Intershop Holding Ag · SIX:ISN

Intershop — H1 2026 Earnings Presentation

40 slides from Intershop's earnings presentation, Aug 26, 2026

1. Slide 1: Intershop Gruppe Bilanz- und Medienkonferenz Halbjahresergebnis 2026

   Intershop Gruppe Bilanz- und Medienkonferenz Mittwoch, 26. August 2026 Halbjahresergebnis 2026 Simon Haus, CEO Florian Balschun, CFO

2. Slide 2: Agenda

   Agenda – Überblick – Halbjahresergebnis 2026 – Portfolio – Immobilienentwicklung – Ausblick – Q&A 2 Intershop Gruppe, Halbjahresergebnis 2026, 26. August 2026

3. Slide 3: Highlights H1 2026: Rentabilität

   Überblick Highlights H1 2026: Rentabilität Reingewinn CHF 67.5 Mio. CHF 33.8 Mio. exkl. Bewertungsveränderungen Eigenkapitalrendite 12.3% 6.2% exkl. Bewertungsveränderungen Erfolg aus Verkauf Immobilien CHF 5.1 Mio. H1 2025: CHF 2.6 Mio. 3 Intershop Gruppe, Halbjahresergebnis 2026, 26. August 2026

4. Slide 4: Highlights H1 2026: Portfolio

   Überblick Highlights H1 2026: Portfolio Gesamtwert CHF 1.92 Mia. 31.12.2025: CHF 1.75 Mia. Nettorendite 4.0% 31.12.2025: 4.3% Leerstandsquote 6.5% 31.12.2025: 6.9% 4 Intershop Gruppe, Halbjahresergebnis 2026, 26. August 2026

5. Slide 5: Highlights H1 2026: Finanzierung

   Überblick Highlights H1 2026: Finanzierung Eigenkapitalquote 56.5% 31.12.2025: 60.7% Finanzverschuldung (LTV) 33.3% 31.12.2025: 28.0% Ø Zinskosten 1.35% 31.12.2025: 1.34% 5 Intershop Gruppe, Halbjahresergebnis 2026, 26. August 2026

6. Slide 6: Agenda

   Agenda – Überblick Halbjahresergebnis 2026 – Portfolio – Immobilienentwicklung – Ausblick – Q&A 6 Intershop Gruppe, Halbjahresergebnis 2026, 26. August 2026

7. Slide 7: Reingewinn niedriger als in der von Aufwertungen geprägten Vorjahresperiode

   Halbjahresergebnis 2026 Reingewinn niedriger als in der von Aufwertungen geprägten Vorjahresperiode Entwicklung Reingewinn in Mio. CHF 82.5 73.7 117.5 73.7 212.8 73.5 175.9 28.6 67.5 33.8 250 200 150 100 50 2023 2024 2025 H1 2025 H1 2026 Inkl. Bewertungsveränderungen Exkl. Bewertungsveränderungen 7

8. Slide 8: Steigerung des Reingewinns exkl. Bewertungsveränderungen

   Halbjahresergebnis 2026 Steigerung des Reingewinns exkl. Bewertungsveränderungen in Mio. CHF H1 2026 H1 2025 Veränderung Nettoliegenschaftsertrag 37.7 39.5 -4.6% Erfolg aus Verkauf 5.1 2.6 +95.1% Übriger Erfolg 1.4 1.7 -18.2% Personal- und Administrationsaufwand -7.2 -7.8 -7.6% Bewertungsveränderung

9. Slide 9: Intershop ist solide finanziert

   Halbjahresergebnis 2026 Intershop ist solide finanziert 30.06.2026 31.12.2025 Eigenkapitalquote % 56.5 60.7 Loan-to-value (LTV) % 33.3 28.0 Verzinsliches Fremdkapital Mio. CHF 638.7 490.0 Ø Zinssatz verzinsliches Fremdkapital % 1.35 1.34 Ø Zinsbindung Jahre 3.0 3.0 Anteil unbesicherte Finanzierungen

10. Slide 10: Fällige Anleihe im H1 2026 über Kapitalmarkt refinanziert

    Halbjahresergebnis 2026 Fällige Anleihe im H1 2026 über Kapitalmarkt refinanziert Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten in Mio. CHF 205 144 0 100 125 0 0 0 0 0 65 Ø Kosten 1.36% 1.13% n.v. 1.57% 1.29% n.v. n.v. n.v. n.v. n.v. 1.60% 210 35 180 150 120 100 170 90 125 100 60 20 65 30 24 <1 Jahr

