76 slides from Mitsui Fudosan Accommodations Fund's earnings presentation, Apr 19, 2023
Slide 1: 第34期 決算説明資料
日本アコモデーションファンド投資法人 第 34 期 決算説明資料 2022年9月１日～2023年2月28日 株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント 2023年4月19日
Slide 2: 日本アコモデーションファンド投資法人の概要
日本アコモデーションファンド投資法人の概要 投資主価値の最大化を目的とし、中長期的観点から、安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指す 特 徴 ① 「賃貸住宅」を中心とするアコモデーション資産への投資 ② 三井不動産グループのバリューチェーンの活用 ポートフォリオの状況 財務の状況 取得総額 3,399 億円 有利子負債総額 1,685 億円 物件数 134 物件 LTV 51.5 % 総戸数 13,286 戸 長期負債比率 98.8 % 東京23区比率※1 88.5 % 加重平均金利 0.48 % シングル・コンパクト比率※1 83.4 % 長期有利子負債平均残存年数 4.7 年 東京
Slide 3: 第34期 決算サマリー
第34期 決算サマリー 確定分配金 10,778 円 P.5 ▶ １口当たり分配金 １口当たり （予想比※1 ＋268円 ） P.6 ※1 2022年10月20日付決算短信における第34期の1口当たり予想分配金は10,510円でした。 内部成長 ▶ 稼働率 月末稼働率の期中平均 97.0 ％ （予想比※2 ＋0.2ポイント） P.7 ▶ 賃料動向 入替え時の賃料変動率 +3.5 ％ ～ P.11 更新時の賃料変動率 +0.1 ％ ※2 2022年10月20日付決算短信における第34期の月末稼働率の期中平均の想定は96.8％でした。 財務戦略 ▶ 金利コスト低減 期末時点加重平均金利 0.49
Slide 4: 目次
目 次 決算概況 Appendix（２）： 事業環境 第34期 決算ハイライト 5 「賃貸住宅」の賃料動向 53 内部成長 稼働率の推移 7 東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 54 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向 8 東京都における人口と世帯数の推移 55 内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 10 地方都市における「賃貸住宅」の需要 56 内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向 11 地方における「賃貸住宅」の供給 57 外部成長戦略 12 資本的支出 13 サステナビリティに関する取り組み 15 Appendix（３）： 財務データの詳細 財務の状況 16 ポートフォリ
Slide 5: 決算概況
決算概況
Slide 6: 第34期 決算ハイライト（１）
第34期 決算ハイライト（１） 対予想比 対前期（第33期）比 第34期予想※1 第34期実績 第33期実績 （2023年2月期） （2023年2月期） （2022年8月期） 増減 増減 ① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因 ②－① ②－③ 営業収益 12,265 12,344 ＋79 ■営業収益 ＋79 百万円 12,434 ▲90 ■営業収益 ▲90 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 既存物件 ＋79 百万円 既存物件 ＋17 百万円 営業利益 5,724 5,835 ＋110 5,726 ＋108 第33期物件売却益 ▲107 百万円 百万円 百万円 百万円 ■営業費用
Slide 7: 第34期 決算ハイライト（２）
第34期 決算ハイライト（２） ■ 1⼝当たり分配⾦の変動要因 （第34期実績：予想⽐） 増加要因 減少要因 （単位：円） ▲22 ＋87 資産運用報酬 その他 ＋203 ▶ 保険金収入 (＋24円) ▶ 支払利息等の減少 (＋22円) 等 既存物件 10,778 ▶ 収入の増加 (＋157円) ① 賃料等 ＋48円 ② 礼金等 ＋52円 10,510※1 ③ その他収益 ＋57円 ▶ 費用の減少 (＋46円) ① テナント募集費用 ＋68円 稼働率 ※2 ② 水道光熱費（増加）▲14円 予想 実績 ③ その他費用（増加） ▲8円 96.8％ 97.0％ 第34期予想 第34期実績 （2023
Slide 8: 内部成長 稼働率の推移
内部成長 稼働率の推移 2月期としては3年ぶりに平均稼働率97％台に回復 ■ 過去4年の月末稼働率の推移 第27期~第28期 98.5％ 2019年3月～ 第35期 2020年2月 2023年3月 98.0％ 第29期~第30期 97.4％ 97.5％ 2020年3月～ 2021年2月 97.1％ 97.0％ 96.8％ 96.8％ 96.8％ 96.8％ 97.4％ 97.0％ 96.5％ 96.5％ 96.4％ 第31期~第32期 96.2％ 96.2％ 96.5％ 2021年3月～ 2022年2月 96.0％ 第33期~第34期 95.5％ 2022年3月～ 2023年2月 95.0％
Slide 9: 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（1）
