Fibra Educa · BIVA:EDUCA/18
Fibra Educa — Investor Presentation (June 2025)
42 slides from Fibra Educa's investor presentation, June 2025
Slide 1: Presentación a Inversionistas
Presentación a Inversionistas Junio 2025 Público y No Confidencial
Slide 2: Disclaimer
Disclaimer Esta presentación está dirigida exclusivamente a inversionistas que califican como inversionistas institucionales, según se define en la Regla 144A (“Regla 144A”), de la Ley de Valores de 1993 (Securities Act of 1993) de los Estados Unidos y sus respectivas modificaciones (”Ley de Valores
Slide 3: Presentadores
Presentadores 41 25 Raúl Martínez Solares Laura Montes Directora Jurídica y Secretaria del Comité Director General Técnico • Experiencia previa: • Experiencia previa: − Nacer Global − Grupo Carso (uno de los conglomerados más − Afore XXI (fondo de pensiones mexicano) grandes de América Latina) − Mex
Slide 4: Primera y única FIBRA con enfoque predominante en el sector educativo
PRIMERA Y ÚNICA FIBRA CON UN ENFOQUE PREDOMINANTE EN EL SECTOR EDUCATIVO EN MÉXICO ESCALA ESTABILIDAD CRECIMIENTO FLEXIBILIDAD OPI (2018) 1T25 ~US $1.2bn ~US $3.7bn 81.2% Cap. de mercado 3.1x Cap. de mercado 24.3 86.6% Crecimiento de los 1.7x 19.6% con 31.6% de float con 31.8% de float Años de WALT2
Slide 5: El Sector de Educación Privada en México: Resolvemos tus Preguntas Clave
El Sector de Educación Privada en México: Resolvemos tus Preguntas Clave desde el Principio Entendiendo la realidad detrás de la percepción del sector educativo privado en México Principales Preguntas Respuestas 1 ¿Cuál es su modelo inmobiliario? ✓ Campus universitarios de propiedad y operación priv
Slide 6: Ejecutando Exitosamente Nuestra Tesis de Inversión Original
Ejecutando Exitosamente Nuestra Tesis de Inversión Original Sentando las Bases: Promesas Cumplidas: Nuestros Compromisos en la OPI (2018) Logros desde la OPI Primera y única FIBRA enfocada en la educación, Posicionamiento fortalecido mediante alianzas 1 posicionada para consolidar el sector educativ
Slide 7: Historia de Éxito de FIBRA EDUCA
Historia de Éxito de FIBRA EDUCA FIBRA EDUCA ha logrado escalar de manera disciplinada a través de transacciones acrecentables, respaldadas por un acceso comprobado a los mercados de capital Crecimiento de Evolución del ABR desde la OPI (m2) ~67% en ABR Principales Hitos X ‘000 m2 de ABR desde la OP
Slide 8: Aliados Estratégicos con Capacidades Únicas que Potencian a FIBRA EDUCA
Aliados Estratégicos con Capacidades Únicas que Potencian a FIBRA EDUCA + Mitigación del Riesgo de Concentración Ventajas de la Alianza Estratégica en un Solo Inquilino Concentración en un solo inquilino: A diferencia de los holdings Líder con experiencia: La plataforma de Nacer Global cuenta con tr
Slide 9: Nacer Global y Lottus Education: Pilares Clave de Crecimiento
Nacer Global y Lottus Education: Pilares Clave de Crecimiento y Ventaja Competitiva para FIBRA EDUCA Bien posicionado para capitalizar la consolidación del sector educativo privado en México Estabilidad Operacional Plataforma de Alto Crecimiento Crecimiento Sostenible Total Estudiantes ~360k ~90k ~4
Slide 10: Plataforma Educativa Más Grande en México
Plataforma Educativa Más Grande en México1 Grupos de Educación Privada en México1 Desempeño Histórico de Indicadores Clave (Número de estudiantes) Superando significativamente a competidores privados ~450,000 estudiantes entre Número de Ingresos NG and Lottus Education estudiantes (MXN mm) TCAC: ~9%
