （百万円） （%） （%） （%） （㎡） RE-01 大井町再開発ビル2号棟 都心6区 東京都品川区 9,456 2.7 1989年9月 14,485.66 5.7 100.0 RE-02 大井町再開発ビル1号棟 都心6区 東京都品川区 6,166 1.8 1989年9月 10,612.67 5.7 100.0 RE-03 ダイニングスクエア秋葉原ビル 都心6区 東京都千代田区 3,200 0.9 1993年6月 2,169.41 4.7
Slide 48: ポートフォリオ一覧（決算発表日時点）
5. ポートフォリオ一覧（決算発表日時点） 48 総賃貸 取得価格 投資⽐率 NOI利回り 稼働率 物件No. 物件名 エリア 所在地 竣⼯年⽉ 可能面積 （百万円） （%） （%） （%） （㎡） NH-01 アリア松原 その他23区 東京都世田谷区 3,244 0.9 2005年9月 5,454.48 5.9 100.0 NH-02 トラストガーデン用賀の杜 その他23区 東京都世田谷区 5,390 1.5 2005年9月 5,977.75 6.0 100.0 NH-03 トラストガーデン桜新町 その他23区 東京都世田谷区 2,850 0.8 2005年8月 3,700.26 6.0 1
Slide 49: 物件別鑑定評価の状況（第14期末時点）
6. 物件別鑑定評価の状況（第14期末時点） 49 （単位︓百万円） ① ② ③ ④ 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額（2021年2月末） 含み損益 物件名 （2021年2月末） 収益価格 還元利回り 収益価格 割引率 最終還元利回り 鑑定機関 （*1） （*1） （直接還元法） （*2） （DCF法） （*2） （*2） ③－② OF-01 ヒューリック神谷町ビル 55,250 55,508 66,300 68,000 3.2% 65,500 3.0% 3.4% ⼤和不動産鑑定 10,792 OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） 11,100 11,191 13,200 13,200 3.
Slide 50: 物件別鑑定評価の状況（第14期末時点）
6. 物件別鑑定評価の状況（第14期末時点） 50 （単位︓百万円） ① ② ③ ④ 取得価格 帳簿価格 鑑定評価額（2021年2月末） 含み損益 物件名 （2021年2月末） 収益価格 還元利回り 収益価格 割引率 最終還元利回り 鑑定機関 （*1） （*1） （直接還元法） （*2） （DCF法） （*2） （*2） ③－② NH-01 アリア松原 3,244 3,102 4,280 4,310 4.4% 4,250 4.0% 4.6% ⽇本不動産研究所 1,178 NH-02 トラストガーデン用賀の杜 5,390 5,278 6,860 6,900 4.7% 6,810 4.3% 4.9
Slide 51: 物件別鑑定評価の状況（第13期末対比）
7. 物件別鑑定評価の状況（第13期末対比） 51 （単位︓百万円） 鑑定評価額 還元利回り（直接還元法） ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 物件名 鑑定機関 第13期末 第14期末 差異 第13期末 第14期末 差異 2020年8月末 2021年2月末 ②－① 2020年8月末 2021年2月末 ⑤－④ OF-01 ヒューリック神谷町ビル 66,100 66,300 ＋200 3.2% 3.2% 0.0% ⼤和不動産鑑定 OF-02 ヒューリック九段ビル（底地） 13,100 13,200 ＋100 3.4% 3.4% 0.0% ⽇本不動産研究所 OF-03 ⻁ノ⾨ファーストガーデン 12,400 1
Slide 52: 物件別鑑定評価の状況（第13期末対比）
7. 物件別鑑定評価の状況（第13期末対比） 52 （単位︓百万円） 鑑定評価額 還元利回り（直接還元法） ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 物件名 鑑定機関 第13期末 第14期末 差異 第13期末 第14期末 差異 2020年8月末 2021年2月末 ②－① 2020年8月末 2021年2月末 ⑤－④ NH-01 アリア松原 4,280 4,280 0 4.4% 4.4% 0.0% ⽇本不動産研究所 NH-02 トラストガーデン用賀の杜 6,850 6,860 ＋10 4.7% 4.7% 0.0% ⽇本不動産研究所 NH-03 トラストガーデン桜新町 3,660 3,660 0 4.6% 4.6%
