Nippon Building Fund, Inc. · TSE:8951
Nippon Building Fund — FY2019 Earnings Presentation
67 slides from Nippon Building Fund's earnings presentation, Feb 18, 2020
Slide 1: 2019年12月期（第37期）決算説明会資料
2019年12月期（第37期） 決算説明会資料 2020年2月18日 日本ビルファンド投資法人 日本ビルファンドマネジメント株式会社 0
Slide 2: CONTENTS
CONTENTS 1. 決算ハイライト 7. ESGへの取り組み 1-1 決算ハイライト(1/3) 3 7-1 ESGへの取り組み（ハイライト） 37 1-1 決算ハイライト(2/3) 4 7-2 ESGへの取り組み方針 38 1-1 決算ハイライト(3/3) 5 7-3 環境(Environment)への取り組み(1/2) 39 7-3 環境(Environment)への取り組み(2/2) 40 2. 決算実績 7-4 社会(Social)への取り組み（1/2） 41 2-1 2019年12月期(第37期)決算 損益計算書(P/L) 7 7-4 社会(Social)への取り組み（2/2） 4
Slide 3: 1. 決算ハイライト
1. 決算ハイライト 2
Slide 4: 1-1 決算ハイライト（1/3）
1-1 決算ハイライト（1/3） 実績 予想 2019年12月期 2020年6月期 2020年12月期 （第37期） （第38期） (第39期) 前期比 営業収益 39,134百万円 +604百万円 +1.6% 38,732百万円 40,005百万円 営業利益 16,916百万円 +185百万円 +1.1% 16,402百万円 16,406百万円 営業利益（不動産売却損益除く） 16,916百万円 +664百万円 +4.1% 16,402百万円 16,406百万円 当期純利益 15,547百万円 +157百万円 +1.0% 15,136百万円 15,180百万円 当期純利益（不動産売却損益除く
Slide 5: 1-1 決算ハイライト（2/3）
1-1 決算ハイライト（2/3） 資産規模 鑑定評価含み益 エリア分散 稼働率 （取得価格累計） （期中平均）*1 Asset 東京23区 : 81.4％ 1兆1,327億円 2,740億円 都心 5区 : 51.7％ 99.4% LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数 Debt 41.6% 93.5% 0.57% 5.53年 時価総額 1口当たりNAV *2 Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率 1兆1,225億円 566,917円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立金（積立額-取崩額） + 期末鑑定評価含み益）/ 期末発行済投資
Slide 6: 1-1 決算ハイライト（3/3）
1-1 決算ハイライト（3/3） 好調な不動産マーケットを活かし1口当たりの分配金、NAVが着実に成長 1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移 （円） （円） 12,000 600,000 11,011 566,917 558,516 11,000 10,560 545,190 10,283 550,000 537,915 523,821 10,000 9,650 9,370 505,308 9,129 500,000 9,000 8,000 450,000 7,000 400,000 6,000 0 5,0000 350,0000 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12
Slide 7: 2. 決算実績
2. 決算実績 【用語の定義】 決算期 用語 定義 物件名 GーBASE田町（第36期取得） 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（第36期追加取得） 取得 2019年6月期（第36期）取得１物件、追加取得２物件 中野坂上サンブライトツイン（第36期追加取得） 6物件 2019年12月期（第37期）追加取得3物件 西新宿三井ビルディング（第37期追加取得） 興和西新橋ビルB棟（第37期追加取得） 2019年12月期（第37期）実績 大崎ブライトコア・ブライトプラザ（第37期追加取得） （期末保有物件数：71物件） 売却 NBF芝公園大門通りビル 2019年6月期（第36期）売却2物件 2物件 NB
Slide 8: 2-1 第37期決算 損益計算書（P/L）
2-1 2019年12月期（第37期）決算 損益計算書（P/L） （百万円） ●主な増減要因 （百万円） 2019年6月期 2019年12月期 前期比 科目 営業収益 +604 (第36期） (第37期） 増減 増減率 営業収益 38,529 39,134 604 1.6% 不動産賃貸収入 +796 不動産賃貸事業収益 計 38,050 39,134 1,083 2.8% 不動産賃貸収入 34,476 35,272 796 2.3% 既存物件 +436 その他賃貸事業収入 3,573 3,861 287 8.0% 不動産等売却益 478 - -478 - 物件入替（取得6物件/売却2物件） +
