72 slides from Healthcare & Medical Investment's earnings presentation, Sep 14, 2026
Slide 1: 決算説明資料 2026年7月期（第23期）
決算説明資料 2026年7月期（第23期） 2026年9月14日 資産運用会社 証券コード：3455
Slide 2: 目次
目次 Ⅰ 決算概要 8. パイプライン等からの取得による含み益の獲得 1. 第23期（2026年7月期）エグゼクティブサマリー 9. フリーキャッシュフローの増加と戦略的な資金活用 2. 第23期実績 10. 安定的な分配金と投資主還元の実現 3. 第23期分配金の増減要因 Ⅳ 業績予想 4. 第23期の主な指標 1. 第24期及び第25期の業績予想 Ⅱ 成長戦略 2. 第24期及び第25期予想分配金の増減要因 1. 成長戦略① Ⅴ ヘルスケア業界を取り巻く環境 2. 成長戦略② 1. 診療報酬・介護報酬の改定（2026年度） 3. 外部成長戦略 2. ヘルスケア施設の需要と供給 4. 内部成
Slide 3: Ⅰ 決算概要
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Slide 4: 第23期（2026年7月期）エグゼクティブサマリー
Ⅰ 第23期決算概要 1. 第23期（2026年7月期）エグゼクティブサマリー 第23期取組み 保有1物件の譲渡を決定（譲渡は2026年12月予定）、含み益（344百万円）の顕在化を実現 物件組入れのためのウェアハウジング機能の強化を目的として、私募ファンド事業部を設置 空室リスクを低減し、分配金の維持・向上を目的にバックアップオペレーターの招聘 業績 営業収益 ： 2,659百万円 （予想比+2百万円、前期比+25百万円） 当期純利益 ： 1,015百万円 （予想比+4百万円、前期比△41百万円） 1口当たり分配金 ： 3,174円 （予想比+14円（+0.4%）、前
Slide 5: 第23期実績
Ⅰ 第23期決算概要 2. 第23期実績 利上げを2026年4月と見込んでいたため、予想比で上振れて着地。1口当たり分配金は予想比14円増加 （単位：百万円） 第22期 第23期 第23期実績（対第22期実績比） （2026年1月期） （2026年7月期） （単位：百万円） 実績 予想(注2) 実績 第22期比 予想比 営業収益の差異（+25） (C)-(A) 22期取得物件による賃料収入（+22） (A) (B) (C) (C)-(A) (C)-(B) （A） 営業費用の差異（+25） 営業収益 2,634 2,656 2,659 +25 +0.9% +2 賃貸事業費用（+22）
Slide 6: 第23期分配金の増減要因
Ⅰ 第23期決算概要 3. 第23期分配金の増減要因 第23期分配金の増減要因（対第22期実績比） （単位：円） ④金利上昇 ⑤左記④以外の ①営業収益の差異 ②営業費用の差異 ③営業外収益の差異 ⑥利益超過分配金 による影響 営業外費用の差異 +70 △72 △22 第22期取得物件通期寄与（+63） 匿名組合投資利益（+2） その他営業外収益（△23） △94 第22期取得物件の ＋4 ＋2 3,286 固都税（△28） 減価償却費（△17） 支払利息（△94） 資産運用報酬（△16） 3,174 調査費（△10） 第22期実績 第23期実績 （利益超過分配を含む） （利益超過分配を含む）
Slide 7: 第23期の主な指標
Ⅰ 第23期決算概要 4. 第23期の主な指標 ()内は前期末比増減 Asset（資産の部） Debt（負債の部） 57件あ 465.7億円あ 保有物件数 有利子負債総額 （変化なし） （変化なし） 2.5年あ 865.5億円あ 平均残存年数 （△0.5年） 取得価格合計 （変化なし） 1.12%あ 平均金利 （+0.04pt） 969.2億円あ 鑑定評価額合計 （△4.6億円） 83.1%あ 長期比率 （変化なし） 130.5億円あ 含み益 75.7%あ （△0.6億円） 固定金利比率 （変化なし） 5.4%あ LTV（総資産ベース/ 52.6%/45.9％あ 平均鑑定NOI利回り （変化な
Slide 8: Ⅱ 成長戦略
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Slide 9: 成長戦略①
Ⅱ 成長戦略 1. 成長戦略① 当面の施策 ポートフォリオの質の向上に繋がる外部成長施策を推進 外部成長 戦略的な物件入れ替え パイプライン物件の拡充 今後到来する契約更改時に、個別の方針を策定し、交渉を推進 予防修繕を含む計画的なメンテナンスを実施し、ライフサイクルコストを意識した 内部成長 運用を行うとともに、オペレーターとの信頼関係を維持・強化 複合施設や新タイプアセットの組入れ検討 金融政策の動向を鑑みながら最適な財務戦略を選択することで、金利コスト要因に よる成長の押し下げを軽減 財務戦略 LTV水準を総資産ベース（55％）及び時価ベース（50％）を意
Slide 10: 成長戦略②
Ⅱ 成長戦略 2. 成長戦略② 分配金に対する考え方 前提 インフレ及び金利のある世界が定着した中、これまでの長期に安定した賃料収入を得るビジネスモデルからの変化が必要 目指す姿はこの環境に対応できる収益力の強化であり、強化できるまでの期間は優先事項を定め分配金の安定化に努める 目指す姿（中期～長期） 1 内部成長による分配金の増加・安定化 既存物件：契約改定時における物件毎の個別性を勘案した上での賃料交渉、収益力の強化に繋げる 新規物件：変動賃料の契約形態の導入 クリニックモール等相対的に契約期間が短く、賃料改定が行いやすい物件を取得し内部成長 ペースを速める 短期～中期
Slide 11: 外部成長戦略
