Slide 1: 都市更新事業計畫及權利變換計畫案公辦公聽會
擬訂臺北市大同區市府段三小段251 地號等34筆(原18筆)土地 都市更新事業計畫及權利變換計畫案 公辦公聽會 實 施 者：華建開發股份有限公司 都更規劃：弘傑開發事業股份有限公司 建築設計：蕭力仁建築師事務所 鑑價機構：巨秉不動產估價師聯合事務所 連邦不動產估價師聯合事務所 戴德梁行不動產估價師事務所 112年2月3日
Slide 2: 第一次公展版vs第二次公展版變更項目說明
第一次公展版vs第二次公展版 變更項目說明 更新單元範圍調整 ➢ 依111年1月26日臺北市都市更新及爭議處理審議會第1次專案小組會議決議同意擴大更新單元範圍。 建築設計調整 ➢ 因擴大更新單元範圍調整建築規劃設計量體。 ➢ 更新後樓層、使用用途及戶數變更： 項目 第一次公展版 第二次公展版 A棟─地上15層/BC棟─地上24層 A棟─地上14層/BC棟─地上30層 規劃量體 地下6層 地下6層 構造 RC、SRC RC、SRC A棟─1F-2F：店鋪 A棟─1F：店鋪 3F-4F：一般事務所 2F-15F：住宅 5F-14F：住宅 用途 BC棟─1F：市場、店鋪 BC棟─1F：市場、
Slide 3: 計畫地區範圍及現況分析
第一次公展版 (18筆土地) ◼ 本案位於大同區華陰街、承德路一段、太原 路11巷及太原路所圍之街廓範圍內之西側， 計 為一非完整街廓，共計34筆土地，土地總面 畫 積3,122㎡(944.41坪)。 地 ◼ 土地部分 區 • 所有權人共計39名，面積為3,122.00㎡，皆 範 為私有土地。 第二次公展版 圍 ◼ 建物部分 (34筆土地) 及 • 所有權人共計39名，面積為6,358.75㎡，皆 現 為私有建物。 況 ※251地號上建物為高氯離子混凝土建築物，為考量公共安全已 分 先行拆除，且取得台北市政府於107年3月15日核發之先行拆除證 明，拆除面積共7,372.09㎡ 析 使用分區
Slide 4: 細部計畫、計畫目標與實施方式
細部計畫 ◼ 本案更新單元位於臺北市政府於民國82年9月6日府工都字第82061261號公告「擬(修)訂台 北車站特定專用區細部計畫案」計畫範圍內。 ◼ 本案土地使用強度及使用組別皆依「臺北市土地使用分區管制自治條例」及「擬(修)訂台北車 站特定專用區細部計畫案」有關市場用地及商業用地(台北車站特定專用區)規定辦理。 計畫目標 ◼ 配合政府都市發展政策，以改善實質居住環境，促進土地合理利用，建立良善之社會網路關 係，形塑優質可親之都市開放空間，提升整體都市環境景觀。 ◼ 本案都市更新事業之實施目標有助於促進都市更新條例第1條之立法目的。 處理方式及區段劃分、實施方式及費用分擔 ◼ 本案擬採重建
Slide 5: 區內及鄰近地區公共設施興修及改善計畫
◼ 配合未來擬捐贈並協助開闢南側道路用地，以完善更新單元之公共設施系統，並依都市更 區 新建築容積獎勵辦法第8條規定，核算獎勵額度。 內 及 鄰 近 地 區 公 共 設 施 興 修 及 改 善 計 畫 類別 擬捐贈並協助開闢之道路用地 252-1、253-1、254-1、255-1、256-1、257-1、258-1、259-1、260-1、261-1、263-1、 地號 316-1及317-1地號 合計 13筆 面積 38.42㎡ 4
Slide 6: 容積獎勵概算
第一次公展版 第二次公展版 獎勵面積 基準容積 獎勵面積 基準容積 申請容積獎勵項目 申請容積獎勵項目 (㎡) 比率(％) (㎡) 比率(％) 第 6 條 建築物結構安全條件獎勵 1,293.26 9.43 第 6 條 建築物結構安全條件獎勵 1,493.26 8.97 第 8 條 協助取得及開闢公共設施用地 36.86 0.27 第 8 條 協助取得及開闢公共設施用地 266.41 1.60 申 中 第10條 綠建築，申請銀級 822.53 6.00 中 第10條 綠建築，申請銀級 998.40 6.00 請 央 第11條 智慧建築，申請銀級 第12條 無障礙，申請第2級 822.53 ─
Slide 7: 地上物拆遷安置計畫
地上物拆遷計畫 依據都市更新權利變換實施辦法第24條規定辦理： 拆 權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，實施者應於權利變換計畫核定 遷 發布實施之日起十日內，通知所有權人、管理人或使用人預定拆遷日。如為 安 政府代管、扣押、法院強制執行或行政執行者，並應通知代管機關、扣押機 置 計 關、執行法院或行政執行分署。 畫 前項權利變換計畫公告期滿至預定公告拆遷日，不得少於二個月。 合法建築物之補償與安置 拆遷補償及安置費用依「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」 規定辦理，相關補償費用依專業估價者查估後評定提列。 6
Slide 8: 財務計畫費用
費用 總項目 項目 備註 (差異分析) 第一次公展版 第二次公展版 +約8億1,498萬元，更新單元範圍擴大，建築設計重新調整。 重建費用 約26億5,437萬元 約34億6,935萬元 包含新建工程相關費用、公寓大廈管理基金、外接水電瓦斯 管線工程費及鄰房鑑定費等。 工程 費用 公共設施開闢費用 約3萬元 約17萬元 +14萬元，本案擬捐贈及開闢範圍內計畫道路。 財 小計 約26億5,440萬元 約34億6,952萬元 +8億1,512萬元 務 建築師規劃設計費 約4,927萬元 約6,336萬元 +約1,409萬元，依建築師酬金標準計算。 計 都市更新規劃費 760萬元 760萬元 無變動
Slide 9: 收益分析與共同負擔
