Intershop Holding AG · SIX:ISN
Intershop — FY2021 Earnings Presentation
48 slides from Intershop's earnings presentation, March 2022
Slide 1: Präsentation des Geschäftsergebnisses der Intershop Holding AG 2021
Präsentation des Geschäftsergebnisses der Intershop Holding AG 2021 1
Slide 2: Wichtige Ereignisse 2021
Wichtige Ereignisse 2021 3. Nachhaltigkeitsbericht nach GRI 2. Lockdown Übertragung Green Bond CHF 100 Mio. Verkauf Studen Eigentumswohnungen «Gellertstrasse» Basel Erwerb Projekt «Orubi» Vernier 2021 1. Mitarbeiterbefragung «Great Place To Work» Bauvollendung Verkauf «Hohlstrasse» Zürich «Rue de La
Slide 3: Ergebnis durch Verkaufsgewinne geprägt
Ergebnis durch Verkaufsgewinne geprägt Mio. CHF 140 22.2 120 11.2 100 80 1.4 79.9 64.2 9.8 4.1 8.3 60 1.7 11.1 24.4 7.6 2.6 6.3 40 47.5 44.1 45.3 42.7 42.2 20 0 2017 2018 2019 2020 2021 Vermietung Verkauf* Bewertungsveränderungen* Assoziierte Gesellschaft Steuereffekt STAF * Latenter Steueraufwand a
Slide 4: Eigenkapitalrentabilität über 20%
Eigenkapitalrentabilität über 20% 20.1% 20% 19.3% 17.5% 17.0% 16% 12% 11.8% 10.7% 10.9% 10.3% 10.3% 9.2% 8% 4% 0% 2017 2018 2019 2020 2021 EK-Rendite EK-Rendite (ohne Bewertungsveränderungen) Ziel im Mehrjahresdurchschnitt 4
Slide 5: NAV steigt um mehr als 10% an
NAV steigt um mehr als 10% an 550 CHF 500 94 450 400 69 44 350 22 300 250 426 200 354 374 348 150 310 100 Innerer Wert der Aktie (NAV) 50 zuzüglich Dividenden steigt um 68% innerhalb von 4 Jahren 0 2017 2018 2019 2020 2021 Net Asset Value Dividende (kumuliert) 5
Slide 6: Starker Anstieg des Gewinns je Aktie
Starker Anstieg des Gewinns je Aktie 80 70 60 50 40 30 20 Ausschüttungsquote zwischen 10 39% und 82% des Gewinns ohne Bewertungsveränderungen 0 2017 2018 2019 2020 2021 Reingewinn Reingewinn (ohne Bewertungsveränderungen) Dividende (2021: Antrag VR) 6
Slide 7: Unverändert breites Aktionariat
Unverändert breites Aktionariat 31.12.2021 Family Offices, sonstige juristische Personen 17% Pensionskassen, Vorsorgeeinrichtungen, Versicherungen 8% 1% Banken, Fonds, Investmentgesellschaften 45% Natürliche Personen 11% 1’134 Aktionäre eingetragen Verwaltungsrat / Management 98% der stimmberechtigt
Slide 8: Stabiles Kernaktionariat per 31.12.2021
Stabiles Kernaktionariat per 31.12.2021 31.12.2021 Patinex AG AXA Leben AG Relag Holding AG 35.3% Hansjörg Graf 47.1% BlackRock Inc. Credit Suisse Funds AG 0.1% VR und Management 3.8% 3.5% Eigene Aktien 3.2% Sonstige 1.1% >3.0% >3.0% Beteiligung gemäss Aktienregister per 31.12.2021 8 bzw. nach Meldu
Slide 9: Intershop-Aktie im Berichtsjahr mit Total Return von 3.6%
Intershop-Aktie im Berichtsjahr mit Total Return von 3.6% 800 Dividenden reinvestiert, indexiert 750 700 650 600 Mit einem Total Return von 3.6% 550 liegt die Performance der Intershop- Aktie leicht unter dem Referenz- Index (4.2%) 500 01.01.2021 01.04.2021 01.07.2021 01.10.2021 01.01.2022 IS (TR) S
Slide 10: Langfristige Aktienperformance jedoch überdurchschnittlich
Langfristige Aktienperformance jedoch überdurchschnittlich 800 Dividenden reinvestiert, indexiert 700 600 500 400 300 200 Im Mehrjahresvergleich unverändert 100 bessere Entwicklung als der Referenz-Index 0 01.01.2017 01.01.2018 01.01.2019 01.01.2020 01.01.2021 01.01.2022 IS (TR) SPI (TR) SXI Swiss R