11. Slide 11: Kennzahlen je Aktie

    Halbjahresergebnis 2026 Kennzahlen je Aktie in CHF H1 2026 H1 2025 Veränderung Reingewinn / Aktie 7.32 19.08 -61.6% Reingewinn / Aktie exkl. Bewertungsveränderungen 3.67 3.11 +18.0% Ø Handelsumsatz pro Tag in TCHF 1’023.0 710.2 +44.0% in Prozent H1 2026 Performance der Aktie inkl. Dividende für GJ 2

12. Slide 12: Agenda

    Agenda – Überblick – Halbjahresergebnis 2026 Portfolio – Immobilienentwicklung – Ausblick – Q&A 12 Intershop Gruppe, Halbjahresergebnis 2026, 26. August 2026

13. Slide 13: Nettowachstum aufgrund von Transaktionen von über CHF 110 Mio. im H1 2026

    Portfolio Nettowachstum aufgrund von Transaktionen von über CHF 110 Mio. im H1 2026 Transaktionen im H1 2026 in Mio. CHF 110.6 140 120 100 80 H1 2026: 60 − Verkäufe für CHF 34 Mio. 40 − Erfolg aus Verkauf von CHF 5.1 Mio. 20 «The Valley» (ZH) Belp (BE) Rüti (ZH) Netto H1 26 Nach dem Bilanzstichtag:

14. Slide 14: Kauf einer Anlageimmobilie mit Entwicklungspotenzial in Kemptthal (ZH)

    Portfolio Kauf einer Anlageimmobilie mit Entwicklungs- potenzial in Kemptthal (ZH) Kemptthal (ZH), Kemptpark 1 bis 38 «The VALLEY und MOTORWORLD» − Ertragsstarkes Gewerbe- und Industrieareal − Ziel: Erhöhung des Nettoliegenschafts- mit Entwicklungspotenzial ertrags, Verbesserung der Mieterstruktur −

15. Slide 15: Erwerb eines ertragsstarken Immobilienportfolios in Kriens (LU) und Stans (NW) (I/II)

    Portfolio Nach Bilanzstichtag: Erwerb eines ertragsstarken Immobilienportfolios mit Entwicklungspotenzial in Kriens (LU) und Stans (NW) (I/II) Sollmiete Mietfläche CHF 6.1 Mio. 41’000 m2 − Nutzung: Gewerbe 66%; Detailhandel 13%; − Durchschnittsmiete CHF 156/m 2 p.a. Gastronomie 6%; Lager 4%; Sonstig

16. Slide 16: Erwerb Immobilienportfolio Kriens (LU) und Stans (NW) (II/II)

    Portfolio Nach Bilanzstichtag: Erwerb eines ertragsstarken Immobilienportfolios mit Entwicklungspotenzial in Kriens (LU) und Stans (NW) (II/II) Areal West Areal Mitte Areal Ost Stans Eigentumsverhältnisse Alleineigentum STWE im Baurecht STWE / Allein- Im Baurecht eigentum Sollmiete (in Mio. CHF) 0.9

17. Slide 17: Verkauf zweier Anlageimmobilien in Rüti (ZH) und Belp (BE)

    Portfolio Verkauf zweier Anlageimmobilien in Rüti (ZH) und Belp (BE) Rüti (ZH), Belp (BE), Neuhofstrasse 10 Hühnerhubelstrasse 58-66 − Entwicklungspotenzial ausgeschöpft, hoher − Leerstand über Jahre nicht reduzierbar, Vermietungsgrad, zeitgerechte Realisierung Kündigung des Grossmieters, Exit im zu

18. Slide 18: Verkauf einer Anlageimmobilie in Bad Ragaz (SG)

    Portfolio Nach Bilanzstichtag: Verkauf einer Anlageimmobilie in Bad Ragaz (SG) Bad Ragaz (SG), Elestastrasse 16-18 − Entwicklungspotenzial ausgeschöpft, hoher Vermietungsgrad, zeitgerechte Realisierung zur Reinvestition in wertsteigernde Lagen − Sollmiete: CHF 1.25 Mio. p.a. − Verkauf per 31. Juli 2

19. Slide 19: Transaktionsbedingt tieferer Liegenschaftsertrag

    Portfolio Transaktionsbedingt tieferer Liegenschaftsertrag Entwicklung Liegenschaftsertrag in CHF Mio. 44.3 -4.8 39.5 -0.5 +0.3 -0.2 39.0 +3.8 42.9 45 -3.1% 44 43 42 41 LFL2: -1.0% 40 39 Korrektu- H1 25 Soll- Leer- H1 26 Korrektu- H1 25 Diverses H1 26 ren1 adj. miete stand adj. ren1 1 Transaktionen,

