Slide 1: 2026年10月期 第3四半期 決算説明
2026年９月14日 2026年10月期 第３四半期 決算説明 2025年11月１日～2026年７月31日 株式会社グッドコムアセット
Slide 2: 目次
目次 2026年10月期 第３四半期決算説明 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ P.３ Ⅰ．FY2026 ３Q 決算サマリー Ⅱ．通期の業績見通し １．仕入の状況 ２．Livenup Groupの状況 ３．不動産ファンド事業の状況 ４．M&Aの状況 ５．株主優待と株主還元の状況 中期経営計画（FY2026-FY2030）・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ P.36 Appendix ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・
Slide 3: FY2026 3Q 決算サマリー
Ⅰ．FY2026 ３Q 決算サマリー Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 3
Slide 4: FY2026 3Q決算サマリー
FY2026 ３Q決算サマリー ３Q決算ハイライト ３Qも計画通り大幅増収増益 通期計画に向けても順調な進捗 親会社株主に帰属する 売上高 営業利益 経常利益 四半期純利益 （億円） （億円） （億円） （億円） 20.8 13.7 349.8 26.3 +40.9％ +143.7％ +130.4％ +198.6％ 248.3 10.8 9.0 4.5 FY2025 FY2026 FY2025 FY2026 FY2025 FY2026 FY2025 FY2026 ３Q ３Q ３Q ３Q ３Q ３Q ３Q ３Q ３Q増収 ◼ 戸建事業を中心としたLivenup Groupの収益が通期を通じて上乗
Slide 5: 3Qサマリー（連結損益計算書）
FY2026 ３Q決算サマリー ３Qサマリー（連結損益計算書） Livenup Groupの業績好調、 第５号ファンドの組成により大幅増収増益 グッドコムアセット Livenup Group 25棟901戸の販売 収益用不動産６棟、 FY2025 FY2026 (前年同期は20棟761戸の販売) 戸建住宅21件、 単位：円 YoY ３Q ３Q 土地９件の販売 売上高 248.3億 349.8億 40.9％増 大幅増収の主な要因 ・Livenup Groupの58億円上乗せ 売上総利益 42.3億 67.7億 59.9％増 ・２Qまでの第５号ファンドによる180億円上乗せ 販売費及び 一般管理費
Slide 6: 3Qサマリー（連結貸借対照表）
FY2026 ３Q決算サマリー ３Qサマリー（連結貸借対照表） 今 後 の 売上 拡 大 に向 け た 仕入 の 加 速 に よ り 棚卸資産及び借入金が増加 FY2026 増減額 単位：円 FY2025 ３Q （FY2025比） 流動資産 425.7億 629.8億 +204.0億 現金及び預金 95.4億 73.3億 △22.0億 現金及び預金 ・ 仕入拡大のための手付金、仕入代金の支出 前渡金 17.5億 14.1億 △3.4億 棚卸資産 295.2億 517.3億 +222.0億 棚卸資産 ・ 今後の売上拡大に向けた戦略的な在庫ストック 固定資産 37.0億 44.6億 △7.5億 資
Slide 7: 通期の業績見通し
Ⅱ．通期の業績見通し Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 7
Slide 8: FY2026通期業績予想
通期の業績見通し FY2026通期業績予想 不動産ファンドの積極化、Livenup Groupの業績好調により、大幅な増収増益 親会社株主に帰属 売上高 営業利益 経常利益 FY2026 する当期純利益 通期業績予想 792.8億円 77.2億円 68.4億円 45.4億円 （前期比45.3％増） （前期比163.3％増） （前期比164.6％増） （前期比198.4％増） 事 業 M&A ◼ 4Qに第６号ファンドを組成予定 ◼ M&Aの実績により、案件は豊富に取得 →約400億円の物件をファンドへ販売 →検討案件は複数あり、正確に見極める ➢ 上場リートを視野に入れた情報収集 ➢ シナジー効
Slide 9: 仕入の状況
１．仕入の状況 Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 9