Slide 11: Diversifiziertes Portfolio mit Schwerpunkt in der Region Zürich
Diversifiziertes Portfolio mit Schwerpunkt in der Region Zürich Wert des Immobilienportfolios per 31.12.2021 in Mio. CHF in % 3% 8% 802 38 115 8% Basel Ostschweiz Zürich 108 58% 23% Bern/ 324 Mittelland Genfer- seegebiet Grossraum Zürich Genferseegebiet Basel Bern/Mittelland Ostschweiz 11
Slide 12: Nutzungsarten und Mietermix ohne wesentliche Veränderungen
Nutzungsarten und Mietermix ohne wesentliche Veränderungen Nutzungsarten Mietermix 31.12.2021* 31.12.2021* Büro 42% Kanton Waadt 6.7% Bildungswesen 6% Sauvin Schmidt 5.0% Gewerbe, Logistik 32% Kanton Zürich 4.5% Detailhandel, Gastronomie 7% Migros 3.2% Wohnen 6% Oertli Werkzeuge 2.2% Parking 7% Miet
Slide 13: Attraktive Rentabilität trotz Investitionen und Aufwertungen
Attraktive Rentabilität trotz Investitionen und Aufwertungen 8% 11.3% 12% 11.0% 11.0% 7% 9.8% 10% 8.0% 6% 8% 5% Brutto-/Nettorendite 4% 6% 3% Leerstand 4% 2% 2% Mit einer Bruttorendite von 5.7% 1% und einer Nettorendite von 4.9% unverändert attraktives Portfolio 0% 0% 2017 2018 2019 2020 2021 Brutto
Slide 14: Deutlicher sanierungsbedingter Leerstandsanstieg in Basel
Deutlicher sanierungsbedingter Leerstandsanstieg in Basel 12% Lausanne, WTC Belp, Airport Business Center 10% Basel, Redingstrasse 8% Zürich, Puls 5 Lyss, Industriering 43 6% Genf, Rue de Lausanne 42-44 Cham, Gewerbestrasse 11 4% Zürich, Media Campus Zürich, Staffelstrasse 8, 10, 12 2% Dielsdorf, Ho
Slide 15: Durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge unverändert deutlich über 4 Jahre
Durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge unverändert deutlich über 4 Jahre 35% Mietvertragsfälligkeiten in % des Mietertrags 30% 25% 20% 15% 31.12.2020 31.12.2021 10% 5% 0% Wohnen Parkplätze ohne festen < 1 Jahr 1 - 2 Jahre 2 - 3 Jahre 3 - 4 Jahre 4 - 5 Jahre > 5 Jahre Verfall 2020 2021 Ø Laufzei
Slide 16: Zukauf – Orubi SA, Vernier
Zukauf – Orubi SA, Vernier Erfolgreicher Abschluss der Verhandlung zum Erwerb eines Entwicklungsprojekts in Vernier. Die Projektgesellschaft Orubi SA wurde im Dezember 2021 erworben. 16
Slide 17: Verkauf – Studen, Sägeweg 7
Verkauf – Studen, Sägeweg 7 Überblick Sollmiete: CHF 0.4 Mio. Mietfläche: 2’984 m2 Grundstückfläche: 5’663 m2 Erwerbsjahr: 1998 Highlights Geschäftsliegenschaft mit hartnäckigen Leerständen Nachhaltigkeit des Gebäudes entspricht nicht Ansprüchen von Intershop Verkauft im Dezember 2021 17
Slide 18: Verkauf – Zürich, Hohlstrasse 190/192
Verkauf – Zürich, Hohlstrasse 190/192 Überblick Sollmiete: CHF 1.9 Mio. Mietfläche: 8’236 m2 Grundstückfläche: 3’884 m2 Erwerbsjahr: 2007 Highlights Positive Entwicklung der Umgebung Gut unterhaltenes, vollvermietetes Objekt mit langfristigem Entwick- lungspotenzial Verkauft per 31.12.2021 18
Slide 19: Verkauf – Basel «Gellertstrasse»
Verkauf – Basel «Gellertstrasse» Nach zweijähriger Bauphase Erstellung von 30 Eigentums- wohnungen im 2. Quartal 2021 abgeschlossen Verkaufserlös von knapp CHF 41 Mio. und Gewinn von mehr als CHF 13 Mio. Am Bilanzstichtag noch 10 Parkplätze im Eigenbestand 19