Ⅱ 成長戦略 3.外部成長戦略 三井住友フィナンシャルグループを始めとした多様なスポンサーサポート及びオペレーターやデベロッパー等 の幅広いネットワークを活かして、良質な物件の取得機会を確保 充実したサポート体制 本資産運用会社の幅広なネットワーク スポンサーサポート会社 パイプラインサポート会社 オペレーター 病院 個人地主 NEW デベロッパー・ ハウスメーカー NEW ファンド等 NEW バックアップ NEW オペレーター 他 2026年6月追加 新スポンサーの参画により強化 （2025年10月） ウェアハウジング機能 物件提供 バックアップオペレーター デベロップメント機能 強力なパイ
Slide 12: 内部成長及び将来的な分配金の維持・向上に向けて
Ⅱ 成長戦略 4.内部成長及び将来的な分配金の維持・向上に向けて 今後の賃料改定の機会（メインテナント契約改定スケジュール） ポートフォリオ全体に対して、2026年7月期末時点から5年間で賃貸借契約の満了又は賃料更改期を迎えるメインテナントが41.0% 内部成長に向けて、契約改定のタイミングでの賃料改定を含む契約条件の見直しを推進する 1～5年 6～10年 10年～20年 20年以上 14.1% 15.0% 18.3% 7.5% 10.0% 6.1% 41.0% 2.8% 3.0% 2.5% 2.1% 2.3% 5.0% 平均残存年数 0.6% 11.1年 0.0% 2027年 202
Slide 13: 財務戦略
Ⅱ 成長戦略 5. 財務戦略 取組み方針 財務の健全性と分配金への影響を踏まえた運営を継続 当局の金融政策変更に伴う金利の変動に注視した財務マネジメント 長期固定を原則とするが市場環境に応じて短期または変動金利での調達も検討 LTVについて LTV水準を総資産ベース（55％）及び時価ベース（50％）を意識しながら適切なコントロールを継続 物件入替に伴い取得が売却に先行する場合には、LTVが一時的に55%程度に上昇する可能性があるが、恒常的な運用は想定しない キャッシュマネジメント 有利子負債の状況 平均残存年数及び平均金利の推移 第22期末 第23期末 増減 （20
Slide 14: Ⅲ 公募増資概要
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Slide 15: 資産規模の推移及び今後の外部成長施策
Ⅲ 公募増資概要 1. 資産規模の推移及び今後の外部成長施策 資産規模は1,000億円を超え、新たなステージへ 国内唯一のヘルスケア専業REITとして更なる成長を目指す (億円)（※） 資産規模（取得価格ベース） ヘルスケア専業REITとしての 物件数 独自性から高い情報収集力を実現 上場時からの ヘルスケア施設の運用は高い専門性が 2,000 250 資産規模目標 必要であり、その専門性を持つ本資産 1,800 1,000億円 達成 運用会社は物件情報が集まりやすい 「国内唯一のヘルスケア専業REIT」と してのプレゼンスが向上することによ 2022年1月 今後の外部成長に向けた施策
Slide 16: 取得資産の概要
Ⅲ 公募増資概要 2. 取得資産の概要 本投資法人において3物件目となる病院不動産（底地）1物件に加え、スポンサーのウェアハウジング機能等 を活用したヘルスケア施設13物件、合計14物件を217億円で取得 鑑定 鑑定NOI 取得価格 含み益 入居率 築年数 # 分類 物件名称 所在地 オペレーター 評価額 利回り 取得日 （百万円） （百万円） （%） （年） （百万円） （%） NEW 1 医療関連施設等 春山記念病院（底地） 東京都新宿区 - 3,439 3,970 531 4.1 - - 2026/9/1 2 ツクイ・サンシャイン横浜野毛 神奈川県横浜市 株式会社ツクイ 2,198 2,
Slide 17: 本取組みの効果
Ⅲ 公募増資概要 3. 本取組みの効果 資産の取得及び譲渡により、物件数は57物件から70物件に拡大。資産規模の拡大のみならず、三大都市圏比 率・首都圏比率の上昇や平均築年数の低下といったポートフォリオの質の向上も実現 2026年7月期 （第23期） 取得資産 譲渡予定資産 本取組み後 物件数 57 物件 14 物件 1 物件 70 物件 取得価格合計 865 億円 217 億円 17 億円 1,065 億円 Asset（資産の部） 鑑定評価額合計 969 億円 248 億円 20 億円 1,197 億円 平均鑑定NOI利回り / 償却後NOI利回り 5.4 % / 4.0% 5.2 % /
Slide 18: J-REITにおいてヘルスケア不動産の資産規模No.1に
Ⅲ 公募増資概要 4. J-REITにおいてヘルスケア不動産の資産規模No.1に 本投資法人は、本取組み後にJ-REITにおけるヘルスケア不動産の資産規模がNo.1に。ヘルスケア専業REITの 知見・物件運用力を活かし、優良なオペレーターが運営するヘルスケア施設を安定的に保有 J-REITにおけるへルスケア不動産の保有割合 本資産運用会社の強み 2026年6月末日時点 本取組み後 1 ヘルスケア専業AMとしての知見の深さ 投資法人A 本投資法人 第1位 29.5% HAMの 2 優良なオペレーターとの長期的リレーション 強さの秘密 投資法人B 投資法人A 3 有力なスポンサーによる強力なサポー
Slide 19: 高齢者人口の増加が見込まれる首都圏中心の物件取得
Ⅲ 公募増資概要 5. 高齢者人口の増加が見込まれる首都圏中心の物件取得 本取組みを通じて、2050年にかけて高齢者人口の増加が特に顕著になると予想される首都圏を中心に物件を 取得し、三大都市圏比率が上昇 三大都市圏比率の向上 本取組み後のポートフォリオ物件分布 その他 中核都市圏 2.0% 三大都市圏比率 14.7% 三大都市圏に 中部圏 戦略的に投資 83.3 % 1.9% 本取組み後 近畿圏 首都圏 三大都市圏 首都圏 12件/29.9% 38件/51.5% 83.3％ 51.5% 中部圏 2件/1.9% 近畿圏 29.9% 都市圏における高齢者人口の増加 日本国内において高齢者人口
Slide 20: 物件築年数の低下及びアセットタイプの多様化