Slide 10: 当社の仕入スキーム
仕入の状況 当社の仕入スキーム 物件の仕入から引渡しまでの期間は、 当社のBSには手付金（前渡金）のみが計上される 販売用不動産 前渡金に計上 に計上 ビジネスモデル（専有仕入） ⚫ 物件の仕入契約時に手付金を支払う ⚫ 建設期間中は、当社のBSには手付金が前渡金として少額計上されるのみ 専有仕入のメリット 開発物件との比較 ⚫ 手付金のみで仕入が可能なため、資 ⚫ 土地購入資金など先行して資金 土地 建物 金効率が高く、仕入をスピーディーに が必要なため、資金効率が低く、 代金 拡大可能 仕入スピードが低下 ⚫ 開発期間中の資金負担を抑えられる ⚫ 金利、地価、資材価格の上昇の影 ため、金利
Slide 11: 手付金のみで1,449億円相当の物件を確保
仕入の状況 手付金のみで1,449億円相当の物件を確保 手付金のみの計上により、貸借対照表には 実際に確保した物件の仕入総額は計上されない 貸借対照表計上額 （単位：億円） 今後の業績に寄与する仕入状況 （単位：億円） FY2026 ３Q 約66倍 FY2026 ３Q 前渡金 14.1 仕入総額(税込) 931.9 販売用不動産 381.8 販売用不動産 381.8 仕掛販売用不動産 135.4 仕掛販売用不動産 135.4 計 531.4 計 1,449.2 ※仕入総額：仕入契約又は協定締結済物件の総額 有利子負債 487.9 ※前渡金：主に仕入契約締結時の手付金 全てを開発物件とすると、
Slide 12: 仕入実績
仕入の状況 仕入実績 資材価格の高騰を大型物件のスケールメリットでコスト圧縮 今期３Qは想定どおりの仕入を実現 １棟当たり仕入規模と仕入物件数の推移 2 0 億 円 以 上 の 仕 入 が 増 加 FY2023 （棟） 46棟 FY2025 FY2026 3,408戸 34棟 ３Q 50 FY2022 2 31棟 22棟 FY2024 2,105戸 40 FY2021 10 2,264戸 1,304戸 16棟 2 30 ９棟 9 2 1,072戸 9 20 760戸 1 3 34 40億円以上 1 5 10 23 20 20億円～40億円未満 1 18 1 7 10 20億円未満 0 FY20
Slide 13: グッドコムアセットのパイプラインの状況
仕入の状況 グッドコムアセットのパイプラインの状況 ※2026年９月14日現在 No 物件名 所在地 総戸数 引渡予定 No 物件名 所在地 総戸数 引渡予定 １ 高円寺 PJ 東京都中野区 ー ー 22 平塚Ⅳ PJ 神奈川県平塚市 38戸 2025年11月 ２ 目黒南 PJ 東京都目黒区 ー ー 23 西川口Ⅳ PJ 埼玉県川口市 59戸 2025年11月 ３ 亀戸水神 PJ 東京都墨田区 ー ー 24 青砥Ⅱ PJ 東京都葛飾区 65戸 2025年12月 ４ 三軒茶屋 PJ 東京都世田谷区 ー ー 25 西新井 PJ 東京都足立区 46戸 2025年12月 ５ 亀戸水神Ⅱ PJ 東京都墨
Slide 14: グッドコムアセットのパイプラインの状況
仕入の状況 グッドコムアセットのパイプラインの状況 ※2026年９月14日現在 No 物件名 所在地 総戸数 引渡予定 No 物件名 所在地 総戸数 引渡予定 43 船橋 PJ 千葉県船橋市 101戸 2026年７月 64 大倉山 PJ 神奈川県横浜市 73戸 2027年11月 44 新川崎 PJ 神奈川県川崎市 26戸 2026年７月 65 南千住Ⅸ PJ 東京都台東区 70戸 2028年１月 45 青砥Ⅲ PJ 東京都葛飾区 60戸 2026年８月 66 鳩ヶ谷 PJ 埼玉県川口市 152戸 2028年１月 46 高円寺Ⅱ PJ 東京都杉並区 30戸 2026年９月 67 鳩ヶ谷Ⅱ PJ
Slide 15: グッドコムアセットの供給実績
仕入の状況 グッドコムアセットの供給実績 ※2026年９月14日現在 供給エリアは東京２３区が中心で、その他人口増が予測される首都圏、関西にも展開 東京23区 足立区 板橋区 北区 186棟 11 練馬区 12 7 荒川区 葛飾区 合計 8 豊島区 2 15 5 文京区 台東区 墨田区 中野区 4 新宿区 29 25 杉並区 7 8 千代田区 6 江戸川区 1 江東区 中央区 渋谷区 1 14 2 3 港区 5 世田谷区 目黒区 5 2 品川区 １都３県+関西 2 大田区 245棟 合計 合計13,606戸 12 Copyright © 202６ Good Com Asset Co.,Ltd.