Slide 9: 2-2 第37期決算 貸借対照表（B/S）
2-2 2019年12月期（第37期）決算 貸借対照表（B/S） ●前期比増減の主な要因 資産の部 （百万円） （百万円） 2019年6月期末 2019年12月期末 前期比 科目 (第36期末） (第37期末） 増減 増減率 資産 -1,011 流動資産 19,088 17,058 -2,030 -10.6% 流動資産 -2,030 現金及び預金 17,344 15,407 -1,936 -11.2% その他 1,744 1,650 -93 -5.4% 現金及び預金 -1,936 固定資産 1,024,500 1,025,529 1,028 0.1% 有形固定資産 981,064 981,83
Slide 10: MEMO
dl NBF (MEMO)
Slide 11: jist HBL
jist HBL 10 NBF Nippon Building Fund
Slide 12: 3-1 内部成長 期中平均稼働率と入居率・退去率
3-1 内部成長 期中平均稼働率と入居率・退去率 低い退去率と高い稼働率のサイクルが継続 ●期中平均稼働率と入居率・退去率 （％） （予想） （％） 15.0 100 98.7 99.3 99.5 99.5 98.2 99.4 97.9 99.2 98.9 98.8 10.0 98 96.8 NBF品川タワーに おけるテナント入替 5.0 4.3 96 3.4 2.5 2.3 2.4 2.5 1.5 1.7 1.3 1.5 1.5 0.0 94 -0.9 -1.6 -1.4 -2.3 -1.6 -2.0 -2.5 -2.5 -2.9 -2.9 -5.0 92 ‐4.8 NBF新川ビル セレステ
Slide 13: 3-2 既存物件における不動産賃貸収入の前期比変動率内訳
3-2 内部成長 既存物件における不動産賃貸収入の前期比変動率内訳 既存物件の賃料改定は11期連続で増額 ●既存物件の不動産賃貸収入の前期比変動率内訳（賃料改定影響・入替影響等） （％） （予想） 2.0 1.0 0.0 -1.0 賃料改定影響 入替影響等 賃料改定影響＋入替影響等 -2.0 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 （当期実績） 【参考】ポートフォリオの賃料改定状況（
Slide 14: 3-3 内部成長 NBF新川ビルについて
3-3 内部成長 NBF新川ビルについて 概要 本物件の優位性 • NBF新川ビル（以下、「本物件」）の現テナント 優位性① 利便性の高い立地 が2020年11月に契約満了により退去予定 • 東京駅から約1.2Kmの利便性の高い立地 1,200m • 本物件の利便性や充実した設備の優位性を 活かし、好条件でのリーシングに向け取組中 東京駅 日本橋駅 日本橋駅 600m 茅場町駅 茅場町駅 NBF新川ビル 宝町駅 宝町駅 八丁堀駅 本物件 八丁堀駅 （西館） 八丁堀駅 本物件 本物件 出口 新富町駅 （東館） 優位性② 充実した設備環境により高いビルスペックの実現 • 2002年の取得時より継続
Slide 15: 3-4 外部成長 物件取得
3-4 外部成長 物件取得 既存保有3物件において、区分所有床の追加取得を推進 【大崎ブライトコア・ブライトプラザ】（追加取得） 【西新宿三井ビルディング】（追加取得） 所在地 東京都新宿区西新宿 取得日 2019年7月26日 取得価格 0.57億円 鑑定評価額(取得時） 0.97億円 （2019年6月30日時点） 竣工日 1999年4月 取得先 個人 延床面積 約25,601坪 専有面積割合約0.26％ 取得持分 （既存持分と併せて86.62％） 所在地 東京都品川区北品川 取得日 2019年10月31日 【興和西新橋ビルB棟】（追加取得） 取得価格 31.0億円 鑑定評価額（取得時） 所在
Slide 16: 3-5 財務（1/2）
3-5 財務（1/2） 返済期限の分散・資金調達の安定化と調達コストの削減を継続 ●新規調達・返済実績 ●ファイナンスデータ 2019年12月期（第37期）の長期借入金・投資法人債 2019年6月期末 2019年12月期末 項目 前期比 （第36期末） （第37期末） 返済概要 新規調達概要 LTV 41.7％ *41.6％ ▲0.1pt 返済総額 29,250百万円 調達総額 27,000百万円 長期固定金利比率 92.9％ 93.5％ +0.6pt 平均金利 0.95％ 平均金利 0.28％ 平均調達金利 0.62％ 0.57％ ▲0.05pt 平均残存年数 平均約定年数 7.1年 平均約
Slide 17: 3-5 財務（2/2）
3-5 財務（2/2） ●2019年12月期（第37期）に調達した長期借入金 ●有利子負債残高 （百万円） 金額 2019年6月期末 2019年12月期末 借入日 金融機関名 期間 固定/変動 金利 項目 前期比 （百万円） （第36期末） （第37期末） 2019/7/2 三菱UFJ銀行 5,000 10.0年 固定 0.40% 短期借入金 0 0 - 2019/8/5 日本政策投資銀行 5,000 10.0年 固定 0.40% 長期借入金（変動金利） 31,000 28,000 ▲3,000 3,000 7.0年 固定 0.27% 長期借入金（固定金利） 367,750 368,500 +
