Cbre Group Inc · NYSE:CBRE
Cbre — Q4 2025 Earnings Presentation
13 slides from Cbre's earnings presentation, February 2026
Slide 1: Figures China Q4 2025: Market Overview
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 FIGURES | 中国 | 2025年第四季度 仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓 REITs 仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓仓 +5.0% +3.7% -3.8% GDP 社零总额 固定资产投资 (2025 年，同比变化) (2025 年，同比变化) (2025 年，同比变化) 数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2026 年2月 图表 1：市场概览 内容提要 办公楼 环比 年初至今 同比 ‒ 办公楼：四季度全国办公楼净吸纳量录得48 万平方米，全年净吸纳量同比增长12% 至215 万平方 米。新增供应环比下降7% 至123 万平方米，全
Slide 2: Macroeconomy
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 宏观经济 图表 2：中国 GDP 增速（同比） 10% 2025 年四季度GDP 同比增速放缓至4.5% 。全年中国经济在抵御外部冲击和不断寻找 新的经济增长动能中实现了5% 的同比增长。 8% 6.3% 2025 年中国出口在国际贸易摩擦加剧的背景下表现出超强韧性，以美元计同比增长 5.2% 5.3% 5.4% 5.4% 5.2% 6% 4.9% 5.5% ，贸易顺差首次突破万亿美元。市场布局和产品结构更加多元和优化，对非洲、 4.8% 4.7% 4.6% 4.8% 4.5% 4.5% 东盟和欧盟出口分别增长25.8% 、 13.4% 和8.4
Slide 3: Office: Net absorption, vacancy and rents
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 净吸纳量 空置率 租金 办公楼 -26% 同比 +1.2 pps 同比 -10.4% 同比 图表 4：全国办公楼新增供应、净吸纳量和空置率 新增供应（左轴） 净吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 1,000 30% 京沪深领跑需求复苏，全国办公楼年租金跌幅超过10% 25% 800 万平方米 四季度全国办公楼净吸纳量录得48万平方米，环比基本持平。全年净吸纳量同比增长 20% 600 12% 至215万平方米，在底部徘徊三年后首次突破 200万平方米；深圳、北京和上海净吸 15% 纳量位居前三，占十城总量的72% 。存量需求主导市场的局面加深，全年搬
Slide 4: Office demand by industry and rent index
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 中，人工智能及其上下游产业表现突出，新租交易量环同比分别增长9% 和43% 。 图表 6：不同行业租赁办公楼面积占比2 新设立和扩租需求更录得22% 和126% 的环同比增速，相关产业聚集度较高的北京 科技互联网 中关村和上海徐汇滨江全年净吸纳量同比上升112% 和156% 。 金融业 季内金融业新租交易面积占比降低至16% ，但全年新租交易量同比增长1.3% ，筑 制造业 底回升趋势初显。九成新租交易仍由非银金融贡献，近八成交易类型为搬迁，北 专业服务业 京金融街、深圳前海和成都金融城等地均有大面积成交达成。 房地产建筑 消费服务 此外，本季机
Slide 5: Retail property: supply, absorption, vacancy and rents
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 净吸纳量 空置率 租金 零售物业 +8% 同比 +0.3 pps 同比 -1.9%同比 图表8：全国零售物业新增供应、净吸纳量和空置率 700 新增供应（左轴） 净吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 12% 600 国补刺激效应和消费意愿边际走弱，租金承压下行 10% 500 万平方米 8% 2025 年社会消费品零售总额501202 亿元，同比增长3.7% ，快于去年增速 0.2个百分点。 400 但受国补刺激效应边际走弱和去年高基数影响，下半年社零增速逐月放缓，截至12月 6% 300 增幅已收窄至0.9% 。分商品类别来看，家具家电受“以旧换新
Slide 6: Retail store expansion by format and rent index
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 图表10 ：各零售业态门店拓展活跃度 此外，潮牌服装活跃度回升，韩国品牌MUSINSA 、 Mmlg 和SATUR 相继在上海淮海百盛 开出门店，助推商场焕新迭代，GRVRGROVE 则同时布局京沪深和南京等地。 餐饮 餐饮新租交易量占比继续放缓至39% ，低客单价的快餐、烘焙茶饮仍是扩张的主要品类， 运动服饰 云贵川、江西和湖南等地方特色菜亦录得积极拓店。餐饮连锁集团不断开辟新品牌适配 消费主流趋势，如85度C推出甜甜圈专卖店，点都德开Bistro ，海底捞开大排档火锅，阿 文娱潮玩 嬷手作跨界涉足特色餐饮。 生活方式 “情绪经济”继续助推潮玩