本案依巨秉不動產估價師聯合事務所鑑價結果核計。 第一次公展版 第二次公展版 項目 單價（元/坪及 單價（元/坪及 數量 單位 總銷金額(元）A 數量 單位 總銷金額(元）A 元/個） 元/個） 市場 374.53 坪 852,907 約3億1,944萬元 447.19 坪 975,234 約4億3,611萬元 店鋪 374.49 坪 1,064,204 約3億9,853萬元 533.20 坪 1,160,199 約6億1,862萬元 收 辦公 ─ ─ ─ ─ 152.58 坪 678,500 約1億352萬元 益 分 住宅 10,381.95 坪 756,404 約78億5,295萬元 11,
Slide 10: 實施風險控管方案
實施風險控管方案 本案未來將會辦理土地及價金信託，其風險控管方式說明如下： 項目 信託契約/後續補充承諾內容 來源：本案實施者將於受託單位業務部門開立價金信託專戶，依信託契約之約定存入信託專戶之資金及其利息，信託專戶中 存款之利率則以受託單位業務部門之牌告利率為準，且存款受存款保險保障 控管： 1.本案之價金信託專戶採專款專用，除支付本案約定之工程款、各項稅費等開發所需費用外，於信託存續期間不得動用，並以 資金來 存放新臺幣存款為限。 源 及 控 2.實施者依前項專款專用範圍，擬申請動用信託專戶資金時，應提出書面申請，並檢附證明符合專款專用範圍之相關文件，經 管 受託單位審核無誤後始得動用；實
Slide 11: 管理維護計畫與效益評估
管理維護計畫 有關管委會、公共基金設置、所有權人費用負擔及收支基準、管理事項、管理規約及 特別約定事項適用公寓大廈管理條例範圍內，將依其條例擬定本案之區分所有權人管 理規約，未來本大樓全體區分所有權人均有遵守區分所有權人管理規約之義務。 效益評估 項目 更新前 更新後 非防火建材之建築，影響公共安 提供充足的開放空間，加強建物結構及 建築使用 全、衛生及生活環境品質。 安全設計。 公共設施缺乏，無充足之開放空 公共設施 更新後提供人行步道供舒適行走空間。 間供大眾使用。 老舊建物影響地區觀瞻、損及市 改善當地環境，賦予嶄新面貌，提供良 視覺景觀 容與城市意象。 好的視覺環境。 ＊對於所有權人、
Slide 12: 實施進度及後續執行事項
實施進度及後續執行事項： 其他事項說明： 實 序號 進度 月數 預定日期 同意書簽署時點與效力 施 1 事業計畫及權利變換計 2 114/5-114/6 依都市更新條例第37條規定：所有權人對於公開展覽 進 畫核定公告 之計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於 度 2 申請拆除及建造執照 2 114/7-114/8 出具同意書時者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。 及 3 改良物殘餘價值補償 2 114/8-114/9 實施者及相關單位聯絡窗口 後 4 申請更新期間稅捐減免 1 114/9 續 5 土地補償金發放作業 1 114/9 實施者：華建開發股份有限公司 ◼ 聯絡地址：台北市大
Slide 13: 權利變換計畫
權利變換計畫 法令依據： • 都市更新條例第48條 • 都市更新權利變換實施辦法第5條 • 都市更新權利變換實施辦法第10條 • 都市更新權利變換實施辦法第17條 12
Slide 14: 權利變換計畫內容及機制
1. 法令依據：都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法等相關法令 2. 權利變換機制：都市更新條例第3條 『權利變換』指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施 權 者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業 利 ，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土 地、建築物或權利金。 變 換 3. 選任專業估價者：都市更新條例第50條 計 ➢ 實施者指定一家，其餘二家由實施者自臺北市都市更新處建議名單中，以公開、隨機方式 畫 選任。 內 ➢ 本案於109年1月6日召開專業估價者選任會議。 容
Slide 15: 本案選配原則及結果
1. 更新前持有店鋪者，得優先選配更新後相對位置之店鋪；更新前持有建物臨太原路者，得優先選 配更新後臨太原路之戶別(A棟)。 2. 受配人選擇之房屋及車位權值以原應分配價值90%至110%區間為原則，因選配權值多於應分配 權值時需繳納差額價金，故請受配人盡量選擇與自己權值相當的房屋車位。 本 案 3. 如有二人以上選配同一位置之房屋或車位，或未於期限內提出書面申請分配且應分配權利價值超 過最小分配單元價值之土地所有權人及權利變換關係人則以公開抽籤為準。 選 配 4. 本案將依內政部100.12.7台內營字第1000810535號函（略以）：「…，土地所有權人超額選配 致造成其他所有權人須參與抽
Slide 16: 地籍整理計畫
◼ 依土地使用分區預計整理為5筆地號 ◼ 實際地號仍應以地政機關登記為準 地 籍 整 理 計 畫 15
Slide 17: Boma
Boma Sep = ene a B77 (2280S Pusiita 3 HS Pit 16
Slide 18: 面積計算表對照說明