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（1） 入替え時の賃料変動率は+3.5%に上昇 ■ 入替え時賃料変動 ■ 入替え時賃料変動戸数比率の推移 100% 第31期 第32期 第33期 第34期 入替え (2021年8月期) (2022年2月期) (2022年8月期) （2023年2月期） 90% 期末総戸数※1 11,520 戸 11,520 戸 11,601 戸 11,601 戸 80% 43.3% 対象戸数※1 1,360 戸 1,240 戸 1,399 戸 1,124 戸 53.1% 51.0% 70% 60.3% 賃料上昇 722 戸 537 戸 714 戸 677 戸 60% 賃料
Slide 10: 内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（2）
内部成長 「賃貸住宅」の入替え時賃料動向（2） 東京圏を中心に前期より改善 ■ 「賃貸住宅」のエリア別比率 ■ エリア別の入替え時賃料変動率の推移 地方主要都市 10.0% 都心3区 その他23区 その他東京圏 7.0% 8.2% その他東京圏 地方主要都市 8.0% 4.5% 7.7% 6.8% 都心3区 ※1 6.0% 都心3区 30.8% 4.3% 3.6% 4.0% 3.1% 2.9% 4.3% 2.6% 3.4% 2.5% 2.6% その他東京圏 その他23区 3.3% 2.0% 2.6% 57.7% 2.1% 0.3% その他23区 1.5% 0.0% 0.1% 0.3% 0.2%
Slide 11: 内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向
内部成長 「賃貸住宅」の更新時賃料動向 更新時の賃料変動率はプラスを維持 ■ 更新時賃料変動 ■ 更新時賃料変動戸数比率の推移 100% 第31期 第32期 第33期 第34期 4.7% 2.9% 3.5% 更新 11.8% (2021年8月期) (2022年2月期) (2022年8月期) （2023年2月期） 90% 期末総戸数※1 11,520 戸 11,520 戸 11,601 戸 11,601 戸 80% 対象戸数※1 2,223 戸 1,700 戸 2,195 戸 1,815 戸 70% 賃料上昇 262 戸 80 戸 63 戸 64 戸 60% 賃料据置 1,960 戸 1,618
Slide 12: 内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向
内部成長 「賃貸住宅」の賃料単価動向 賃料単価は上昇が継続 ■ 賃料坪単価の推移 （円/坪） 12,500 12,400 12,273 12,183 12,230 12,300 12,138 12,167 12,200 12,061 12,100 12,015 12,000 11,900 11,800 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期 2023年2月期 ※ 「賃料坪単価」は、期末時点における契約月額賃料合計を契約面積（坪）合計で除して計算しています。
Slide 13: 外部成長戦略
外部成長戦略 ■ 「パークアクシス」シリーズの開発状況（パイプライン） ■ 「賃貸住宅」の資産分類別比率（第34期末時点・取得価格ベース） 大川端賃貸棟 東京23区を中心として、 9.6% 36 物件・3,823 戸が竣工済・リーシング中 芝浦アイランドエアタワー 2.5 % 「パークキューブ」 東京23区 地方主要都市 シリーズ 31 物件 3,159 戸 2 物件 300 戸 27.0% その他東京圏 合計 「パークアクシス」シリーズ 三井不動産グループが 3 物件 364 戸 36 物件 3,823 戸 60.9% 開発した賃貸住宅 第三者が開発した 賃貸住宅 三井不動産グループが開発し
Slide 14: 資本的支出（1）
資本的支出（1） ■ 「賃貸住宅」の築年数別比率 ■ 資本的支出の実績と見通し （第34期末時点、取得価格ベース） （百万円） 減価償却費に対する資本的支出の割合 大川端賃貸棟 専有部バリューアップ投資 1,400 56.5% その他物件 資本的支出 大川端賃貸棟 その他の資本的支出 5年未満 1,200 2.8% 1,071 32.8% 20年以上 1,000 31.3% 26.8% 120 10.8% 5年以上 24.7% 10年未満 800 14.9% 17.0% 633 206 12.5% 506 632 10.6% 526 600 56 120 54 215 86 99 10年以上
Slide 15: 資本的支出（2）
資本的支出（2） ■大川端賃貸棟における専有部バリューアップ投資の効果 ▶ 入替え時賃料変動の状況 ▶ バリューアップ投資の内容 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期 2023年2月期 対象戸数 32 戸 40 戸 34 戸 34 戸 41 戸 33 戸 28 戸 33 戸 27 戸 29 戸 39 戸 33 戸 賃料上昇 F 948 千円 804 千円 881 千円 1,162 千円 1,295 千円 1,597 千円 C うち直近バリューアップ 7 戸 6 戸 5 戸 15 戸
Slide 16: サステナビリティに関する取り組み