Slide 20: Entwicklung – Baden, Römerstrasse 36 - 36c
Entwicklung – Baden, Römerstrasse 36 - 36c Baustart für die 78 Wohnungen im Stockwerkeigentum Anfang 2020 Verkauf aller Wohnungen ist öffentlich beurkundet Etappierte Bauvollendung bis 1. Quartal 2023 erwartet 20
Slide 21: Entwicklung – Au-Wädenswil «AuPark»
Entwicklung – Au-Wädenswil «AuPark» Rechtsgültiger Gestaltungsplan liegt vor Baugesuch im November 2020 eingereicht, Baubewilligung aus- stehend Rückbauarbeiten im Herbst 2021 gestartet Baustart im Herbst 2022 noch denkbar 21
Slide 22: Entwicklung – Au-Wädenswil «AuPark» – Angebot und Nutzung
Entwicklung – Au-Wädenswil «AuPark» – Angebot und Nutzung A Haus am Garten B Haus am See C Haus am Park E bezahlbares Wohnen Familienwohnen Urbanes Wohnen Familienwohnen «Genossenschaftliches Wohnen» 70 Wohnungen 53 Wohnungen 54 Wohnungen 54 Wohnungen 65 - 175 m2 75 - 160 m2 70 - 150 m2 55 - 120 m2
Slide 23: Entwicklung – Basel «Albanteich-Promenade»
Entwicklung – Basel «Albanteich-Promenade» Baustart im Herbst 2020 Bestehende Hochhäuser werden nachhaltig saniert 64 neue Wohnungen in Anbauten erstellt Deutlicher Anstieg der Leerstands- quote auf 33% Bauvollendung Ende 2022 erwartet 23
Slide 24: Entwicklung – Genf, Rue de Lausanne 42 + 44
Entwicklung – Genf, Rue de Lausanne 42 + 44 Nachhaltige Sanierung sowie Aufstockung um drei Etagen im Juni 2021 abgeschlossen Alle neu erstellten Wohnungen zeitnah vermietet Einige Altwohnungen werden zeitverzögert saniert «SNBS Gold» Zertifizierung in Aussicht 24
Slide 25: Entwicklung – Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi
Entwicklung – Industriepark Oberwinterthur Entwicklung – Industriepark – Neuhegi Oberwinterthur-Neuhegi Bauvollendung nach rund Baustart für Montagehalle im 18 Monaten August 2020 Übergabe an Mieter per Langjähriger Mietvertrag über Ende 2021 rund CHF 1.3 Mio. p. a. Langjähriger Mietvertrag über Die
Slide 26: Entwicklung – Pfäffikon SZ, Talstrasse 35-37
Entwicklung – Pfäffikon SZ, Talstrasse 35-37 Gebäude nachhaltig saniert und mehrmieterfähig gemacht Grundausbau abgeschlossen, Mieterausbauten teilweise noch in Arbeit Innert Jahresfrist Vermietungs- stand von rund 75% erreicht 26
Slide 27: Entwicklung – Bern, Hofweg/Dammweg
Entwicklung – Bern, Hofweg/Dammweg Liegenschaft Hofweg umfassend saniert und wieder vermietet Ausbau Dachgeschoss Dammweg noch in Arbeit Leerstand von 27% auf 3% reduziert 27
Slide 28: Entwicklung – Wohlen, Nordstrasse 1
Entwicklung – Wohlen, Nordstrasse 1 Gebäude werden saniert und mehrmieterfähig gemacht Sanierung Gewerbehaus ab- geschlossen Sanierung Bürohaus und Technik erfolgt im Jahr 2022 Substanzielle Steigerung der Sollmiete und Reduktion des Leerstands erwartet 28
Slide 29: Neue Darstellung des Portfolios ab 01.01.2022
Neue Darstellung des Portfolios ab 01.01.2022 Um die Transparenz bezüglich des Portfolios zu erhöhen hat Intershop entschieden, ab 2022 Liegenschaften, die neu positioniert oder umgenutzt werden sollen, inskünftig konsequent als Entwicklungsliegenschaften auszuweisen. Der Zeitpunkt der Realisation s
Slide 30: Zu Entwicklungsliegenschaften umklassierte Objekte
