Slide 1: 三菱UFJモルガン・スタンレー証券 本店プレミアムセミナー
日本プロロジスリート投資法人 三菱UFJモルガン・スタンレー証券 本店プレミアムセミナー 2014年4月25日 プロロジス・リート・マネジメント株式会社 代表取締役社長 坂下 雅弘
Slide 2: 目次
目次 Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について 1 プロロジス・グループの概要 2 日本プロロジスリート投資法人の概要 3 J-REIT市場における規模比較 4 日本プロロジスリート投資法人の特徴と強み 5 投資口分割について 14 日本プロロジスリート投資法人の1口当たり分配金 15 Ⅱ. 物流施設を取り巻く環境 16 物流施設は私たちの生活に必要不可欠なインフラ 17 物流施設の役割の変化 18 CONTENTS Aクラス物流施設の特徴 19 物流不動産マーケットの概況 20 IRに関するお問い合わせ先 22 本資料には、将来的な業績、計画、経
Slide 3: I. 日本プロロジスリート投資法人について
I. BAPOOYAY—-H+RBIKAIIOUT l an 3/ PROLOGIS. Nippon Prologis REIT
Slide 4: プロロジス・グループの概要
プロロジス・グループの概要 グローバルのプロロジス 日本のプロロジス 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券 2002年から2013年11月末までの間に全国で70物件、約 取引所に上場 410万㎡の物流施設を開発 世界21ヶ国で約5,290万㎡、3,000物件以上の物流施設を 日本における先進的大型物流施設の開発シェアは約38% 開発・所有・運営 物流不動産の開発から運営までを統合したワンストップ・ 物流業務に携わる4,500社以上の企業に物流施設を賃貸 サービスを提供 時価総額比較 10年を超える開発実績 （百万米ドル） （物件数） （㎡） 25 2
Slide 5: 日本プロロジスリート投資法人の概要
日本プロロジスリート投資法人の概要 日本プロロジスリート投資法人のバックグラウンド 世界最大規模の物流不動産の開発・所有・運営会社 日本における物流不動産開発の プロロジス・グループ リーディング企業・パイオニア 第1期 第2期 第3期 2012年 2013年 2014年 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 11月7日 2月14日 6月11日 12月2日 3月1日 ・ 投資法人設立 ・ 東京証券取引所に上場 ・ 第1回公募増資を実施 ・ 第2回公募増資を実施 ・ 投資口1口を5口に分割 億円 資産規模（取得価格ベ
Slide 6: J-REIT市場における規模比較
J-REIT市場における規模比較 時価総額 資産規模（取得価格ベース） （億円） （億円） 日本プロロジスリート投資法人 日本プロロジスリート投資法人 3,255億円 3,595億円 5位 / 44銘柄中 9位 / 44銘柄中 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 注： 2014年3月末日時点 4
Slide 7: 日本プロロジスリート投資法人の特徴と強み
日本プロロジスリート投資法人の特徴と強み 1. Aクラス物流施設への重点投資 2. プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 3. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する 収益の安定性 4. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 5. 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 投資主価値の最大化を実現 5
Slide 8: Aクラス物流施設への重点投資 (1)
① Aクラス物流施設への重点投資 24物件のAクラス物流施設から成る安定的なポートフォリオ（1） プロロジス・グループが開発した 取得価格の合計： 3,595 億円 Aクラス物流施設： 100.0 % グローバル・マーケット所在物件比率 平均築年数： 4.9 年 （関東エリア、関西エリア）： 89.7 % 平均NOI利回り： 5.5 % 稼働率： 98.6 % 第1期（2013年5月期） 第2期（2013年11月期） 第3期（2014年5月期） 上場時取得資産 第1回公募増資時取得資産 第2回公募増資時取得資産 M-01 プロロジスパーク市川1 M-02 プロロジスパーク座間1 M-03 プロ
Slide 9: Aクラス物流施設への重点投資 (2)