Slide 18: 3-6 継続鑑定評価
3-6 継続鑑定評価 堅調な賃貸・売買マーケットを受けて、当期も継続鑑定評価額の上昇は継続 ●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移 （億円） 14,000 2019年6月期末 2019年12月期末 前期比 （第36期末） （第37期末） 簿価 継続鑑定評価額 物件数 71物件 71物件 - 12,000 継続鑑定評価額 12,788億円 12,912億円 +124億円 簿価 10,166億円 10,171億円 +5億円 含み益 2,621億円 2,740億円 +118億円 10,000 ●物件ごとの変動（前期比） 直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件） 8,000 2
Slide 19: 4. 業績予想
4. 業績予想 18
Slide 20: 4-1 2020年6月期・2020年12月期業績予想
4-1 2020年6月期（第38期）・2020年12月期（第39期）業績予想 (百万円) (百万円) ●主な増減要因 次期予想 2期先予想 2019年12月期 2020年6月期 2020年12月期 営業収益 -401 +1,272 当期実績比 次期予想比 科目 （当期実績） （次期予想） （2期先予想） (第37期） (第38期） 増減 増減率 (第39期） 増減 増減率 不動産賃貸収入 +584 +256 営業収益 39,134 38,732 -401 -1.0% 40,005 1,272 3.3% 不動産賃貸事業収益 計 39,134 38,732 -401 -1.0% 40,005 1,
Slide 21: （参考）業績の見通し
（参考） 業績の見通し ベースとなる不動産賃貸収入・賃貸事業利益は着実に成長 不動産賃貸収入 不動産賃貸事業利益 （百万円） ・・・ 前期実績 ・・・内部成長 ・・・外部成長 ・・・不動産賃貸収入 （百万円） ・・・NBF品川タワーの雑収益等 36,500 36,113 19,000 350 18,593 35,857 36,000 18,500 300 18,066 18,103 35,500 35,272 18,000 250 35,000 17,500 200 17,000 150 16,500 100 16,000 50 15,500 0 15,000 0 '19.12期 '20.6期
Slide 22: MEMO
dl NBF (MEMO) 21
Slide 23: 5. マーケットについて
5. マーケットについて 22
Slide 24: 5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2）
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2） 東京のオフィスビル需要は底堅く、募集賃料は73ヵ月連続で上昇 ●東京ビジネス地区*のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率） （円/坪） （％） 25,000 9.43％ 10.00 8.57％ 22,901円 （’12.6） （’03.6・8） （’08.8） 9.00 22,448円 （’20.1） 8.00 7.00 20,000 6.00 5.00 17,526円 （’04.10） 4.00 16,207円 15,000 （’13.12） 3.00 2.00 2.49％ （’07.11） 平均募集賃料（左軸） 1.53％ 1.00 （’
Slide 25: 5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2）
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2） 新規供給を超えるテナント需要により、新築ビルのリーシングは好調 ●東京23区大規模オフィスビル供給量推移 （万㎡） （出所）2019年4月16日付森ビル㈱のデータから資産運用会社作成 300 （予想） 250 216 過去平均（1986～2018年） ‘19年以降平均102万㎡/年 （延床面積ベース） 103万㎡/年 200 （延床面積ベース） 175 172 154 150 141 132 125 121 119 117 109 91 97 99 100 86 85 87 72 77 65 69 58 57 50 50 0 '00 '01 '
Slide 26: 5-2 不動産売買マーケット動向
5-2 不動産売買マーケット動向 不動産取引における利回りベンチマークは引き続き低下傾向 ●不動産（オフィス）取引金額の推移 （億円） 25,000 上期 下期 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 （出所）日本不動産研究所のデータから資産運用会社作成 ●プライムエリアオフィス*1の利回りベンチマーク*2の推移 4.0 % 3.5% 3.5% 3.5% 3.5% 3.4% 3.4% 3.