サステナビリティに関する取り組み ■ ESG特設サイトの開設及びESGレポートの発行 Ｅ Ｅ 環境パフォーマンス目標 本投資法人のウェブサイトでは、ESGに関する情報を ▶目標（目標年：2030年） ▶実績 集約した特設サイトを新規に公開しました。 エネルギー起源CO2排出量 エ ネルギ ー起源CO 2排出量の推移 また、年に一度ESGレポートを発行することとしました。 （t） CO₂排出量（左軸） 原単位（右軸） （ t / ㎡ ） 詳細については本投資法人のウェブサイトをご参照ください。 6,000 5,038 4,958 削減率▲34.3% 0.06 2015年実績比で 4,509 4,
Slide 17: 財務の状況（1）
財務の状況（1） ■ 有利子負債の状況 短期借入金 長期借入金 第33期末 第34期末 1.2 % （変動金利） 前期比増減 （2022年8月末） （2023年2月末） 4.2 % 短期借入金 30 億円 20 億円 ▲10 億円 投資法人債 長期借入金（変動金利） 70 億円 70 億円 - 4.7 % 長期借入金（固定金利） 1,515 億円 1,515 億円 - 投資法人債 80 億円 80 億円 - 長期負債比率 合計 1,695 億円 1,685 億円 ▲10 億円 98.8% 長期固定負債比率 総資産ＬＴＶ 51.6 ％ 51.5 ％ ▲0.1 ポイント 94.7% 鑑定ＬＴＶ 3
Slide 18: 財務の状況（2）
財務の状況（2） ■ 期末時点加重平均金利と長期有利子負債平均残存年数の推移 2.0% 6年 期末時点加重平均金利（左軸） ■■ 長期有利子負債平均残存年数（右軸） 1.50% 1.46% 5年 1.44% 1.38% 1.5% 1.28% 1.25% 1.24% 4.9年 4.9年 4.7年 4.6年 4.6年 4.8年 4年 4.3年 4.3年 4.2年 1.11% 1.09% 4.2年 4.2年 4.4年 4.4年 1.02% 0.95% 0.87% 0.85% 0.84% 1.0% 0.78% 0.76% 3年 0.72%0.67% 4.7年 4.9年 0.63% 0.61% 0.59
Slide 19: ポートフォリオの含み損益等の推移
ポートフォリオの含み損益等の推移 ■ ポートフォリオの含み損益額と含み損益率の推移 （億円） 1,600 60% 49.1% 含み益額（左軸） 含み損益率（右軸） 45.9% 1,400 41.8% 50% 含み損額（左軸） 37.1% 39.3% 1,200 35.0% 34.2% 40% 29.4% 1,515 1,000 1,292 1,424 26.4% 1,220 30% 23.1% 800 19.4% 21.3% 1,084 13.9% 16.3% 978 1,020 12.0% 20% 14.6% 600 9.0% 752 845 5.5% 655 3.0% 554 603 10
Slide 20: 第35期・第36期 業績予想（1）
第35期・第36期 業績予想（1） 対前期（第34期）比 対前期（第35期）比 第34期実績 第35期予想 第36期予想 （2023年2月期） （2023年8月期） 増減 （2024年2月期） 増減 ① ② 主な増減要因 ③ 主な増減要因 ②－① ③－② 営業収益 12,344 12,467 ＋122 12,434 ▲32 百万円 百万円 百万円 ■営業収益 ＋122 百万円 百万円 百万円 ■営業収益 ▲32 百万円 既存物件 ＋122 百万円 既存物件 ▲32 百万円 営業利益 5,835 5,645 ▲190 5,832 ＋187 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 ■営業費用 ＋3
Slide 21: 第35期・第36期 業績予想（2）
第35期・第36期 業績予想（2） ■ 1口当たり分配金の変動要因 （第35期予想：前期比） 増加要因 減少要因 （単位：円） ▲285 ＋10 ▲43 既存物件 運用報酬 ▲130 支払利息等 10,778 その他 10,330 ▶ 季節変動要因 実績稼働率※1 増収 ＋243円 想定稼働率※1 97.0％ 費用増 ▲528円 （水道光熱費▲76円を含む） 96.8％ 第34期実績 第35期予想 （2023年2月期） （2023年8月期） ■ 1口当たり分配金の変動要因 （第36期予想：前期比） ▲13 ▲47 ＋56 運用報酬 支払利息等 その他 ＋334 10,660 既存物件 10,3
Slide 22: 安定した分配実績
安定した分配実績 LTVをコントロールしながら、安定した分配を実現 １口当たり LTV 分配金（円） 2015年公募増資 2020年公募増資 （％） 12,000 60 53.5 53.2 51.5 51.7 51.4 51.6 51.5 50.6 50.2 50.4 50.1 50.2 50.0 50.1 50.4 51.0 50.8 50.2 11,000 10,778 50 10,660 10,449 10,485 10,108 10,330 (予想) 10,299 10,080 (予想) 10,042 10,035 10,000 40 9,706 9,179 9,161 １口当たり分配
Slide 23: Slide 23
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Slide 25: 特徴と戦略
特徴と戦略
Slide 26: 特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資
特徴と戦略（1） アコモデーション資産への投資 投資戦略の中心は「賃貸住宅」の継続的な取得と安定的な運用 ■ アコモデーション資産への投資 ■ 資産の運用比率 アコモデーション資産 （主として居住及び宿泊の用に供される不動産） 賃貸住宅 への投資比率 90% 以上 賃貸住宅 （2023年2月28日時点： 94.9 ％） 賃貸住宅 ■ 投資エリア 東京23区 への投資比率 ホスピタリティ施設 80% 以上 東京23区 （2023年2月28日時点： 85.8 ％） ▶ 寮・社宅 賃貸住宅 ▶ サービスアパートメント ▶ シニア住宅 ▶ 宿泊施設 賃貸住宅： 東京23区を主とした東京圏※1及び地方中
