Arcona Property Fund N.V. · EURONEXT:ARCPF
Arcona Property Fund — Shareholder Meeting (February 2019)
40 slides from Arcona Property Fund's shareholder meeting presentation, Feb 1, 2019
Slide 1: Bijzondere Algemene Vergadering van Aandeelhouders
Bijzondere Algemene Vergadering van Aandeelhouders Arcona Property Fund N.V. 1 februari 2019
Slide 2: Agenda
Agenda 1. Opening 2. Toelichting overname assets Secure Property Development & Investment PLC 3. Toelichting gevolgen liquidatie Arcona Property Fund N.V. 4. Rondvraag 5. Sluiting
Slide 3: 1. Opening
A ARCONA CAPITAL 1. Opening
Slide 4: De ratio achter de overname
2. SPDI | De ratio achter de overname • Directie heeft van aandeelhouders mandaat gekregen om Fonds te laten groeien • De deal met SPDI maakt groei mogelijk zonder verwatering aandeelhouders • Positie wordt verworven in de grootste onroerendgoedmarkt in Zuidoost Europa • Bij groter Fonds verbeteren
Slide 5: Analyse NIBC
2. SPDI | Analyse NIBC Conclusion & Action: We believe Arcona is the right player to integrate SPDI in its portfolio. Under Arcona’s wings the relatively expensive fund structure could be reduced while none of the local asset management teams and knowledge is lost. The deal shows Arcona’s creative s
Slide 6: Beschrijving overname
2. SPDI | Beschrijving overname • Arcona Property Fund neemt al het vastgoed over van SPDI, met uitzondering van het logistieke vastgoed in Griekenland • Arcona Property Fund is van plan om de inkomen-genererende commerciële gebouwen in Roemenië te behouden en te verbeteren • Het verkoopprogramma va
Slide 7: Beschrijving overname (2)
2. SPDI | Beschrijving overname (2) • SPDI-aandeelhouders krijgen pro rato circa 2,1mln aandelen Arcona Property Fund • SPDI-aandeelhouders krijgen tevens warrants welke recht geven op ruim 500.000 aandelen • Warrants kunnen worden uitgeoefend als beurskoers binnen vijf jaar met meer dan 20% (vanaf
Slide 8: Intrinsieke waarde uitgelegd
2. SPDI | Intrinsieke waarde uitgelegd • Overname (activa in Roemenië, Oekraïne en Bulgarije) uitgelegd op basis van de cijfers uit het persbericht • Arcona Capital ziet als Intrinsieke Waarde (IW) Overname EUR 29,4mln • IW Overname o.b.v. laatste taxatiewaarde ligt hoger • Voor het verschil zijn ru
Slide 9: Intrinsieke waarde uitgelegd
2. SPDI | Intrinsieke waarde uitgelegd IW Totaal Uitstaande IW APF p.a. EUR mln aandelen in EUR Persbericht 44,25 3.165.149 13,98 IW SPDI als basis voor deal 29,40 2.102.804 13,98 Situatie na Overname 73,65 5.267.953 13,98 Stijging IW o.b.v. taxatie 4,30 0 0,82 Intrinsieke Waarde 77,95 5.267.953 14,
Slide 10: Uitgifte van aandelen
2. SPDI | Uitgifte van aandelen • Financiering geschiedt middels de uitgifte van aandelen Arcona Property Fund • Huidige maatschappelijk aandelenkapitaal Arcona Property Fund bedraagt 5 miljoen aandelen • Aantal geplaatste aandelen bedraagt momenteel 3.165.149 • Vennootschap kent een veranderlijk ka
Slide 11: EOS Business Park
2. SPDI | EOS Business Park Bruto verhuurbaar 3.386 m2 Opleveringsdatum 2008 Huurder Danone Romania Huurcontract Tot 2025 Bezettingsgraad 100% Jaarlijkse NOI EUR 600.000 In noordoosten van Boekarest, Gelegen naast een productiefaciliteit en opslag. In de nabijheid vind je de ringweg en de E60 en E85
Slide 12: Delenco office building
2. SPDI | Delenco office building Bruto verhuurbaar 10.280 m2 Opleveringsdatum 2007 ANCOM Telecom (70%), AKKA Huurders (21%) Technologies, Mega Image (6), rest (3%) ANCOM 2021, AKKA 2020 en Huurcontract Mega Image 2025 Bezettingsgraad 100% Jaarlijkse NOI +/- EUR 1.700.000 Gelegen dichtbij het centru
Slide 13: Innovations Logistic Park
2. SPDI | Innovations Logistic Park Locatie Z-W Boekarest Bruto verhuurbaar 15.712 m2 Koel/vriesopslag 6.000 m2 Opslag 8.007 m2 Kantoor 1.705 m2 Opleveringsdatum December 2008 CHIPITA, APR Huurders Warehouse, ROMSIP en FAVORIT Business Bezettingsgraad 54% Huuropbrengsten EUR 633.000 APF denkt dat ve