Zu Entwicklungsliegenschaften umklassierte Objekte Althardstrasse, Regensdorf Lehenmattstrasse, Basel Oststrasse 25+29/31, St. Gallen Industriering, Lyss Elestastrasse, Bad Ragaz Rue de l’industrie, Fribourg World Trade Center, Lausanne Waldhöheweg, Bern Media Campus, Zürich 30
Slide 31: Auswirkungen der neuen Darstellung per 31.12.2021
Auswirkungen der neuen Darstellung per 31.12.2021 Veränderung Bilanzwert Immobilien Leerstände 3% 3% 30% 24.5% 25% 19.8% 14% 20% 30% 15% 11.0% 67% 9.2% 10% 83% 5% 0% Veränderung Soll-Erträge Renditeliegenschaften Entwicklungsliegenschaften 14% Promotionsliegenschaften 35% 65% 86% 31
Slide 32: Rückläufiger Liegenschaftsertrag wegen Verkäufen
Rückläufiger Liegenschaftsertrag wegen Verkäufen 2020 2021 ∆ Liegenschaftsertrag Mio. CHF 79.7 75.1 -5.8% Erfolg aus Verkauf Mio. CHF 33.4 106.1 Übriger Erfolg Mio. CHF 4.2 4.3 Total betrieblicher Ertrag Mio. CHF 117.3 185.5 Liegenschaftsaufwand Mio. CHF -9.3 -8.3 -10.8% Personal- und Administration
Slide 33: Diskontierungssatz
Ø der Diskontierungssätze der Renditeliegenschaften um 21 bp gesunken 8% 7% 5.82% 5.76% 6% 5.56% 5.32% 5% 4.60% 5.18% 5.06% 4.85% 4.62% 4% 4.41% Diskontierungssatz 3% 2% 1% 0% 2017 2018 2019 2020 2021 Ø kapitalgewichteter Diskontsatz der Renditeliegenschaften Ø kapitalgewichteter Diskontsatz der Ent
Slide 34: Unterschiede in der Bewertung nach Liegenschaftsart und Region
Unterschiede in der Bewertung nach Liegenschaftsart und Region Mio. CHF Mio. CHF 60 60 50 50 40 40 30 30 20 20 10 10 0 0 -10 -10 -20 -20 -30 -30 Geschäfts- Gewerbe- Wohn- Entwicklungs- Zürich Genfer- Basel, Bern, übrige Regionen liegenschaften liegenschaften liegenschaften liegenschaften seegebiet M
Slide 35: Reingewinn aufgrund höherer Verkaufsgewinne deutlich gestiegen
Reingewinn aufgrund höherer Verkaufsgewinne deutlich gestiegen 2020 2021 ∆ Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 107.6 195.1 Finanzertrag Mio. CHF 0.1 0.2 Finanzaufwand Mio. CHF -8.9 -8.0 -10.1% Ertragssteuern Mio. CHF -20.4 -43.1 Reingewinn Mio. CHF 78.4 144.2 83.9% Reingewinn Mio. CHF 68.5 122.0 85.4%
Slide 36: Steigerung des NAV um 14.0% trotz hoher Ausschüttung
Steigerung des NAV um 14.0% trotz hoher Ausschüttung CHF -25.00 75.92 1.46 426.40 374.02 31.12.2020 Derivate / Gewinn Dividende 31.12.2021 eigene Aktien 36
Slide 37: Stabiles Portfolio und weitere Reduktion der Verschuldung
Stabiles Portfolio und weitere Reduktion der Verschuldung Mio. CHF Aktiven Mio. CHF Passiven 1'500 1'500 41 45 45 54 129 118 1'250 188 1'250 148 429 1'000 1'000 465 59 84 750 750 1'131 1'153 500 500 810 711 250 250 - - 2020 2021 2020 2021 Liquidität und übrige Aktiven Rückstellungen und latente Steu
Slide 38: Immobilienbestand erhöht sich durch Investitionen und Marktwertveränderung
Immobilienbestand erhöht sich durch Investitionen und Marktwertveränderung Mio. CHF Immobilienbestand Mio. CHF Investitionen 1'450 80 1.6 1'400 70 82.0 -61.9 32.3 1'350 60 1'300 50 1'250 40 1'200 1'387.3 1'333.3 30 1'150 20 1'100 1'050 10 1'000 0 2017 2018 2019 2020 2021 Anfangs- Investitionen Käufe
Slide 39: Geplante Investitionen mit bedeutendem Mehrwertpotential