Slide 27: 特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活用
特徴と戦略（2） 三井不動産グループの活用 賃貸住宅事業のバリューチェーンを構成する各社のノウハウやサポートを最大限活用 賃貸住宅事業の展開、企画・開発 資産運用会社の親会社 物件情報提供 資産運用会社 マーケット 用地取得 物件情報提供 調 査･分 析 企画開発への フィードバック 建物共用部管理 グループ内での 企画･設計 一貫した業務体制 管理･運営 施工管理･ 監修 リーシング 仲介営業 プロパティ・マネジメント 三井不動産グループが供給する 住宅居住者向けのメンバーシップサービス 26
Slide 28: MEMO
MEMO
Slide 29: Appendix（1）
Appendix (1) M—KIAVADIRG
Slide 30: 外部成長の軌跡
外部成長の軌跡 ■ 資産規模の推移（取得価格ベース） 2009年 2011年 2013年 2015年 2020年 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資 （億円） ホスピタリティ施設 3,379 3,379 3,399 3,399 「パークキューブ」シリーズ 176 176 173 173 「パークアクシス」シリーズ 3,162 3,184 芝浦アイランドエアタワー 3,063 3,097 3,097 3,015 3,015 3,032 158 158 2,987 2,974 3,000 大川端賃貸棟 2,949 2,949 140 158 158 2,877 2,877 134 1
Slide 31: 「賃貸住宅」のポートフォリオ構成
「賃貸住宅」のポートフォリオ構成 地方主要都市 5年未満 7.0% 2.8% 1 エリア別比率 3 築年数別比率 20年以上 5年以上 その他東京圏 10.8% 10年未満 4.5% 都心3区 10.6% 30.8% 平均 約 16.2 年 東京23区比率 10年以上 大川端賃貸棟を除いた場合 15年以上 15年未満 88.5% その他23区 ：約 14.3 年 20年未満 26.7% 49.1% 57.7% ※ 取得価格をもとに算出しています。 ※ 取得価格をもとに算出しています。 ※ 都心３区：港区、中央区、千代田区 ※ 第34期末（2023年2月28日）時点における各物件の 築年数をもと
Slide 32: 「賃貸住宅」の入居者分析
「賃貸住宅」の入居者分析 1 契約形態比率 3 入居人数比率 4人 5人以上 3.0% 0.5% 3人 6.0% 法人 2人 40.4% 個人 24.3% 1人 59.6% 66.2% 2 年齢比率 4 1人入居住戸における性別比率 60代以上 8.4% 20代以下 50代 21.0% 女性 18.5% 39.4% 男性 60.6% 40代 30代 22.2% 29.9% ※ 上記は全て契約時点のテナントからの申告内容に基づき集計しています。 ※ 上記は2023年2月28日時点で保有する店舗等を除く「賃貸住宅」の集計であり、「ホスピタリティ施設」を含みません。 31
Slide 33: 「ホスピタリティ施設」の保有状況
「ホスピタリティ施設」の保有状況 ホスピタリティ施設への投資比率は10％を上限 ■ 投資対象 ■ 投資比率（取得価格ベース） 「ホスピタリティ施設」への 「ホスピタリティ施設」（「賃貸住宅」以外の投資対象） 投資比率 10 % を上限 ■ 保有状況（2023年2月28日時点） ▶ 寮・社宅 ▶ サービスアパートメント 保有物件数 投資比率 「賃貸住宅」 16 物件 ▶ シニア住宅 ▶ 宿泊施設 90 ％以上 5.1 % 取得価格合計 173 億円 キャッシュ・フローが安定した資産を保有 ▶ 長期賃貸借契約の締結 ▶ 固定賃料の収受 ▶ 高い運営能力と信頼性を有するオペレータ 20年以上 4.2
Slide 34: ポートフォリオマップ
ポートフォリオマップ 1 大 川 端 賃 貸 棟 「大川端賃貸棟」は、三井不動産が官民一体プロジェクトとして 1980年代後半に再開発した「大川端リバーシティ21」エリア内 にあります。 リバ―ポイントタワー パークサイド ウ イ ン グ ス 都心居住の新たな価値を創造したレジデンス ●賃貸住宅 ■ホスピタリティ施設 1 「東京」駅から2km圏に所在 東京23区 99物件 競争力を維持する戦略的なマネジメント その他東京圏 13物件 物件名称 リバーポイントタワー パークサイドウイングス 地方主要都市 22物件 所在地 東京都中央区佃一丁目11番６号他 交通 東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江
Slide 35: ポートフォリオ概要 （１/５）
ポートフォリオ概要 （１/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 ※１ ※1 番号 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） リバーポイントタワー 1.8 パークサイドウイングス 2.7 1 大川端賃貸棟 東京都中央区 1989.03 2005.11 30,816 9.1 43,812.41 544 - 52 296 196 - ピアウエストハウス 2.7 大川端駐車場 1.7 2 パークアクシス学芸大学 東京都世田谷区 2004.10 2005.11 1,760 0.