面積計算表對照說明 項目 第一次公展版 第二次公展版 增減值 新增258、258-1、259、259- 1、260、260-1、261、261-1 臺北市大同區市府段三小段251地 臺北市大同區市府段三小段251地 申請基地位置 、263、263-1、264、265、 號等18筆土地 號等34筆土地 316、316-1、317、317-1地 號等16筆土地 基地面積 2,455.00㎡ 3,122.00㎡ +667㎡ 市場用地、商業用地 市場用地、商業用地 土地使用分區 - (台北車站特定專用區)、道路用地 (台北車站特定專用區)、道路用地 A棟─地上15層/BC棟─地上24層 A棟─地上14
Slide 19: 建築概要說明
建築概要說明 • A棟 14F B棟 C棟 30F 30F 1F~ 4F 店鋪、一般事務所 5F~14F 住宅 • B、C棟 30F • 汽機車數量統計： B1F~ 1F 市場 裝卸位6部 1F~ 2F 店鋪、管委會空間 汽車位288部 3F~30F 住宅 機車位303部 • 戶數統計：402戶 住宅：387戶 店鋪：10戶 一般事務所：4戶 市場： 1戶 A棟 14MF 集合住宅 3~30F 5~14F 集合住宅 一般事務所 3F-4F 一般事務所 一般事務所 店鋪、管委會空間 2F 2F 店鋪 1F 店鋪、住宅入口 店鋪、住宅入口、市場 1F B1F 停車空間 市場、防空避難室暨停車空間
Slide 20: 建築配置套繪都市計畫地形圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 (二) 建築配置套繪都市計畫地形圖 長 安 西 路 太 原 承 路 德 太 原 路 一 一 巷 路 一 段 市 民 大 道 一 段 19
Slide 21: 基地配置圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • 店鋪沿街設置，A、B、C棟住宅入口設於太原路11巷。 (三) 基地配置圖 • 市場入口維持原位置及動線寬度，設於基地西北側。 • 裝卸及汽車出入口集中於基地東南側。 太 B棟 C棟 原 路 6x12M 緩衝空間 ( 16.36 M ) 坡 道 A棟 1:8 3.64M 5 6 7 住宅大廳 騎樓 4M 無遮簷人行道 住宅入口 太 原 路 十 一 巷 ( 6 M ) 市場入口 店鋪入口 建築線 汽機車車道 地界線 基地平面配置圖 S:1/300 20
Slide 22: 留設人行步道及騎樓計算說明
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • 本案留設騎樓及無遮簷人行道計264.87㎡，且淨寬達2ｍ~4ｍ，符合申請容積獎勵規定。 (四) 留設人行步道及騎樓計算說明 開放空間 無條件供公眾通行 留設人行道面積 申請獎勵範圍： 1 3 4 (186.1 ㎡) 騎樓3.64M 不銹鋼烤漆處理 1 2 無遮簷人行道 更新成果告示(地磚)示意圖 供人行走之地面道路 3 4 或騎樓面積合計：264.87㎡ 2 獎勵人行步道告示牌 獎勵人行步道告示牌 太原路 （16.36M） 騎樓 364 5 6 7 住宅大廳 1 400 200 無遮簷人行道 3 200 無遮簷人行道 4 無遮簷人行道 2 無遮
Slide 23: 一層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • 市場 B1F+1F 使用面積 1110.7㎡。 (五) 各層平面圖及屋突平面圖 • 店鋪 10戶 - A棟3戶、B棟6戶、C棟1戶 市場 使用面積1110.7 ㎡ 1F：774.38㎡ B1F：336.32㎡ B棟 C棟 太原路 （16.36M） A棟 1F 34P 5 6 7 住宅大廳 1F 34P 1F+2F 1F+2F 1F+2F 1F+2F 1F+2F 1F+2F 1F+2F 56P 42P 42P 48P 43P 42P 90P 1F+2F 98P 太原路十一巷（6M） 市場 管委會空間 建築線 法定裝卸車位:1輛 店鋪 地界線 過樑
Slide 24: 二層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • 店鋪 8戶 - A棟1戶、B棟6戶、C棟1戶 (五) 各層平面圖及屋突平面圖 • B、C棟北側為管委會空間 使用面積 407.57㎡。 • 依高層建築物規定設置消防中繼機房、防災中心。 管委會 使用面積407.57㎡ B棟 C棟 太原路 （16.36M） A棟 5 6 7 1F+2F 1F+2F 1F+2F 1F+2F 1F+2F 1F+2F 1F+2F 1F+2F 98P 56P 42P 42P 48P 43P 42P 90P 太原路十一巷（6M） 管委會空間 建築線 過樑 店鋪 地界線 消防中繼機房、防災中心 二層平面圖 S:1/300 2
Slide 25: 三層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • A棟 2戶 一般事務所 (五) 各層平面圖及屋突平面圖 • B棟 9戶 含無障礙房型 4戶 (3~7F) • C棟 8戶 B棟-9戶 C棟-8戶 太原路 （16.36M） A棟-2戶 一般事務所(33~44P) 無障礙房型(24~28P) 太原路十一巷（6M） 2房(27~30P) 2+1房(30~32P) 建築線 3房(36P) 地界線 過樑 三層平面圖 S:1/300 24
Slide 26: 四層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • A棟 2戶 同前 (五) 各層平面圖及屋突平面圖 • B棟 9戶 同前 • C棟 8戶 同前 B棟-9戶 C棟-8戶 太原路 （16.36M） A棟-2戶 一般事務所(33~44P) 無障礙房型(24~28P) 太原路十一巷（6M） 2房(27~30P) 2+1房(30~32P) 建築線 過樑 3房(36P) 地界線 A棟4F上層廁所位置 四層平面圖 S:1/300 25