Geplante Investitionen mit bedeutendem Mehrwertpotential CHF Gesamt- Renditeliegenschaften investitionen Basel, «Albanteich-Promenade» 40 Mio. 70 - 80 Mio. Bern, Hofweg/Dammweg 1 Mio. 4 Mio. Lausanne, «WTC» 50 Mio. 55 - 60 Mio. Zürich, «Media Campus» > 100 Mio. > 100 Mio. Entwicklungsliegenschaften
Slide 40: Starke Eigenkapitalbasis mit Eigenkapitalquote von 56.8%
Starke Eigenkapitalbasis mit Eigenkapitalquote von 56.8% 31.12.2020 31.12.2021 EK-Quote 51.6% 56.8% Loan-to-value (LTV) 34.9% 31.0% Verzinsliches Fremdkapital Mio. CHF 465 429 Mio. CHF 500 450 Nicht genutzte Kreditlinien 400 von CHF 321 Mio. 350 300 Nicht belehnte Liegenschaften Green Bond von CHF 1
Slide 41: Ø Zinssatz um 41 Basispunkte gesunken
Ø Zinssatz um 41 Basispunkte gesunken 120 Mio. CHF 3.0% 100 2.5% 80 2.0% 60 1.5% Anleihen 100 100 40 1.0% Hypotheken 68 65 62 Zinssatz 20 0.5% 34 (rechte Skala) 0 - 0.0% 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 inkl. Anschlussfinanzierungen 2020 2021 Ø Zinssatz am B
Slide 42: Dritter Nachhaltigkeitsbericht nach GRI
Dritter Nachhaltigkeitsbericht nach GRI KERNTHEMEN DER NACHHALTIGKEIT 2021 Gesellschaft? Gesellschaft? Gesellschaft? Wirtschaft WIRTSCHAFT Wirtschaft UMWELT SOZIALES Wirtschaft Ökonomie Ökonomie Ökonomie Dividende aus Gewinn ohne Umsetzung und Planung der Pandemie: Mietzinserlasse Bewertungsveränder
Slide 43: Erhöhung der CO2-Emissionen pro m2 wegen grösserem Wärmebedarf
Erhöhung der CO2-Emissionen pro m2 wegen grösserem Wärmebedarf Umweltdaten* 2020 2021 in % Stromintensität kwh/m2 15.8 14.9 -5.8% Wärmeintensität kwh/m2 93.0 103.3 11.1% CO2-Intensität kCO2e/m2 21.6 23 10.1% Wasserintensität m3/m2 0.53 0.55 4% Anteil erneuerbare Energie (like-for-like) Strom in % 91
Slide 44: Nachhaltigkeitsaspekte fliessen in Projekte ein
Nachhaltigkeitsaspekte fliessen in Projekte ein Abgeschlossene Projekte bei Renditeliegenschaften Liegenschaft Projekt Energieerzeugung Zertifikat Genf, Rue de Lausanne 42 + 44 Aufstockung und Revitalisierung Luftwärmepumpe und Photovoltaik Gold1) Winterthur, Fabrikstrasse 2 Neubau Montagehalle Fern
Slide 45: Highlights aus finanzieller Sicht
Highlights aus finanzieller Sicht 17.0% Eigenkapitalrendite ohne 4.9% Nettorendite 4.1% Dividendenrendite Bewertungsveränderungen 20.1% Wesentliches Element Basis: Dividende 2021 Eigenkapitalrendite mit für die Ausschüttung von CHF 25 pro Aktie Bewertungsveränderungen 56.8% Eigenkapitalquote 1.47% D
Slide 46: Ausblick 2022
Ausblick 2022 Ohne unerwartete externe Einflüsse sollte der Mietertrag im tiefen einstelligen Prozentbereich ansteigen Leerstandsquote der Renditeliegenschaften auf Jahresfrist bei gut 10% erwartet Aus dem Teilverkauf des Promotionsprojekts «Römerstrasse» in Baden sollte ein Erfolgsbeitrag im höhere
Slide 47: 59. ordentliche Generalversammlung
59. ordentliche Generalversammlung Ausgewählte Traktanden Ausschüttungsantrag: CHF 25.00 pro Aktie Wiederwahl von Ernst Schaufelberger und Kurt Ritz in den Verwaltungsrat und den Vergütungsausschuss Zuwahl von Dr. Christoph Nater in den Verwaltungsrat und in den Vergütungsausschuss Donnerstag, 1 31.
Slide 48: Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Visualisierung Titelbild Nightnurse Images AG Bilder «Gellertrasse» Basel © Maris Mezulis, Basel 48