Slide 16: 入居率の実績
仕入の状況 入居率の実績 景気耐性の強い自社ブランドの高付加価値物件を人気のエリアに供給し、 高い入居率を維持 月末入居率の実績 (%) 99.9 100.0 100.0 99.9 99.0 99.8 100.0 97.9 99.9 99.4 99.9 97.9 97.8 98.0 98.2 99.7 100 100.0 99.9 99.9 99.0 99.4 99.3 98.0 99.0 99.8 99.8 99.7 99.0 99.8 100.0 99.9 97.0 80 コロナ禍（2019年12月～2023年5月） 60 40 20 0 Copyright © 202６ Good Com
Slide 17: Livenup Groupの状況
２．Livenup Groupの状況 Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 17
Slide 18: Livenup Groupの概要
Livenup Groupの状況 会社概要 戸建を中心とするLivenup Groupの業績は好調 Livenup Groupの概要 戸建住宅の平均価格価格と成約件数 東京23区 成約件数 東京23区 平均価格 会 社 名 株式会社Livenup Group （万円） 東京都 平均価格 首都圏 平均価格 （件） 東京都港区三田一丁目４番28号 10,000 2,000 所 在 地 三田国際ビル24階 9,000 1,800 代 表 者 代表取締役社長 二川 良介 8,000 1,600 事業内容 戸建販売、中古住宅のリノベーション・再販事業 7,000 1,400 資 本 金 1,000万円
Slide 19: 戸建販売を中心としたビジネスモデル
Livenup Groupの状況 戸建販売を中心としたビジネスモデル 高需要エリアの戸建販売を中心に業績拡大 M&Aにより今期は通期フル連結で寄与 内部成長 右肩上がりで成長を続ける 単位：百万円 売上高 通期フル連結で寄与 10,000 不動産開発 9,000 8,000 7,620 賃貸管理・ 売買仲介 仲介 6,000 4,379 4,000 2,000 外部成長 「事業承継」を通じた新規事業の獲得 0 及び既存事業の強化 FY2024 FY2025 FY2026 （実績） （実績） （予想） 戸建分譲、売買仲介、賃貸管理など互いに親和性の高い事業を中心 都心や城南地区を中心に物件を供給
Slide 20: M&Aによる事業拡張戦略
Livenup Groupの状況 M&Aによる事業拡張戦略 事業領域の拡大 M&Aの実績 事業領域は「売買関連」「安定収益」「事業承継」の3つに大別 事業拡張を成長ドライバーと位置付けており、７社のM&Aを実施 各事業を内部成長させつつ、「事業承継」を通じて事業領域を拡大 信用力の向上により、更なるM&Aに積極的に取り組む 2021年 東京の城南/城西エリアで 売買関連 安定収益 戸建分譲を展開 事業承継 開発 売買／賃貸 賃貸管理 仲介 2022年 戸建 東京の城南/城西エリアで 東京の町田エリアで RCマンション開発を展開 売買仲介・賃貸管理を展開 （現luxscape） 介護施設 Liv
Slide 21: Livenup Groupのパイプラインの状況
Livenup Groupの状況 Livenup Groupのパイプラインの状況 ※2026年９月１日現在 No 所在地 築年 戸数 種類 No 所在地 築年 戸数 種類 １ 東京都千代田区神田神保町 1960年 7戸 ビル 21 東京都世田谷区世田谷 2026年 1戸 戸建 ２ 東京都新宿区四谷 1971年 4戸 ビル 22 東京都世田谷区桜丘 2026年 1戸 戸建 ３ 東京都千代田区神田神保町 1989年 8戸 ビル 23 東京都世田谷区桜丘 2026年 1戸 戸建 ４ 東京都新宿区四谷三栄町 1990年 6戸 ビル 24 東京都世田谷区桜丘 2026年 1戸 戸建 ５ 東京都世田谷区下
Slide 22: Livenup Groupのパイプラインの状況
Livenup Groupの状況 Livenup Groupのパイプラインの状況 ※2026年９月１日現在 No 所在地 築年 戸数 種類 No 所在地 築年 戸数 種類 41 東京都杉並区浜田山 2027年 1戸 戸建 61 東京都中野区南台 2027年 1戸 戸建 42 東京都杉並区浜田山 2027年 1戸 戸建 62 東京都新宿区上落合 2027年 1戸 戸建 43 東京都世田谷区若林 2027年 1戸 戸建 63 東京都新宿区上落合 2027年 1戸 戸建 44 東京都目黒区緑が丘 2027年 1戸 戸建 64 東京都中野区上高田 2027年 1戸 戸建 45 東京都品川区荏原 202
Slide 23: 不動産ファンド事業の状況
３．不動産ファンド事業の状況 Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 23
Slide 24: 不動産ファンドの組成実績