Slide 53: 財務の状況
8. 財務の状況 53 主要な財務指標の推移 コミットメントラインの状況 第12期末 第13期末 第14期末 ⾦融機関 設定額 期限 （2020年2月末） （2020年8月末） （2021年2月末） みずほ銀⾏ 有利⼦負債総額*1 1,535億円 1,727億円 1,697億円 三井住友銀⾏ 三菱UFJ銀⾏ 固定⾦利⽐率*2 97.4% 97.5% 97.7% 130億円 2022年2月4日 （⾦利スワップによる固定化含む） みずほ信託銀⾏ 新生銀⾏ 平均利率*2 0.64% 0.64% 0.60% あおぞら銀⾏ 平均利率*2 0.78% 0.78% 0.74% （アップフロントフィー含む）
Slide 54: 投資主の状況
9. 投資主の状況 54 所有者別投資口数*1,2 主要投資主 第14期末（2021年2月末）時点 第13期末 第14期末 増減 保有投資 （2020年8月末） （2021年2月末） 保有⽐率*3 投資口数 ⽐率 投資口数 ⽐率 投資口数 ⽐率 投資主名 口数 （％） （口） （％） （口） （％） （口） （％） （口） 個人 63,148 4.8 59,952 4.6 △3,196 △0.2 ⾦融機関 790,207 60.2 833,630 63.5 +43,423 +3.3 株式会社⽇本カストディ銀⾏ 都市銀⾏ 0 0.0 0 0.0 0 0.0 1 317,113 24.17 （信託
Slide 55: 各種報酬・手数料の概要
10. 各種報酬・⼿数料の概要 55 資産運用報酬（上限） 資産保管業務・機関運営に関する⼀般事務委託⼿数料（上限） 運用報酬Ⅰ 資産総額に以下の料率を乗じる（200億円以下の部分は定額） 総資産額 × 100分の0.5（年率） 資産保管業務 機関運営一般 資産総額 委託⼿数料 事務委託⼿数料 運用報酬Ⅱ （6ヶ月） （6ヶ月） 200億円以下の部分 1,500,000円 4,500,000円 運用報酬Ⅱ控除前1⼝当たり分配⾦ × 運用報酬Ⅱ控除前営業利益 × 100分の0.004 200億円超1,000億円以下の部分 0.007500% 0.022500% 1,000億円超1,500億円
Slide 56: 本投資法人の基本理念とポートフォリオ構築方針
11. 本投資法⼈の基本理念とポートフォリオ構築⽅針 56 本投資法⼈の基本理念 基本理念 中⻑期的な投資主価値の最⼤化 1 本投資法人は、投資主やテナントをはじめとする全てのステークホルダーの利益に貢献することを⽬的とし、中⻑期的な収益 の維持・向上及び運⽤資産の規模と価値の成⻑を実現することで、投資主価値を最大化していくことを目指します。 基本理念 スポンサーとの企業理念の共有 2 本投資法人は、スポンサーであるヒューリック株式会社との間で、「お客さまの社会活動の基盤となる商品・サービスを提供 することにより、永く『安心と信頼に満ちた社会の実現』に貢献します」という企業理念を共有しています
Slide 57: 東京コマーシャル・プロパティへの重点投資
12. 東京コマーシャル・プロパティへの重点投資 57 “⽴地”への徹底的なこだわり 〜 ⽴地の優位性 〜 オフィス オフィス 商業施設 東京コマーシャル・プロパティ（オフィス）の投資対象 東京コマーシャル・プロパティ（商業施設）の投資対象 （１） 東京都及び東京都近郊の （１） 東京都及び東京都近郊の 政令指定都市 主要都市 （２） 最寄駅から徒歩5分以内 （２） 最寄駅から徒歩5分以内 （原則） または繁華性のあるエリア （原則） オフィスポートフォリオの状況 商業施設ポートフォリオの状況 ＜最寄駅からの徒歩分数別*1＞ ＜エリア別*1＞ ＜エリア別*1＞ ＜施設別*1＞
Slide 58: 次世代アセット・プラスへの投資
13. 次世代アセット・プラスへの投資 58 10年以上 将来にわたって堅実な需要が⾒込まれ⻑期的に安定 <賃貸借期間別*1> *1 東証一部上場企業又は した収益の獲得や、中⻑期的な投資主価値の最⼤化に （賃貸面積ベース） 1.8% 98.2% <テナント別 > 4.4% その子会社 （賃貸面積ベース） 95.6% 資するアセット 個別物件の収益性、⽴地特性及び当該⽴地における 東証一部上場企業 20年以上 競争⼒等を⾒極めた上で厳選して投資 42.9% 29.0% 10年以上20年未満 東証一部 有料⽼⼈ホーム、ネットワークセンター、ホテル、 55.3% 上場企業子会社 66.
