Star Mica Holdings Co., Ltd. · TSE:2975
Star Mica — Q3 FY2016 Earnings Presentation
33 slides from Star Mica's earnings presentation, Sep 30, 2016
Slide 1: 決算説明資料 平成28年11月期 第3四半期
決算説明資料 （平成28年11月期 第３四半期（12月～８月）） 平成28年９月30日
Slide 2: 目次
目次 １．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 2
Slide 3: 第3四半期は、売上・利益とも過去最高
－PL－ 『第３四半期は、売上・利益とも過去最高』 ■ 新築の品薄・割高感から、リノベーション中古マンションへの注目度はより一層高い ■ 厚い需要に応え、物件販売を促進。当期純利益は、早くも前年通期を上回る実績 2015/11期 2015/11期 3Q 2016/11期 3Q 前年同期比 (億円) (億円) (億円) 売上高 193.3 137.0 152.2 111.1% 売上総利益 46.0 33.1 38.9 117.5% 営業利益 24.6 19.2 22.4 116.5% 経常利益 17.9 14.3 17.4 122.1% 当期純利益 11.1 8.9 11.3 126.8% 減価
Slide 4: 主力の中古マンション事業が堅調に成長
主力の中古マンション事業が堅調に成長 ■ 賃貸は、保有物件の積み増しにより、安定的な売上・利益を計上 ■ 売買は、物件に応じた最適な販売戦略が奏功し、売上・利益が拡大 15/11期 15/11期 3Q 16/11期 3Q 前年同期比 主な内容 (億円) (億円) (億円) 売上高 193.3 137.0 152.2 111.1% 中古マンション事業 154.9 110.2 133.8 121.4% 中古マンション（区分）の賃貸・販売収入 うち賃貸 23.6 17.4 18.9 108.5% うち売買 131.3 92.8 114.9 123.8% 中古マンション（区分）以外の賃貸・販売収入 イ
Slide 5: BS 物件投資残高を順調に積上げ
－BS－ 『将来の収益源となる物件投資残高を順調に積上げ』 ■ 好調な販売環境においても積極的な物件取得を行い、物件投資残高は472億円 2015/11期 2016/11期 3Q 前期末比 (億円) (億円) 流動資産 393 415 105.6% うち現金及び預金 19 27 140.9% うち販売用不動産 （※１） 368 381 103.5% 固定資産 94 95 101.3% うち有形固定資産 （※２） 90 90 100.0% 総資産 488 511 104.8% 流動負債 60 50 82.5% 固定負債 301 327 108.6% 自己資本 124 132 106.4% 自己資
Slide 6: 目次
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 6
Slide 7: 当社の経営理念
当社の経営理念 “作る”から“活かす”社会を実現します スター・マイカ株式会社 7
Slide 8: 資産価値を高めるリノベーションの時代
資産価値を高める“リノベーション”の時代 ■ 住宅にも“リサイクル”“エコ”の考えを取り入れ、『今あるもの』を活用 ■ “新たな住まい”として機能的・性能的にも一新し、資産価値を向上 ■ 年間約600室の販売実績 before after スター・マイカ株式会社 8
Slide 9: 商品コンセプト例 女性にやさしい住まいづくり
商品コンセプト例 “女性”にやさしい住まいづくり ■ 女性目線で“暮らしやすさ”を追求 “しあわせリノベ研究所” ■ 収納や動線、お手入れに、 徹底的にこだわった商品企画 季節の家財も考慮 買物袋を運びやすい こだわり収納サイズ キッチンへの動線 http://www.shiawase.starmica-r.co.jp/ パントリー 掃除のしやすいシンク （大容量のキッチン収納） スター・マイカ株式会社 9
Slide 10: 建物まるごとリノベーションへの取り組み
“建物まるごと”リノベーションへの取り組み ■ 部屋の中だけでなく、大規模工事で建物全体を“リノベーション”して分譲 ■ 外観や設備のハード面だけでなく、安全や環境といったソフト面にも配慮 ■ 一棟リノベ「ステラ」シリーズとして、東京・神奈川エリアで計９棟を販売 Before After ステラレジデンス氷川台 ステラレジデンス高円寺 ステラガーデン溝の口 スター・マイカ株式会社 10