Slide 27: 5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利
5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利 好調な不動産賃貸マーケット、世界的な低金利により投資口価格は堅調に推移 ●NBFの投資口価格 東証REIT指数の推移 （pt） （円） 1,200,000 4,000 NBF（左軸） 東証REIT指数（右軸） 900,000 3,000 600,000 2,000 300,000 1,000 0 0 '01.9 '02.9 '03.9 '04.9 '05.9 '06.9 '07.9 '08.9 '09.9 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 '18.9 '19.9 ’19.1
Slide 28: 6. NBFの優位性
6. NBFの優位性 6-1 J-REIT最長のトラックレコード 6-2 J-REIT最大の規模 6-3 東京を中心としたポートフォリオ 6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用 ・パイプライン ・リーシング ・プロパティマネジメント 6-5 保守的な財務運営 27
Slide 29: 6-1 J-REIT最長のトラックレコード（1/2）
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（1/2） ●資産規模（取得価格の累計）・期中平均稼働率の推移 東京23区（左軸） 東京周辺都市部（左軸） 期中平均稼働率（右軸） （億円） うち都心5区（左軸） 地方都市部（左軸） （％） 13,000 100 99.5 99.5 99.4 12,000 98.7 98.4 98.8 99.3 97.9 98.3 98.3 98.2 98.7 97.1 97.3 97.3 96.8 97.5 97.8 97.1 97.6 97.9 96.8 97.9 11,327 95 96.9 97.0 97.2 96.7 96.8 97.0 10,961 11,
Slide 30: 6-1 J-REIT最長のトラックレコード（2/2）
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（2/2） ●1口当たり分配金の推移 *1 （円） 11,274 12,000 11,126 10,064 10,887 11,011 9,904 9,836 10,283 10,560 9,513 9,695 9,612 9,650 8,562 8,645 9,370 8,126 8,427 8,397 8,867 9,129 9,000 8,645 8,446 8,523 7,747 8,152 8,001 7,683 7,592 7,569 7,600 7,740 7,877 7,681 7,787 8,036 7,291 6,000 3,000
Slide 31: 6-2 J-REIT最大の規模
6-2 J-REIT最大の規模 （2019年12月31日時点） ●時価総額 （億円） 投資法人別占有率 12,000 1兆1,225億円 オフィス特化型 22.1% 10,000 J-REITの時価総額合計 … 16兆4,380億円 8,000 総合型・複合型 45.3% 6,000 物流特化型 12.6% 4,000 住宅特化型 8.1% 2,000 ホテル特化型・ 商業施設特化型 7.9% ヘルスケア特化型 4.0% 0 NBF （出所）Quickより資産運用会社作成 ●取得価格 アセットタイプ別占有率 （億円） 12,000 1兆1,327億円 ホテル 8.3% その他（シニア等）2.0
Slide 32: 6-3 東京を中心としたポートフォリオ
6-3 東京を中心としたポートフォリオ ● 地域別投資比率（取得価格ベース） （2019年12月31日時点） ● 継続鑑定評価額と延床面積（1万坪以上）20物件 継続鑑定評価額 ＊ 物件毎のプロットの大きさは、 地方都市部 （億円） 東京23区 東京周辺都市部 地方都市部 第36期と第37期NOIの合計金額 （NBF持分・年換算）を表す 1,276億円 1,000 （11.3％） 東京23区 900 NBF 大崎ビル 9,224億円 東京周辺都市部 （81.4％） 800 826億円 （7.3％） 700 NBF プラチナタワー 六本木ティーキューブ ゲートシティ大崎 600 1兆1,327億
Slide 33: 6-4 スポンサーの活用（1/3）パイプライン
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（1/3）パイプライン ●売主別取得累計額の推移 ●三井不動産グループとの共生モデル 上場以降の取得物件の約6割が 保有 三井不動産グループ関連（取得・仲介） 運用 （億円） 日本ビルファンド投資法人 12,000 1兆1,327億円 10,000 4,747 8,000 約6割＊ 六本木ティーキューブ ゲートシティ大崎 JFEビルディング NBF日比谷ビル （2018年取得） （2006・2011年・ （2006年売却） （2018年売却） 6,000 2013年取得） 1,500 取得 売却 4,000 4,361 2,000 セレスティン芝
Slide 34: 6-4 スポンサーの活用（2/3）リーシング
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（2/3）リーシング ●期中平均稼働率・総賃貸可能面積の推移 （％） （万㎡） 100 99.5 99.5 210 98.8 99.3 99.4 NBFの期中平均稼働率（全国） *1（左軸） 98.7 参考：マーケットの期中平均稼働率 （東京ビジネス地区）*２（左軸） 97.9 97.9 98.2 98.3 98.4 NBFの期末総賃貸可能面積（右軸） 97.6 97.8 96.8 97.2 96.8 97.8 96.5 180 97.5 95.9 96.2 97.1 97.0 95.5 96.8 94.7 95 94.3 150 93.3 92.