Slide 14: Residentieel – Green Lake
2. SPDI | Residentieel – Green Lake Gelegen in District 1 in Boekarest 43% belang in het project Waarde project 30-06-2018 EUR 18 miljoen A-Klasse ontwikkelingsproject locatie ten noorden van centrum Boekarest Op 5 minuten met de auto van het internationale vliegveld Otopeni gelegen Internationale B
Slide 15: Residentieel – Boyana Residence
2. SPDI | Residentieel – Boyana Residence Aangekocht in mei 2015 Grondstuk was 5.700 m2 groot Gelegen in een voorstad van Sofia, waar vooral woonruimte in het hoge segment aangeboden wordt. Het project ligt aan de voet van de Vitosha berg, nabij Sofia. Er staan nog 35 appartementen te koop. Complex
Slide 16: (Ontwikkelings-)gronden Oekraïne
2. SPDI | (Ontwikkelings-)gronden Oekraïne • SPDI’s portfolio bevat vijf ontwikkelingsgronden in Oekraïne (waarde 30-6-2018) o Twee gronden in Kiev, 9.100 m2, t.w.v. EUR 3,7mln, bestemd voor luxe woningen met prachtige uitzichten o Grondstuk Rozny Lane, ten noordoosten van Kiev (Kiev Oblast), 420.00
Slide 17: Marktkarakteristieken
2. SPDI | Marktkarakteristieken • Gunstige politieke en economische omstandigheden o Snelgroeiende economieën o Politieke hervormingen o Continue verbeteringen infrastructuur • Vraag-en-aanbod onevenwichtigheden o De meerderheid van de bestaande voorraad onroerend goed is oud, klein en van lage kwal
Slide 18: Fonds na de deal
2. SPDI | Fonds na de deal • De groei van Arcona Property Fund biedt schaalvoordelen o Betere diversificatie (meer landen, meer vastgoedtypen) o Verbetering kostenratio’s • Geen verwatering voor bestaande aandeelhouders o Acquisitie via uitgifte aandelen tegen intrinsieke waarde • Acquisitie van vas
Slide 19: Liquiditeit na de deal
2. SPDI | Liquiditeit na de deal • Groter Fonds verbetert de liquiditeit door groter aantal uitstaande aandelen • Fondsen boven € 100mln bieden meer plaatsingsmogelijkheden • Spread tussen bied- en laatkoers zal kleiner worden bij groter Fonds • Interesse van Tsjechische investeerders stijgt door go
Slide 20: i.c.m. beursnotering Praag
2. SPDI | i.c.m. beursnotering Praag • Fonds wordt enthousiast gevolgd in Tsjechië • Beursnotering in het Alternative Investment Fund Segment sinds 31 oktober 2018 • Arcona Property Fund mag (nog) niet aan Tsjechische retail beleggers aangeboden worden • Aanvraag voor aanbieding retail segment in Ts
Slide 21: Goede exposure in Tsjechië (1)
2. SPDI | Goede exposure in Tsjechië (1)
Slide 22: Goede exposure in Tsjechië (2)
2. SPDI | Goede exposure in Tsjechië (2)
Slide 23: i.c.m. beursnotering Praag
2. SPDI | i.c.m. beursnotering Praag • Verkoop van blokken aandelen aan beleggers in Midden Europa is serieuze optie als SPDI activa is toegevoegd aan portfolio • Omvang van fonds is nu te klein maar zodra fondsvermogen boven EUR 100mln is, wordt het interessant voor institutionele partijen • Indien
Slide 24: Vooruitblik
2. SPDI | Vooruitblik • Hogere operationele inkomsten en opbrengsten uit het verkoopprogramma, zouden jaarlijks circa 10% dividendrendement moeten bijdragen o Verwacht dividendrendement van circa 7,4% in 2024 op basis van de huidige beurskoers • De transactieliquiditeit op de beurs zal toenemen door
Slide 25: Registratie document 2016
3. Liquidatie | Registratie document 2016 • “The Fund is exposed to risks arising from the illiquidity of its portfolio • The market for the types of properties the Fund owns or may acquire in the future has its limitations in terms of liquidity. Were the Fund required to liquidate parts of its port
Slide 26: Liquidatie | Toelichting
3. Liquidatie | Toelichting • Directie en Raad van Commissarissen willen graag de (mogelijke) gevolgen van een liquidatie van het Fonds toelichten • De volgende aspecten worden besproken: o Timing – Zienswijze taxateur CBRE o (Her-)financiering portfolio o Verkoop activa o (Lokaal) Management • In h
