Slide 1: 2022年9月期 第2四半期決算説明資料
2022年9月 第２四半期決算説明資料 2022/06/09 Mullion ©2022 Mullion.Co.,LTD
Slide 2: 目次
目次 2022年9月期第２四半期のトピック 03 2022年9月期第２四半期 業績概要 06 2022年9月期下期の施策 14 資本政策 19 中期経営計画ハイライト 21 ©2022 Mullion.Co.,LTD 2
Slide 3: 2022年9月期第2四半期のトピック
2022年9月期第２四半期のトピック ©2022 Mullion.Co.,LTD 3
Slide 4: 上期のトピック１ ビジネスモデルの転換
上期のトピック１ ビジネスモデルの転換 賃貸事業 賃料 管理費 管理会社 賃借人 ■賃貸事業はコアビジネス ■新たに証券化ビジネス（AM事業）を展開 不動産証券化事業 現状 賃貸事業はコアビジネスであることは変わら 出資 ず、今後、新たにAM事業としての証券化事業 事業運営 を展開し、AMフィーを収益化する。 不特法第１号・ 分配 第２号事業者 現在i-Bondを展開している不動産証券化サービ 今後 スは、引き続き不動産証券化事業の成長を支え 販売業務 るドライバーとして継続（資金調達手段）。 不特法4号 委託 SPC 事業者 不特法第３号事業者 販売 アセットマネジメント業務 出資 分配 ©
Slide 5: 上期のトピック２ マーケティング戦略の変更
上期のトピック２ i-Bond マーケティング戦略の変更 ■対面営業+デジタル広告へ i-Bondの集客について、１Qまではデジタル・ マーケティングのみで展開していたが、２Q以 降は対面式営業を充実し、お電話や面談、メー ル等によるお客様対応を強化し、デジタル・ マーケティングと対面営業による相乗効果を狙 う。 ©2022 Mullion.Co.,LTD 5
Slide 6: 2022年9月期第2四半期 業績概要
2022年9月期第2四半期 業績概要 ©2022 Mullion.Co.,LTD 6
Slide 7: 業績予想を修正
2022年9月期第2四半期 業績概要 1. 業績予想を修正 要因は今期計上予定であった不動産売却が、条件変 当初予想 新予想 変化率 更によって来期に計上されることになったため。当 不動産の売却のタイミングは、来期初の予定。 売上高 30億円 21億円 ▲30％ よってキャッシュ・フローには大幅な変動はなく、 今期の配当予想の一株当たり10円は維持する。 営業利益 3億円 2.4億円 ▲20％ 経常利益 1.35億円 0.7億円 ▲48％ 当期純利益 0.9億円 0.5億円 ▲44％ EPS 57.49円 31.49円 ▲44％ ©2022 Mullion.Co.,LTD 7
Slide 8: 2022年9月期第2四半期決算概要
2022年9月期第2四半期 業績概要 2. 2022年9月期第２四半期決算概要 ⚫ 今上期の進捗率が高かったのは、Q2に販売用不動産の売却があったため。 ⚫ 上期、予算を超過した要因は、i-Bondのマーケティング戦略を変更した事が大きな理由。 ⚫ 経常利益段階では、前年比で匿名組合損益が大幅に減少。 ⚫ 下期にかけてはi-Bondの広告宣伝費増、修繕費等、費用計上が集中する見通し。 22/9 Q2 前年同期比 業績予想 進捗率 21/9 Q2 22/9 Q2 （予算） （％） （通期、修正後） （％） 売上高 10億円 14億円 13億円 +30.6% 21億円 64.9% 営業利益 2.2
Slide 9: 入居率推移
2022年9月期第2四半期 業績概要 不動産賃貸サービス 1. 入居率推移 ⚫ 年間通して安定的な入居率を継続。 ⚫ 3月に入居率が下落した背景は、地方公共団体の入替が3月に集中するため。4月には入居率は回復。 平均 95.5% 95.0% 94.7% 94.5% 94.0% 93.5% 93.0% 92.5% 自社資料：駐車場・店舗・他者所有物件含む合計 ©2022 Mullion.Co.,LTD 9
Slide 10: 地方公共団体