Slide 59: 有料老人ホームの概要
14. 有料⽼⼈ホームの概要 59 ⾸都圏を中⼼とした「⽴地」に拘ったポートフォリオ ヘルスケア施設のポートフォリオの状況 「次世代アセット・プラス」の投資対象の一つで ある「有料⽼⼈ホーム」においては、東京23区中 本投資法人*1 J-REIT全体*2 ⼼の⽴地競争⼒に優れ、資産性の⾼いポートフォ （本投資法人を除く） 主要8区 東京23区 リオを構築 その他23区 16.6% その他 6.7% 本投資法⼈保有の有料⽼⼈ホームは、86.0%が東 14.0%22.0% 京23区に所在（「その他」に該当するのは、神奈 9.9% 川県鎌倉市に所在する「SOMPOケア ラヴィーレ 北鎌倉」及
Slide 60: ヒューリックについて
15. ヒューリックについて 60 ■ ヒューリック株式会社は、1957年に株式会社富⼠銀⾏（現︓株式会社みずほ銀⾏）の銀⾏店舗・企業寮等の所有及び管理受託からスタートし、銀⾏店舗・企業寮の 築年数経過への対応として建替事業を展開しています。 ■ 建替事業において培ったノウハウを活用し、開発事業にも参入しており、都心6区を中心に、好⽴地かつクオリティの⾼い物件の開発を進めています。 業績ハイライト（連結ベース） 会社名 （百万円） 売上高 （百万円） 営業利益 （百万円） 経常利益 400,000 100,000 100,000 事業内容 不動産の所有・賃貸・売買ならびに仲介業務 300,00
Slide 61: スポンサーの主な開発物件・保有物件
16. スポンサーの主な開発物件・保有物件 61 銀⾏店舗物件 有料⽼⼈ホーム 2021年2月竣工 2020年2月竣工 2019年7月竣工 3 ヒューリック 4 ヒューリック 6 ヒューリック 7 ヒューリック 13 ヒューリック 4 チャームプレミアグラン 5 チャームプレミア⽬⿊柿の⽊坂 6 トラストガーデン荻窪 銀座数寄屋橋ビル 新宿ビル ⻘⼭ビル 銀座ビル 蒲田ビル 南麻布 ヒューリック小舟町ビル 1 22 ⻲有富⼠ビル 1 アリア代々木上原 11 グランダ学芸大学 ヒューリック新橋ビル 2 23 N・E・O CITY MITAKA（三鷹富士ビル） 2 チャームプレミア代々木初台 12
Slide 62: ヒューリックグループとのコラボレーション
17. ヒューリックグループとのコラボレーション 62 主要なスポンサーサポート 〜資産循環モデル〜 スポンサー ① 購入 物件 物件 ヒューリックの主なビジネス領域 コアビジネス コアビジネスの進化 保有 ② 再開発 建替・開発 ・賃貸事業 ・建替 ・開発事業 ・CRE/PPP サポート ・新規投資 ・REIT ・バリューアッド 築古物件 築古物件 ＋ 保有 保有 「4K」 時代のニーズに即した成⻑分野の取り組み ① 購入 物件 ・高齢者・健康 ・環境 物件 ・観光 ・こども教育 購入 ③ ④ 資産運用会社 マーケット 物件 ① 優先交渉権 スポンサーは、スポンサーグループ保有物件（一部の投
Slide 63: 本投資法人の仕組み
18. 本投資法人の仕組み 63 投資法人の仕組み図 ヒューリックリート投資法人 ➍ 機関運営に関する一般事務受託者 投資主総会 みずほ信託銀⾏株式会社 資産保管会社 ➋ みずほ信託銀⾏株式会社 役員会 ➎ 投資法人債に関する一般事務受託者 執⾏役員 ︓ 時田榮治 株式会社みずほ銀⾏ 監督役員 ︓ 島田邦雄 監督役員 ︓ 杉本茂 投資主名簿等管理⼈ ➌ 特定関係法人 みずほ信託銀⾏株式会社 会計監査人 ➏ （資産運用会社の親会社） EY新日本有限責任監査法人 スポンサー ➏ ヒューリック株式会社 ➊ 資産運用会社 ヒューリックリートマネジメント株式会社 各種契約と⼿数料 契約名 第14期（20
Slide 64: 資産運用会社の概要
19. 資産運用会社の概要 64 資産運用会社の概要 資産運用会社の組織図 名称 ヒューリックリートマネジメント株式会社 （Hulic REIT Management Co., Ltd.） 株主総会 所在地 （非）監査役 東京都中央区八丁堀二丁目26番9号 代表取締役社⻑ 取締役会 一寸木 和朗 設⽴ 2013年4月1日 投資委員会 コンプライアンス委員会 資本⾦ 200百万円 代表取締役 株主 ヒューリック株式会社 100％ コンプライアンス・ 内部監査部 リスク管理部 事業内容 投資運用業 登録・免許等 宅地建物取引業免許 投資運用本部 企画管理本部 東京都
Slide 65: 投資口価格・時価総額の推移