Slide 35: 6-4 スポンサーの活用（3/3）プロパティマネジメント
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（3/3）プロパティマネジメント ● 日本ビルファンドマネジメントとNBFオフィスマネジメントはNBFの両輪としてNBFを支えています NBFオフィスマネジメントの強み・特長 日本ビルファンド投資法人 ●既存テナントとの強固なリレーション NBF専属PM会社として、既存テナントとのリレーションを構築 物件の管理・運営とテナントのコミュニケーションを図ることにより高い稼働率を実現 また、契約更新時にテナントとの条件交渉を担う アセットマネジメント プロパティマネジメント ●三井不動産グループのノウハウを最大限活用 （AM業務） （PM業務） 三井不動
Slide 36: 6-5 保守的な財務運営
6-5 保守的な財務運営 ●LTV・長期固定金利比率の推移 ●長期有利子負債の平均残存年数の推移 （％） （年） 100 6 5 5.60 95.2 5.54 5.53 90 5.16 5.15 5.22 5.24 93.8 94.0 92.5 93.3 93.5 4.99 92.6 92.9 4 長期固定金利比率 ターゲット：90％以上 3 80 2 70 1 0 60 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 50 40 42.1 41.9 41.6
Slide 37: 7. ESGへの取り組み
7. ESGへの取り組み （投資法人並びに資産運用会社の取り組み） 36
Slide 38: 7-1 ESGへの取り組み（ハイライト）
7-1 ESGへの取り組み（ハイライト） 2015年よりGRESB評価に参加 環境(Environment)への取り組み 5年連続で最上位の「Green Star」 環境への取り組みにより各種環境パフォーマンスが向上 2019年GRESB評価 年間総エネルギー エネルギー由来 消費量原単位 CO2排出量原単位 ▼ 1.9 % ▼ 2.3 % 最上位の「5STAR」 最上位の「A」 ※原単位増減率は2017年度と2018年度を比較 DBJ Green Building認証の取得 オフィス移転による快適性の創出 2019年12月31日時点で取得率（延床面積ベース）は69.5％ 快適性と生産性の向上
Slide 39: 7-2 ESGへの取り組み方針
7-2 ESGへの取り組み方針 ESGへの取り組みは、ポートフォリオの競争力向上に資すると考えており、基本指針である「ESGに関する取り組み指針」 に基づき、ポートフォリオ運用における環境負荷の軽減、地域社会や従業員といったステークホルダーへの配慮などに努めています 資産運用会社はESGへの配慮が不動産投資運用業務における重要な課題であるとの認識に基づき、 基本姿勢 三井不動産グループが定める「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、環境負荷の低減、安全・安心、 快適性の向上及び様々な主体との多様な連携・協力に配慮した資産運用業務を行うよう努めます 資産運用会社におけるESG推進体制
Slide 40: 7-3 環境への取り組み（1/2）
7-3 環境（Environment）への取り組み（1/2） ● 環境配慮への取り組み事例 NBFでは「省エネルギーとCO2排出削減の推進」と「水環境の保全及び省資源・廃棄物削減の推進」を取り組み指針に定め、省エネに資する設備投資や 効率的なビル運営を実施しております NBFは年間総エネルギー消費量原単位とエネルギー由来CO2排出量原単位についてそれぞれ前年比1％削減することを環境目標にしております 取り組み事例 環境パフォーマンスの実績 ①建物・設備改修による環境パフォーマンスの向上 【省エネ・節水化に資する工事例】 年間総エネルギー エネルギー由来 消費量原単位 CO2排出量原単位
Slide 41: 7-3 環境への取り組み（2/2）
7-3 環境（Environment）への取り組み（2/2） ● LED化（専有部・共用部）の推進 目的 導入事例 ●二酸化炭素（CO2）の排出量の削減 【36期・37期で18物件のLED化工事実施】 ●環境対応によるビルの資産価値向上 ●テナントニーズへの対応 ●主なLED化工事事例 計画 ●対象物件 26物件（各専有部・共用部） ●対象期間 2018年12月期（第35期）~2020年6月（第38期） 【NBF 芝公園ビル エントランス】 【NBF 池袋イースト 専有部】 対象期LED化物件数とCO2排出量削減の推移 物件数 ton-CO2/年 30 7,000 25 6,000 5,000
Slide 42: 7-4 社会への取り組み（1/2）
7-4 社会（Social）への取り組み（1/2） ●社会配慮への取り組み事例 地域社会/テナントに向けた取り組み 社会と歴史に根差した物件の運営・管理 地域社会の一員として、地域コミュニティへの貢献を目的としたランチタイムコンサート、 虎ノ門琴平タワーは東京都選定歴史的建造物で 【虎ノ門琴平タワー】 季節のイベント、打ち水プログラム、地域清掃プログラム等に取り組んでいます ある「金刀比羅宮」を保存しつつ再開発を行った物件 となっており、複合施設として金刀比羅宮の社務所と いった施設と一体化しています (ランチタイムコンサート) （七夕 / クリスマスイベント） (金刀比羅宮 祭典)
Slide 43: 7-4 社会への取り組み（2/2）