不動産ファンド事業の状況 不動産ファンドの組成実績 優良自社物件を組み入れ、ファンド規模を拡大 不動産私募ファンドの資産規模の推移 各ファンドの組入物件 第１号 第２号 第３号 第４号 第５号 第６号 平均 ファンド 運用開始 物件数 総戸数 資産総額※ エリア 築年数※ 単位：円 1,012億 第６号 今期4Q組成ファンドは、資産総額約400億円程度の規模を計画 東京、神奈川、 第５号 2026年４月 10棟 584戸 0.6年 180億 埼玉、千葉 400億 東京、神奈川、 第４号 ２０２５年９月 12棟 604戸 0.6年 161億 埼玉、千葉 612億 第３号 2025年４月 ４棟 3
Slide 25: リートへの展開
不動産ファンド事業の状況 リートへの展開 見 据 え る の は 上 場 リ ー ト ／ 私 募 リ ー ト Phase 1 Phase ２ 不動産ファンド 上場リート／私募リート 単位：円 1,012億 上場リートとして、様々な投資家に対し、 400億 第６号 魅力的なアセット及び分配金を提供 （予定） ⇒豊富な不動産商品を幅広く提供 612億 180億 180億 432億 第５号 161億 161億 161億 第４号 160億 111億 111億 111億 第３号 上場リート： 一般個人を含めた多くの方々にも、 100億 100億 100億 100億 第２号 投資商品として販売 60億 6
Slide 26: ファンド組入物件
不動産ファンド事業の状況 ファンド組入物件 第１号から第５号まで組み入れた物件の所在地 埼玉県 千葉県 東京都 第１号ファンド 第２号ファンド 第３号ファンド 神奈川県 第４号ファンド 第５号ファンド Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 26
Slide 27: 不動産の外部環境
不動産ファンド事業の状況 不動産の外部環境 建築費や金利の上昇により、価格の上昇、供給戸数の減少がみられる 首都圏新築マンションの供給戸数と平均価格 建築費指数の推移（東京） (％） (戸） 供給戸数 首都圏 平均価格 東京23区 平均価格 (万円） 150 工事原価(集合住宅RC） 40,000 14,000 140 36,641 130 35,000 32,872 12,000 120 29,032 110 30,000 28,555 28,632 10,000 26,785 100 2015年＝100 22,239 25,000 90 2022年1月 2023年1月 2024年1月 20
Slide 28: 投資用不動産の外部環境と当社の業績トレンド
不動産ファンド事業の状況 投資用不動産の外部環境と当社の業績トレンド 首都圏の投資用マンションも供給戸数は減少傾向 一方で当社の供給戸数は拡大傾向 首都圏投資用新築マンションの供給戸数と平均価格 (戸） 業界全体の供給戸数(首都圏) 供給戸数（当社） 業界全体の平均価格 (万円） 8,000 7,816 3,700 7,000 3,600 2018年度以降、 6,260 5,977 6,028 5,961 業界全体の供給戸数は 6,000 3,500 年平均９％で減少しているが、 5,000 4,796 当社は18％で増加 3,400 4,241 4,034 4,000 3,300 業界シェア
Slide 29: 継続的なファンド実績の裏付け
不動産ファンド事業の状況 継続的なファンド実績の裏付け ネガティブな外部環境リスクがあっても なぜ当社はファンド資産を拡大できるのか <仕入> ① 相対取引 ⇒最高値での購入となる入札には参加せず、相対取引による仕入 ② 専有仕入 建築費等の 当社のリスク ⇒手付金のみの仕入により、開発期間の資金負担軽減、資金効率の最適化 ヘッジの対処 価格高騰リスク ③ リピート先からの仕入 ⇒取引先との良好な関係を築いており、優先的に仕入物件を紹介してもらえる 体制 ④ 物件の大型化 ⇒資材価格等の高騰をスケールメリットでコスト圧縮 用地取得の 金利上昇リスク ⑤ 信用力 競争激化リスク ⇒上場企業、金融
Slide 30: M&Aの状況
４．M&Aの状況 Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 30
Slide 31: M&Aの状況
M&Aの状況 M&Aの状況 FY2025にM&Aした２社は順調に貢献 FY2026もM&Aの検討を積極的に行う M&Aの時期 M&A先 当３Qでの当社グループへの貢献 今後の展開 ✓同社の戸建物件の販売は好調で、当社連結の３ ✓戸建物件の実需は引き続き好調であり、当社連 Livenup Group Q売上高への寄与は約58億円 結の通期売上高への寄与は約９０億円の見込み （戸建販売） ✓管理物件の拡充を目的としたM&Aにより１社 ✓医療ケア施設など、多様な物件開発 子会社化 ✓継続的にM&Aを実施 FY2025 ✓同社ルートにて関西の優良物件の仕入（３棟 ✓引き続き、関西物件を取り込み、リート
Slide 32: 株主優待と株主還元の状況
５．株主優待と株主還元の状況 Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 32
Slide 33: 上場10周年と記念優待