Slide 11: リノベーション市場の活性化に向け、他社とも積極協業
リノベーション市場の活性化に向け、他社とも積極協業 ■ 住宅設備、インテリア、リノベーション企業各社と組んだ生活提案 ■ 多様化するライフスタイルに合わせ、多彩なリノベーションプランを提供 スター・マイカ株式会社 11
Slide 12: 中古マンションがお客様に選ばれる3つの理由
中古マンションがお客様に選ばれる３つの理由 POINT① 手頃な価格 新築より安い価格で、予算を抑えて希望の物件に住むことができる POINT② 豊富な選択肢 立地、グレード、間取り等、自分好みに選ぶことができる POINT③ 安心の実物購入 居室スペース、眺望、管理状況、近隣コミュニティー等、 実際に実物を確かめて買うことができる スター・マイカ株式会社 12
Slide 13: 安心、安全な中古の提供に向けた取り組み
安心、安全な“中古”の提供に向けた、当社の取り組み 豊富な経験に基づくリノベーション 年間約600室、累計では約4,000室の販売実績 購入後も安心の保証 お客様購入後、一定期間の保証を付与 業界に先駆けて、2014年４月から全販売物件に 「既存住宅売買瑕疵保険」付帯サービスの提供を開始 中古マンションのトータルサービス 売買仲介、リフォーム、マンション管理等、 グループ一丸となって様々なサービスを提供 スター・マイカ株式会社 13
Slide 14: 目次
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 14
Slide 15: 中古マンション保有残高は業界トップ
中古マンション保有残高は業界トップ ■ 豊富な保有残高から、今後も継続して安定供給が可能 （単位：億円） ■ No.１カンパニーとしての社会的使命 360億円超 400 350 業界に先駆けて管理組合での “議決権行使ガイドライン“を設定・公表 300 保有残高の比較 （2015/11期末時点） 250 200 150 100 50 0 Ａ社 Ｂ社 Ｃ社 Ｄ社 当社 ※上場企業各社、2015年11月末時点における最新決算情報より当社作成 スター・マイカ株式会社 15
Slide 16: ユニークな戦略
ユニークな戦略 ■ すぐに売却可能な“空室”ではなく、 あえていつ売れるか不明な“賃貸中”マンションを取得 ■ 当社独自の競争戦略が評価され、ポーター賞を受賞（2011年） ポーター賞 競争戦略論の第一人者であるマイケル・E・ポーター教授（ハーバード大学）の名を冠する賞。 製品、プロセス、経営手法においてイノベーションを起こすと共に独自性のある戦略を実行し、 その結果収益性を高めている企業を表彰するもの。 過去受賞企業 ＹＫＫ（ファスニング事業） カカクコム コマツ キリンビール ぐるなび ファーストリテイリング オイシックス etc. スター・マイカ株式会社 16
Slide 17: 十分に分散されたポートフォリオ
十分に分散されたポートフォリオ 2015/11期末の保有物件 地域別残高構成 築年時期別残高構成 ～昭和55年 8.7% 大阪支店エリア その他 3.3% 7.3% 東京都 大阪府、兵庫県、 （都心5区） 京都府、奈良県 12.8% 埼玉県 2.6% 新宿区、港区、渋谷区、 中央区、千代田区 昭和56年～ 平成10年～ 千葉県 3.9% 21.2% 34.3% 神奈川県 18.5% 平成元年～ 横浜市、川崎市 等 東京都 35.7% （5区除く区内） 38.7% 東京都 品川区、世田谷区、 練馬区、江東区 文京区等 平均物件データ （区外） 12.9% 平均専有面積 62.84 ㎡ 国立市、小
Slide 18: 販売用不動産の含み益は約100億円
販売用不動産の含み益は約100億円 ■ 外部鑑定評価等に基づく評価額（想定売却価格）は 518億円 ■ 想定売却利益は、前期比20億円増加となる98億円 2015/11期末簿価に対する含み益状況 （単位：億円） 想定売却利益 想定販売コスト 51 518 368 簿価 想定売却価格 ※想定販売コストは、仲介手数料及びリノベーション費用の過去の実績値をもとに見積り算出したものです ※上記の数値は、会計上の見積りに基づくものであり将来の損益を保証するものではありません スター・マイカ株式会社 18
Slide 19: 中期経営計画を進行中