Slide 27: 五~七層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • A棟 1戶 出租套房 (5~7F) (五) 各層平面圖及屋突平面圖 • B棟 9戶 同前 • C棟 8戶 同前 B棟-9戶 C棟-8戶 太原路 （16.36M） A棟5~7F 出租套房(66P) 無障礙房型(24~28P) 太原路十一巷（6M） 2房(27~30P) 2+1房(30~32P) 建築線 過樑 3房(36P) 地界線 A棟、B棟7F上層廁所位置 五~七層平面圖 S:1/300 26
Slide 28: 八~九層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • A棟 2戶 -3房1戶 2房1戶(8~10F) (五) 各層平面圖及屋突平面圖 配合碰撞距離退縮 • B棟 9戶 一般房型 • C棟 8戶 同前 B棟-9戶 C棟-8戶 太原路 （16.36M） A棟-2戶 太原路十一巷（6M） 2房(24~30P) 2+1房(30~32P) 建築線 過樑 3房(36P) 地界線 B棟、C棟9F上層廁所位置 八~九層平面圖 S:1/300 27
Slide 29: 十層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • A棟 同前 (五) 各層平面圖及屋突平面圖 • B棟、C棟南向配合消線退縮 (10~11F) B棟-9戶 C棟-8戶 太原路 （16.36M） A棟-2戶 太原路十一巷（6M） 2房(20~30P) 2+1房(25P) 建築線 過樑 3房(36~39P) 地界線 A棟10F上層廁所位置 十層平面圖 S:1/300 28
Slide 30: 十一層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • A棟 1戶 (11~13F) (五) 各層平面圖及屋突平面圖 • B棟、C棟同前 B棟-9戶 C棟-8戶 太原路 （16.36M） A棟-1戶 3+1套房(63P) 太原路十一巷（6M） 2房(20~30P) 2+1房(25P) 建築線 3房(36~39P) 地界線 過樑 十一層平面圖 S:1/300 29
Slide 31: 十二層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • A棟 同前 (五) 各層平面圖及屋突平面圖 • B棟、C棟南向配合消線退縮 (12~13F) B棟-9戶 C棟-8戶 太原路 （16.36M） A棟-1戶 3+1套房(63P) 太原路十一巷（6M） 2房(20~28P) 2+1房(31P) 建築線 3房(36P 地界線 過樑 十二層平面圖 S:1/300 30
Slide 32: 十三層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • A棟 同前 (五) 各層平面圖及屋突平面圖 • B棟、C棟 同前 B棟-9戶 C棟-8戶 太原路 （16.36M） A棟-1戶 3+1套房(63P) 太原路十一巷（6M） 2房(20~28P) 2+1房(31P) 建築線 過樑 3房(36P 地界線 A棟、B棟、C棟13F上層廁所位置 十三層平面圖 S:1/300 31
Slide 33: 十四層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • A棟 依地主要求設置夾層戶 (五) 各層平面圖及屋突平面圖 • B棟、C棟南向配合消線退縮 (14~30F) B棟-6戶 C棟-5戶 太原路 （16.36M） A棟-1戶 太原路十一巷（6M） 夾層4套房(79P) 2房(21~27P) 建築線 3房(32~39P) 地界線 過樑 十四層平面圖 S:1/300 32
Slide 34: 十五~三十層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • A棟 夾層 (五) 各層平面圖及屋突平面圖 • B棟、C棟 同前 B棟-6戶 C棟-5戶 太原路 （16.36M） A棟14MF 太原路十一巷（6M） 夾層4套房 2房(21~27P) 建築線 3房(32~39P) 地界線 過樑 十五~三十層平面圖 S:1/300 33
Slide 35: 屋突一層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • 梯廳結合戶外花園共同使用。 (五) 各層平面圖及屋突平面圖 B棟 C棟 太原路 （16.36M） A B A B C 梯廳 梯廳 C D A棟 E E D E C A A-戶外交流平台 太原路十一巷（6M） B-休憩小角 C-多功能草坪 建築線 D-露天草地劇場 地界線 E-曬被區 屋突一層平面圖 S:1/300 34
Slide 36: 屋突二層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • 屋頂透空框架檢討符合規定。 (五) 各層平面圖及屋突平面圖 B棟 C棟 太原路 （16.36M） A棟 框架高度9m 框架高度6m 太原路十一巷（6M） 框架高度6m 建築線 地界線 屋突二層平面圖 S:1/300 35
