Star Mica Holdings Co., Ltd. · TSE:2975
Star Mica — Q1 FY2013 Earnings Presentation
27 slides from Star Mica's earnings presentation, Mar 29, 2013
Slide 1: 決算説明資料（平成25年11月期 第1四半期決算）
決算説明資料 （平成25年11月期 第１四半期決算） 平成25年3月29日
Slide 2: 目次
目次 １．決算の概要 ２．事業内容及び決算状況 ３．今後の経営戦略 ４．市場環境 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 2
Slide 3: PL 売上高は減少するも、粗利率は向上
－ＰＬ－ 『売上高は減少するも、粗利率は向上』 マーケットの転換を意識し、今後の利益の最大化を図るべく販売数よりも利益率を重視。 売上高は前年同期比18％減少するも、粗利率は前年同期比で向上 ■連結ＰＬ （単位：百万円） 2012/11 2013/11 科目 2012/11 １Ｑ １Ｑ 金額 構成比 金額 構成比 金額 構成比 前期比 売上高 12,857 100.0% 3,171 100.0% 2,601 100.0% 82.0% 売上総利益 2,770 21.6% 696 22.0% 670 25.8% 96.3% 販売費・一般管理費 1,229 9.6% 288 9.1% 304 11
Slide 4: BS 安定的な財務基盤を維持
－ＢＳ－ 『安定的な財務基盤を維持』 販売用不動産残高は約240億円と前期末と同水準 1Qに期限の到来したシンジケートローンは、順調にリファイナンスを完了 ■総資産・販売用不動産推移 ■連結ＢＳ （単位：百万円） （単位：百万円） その他 2013/11 2013/11 科目 2012/11 科目 2012/11 35,000 販売用不動産 １Ｑ １Ｑ 30,000 8,380 9,100 金額 構成比 金額 構成比 金額 構成比 金額 構成比 25,000 20,000 流動資産 26,166 80.8% 26,382 79.9% 流動負債 7,388 22.8% 7,903 23.9%
Slide 5: 決算の概要
１．決算の概要 ２．事業内容及び決算状況 ３．今後の経営戦略 ４．市場環境 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 5
Slide 6: 中古マンション事業『堅実に収益を生み出す仕組み』
中古マンション事業『“堅実”に収益を生み出す仕組み』 「家賃」＋「売却」の“ハイブリッド型”ビジネスモデル ・“ニッチ市場”である「オーナーチェンジ・マンション」”1室”単位 ・保有期間は家賃収入により、常時プラスのキャッシュフロー 取得 賃貸中（約1,000室） 投資家市場 利益 月々の安定的な 中古 マンション 「家賃利益」 市場 テナント退去・リフォーム 売却 アービトラージ（裁定）による 消費者市場 手堅い「売却利益」 期間 ・“居住用マンション”として売却 。異なる市場間でのアービトラージ スター・マイカ株式会社 6
Slide 7: 利益の最大化を意識
利益の最大化を意識 中古マンション事業は、賃貸収益が増大。売買利益は、販売物件数の減少に伴い減収となるも、 売買粗利率は前年同期比で0.5％増 インベストメント事業は、収益不動産の取得に伴う賃貸収益の増加により前年同期比増益 ■セグメント別売上高・粗利益 （単位：百万円） 2012/11 2013/11 セグメン ト別 2012/11 １Ｑ １Ｑ 金額 金額 金額 構成比 前期比 売上高 12,857 3,171 2,601 100.0% 82.0% 中古マンション 11,775 3,034 2,423 93.2% 79.9% うち賃貸 1,709 430 445 17.1% 103.