Ⅲ 公募増資概要 6. 物件築年数の低下及びアセットタイプの多様化 本取組みによりポートフォリオの平均築年数は19.0年へと低下。また、本投資法人において 3物件目となる病院不動産（底地）の取得に加えて、グループホームを新しく追加し、アセットの多様化が進展 平均築年数の状況 本取組み後のアセットタイプ別の組入れ状況 築浅物件の増加により、賃料水準の維持・向上や安定した稼働率が 複数アセットタイプへの分散投資により、特定用途への集中を回避 期待できるとともに、中長期的な修繕費・CAPEX負担の平準化に寄与 アセットタイプの特性による稼働率低下や賃料下落リスクの集中を回 避し、キャッシ
Slide 21: ポートフォリオへの病院不動産（底地）の追加
Ⅲ 公募増資概要 7. ポートフォリオへの病院不動産（底地）の追加 本投資法人において、3物件目となる病院不動産（底地）を取得。これまでの本投資法人の運用を通じて 培った病院の事業特性や業界環境への理解を踏まえ、良質な不動産を厳選取得 春山記念病院（底地） 医療関連施設等 病院不動産の取得におけるポイント 1 ヘルスケア不動産市場における病院不動産のポテンシャル 2026年4月末時点における 病院は約8,000施設あり、約7割 病院の施設数及び開設者 が医療法人による開設 医療法人以外 多くの病院不動産は医療法人に 30.1% よる自己保有と認識 建替えや増改築、財務戦略の見直 7
Slide 22: パイプライン等からの取得による含み益の獲得
Ⅲ 公募増資概要 8. パイプライン等からの取得による含み益の獲得 本取組みでは、鑑定対比割安での取得により、31.5億円の含み益を獲得。また、本資産運用会社の ウェアハウジング機能の強化により、今後も継続的に良質な物件のポートフォリオへの組込みを狙う パイプライン等からの物件取得を通じた含み益の獲得 継続的に質の高い物件を取得するための取組み 鑑定対比割安での物件取得により、31.5億円の含み益を獲得 投資助言の方法による私募ファンド事業を開始することを目的に、 本資産運用会社の投資助言・代理業及び第二種金融商品取引業の 248.9億円 追加に係る変更登録を2026年5月に完了
Slide 23: フリーキャッシュフローの増加と戦略的な資金活用
Ⅲ 公募増資概要 9. フリーキャッシュフローの増加と戦略的な資金活用 本取組みを通じたフリーキャッシュフローの増加や安定性の向上を背景に、再投資原資を十分に確保しつつ、 投資主還元の強化を図る 本取組みによるフリーキャッシュフローの変化 フリーキャッシュフローの増加と戦略的な資金使途 減価償却費 フリーキャッシュフローの「絶対額の水準」と「安定性」が向上 資本的支出 フリーキャッシュフロー 1 A （百万円） 新規物件取得に伴う 1 取得資産において一定の減価償却費を見込む 留保可能資金 減価償却費の増加 2 築浅物件の取得により資本的支出を抑制 の増加 フリーキャッシュフローが増加 B 3
Slide 24: 安定的な分配金と投資主還元の実現
Ⅲ 公募増資概要 10. 安定的な分配金と投資主還元の実現 2027年1月期（第24期）計上予定の約3.4億円の譲渡益のうち一部を内部留保に充当。将来の分配金水準の 維持・安定に活用予定 1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない） （円） 1口当たり利益超過分配金 4,000 本取組み後 本取組み後 3,600 3,440 3,160 3,174 3,120 B 内部留保の 3,170 3,200 取崩し 2,800 2,400 譲渡益の A 内部留保 2,000 0 2026年7月期 2026年7月期 2027年1月期 2027年1月期 2027年7月期 （第23期） （第23期） （第2
Slide 25: Ⅳ 業績予想
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Slide 26: 第24期及び第25期の業績予想
Ⅳ 業績予想 1. 第24期及び第25期の業績予想 第24期は保有物件の譲渡等より1口当たり分配金が増加。第25期は譲渡益の一部である内部留保の活用により、 第23期の分配金水準を維持 （単位：百万円） 第23期 第24期 第25期 第24期予想（対第23期実績比） （2026年7月期） （2027年1月期） （2027年7月期） 第24期 営業収益の差異（+856） （単位：百万円） 実績 当初予想 予想 第23期比 予想 予想比 第24期取得資産による賃料収入（+531） (A) (B) (C) (C)-(A) (D) (D)-(C) 不動前譲渡益計上（+344） 不動前譲渡に
Slide 27: 第24期及び第25期予想分配金の増減要因
Ⅳ 業績予想 2. 第24期及び第25期予想分配金の増減要因 第24期予想分配金の増減要因（対第23期実績） 第25期予想分配金の増減要因（対第24期予想） （単位：円） ②営業利益 ④新規取得に （譲渡分） 係る借入れ △91 ⑤既存借入れ （④除く）⑥利益超過 ③営業利益 △181 （①②除く） △38 分配未実施 賃貸収入通期寄与（+267） +720 支払利息 固都税（△97） （△31） △348 ⑦圧縮積立金 減価償却費（△43） ①営業利益 の積立 （新規取得分） △117 支払利息（△140） 融資手数料（△41） 資産運用報酬（△73） △604 ⑨営業利益 ⑩営業利益 +9
Slide 28: Ⅴ ヘルスケア業界を取り巻く環境
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Slide 29: 診療報酬・介護報酬の改定（2026年度）