Slide 37: 屋突三層及屋頂層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 (五) 各層平面圖及屋突平面圖 屋突三層平面圖 S:1/300 A棟 B棟 C棟 屋頂層平面圖 S:1/300 36
Slide 38: 地下一層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • 市場 B1F+1F 使用面積 1110.7㎡。 (六) 地下各層平面圖 • 依都審原則設置垃圾處理空間、垃圾車臨停。 • 市場、店鋪、一般事務所之汽機車車位集中設 市場 使用面積1110.7 ㎡ 置管理(含機械停車)。 1F：774.38㎡ B1F：336.32㎡ 太原路 （16.36M） 法定機車:24輛 法定停車:19輛 太原路十一巷（6M） 裝卸車位:3輛 機械停車:24輛 建築線 機電空間 地界線 過樑 地下一層平面圖 S:1/300 37
Slide 39: 地下二層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • 住宅汽機車原則設置於B2F以下 (六) 地下各層平面圖 ，與其他用途車位分開。 • 機車279輛；汽車19輛。 • 汽車皆為充電車位。 太原路 （16.36M） 法定機車:279輛 太原路十一巷（6M） 法定車位:19輛 機械停車 建築線 機電空間 地界線 地下二層平面圖 S:1/300 38
Slide 40: 地下三層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • 汽車車位:57輛 (六) 地下各層平面圖 太原路 （16.36M） 太原路十一巷（6M） 法定車位:57輛 機械停車 建築線 機電空間 地界線 地下三層平面圖 S:1/300 39
Slide 41: 地下四層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • 汽車車位:57輛 (六) 地下各層平面圖 太原路 （16.36M） 太原路十一巷（6M） 法定車位:57輛 機械停車 建築線 機電空間 地界線 地下四層平面圖 S:1/300 40
Slide 42: 地下五層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • 汽車車位:55輛 (六) 地下各層平面圖 太原路 （16.36M） 太原路十一巷（6M） 法定車位:55輛 機械停車 建築線 機電空間 地界線 地下五層平面圖 S:1/300 41
Slide 43: 地下六層平面圖
壹、重建區段之土地使用計畫 一、建築興建計畫 • 汽車車位:57輛 (六) 地下各層平面圖 • 數量統計： 汽機車數量統計： 裝卸位 6部 裝卸車位6部：法定4部+自設2部 汽車位 288部 汽車位288部：法定257部+自設7部+機械24部 機車位 303部 機車位303部：法定303部 太原路 （16.36M） 法定車位:50輛 太原路十一巷（6M） 自設車位:7輛 機械停車 建築線 機電空間 地界線 地下六層平面圖 S:1/300 42
Slide 44: 透視圖
貳、都市設計與景觀計畫 • 建物整體以大地色系、米白色及深灰色為主體，利用白 二、建築物之量體、造型、色彩與座落方位 色石材搭配金屬格柵，以垂直線條展現現代時尚造型。 (一) 透視圖 43
Slide 45: 南向立面圖
貳、都市設計與景觀計畫 二、建築物之量體、造型、色彩與座落方位 (二) 南向立面圖 基座:深灰及米白色石材、清玻璃、黑色鋁板烤漆 中、上段:米白色石材、深灰色磁磚、灰玻璃、微反玻璃(陽台欄杆)、白色金屬格柵 米白色石材 深灰色磁磚 白色金屬格柵 白色金屬格柵 微反玻璃 米白色石材 灰玻璃 深灰色磁磚 灰色玻璃 微反玻璃 米白色石材 黑色鋁板烤漆 清玻璃 深灰色石材 清玻璃 深灰色石材 南向立面圖 44
Slide 46: 北向立面圖
貳、都市設計與景觀計畫 二、建築物之量體、造型、色彩與座落方位 • 以米白色水平帶，塑造律動感。 (二) 北向立面圖 基座:深灰及米白色石材、清玻璃 中、上段:米白色石材、深灰色磁磚、灰玻璃、微反玻璃(陽台欄杆)、白色金屬格柵 米白色石材 深灰色磁磚 微反玻璃 灰玻璃 白色金屬格柵 米白色石材 深灰色磁磚 微反玻璃 深灰色石材 深灰色石材 清玻璃 米白色石材 北向立面圖 45
Slide 47: 東西向立面圖
貳、都市設計與景觀計畫 二、建築物之量體、造型、色彩與座落方位 (二) 東西向立面圖 基座:淺灰及米白色石材、清玻璃 中、上段:米白色石材、深灰色磁磚、灰玻璃、微反玻璃(陽台欄杆)、白色金屬格柵 米白色石材 深灰色磁磚 白色金屬格柵 微反玻璃 米白色石材 灰玻璃 深灰色磁磚 灰玻璃 微反玻璃 淺灰色石材 淺灰色石材 清玻璃 米白色石材 東向立面圖 西向立面圖 46
Slide 48: 環境模擬圖
貳、都市設計與景觀計畫 二、建築物之量體、造型、色彩與座落方位 (三) 環境模擬圖 47
Slide 49: 夜間照明模擬圖
貳、都市設計與景觀計畫 二、建築物之量體、造型、色彩與座落方位 • 7-10點，以流動的光效，傳達基地流動而快速的特質。 (四) 夜間照明模擬圖 • 10點之後，配合人流，再分兩段節能控制。 19:00~22:00 22:00~00:00 00:00~02:00 48
Slide 50: 建築物之消線檢討
貳、都市設計與景觀計畫 三、建築物之消線檢討 (五) 東西向、南北向剖面圖 • A棟西向配合太 原路消線，14F 退縮，B、C棟無 影響。 • B、C棟南向配合 太原路11巷消線 ，自10F開始， 每兩層退縮一次 ，14F以上已不 在消線檢討範圍 內。 東西向剖面圖 S:1/600 南北向剖面圖 S:1/600 49