Slide 8: 中古マンション事業 ～5つの特色～
中古マンション事業 ～５つの特色～ 独自の事業モデルを構築 ①投資対象の差別化 マンション『１室』単位での投資 ②投資戦略の差別化 市場の価格形成に着目したアービトラージ ③リスク分散による差別化 マンションのポートフォリオ運用 他社には真似のできない“仕組み”作り ④オペレーション体制の差別化 参入障壁① 非常に煩雑な取引・管理業務 ⑤ファイナンス力の差別化 参入障壁② 資金調達の難易度の高さ スター・マイカ株式会社 8
Slide 9: ①対象不動産の差別化
“①対象不動産の差別化” 中古マンション事業の投資対象 「賃貸中」の「ファミリー向け中古マンション」を「１戸単位」から取得 首都圏を中心に、流動性・利便性のある物件に投資 用途 オフィス 住居 所有形態 1棟 1棟 区分所有マンション 所有者の通常の目的 投資目的 居住目的 投資目的 投資目的 （ファミリー分譲マンション） （投資用１Ｒマンション） 新築 不動産開発会社 マンション分譲会社 コンパクトマンション 高額物件 REIT・私募ファンド・ＡＭ会社 個人富裕層中心 開発・販売会社 中古 差別化 標準的な物件 私募ファンド・ＡＭ会社等 当社 実需に支えられたマーケットのため、 賃貸中物
Slide 10: ②投資戦略の差別化
“②投資戦略の差別化” 投資戦略 値上がり益ではなく、市場間の『価格差』に着目した“裁定取引” （“バリューアップ”や“再生“とは異なる） 保有期間中は「入居者からの賃料収入」、売却時には「売却益」を得られる 出口戦略は実需消費者への商品供給がメイン（投資家間の転売とは異なる） 賃貸中物件を取得 賃借人退去まで保有 退去後に空室物件として売却 投資家市場 消費者市場 １戸単位 価格ギャップ ・「収益還元価格」による評価 ・「取引事例価格」による評価 ・購入層が限定的 ・購入層は幅広い一般消費者 収益 テナント退去・リフォーム 取得時から家賃収入 時間 取得 売却 スター・マイカ株式会社
Slide 11: ③リスク分散による差別化
“③リスク分散による差別化” 様々なエリア・築年数・価格帯で構成される中古マンション約1,000室を“ポートフォリオ” 運用することで、個別物件で生じるリスク（事故・自然災害、価格変動、退去期間等）を分散 ■地域別残高構成 ■築年時期別残高構成 ■購入価格帯別残高構成 その他, 0.5% 兵庫県, 1.6% ～昭和55年, 7.7% 大阪府, 1.4% ～1,000万円, 6.3% 東京都（都心5区）, 千葉県, 2.4% 4,000万円～, 15.4% 13.9% 埼玉県, 2.9% 神奈川県, 18.8% 昭和56年～, 20.9% 平成10年～, 45.2% 1,000万円～2,000万
Slide 12: ④オペレーション体制の差別化
“④オペレーション体制の差別化” 「誰もやらない、誰もやれない」繁雑な業務を、『迅速に』実施する仕組みづくり 周辺業務の収益機会を取り込んだオペレーション体制により強化された事業収益力 取得 保有 売却 ■ 情報ルート ■ 物件（賃貸） 管理 ■ リフォーム 不特定の大手仲介会社中心 ・保有物件の８割を内製化、残りは ・物件タイプに応じた、品質・コストの （数百店舗への地道な営業活動） 大手ＰＭ会社へアウトソース 定型（スペック）化 ⇒コスト削減に加え、収益機会を拡大 ⇒大量発注によるコストダウン ■ 査定 ■ リーシング ■ 販売ルート 取引事例 ＤＢを活用した 退去時には売却するモデル
Slide 13: ⑤ファイナンス力の差別化
“⑤ファイナンス力の差別化” “1棟”での借入に比べ難易度の高い、“区分所有ポートフォリオ”での借入を実現 取得フェーズの機動的な資金枠から、売却フェーズの長期借入金へ移行する、 当社独自の事業特性に対応した画期的なファイナンススキームを構築 ■当社におけるファイナンスの概要 取得フェーズ 売却フェーズ タームアウト （ 借入金残高） 極度額 手元資金により物件を取得 … 短期借入 長期借入 （期間） 当座借越 等 タームローン 物件取得に応じた 長期化により財務安全性を確保 機動的な借入れ 賃借人の退去後、物件の売却に応じて随時弁済 スター・マイカ株式会社 13
Slide 14: 事業内容及び決算状況