中期経営計画（2015/11-2017/11）を進行中 目指す方向性 ■ 事業規模の拡大 ✓ 保有物件の更なる積上げ 短期・中期・長期にわたり、 「短期・中期・長期にわたり、 ■ 資本効率の向上 優良な住宅を提供 優良な住宅を提供」 ✓ 事業期間短縮化、手数料ビジネス強化 数値目標 2014/11期実績 2017/11期計画 売上高 139億円 200億円 物件投資残高 （期末） 413億円 530億円 ＥＢＩＴＤＡ 23.5億円 33.5億円 自己資本利益率 （ＲＯＥ） 6.9％ 10.0％ スター・マイカ株式会社 19
Slide 20: 中計2期目の進捗は良好
中計２期目となる2016/11期の進捗は良好 ■ 商品の高付加価値化、手数料ビジネス強化に努め、一層の収益力向上に注力 ■ ４Ｑ販売物件も充分に確保。上方修正済の通期予想の達成を見込む 2015/11期 2016/11期予想 2016/11期 3Q 進捗率 （※1） (億円) (億円) (億円) 売上高 193.3 202.2 152.2 75.3% うち中古マンション事業 154.9 175.1 133.8 76.4% 売上総利益 46.0 53.2 38.9 73.2% うち中古マンション事業 36.2 41.3 31.3 75.8% 営業利益 24.6 30.7 22.4 73.0% 経
Slide 21: 民泊実現が本格化へ
“民泊”実現が本格化へ。法令等整備への議論が進む ■ 訪日外国人旅行者の大幅な増加を受け、宿泊施設が不足 ■ 政府は「民泊サービスの導入」を検討。宿泊先として既存住宅の活用を想定 訪日外国人旅行者数の推移 現状の課題 （単位：万人） 2,500 ✓法整備（旅館業法等との兼ね合い） ✓住民の理解、管理規約の遵守 2,000 ✓本人確認、安全確保等の運用管理体制 1,500 最近の動き 1,000 ✓新法制定、旅館業法改正へ向けた協議 500 0 ✓企業の民泊事業への参入意思表明 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 （出典）
Slide 22: 民泊関連会社の経営に参画
民泊関連会社の経営に参画。本格参入へ向け始動 ■ 出資に加え、取締役の派遣を行い、強固な結びつきを形成 出資先の強み 当社の強み × ✓ クラウドを活用したホスティング ✓ 首都圏中心に、大量の住居を保有 サービスのノウハウ ✓ 民泊事業に関する ✓ 約3,000戸の賃貸管理実績 コンサルティングの実績 ✓ 民泊に関する豊富な ✓ 家具付賃貸、短期賃貸需要への マーケティングデータの蓄積 対応実績 インバウンド需要の取り込みへ向けたサービスの提供 スター・マイカ株式会社 22
Slide 23: 7期連続となる増配を予定
７期連続となる増配を予定 ■ 連結配当性向の中長期目標は30％。今後も継続的な増配を計画 ■ 上期業績を踏まえ、年間配当予想を期初予想34円から41円へ増額済 （単位：円） １株当たり年間配当推移（※１） 45.0 41.0 40.0 35.0 30.0 29.0 （予想） 25.0 20.0 18.0 15.0 15.0 11.5 12.0 10.0 11.0 10.0 5.0 0.0 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 2016/11 （予想） 連結 22.8％ 14.0％ 14.4％ 20.2％ 17.9％ 21
Slide 24: 年2回の充実した株主優待制度
年２回の充実した株主優待制度 見本 見本 優待内容 : 美容・健康・生活関連商品 優待内容 : クオカード1,000円分 （2,000円相当） 基準日 : 11月末 基準日 : ５月末 所有株数 : 100株（１単元）以上 所有株数 : 100株（１単元）以上 ※ 写真は見本であり、内容は今後変更となる可能性があります スター・マイカ株式会社 24
Slide 25: 目次
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 25
Slide 26: 中古マンションストックは600万戸超
中古マンションストックは600万戸超 ■ 新築の供給により右肩上がりに増大 ⇒ 今後、市場の整備・拡大が期待される （単位：万戸） 新築マンション累計着工戸数 700 600万戸超 600 500 400 300 200 100 0 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 （出典）国土交通省 建築着工統計調査報告より当社作成 構造＝鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、建て方＝共同建、利用関係＝分譲住宅 スター・マイカ株式会社 26