株主優待と株主還元の状況 上場10周年と記念優待 2 0 2 6 年 は 、 新 規 上 場 か ら 1 0 周 年 海外の証券取引所 過去の記念株主還元実績 への上場も視野に 年度 記念株主還元 ・福証本則上場 FY2017 東証ＪＡＳＤＡＱ市場新規上場記念配当 (重複上場) 2025年 FY2017 東証市場第二部市場変更記念配当 FY2018 東証市場第一部指定記念配当 ・東証一部指定 2026年 2018年 FY2022 上場５周年記念配当 ・東証二部 市場変更 FY2024 創業20周年記念配当 ・東証JASDAQ 2017年 新規上場 FY2025 福証上場記念株主優待 2016年
Slide 34: 上場10周年と記念優待
株主優待と株主還元の状況 上場10周年と記念優待 上場10周年を記念して、記念優待を実施 2026年４月末日・2026年10月末日の当社株主名簿に記載又は記録された株主様を対象に、 保有株式数に応じたデジタルギフトを贈呈 記念株主優待デジタルギフトの内容 基準日 1,000株以上 2026年４月末日 50,000円分 2026年10月末日 50,000円分 参考 年間 100,000円分 優待利回り 約6.7％ （1,000株保有時） 配当+優待利回り 約10.2％ （1,000株保有時） 対象となる交換先の例（変更となる可能性があります。） Amazon ギフトカード、QUO カード Pay
Slide 35: 配当及び自己株式
株主優待と株主還元の状況 配当及び自己株式 配当方針は、配当性向35％を目標に毎期配当 自己株式を含め、株価上昇によるTSR（株主総利回り）を重視 配当は、上場来９期連続増配（増配倍率９倍） 自己株式の取得も積極的に実施 （円） 普通配当 記念配 増配 配当性向 総還元性向 自己株式取得の実施状況 50 46円 45円 発行済株式数（自己株式 取得株数 を除く）に対する取得割合 41円 134.7% 40 第１回 FY2019 60万株 2.06％ 5 35円 第２回 FY2020 28万株 0.97％ 30円 97.8% 30 3.5 第３回 FY2021 90万株 3.11％ 21.5円
Slide 36: 中期経営計画 FY2026-FY2030
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Slide 37: 目指す姿と基本方針
目指す姿と基本方針 VISION 21世紀を代表する不動産会社を創る 中期経営計画の目指す姿 日本の不動産業界は、 時価総額の大きい優良企業が多数あります。 当社には、そうした企業に追いつき、 FY2030 決算発表までに 追い越すという大きなビジョンがあります。 不動産会社の 当社は、従来の不動産業界の枠にとらわれない 時価総額ランキング 新たなビジネスモデルを創造し、 業界活性化を牽引する企業となることを 上位に入る 目指しています。 Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved. 37
Slide 38: VISION実現に向けた施策
VISION実現に向けた施策 強みを活かし、スピードを重視した戦略遂行で業績を拡大し、時価総額向上を目指す 強みを活かし、スピードを重視した戦略遂行 既存ビジネスの成長 シナジーを追求 積極的なM&A • 新ブランド立ち上げ • エリア拡大、物件供給力強化 成長事業へ • ファンド活用による出口戦略強化 株式交換等による 再投資 M&Aの加速 キャッシュ・フロー創出、業績拡大 中期経営計画の目指す姿 時価総額向上 Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 38
Slide 39: 中期経営計画の業績目標
中期経営計画の業績目標 市場のニーズを的確に見極め、矢継ぎ早に施策を講じることで、 FY2030 FY2030売上高 6,000億円の達成を目指す 売上高目標 6,000億 売上高推移と業績目標 1,600 1,400 1,200 1,000 793 億 800 （円） 1,500 598 億 600 545 億 400 億 400 342 億 234億 263 億 222 億 200 168 億 98 億 74億 物件エリアの拡大 0 FY2016 FY2017 FY2018 FY2019 FY2020 FY2021 FY2022 FY2023 FY2024 FY2025 FY2026 （予
Slide 40: M&Aの実績
M&A M&Aの実績 これまでに家賃保証、戸建住宅販売などの事業領域の拡大と 不動産販売の供給エリアの拡大を目的としたM＆Aを実施 日成アドバンス Livenup Group ルームバンクインシュア 2025年に資本業務提携 2025年に連結子会社化 2020年に完全子会社化 M&Aの目的 M&Aの目的 M&Aの目的 ⚫ 関西エリアにおける自社物件の供給、 ⚫ 戸建住宅事業・中古住宅事業へ参入し、 ⚫ ルームバンクインシュアが入居者の連 販売を強化 事業領域を拡大 帯保証人となることで、家賃等の未収 ⚫ 東京・神奈川における不動産管理戸数 リスクを解消 が増加し、ストック収入の強化 ⚫ 不動産
Slide 41: 日成アドバンスとの資本業務提携により関西エリアの仕入を拡大