2022年9月期第2四半期 業績概要 不動産賃貸サービス 2. 地方公共団体 300 地方公共団体様契約推移 地方公共団体との更なる関係拡充 225 217 件 自治体数 ⚫ 2022年は昨年比▲4件となったが、オリン 契約件数 ピック特需が剥げたため。 150 ⚫ 2025年は大阪万博が予定されているため、 来期以降は増加が見込める。 75 84 件 ⚫ 地方公共団体からの入居者数は、今後も拡 大させる方向。実際に、地方公共団体との 取引件数は、昨年比+9件となった。 0 ©2022 Mullion.Co.,LTD 10
Slide 11: i-Bond販売額推移
2022年9月期第2四半期 業績概要 証券化サービス 1．i-Bond販売額推移 ⚫ 上期はマーケティング戦略方針の変更（後述）により、販売額は想定を下回った。 ⚫ 下期からは、戦略方針の効果が発現する見通し。 52 億円 買取額累計（千円） 出資残高(千円） 47 億円 1,523,600 1,954,090 38 ％ 21 億円 10 億円 311,260 3,010 3,180,030 3,254,870 62 ％ 1,795,230 967,100 2019年9月末 2020年9月末 2021年9月末 2022年3月末 ©2022 Mullion.Co.,LTD 11
Slide 12: デジタル・マーケティングの戦略変更
不動産証券化サービス マーケティング戦略・販売戦略の転換 2. デジタル・マーケティングの戦略変更 ⚫ 認知拡大のためのコンテンツ拡充 ⚫ 「親しみやすさ」から「信頼性」へ →サービスサイト・コーポレートサイト改修 Before After ©2022 Mullion.Co.,LTD 12
Slide 13: 販売戦略の変更
不動産証券化サービス マーケティング戦略・販売戦略の転換 3. 販売戦略の変更 ⚫ 対面営業(リアル）の強化 ⚫ 株価向上、i-Bond拡販のためにPR動画を作成 出資が多い顧客へのリアルでのアプローチを増やす ⚫ FP等との提携拡大 顧客をご紹介頂くFPとの提携を拡大させる ⚫ 提携戦略 デジタル社員証 Twooca に掲載 アズ企画設計との提携 ＊今後も提携先を増やす予定 ©2022 Mullion.Co.,LTD 13
Slide 14: 2022年下期の施策
2022年下期の施策 ©2022 Mullion.Co.,LTD 14
Slide 15: 経営基盤の強化
下期の施策 1. 経営基盤の強化 ① 組織体制の変更 ⚫ 証券化（AM）事業強化のため →「アセット・マネジメント部」を設立 ⚫ カバナンス強化及び経営体制強化のため →「本部制」を導入し、中期経営計画達成のための体 制づくり ② 不稼働資産の売却 ⚫ 高騰している不動産市況を好機とみなし、不稼働資 産を売却 ⚫ 現状は現金を積み上げる ③ガバナンス強化 ⚫ 案件管理（ワークフロー）と文書管理をシステム化 ⚫ フロントからバックオフィスまでのシステム連携を 進める ©2022 Mullion.Co.,LTD 15
Slide 16: 賃貸事業
下期の施策 2. 賃貸事業 ① 賃貸収入拡大の為の施策を強化 ⚫ リノベーション強化（サステナビリティ関連） →電子ブレーカー、LED、太陽光パネルの導入を進める ⚫ 居住者向けのサービスの拡充を継続 →防災バックの配布、宅配ロッカー設置など ⚫ 賃貸収入以外の収益源の拡充 ② 地方公共団体への営業を強化 ⚫ 2025年の大阪万博に向けて営業を強化 ⚫ サステナビリティ関連での提携を模索 ©2022 Mullion.Co.,LTD 16
Slide 17: 不動産証券化事業
下期の施策 3. 不動産証券化事業 ① i-Bondの拡大 ⚫ 上期に変更したマーケティング戦略を着実に遂行 ② 新規アセット・マネジメント事業立ち上げ ⚫ アセット・マネジメント事業の本格始動 ⚫ 対象不動産は、地方創生関連、環境関連（ZEH）など ＊ZEH（ゼッチ）とは、net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語で、「エ ネルギー収支をゼロ以下にする家」という意味になります。 つまり、家庭で使用するエネルギーと、太 陽光発電などで創るエネルギーをバランスして、1年間で消費するエネルギーの量を実質的にゼロ以下に すること。 ©2022 Mullion
Slide 18: 株価対策のためのIR・PR施策の強化