Slide 27: マンションは中古の時代へ
マンションは中古の時代へ ■ 中古マンションの成約件数は過去20年間で増加基調 （単位：件）） 首都圏における中古マンション成約件数の推移 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 （出典）公益財団法人 東日本不動産流通機構「市況トレンド」より当社作成 スター・マイカ株式会社 27
Slide 28: 世界的に見ても拡大の余地は大きい
世界的に見ても拡大の余地は大きい ■ 欧米では住宅流通市場の７～９割が「中古住宅」（日本はわずか１割） ■ 社会資本の充実に伴い、今後の拡大が期待される 住宅市場における既存住宅の割合 88.0% 83.1% 68.4% 14.7% アメリカ イギリス フランス 日本 （2014） （2012） （2013） （2013） （出典）国土交通省公表「平成26年度 住宅経済関連データ」より当社作成 スター・マイカ株式会社 28
Slide 29: リノベーションビジネスの将来性
リノベーションビジネスの将来性 ■ 月々の負担は変わらず、賃貸よりグレードの高い“分譲”マンションを所有できる ■ 経験・ノウハウのある事業者が企画・施工・保証することで、安心の住まいを提供 標準的な家賃 （※１） 月々のローン返済額 （※２） 14.5万円 8.5万円 ※１ 当社2015/11期販売実績（平均販売価格2,998万円、平均面積67.66㎡）に基づく ※２ 平均販売価格の物件を、借入金額3,000万円、元利均等、35年返済、金利1.0%で購入した場合 スター・マイカ株式会社 29
Slide 30: 目次
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 30
Slide 31: 会社概要
会社概要(2016年８月31日現在） 会社名 スター・マイカ株式会社 代表者 代表取締役会長兼社長 水永 政志 設立 2001年（平成13年）５月１日 上場 2006年（平成18年）10月２日 市場 東証二部市場（証券コード 3230） 資本金 3,573百万円 本社（東京都港区）、横浜支店（横浜市西区）、 事業所 大阪支店（大阪市北区）、さいたま支店（さいたま市浦和区） 主要取引銀行 三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、あおぞら銀行、りそな銀行、みずほ銀行他 監査法人 有限責任あずさ監査法人 役職員 102名 事業内容 中古マンション事業、インベストメント事業、アドバイザリー事業 スター・マイ
Slide 32: 株主の概要
株主の概要(2016年５月31日現在） 主要株主の状況 （単位：株） 大株主名 2015/11 2016/5 持株比率 議決権比率 備考 (株)オフィス扇 1,497,000 1,497,000 15.0% 16.5% 代表取締役の財産保全会社 水永 政志 1,343,900 1,347,800 13.5% 14.9% 代表取締役 スター・マイカ (株) 957,799 946,999 9.5% － 自己株式の保有 日本トラスティ・サービス信託銀行 (株)（信託口） 897,400 920,100 9.2% 10.2% 田口 弘 900,000 900,000 9.0% 9.9% 日本マスター
Slide 33: お問い合わせ先
お問い合わせ先 ■この資料に記載されている予想・見通しは、現時点で入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を前提としております。 実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性があります。 ■決算短信による決算発表は、適時開示の要請に基づき行なわれるものであり、決算短信の公表時点では監査報告書は未受領となっております。 ■本資料に記載されたデータには、当社が信頼に足りかつ正確であると判断した公開情報の引用が含まれておりますが、当社がその内容の正確性・確実性を保証する ものではありません。 ■この資料は、投資の勧誘を目的としたものではありません。