① Aクラス物流施設への重点投資 24物件のAクラス物流施設から成る安定的なポートフォリオ（2） エリア別 物件タイプ別 M ：マルチテナント型物流施設 3.1% 1.9% 5.3% 11.9% B ：ビルド・トゥ・スーツ型物流施設 ：グローバル・マーケット ：リージョナル・マーケット 31.2% 58.5% 88.1% 関東エリア 関西エリア M-06 M-08 マルチテナント型 中部エリア 東北エリア M-19 M-12 九州エリア ビルド・トゥ・スーツ型 M-13 B-03 B-04 B-05 築年数別 M-01 賃貸可能面積別 13.1% 58.0% 27.7% M-07 37.1%
Slide 10: スポンサー・サポート 豊富なパイプライン (1)
② プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン (1) 保有 運用 開発資金の還流 開発 管理 日本におけるAクラス物流施設の開発・運営の 物流施設特化型のプライムリート パイオニア 明確な役割分担 物流施設の安定的な運用を行う 先進的な物流施設の開発・管理業務を担う 日本プロロジスリート 資産規模の拡大とその価値の向上に努める 安定稼働物件の 安定稼働物件の提供と開発資金の還流の関係を 投資法人 株式会社プロロジス 維持させながらビジネスの成長を図る 提供 優先交渉権付与物件 開発中・計画中物件（例） 概ね1年以
Slide 11: スポンサー・サポート 豊富なパイプライン (2)
② プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン (2) 私募ファンド 上場REIT 日本プロロジスリート投資法人 不動産会社 私募REIT 私募ファンド 物件 取得 上場REIT 不動産会社 私募REIT プロロジス 市場に出回る物流施設物件が少なく、 年間400～600億円の 取得競争が激化 Aクラス物流施設の新規開発 9
Slide 12: 収益の安定性 (1) テナント及び契約満了時期の分散
③ Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性（1） テナント及び賃貸借契約満了時期の分散 テナントの分散状況（賃貸面積ベース） 賃貸借契約の契約満了時期の分散状況（年間賃料ベース）（注2） 8.6% 20% 7.9% マルチテナント型（平均賃貸借契約残存期間3.6年） 15% ビルド・トゥ・スーツ型（平均賃貸借契約残存期間10.1年） 37.7% 5.4% 10% 4.6% 5% 3.8% 0% 2014年5月期 2015年5月期 2016年5月期 2017年5月期 2018年5月期 2019年5月期 2020年5月期 2021年5月期 2022年5月期 2023年
Slide 13: 収益の安定性 (2) 着実な賃料改定と高稼働率
③ Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性（2） 着実な賃料改定と高稼働率の維持 上場以降のリース更改状況（注1） 第1期及び第2期に契約期間満了を迎えた約146,000m2（総賃貸可能面積の約10%）について 長期契約締結済 短期契約締結済 リーシング活動中 86% 11% 3% 再契約済 新規契約済 67% 33% 賃料増額 賃料据置 賃料減額 50% 36% 14% 平均賃料変動率はプラス2.7%（注2） 上場以降の稼働率実績 （%） 100 98 98.4% 98.4% 98.6% 98.7% 98.7% 98.8% 98.8% 98.2% 97.8% 9
Slide 14: 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営
④ 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 財務ハイライト 長期負債比率（注2） 固定金利比率（注2） 平均借入残存年数（注2） 97.0% 97.0% 5.7年 LTV 取引金融機関数 格付（日本格付研究所） 第2期末 第3期末想定 43.0% 42.3% 10社 AA-（ポジティブ） 返済期限の分散状況 借入先の分散状況 （百万円） 50,000 短期借入れ 長期借入れ 2.2% 2.0% 3.4% 三井住友銀行 4.3% 40,000 25.9% 三菱東京ＵＦＪ銀行 6.7% 三井住友信託銀行 30,000 みずほ銀行 8.7% 借入金 20,000 合計： プルデンシャル（注3）
Slide 15: ガバナンス体制
⑤ 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 プロロジス・グループによるセイムボート出資（注） 発行済投資口数の約15%を保有 投資主価値と連動した運用報酬体系の採用 期中報酬 取得・譲渡報酬 期中運用報酬Ⅰ 期中運用報酬Ⅱ 取得報酬 譲渡報酬 当期純利益 譲渡価格×0.5%（上限料率） NOI 取得価格×1.0%（上限料率） （利害関係者に対する譲渡に係る （期中運用報酬Ⅱ等控除前） × （利害関係者からの取得に係る 料率は0.25%（上限料率）） × 7.5%（上限料率） 料率は0.5%（上限料率）） 譲渡損を計上する場合、譲渡報酬は 6%（上限料率） 支払われない 利害関係者取引