Slide 11: FIBRA EDUCA Hoy
FIBRA EDUCA Hoy Administración internalizada, con un equipo directivo altamente 1 experimentado y un gobierno corporativo de clase mundial Contratos de arrendamiento de largo plazo e inquilinos de alta calidad 2 con un desempeño operativo impecable y de alta rentabilidad Portafolio bien diversificad
Slide 12: Equipo Directivo Altamente Experimentado
1 Equipo Directivo Altamente Experimentado Sólido historial en el desarrollo, gestión, financiamiento y operación de activos Sólida combinación de experiencia inmobiliarios relevante: Raúl Martínez Solares Piña 41 6 Juan Galindo Valadez 33 6 Director General Director de Administración y Finanzas Ges
Slide 13: Mejores Prácticas de Gobierno Corporativo
1 Mejores Prácticas de Gobierno Corporativo Mecanismos claros para evitar conflictos de interés Estructura de Votación Administración totalmente internalizada desde la OPI • Fideicomiso Nacer ejerce sus derechos de voto independiente de la siguiente +85% de los miembros son independientes, y el 50%
Slide 14: Green Street Advisors Valida Nuestro Liderazgo en Gobierno Corporativo
1 Excelencia Comprobada: Green Street Advisors Valida Nuestro Liderazgo en Gobierno Corporativo Calificaciones de Gobierno Corporativo dentro del Universo de Cobertura de Green Street Advisors 100 Promedio en Estados Unidos: 63 Referente Mundial: La 90 Mediana en Estados Unidos: 69 FIBRA EDUCA: 83 p
Slide 15: Flujos de Caja Estables Indexados a la Inflación
2 Flujos de Caja Estables Indexados a la Inflación Términos Clave de los Contratos Ingresos por arrendamientos (MXN mm) Ingresos pro forma sin el impacto del huracán Otis Contratos de arrendamiento a 15 años, con posibilidades de Revisión de la renta cada 5 años TCAC ‘18-’25: 11.9%4 extensión automá
Slide 16: Inquilinos de Alta Calidad con un Desempeño Operativo Impecable
2 Inquilinos de Alta Calidad con un Desempeño Operativo Impecable FIBRA EDUCA arrenda sus propiedades a 20+ marcas privadas1, con un plazo de arrendamiento promedio ponderado remanente de 24.37 años PORTAFOLIO DE MARCAS PORTAFOLIO DE PROPIEDADES Duración Año de Año de # total de # de promedio Inquil
Slide 17: Portafolio Diversificado por Segmento, Geografía y Nivel Socioeconómico
3 Portafolio Diversificado por Segmento, Geografía y Nivel Socioeconómico 18.5% 72 590,405 m2 Querétaro Propiedades (6,347,510 pies2) de ABR 3 Propiedades 109,339 m2 (27.8% de crecimiento (67.0% de crecimiento (1,176,915 pies2) desde la OPI) desde la OPI) 11.2% Hidalgo 11.5% 3 Propiedades MXN$4,138
Slide 18: Primera FIBRA en Emitir Bonos Vinculados a la Sostenibilidad
Lo Que Hacemos Marca la Diferencia… Primera FIBRA en Emitir Bonos 3 Vinculados a la Sostenibilidad con 3 KPIs en la Bolsa Mexicana de Valores Construyendo la Base para el Futuro de la Educación Logros Destacados de ESG En la educación, el usuario final es El 50% de los estudiantes de FIBRA Publicamo
Slide 19: Historial Probado de Creación de Valor
4 Historial Probado de Creación de Valor FIBRA EDUCA ha aumentado constantemente su escala y retornos cada año desde la OPI; EDUCA pagó el 98% del AFFO 2024 a través de distribuciones NOI Total NAV por CBFI (MXN mm) (MXN) Margen NAV TCAC ’22-’25: 2.4% 89.2% 87.3% 88.4% 87.6% 86.9% 87.0% 86.5% 86.6%
Slide 20: Estructura Financiera Robusta con Capacidad de Apalancamiento Adicional