Slide 51: 一層景觀配置圖
貳、都市設計與景觀計畫 四、景觀配置計畫 • 南側沿續商店街騎樓，留設2.5M步行空間，及1.5M綠帶。 (一) 一層景觀配置圖 • 市場北側休憩小徑以耐蔭植栽為主。 A-門廳出入口 C-自然悠徑 E-車庫出入口 B-時尚商店花園街 D-緩衝綠帶 太 C 原 A 路 D ( 16.36 M ) 騎樓 5 6 7 E A B 2.5M 無遮簷人行道 A 太 原 路 十 一 巷 ( 6 M ) 一層景觀配置圖 S:1/300 50
Slide 52: 二層景觀配置圖
貳、都市設計與景觀計畫 四、景觀配置計畫 • 沿欄杆種植綠屏灌木，降低鄰房視覺衝擊。 (二) 二層景觀配置圖 • 中央天井設置休閒座椅，並依日照條件搭配耐陰植栽 ，讓室內活動延伸至戶外區。 A-蕨類花園 B-休憩交流平台 太 原 路 B ( 16.36 M ) B A 5 6 7 太 原 路 十 一 巷 ( 6 M ) 二層景觀配置圖 S:1/300 51
Slide 53: 屋頂層景觀配置圖
貳、都市設計與景觀計畫 四、景觀配置計畫 • 北側設計架高平台結合草坪綠地，向北遠眺 (三) 屋頂層景觀配置圖 陽明山、觀音山景觀。 • 設置休憩座椅、活動草坪及曬被區等空間， 活化屋頂使用機能。 A-戶外交流平台 C-多功能草坪 E-曬被區 B-休憩小角 D-露天草地劇場 A B B A C C D E E D E C A 屋頂層景觀配置圖 S:1/300 52
Slide 54: 人車動線規畫構想圖
貳、都市設計與景觀計畫 五、人車動線設計原則 • 店鋪延續太原路騎樓設置，並以無遮簷人行道連接，沿襲商業氣息。 (一) 人車動線規畫構想圖 • 市場由基地西北側進入，將住戶與市場出入口分開設置。 • 車道出入口設於基地東南側，避開人行動線。 人行動線 車道反射鏡 內部機車動線 警示燈 內部汽車動線 無障礙電梯 外部車行動線 無障礙樓梯 B棟 C棟 無障礙動線 太 原 路 ( 16.36 M ) A棟 汽車動線 機車動線 5 6 7 單行道入口 太 原 路 十 一 巷 單行道出口 人車動線檢討圖 S:1/300 53
Slide 55: 消防救災空間檢討平面圖
參、防災與逃生避難計畫 一、消防救災空間檢討平面圖 • 太原路、太原路11巷留設8M×20M雲梯消防車救災活動空間。 • 外牆開口均於救災空間11M內。 • 道路順平，坡度<5%。 雲梯車救災操作範圍(11M) 雲梯車救災空間(8x20M) 人行逃生動線 太 消防車動線 道 路 順 原 平 坡 度 <5% 路 ( 16.36 M ) 雲 梯 消 防 20M 車 輛 救 災 範 5 6 7 圍 8M 20M 太 道路順平坡度<5% 原 路 一 巷 8M 十 雲梯消防車輛救災範圍 54
Slide 56: 綠建築申請設計類獎勵項目
SFP Ra AB — MRR SB AARON SHAIGRORIRDNG EM 2015 AER, DAO » LAC A» AE E+ SASS PERE P IEEE - (ETEIA (2015 AFAR) JAGR, Py BRRSR | LIEBE + ALS AIEEE SIR + DUC OO ATTIC ER + > WSR AG + BELT A ISIGHT FER= NB 251+330 > 252~261 + 263~265 > 316~321 SF 21 FEMA TAR > POE = HITE 6 Fes ~ e_E 30 > 3 ee eee SEE SOR
Slide 57: 智慧建築 - 銀級
肆、申請設計類獎勵項目 二、智慧建築 - 銀級 智慧建築鼓勵性項目預估得分 指標名稱 綜合佈線 資訊通信 系統整合 設施管理 安全防災 節能管理 健康舒適 智慧創新 總計 分數 23 14 21 18 11 6 9 1 103 項目 說明 項目 說明 ‧ 採可支援各種控制信號傳輸與能適應網路技術發展擴充之佈線系統。 ‧ 資產管理系統化，訂定設施設備使用規約與空間設備預期規劃使用 目的。 ‧ 主幹配線系統與各住戶端之宅內配線箱採光纖作為輸媒介。 設施管理 ‧ 提供未來設施管理的組織型態、業務職掌及人員編制方式。 ‧ 水平配線系統採cat.6等級UTP雙絞線佈置，配線對數考量將來擴充 性設置。 ‧
Slide 58: 無障礙環境性能評估
肆、申請設計類獎勵項目 三、無障礙環境性能評估 • 無障礙房型 B棟3F~7F。 第二級3%，性能評分得2.5~3.5分 387戶× 5% = 20戶。 共用部分B級=3x0.6=1.8 專用部分C級=2x0.4=0.8 合計=2.6分 57
Slide 59: 住宅結構安全性能評估–第二級
肆、申請設計類獎勵項目 四、住宅結構安全性能評估–第二級 (基準容積百分之四) 住宅性能評估說明 評分表評估結果 本案結構系統地面層以上A棟為鋼骨外覆混凝土（SC）構造、B棟為鋼筋混凝土構造， X、Y向皆以特殊抗彎矩構架（SMRF）系統承擔垂直力與地震力，結構分析採用三向度 立體剛構架，假設樓版為剛性體，承受水平側力後，再傳給梁、柱構件。 經檢討各項評分等級如下： ⚫ 結構設計-結構系統平面不規則性 1. 扭轉不規則C級 2. 橫隔版不連續B級 3. 面外之錯位性A級 4. 非平行結構系統A級 ⚫ 結構設計-結構系統立面不規則性 1. 勁度不規則性C級 2. 質量不規則C級 3. 立面幾何不規
Slide 60: Son Al eat A
Son Al 2 1 eat A E5e 4 8) ze (ch (BBM SSS 15 PT
Slide 61: 勘估標的基地基本條件