Slide 36: ポートフォリオ概要 （２/５）
ポートフォリオ概要 （２/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 ※１ ※1 番号 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 38 パークアクシス日本橋浜町 東京都中央区 2006.07 2008.03 5,540 1.6 6,999.83 118 - 75 43 - - 4.2 39 パークキューブ代々木富ヶ谷 東京都渋谷区 2007.07 2008.03 1,975 0.6 1,929.10 38 1 36 - 1 - 5.8 41 パークアクシス門前仲町 東京都江
Slide 37: ポートフォリオ概要 （３/５）
ポートフォリオ概要 （３/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 ※１ ※1 番号 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 94 パークキューブ銀座イースト 東京都中央区 2005.06 2013.03 2,269 0.7 3,358.63 77 - 77 - - - 3.0 95 パークキューブ茅場町 東京都中央区 2006.03 2013.03 1,105 0.3 1,695.06 28 - 18 9 - 1 3.2 96 パークキューブ本所吾妻橋 東京都墨田区
Slide 38: ポートフォリオ概要 （４/５）
ポートフォリオ概要 （４/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 ※１ ※1 番号 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 137 パークアクシス菊川ステーションゲート 東京都墨田区 2013.03 2021.06 3,200 0.9 3,411.32 107 69 38 - - - 5.7 138 パークアクシス木場キャナル ウエスト 東京都江東区 2018.10 2021.06 4,660 1.4 4,430.50 147 104 42 - - 1 6.7 139
Slide 39: ポートフォリオ概要 （５/５）
ポートフォリオ概要 （５/５） 物件 竣工年月 取得年月 取得価格 投資比率 賃貸可能面積 総戸数 ＰＭＬ値 物件名称 所在地 ※１ ※1 番号 （百万円） ※2 （％） （㎡） （戸） ※3 シングル コンパクト ファミリー ラージ 店舗等 （％） 76 ドーミー芦屋 兵庫県芦屋市 2002.09 2011.03 928 0.3 3,729.45 140 - - - - - 6.6 77 ドーミー京都二条 京都府京都市中京区 2004.03 2011.03 991 0.3 3,492.88 134 - - - - - 12.9 78 駿台堀川寮 京都府京都市上京区 2005.02 2011.
Slide 40: 各物件の鑑定評価 （１/５）
各物件の鑑定評価 （１/５） 第33期 第34期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 1 大川端賃貸棟 30,816 32,194 33,500 3.4% 1,305 32,113 33,600 3.4% 1,486 － 181 2 パークアクシス学芸大学 1,760 1,459 2,430
Slide 41: 各物件の鑑定評価 （２/５）
各物件の鑑定評価 （２/５） 第33期 第34期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 41 パークアクシス門前仲町 1,700 1,461 2,070 3.7% 608 1,454 2,080 3.6% 625 ▲0.1% 16 42 パークキューブ板橋本町 4,170 3,642 4,82
Slide 42: 各物件の鑑定評価 （３/５）
各物件の鑑定評価 （３/５） 第33期 第34期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 95 パークキューブ茅場町 1,105 1,068 1,800 3.4% 731 1,064 1,810 3.4% 745 － 13 96 パークキューブ本所吾妻橋 1,252 1,177 2,050 3.
Slide 43: 各物件の鑑定評価 （４/５）
各物件の鑑定評価 （４/５） 第33期 第34期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 26 パークキューブ京王八王子Ⅱ 1,130 936 1,550 4.1% 613 934 1,570 4.1% 635 － 22 40 パークアクシス西船橋 1,020 795 1,150 4.3% 35
Slide 44: 各物件の鑑定評価 （５/５）
各物件の鑑定評価 （５/５） 第33期 第34期 前期比増減 物件 取得価格 貸借対照表 簿価ベース 貸借対照表 簿価ベース 簿価ベース 物件名称 期末鑑定評価額 鑑定直接 期末鑑定評価額 鑑定直接 鑑定直接 番号 (百万円) 計上額 含み損益 計上額 含み損益 含み損益 (百万円) 還元利回り (百万円) 還元利回り 還元利回り (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 83 ドーミー武蔵小杉 1,152 1,017 1,680 4.5% 662 1,008 1,680 4.5% 671 － 9 89 アルティス仙台花京院 540 464 716 5.1% 251 458
Slide 45: 物件別稼働率推移 （１/５）
物件別稼働率推移 （１/５） 第34期 第33期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 稼働率 1 大川端賃貸棟 544 43,812.41 96.0% 95.5% 95.6% 95.4% 95.1% 94.2% 93.9% 93.9% 94.0% 94.8% 94.1% 95.1% 2 パークアクシス学芸大学 64 2,4