20. Slide 20: Rückgang des marktbedingten Leerstands auf 6.5%

    Portfolio Rückgang des marktbedingten Leerstands auf 6.5% Entwicklung Leerstand in Prozent 6.9 -0.97 5.9 -0.42 5.5 +1.00 6.5 7.00 6.75 6.50 6.25 6.00 5.75 5.50 2025 Like-for-like H1 2026 2025 Verkäufe Käufe H1 2026 adj. Rückgang adj. 20 Intershop Gruppe, Halbjahresergebnis 2026, 26. August 2026

21. Slide 21: Transaktionen haben Fälligkeitsprofil nicht wesentlich verändert

    Portfolio Transaktionen haben Fälligkeitsprofil nicht wesentlich verändert Mietvertragstypen und -fälligkeiten gemessen am Mietertrag in Prozent 8.5 8.1 3.9 4.0 12.5 11.1 5.6 6.0 11.2 14.9 9.4 8.8 12.0 13.2 6.6 5.5 30.3 28.4 35 30 25 20 15 10 05 Park- Ohne 1 bis 2 2 bis 3 3 bis 4 4 bis 5 Wohnen < 1

22. Slide 22: Portfoliowachstum insbesondere aufgrund der Transaktionen

    Portfolio Portfoliowachstum insbesondere aufgrund der Transaktionen Entwicklung Portfolio in Mio. CHF 1’393.5 1’375.3 1’591.7 1’750.1 +110.6 +9.4 +47.7 1’917.9 2’200 +9.6% 2’000 1’800 1’600 1’400 1’200 Investiti- Aufwer- 2022 2023 2024 2025 Käufe Verkäufe H1 2026 onen tungen Promotionsprojekte Anlag

23. Slide 23: Knapp die Hälfte der Aufwertungen von CHF 47.7 Mio. resultiert aus operativer Tätigkeit

    Portfolio Knapp die Hälfte der Aufwertungen von CHF 47.7 Mio. resultiert aus operativer Tätigkeit Wertänderung nach Quellen 1 – Ausgewählte operative Erfolge: – «Bloom» in Lausanne (VD): CHF 8.2 Mio. aufgrund Neuvermietungen – «Bento» in Baden (AG): CHF 10.4 Mio. 47% aufgrund Neuvermietungen 53% – B

24. Slide 24: Geografische Verteilung

    Portfolio Geografische Verteilung Geografische Verteilung der Anlageimmobilien nach Marktwerten per 30. Juni 2026 in % Zürich (60.1, +2.9) Espace Mittelland (4.4, -1.4) Genferseeregion (17.9, -1.1) Zentral-CH (2.4, -0.2) Nordwest-CH (13.0, -0.6) Ost-CH (2.2, +0.4) Quelle: CBRE; Veränderung gegenüber

25. Slide 25: Lage- und Objektrating nach Gebäudetypen

    Portfolio Lage- und Objektrating nach Gebäudetypen Lage- und Objektrating nach Gebäudetypen per 30. Juni 2026 Kauf 3.0 Objektrating Verkäufe1 3.0 Lagerating Büro Wohnen Logistik Industrie Gewerbe Wohnen/Geschäft 1 inkl. Verkauf Bad Ragaz nach Bilanzstichtag 25 Intershop Gruppe, Halbjahresergebnis 20

26. Slide 26: Breit diversifizierter Nutzungs- und Mietermix

    Portfolio Breit diversifizierter Nutzungs- und Mietermix Nutzungsmix in % der Mieterträge Mietermix in % der Mieterträge WAULT: 6 4.9 7.9 Jahre 6 4.6 3.8 6 2.4 2.3 39 9 Basis: Mieterträge Basis: Mieterträge H1 2026 per Ende H1 2026 59.3 22.6 34 Büro Kanton Waadt Gewerbe, Logistik Sauvin Schmidt SA W

27. Slide 27: Agenda

    Agenda – Überblick – Halbjahresergebnis 2026 – Portfolio Immobilienentwicklung – Ausblick – Q&A 27 Intershop Gruppe, Halbjahresergebnis 2026, 26. August 2026

28. Slide 28: Gut gefüllte Projektpipeline

    Immobilienentwicklung Gut gefüllte Projektpipeline Geplante Investi- Vermietungs- Ziel IRR 1 Projektstatus 2026 27 28 29 30 +5 J. +10 J. tion in Mio. CHF stand in % Projekte im Bau Lausanne (VD), «Bloom» Neupositionierung Büro Abgeschlossen Q1 2026 61.7 70.0 Baden (AG), «Bento Baden» Neupositionieru