勘 估 標 的 基 地 基 本 條 件 ► 土地面積（㎡）：3,083.58㎡ ► 土地面積（坪）：932.7830坪 ► 使用分區：市場用地、商業用地 ► 法定建蔽率：70% ► 法定容積率：560% ► 臨路條件 ▷ 太原路（16m） ▷ 太原路11巷（6m） 60
Slide 62: 權利變換價值評估法源及內容
權 利 變 換 價值評估法源及內容 ►都市更新權利變換估價法源依據： • 不動產估價技術規則 • 臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項 ►評估內容 • 更新前各權利人之權利價值及價值比例 • 更新後每個分配單元（含建築物及其土地應有部分）之權利價值 61
Slide 63: 更新前評估說明
更 新 前 評 估 說 明 評價基準日及流程說明 ►價格日期：民國109年03月06日 各宗土地劃定 ► 由於房地產市場及物價波動，故 比準地之選定及分析 須訂定價格日期為分配基準。 比準地價格評估 比較法 土地開發分析法 更新前合併前各筆土地權利價值及比例推估 各區分所有建物房地價格評估 更新前各權利人權利價值及權利價值比例 62
Slide 64: 估價條件說明
估 價 條 件 說 明 ► 價格日期：民國109年03月06日 ► 更新前估價條件 1. 更新前土地之權利價值評估，在合併利用情況且無任何容積獎勵條件下，以法定容積評估 各宗土地權利價值。但本案更新前部分土地含危險建築獎勵、公寓四五樓獎勵及海砂獎勵， 依「臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項」之規定進行評估。 2. 更新前各宗土地劃分方式，依照臺北市都市更新處發布之「臺北市都市更新權利變換不動 產估價報告書範本及審查注意事項」規定，『毗鄰數筆土地為同一所有權人情況下，得視 為同一筆土地』、『更新前數筆土地上有建物，且為同一張建築執照或使用執照時，原則 得視為同一筆土地』，本
Slide 65: 估價條件說明
估 價 條 件 說 明 宗地 地號 土地面積(m2) 土地面積(m2) 備註 251 1,740.00 A 1,755.00 同一所有權人 330 15.00 B 252 88.00 88.00 C 253 77.00 77.00 D 254 77.00 77.00 E 255 77.00 77.00 F 256 77.00 77.00 G 257 77.00 77.00 H 258 76.70 76.70 I 259 76.62 76.62 J 260 76.71 76.71 K 261 76.93 76.93 L 263 77.56 77.56 M 264 78.00 78.00 N 26
Slide 66: 估價條件說明
估 價 條 件 說 明 65
Slide 67: 估價條件說明
估 價 條 件 說 明 ► 更新前估價條件 3. 考慮上述更新前合併前各宗地之個別條件後，本次比準地將全部更新單元合 併為一宗為視為比準地，評估比準地之合理價格後，再依各宗土地各別條件 之優劣，給予各宗土地合併前價格，並依合併前各筆土地價值占合併前土地 總值比例，分配合併後之土地總值，計算各宗土地合理更新前價值。 4. 更新範圍內道路用地價值考量其容積貢獻度及整體效益，須依「臺北市都市 更新權利變換不動產估價報告書範本及審查注意事項」之規定進行評估。 66
Slide 68: 估價條件說明
估 價 條 件 說 明 ► 更新後估價條件 1. 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計畫 之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新後樓層別效用比關 聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估。 2. 更新後各戶價格評估，店鋪部分選定以「1F-A1戶」為比準戶，樓上層部分 選定「10F-C2戶」為比準戶，停車位部分選定以「B2坡道平面大車位」為 比準車位。 3. 更新後區分所有建物如有規劃露臺，並設有約定專用者，在考量使用效益之 前提下，評估該更新後區分所有建物及其土地應有部分之合理價值。 67
Slide 69: 更新前權利價值評估說明
更新前權利價值評估說明 更 新 前 土 地 價 格 ► 經採用比較法及土地開發分析法，評估本案合併後土地單價及總值。 ► 土地面積為932.7830坪。 ► 土地單價為每坪4,200,000元。 ► 土地(建地)總價為3,917,688,390元。 ► 道路用地總價為38,798,064元。 ► 土地總價為3,956,486,454 元。 68
Slide 70: 更新前權利價值評估說明 個別條件差異調整
更新前權利價值評估說明 個別條件差異調整 面積(坪) 調整率 使用分區 調整率 臨路 調整率 500坪以上 0% 商業用地+市場用地 0% 太原路(16M) 0% 500坪以下 -5% 商業用地 2% 太原路11巷(6M) -8% 市場用地 -2% 形狀 調整率 商業效益 調整率 容積率 調整率 不規則形 0% 佳 0% 612.54% 0% 不規則形(較差) -2% 差 -5% 666.68% 7% 長方形 3% 較差 -8% 604.35% -1% 596.96% -2% 589.57% -3% 560.00% -7% 315.84% -35% 69
Slide 71: 更新前權利價值評估說明 各宗土地調整結果