１．決算の概要 ２．事業内容及び決算状況 ３．今後の経営戦略 ４．市場環境 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 14
Slide 15: 販売用不動産の推移
－販売用不動産の推移－ 第１四半期末の販売用不動産残高は約240億円と、前期末と同水準を確保 2013/11期の取得方針として、慎重な査定に基づいた積上げを目指す ■販売用不動産推移（各四半期末時点ベース） （単位：百万円） 棚卸資産残高 公募増資による約12億円の調達 大型物件（国立・約48億円）の取得 25,000 24,190 24,040 23,986 23,921 07/11月 08/9月 リーマン・ブラザーズ破綻 23,601 23,363 23,544 第三者割当による約20億円の増資 を発端にリーマン・ショックの発生 22,026 21,465 21,119 21,255
Slide 16: 通期予想に対する進捗状況
通期予想に対する進捗状況 売上高は遅れ気味ながらも、利益ベースでは概ね予定通りに進捗 （単位：百万円） （単位：百万円） 2013/11 2013/11 １Ｑ 2013/11 2013/11 １Ｑ 科目 2012/11 （ 予想） （ 実績） セグメント別 2012/11 （ 予想） （ 実績） 金額 金額 前期比 金額 進捗率 金額 金額 前期比 金額 進捗率 売上高 12,857 12,049 93.7% 2,601 21.6% 売上高 12,857 12,049 93.7% 2,601 21.6% 売上総利益 2,770 2,797 100.9% 670 24.0% 中古マンション 11
Slide 17: 配当方針
配当方針 中長期的に連結配当性向20％を目指し、着実に増配を継続 内部留保は成長投資として充当 ■１株当たり当期純利益推移 （※1） （単位：円） ■１株当たり情報及び配当金額等の推移 （※1） 90.00 78.67 80.06 （単位：円） 80.00 68.19 （※1） 2013/11 70.00 科目 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 60.00 59.48 （ 予想） 50.00 43.93 40.00 １株当たり純資産額 980.80 1,036.29 1,048.94 1,153.19 30.00 20.00 １株当たり当期純利益 43.93
Slide 18: 今後の経営戦略
１．決算の概要 ２．事業内容及び決算状況 ３．今後の経営戦略 ４．市場環境 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 18
Slide 19: マンションストック ～500万戸超の時代～
マンションストック ～５００万戸超の時代～ マンションストックは右肩上がりの増加 新築マンションの供給は依然低水準 ⇒ 中古市場の整備・拡大は一層期待される ■新築マンション着工戸数の推移 （単位：戸） 新築着工戸数 累計戸数 300,000 6,000,000 新築着工戸数 累計戸数 250,000 5,000,000 200,000 4,000,000 150,000 3,000,000 （*） 100,000 2,000,000 50,000 1,000,000 0 0 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 （*
Slide 20: マンションストックの活用
マンションストックの活用 マンションストックの増加・世帯数の増加・人口の首都圏集中により、 大都市圏の中古マンション流通は今後加速的に増加すると考えられる ■核家族化による世帯数の増加 ■大都市圏への人口流入 （出典）国立社会保障･人口問題研究所 （出典）国土交通省 国土交通月例経済 平成18年6月号 日本の世帯数の将来推計（全国推計）2003（平成15）年１０月推計 「首都圏における分譲マンション着工の動向について」 スター・マイカ株式会社 20
Slide 21: 中古マンションにおける築年数経過時の価格推移