M&A 日成アドバンスとの資本業務提携により、関西エリアの仕入を拡大 仕入エリアを東京23区中心の１都３県から大阪府まで拡大 大都市圏の人口転入転出数 （人） 2023年 2024年 2025年 70,000 都道府県別で総人口の数は大阪府が第３位 転入超過で人口も増加傾向 60,000 １都３県 50,000 大阪府 2025年、大阪万博が開催 40,000 福岡県は 2030年頃には、統合型リゾート（IR）が開業予定 転入超過 30,000 雇用の創出が期待され、運営に従事する方等の賃貸需要が 20,000 高まると予想 10,000 【転入】 0 【転出】 △10,000 △20,000
Slide 42: 成長戦略
M&A 成長戦略 強みである仕入・供給力と効率のよい出口戦略を強化するためのM&Aと 総合不動産業へ進化するためのM&Aを掛け合わせ、大きな成長を目指す 競争優位性の補強 多様なニーズに対応する物件バリエーション 仕入・供給力とファンドを中心とした 出口戦略で成長を加速 RESIDENTIAL HOTEL OTHERS 入口 出口 エリア拡大・供給物件のラインナップ拡大 • 建設会社 • 上場リート M&A • ホテル • オフィス • デベロッパー • 私募リート ターゲット • 少子・高齢者向け住宅 • 海外物件 業種 • 金融商品取引業 Copyright © 2026 Good Com
Slide 43: 建設会社M&Aの狙い
M&A 建設会社M&Aの狙い 建設会社のＭ＆Ａにより、建設プロセスの内製化とスピードアップで 物件供給力の増強を実現する一気通貫のバリューチェーン体制を構築 • 建設就業者数はピーク時（1997年）から約30%減少して人手不足が深刻化 建設業界 • 今後10年で多くのベテラン職人が引退すると見込まれ、技術伝承に懸念 の状況 • 資材価格や人件費の高騰で採算が悪化し、工事計画の見直し・遅延が多発 建設会社のM&Aで一貫した強固なバリューチェーンを構築 仕入・開発 建設 販売・売却 管理 FY2025 FY2024 FY2020 Livenup Groupを買収し、戸建・中古 現状のボトルネック
Slide 44: 新コンセプトのブランドマンション
新コンセプトのブランドマンション 資産価値の高い自社ブランドマンションを展開 品質・デザイン・快適性を追求し、安心、安全で上質な暮らしを提供する 自社ブランドのマンションを展開 「GENOVIA」 シリーズ 新ブランド 「G-classt」 シリーズ 特徴 特徴 ⚫ 単身～DINKS世帯向け ⚫ 屋上の開放、ガラス張り、1・2階に保育園や学習塾、クリニック等、 ⚫ 25㎡ ～40㎡の部屋が中心 主に子育て支援のフロア、地下に大型車可の機械式駐車場 ⚫ 社宅にも使える設計で、１棟貸しも多く、高い稼働率を誇る ⚫ マイホームを購入しない共働き世帯やハイエンドな層がターゲット ⚫ 40㎡ ～70㎡の
Slide 45: G-classt フォトギャラリー
新コンセプトのブランドマンション 資産価値の高い自社ブランドマンションを展開 「G-ｃlasst」フォトギャラリー（完成イメージ例） Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 45
Slide 46: G-classt フォトギャラリー
新コンセプトのブランドマンション 資産価値の高い自社ブランドマンションを展開 「G-ｃlasst」フォトギャラリー（建設現場） G-classt 北新宿 G-classt 浅草 Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 46
Slide 47: Appendix
Appendix Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 47
Slide 48: 会社概要
会社概要 社 名 株式会社グッドコムアセット 創 業 2005年11月28日 資 本 金 31億円（資本準備金含む） ※2026年７月31日現在 代 表 者 代表取締役社長 長嶋 義和 本 社 東京都新宿区西新宿七丁目20番１号 住友不動産西新宿ビル 東京23区を中心に１都３県にて自社ブランド「GENOVIA」シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売及 事 業 内 容 び管理 ホールセール（法人への販売） リテールセールス（個人投資家への販売） セ グ メ ン ト Livenup Group（戸建販売、中古住宅のリノベーション・再販事業） リアルエステートマネジメント（建物管理・賃貸管
Slide 49: グッドコムアセット グループの歩み
グッドコムアセット グループの歩み ・不動産ファンド 第１号及び第２号組成 2024年 ・日本経済団体連合会 加入 ・大阪支店 ・屋上緑化 開設 ・屋上ドッグラン 2021年 「skygarden」採用 「skyrun」採用 2026年 2019年 ・東証二部 2015年 2025年 市場変更 ・新経済連盟加入 2022年 上場10年 2017年 ・自社ブランド ・不動産ファンド 「GENOVIA」シリーズ 創立20年 第５号組成 販売開始 ・日成アドバンス 2020年 ・グッドコム完全子会社化 ・グッドコムアセット 資本業務提携 投資顧問設立 ・当社創業 ・Livenup Group 200