20. 投資口価格・時価総額の推移 65 新規上場以来の推移 過去7回の公募増資を実施（時価総額の拡大） グローバル指数への継続的な組⼊れによる投資主層の広がり（流動性の向上） 更なる時価総額の拡⼤と 格付けの「AA-（ポジティブ）」への⾒通し変更（2019年4月） 流動性の向上を⽬指す 時価総額（右軸） 投資口価格（左軸） 2019年4月 2016年3月 JCR ⻑期発⾏体格付⾒通し変更 （円） 東証REIT指数（左軸） （億円） 2016年4月 AA-（ポジティブ） FTSE EPRA/NAREIT JCR 2017年7月 220,000 グローバル不動産 3,500 ⻑期発⾏
Slide 66: 用語の定義
21. 用語の定義 66 用語 定義 東京コマーシャル・ オフィス及び商業施設のうち、本投資法⼈の基本理念に合致する資産をいいます。詳細な内容は、57ページをご参照ください。 プロパティ（TCP） 将来にわたって堅実な需要が⾒込まれ⻑期的に安定した収益の獲得や、中⻑期的な投資主価値の最⼤化に資する資産をいいます。有料 次世代アセット・プラス ⽼⼈ホーム、ネットワークセンター、ホテル、その他次世代アセット・プラスの投資対象資産に投資します。詳細な内容は、58ペー （NGA+) ジをご参照ください。 都心6区 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区及び品川区を指します。 主要8区 千代⽥区、中央区
Slide 67: 用語の定義
21. 用語の定義 67 用語 定義 以下の計算式によって算出しています。 （簿価ベース）LTV A÷B×100％ （A︓各期末時点の有利⼦負債総額、B︓各期末時点の総資産額） 以下の計算式によって算出しています。 時価ベースLTV A÷（B＋C)×100％ （A︓各期末時点の有利⼦負債総額、B︓各期末時点の総資産額、C︓各期末時点の含み損益） （簿価ベース）LTV 第14期末（2021年2月末）時点のLTVに、第15期（2021年8月期）取得資産の取得、第15期（2021年8月期）譲渡資産の譲渡、 （第14期決算発表時点） 2021年4⽉実施の公募増資による調達資⾦及び⼿元資⾦の活⽤による借
Slide 68: 用語の定義
21. 用語の定義 68 用語 定義 以下の計算式によって算出しています。 ⼊退去率 A÷B×100％ （A︓当該期のオフィスにおけるテナントの⼊退去⾯積、B:各期末時点におけるオフィスの賃貸可能面積） なお、退去⾯積及び退去率についてはマイナス表記としています。 以下の計算式によって算出しています。 賃料改定・テナント⼊替による （A－B）÷B×100％ （各決算期において賃料改定もしくはテナント⼊替えのなされた区画について、A︓改定・⼊替後の⽉額賃料 賃料増減率 （共益費を含みます。）の合計額、B︓改定・⼊替前の⽉額賃料（共益費を含みます。）の合計額） 増額・減額 各決算期における賃料増額
Slide 69: 用語の定義
21. 用語の定義 69 用語 定義 FTSE EPRA/NAREIT FTSEグループが、欧州不動産協会（EPRA）及び全⽶不動産投資信託協会（NAREIT）との協⼒により開発した国際的な不動産投資指 グローバル不動産 数であり、国際不動産投資のベンチマークとして世界中の多数の機関投資家等に採⽤されています。 インデックス・シリーズ MSCI ジャパンESGセレクト・ MSCI社が提供する指数であり、年⾦積⽴⾦管理運⽤独⽴⾏政法⼈（GPIF）のパッシブ運⽤を⾏う際のESG指数に選定されています。 リーダーズ指数 国連責任投資原則を主導した欧州の主要年⾦基⾦グループを中⼼に2009年に創設され
Slide 70: DEVELOPMENT J. ALS
ro 70 DEVELOPMENT J. ALS FATOAI RC BLE HULIC REBKERML Seep v 1 KRABI 808 > PHILAEE 1] NobF-S97t RHE RE 3 5 AmeeALLS RV % fined PAHULIC REIT, INC.
Slide 71: MEMO
MA s memo 71 HULIC VAHULIC REIT, INC.
Slide 72: ご注意
ご注意 本資料には、ヒューリックリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）に関する予想、⾒通し、目標、計 画等を含む、将来に関する記述が含まれています。これら将来予想に関する記述は、本資料作成時点において⼊⼿可 能な情報に基づく本投資法人およびヒューリックリートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいま す。）の⾒解または判断等であり、また一定の主観的な仮定を前提としたものであって、将来の業績に影響を与える 既知または未知のリスクと不確実な要因が内在し、これらの要因による影響をうけるおそれがあります。したがって、 記述された内容が将来実現するとの保証はなく、また、実際の結果と⼤