Slide 7: Logistics: supply, absorption and vacancy
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 净吸纳量 空置率 租金 仓储物流 +5.6% 同比 -2.7% 同比 -12.8%同比 图表12 ：全国仓储物流新增供应、净吸纳量和空置率 1,400 24% 1,200 20% 双十一和黑五共振， 四季度高标仓需求创新高 1,000 16% 万平方米 四季度净吸纳量同环比分别上涨 6% 和51% ， 首次突破 300 万平方米；全年净吸纳累计 800 12% 1020 万平方米， 较去年增长40% 并创历史新高。 600 8% 400 四季度跨境电商新租在经历了之前两个季度的低迷后超预期扩张 ， 部分源于黑五大促推 4% 200 动的短租激增
Slide 8: Logistics demand by industry and rent index
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 图表14 ：不同行业租赁仓储物流面积的占比 四季度新增供应进入全年释放高峰 40.0% 本季新增供应环比增加95% 至340万平方米，其中 55% 和41% 分别位于华南和华北，华 32.5% 东仅苏州和无锡有新项目入市，华西和华中无新项目。全年新增供应900万平方米，与 去年基本持平。 季末全国平均空置率18.6% ，连续第六个季度环比下降，同比下降2.7个百分点。除华南 17.7% 和华北外空置率均有所下降，其中华南空置率十年来首次超过10% 。 4.9% 4.3% 租金环比跌幅继续收窄，并呈现结构性分化 租金环比下降2.9% ，降幅有所收窄
Slide 9: Property investment and public REITs expansion
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 投资成交额 投资成交额 物业投资 +7.9% 同比 -5.4% 环比 图表 16 ：主要城市商业地产大宗交易金额5 人民币，亿元 上海 零售与租赁住宅活跃度攀升，年度交易额创历史新高 天津 杭州 四季度全国录得95笔交易，交易金额共计552亿元，环比下降5% 。全年交易总额 北京 2547 亿元，同比增长12% ，但交易总笔数下降30% ，大型资产包交易贡献超四成的总 南京 2025 年三季度 交易额。 广州 2025 年四季度 成都 综合体与办公楼（除商务园区）交易表现较上季大幅回暖，交易额分别录得146和 132亿元。综合体交易主要受天津高银
Slide 10: Average cap rates expected to stabilize
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 各资产类型平均资本化率有望高位企稳 图表 18：一线城市平均净租金回报率 甲级办公楼 零售物业 仓储物流 本季一线城市各资产类型平均资本化率均继续小幅走扩。目前国内一线城市甲级办公 8.00% 楼、零售物业及仓储物流的平均资本化率与借贷成本之差已达到280-300个基点，这不 7.50% 仅是国内大宗物业投资的历史最高利差水平，在亚太区主要市场中也处于领先。 7.00% 6.50% 基于当前市场活跃度企稳及资产价格预期改善，我们预计资本化率在2026 年将保持平 6.00% 稳，但受租金收入持续下行影响，资产价值仍将面临一定程度调整。 5.50%
Slide 11: Market Outlook
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 市场展望 办公楼市场 仓储物流市场 人工智能热潮和产业投融资回暖将继续利好科技互联网和金融行业的租赁需求，在可租面积 展望2026年，全国高标仓新增供应预计将同比小幅下降3.3%至880万平方米，华南以外的其 充裕且租赁成本持续降低的叠加影响下，2026 年净吸纳量将保持10-15% 的温和增长至240万 他区域的供应量将均有下降。需求方面，近期中美关税战缓和将在一定程度上降低出口相关 左右。 2026 年全国办公楼新增供应量预计达470万平方米，与 2025年相当，空置率受此影响 物流需求的不确定性，出口短期扰动降低；但考虑到“以旧换新”增量需
Slide 12: Rent trends
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 租金趋势 图表 19 ： 2025 年第四季度全国办公楼租金走势 图表 20 ： 2025 年第四季度全国购物中心首层租金走势 图表 21 ： 2025 年第四季度全国仓储物流租金走势 租金峰值 租金峰值 租金峰值 南京 嘉兴，苏州， 北京，无锡， 加速 加速 常熟，广州， 增幅 增幅 增幅 加速 佛山，深圳， 放缓 下跌 放缓 下跌 下跌 放缓 东莞，惠州 加速 跌幅 加速 跌幅 加速 跌幅 增长 放缓 增长 放缓 增长 放缓 北京，天津 北京，天津 上海，杭州 上海，南京 沈阳，大连， 租金触底 租金触底 租金触底 苏州，广州 杭州，广州 宁
Slide 13: Research contacts and disclaimer
FIGURES |中国 | 2025年第四季度 中国区研究部 全球及亚太区研究部 谢晨 胡乐毅 Henry Chin, Ph.D. Global Head of Research 中国区研究部负责人 中国区研究部资深董事 e: henry.chin@cbre.com e: sam.xie@cbre.com e: shirley.hu@cbre.com Ada Choi, CFA 胡优优 乔梦洋 Head of Research, Asia Pacific and 中国区研究部董事 中国区研究部资深经理 Middle East & North Africa e: molly.hu@cbre.co