29. Slide 29: Projekt im Bau «Bloom» in Lausanne (VD): Abschlussarbeiten (I/II)

    Immobilienentwicklung Projekt im Bau «Bloom» in Lausanne (VD): Abschlussarbeiten (I/II) Lausanne (VD), «Bloom», Avenue de Gratta-Paille 1, 2 − Ab 2023 Transformation der Immobilie zu − Investitionskosten: CHF >60 Mio. einem modernen, multifunktionalen − Sollmiete: CHF 6.6 Mio. Bürokomplex − Vermietu

30. Slide 30: Projekt im Bau «Bloom» in Lausanne (VD): Abschlussarbeiten (II/II)

    Immobilienentwicklung Projekt im Bau «Bloom» in Lausanne (VD): Abschlussarbeiten (II/II) Lausanne (VD), «Bloom», Avenue de Gratta-Paille 1, 2 Übersicht der Ankermieter: 1 1. Mazars SA 4 2 2. ENI Suisse SA 5 3. IT-Services Universitätsspital Waadt / 3 Restaurant 4. Orion SA / Wirtschaftsförderung 5.

31. Slide 31: «Mediacampus»: Einordnung e-BZO

    Immobilienentwicklung «Mediacampus»: Einordnung e-BZO Immobilie Zürich (ZH), «Mediacampus» Einordnung e-BZO – e-BZO sieht Aufzonung von Wohnzone (W5) in Zentrumszone (Z7b) vor – Anrechenbare Geschossfläche erhöht sich von rund 58’000 m² auf rund 73’000 m² – Auszonung von ca. 5’000 m² für eine Ziel E

32. Slide 32: Zwei Wohnbauprojekte in der Deutschschweiz

    Immobilienentwicklung Zwei Wohnbauprojekte in der Deutschschweiz Immobilie Opfikon (ZH), Hohenbühlstrasse 1, 3, 5 St. Gallen (SG), Oststrasse Ziel Entwicklung zu Wohnen Entwicklung zu Wohnen Status Bauprojekt für Umwandlung eines ehemaligen Varianzverfahren abgeschlossen; Richtprojekt als Personalha

33. Slide 33: Agenda

    Agenda – Überblick – Halbjahresergebnis 2026 – Portfolio – Immobilienentwicklung Ausblick – Q&A 33 Intershop Gruppe, Halbjahresergebnis 2026, 26. August 2026

34. Slide 34: Ausblick auf das Geschäftsjahr 2026

    Ausblick Ausblick auf das Geschäftsjahr 2026 – Festhalten am Geschäftsmodell – Aufgrund getätigter und geplanter Verkäufe wird neu mit einem stabilen Nettoliegenschaftsertrag gerechnet – Neu: Erfolg aus Verkauf (vor Steuern) von mind. CHF 30 Mio. – Reingewinn exkl. Bewertungsveränderungen über Vorja

35. Slide 35: Wechsel in der Geschäftsleitung

    Ausblick Wechsel in der Geschäftsleitung Leiter Bau & Entwicklung ab 1. Dezember 2026 Berufliche Tätigkeit: Weitere Tätigkeiten: − 2024–2026 − 2025–heute Leiter «Development Acquisition», Präsident, Interessengemeinschaft UBS Fund Management AG, Zürich privater professioneller Bauherren − 2010–2024

36. Slide 36: Agenda

    Agenda – Überblick – Halbjahresergebnis 2026 – Portfolio – Immobilienentwicklung – Ausblick Q&A 36 Intershop Gruppe, Halbjahresergebnis 2026, 26. August 2026

37. Slide 37: Ihre Ansprechpartner

    Q&A Ihre Ansprechpartner Ernst Schaufelberger Simon Haus Florian Balschun VR-Präsident Chief Executive Officer Chief Financial Officer 37 Intershop Gruppe, Halbjahresergebnis 2026, 26. August 2026

38. Slide 38: Analysten- und Investorenkontakt, Unternehmenskalender 2027

    Q&A Analysten- und Investorenkontakt Unternehmenskalender 2027 − 25.02.2027 Publikation Geschäftsbericht 2026 − 31.03.2027 64. ordentliche Generalversammlung − 26.08.2027 Publikation Halbjahresbericht 2027 Florian Balschun Chief Financial Officer florian.balschun@intershop.ch 38 Intershop Gruppe, Ha

39. Slide 39: Disclaimer

    Disclaimer Diese Präsentation wurde von der Intershop Holding AG (zusammen mit ihren Tochtergesellschaften „Intershop“) erstellt und veröffentlicht und dient ausschliesslich zu Informationszwecken. Diese Präsentation stellt keine Anlage-, Rechts-, Buchhaltungs-, Regulierungs-, Steuer- oder sonstige

40. Slide 40: Intershop erkennt, entwickelt und realisiert Immobilien mit Potenzial.

    Intershop erkennt, entwickelt und realisiert Immobilien mit Potenzial.

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