下期の施策 4. 株価対策のためのIR・PR施策の強化 ① 個人投資家説明会の拡充 ⚫ 6月東京、7月大阪で個人投資家説明会を開催 ⚫ 証券会社オンラインセミナー参加 ⚫ ３Q以降の施策も検討中 ② PR動画の導入 ⚫ i-BondおよびコーポレートのPR動画を作成 ⚫ ビジネス系WEB中心に掲載予定 ③コーポレートサイトの改修 ⚫ 分かりやすく、目的の情報にたどり着きやすい構造を 重視し、リニューアル（近日中） ©2022 Mullion.Co.,LTD 18
Slide 19: 資本政策（株主還元等）
資本政策（株主還元等） ©2022 Mullion.Co.,LTD 19
Slide 20: 資本政策（株主還元等）
資本政策（株主還元等） 1. スタンダード市場上場維持要件を早期に充足させる ①現時点でスタンダード市場上場維持要件に充足していな いのは以下の２点 a) 流通株式時価総額 b) 流通株式比率 ②時価総額に関しては、積極的なＩＲを展開し、株価向上 に努める。 ③流通株式比率に関しては詳細検討中（決定次第、開示予 定） 2. 株主還元は配当性向20％を目安とする ①配当性向は20％を目安とする。 ②短期的には余剰資金は新規事業立ち上げの資金とし、業 績の拡大を最優先させる。 ③中期経営計画の目標達成後は、配当性向の引き上げも検 討する。 ©2022 Mullion.Co.,LTD 20
Slide 21: 中期経営計画（FY2022～FY2026）ハイライト
中期経営計画（FY2022 ～FY2026 ）ハイライト ©2022 Mullion.Co.,LTD 21
Slide 22: 一歩前へ！
一歩前へ！ 既存事業の深化だけでなく、新規事業に取り組む所存です。 今までの当社の殻を破り、「一歩前へ！」という気持ちで事業に取り組んでまいります。 ©2022 Mullion.Co.,LTD 22
Slide 23: 目指す姿（Vision）
目指す姿（Vison) Vision Connecting Real Estate Value to sustainable society and customers. 不動産のサービスで、サステナブルな社会に貢献する。 目指す姿に向けて 2026年 実施すること 不動産特定共同事業法に基づくトークンの実現への準備 地方公共団体とのネットワークを生かした地方創生 2022年 サステナビリティ領域の物件取得及び証券化 ©2022 Mullion.Co.,LTD 23
Slide 24: 定量目標
定量目標 売上高 経常利益 ROE 5年後・・・ 50億円 10億円 11.6% 2021年9月期 2022年9月期 2024年9月期 2026年9月期 （前期） （中計１年目） （中計3年目） （中計5年目） 売上高 18億円 21億円 31億円 50億円 経常利益 1.3億円 0.7億円 4億円 10億円 当期純利益 0.8億円 0.5億円 2.6億円 6.7億円 EPS＊ 57円 32円 160円 370円 BPS＊ 2,458円 2,490円 2,700円 3,200円 ROE 2.3％ 1.3％ 6.0％ 11.6％ *小数点以下四捨五入 ©2022 Mullion.Co.,LTD
Slide 25: 基本戦略
基本戦略 事業 １. 売上・利益の成長 ２. 守りの経営と攻めの経営 ３.サステナビリティ分野への ・１～２年目は不動産市況の高騰を鑑み手 積極参入 ・バランスシートの拡大から、売上・利 益の両軸の経営に重点 元現預金の拡充に努め、新規物件購入の ・既存事業領域の拡大 ・サステナビリティ領域物件へ取組 抑制をしながらも、新規事業の基盤構築 ・新規事業への進出 ・地方創生に寄与する事業展開 に注力 ・3～4年目は、不動産売買の積極化、新規 事業の確立 経営インフラ ４．経営改革、ガバナンス強化、意思決定プロセスの変更 ・組織体制を大幅に変更し、意思決定を迅速化、責任の所在の明確化を図る ©202
Slide 26: 事業別の定量目標
事業別の定量目標 2022年9月期 2024年9月期 2026年9月期 （中計1年目） （中計3年目） （中計5年目） 不動産賃貸事業 売上高* 15億円 16億円 19億円 経常利益* 2.4億円 4億円 4.5億円 賃貸戸数目標 1,206件 1,300戸 1,650戸 （駐車場含む、第三者所有物件の賃貸管理受託を除く） 地方公共団体入居戸数目標 217戸（2022年４月末時点） 260戸 400戸 不動産証券化事業 売上高* － 4.3億円 8.3億円 経常利益* － 0.5億円 4億円 i-Bond の出資残高目標（第１号事業） 50億円 100億円 150億円 AUM（受託資産残高）