Slide 16: 投資口分割について
投資口分割について 目的 2014年1月から導入された「少額投資非課税制度（NISA）」を踏まえ、投資 口の投資単位当たりの金額を引き下げる 投資家の皆様が投資しやすい環境を整える 本投資法人への投資をより身近なものとし、投資家層の拡大を図る 分割の概要 分割方法 基準日 ： 2014年2月28日 分割割合 ：1対5 分割による投資口数の変化 分割前の本投資法人発行済投資口数 ： 312,750口 分割後の本投資法人発行済投資口数 ： 1,563,750口 規約の変更 発行可能投資口数： 2,000,000口 → 10,000,000口 14
Slide 17: 1口当たり分配金
日本プロロジスリート投資法人の1口当たり分配金 第2期(2013年11月期）確定分配金 3,761円（分割後想定） 分配金の着実な成長を （利益超過分配金 433円を含む） ※ 分割前 18,811円 目指します 3,761 円 3,675 円 3,683 円 第3期(2014年5月期）予想分配金 プレミアム 増資による 3,675円 物件取得 （利益超過分配金 483円を含む） 1,746 円 ※ 分割前想定 18,383円 賃料収入の 成長 第4期(2014年11月期）予想分配金 レバレッジ・ コントロール 3,683円 （利益超過分配金 483円を含む） 第1期 第2期 第3期 第4期
Slide 18: II. 物流施設を取り巻く環境
€ 9/ PROLOGIS. I. Pint ae BY Cah
Slide 19: 物流施設は生活に必要不可欠なインフラ
物流施設は私たちの生活に必要不可欠なインフラ 物流施設 （プロロジスパーク） 小売店など 消費者 17
Slide 20: 物流施設の役割の変化
物流施設の役割の変化 「倉庫＝商品の保管場所」から「物流施設＝サプライチェーンの戦略拠点」へ プロロジスが開発した最新のAクラス物流施設 従来の施設（倉庫） 18
Slide 21: Aクラス物流施設の特徴
Aクラス物流施設の特徴 従来型倉庫における作業イメージと 入庫：173秒 入庫／出庫にかかる作業時間 出庫：173秒 プロロジスのマルチテナント型施設における作業イメージ 入庫：107秒 5.5m 10m 出庫：105秒 11m バース奥行:13m 倉庫内部は 高床式バースは高さ1m／奥行きは13m 基本的に10m x 11m のスパンを確保 要所にドッグレベラーを装備 4.5m スパン:14m 10トントラックおよび40フィートコンテナトレーラーによる 各階車路は13m～14mのスパン／ 各階への直接アクセスを可能とするランプウェイ シャッター高さは4.5mを確保 19
Slide 22: 物流不動産マーケットの概況 (1)
物流不動産マーケットの概況 (1) 産業構造の変化と物流不動産マーケットの概況 物流の変化に伴う物流施設への サプライチェーンの再構築と 東日本大震災後のAクラス物流施設 Aクラス物流施設の ニーズの変化 3PL事業の市場規模拡大 へのニーズの更なる高まり 供給不足と需要の高まり 百貨店及び通信販売業界の 先進的物流施設の累積供給量（全国） 特定の基準を満たす 3PL事業の推移 売上高推移 及びGDP成長率の推移 先進的物流施設のシェア 更新：バーチャー 先進的 物流施設 （兆円） （2008年＝100） （百万m 2） （百万㎡） トを２０１３年まで （%） （%） 8.0 14 8 9.2
Slide 23: 物流不動産マーケットの概況 (2)
物流不動産マーケットの概況 (2) 首都圏における需給動向の推移 首都圏及び近畿圏における平均募集賃料の推移 （千㎡） （円/坪） 2,000 100% 5,000 1,800 90% 4,500 1,600 80% 4,000 1,400 70% 3,500 1,200 60% 3,000 1,000 50% 2,500 800 40% 2,000 600 30% 1,500 400 20% 1,000 200 10% 500 0 0% 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2006年 2007年 2008年 2009
Slide 24: IRに関するお問い合わせ先
IRに関するお問い合わせ先 お問い合わせ先 プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （資産運用会社） 電話番号 03-6867-8585 受付時間 9：00-17：30 （土日祝日除く） ウェブサイト http://prologis-reit.co.jp/ 22