Slide 46: 物件別稼働率推移 （２/５）
物件別稼働率推移 （２/５） 第34期 第33期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 稼働率 42 パークキューブ板橋本町 166 5,317.07 98.0% 98.8% 98.3% 97.1% 96.4% 96.0% 96.5% 97.1% 97.4% 98.0% 96.6% 98.3% 43 パークキューブ学芸大学
Slide 47: 物件別稼働率推移 （３/５）
物件別稼働率推移 （３/５） 第34期 第33期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 稼働率 97 パークアクシス清澄白河 36 1,159.84 100.0% 97.3% 97.4% 95.1% 95.1% 97.7% 97.7% 92.9% 92.5% 95.2% 92.7% 100.0% 98 パークアクシス浅草橋二
Slide 48: 物件別稼働率推移 （４/５）
物件別稼働率推移 （４/５） 第34期 第33期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 稼働率 140 パークアクシス菊川 81 2,595.60 95.6% 94.5% 94.6% 98.5% 98.4% 100.0% 97.4% 96.4% 99.0% 97.6% 97.6% － 東京23区小計 9,112 402,38
Slide 49: 物件別稼働率推移 （５/５）
物件別稼働率推移 （５/５） 第34期 第33期 物件 賃貸可能 賃貸可能 2023年 2023年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 物件名称 番号 戸数（戸） 面積(㎡) 2月末 1月末 12月末 11月末 10月末 9月末 8月末 7月末 6月末 5月末 4月末 3月末 稼働率 76 ドーミー芦屋 140 3,729.45 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 77 ドーミー京
Slide 50: 稼働率推移（上場以降）
稼働率推移（上場以降） 100% 30,000 月末稼働率の期中平均 総戸数 99% 97.6% 97.7% 97.7% 98% 97.1% 97.0% 25,000 96.8% 96.8% 96.8% 97.7% 96.8% 96.5% 97% 96.4% 97.3% 96.3% 96.1% 96.1% 96.2% 95.8% 95.9% 95.6% 96.7% 96.4% 96% 95.4% 96.4% 95.9% 95.9% 95% 95.6% 95.7% 95.7% 95.7% 20,000 95.4% 94% 94.3% 94.5% 93% 15,000 92% 13,275 13,
Slide 51: 「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況
「賃貸住宅」のエリア別稼働率の状況 月末稼働率 100% 95% エリア別比率 （第34期末時点・取得価格ベース） 地方主要都市 90% 7.0% その他首都圏 4.5% 東京23区 88.5% 東京23区 その他東京圏 地方主要都市 85% 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 2021年 2022年 2023年 東京23区 96.6% 95.5% 95.6% 95.9% 95.3% 95.6% 96.0% 96.3% 96.9% 96.3% 96.2% 96.6% 96.7
Slide 52: 「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況
「賃貸住宅」のカテゴリー別稼働率の状況 月末稼働率 100% 95% カテゴリー別比率 カテゴリー別比率 （第34期末時点・取得価格ベース） （第27期末時点・戸数ベース） ラージ 4.1% 90% ファミリー 12.5% シングル 41.9% コンパクト シングル 41.5% コンパクト ファミリー ラージ 85% 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 2021年 2022年 2023年 シングル 96.2% 95.0% 95.2% 95.8% 95.3% 95.2% 96.
Slide 53: Appendix（2） 事業環境
Appendix（2） 事業環境
Slide 54: 「賃貸住宅」の賃料動向
「賃貸住宅」の賃料動向 住宅賃料はオフィス賃料に比べ安定的 140.0 （2005年を100とした指数） 共同住宅賃料指数 （東京圏） 130.0 オフィス賃料指数 （東京圏） 120.0 110.0 100.0 100.2 100.5 100.4 96.9 96.6 96.3 96.3 96.4 100.0 98.4 97.4 97.6 97.9 98.0 98.1 98.6 90.0 96.7 97.1 80.0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
Slide 55: 東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給
東京23区における「賃貸住宅」の需要と供給 【需要】東京23区では再び転入超過へ (人) (人) 400,000 90,000 300,000 76,786 77,267 60,000 69,958 67,842 68,917 70,461 200,000 61,281 63,976 65,853 58,207 61,158 19,887 49,655 30,000 100,000 37,391 33,098 35,435 22,421 0 0 -100,000 過去18年間で累計 93 万人超の転入超過 -7,983 -30,000 -200,000 -60,000 -300,000 転入者
Slide 56: 東京都における人口と世帯数の推移