Slide 27: 成長戦略
成長戦略 １. サステナビリティ領域 不動産への進出 ２. 地方公共団体との更なる関係拡充 ３. 既存事業の深化と新規事業の立ち上げ ©2022 Mullion.Co.,LTD 27
Slide 28: サステナビリティ領域 不動産への進出
事業戦略 1.サステナビリティ領域 不動産への進出 （１）サステナブルな社会に資する不動産を2026年9月期までに、保有または受託資産残 高（AUM)の物件構成比30％を達成する。 2021年9月末現在 2026年9月末予定 ①サービス付高齢者住宅 ②有料老人ホーム ③医療ビル等 14% ④共同住宅（ZEH＊） 30% ⑤首都圏および大都市を除く地 方都市の共同住宅（一般） ⑥再生可能エネルギー等の施設 ⑦保育所等 ⑧地方公共団体JV案件 86% 70% 首都圏および大都市の共同住宅 ⑨シェアリング等 ⑩その他 ＊ZEH（ゼッチ）とは、net Zero Energy House（ネット・ゼロ・
Slide 29: 地方公共団体との更なる関係拡充
事業戦略 ２.地方公共団体との更なる関係拡充 （２）地方公共団体の取引件数（2022年4月末現在217件）を2026年9月までに400件を 達成する。 300 ・地方公共団体から国（各省庁）への出向者は 増加傾向にあるため、更なる件数増加および 地方公共団体様契約推移 関係強化を図り、地方創生に寄与する事業展 開を目指す。 225 217 件 自治体数 契約件数 ・霞ヶ関周辺へのマイクロバス運行と家電レン タルを実施中。 150 75 84 件 0 ©2022 Mullion.Co.,LTD 29
Slide 30: i-Bondの出資残高を2026年までに150億円を達成する
事業戦略 3.既存事業の深化と新規事業の立ち上げ （１）i-Bondの出資残高を2026年までに150億円を達成する。 ⚫ デジタル広告の強化 ⚫ 対面営業の強化（ファイナンシャルプランナーや法人への営業対象拡大） 150億円 （予定） 100億円 （予定） 50億円 32億円 （予定） （実績） 2021年9月末 2022年9月末 2024年9月末 2026年9月末 ©2022 Mullion.Co.,LTD 30
Slide 31: 賃貸戸数を2026年9月までに1650戸を達成する
事業戦略 3.既存事業の深化と新規事業の立ち上げ （２）賃貸戸数を2026年9月までに1650戸 （※） を達成する。 ※第三者所有物件の賃貸管理受託戸数は除き、マスターリースは含む。 ⚫ 現在の不動産市況は高騰しており、買い場ではないとの判断から、 保有収益不動産の入居率の増加、および共用部及び専有部のバリューアップを計画的に実施 し、賃貸収入等の売上増加を目指す。 1,650戸 （予定） 1,279戸 1,300戸 （実績） 1,206戸 （予定） （予定） 2021年9月末 2022年9月末 2024年9月末 2026年9月末 ©2022 Mullion.Co.,LTD 31
Slide 32: 新規事業の立ち上げ
事業戦略 3.既存事業の深化と新規事業の立ち上げ （３）新規事業の立ち上げ売上24億円、経常利益3.5億円を達成する。 ⚫ 不動産取引に関する手数料： 売買仲介、買取再販、ソリューション等。 ⚫ M＆A： 当社の業容を補完する事業会社のM&Aに取り組む。株式交換等を活用。 24億円 （予定） 11億円 0.2億円 （予定） （予定） 2022年9月末 2024年9月末 2026年9月末 ©2022 Mullion.Co.,LTD 32
Slide 33: 免責事項
本資料に記載された見解、見通し、ならびに予測等は、資料作成時点での当社判断であり、その情報の正確性を保証するものではありません。市場環境等の様々な要因により、今後の業績は本資料の内容と異なるものとなる可能性があります。 また、本資料は投資勧誘を目的としたものではありません。投資に関する決定は、ご利用者様ご自身の判断において行われるようお願い申しあげます。