Slide 1: J-REIT投資でインフレに備える ～物流J-REITの魅力とは
J-REIT投資でインフレに備える ～物流J-REITの魅力とは 1 2026年9月7日 GLP投資法人
Slide 2: サマリー（お伝えしたいこと）
サマリー（お伝えしたいこと）1 ◼ 相対的に高い利回り 過去12ヶ月の比較利回りは他金融商品より2.0～4.0%程度高い水準2 ◼ 高い流動性 J-REIT 上場しているため市場を通じて、日々売買が出来て、換金しやすい の魅力 ◼ 高い分散効果 プロが運用する複数の不動産への投資を通じた安定性 ◼ 魅力的な配当利回りとJ-REITトップクラスの時価総額 配当利回り5.3%3、時価総額6,365億円 GLP投資法人 ◼ 分配金と資産価値の持続的な成長 の強み4 継続した分配金の成長と保有物件価値の向上 ◼ 物流J-REIT最多かつ安定した保有物件群 社会ニーズの高い物流不動産（88物件/1.1兆
Slide 3: 本日お伝えしたいこと
本日お伝えしたいこと 1. 投資妙味の高いJ-REIT市場と日本の物流不動産市場 2. 魅力的な市場環境におけるGLP J-REITの優位なポジション
Slide 4: J-REIT（不動産投資信託）の概要
J-REIT（不動産投資信託）の概要 J-REITの投資口保有を通じて、プロが運用する不動産に少額から分散投資が可能 J-REITのスキーム J-REITの特徴 ◼ 複数の不動産に分散投資 投資主 ➢ 一つの物件に依存することなく、リスクを抑えた不動産投資ができる （個人・機関投資家） ◼ プロが運用するので手間いらず 分配金 ➢ 物件の管理やテナント対応は不動産の専門家に任せることができる 投資・保有 （賃料収入、売買益） ◼ 少額から投資可能 東京証券取引所に上場 ➢ 1口単位で比較的少額から投資が可能 J-REIT （不動産投資法人） ◼ 日常的に売買可能 ➢ 証券取引所に上場しており、
Slide 5: J-REITの魅力的な投資利回り
J-REITの魅力的な投資利回り J-REITは他の代表的な投資商品と比較して高い利回り 主要資産との利回り比較1 6.0% 5.2% 5.0% 4.0% 2.9% 2.9% 3.0% 1.9% 2.0% 1.5% 0.9% 1.0% 0.0% 東証REIT指数 海外REIT 海外債券 国内株式 海外株式 国内債券 1. 全ての数値は、2026年8月31日時点における過去12ヶ月の分配金／配当利回りの実績値であり、2026年8月31日までの12ヶ月間に支払われた現金分配金または配当金の総額を、同日の終値または指数値で除して、統一的な基準で算出しています。東証REIT指数（TSE REIT指数）
Slide 6: J-REITの安定した分配金の基盤
J-REITの安定した分配金の基盤 保有不動産の賃料収入をもとに、利益の大部分を分配金として還元 ◼ J-REITは、保有する不動産から得られる賃料収入が主な利益の源泉 ◼ J-REITは利益の90%超を投資家に分配することなどを前提に、法人税が免除されており、一般の事業会社と比較して、 投資家への利益還元率が高い J-REITの分配金の仕組み 事業会社の配当金の仕組み 利益の90%超を分配する ことなどを前提にREITは 法人税や内部留保を 費用 法人税が実質的に免除 費用 控除後の利益から配当 不動産 売上高 法人税 収益 利益 内部留保 配当 利益 配当 6 1. 過去と同水準の分配金が
Slide 7: 様々な不動産に投資が可能
様々な不動産に投資が可能 J-REITは様々な種類の不動産に投資が可能であり、実物の不動産投資では投資が難しい投資対象にも投資が可能 ◼ J-REITの投資対象は、オフィス、物流施設、住宅、商業施設、ホテルやヘルスケア施設など幅広くであり、個人では 投資が難しい投資対象にも投資が可能 ◼ 特定のタイプの不動産に特化したJ-REITや複数のタイプの不動産に分散投資する総合型/複合型のJ-REITが存在 J-REITの投資対象別分類 ・物流 特定の用途の不動産に特化して投資 ○○ ・ホテル 特化型 投資法人 ・住宅 ・オフィス etc.. 複数の用途の不動産に分散して投資 総合型 ×× （3種類以