Ⅴ ヘルスケア業界を取り巻く環境 1．診療報酬・介護報酬の改定（2026年度） 診療報酬改定率は+2.22％（本体+3.09％、薬価等▲0.87％）、医療事業者の賃上げに大半の原資が充て られたほか、医療機関の機能分化・連携、生産性の向上に資する取組みへの評価等が主な内容 診療報酬改定の基本的視点と具体的方向性 診療報酬・介護報酬改定と医療計画・介護保険事業計画の推移 1. 物価や賃金、人手不足等の環境の変化への対応 介護保険 年度 診療報酬 介護報酬 医療計画 2. 2040年頃を見据えた医療機関の機能の分化・連携と地域におけ 事業計画 本体部分 る医療の確保、地域包括ケアシステムの推進 2
Slide 30: ヘルスケア施設の需要と供給
Ⅴ ヘルスケア業界を取り巻く環境 2．ヘルスケア施設の需要と供給 高齢化率の高まりと単独高齢者世帯の増加 政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充 日本の人口推移と高齢化率の推移の見通し 実績値 推計値 (万人) 75歳以上 65~74歳 15,000 64歳以下 75歳以上の割合 40% 65歳以上の割合 36.3% 高齢期の暮らしを支える住宅の数を、 32.3% 2026年 住生活基本計画 10,000 10,161 26.3% 28.0% 29.6% 30% （全国計画） 2023年時点の108万戸から2035年 ３月 10,854 10,718 20.1% 9,218 8,788
Slide 31: 地域包括ケアシステム
Ⅴ ヘルスケア業界を取り巻く環境 3．地域包括ケアシステム 30 （出所）厚生労働省ホームページより
Slide 32: 地域医療構想
Ⅴ ヘルスケア業界を取り巻く環境 4．地域医療構想 地域医療構想は、高齢者の増加や人口減少が更に進む2040年とその先を見据え、全ての地域・全ての世代の患者が、適切に医療・介護を受けな がら生活し、必要に応じて入院して、日常生活に戻ることができ、同時に、医療従事者も持続可能な働き方を確保できる医療提供体制の構築を 目的とするものです。 2025年の病床数の必要量 2040年の病床数の 2025年度病床機能報告 （平成28年度末時点） 必要量の機械的計算 合計 116.4万床 合計 119.1万床 合計 106.9万床 高度急性期 13.0万床 高度急性期 （11％） 16.0万床 高度急性期
Slide 33: 高齢者向け施設・住宅の種類
Ⅴ ヘルスケア業界を取り巻く環境 5．高齢者向け施設・住宅の種類 主な 種類 特徴 開設者 各都道府県から介護保険の「特定施設入居者生活介護」の指定を受けた有料老人ホーム。入 介護付有料老人ホーム 居者が介護を必要とする場合、介護サービスは施設のスタッフが提供。また、介護報酬は入 営利法人 居者の要介護度に応じて一定額(定額制)が定められている。開設は指定制(制限あり)。 介護付と異なり、入居者が介護を必要とする場合に入居者自身が外部の介護事業者と別途契 住宅型有料老人ホーム 約して介護サービスを利用する有料老人ホーム。介護報酬は、入居者の介護サービスの利用 営利法人 量に応じて決まる(変動制
Slide 34: memo
memo OHoM WPL LNELE
Slide 35: Appendix
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Slide 36: 本投資法人の投資理念と３つの特長
Ⅵ Appendix 本投資法人の投資理念と３つの特長 投資理念 ３つの特長 1 成長が見込まれるヘルスケア市場への投資 • 高齢化の更なる進展による需要の拡大 • 政策に裏打ちされたヘルスケア施設の整備・拡充 介護・医療業界と資本市場をつなぐパイプの役割 2 スポンサーによる強力なサポート 需要の拡大が見込まれる 社会インフラとしての • 三井住友銀行、シップヘルスケア、東急不動産、NECキャピ ヘルスケア施設に特化した ヘルスケア施設の供給を促進 タル、京阪神ビルディングが有する「金融」 「介護・医 ポートフォリオの構築 療」「不動産・ファンド運営」に関わる高度な専門性の活用 • 多様なネ
Slide 37: 主要スポンサーの概要
Ⅵ Appendix 主要スポンサーの概要 国内メガバンクの一角を占める金融機関 金融 • ファイナンス面のサポート • ヘルスケア施設の流動化ニーズ等を有する顧客の紹介 「医療」「保健」「福祉」「介護」「サービス」の ５分野に特化した企業 介護・医療 • 介護・医療に関する専門的なノウハウの提供 (東証プライム市場上場) • ヘルスケア施設に関わる事業分析・アドバイス 東急不動産ホールディングスグループの中核企業で 総合不動産デベロッパー • 物件の開発・建替に関するサポート • 物件情報やウェアハウジング機能等の提供 SBI新生銀行グループの総合金融サービス会社 不動産・ • ウェアハウジ
Slide 38: LTVと有利子負債総額の推移（2026年7月末時点）
Ⅵ Appendix 財務データ LTVと有利子負債総額の推移（2026年7月末時点） 借入先の分散状況（2026年7月末時点） 金額 比率 億円 有利子負債総額 LTV（総資産ベース） LTV（時価ベース）％ （億円） （%） 500 465.7 465.7 60 ■ 三井住友銀行 147.7 33.1 416.5 428.2 428.2 ■ 三井住友信託銀行 64.5 14.5 391.5 400 ■ りそな銀行 38.0 8.5 52.5 52.6 55 ■ SBI新生銀行 31.5 7.1 50.6 50.7 33.1% ■ 信金中央金庫 22.5 5.0 300 49.9 3.9%
Slide 39: 稼働率と平均入居率の推移
Ⅵ Appendix 稼働率と平均入居率の推移 稼働率と平均入居率の推移 (%) 100 99.9 100 100 100 100 100 99.9 100 100 100 100 100 100 100 100 100 98 96 94 92.6 92.4 91.6 91.5 91.1 91.3 92 90.1 90.1 89.2 89.6 89.5 89.5 89.5 88.9 89.0 90 87.7 88 86 稼働率 84 82 平均入居率 80 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第