7-4 社会（Social）への取り組み（2/2） ●従業員への取り組み事例（資産運用会社：日本ビルファンドマネジメント株式会社） 専門性の高い人材 健康と快適性に関する取り組み ●NBFMでは、スポンサーである三井不動産、住友生命保険、三井住友信託銀行 ●シェアオフィスの利用、時差出勤、在宅勤務制度、プレミアムフライデーの実施など より不動産投資、不動産運用の高い専門性を有する人材を受け入れております 多様な働き方を支援するほか、定期的な社内イベントを実施しています ●2019年9月のオフィス移転に合わせて、快適性に配慮したワークスペースを創出しました スポンサーからの出向者数 新オフィスの
Slide 44: 7-5 ガバナンスへの取り組み
7-5 ガバナンス（Governance）への取り組み ・資産運用会社においては、コンプライアンス委員会、リスク管理会議、運用審査会議、経営会議等のガバナンス・ストラクチャーを構築し、業務におけるリスク管理・ コンプライアンスを徹底、コーポレート・ガバナンスの継続的な改善・向上に努めています 資産運用会社の組織図 運用資産の取得及び売却に関する資産運用会社の意思決定フロー 投資本部による起案 株主総会 ・不動産プロセスチェックシートにより、各種リスクの有無・違法性の有無等のコンプライアンスチェックを行う。 ・適宜、専門家である第三者に確認を行う。 会計監査人 コンプライアンス・オフィサーに
Slide 45: MEMO
dl NBF (MEMO) 44
Slide 46: Appendix
og Appendix NBF 45
Slide 47: 主要テナント上位10社・テナント業種
1 主要テナント上位10社（賃貸面積ベース）・テナント業種 ●主要テナント上位10社（賃貸面積ベース） ●テナント業種*2分布 （2019年12月31日時点） 上記以外の業種 全賃貸面積に 賃貸面積 占める賃貸 8.7% テナント名 賃貸物件 面積の割合 倉庫・運輸関連 1.7% (㎡) サービス業 21.5% （%） その他製品 2.1% 銀行業 2.3% 1. 三井不動産株式会社*1 ゲートシティ大崎 他16物件 298,455 27.8 医薬品 2.3% 2. ソニー株式会社 ＮＢＦ大崎ビル 他1物件 75,176 7.0 小売業 3.8% テナント数 3. トランス・コスモス株式会社
Slide 48: ビル別入居・退去面積一覧
2 ビル別入居・退去面積一覧*（2019年7月1日～2019年12月31日） 東京周辺 東京23区 地方都市部 （坪） 都市部 2,000 3,000 1,000 0 -1,000 -3,000 -2,000 六 西 N セ 芝 Ｎ Ｎ G Ｎ 虎 Ｎ Ｎ Ｎ 新 興 リ Ｎ Ｎ 新 Ｎ 四 Ｎ Ｎ Ｎ Ｎ Ｎ 住 Ｎ パ Ｎ 日 龍 神 Ｎ ゲ 中 Ｎ Ｎ 中 上 大 Ｎ Ｎ 東 東 Ｎ Ｎ 調 新 横 パ つ シ Ｎ Ｎ 札 Ｎ Ｎ Ｎ 三 Ｎ ア 中 信 堺 サ Ｎ 広 Ｎ 博 Ｎ 本 新 B レ Ｎ Ｂ Ｂ ー Ｂ ノ Ｂ Ｂ Ｂ 宿 和 バ Ｂ Ｂ 橋 Ｂ 谷 Ｂ Ｂ Ｂ Ｂ Ｂ 友
Slide 49: 築年数の状況
3 築年数の状況 2019年6月期末 2019年12月期末 （第36期末） （第37期末） 16.8% 15.9% 42.4% 42.5% 平均築年数 平均築年数 18.8年 19.2年 40.7% 41.7% 10年以下 10年超20年以下 20年超 48
Slide 50: 財務運営の推移
4 財務運営の推移 借入金（左軸） 長期固定金利比率（右軸） 投資法人債（左軸） LTV（総資産有利子負債比率）（右軸） （億円） 99.6 （％） 97.5 97.7 6,000 100 95.2 95.0 95.2 93.3 93.5 95.2 95.1 92.9 94.2 93.8 94.0 92.6 92.9 97.7 96.4 96.5 5,500 87.3 94.7 85.8 87.0 84.8 95.2 92.5 90 92.2 83.1 5,000 86.7 79.1 80 75.7 80.8 82.3 73.5 4,500 66.7 70 4,000 65.2 65.6 60
Slide 51: 借入金の調達先一覧
5 借入金の調達先一覧 （単位：百万円） 2019/6期末 2019/12期末 借入先 返済方法 その他 （第36期末） （第37期末） 短期借入金 小 計 - - 日本政策投資銀行 76,750 76,500 三菱UFJ銀行 72,000 69,000 三井住友信託銀行 39,000 39,000 三井住友銀行 37,000 37,000 住友生命保険 30,000 30,000 信金中央金庫 30,000 30,000 みずほ銀行 25,000 25,000 みずほ信託銀行 14,000 14,000 大樹生命保険 11,000 12,000 農林中央金庫 10,000 10,000 福岡
Slide 52: 投資主の状況
6 投資主の状況 【所有者別投資口数】 【所有者別投資主数】 2019年6期末 2019年12期末 2019年6期末 2019年12期末 増減 増減 所有者区分 （第36期末） （第37期末） 所有者区分 （第36期末） （第37期末） 投資口数 比率（％） 投資口数 比率（％） 投資口数 投資主数 比率（％） 投資主数 比率（％） 投資主数 個人・その他 52,133 3.7 50,231 3.6 -1,902 個人・その他 11,107 91.0 10,669 90.6 -438 金融機関 770,942 54.6 792,013 56.1 21,071 金融機関 178 1.5 188
Slide 53: 主要な経営指標等の推移