Slide 50: 企業コンセプト
企業コンセプト グッドコムアセットの理念 社名の由来 PURPOSE Good Company Asset 不動産を安心と信頼のできる財産として → Good Com Asset グローバルに提供し、社会に貢献する (不動産業における)超優良企業でありなが VISION ら、社会貢献や慈善事業を積極的に推進す る企業でありたいとの願いを込めています。 21世紀を代表する不動産会社を創る COMPANYの一部が欠けた“COM”の表 記は“未完成の自分”を表現し、常に完璧を 目指すための戒めとしています。 VALUE 「グッドコムマインド」による価値観等の醸成 Copyright © 2026 G
Slide 51: 事業ポートフォリオ
事業ポートフォリオ 経営環境に応じた売上バランスを構築し、業容を拡大 ホールセール 不動産ファンド事業 資産価値の高い１都３県の物件を数多く仕入 私募ファンドにて物件を投資顧問で運用 れ、ファンドや機関投資家へ販売 今後、上場リート／私募リートへの展開 ※１棟単位で売り急がず、丁寧に販売 ※運用資産拡大によるストック収入の増加 リアルエステートマネジメント リテールセールス 入居者募集等の賃貸管理 国内外の個人投資家へ戸別販売 建物の維持管理等 ※少数精鋭で黒字転換 入居者の家賃滞納時の保証 多様な販売チャネル ※高い入居率の維持・保証商品の拡充 ストックビジネス 新規事業 M&A ウェルス・
Slide 52: サステナビリティの推進
サステナビリティの推進 人的資本を重視し、多様性の確保と従業員エンゲージメントの向上を図る 主要指標の推移 働きやすい職場環境を実現するための施策 働き方・職場環境 （人） 従業員数 • リフレッシュ休暇、生理休暇の有給化等多様な休暇制度の導入 300 245 • 有給休暇の消化率向上 250 • 完全週休二日制の導入 186 186 200 167 • 社内売店の設置 149 150 • AEDの設置及び災害時の体制整備 100 FY2021 FY2022 FY2023 FY2024 FY2025 待遇改善・人事評価制度改革 • ベースアップの実施（上昇率約４％） FY2021 FY2022
Slide 53: ROE
ＲＯＥ ROEは基本方針である10％以上をキープ ＲＯＥ推移 当社 上場会社平均 不動産業平均 40.0% 28.7% 27.6% 30.0% 24.5% 26.0% 22.3% 23.7% 22.3% 16.9% 10.3% 20.0% 8.9% 9.7% 8.9% 8.6% 9.3% 9.9% 8.5% 9.6% 9.0% 10.0% 6.7% 9.4% 8.5% 8.7% 8.4% 9.0% 9.1% 9.2% 6.1% 6.6% 0.0% FY2017 FY2018 FY2019 FY2020 FY2021 FY2022 FY2023 FY2024 FY2025 FY2026 予想 ※
Slide 54: ROIC
ROIC ROICは資本コストを概ね上回り推移 ＲＯＩＣ ＷＡＣＣ 16.0% 15.0% 13.3% 11.4% 12.0% 10.4% 8.6% 8.2% 8.0% 5.2% 5.0% 4.8% 5.1% 5.0% 4.6% 4.2% 4.3% 4.0% 4.2% 2.9% 3.3% 3.1% 0.0% FY2017 FY2018 FY2019 FY2020 FY2021 FY2022 FY2023 FY2024 FY2025 ※ＲＯＩＣ（投下資本利益率）：税引後営業利益÷（有利子負債＋株主資本） ※ＷＡＣＣ（加重平均資本コスト）：資金調達コスト。株主資本コスト（ＣＡＰＭ）は6.31％ （
Slide 55: 時価総額・PER
時価総額・PER 業績拡大や株主還元、株式分割等により、右肩上がりで推移 新規上場からの時価総額推移 500 ■ 時価総額（左軸） ■ PER（右軸） 471億円 377億円 400 300 270億円 （倍） 2016年12月８日 255億円 新規上場 225億円 20 193億円 200 10.87 9.87 113億円 9.58 9.61 7.78 7.80 7.85 9.75 10 7.34 100 119億円 111億円 7.45 46億円 0 0 2017年7月末 2018年7月末 2019年7月末 2020年7月末 2021年7月末 2022年7月末 2023年7月末 2024年
Slide 56: 株主との対話の実施状況
株主との対話の実施状況 2025年10月期（2024年11月～2025年10月） １．対話の状況 対応者 回数 決算説明会 ４回 代表取締役社長 個人投資家向けIR説明会 １回 長嶋 義和 個別取材 53回（機関投資家46回、証券会社７回） ２．対話の主な内容や関心事項 ・業績の状況 ・仕入や販売等の経営環境 ・中長期の業績見通し ・新規事業（不動産ファンド事業、M&A、新設部署等）の状況 ・株主還元方針や資本政策について ３．取締役会へのフィードバックの状況 四半期ごとに、面談において多くの質問があった項目及び意見等について、取締役会に報告しております。 Copyright © 2026 G