4 Estructura Financiera Robusta con Capacidad de Apalancamiento Adicional Deuda Neta / EBITDA1 Perfil de Vencimientos de Deuda Al 1Q25 (x) Al 1Q25 (MXN mm) Perfil de Deuda 1.4x 1.7x 1.7x 1.2x EDUCA 23L – Tasa variable Deuda Total y Deuda Neta (MXN mm) 6.6% EDUCA 23-2L – Tasa fija Tasa de Interés Rea
Slide 21: Tendencias Favorables Detrás del Crecimiento de la Educación en México
5 Tendencias Favorables Detrás del Crecimiento de la Educación en México Penetración Educativa Gasto Público Perfil Demográfico Retornos Mincerianos La reducción del gasto Tendencias demográficas En los últimos 3 años, un Baja penetración público en educación ha positivas en los segmentos título uni
Slide 22: El Sector Privado Compensa el Rezago de la Inversión Pública
5 El Sector Privado Compensa el Rezago de la Inversión Pública en Infraestructura Educativa en México La matrícula privada ha crecido 2.8 veces más rápido que la matrícula El sector educativo demuestra un comportamiento anticíclico en diferentes en escuelas públicas entornos económicos (Millones de
Slide 23: Oportunidad de Crecimiento Significativa a Través de Adquisiciones y Desarrollo
5 Oportunidad de Crecimiento Significativa a Través de Adquisiciones y Desarrollo Canales de Crecimiento Adquisición de Propiedades Adquisición, Financiamiento para Expansión Hacia Negocios Crecimiento Orgánico a Través Operadas (pero no propiedad) Desarrollo y/o Mejoras de Activos Adyacentes en Edu
Slide 24: Oportunidades Potenciales de Inversión Identificadas al Día de Hoy
5 Oportunidades Potenciales de Inversión Identificadas al Día de Hoy Contribución por Geografía ~90 23 22 ~105,000 20 ~500K1 (% ABR) Propiedades Marcas Estados Estudiantes Nuevas Marcas m2 ABR Canales de Crecimiento Adquisición, Adquisición de Financiamiento Expansión Hacia Propiedades para Desarrol
Slide 25: Hechos, No Palabras – Ejecución Probada
5 Hechos, No Palabras – Ejecución Probada Enfoque disciplinado y compromiso con la creación de valor a largo plazo Portafolio Lottus Education Universidad Santa Fe Universidad Potosina La expansión completada en 2024 agregó 643 m² de Diversificación de inquilinos mientras se fortalecen Marca la adqu
Slide 26: Oportunidad Atractiva de Crecimiento con Bajo Riesgo
FIBRA EDUCA: Oportunidad Atractiva de Crecimiento con Bajo Riesgo ¿Qué Refleja Implícitamente Nuestra Valuación de Mercado? FIBRA Industrial A FIBRA Industrial B4 FIBRA Industrial C FIBRA Industrial D Escala (Mkt. Cap US$) ~$3,700 ~$5,100 ~$4,500 ~$1,200 ~$1,000 Ocupación 100% 98.8% 95.4% 92.3% 94.4
Slide 27: La Única FIBRA Enfocada en el Sector Educativo en México
La Única FIBRA Enfocada en el Sector Educativo en México, Capturando las Ventajas Competitivas de ser la Pionera Flujos de efectivo Contratos de largo visibles con alta plazo rentabilidad Portafolio de Potencial de tamaño crecimiento y considerable y bien escala Salud financiera diversificado sólida
Slide 28: Apéndice
co) 2 re) ce Oo (oF <
Slide 29: Muestras de Activos del Portafolio
Muestras de Activos del Portafolio Universidad Victoria UNIDEP Hermosillo Universidad Univer Universidad Americana del Noreste Universidad Potosina Universidad Lucerna 29
Slide 30: Caso de Estudio de Adquisición
Caso de Estudio de Adquisición Adquisición Lottus – Tramo I Agosto 2024 UANE Torreón UANE Saltillo Fecha de adquisición1 Torreón, Coahuila Saltillo, Coahuila ABR: 9,605 m2 ABR: 14,252 m2 1 propiedades 1 propiedad 45,121 m2 1 predio 2 predios ABR 10.5% Cap rate de adquisición2 Tlalnepantla, Estado de
Slide 31: Estructura Corporativa de FIBRA EDUCA