Slide 40: ESGの取組み（マテリアリティ）
Ⅵ Appendix ESGの取組み（マテリアリティ） ESGに資する資産運用を通じた、高齢社会への貢献と中長期的な投資主価値向上への取組み 解決すべき課題 取組み事例 関連性の強いSDGs ・設備機器の高効率化改修工事、給湯設備の高効率化改修工事 （グリーンライフ守口）／廃フロンガスの再生処理（ハートラ ・水資源の消費量の抑制 ンド川口明生苑）／グリーンリースの締結、LED化工事（神戸 ・省エネルギーとCO2排出削減 学園都市ビル）／断熱性能の高い部材・工法による屋根改修工 環境 (Environment) ・気候変動を原因とする自然災害への対応 事、騒音配慮型非常用発電機への更新（ニチイホ
Slide 41: ESGの取組み（トピックス）
Ⅵ Appendix ESGの取組み（トピックス） 環境（Environment） 社会（Social） 外部評価／環境認証 ソーシャルファイナンス GRESB HCMの有利子負債は、すべてソーシャルファイナンスによる調達 2022年度よりGRESBへ参加 （2026年7月末時点） 2025年度はリアルエステイト評価に ソーシャルボンド おいて「1スター」及び「グリーン JCRソーシャルファイナンス・ スター」、開示評価においては フレームワーク評価 4.3% 最上位の「Aレベル」評価を取得 最上位 Social １(F) TCFD提言 ポジティブな社会的成果を生 有利子負
Slide 42: ポートフォリオ詳細①
Ⅵ Appendix ポートフォリオ詳細① 有料老人ホーム 1 2 3 4 5 メディカル・リハビリホーム アクアマリーン西宮浜 ボンセジュール千歳船橋 ボンセジュール日野 ボンセジュール武蔵新城 ボンセジュール秦野渋沢 兵庫県西宮市西宮浜 東京都世田谷区船橋 東京都日野市落川 神奈川県川崎市高津区千年 神奈川県秦野市渋沢上 所在地 4-15-2 1-37-3 438-1 773-2 1-6-60 阪神本線 小田急小田原線 京王線 JR南武線 小田急小田原線 最寄駅 阪神西宮駅 千歳船橋駅 百草園駅 武蔵新城駅 渋沢駅 竣工年月 2007年5月 1988年3月 1990年5月 1985年2月
Slide 43: ポートフォリオ詳細②
Ⅵ Appendix ポートフォリオ詳細② ) 有料老人ホーム 7 8 9 10 11 SOMPOケア SOMPOケア アズハイム光が丘 アズハイム文京白山 さわやか立花館 ラヴィーレ町田小野路 ラヴィーレあざみ野 東京都練馬区谷原 東京都文京区白山 東京都町田市小野路町 神奈川県横浜市都筑区 福岡県福岡市博多区大字 所在地 4-3-23 4-36-13 1612 あゆみが丘19-24 立花寺173-15 西武池袋線 都営地下鉄三田線 京王相模原線 京王永山駅 横浜市営地下鉄ブルーライン JR鹿児島本線 最寄駅 石神井公園駅 白山駅 小田急多摩線 小田急永山駅 中川駅 笹原駅 竣工年月 200
Slide 44: ポートフォリオ詳細③
Ⅵ Appendix ポートフォリオ詳細③ 有料老人ホーム 12 13 14 15 16 リハビリホーム メディカルホーム さわやか和布刈館 さわやか田川館 グッドタイムホーム不動前 ボンセジュール四つ木 ボンセジュール伊丹 福岡県北九州市門司区大久保 福岡県田川市大字伊田 東京都品川区西五反田 東京都葛飾区東四つ木 兵庫県伊丹市中央 所在地 1-9-15 393-1 5-25-13 3-1-11 1-2-25 JR鹿児島本線 平成筑豊鉄道田川線 東急目黒線 京成押上線 阪急伊丹線 最寄駅 門司港駅 匂金駅 不動前駅 四ツ木駅 阪急伊丹駅 竣工年月 2005年11月 2006年1月 1992年
Slide 45: ポートフォリオ詳細④
Ⅵ Appendix ポートフォリオ詳細④ 有料老人ホーム 17 18 19 20 21 スマイリングホーム 神戸学園都市ビル グリーンライフ守口 はぴね神戸魚崎弐番館 グランダ鶴間・大和 メディス足立 兵庫県神戸市西区学園西町 大阪府守口市佐太中町 兵庫県神戸市東灘区魚崎南町 神奈川県大和市下鶴間 東京都足立区南花畑 所在地 1-1-2 6-17-34 8-10-7 2-3-41 3-35-10 神戸市営地下鉄西神・山手線 大阪メトロ谷町線・ 阪神電鉄本線 小田急江ノ島線 つくばエクスプレス線 最寄駅 学園都市駅 大阪モノレール 大日駅 魚崎駅 鶴間駅 六町駅 竣工年月 2009年1月 20
Slide 46: ポートフォリオ詳細⑤
Ⅵ Appendix ポートフォリオ詳細⑤ 有料老人ホーム 22 23 24 25 26 SOMPOケア 愛広苑壱番館ビル はなことば南 はなことば三浦 はなことば新横浜 ラヴィーレ浜川崎 新潟県新潟市中央区田町 神奈川県横浜市南区新川町 神奈川県三浦市諏訪町 神奈川県川崎市川崎区田島町 神奈川県横浜市港北区新横浜 所在地 1-3239-1 2-4-38 3-5 23-1 1-11-5 JR信越本線 横浜市営地下鉄ブルーライン 京急電鉄久里浜線 JR南武線 横浜市営地下鉄ブルーライン・ 最寄駅 新潟駅 吉野町駅 三崎口駅 小田栄駅 JR横浜線 新横浜駅 竣工年月 2010年2月 2010年2月
Slide 47: ポートフォリオ詳細⑥
Ⅵ Appendix ポートフォリオ詳細⑥ 有料老人ホーム 27 28 29 30 31 はなことば新横浜２号館 はなことば小田原 ベルジ箕輪 ベルジ武尊 サニーライフ北品川 神奈川県横浜市港北区新横浜 神奈川県小田原市酒匂 群馬県高崎市箕郷町上芝 群馬県利根郡川場村大字生品 東京都品川区北品川 所在地 1-11-11 3-9-12 字町屋坊839-4 字前原1221 3-8-6 横浜市営地下鉄ブルーライン・ JR東海道線 JR高崎線 JR上越線 京急電鉄本線 最寄駅 JR横浜線 新横浜駅 鴨宮駅 高崎駅 沼田駅 新馬場駅 2003年11月（建物①） 1982年9月（建物①） 竣工年月 200