Slide 27: Timing – Zienswijze CBRE
3. Liquidatie | Timing – Zienswijze CBRE • De Directie heeft CBRE de volgende instructie gegeven o To advise as to the likely timeframe for a complete orderly disposal of the Arcona Property Fund portfolio (24 assets), including any necessary discounting from currently stated fair values. • CBRE mer
Slide 28: Timing – Zienswijze CBRE
3. Liquidatie | Timing – Zienswijze CBRE • CBRE merkt het ook volgende op • “The Krivá and Pražská assets [four assets, valued EUR 12.1m, added] would also appeal to certain local investors, although we should caveat this by noting that both have certain capex and management requirements that woul
Slide 29: Financiering portfolio
3. Liquidatie | Financiering portfolio Financiering op lokaal niveau Land Financier Omvang (in EUR mln) Tsjechië Sberbank 7,12 Slowakije Slovenska Sporitelna 10,61 Polen BNP Paribas 9,73 Polen (Maris) DNB Bank Polska 6,35 Financiering op Fondsniveau Aard lening Omvang (in EUR mln) Aandeelhoudersleni
Slide 30: Financiering portfolio
3. Liquidatie | Financiering portfolio • Herfinancieringsverplichting Fondsniveau van EUR 7,78mln in 2019 o Q1: EUR 4,71mln (verlenging mogelijk met 12 maanden tegen 6%) o Q2: EUR 2,00mln o Q4: EUR 1,07mln • Besluit tot liquidatie maakt herfinanciering van de leningen op Fondsniveau nagenoeg onmogel
Slide 31: Financiering portfolio
3. Liquidatie | Financiering portfolio • Directie heeft lokale specialist in dienst die financieringen tegen de beste voorwaarden verzorgt • Liquidatiedreiging maakt herfinanciering op Fondsniveau onmogelijk en herfinanciering bankleningen zeer ‘uitdagend’ • Druk op het Fonds neemt snel toe • Door d
Slide 32: Verkoop activa
3. Liquidatie | Verkoop activa • Arcona Property Fund is een bekende speler in Midden – Europa • Door beursnotering in Praag is liquidatiedreiging Fonds lokaal nog sneller bekend • Onderhandelingspositie van het Fonds wordt dan ondermijnd • Courante activa in Tsjechië kunnen relatief snel verkocht w
Slide 33: Te verkopen: Kosmalt
3. Liquidatie | Te verkopen: Kosmalt • Het gebouw Kosmalt (Kosice) is eind 2018 op ruim EUR 6mln getaxeerd • Karakter (studentenwoningen) vergt een speciale koper • Kopers van studentencomplexen in Oost-Slowakije zijn er, maar schaars • Sinds begin 2018 staat object in de stille verkoop, biedingen n
Slide 34: Te verkopen: Vural
3. Liquidatie | Te verkopen: Vural • Het gebouw Vural (Zilina) is eind 2018 op EUR 4,3mln getaxeerd • Gebouw staat in Zilina, in het Noordwesten van Slowakije
Slide 35: (Lokaal) Management
3. Liquidatie | (Lokaal) Management • Arcona Property Fund heeft lokale dochters in Polen, Slowakije en Tsjechië • Liquidatiedreiging verhoogt risico van een insolventie van het Fonds • Risico’s voor (lokaal) management (en aandeelhouders) nemen sterk toe • Lokaal management is hooggeschoold, in een
Slide 36: Conclusie
3. Liquidatie | Conclusie • Volgens CBRE blijft het Fonds lang met een aantal illiquide assets zitten waar verkoop niet afhangt van de prijs verlagen maar van illiquiditeit van de markt • Discount t.o.v. fair value van 10% tot 30% is aannemelijk • Het Fonds heeft aflopende leningen die binnen 12 maa
Slide 37: Mening Directie en RvC
3. Liquidatie | Mening Directie en RvC • Liquidatie is een zeer risicovol traject omdat: o Herfinanciering leningen zo goed als onmogelijk is waardoor kans op insolventie van de structuur (op korte termijn) aannemelijk is o Het een langdurig traject wordt om alle activa te verkopen o Opbrengstwaarde
Slide 38: 4. Rondvraag
A ARCONA CAPITAL 4. Rondvraag
Slide 39: 5. Sluiting
A ARCONA CAPITAL 5. Sluiting
Slide 40: Contactdetails
Contactdetails Arcona Capital Fund Management B.V. Kollenbergweg 56 NL-1101 AR Amsterdam T: +31(0)20 82 04 720 www.arconapropertyfund.nl
Arcona Property Fund — Shareholder Meeting (February 2019) on 6ix