中古マンションにおける築年数経過時の価格推移 中古マンションは経年により価格が下がるものの、概ね築10年以降は安定 ■中古ファミリーマンションの価格推移例（分譲＝100とする） 100 坪単価約255万円 （20坪(66㎡)換算では約5,100万円） 90 80 70 坪単価約130万円 （20坪では約2,600万円） 60 50 40 30 20 10 0 1995年 1997年 1999年 2001年 2003年 2005年 2007年 2009年 2011年 ◎サンプル物件 地区：神奈川県横浜市港南区 分譲戸数：約350戸 平均占有面積：約75㎡ 竣工：1995年７月 ※当該物件における
Slide 22: 手頃な価格帯住宅への需要の底堅さ
“手頃な価格帯”住宅への需要の底堅さ “家賃以下で買える中古マンション” 現状の家賃支払額の範囲内で“手頃な価格帯”の中古マンションの購入が可能 実際の所得水準を考えても、圧倒的に需要が大きい価格帯 ■借入金の月額返済額（元利均等・35年返済・金利2.5%） ■給与所得者年収別分布（平成13年・平成23年分・男性） （単位：円） 借入金額 毎月の支払額 7.9% 1,000万円超 平成13年 10,000,000 35,750 6.0% 平成23年 15,000,000 53,624 20,000,000 71,499 8.2% 1,000万円以下 25,000,000 89,374 6
Slide 23: 中古マンションの時代到来
中古マンションの時代到来 住宅市場における既存住宅の割合 100.0% 欧米では住宅市場の主役（７割～９割）は「中古住宅」 90.0% 日本はわずか１割程度のシェア 80.0% 国土交通省 70.0% 「中古住宅市場」の活性化に数値目標※ 【平成15年：13％→平成27年：23％】 60.0% ・２００６年６月８日 「住生活基本法」施行 ・２００６年９月１９日 住生活基本計画（全国計画）が閣議決定 50.0% ※既存住宅の流通シェア（既存住宅の流通戸数の新築を含めた全流通戸数に対する割合） 88.8% 40.0% 77.6% ①優良な物件の供給 66.4% ・長期優良住宅法→長期優良物件の普及
Slide 24: 会社紹介
１．決算の概要 ２．事業内容及び決算状況 ３．今後の経営戦略 ４．市場環境 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 24
Slide 25: 会社概要
会社概要 ■2013年2月28日現在 会社名 スター・マイカ株式会社 代表取締役社長 水永 政志 (略歴)・三井物産㈱ 代表者 ・ＭＢＡ（カルフォルニア大学ロスアンゼルス校） ・㈱ボストンコンサルティンググループ ・ゴールドマン・サックス証券会社 設立 平成13年（2001年）5月1日 平成18年（2006年）10月2日 上場 大証ジャスダック市場（証券コード 3230） 資本金 3,573百万円 事業所 本社（東京都港区）、横浜支店（横浜市西区） 主要取引銀行 三菱東京ＵＦＪ銀行、あおぞら銀行、三井住友銀行、りそな銀行、みずほ銀行他 監査法人 有限責任あずさ監査法人 役職員 67名 事業内容
Slide 26: 株主の概要
株主の概要(2012年11月30日現在） ■主要株主の状況 大株主名 2012/5 2012/11 持株比率 議決権比率 備考 (株)オフィス扇 15,250 15,250 15.3% 17.3% 代表取締役社長の財産保全会社 スター・マイカ㈱ 11,111 11,969 12.0% － 自己株式の保有 水永 政志 10,774 11,346 11.3% 12.9% 代表取締役社長 日本トラスティ・サービス信託銀行㈱（信託口） 13,001 10,003 10.0% 11.4% 田口 弘 9,000 9,000 9.0% 10.2% 重田 康光 3,910 7,324 7.3% 8.3% ゴー
Slide 27: お問い合わせ先
お問い合わせ先 ■この資料に記載されている予想・見通しは、現時点で入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を前提としており ます。実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性があります。 ■決算短信による決算発表は、適時開示の要請に基づき行なわれるものであり、決算短信の公表時点では監査報告書は未受領となっております。 ■本資料に記載されたデータには、当社が信頼に足りかつ正確であると判断した公開情報の引用が含まれておりますが、当社がその内容の正確性・確実性を保証 するものではありません。 ■この資料は、投資の勧誘を目的としたものではありません。