7 主要な経営指標等の推移 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 項 目 *1 賃貸ＮＯＩについては不動産等売却損益は含まない 2017年12月期 2018年6月期 2018年12月期 2019年6月期 2019年12月期 *2 NOI利回り＝通期稼働物件のNOI÷当該物件の期末簿価×2 営業収益 百万円 42,125 36,635 37,468 38,529 39,134 *3 ＦＦＯ＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益 不動産賃貸収入等 百万円 36,560 36,251 37,468 38,050 39,134 *4 ＡＦＦＯ＝ＦＦＯ－資本的支出額 不動産等売却益 百万
Slide 54: 物件概要一覧（1/2）（東京23区）
8 物件概要一覧（1/2）（東京23区） ●東京23区 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 物件名 テナント数 PML（%） 物件名 テナント数 PML（%） （㎡） （㎡） （%） （㎡） （㎡） （%） 六本木ティーキューブ 34,637 34,042 98.3 67 1.6 ＮＢＦ神田須田町ビル 4,470 4,470 100.0 9 3.7 西新宿三井ビルディング 33,558 33,481 99.8 51 1.9 住友電設ビル 5,991 5,991 100.0 1 5.2 セレスティン芝三井ビルディング 38,011 38,011 100
Slide 55: 物件概要一覧（2/2）（東京周辺都市部・地方都市部）
8 物件概要一覧（2/2）（東京周辺都市部・地方都市部） ●東京周辺都市部 ●地方都市部 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 総賃貸可能面積 総賃貸面積 期末稼働率 物件名 テナント数 PML（%） 物件名 テナント数 PML（%） （㎡） （㎡） （%) （㎡） （㎡） (%) 調布サウスゲートビル 13,762 13,762 100.0 1 4.3 札幌エルプラザ 11,396 11,396 100.0 13 0.3 新川崎三井ビルディング 39,837 39,777 99.8 22 2.2 ＮＢＦ札幌南二条ビル 5,351 5,351 100.0 3 1.0 横浜ＳＴビル 20,08
Slide 56: 物件価格一覧（1/3）（東京23区）
9 物件価格一覧（1/3）（東京23区） ●東京23区 第37期末 第36期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ 六本木ティーキューブ 62,800 62,846 64,000 3.3% 3.1% 3.5% 63,500 3.3% 3.1% 3.5% 1,153 500 西新宿三井ビルディング*1 43,000 3.5% 3.2% 3.7% 45,271 32,745 4
Slide 57: 物件価格一覧（2/3）（東京23区）
9 物件価格一覧（2/3）（東京23区） 第37期末 第36期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＮＢＦ芝公園ビル 6,770 6,649 8,420 3.7% 3.5% 3.9% 8,390 3.7% 3.5% 3.9% 1,770 30 ＮＢＦ高輪ビル 6,667 6,133 7,610 4.1% 4.3% 4.3% 7,610 4.1% 4.3% 4.3% 1,4
Slide 58: 物件価格一覧（3/3）（東京周辺都市部・地方都市部）
9 物件価格一覧（3/3）（東京周辺都市部・地方都市部） ●東京周辺都市部・地方都市部 第37期末 第36期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ 調布サウスゲートビル 9,320 8,157 10,300 4.6% 4.4% 4.8% 10,300 4.6% 4.4% 4.8% 2,142 - 新川崎三井ビルディング 25,820 21,726 23,700 4.6% 4
Slide 59: 個別物件の収益状況（1/3）（東京23区）
10 個別物件の収益状況（1/3）（東京23区） ●東京23区 （百万円） セレスティン ＮＢＦ品川 ＮＢＦ渋谷 新宿三井 六本木 西新宿三井 ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ 興和西新橋ビル リバーシティ ＮＢＦ ＮＢＦ新川ビル 芝三井 タワー 芝ＮＢＦタワー G-BASE田町 虎ノ門琴平タワー ガーデンフロント ビルディング ティーキューブ ビルディング プラチナタワー 南青山ビル コモディオ汐留 御茶ノ水ビル 銀座通りビル*1 B棟*1 Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 虎ノ門ビル *1 ビルディング *1 *1 二号館 不動産賃貸事業収益 1,689 1,216 1,491 996 1,442
Slide 60: 個別物件の収益状況（2/3）