東京都における人口と世帯数の推移 東京都の人口・世帯数は増加傾向 ■ 全国・東京都・東京23区の人口の予測 ■ 東京都 家族類型別世帯数の推移 (万人) (万人) (千世帯) 16,000 4,000 8,000 7,054 7,107 7,097 6,922 7,019 14,000 3,500 7,000 6,691 275 268 261 255 12,777 12,806 12,710 289 12,533 12,254 314 580 597 605 603 11,913 549 11,522 506 12,000 3,000 6,000 11,092 1,611 1,593 1,5
Slide 57: 地方都市における「賃貸住宅」の需要
地方都市における「賃貸住宅」の需要 地方においても主要中核都市では一定の安定需要が見込まれる 札幌市 仙台市 転入者数 （左軸） （人） （人） （人） （人） 140,000 14,000 140,000 14,000 転出者数 （左軸） 120,000 10,399 12,000 120,000 12,000 転入超過数 （右軸） 10,254 10,088 9,137 9,386 9,676 9,284 100,000 8,363 8,779 10,000 100,000 10,000 80,000 9,108 8,173 8,977 8,000 80,000 6,633 8,000 5
Slide 58: 地方における「賃貸住宅」の供給
地方における「賃貸住宅」の供給 地方においても賃貸マンションの供給は限定的 北海道 宮城県 （戸） （戸） 30,000 30,000 25,000 25,000 20,000 20,000 15,000 12,134 15,000 11,203 12,021 11,717 10,211 9,650 9,820 9,233 9,635 10,000 8,743 10,000 8,597 9,258 8,885 7,822 5,008 5,772 3,140 5,000 5,000 1,213 3,509 2,239 2,066 1,761 1,110 1,561 1,655 1,909 1,6
Slide 59: Appendix（3）
Appendix (3) RAST —IORA
Slide 60: 有利子負債の概要
有利子負債の概要 区分 当期末残高 利率 借入日 返済期限 借入期間 返済方法 使途 摘要 借入先 （百万円) 三井住友信託銀行株式会社 2,000 0.11955% 2023.02.28 2023.05.31 3 ヶ月 期限一括 ※1 無担保・無保証・同順位 ※2 短期借入金 小計 2,000 1,500 0.18682% ※4 2016.07.29 2029.07.31 13.0 年 長期借入金 2,000 0.16000% 2019.05.31 2023.05.31 4.0 年 長期借入金 4,500 0.18000% 2020.02.28 2024.02.29 4.0 年 期限一括 ※
Slide 61: 有利子負債の概要
長期借入金 1,000 0.99250% 2014.05.28 2024.05.28 10.0 年 期限一括 ※1 無担保・無保証・同順位 ※2 長期借入金 1,000 0.53000% 2021.05.28 2031.05.30 10.0 年 期限一括 ※1 無担保・無保証・同順位 ※2 株式会社SBI新生銀行 長期借入金 1,000 0.53000% 2021.06.28 2031.06.30 10.0 年 期限一括 ※1 無担保・無保証・同順位 ※2 長期借入金 1,000 1.18600% 2023.01.19 2033.01.31 10.0 年 期限一括 ※1 無担保・無保証・同順位
Slide 62: 有利子負債の概要
有利子負債の概要 区分 当期末残高 利率 借入日 返済期限 借入期間 返済方法 使途 摘要 借入先 （百万円) 長期借入金 大同生命保険株式会社 1,000 0.53000% 2021.06.30 2031.06.30 10.0 年 期限一括 ※1 無担保・無保証・同順位 ※2 長期借入金 太陽生命保険株式会社 2,000 0.64750% 2014.12.30 2024.12.30 10.0 年 期限一括 ※1 無担保・無保証・同順位 ※2 長期借入金 株式会社伊予銀行 1,000 0.26364% ※5 2022.03.31 2032.03.31 10.0 年 期限一括 ※1 無担保・無保
Slide 63: 運用状況等の推移
運用状況等の推移 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 単位 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2020年8月期 2021年2月期 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期 2023年2月期 運用日数 日 184 181 184 182 184 181 184 181 184 181 営業収益 百万円 11,047 11,186 12,361 11,401 11,520 11,560 11,986 12,217 12,434 12,344 賃貸事業利益 百万円 11,047 11,1
Slide 64: 貸借対照表及び損益計算書
貸借対照表及び損益計算書 ■ 貸借対照表 第33期末（2022年8月末） 第34期末（2023年2月末） 前期比増減 資産 328,466 百万円 327,109 百万円 ▲1,357 百万円 現預金 15,116 百万円 15,107 百万円 ▲9 百万円 有形固定資産 309,602 百万円 308,231 百万円 ▲1,370 百万円 その他 3,748 百万円 3,769 百万円 +21 百万円 負債 177,299 百万円 175,701 百万円 ▲1,598 百万円 有利子負債 169,500 百万円 168,500 百万円 ▲1,000 百万円 預り敷金 3,725 百万円 3,
Slide 65: Appendix（4） サステナビリティに関する取り組み
Appendix（4） サステナビリティに関する取り組み