Estructura Corporativa de FIBRA EDUCA Accionistas Fideicomiso NACER Asamblea de Accionistas Comité de Prácticas y Comité de Representante Común Sostenibilidad Compensaciones Comité Técnico1 Comité de Auditoría Comité de Nominaciones Corporación FIBRA EDUCA Management Administrativa Universitaria Fun
Slide 32: Estructura del Comité Técnico
Estructura del Comité Técnico Comité Técnico Comité Intermedio Comité de Prácticas y Comité de Auditoría Comité de Compensaciones Comité de Nominaciones Sostenibilidad Responsable de resolver conflictos de Recomendaciones sobre la Nominar miembros independientes Revisión y aprobación de información
Slide 33: Comparación del Sistema Educativo de México Frente a Otras Regiones
Comparación del Sistema Educativo de México Frente a Otras Regiones Campus urbanos son operados Enfoque en vivienda Campus propiedad de Campus universitarios por programas de inversion estudiantil; infraestructura universidades públicas; Modelo Inmobiliario operados por grupos de pública privada (PP
Slide 34: El Nearshoring Impactará el Mercado de la Educación Superior
El Factor Macroeconómico Más Relevante de México: El Nearshoring Impactará el Mercado de la Educación Superior en el Corto Plazo Descripción de la tendencia Impacto potencial Se estima que el nearshoring podría incrementar el PIB de México en un 3% en los próximos 5 años1 Mayor Crecimiento Mayor ing
Slide 35: Grupos de Educación Privada en México
Grupos de Educación Privada en México1 Estudiantes ~360 mil más de 250 mil 150 mil ~90 mil 89 mil 50 mil ● Preescolar ● Preescolar ● Preparatoria ● Preparatoria ● Preparatoria ● Preparatoria ● Preparatoria ● Preparatoria ● Universidad ● Universidad ● Universidad Segmentos ● Universidad ● Universidad
Slide 36: Cronología de Nacer Global
Cronología de Nacer Global Inauguración de Adquisición de Adquisición de Adquisición de Adquisición de la Universidad Universidad de Creación de Universidad 10 campus ICEL Mexicana de Becas ICEL LAMAR Fibra Educa Santa Fe 1990 2008 2009 2010 2013 2015 2016 2018 2019 2022 2023 Adquisición de El Adqui
Slide 37: Lottus Education: La Plataforma Educativa de Mayor Crecimiento en América Latina
Lottus Education: La Plataforma Educativa de Mayor Crecimiento en América Latina En 2023, Nacer Global Group (“NGG”) adquirió una participación mayoritaria en Lottus Education, fortaleciendo aún más su posición como la plataforma educativa más grande en México 1 • FIBRA EDUCA inicialmente se acercó
Slide 38: Ingreso y ABR por Estado y por Marca
Ingreso y ABR por Estado y por Marca 38
Slide 39: Ingreso y ABR por Estado y por Marca
Ingreso y ABR por Estado y por Marca 39
Slide 40: Balance General
Balance General Nota: (1) Calculado dividiendo la suma del saldo total de deuda financiera pendiente y los intereses acumulados por pagar entre el total de activos; (2) Calculado dividiendo la deuda neta (saldo total de deuda financiera pendiente 40 menos efectivo y equivalentes de efectivo) por EBI
Slide 41: Estado de Resultados
Estado de Resultados 41 Nota: (1) Considera el total de CBFI pendientes al final de cada periodo respectivo.
Slide 42: Conciliaciones al NOI, FFO y AFFO
Conciliaciones al NOI, FFO y AFFO NOI 1 2 FFO AFFO 3 4 Nota: (1) La depreciación y amortización se refieren principalmente a la depreciación de los activos de derecho de uso; (2) El NOI y el EBITDA se derivan de los mismos componentes conciliados del resultado operativo y, por lo tanto, son 42 equiv