更新前權利價值評估說明 各宗土地調整結果 更新前合併前 更新前合併前 更新前合併前 宗地 土地面積(坪) 容積率 調整率合計 土地單價(元/坪) 各土地總價(元) 各地號權值比例 比準地 932.7830 612.54% 100% A 530.89 666.68% 95% 3,990,000 2,118,241,125 60.669931% B 26.62 589.57% 84% 3,528,000 93,915,360 2.689891% C 23.29 589.57% 84% 3,528,000 82,175,940 2.353655% D 23.29 589.57% 84% 3,528,
Slide 72: 更新前權利價值評估說明 各宗土地調整結果
更新前權利價值評估說明 各宗土地調整結果 71
Slide 73: 更新前權利價值評估說明 各宗土地調整結果
更新前權利價值評估說明 各宗土地調整結果 地號 更新前各地號權利價值比例 地號 更新前各地號權利價值比例 251 59.561529% 318 0.606425% 330 0.513461% 319 3.317501% 252 2.663514% 320 3.317501% 253 2.330575% 321 0.606425% 254 2.330575% 252-1 0.038321% 255 2.219595% 253-1 0.019161% 256 2.330575% 254-1 0.019161% 257 2.330575% 255-1 0.019161% 258 2.321494%
Slide 74: 更新後權利價值評估說明 評估流程說明
更新後權利價值評估說明 評 估 流 程 說 明 ►價格日期：民國109年03月06日 選定比準戶 ►不動產價值依價格日期當時之市 評估比準戶單價 場資訊及實施者提供之建築計畫、 比較法 收益法 建材標準、設備等級、工程造價水 準及樓層別效用比關聯性等因素， 分析比較各戶個別條件 以新成屋價格查估之。 水平效用比 樓層別效用比 評估各戶價值 73
Slide 75: 更新後權利價值評估說明 店面比準戶
更新後權利價值評估說明 店 面 比 準 戶 ►戶別：1F-A1戶 ►評估方法：比較法、收益法 ►面積：34.62坪 ►本次評估1F-A1戶比準戶單價為150萬元/坪。 ►公設比：34.99% 74
Slide 76: 更新後權利價值評估說明 住宅比準戶
更新後權利價值評估說明 住 宅 比 準 戶 ►戶別：10F-C2戶 ►評估方法：比較法、收益法 ►面積：36.35坪 ►本次評估10F-C2戶比準戶單價為78萬元/坪。 ►公設比：34.99% 75
Slide 77: 更新後權利價值評估說明 店面個別條件調整
更新後權利價值評估說明 店面個別條件調整 ►水平效用比 ►樓層別效用比 採光面 調整率 臨路面 調整率 商業效益 調整率 樓層 調整率 B1 40% 1面 0% 太原路 0% 佳 0% 1F 100% 2面 2% 太原路11巷 -3% 普通 -8% 2F 65% 3面 3% 未臨路 -10% 差 -12% 面積(坪) 調整率 公設比 調整率 建材 調整率 35坪以下 0% 34.99% 0% RC 0% 35-50坪 -1% 24.97% 3% SRC 3% 50-100坪 -3% 100-200坪 -5% 200坪以上 -8% 76
Slide 78: 更新後權利價值評估說明 樓上層個別條件調整
更新後權利價值評估說明 樓上層個別條件調整 ►水平效用比 ►樓層別效用比 面積(坪) 調整率 採光面 調整率 西曬 調整率 樓層 調整率 樓層 調整率 2F 96% 17F 107% 35坪以下 1% 3面 1% 有 -1% 3F 95% 18F 108% 4F 94% 19F 109% 35坪以上 0% 2面 0% 無 0% 5F 95% 20F 110% 1面 -1% 6F 96% 21F 111% 7F 97% 22F 112% 視野開拓性 調整率 其他 調整率 建材 調整率 8F 98% 23F 113% 佳 2% 轉管 -1% RC -3% 9F 99% 24F 114% 10F 1
Slide 79: 更新後權利價值評估說明 車位個別條件調整
更新後權利價值評估說明 車位個別條件調整 ►比準車位單價：B2-坡道平面車位-2,500,000元/個 樓層 類型 大小 數量(個) 單價(元/個) 總價(元) 小 230*550 3 2,500,000 7,500,000 B1 大 250*550 12 2,600,000 31,200,000 倉儲式 24 1,500,000 36,000,000 小 230*550 2 2,400,000 4,800,000 B2 大 250*550 16 2,500,000 40,000,000 特大 250*600 1 2,600,000 2,600,000 小 230*550 10 2,300,0
Slide 80: 更新後權利價值評估說明 總銷售金額
更新後權利價值評估說明 總 銷 售 金 額 ►評估更新後各項產品平均單價及總價計算如下表： 樓層 產品別 面積(坪)/車位(個) 總價(元) 平均單價(元/坪) B1-1F 市場 447.19 436,111,464 975,234 1F 店面 533.20 618,618,274 1,160,199 2F 店面 3F-4F 辦公 152.58 103,523,398 678,500 4F-14F 住宅A 3F-30F 住宅B 11,898.64 9,853,547,333 828,123 3F-30F 住宅C 小計 13,031.61 11,011,800,469 845,007 車位 28
Slide 81: fal Fai OR
fal Fai OR