Slide 48: ポートフォリオ詳細⑦
Ⅵ Appendix ポートフォリオ詳細⑦ 有料老人ホーム 32 33 34 35 36 SOMPOケア サニーライフ鎌倉 ニチイホーム西国分寺 SOMPOケア そんぽの家 狭山 ロイヤル川口 ラヴィーレ神戸伊川谷 神奈川県鎌倉市上町屋字吉目 東京都国分寺市西恋ヶ窪 兵庫県神戸市西区伊川谷町有瀬 所在地 大阪府堺市東区南野田548-1 埼玉県川口市青木2-5-24 214-4 2-11-22 字尾崎1745-1 湘南モノレール JR中央線 神戸市営地下鉄西神・山手線 南海高野線 埼玉高速鉄道 最寄駅 湘南町屋駅 西国分寺駅 伊川谷駅 狭山駅 川口元郷駅 2009年4月(新築) 竣工年月 201
Slide 49: ポートフォリオ詳細⑧
Ⅵ Appendix ポートフォリオ詳細⑧ 有料老人ホーム 37 38 39 40 41 ノアガーデン レジェンド ノアガーデン エル・グレイス ノアガーデン シーズンベル ハートランド川口明生苑 リハビリホームグランダ南浦和 北海道札幌市清田区美しが丘 北海道札幌市清田区美しが丘 北海道札幌市豊平区福住1条 埼玉県川口市大字小谷場 所在地 埼玉県川口市上青木3-10-17 2条10-4-3 2条10-4-1 5-3-1 字西ノ妻63-2 JR千歳線 JR千歳線 札幌市営地下鉄東豊線 埼玉高速鉄道 JR京浜東北線 最寄駅 上野幌駅 上野幌駅 福住駅 鳩ケ谷駅 南浦和駅 竣工年月 2015年10
Slide 50: ポートフォリオ詳細⑨
Ⅵ Appendix ポートフォリオ詳細 ポートフォリオ詳細⑨ 有料老人ホーム 42 43 44 45 46 まどか南浦和 ニチイメゾン稲毛 はなことば追浜 ノアガーデン A館 ノアガーデン B館 埼玉県川口市大字小谷場 千葉県千葉市稲毛区宮野木町 神奈川県横須賀市 北海道札幌市西区 北海道札幌市西区 所在地 字西ノ妻58 2153-2 追浜町1-1-11 八軒9条西4-5-20 八軒9条西4-5-15 JR京浜東北線 JR総武線 京急電鉄本線 JR札沼線 JR札沼線 最寄駅 南浦和駅 稲毛駅 京急田浦駅 八軒駅 八軒駅 竣工年月 2005年4月 2008年2月 2011年7月 1995年11
Slide 51: ポートフォリオ詳細⑩
Ⅵ Appendix ポートフォリオ詳細 ポートフォリオ詳細⑩ 有料老人ホーム 47 48 49 50 51 ノアガーデン 別邸 PDハウス東大阪 ツクイ・サンシャイン横浜戸塚 星ヶ丘ドクターズビル サニーライフ船橋 北海道札幌市西区 大阪府東大阪市 神奈川県横浜市戸塚区 愛知県名古屋市名東区 千葉県船橋市前原西 所在地 八軒9条西4-5-30 西堤本通西1-3-42 東俣野町字南町15-１ 代万町3-11-1 4-21-17 JR札沼線 近鉄奈良線 ＪＲ東海道本線・小田急江ノ島 地下鉄東山線 ＪＲ総武本線 最寄駅 八軒駅 河内小阪駅 線・江ノ島電鉄線 藤沢駅 星ヶ丘駅 津田沼駅 竣工年月 2
Slide 52: ポートフォリオ詳細⑪
Ⅵ Appendix ポートフォリオ詳細 ポートフォリオ詳細⑪ 有料老人ホーム サービス付き高齢者向け住宅 52 1 2 3 4 メディカル・リハビリホーム SOMPOケア そんぽの家S SOMPOケア そんぽの家S ノアガーデン カーサ・リッツ ノアガーデン ブルームビュー くらら京王東府中 淡路駅前 神戸上沢 大阪府大阪市東淀川区淡路 兵庫県神戸市兵庫区上沢通 北海道札幌市清田区美しが丘 北海道札幌市西区 所在地 東京都府中市八幡町3-6-22 3-20-26 8-2-5 2条10-4-5 八軒9条西4-5-14 京王線 阪急電鉄京都線・千里線 神戸市営地下鉄西神･山手線 JR千歳線 JR
Slide 53: ポートフォリオ詳細⑫
Ⅵ Appendix ポートフォリオ詳細⑫ 有料老人ホーム 医療関連施設等 ・医療関連施設等 1 1 新潟リハビリテーション病院 シップ千里ビルディング 新潟県新潟市北区木崎 大阪府豊中市新千里東町 所在地 761 1-4-3 JR白新線 北大阪急行南北線・大阪モノ 最寄駅 早通駅 レール 千里中央駅 1990年4月（建物①） 竣工年月 2008年9月 2001年2月（建物②） 取得時期 2018年1月期 2019年7月期 鑑定NOI(注1) 152百万円 668百万円 鑑定NOI利回り(注1) 7.4% 5.1% 鑑定評価額(注1) 2,280百万円 14,700百万円 取得価格（比率） 2
Slide 54: オペレーター一覧①
Ⅵ Appendix オペレーター一覧① 運営施設数 （注1） シェア 事業者名 属性 備考 本投資法人の保有する施設 （％） 高齢者向け （注2） 病院 施設・住宅 アクアマリーン西宮浜 東証プライム市場上場 神戸学園都市ビル シップヘルスケアのライフケア事業 グリーンライフ のシップヘルスケア グリーンライフ守口 71 － の中核を担う介護事業会社。介護施 18.0 株式会社 ホールディングス株式 はぴね神戸魚崎弐番館 設を全国に展開。 会社の連結子会社 スマイリングホームメディス足立 シップ千里ビルディング SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 東証プ
Slide 55: オペレーター一覧②
Ⅵ Appendix オペレーター一覧② 運営施設数 （注1） シェア 事業者名 属性 備考 本投資法人の保有する施設 （％） 高齢者向け （注2） 病院 施設・住宅 ノアガーデン レジェンド ノアガーデン エル・グレイス ノアガーデン シーズンベル 東証グロース市場上場 北海道札幌市を中心にCUCパートナーズの 株式会社 ノアガーデン カーサ・リッツ 27 － の株式会社シーユー 一員としてメディカルレジデンスサービス 5.9 ノアコンツェル ノアガーデン A館 シーの連結子会社 を提供する福祉総合サービス企業。 ノアガーデン B館 ノアガーデン 別邸 ノアガーデン ブルームビュー ツクイ・