10 個別物件の収益状況（2/3）（東京23区・東京周辺都市部） ●東京23区 （百万円） 大崎 ＮＢＦ豊洲 ＮＢＦ豊洲 中目黒 上野 ＮＢＦ 東五反田 東陽町 ＮＢＦ ＮＢＦ ブライトコア・ ＮＢＦ上野ビル キャナルフロント ガーデンフロント ＧＴタワー イーストタワー*1 池袋イースト スクエア センタービル*1 池袋タワー 池袋シティビル ブライトプラザ 不動産賃貸事業収益 998 840 945 537 280 397 234 180 172 不動産賃貸収入 878 748 839 497 253 369 230 162 156 その他賃貸事業収入 119 91 105 40 26 2
Slide 61: 個別物件の収益状況（3/3）（地方都市部）
10 個別物件の収益状況（3/3）（地方都市部） ●地方都市部 （百万円） ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ ＮＢＦ 三井住友銀行 アクア堂島 中之島 信濃橋 堺筋本町 サンマリオン ＮＢＦ 広島袋町 ＮＢＦ 博多祇園 札幌エルプラザ 名古屋広 ＮＢＦ熊本ビル 総合計 札幌南二条ビル ユニックスビル 新潟テレコムビル 名古屋ビル ＮＢＦタワー セントラルタワー 三井ビルディング センタービル ＮＢＦタワー 広島立町ビル ビルディング 松山日銀前ビル Ｍ－ＳＱＵＡＲＥ 小路ビル 不動産賃貸事業収益 323 108 275 198 649 252 627 592 574 557 358 130 101 16
Slide 62: ポートフォリオマップ
ere RRQ3E 47 9,224 en eS af 3 , : © 6 a te 16 441,276 2 56000 RADE 8 w+ 826 «ns 61 NBF Nippon Building Fund BARS RED) 71 #9 1%1,327 2s OLUTRt SOA 0 THES 11.3%
Slide 63: 物件一覧（1/4）（東京23区）
12 物件一覧（1/4）（東京23区） 1 六本木ティーキューブ 5 芝NBFタワー 9 G-BASE田町 13 NBF銀座通りビル 17 NBF虎ノ門ビル 所 在 地 東京都港区六本木 所 在 地 東京都港区芝大門一丁目 所 在 地 東京都港区芝五丁目 所 在 地 東京都中央区銀座五丁目 所 在 地 東京都港区西新橋一丁目 三丁目1番1号 1番30号 29番11号 7番5号 6番21号 地 積 6,053.62㎡ 地 積 6,471.72㎡ 地 積 2,445.37㎡ 地 積 426.60㎡ 地 積 1,804.45㎡ 延床面積 60,978.17㎡ 延床面積 44,437.17㎡ 延床面積
Slide 64: 物件一覧（2/4）（東京23区）
12 物件一覧（2/4）（東京23区） 21 四谷メディカルビル 25 NBF赤坂山王スクエア 29 パナソニック東京汐留ビル 33 神宮前Ｍ-SQUARE 37 NBF豊洲キャナルフロント 所 在 地 東京都新宿区左門町 所 在 地 東京都港区赤坂二丁目 所 在 地 東京都港区東新橋一丁目 所 在 地 東京都渋谷区神宮前 所 在 地 東京都江東区豊洲五丁目 17番4号 2番12号 5番1号 一丁目4番16号 6番52号 地 積 2,062.40㎡ 地 積 926.63㎡ 地 積 19,708.36㎡ 地 積 2,543.35㎡ 地 積 14,335.60㎡ 延床面積 9,722.22㎡ 延床
Slide 65: 物件一覧（3/4）（東京23区・東京周辺都市部）
12 物件一覧（3/4）（東京23区・東京周辺都市部） 41 大崎ブライトコア・ブライトプラザ 45 東陽町センタービル 48 調布サウスゲートビル 52 つくば三井ビルディング 所 在 地 ブライトコア:東京都品川区 所 在 地 東京都江東区東陽二丁目 所 在 地 東京都調布市小島町 所 在 地 茨城県つくば市竹園 北品川五丁目5番15号 3番2号 二丁目48番26 一丁目6番1号 ブライトプラザ:東京都品川区 地 積 5,700.14㎡ 地 積 3,400.82㎡ 地 積 6,280.82㎡ 北品川五丁目4番1号 ブライトコア：5,811.01㎡ 延床面積 19,033.93㎡ 延床面積
Slide 66: 物件一覧（4/4）（地方都市部）
12 物件一覧（4/4）（地方都市部） 56 札幌エルプラザ 60 三井住友銀行名古屋ビル 64 信濃橋三井ビルディング 68 広島袋町ビルディング 所 在 地 北海道札幌市北区 所 在 地 愛知県名古屋市中区綿 所 在 地 大阪府大阪市西区靭本町 所 在 地 広島県広島市中区袋町 北八条西三丁目28番 二丁目18番19号 一丁目11番7号 5番25号 地 積 4,937.44㎡ 地 積 3,181.60㎡ 地 積 4,298.26㎡ 地 積 2,039.20㎡ 延床面積 32,601.54㎡ 延床面積 27,661.97㎡ 延床面積 36,301.54㎡ 延床面積 16,411.08㎡ 階
Slide 67: Disclaimer
Disclaimer 本資料は情報提供を目的としたものであり、有価証券、商品又は取引についての投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。 日本ビルファンド投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料に提供している情報は、 特に記載のない限り、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示書類又は資産運用報告ではありません。 日本ビルファンド投資法人及び日本ビルファンドマネジメント株式会社は、本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが、 日本ビルファンド投資法人又は日本ビルファンドマネジメント株式会社が作成した情