Slide 66: サステナビリティに関する取り組み（1） 推進体制・外部評価
サステナビリティに関する取り組み（1） 推進体制・外部評価 サステナビリティを重視した資産運用業務を実施 ■ 資産運用会社におけるサステナビリティ推進のための社内体制 サステナビリティに関する方針 サステナビリティに関する方針の実効性を確保するため、サステナビリティ推進事務局を設置しています。 環境負荷の低減 運用会社 取締役会 （気候変動への対応） 報告 意見 社内外の様々な主体との サステナビリティ 投資法人 投資委員会 推進事務局 全役職員 多様な連携・協力 立案 報告 【委員長】 目標・計画 目標・計画 代表取締役社長 決定 共有 役員会 ガバナンスに関する取り組み サステナビリティ
Slide 67: サステナビリティに関する取り組み（2） 環境
サステナビリティに関する取り組み（2） 環境 計画的なLED導入により着実に環境負荷の低減を実現 ■ 共用部照明器具のLED化工事の実績 ■ 外部認証の取得 計画的なLED導入により、ポートフォリオの省エネ化及びCO2排出削減を 環境負荷低減の取り組み成果の信頼性及び客観性を高めるため、グリーンビルディング認証 推進しています。 (DBJ Green Building認証及びCASBEE不動産評価認証)の取得を推進しています。 導入済物件数 認証取得状況 117 物件 物件数 8 物件 うち当期導入物件数 延床面積 247,503.99 ㎡ 3 物件 取得割合（延床面積ベース） 32.6 ％
Slide 68: サステナビリティに関する取り組み（3） 社会
サステナビリティに関する取り組み（3） 社会 様々なステークホルダーとの協働によりサステナビリティを推進 ■ 役職員 ■ テナント 人材を最大の資産であると認識し、従業員に向けた様々な取り組みを 運用資産における安全・安心や快適性を向上させ、テナントの満足度を 行っています。 高める様々な取り組みに努めています。 ▶ 人材育成 ▶ 満足度向上 PM会社（三井不動産レジデンシャルリース）と協働した取り組み 高い専門性、幅広い知識及び倫理観を備えた人材を育成するために 入居者専用フリーダイヤル窓口 共用部リニューアル 様々な取り組みを行っています。 問い合わせチャットボット 満足度
Slide 69: サステナビリティに関する取り組み（4） ガバナンス
サステナビリティに関する取り組み（4） ガバナンス 法令規則を遵守し、常に公正な取引を行う組織体制を整備 ■ ガバナンスに関する基本的な考え方 ▶ コンプライアンスの徹底 ▶ リスク管理体制の構築 法令規則を遵守し、常に公正な取引を行う組織体制を整備すると共に、 各種リスクを適切に管理するために、適正なリスク管理体制を構築し、 高い倫理観をもって行動し、ステークホルダーの皆様から信頼を得られるよう努めます。 資産運用におけるリスクを回避し又は極小化することに努めます。 ■ 運用体制 投資主総会 株主総会 監査役 役員会 取締役会 チーフ・コンプライアンス・ コンプライアンス委員会 執行役員 池
Slide 70: サステナビリティに関する取り組み（5） ガバナンス
サステナビリティに関する取り組み（5） ガバナンス 利益相反回避のためのガバナンス体制を構築 ■ 運用資産の取得及び売却に関する資産運用会社の意思決定フロー コンプライアンスに関するチェック体制 起案 1 チーフ・コンプライアンス・オフィサー（ＣＣＯ）の検討及び承認 ▶ スポンサー関係者取引 以下の場合はコンプライアンス委員会に付議される ▶ C C O がコンプライアンスに ▶ スポンサー関係者取引である場合※2 1 疑義があると判断した場合 ▶ ＣＣＯがコンプライアンス上の疑義があると判断した場合 ＣＣＯによる承認 2 ※2 スポンサー関係者からの物件取得価格は鑑定評価額以下 コンプライア
Slide 71: Appendix（5）
Appendix (5) EO{b
Slide 72: 投資法人の仕組み
投資法人の仕組み 資産保管会社 会計監査人 資産保管業務 投資法人 三井住友信託銀行株式会社 委託契約 有限責任 あずさ監査法人 投資主名簿等管理人、 プロパティ･マネジメント会社 投資主名簿等 特別口座管理機関 管理人委託契約 三井不動産 及び特別口座の マスターリース契約 レジデンシャルリース 三井住友信託銀行株式会社 管理に関する契約 及び管理委託契約 株式会社 一般事務受託者（会計事務） 一般事務委託契約 令和アカウンティング・ （会計事務等） 一般事務受託者 ホールディングス株式会社 日本アコモデーション （投資法人債に関する事務） ファンド投資法人 三井住友信託銀行株式会社 財務代
Slide 73: 投資主の状況
投資主の状況 所有者別保有投資口比率の推移 投資口数・投資主数内訳 金融機関 第34期 個人・ 信託銀行 その他 外国人 その他 合計 2023年 4.1% 51.1% 10.1% 7.5% 18.1% 9.1% その他 地方銀行 2月期 （投信等） 金融機関 所有者別 投資口数（口） 20,789 257,406 50,873 37,956 90,840 45,608 503,472 所有者別 第33期 投資主数（人） 4,387 10 46 88 266 133 4,930 2022年 4.0% 50.2% 10.1% 7.4% 20.0% 8.3% 8月期 保有投資口比率上位１０社※1
Slide 74: 投資口価格推移
投資口価格推移 本投資法人の上場日（2006年8月4日）を100とした指数 260 240 投資口価格 （2020/2/21） 728,000円 220 200 180 投資口価格 （2023/2/28） 607,000円 投資口価格 160 （2007/5/24） 515,000円 140 120 100 80 投資口価格 60 （2006/8/4） 296,000円 40 投資口価格 （2009/3/13） 本投資法人投資口価格（終値） 180,500円 20 東証REIT指数（終値） ※ 0 06/08 07/02 07/08 08/02 08/08 09/02 09/08 10/02
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