Slide 56: オペレーター一覧③
Ⅵ Appendix オペレーター一覧③ 運営施設数 （注1） シェア 事業者名 属性 備考 本投資法人の保有する施設 （％） 高齢者向け （注2） 病院 施設・住宅 「アズハイム」ブランドで首都圏を中心に 株式会社 東証スタンダード市場 介護付有料老人ホーム等シニア事業を展開。 アズハイム光が丘 34 － 2.7 アズパートナーズ 上場会社 IoT・ICTシステムを活用したオペレーショ アズハイム文京白山 ンに早期から取り組む。 病院を多数運営する医療法人社団 苑田会を 株式会社明昭 33 － 非上場会社 運営母体とし、東京・埼玉・千葉において ハートランド川口明生苑 1.9 介護付有料老人
Slide 57: 投資主優待制度の概要
Ⅵ Appendix 投資主優待制度の概要 オペレーターの協力のもと、投資主の皆様に投資主優待を実施 会社名 優待内容 無料体験入居（1泊2日食事付） グリーンライフ株式会社 無料昼食付見学 入居一時金割引 株式会社アズパートナーズ 月額利用料割引 初月利用料割引 無料昼食付見学 株式会社さわやか倶楽部 無料体験入居（1泊2日食事付） 「介護なんでも相談室」における介護相談（無料） SOMPOケア株式会社 家賃相当額の一部割引 プラウドライフ株式会社 前払金割引または敷金0円 ライフケアデザイン株式会社 前払金割引 株式会社ニチイケアパレス 初回
Slide 58: 鑑定評価書の概要①
Ⅵ Appendix 鑑定評価書の概要① 鑑定評価書の概要（注1） 第23期末 第22期末 直接還元法 DCF法 差額 鑑定評価額 鑑定評価額 物件名称 鑑定評価機関 鑑定NOI （百万円） （百万円） （百万円） 割引率 （百万円） （A）-（B） (A) 価格 還元利回り 価格 最終還元利回 (B) （％） （注3） （百万円） （％） （百万円） り（％） （注2） アクアマリーン西宮浜 立地評価研究所 2,130 2,150 5.1 2,120 4.8 5.3 116 2,130 0 ボンセジュール千歳船橋 谷澤総合鑑定所 997 1,020 4.3 987 4.5 4.5 48 99
Slide 59: 鑑定評価書の概要②
Ⅵ Appendix 鑑定評価書の概要② 鑑定評価書の概要（注1） 第23期末 第22期末 直接還元法 DCF法 差額 鑑定評価額 鑑定評価額 物件名称 鑑定評価機関 鑑定NOI （百万円） （百万円） （百万円） 割引率 （百万円） （A）-（B） (A) 価格 還元利回り 価格 最終還元利回 (B) （％） （注3） （百万円） （％） （百万円） り（％） （注2） ベルジ箕輪 大和不動産鑑定 1,740 1,750 4.9 1,730 4.7 5.1 106 1,770 △ 30 ベルジ武尊 大和不動産鑑定 1,600 1,610 5.2 1,590 5.0 5.4 90 1,600
Slide 60: 鑑定評価書の概要③
Ⅵ Appendix 鑑定評価書の概要③ 鑑定評価書の概要（注1） 第23期末 第22期末 直接還元法 DCF法 差額 鑑定評価額 鑑定評価額 物件名称 鑑定評価機関 鑑定NOI （百万円） （百万円） （百万円） 割引率 （百万円） （A）-（B） (A) 価格 還元利回り 価格 最終還元利回 (B) （％） （注3） （百万円） （％） （百万円） り（％） （注2） ノアガーデン ブルームビュー 大和不動産鑑定 770 779 4.8 766 4.6 5.0 38 770 0 新潟リハビリテーション病院 日本不動産研究所 2,280 2,290 6.5 2,270 6.3 6.7 152
Slide 61: 保有物件の収支状況①
Ⅵ Appendix 保有物件の収支状況① （単位：千円） 不動産賃貸事業収益 不動産賃貸事業費用 第23期 第22期 物件名称 賃料収入 その他収入 公租公課 外注委託費 修繕費 損害保険料 減価償却費 その他 NOI（注2） NOI（注2） アクアマリーン西宮浜 24,382 4,132 2,100 631 294 16,774 448 58,640 58,933 ボンセジュール千歳船橋 5,726 1,864 225 - 135 3,048 451 21,784 21,330 ボンセジュール日野 5,165 1,266 214 - 103 3,130 450 19,431 19,433
Slide 62: 保有物件の収支状況②
Ⅵ Appendix 保有物件の収支状況② （単位：千円） 不動産賃貸事業収益 不動産賃貸事業費用 第23期 第22期 物件名称 賃料収入 その他収入 公租公課 外注委託費 修繕費 損害保険料 減価償却費 その他 NOI（注2） NOI（注2） ベルジ武尊 29,831 2,202 1,020 770 283 25,154 400 45,429 45,957 サニーライフ北品川 10,374 2,815 600 90 154 6,313 400 45,438 44,737 サニーライフ鎌倉 15,514 2,714 720 2,417 200 9,062 400 36,447 38,471 ニ
Slide 63: 保有物件の収支状況③
Ⅵ Appendix 保有物件の収支状況③ （単位：千円） 不動産賃貸事業収益 不動産賃貸事業費用 第23期 第22期 物件名称 賃料収入 その他収入 公租公課 外注委託費 修繕費 損害保険料 減価償却費 その他 NOI（注2） NOI（注2） 新潟リハビリテーション病院 28,582 9,399 1,030 - 479 17,173 500 78,470 78,000 非開示（注1） シップ千里ビルディング 90,814 29,764 1,500 - 1,412 57,737 400 338,725 339,291 合計 2,655,380 2,643,517 11,862 934,318
Slide 64: 貸借対照表