Slide 8: J-REITの投資対象の変化
J-REITの投資対象の変化 直近10年間で物流セクターはオフィスに次ぐ資産規模に成長 J-REITの資産別シェアの推移1,2,3 2016年1月末時点 2026年8月末時点 1.8% 3.9% ホテル 物流 10.4% オフィス オフィス 商業 住宅 47.4% 16.8% 住宅 商業 物流 19.7% 1. グレーの「その他」区分には、インフラ施設、工場および研究開発施設が含まれます。複合用途施設は主たる用途に基づき分類し、底地物件については当該土地上の建物の用途に基づき分類しています。 2. 取得価格ベース。出所：一般社団法人不動産証券化協会（2026年8月31日時点。J-REIT各社ウ
Slide 9: 本日お伝えしたいこと
本日お伝えしたいこと 1. 投資妙味の高いJ-REIT市場と日本の物流不動産市場 2. 魅力的な市場環境におけるGLP投資法人の優位なポジション
Slide 10: 成長機会と強固な財務基盤を有する、物流J-REITにおけるリーディングカンパニー
成長機会と強固な財務基盤を有する、物流J-REITにおけるリーディングカンパニー 2012年の上場以来培ってきた実績と強固な財務基盤を背景に、大規模かつ分散された先進的物流不動産ポートフォリオを保有 分配金利回り1 運用物件価値2 地域割合3 （2026年8月31日時点） （2026年8月31日時点） 5.3% 1.17兆円 その他 15.0% 法人名称（証券コード） GLP投資法人 (3281) 関東・関西圏 85.0% 上場日 2012年12月21日 時価総額 6,365億円（2026年8月31日時点） 格付け（JCR） AA（2026年8月31日時点） 運用物件数 88物件（2026年8
Slide 11: 1口あたり分配金・NAVの着実な成長を通じた投資主価値の継続的な向上
1口あたり分配金・NAVの着実な成長を通じた投資主価値の継続的な向上 1口当たり分配金（DPU）と1口当たりNAVは過去10年間にわたり着実に成長し、 最高水準を更新するとともに、投資主価値の継続的な向上を実現 一口当たり分配金実績１ 一口当たりNAV（純資産価値）1 (円) (万円) 15.7 8,000 7,042 18 10年で 1.67倍 7,000 10年で 1.53倍 16 14 6,000 12 10 9.4 5,000 4,607 8 4,000 6 4 3,000 2 2,000 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2
Slide 12: GLP J-REITの魅力的な投資成果を支える成長基盤
GLP J-REITの魅力的な投資成果を支える成長基盤 インフレ・金利上昇がある環境に対応して運用戦略を進化させることにより、中期的に巡航DPU1で4.0%+の成長を目指す 1 4 良好な物流不動産市場/ 競争力の高い保有物件 利益超過分配引き上げ 中期成長目標 2 5 年率 巡航DPU 内部成長 財務戦略 4.0%+ 2 3 キャピタルアロケーション 6 物件売却を通じた と 含み益の顕在化による 外部成長 DPUの押し上げ3 1. 「巡行DPU」とは、物件売却益などの一時的な要因を除いた、正常化ベースの1口当たり分配金を指します。 12 2. 「4.0%+」は、2028年8月期を目標とする
Slide 13: 拡大する需要と先進的物流施設の継続的な希少性
①-1 拡大する需要と先進的物流施設の継続的な希少性 物流需要を支えるEC市場や3PL市場は過去10年で大きく拡大する一方、 日本における先進的物流施設の普及率は依然として低く、需給面での成長余地が期待市場環境 国内3PL市場およびEC市場の拡大1 日本における先進的物流施設の比率²（延床面積ベース） (兆円) 5 2025年末時点 4 先進的物流施設 3 2 8.7% 1 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 各国の 物流施設全体 (兆円) EC化率 20 1 100% 中国 0.8 15 50.1% 0.6 10