Slide 57: 建築コストと金利の動向
建築コストと金利の動向 建築費は10年間で約４割上昇、金利も著しく上昇 建築費指数の推移（東京） 10年国債利回りの推移 2015年＝100 10年債金利 工事原価(集合住宅RC） (%） 5 150 4 140 3 130 2 120 1 110 0 100 -1 2018年1月 2020年1月 2022年1月 2024年1月 2026年1月 90 2022年1月 2022年7月 2023年1月 2023年7月 2024年1月 2024年7月 2025年1月 2025年7月 2026年1月 2026年7月 出所：一般社団法人建設物価調査会 総合研究所「建設物価 建築費指数®」をもとにグラフ化
Slide 58: 建設労働者と人口の動向
建設労働者と人口の動向 建設労働者は人員不足、首都圏の人口は流入傾向 建設技能労働者過不足率の推移（８職種計・全国 / 季節調整値※） 首都圏の転入・転出者数の推移 不足 3.6 （万人） （％） 3.2 転入超過数 超過率 16.0 50 2.8 2.4 45 14.0 2.0 1.6 40 12.0 1.2 35 0.8 0.4 10.0 30 0.0 -0.4 8.0 25 -0.8 20 -1.2 6.0 -1.6 15 -2.0 4.0 -2.4 10 -2.8 2.0 5 -3.2 過剰 -3.6 0.0 0 2020 2021 2022 2023 2024 2025 （年） ※
Slide 59: 首都圏の不動産及び投資不動産の動向
首都圏の不動産及び投資不動産の動向 首都圏の不動産は価格上昇、供給量減少 首都圏新築マンションの供給戸数と平均価格 首都圏投資用新築マンションの供給戸数と平均価格 供給戸数 (戸） (万円） 業界全体の供給戸数(首都圏) (戸） 東京23区 平均価格 (万円） 業界全体の平均価格 40,000 14,000 7,816 首都圏 平均価格 8,000 3,700 35,000 7,000 12,000 3,600 6,260 5,977 6,028 30,000 5,961 6,000 10,000 3,500 25,000 4,796 5,000 8,000 3,400 4,241 4,034
Slide 60: 賃貸マンションの賃料推移と入居者の変化
賃貸マンションの賃料推移と入居者の変化 都内では分譲マンションの価格高騰に伴い、高年収層のファミリータイプ需要が旺盛 東京23区のマンション賃料推移 東京23区所在のファミリータイプ入居者の本人年収 年収400万円未満 年収400～600万円台 シングルタイプ コンパクトタイプ ファミリータイプ 年収700～900万円台 年収1,000万円以上 総合 （％） 100 （％） 90 80 36.5 39.0 40.7 41.1 44.2 46.8 51.0 51.4 70 60 50 27.9 27.5 28.3 31.6 30.6 40 29.8 26.2 27.7 30 31.9 29.5
Slide 61: 不動産ファンド事業の動向
不動産ファンド事業の動向 市場は私募、上場とも規模拡大が進む。住宅は投資家に最も関心の高い物件タイプ 私募ファンドと上場リートの市場規模推移 投資家が今後注力していきたい物件タイプ （兆円） J-REIT 私募:国内特化型 私募：私募REIT 私募：グローバル型 住宅 オフィス 商業 物流 ホテル 高齢者施設・病院 データセンター 底地 その他 50.0 50 100% 45.0 45 90% 40.0 40 80% 35.0 35 70% 30.0 30 60% 25.0 25 50% 20.0 20 40% 15.0 15 30% 10.0 10 20% 18% 22％ 5.0 5 10%
Slide 62: リスクと独自のアプローチ
通期の業績見通し リスクと独自のアプローチ 様々な外部環境の変化に対応し、グループ全体でバランスの取れたリスク軽減をはかる • 仕入物件の在庫リスク 不動産ファンドの活用 • 金利上昇 専有スキームによる仕入 • 価格高騰 M&Aによる内製化の推進 • 所得層の二極化 ラインナップの充実・新ブランドの展開 当社のリスク 当社のリスク を軽減 • 人件費上昇 少数精鋭化 • 地政学リスク ファンドを含めたストック収入 • 流動性リスク 富裕層の取り込み Copyright © 2026 Good Com Asset Co.,Ltd. All rights reserved． 62
Slide 63: 本資料の注意点
本資料の注意点 本資料に含まれる将来の見通しに関する記述は、現時点における情報に基づき当社グループが独自に判 断したものであり、マクロ経済や当社グループの関連する業界動向、当社グループの状況などにより変動 することがありえます。したがいまして、実際の業績などが本資料に記載されている将来の見通しに関す る記述と異なるリスクや不確実性がありますことをご了承ください。 ＩＲに関するお問い合わせ先 株式会社グッドコムアセット 経営企画部 ＩＲ担当 TEL：03-5338-0170 E-MAIL：ir@goodcomasset.co.jp