Ⅵ Appendix 貸借対照表 貸借対照表 （単位：千円） 第22期（2026年1月期） 第23期（2026年7月期） 第22期（2026年1月期） 第23期（2026年7月期） 資産の部 負債の部 流動資産 流動負債 現金及び預金 2,524,496 2,818,525 営業未払金 68,279 15,684 信託現金及び信託預金 317,530 250,150 短期借入金 1,970,000 1,970,000 営業未収入金 46,654 50,170 １年内返済予定の長期借入金 5,900,000 5,900,000 前払費用 160,719 148,038 未払金 85,976 22
Slide 65: 損益計算書、修繕費・資本的支出・減価償却費
Ⅵ Appendix 損益計算書、修繕費・資本的支出・減価償却費 損益計算書 （単位：千円） 修繕費・資本的支出・減価償却費（実績） （単位：千円） 第22期（2026年1月期） 第23期（2026年7月期） 第22期（2026年1月期） 第23期（2026年7月期） 営業収益 賃貸事業収入 2,619,972 2,643,517 修繕費 38,242 41,535 その他賃貸事業収入 11,218 11,862 資本的支出 232,277 234,442 匿名組合投資利益 2,987 3,813 主な内訳 シップ千里ビルディング シップ千里ビルディング 営業収益合計 2,634,178 2,
Slide 66: 投資主の状況等
Ⅵ Appendix 投資主の状況等 投資主の状況 上位投資主一覧 第22期 第23期 保有投資口数 保有比率 順位 氏名または名称 口数 比率 投資主数 比率 口数 比率 投資主数 比率 （口） （％） （口） （％） （人） （％） （口） （％） （人） （％） 個人・ その他 127,097 35.4 19,693 97.1 124,716 34.7 19,583 97.0 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 74,452 20.7 金融機関 150,480 41.9 36 0.2 156,114 43.4 35 0.2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信 2 41,131
Slide 67: 資産運用会社の概要
Ⅵ Appendix 資産運用会社の概要 会社概要 組織図 商号 ヘルスケアアセットマネジメント株式会社 所在地 東京都千代田区神田小川町三丁目３番地 設立年月日 2013年11月28日 株主総会 資本金 150百万円 代表取締役社長 石原久稔 監査役 シップヘルスケアホールディングス 33.3% 取締役会 東急不動産 20.0% NECキャピタルソリューション 8.3% 三井住友銀行 5.0% 運用委員会 コンプライアンス委員会 京阪神ビルディング 5.0% 株主 三井住友ファイナンス＆リース 4.8% 代表取締役 SMBC日興証券 4.8% 陽栄 4.7% 銀泉 4.7% 内部監査室 コン
Slide 68: memo
memo OHoM WPL LNELE
Slide 69: 注記
注記 P10 （注1） 「スポンサー」とは、本資産運用会社の株主をいいます。本書の日付現在、スポンサーは合計11社あり、株式会社三井住友銀行（以下「ＳＭＢＣ」又は「三井住友銀行」 といいます。）、シップヘルスケアホールディングス株式会社（以下「シップヘルスケア」といいます。）、東急不動産株式会社（以下「東急不動産」といいます。）、Ｎ ＥＣキャピタルソリューション株式会社（以下「ＮＥＣキャピタル」といいます。）、京阪神ビルディング株式会社（以下「京阪神ビルディング」といいます。）、三井住 友ファイナンス＆リース株式会社（以下「SMFL」といいます。）、ＳＭＢＣ日興証券株式会社（スポンサーとしての
Slide 70: 注記
注記 P15 （注1） 「取得価格」は、取得資産の売買契約書に記載された売買代金を百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する 諸費用は含みません。 （注2） 「鑑定評価額」は、不動産鑑定評価書に記載された2026年7月31日（取得資産については2026年5月31日）を価格時点とする価格を、単位未満を切り捨てて記載して いま す。以下、同じです。 （注3） 「含み益」とは、取得資産の鑑定評価額と取得価格の差額をいいます。現在及び将来において当該鑑定評価額による売買を保証又は約束するものではなく、取得資産が将来 売却される場合であっても当該鑑定
Slide 71: 注記
注記 P17 （注1） 「ヘルスケア不動産の資産規模がJ-REITにおいてNo.1」とは、J-REITの保有するヘルスケア不動産の取得価格（本投資法人に関しては取得資産の取得価格を含みます。） の合計により算出した資産規模の比較によります。本投資法人以外の「J-REIT」は2026年6月末日時点の資産規模、本投資法人については本取組み後保有資産の資 産規 模を算出して比較しています。そのため本取組み後までに他のJ-REITが物件取得等を行った場合、資産規模に基づく順位は変動する可能性があります。以下同じです。 また、「ヘルスケア不動産」とは、各J-REITの開示資料から、主用途が本投資法人の規
Slide 72: 本資料に関する留意事項
本資料に関する留意事項 本資料には、予想、見通し、目標、計画等を含む、将来に関する記述が含まれています。 こうした記述は、本資料作成時点（2026年9月14日）において入手可能な情報及び将来の 業績に影響を与える不確実な要因についての一定の仮定を前提としており、記述された内 容が将来実現する保証はなく、また、実際の結果と大きく異なる可能性があります。 本資料に記載された見解、見通し及び予測等は、本資料作成時点での情報に基づく本投 資法人及びその資産運用会社の見解又は判断等に過ぎず、リスクと不確実性が含まれてい ます。 本資料で提供している情報に関しては、その内容の正確性、完全性、適切性、妥当性