Slide 14: 安定した稼働率と着実な賃料成長のトラックレコード
①-2 安定した稼働率と着実な賃料成長のトラックレコード インフラとしての機能を持つ物流不動産は景気変動に左右されにくく、安定した稼働率、着実な賃料成長を継続的に実現 安定した稼働率1,2 安定かつ着実な賃料増額2,3 リーマン・ショック 新型コロナウイルス 感染拡大 100.0% リーマン・ショック 新型コロナウイルス 99.9% 99.9% 99.9% 99.8% 130 100% 99.3% 99.1% 99.0% 感染拡大 98.6% 98.7% 121.5 98% 118.9 120 98.2% 98.1% 114.0 109.9 115.8 96% 96.4% 96.1% 110
Slide 15: 物流不動産市場の需給バランスの改善
①-3 物流不動産市場の需給バランスの改善 首都圏・近畿圏ともに2027年に向けて新規供給の減少が見込まれており、 需給バランスの改善を背景とした更なる賃料成長が期待できる環境 首都圏・関西圏における物流施設の需要動向・空室率1,2,3 （万㎡） 新規供給面積（左軸） 新規需要面積（左軸） 400 20% 空室率（全体）（右軸） 空室率（竣工1年以上）（右軸） 過去10年間における 300 最小の供給量 15% 首都圏 200 7.6% 8.3% 8.0% 10% 7.5% 2.6% 100 5.9% 5% 5.8% 0 0% 2023 2024 2025 2026E 2027E （万㎡） 2
Slide 16: スポンサーグループが開発する最新鋭の次世代型物流施設
①-4 スポンサーグループが開発する最新鋭の次世代型物流施設 スポンサーグループが開発する次世代型物流施設は、高い施設競争力に加え、サプライチェーン機能の集積やテナント間の 協業機会を提供することで、賃料成長およびリーシングパフォーマンスを支える差別化された物流施設 Open hub Integrated chain 価値創造と新たなビジネス機会の創出 サプライチェーンを一拠点に集約 地域全体の連携を促進、 ALFALINK茨木1 物流機能の集約による効率化の実現 新たなビジネス機会を創出 ALFALINK茨木3 ターミナル 冷凍冷蔵 優先交渉権保有物件1 倉庫 共同集荷 共用棟・マルチコート
Slide 17: インフレ・金利上昇環境下で発揮される競争優位性
② インフレ・金利上昇環境下で発揮される競争優位性 インフレ連動型の賃貸借契約により豊富な賃料増額余地を有し、金利上昇局面においても収益成長を支えるポートフォリオ インフレ・金利上昇に強いポートフォリオ 満期での契約更改による賃料増額トレンド2 予想 27.2期以降 ◼ 賃貸面積のうち90%超がインフレ対応契約となっており、インフレ局面にお 12.0% いても安定的な賃料成長をサポート 9.4% 9～11% 10%超目標 9.0% ◼ 他物流REIT1と比較して実質WALEが短く、賃料改定機会を多く確保できる ポートフォリオ構造 8.0% 6.8% 4.8% 4.0% 0.0% 90 19.8
Slide 18: 資本効率改善を通じポートフォリオ強化と投資主価値向上を実現
③ 資本効率改善を通じポートフォリオ強化と投資主価値向上を実現 2024年2月期以降、機動的なキャピタルアロケーションを推進、増資を伴わずとも1口当たり収益性を着実に成長 キャピタルアロケーション実績（2023年8月末以降）1 投資主価値の成長実績 （2027年2月予想 対 2023年8月期末実績）8 物件売却 ◼ ポートフォリオクオリティの向上と含み益還元の実現 物件数 売却総額（売却益） NOI利回り2 鑑定対比3 1口当たりNOI成長率 10 561 億円 4.0% ＋7.4% (156 億円) 物件取得 ◼ 高い成長性と収益性を有する資産を魅力的な利回りで取得 +9.0％ 物件数 取得
Slide 19: 利益超過分配の分配基準引き上げを通じた投資主還元の向上
④ 利益超過分配の分配基準引き上げを通じた投資主還元の向上 減価償却費のうち、恒常的な資本支出1を除く還元余力は約70％程度で推移していることから、十分な還元余力を踏まえ、利益 超過分配の減価償却費に対する割合を引き上げ、一層の投資主還元強化を図る方針 減価償却費の活用による柔軟な資本配分 利益超過分配比率の引き上げ 減価償却費は、恒常的CAPEX、投資主還元 利益超過分配比率を40％水準まで引き上げ および、将来投資の原資として活用可能 恒常的 CAPEX DPUへの影響 一口当たり 約390円 減価償却費用 減価償却費用 減価償却費用 利益超過分配 40% 30% 利益超過分配 利益超過分
Slide 20: 分散の効いたデットファイナンス
⑤ 分散の効いたデットファイナンス 安定的な財務運営を実現する、満期や調達先の分散を図ったデットポートフォリオ デットファイナンスの状況 分散された財務運営および戦略 平均借入年限1 All-in Cost2 取引金融機関数 調達先の分散 調達手法の分散 7.2年 1.05% 29 行 9％ 5% 大手都市銀行 ◼ 銀行借入 3,839億円 保険会社等（債券投資家） ◼ 投資法人債 536億円 10% 外部格付 鑑定LTV3 固定化比率 その他都市銀行/外銀等 クレジットライン4 63% AA 12% 地方銀行 ・コメットメントライン 150億円 日本格付研究所 34.8 % 83.4 % ・
Slide 21: J-REITの購入方法
J-REITの購入方法 J-REITは株式と同様に、証券会社の窓口や、オンライン取引でも1口から購入可能 ○○証券窓口 投資法人名：GLP投資法人 GLP投資法人の 証券コード：3281 投資口を購入したい ✓ 株式と同様に、窓口・オンラインで、銘柄 (投資法人名 or 証券コード)を検索して購入可能 ✓ NISAの成長投資枠でも購入可能 ネット証券 ✓ J-REITは売買単位が原則1口のため、例えばGLP投資法人 の場合、1口（現時点では14.5万円程度1）から購入が可能 個人投資家 21 1. 2026年2月末時点（投資口価格は市況により変動します）
Slide 22: THANK YOU
THANK YOU 22
Slide 23: Note
Note P14 1. GLP投資法人の稼働率は、2025年以前は各年3月末時点、2026年は2026年8月31日時点の数値に基づいています。オフィス（東京都心5区）の稼働率についても、三鬼商事株式会社が公表する月次データに基づき、2025年以前は各 年3月末時点、2026年は2026年8月末時点の数値を使用しています。 2. 2009年から2011年までの数値は、GLP投資法人のIPO時保有物件について入手可能な過去の運営実績に基づいています。当該物件は2012年12月の上場以前はGLPグループが保有しており、数値はGLP投資法人の運用実績ではなく、 上場前の運営実績を反映したものです。 3
Slide 24: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料を含む本配信は、情報提供のみを目的としたものであり、特定の商品につい 投資法人の投資証券のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。ま ての投資の募集、勧誘や売買の推奨等を目的としたものではありません。 た、最終的なご購入の決定は契約締結前交付書面の内容を十分にご理解の上、皆様 本資料を含む本配信は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律並び ご自身の判断で行っていただきますよう、お願い申し上げます。なお、投資証券の にこれらに付随する政省令、内閣府令、規則、東京証券取引所上場規則その他関係 売買にあたっては取扱金融商品取引業者所定の手数料が必要とな