Grandes, Inc. · TSE:3261
Grandes — Investor Presentation (March 2023)
33 slides from Grandes's investor presentation, Mar 30, 2023
Slide 1: 事業計画及び成長可能性に関する事項
事業計画及び成長可能性に関する事項 東京証券取引所グロース 福岡証券取引所 Q-Board 証券コード：3261 2023年3月30日 Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved.
Slide 2: 前回公表からの更新情報
前回公表からの更新情報 2022年2月10日付で公表した「事業計画及び成長可能性に関する事項」から、 2022年12月期決算発表に伴う実績を反映し、2023年以降の目標を更新して おります。 主な更新箇所は、下記のとおりです。 • Ｐ6、7、8 2022年12月期の実績を反映、2023年12月期の予想を更新 • Ｐ10、11 2022年12月期の実績を反映 • Ｐ15 出典データを2021年に更新 • Ｐ18、19 出典データを2022年まで更新 • Ｐ24、25 ㈱もりぞうの連結子会社化に伴う追加 • Ｐ27~30 事業計画の進捗状況を更新、事業計画の内容を修正 Copyright© 202
Slide 3: 目次
目次 １．会社概要 ２．事業概要 ３．事業計画及び成長可能性 Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 2
Slide 4: 会社概要
01 会社概要 会 社 名 株式会社 グランディーズ（東証グロース、福証Qボード 3261） 事 業 内 容 建売住宅販売事業、投資用不動産販売事業、建築請負事業 代表取締役 亀 井 浩 大分本社 設 立 2006年 11月 資 本 金 2億 6,892万 4千円（2022年12月末現在） 従 業 員 27名 グループ全体 98名（2022年12月末現在） 本 社 大分県大分市都町二丁目1番10号 営 業 所 福岡、宮崎、愛媛、香川 株式会社もりぞう （本社 : 神奈川県横浜市） グループ会社 Dipro 株式会社 （本社 : 福岡県福岡市） Copyright© 2023 GRANDES,I
Slide 5: 会社概要 経営理念
01 会社概要 経営理念 グ ル ー プ 経 営 理 念 われわれの創造する立派な商品・サービスを通じ す べ て の ス テ ー ク ホ ル ダ ー と と も に 物 質 的 ・ 精 神 的 豊 か さ を 追 求 す る 会社名 株式会社 グランディーズ ( G R A N D E S ) ＋ Estate (不動産) ＝ Grand (立派な) ＋ Employee Satisfaction (社員満足) Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 4
Slide 6: 会社概要 フィロソフィ経営
01 会社概要 フィロソフィ経営 心をベースに経営する 原理原則を 正々堂々と 重視する 利益を追求する フィロソフィ お客様第一主義 大家族主義 成 果 は 皆 で 喜 び 合 う Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 5
Slide 7: 会社概要 沿革
01 会社概要 沿革 売上高の推移 4,500 単位：百万円 Dipro子会社化 久留米営業所開設 もりぞう 子会社化 東証マザーズ上場 高松営業所 開設 2,807 松山営業所 2,589 2,661 宮崎営業所 2,433 開設 開設 建売住宅販売開始 2,204 2,220 新型コロナ グリーンシート銘柄 福証Qボード上場 1,943 に登録 1,696 1,769 1,485 1,182 1,097 マンション リーマンショック 販売開始 648 655 583 創業 502 5 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 201
Slide 8: 経営成績と業績予想
01 経営成績と業績予想 2022年12月期は、建売住宅販売が低調に推移したこと、特別損失を計上したことにより、前年比で減収減益 ・ 木材価格の高騰を筆頭とする建築コストの上昇を補うため、販売価格の見直しを行ったことにより、価格優位性が 薄まり、建売住宅の販売戸数が減少 ・ ㈱もりぞうの連結子会社化に伴うのれんの減損損失39,241千円、国税局の税務調査に伴う過年度消費税等 49,851千円を特別損失に計上 2023年12月期は、㈱もりぞうの損益計算書が連結されること等により、売上高は増加するも各段階利益は減少 (単位：百万円) 2022年 2023年 予想 実績 達成率 予想 売上高 3,0
Slide 9: 経営成績と業績予想
01 経営成績と業績予想 課題：新商品の開発、建売住宅販売の営業力強化、㈱もりぞうの経営再建 (単位：百万円) 建売住宅販売 投資用不動産販売 建築請負 その他 営業利益 4,500 150 2,200 売上高 2,807 2,589 2,661 69%増 269 205 284 735 660 855 1,769 650 営業利益 1,723 277 1,803 82%減 1,521 1,500 265 1,492 265 226 40 137 19.12 20.12 21.12 22.12 23.12(予想) Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights
Slide 10: 目次
目次 １．会社概要 ２．事業概要 ３．事業計画及び成長可能性 Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 9
Slide 11: 事業概要 ２つの事業セグメント
02 事業概要 ２つの事業セグメント 売上高、営業利益ともに約９割が不動産販売事業 セグメント売上高構成比 セグメント利益構成比 124（5％） 21 （7％） (単位：百万円) (2022/12月期) 不動産販売事業 2,539 不動産販売事業 308 不動産販売事業 不動産賃貸管理事業 （95％） （93％） 不動産販売事業 不動産賃貸管理事業 入居者管理 建売住宅販売 建物維持管理 投資用不動産販売 資金管理 Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 10
Slide 12: 事業概要 不動産販売事業
02 事業概要 不動産販売事業 建売住宅販売事業 不動産販売事業 売上構成比 フォレクス 162 （7％） (単位：百万円) (2022/12月期) （33％） 855 建売住宅 投資用 投資用不動産 建売住宅 その他 不動産 1,521 （60％） 投資用不動産販売事業 ◼ 投資アパート販売 アテレーゼ ◼ 投資マンション販売 レスコ ◼ 簡易宿泊所販売 Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 11
Slide 13: 建売住宅販売 商品概要
02 建売住宅販売 商品概要 フ ォ レ ク ス メインターゲット ”地方都市でまじめに働く若者” 地方創生を”住”の立場から支えたい 「地方でまじめに働く若者がムリなく買える良い家」 をコンセプトに、年収300万円程度の一次取得 者層がメインターゲット 低価格 高品質 土地付2,000万円台 × 耐震等級３相当 Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 12
Slide 14: 建売住宅販売 ビジネスモデルの強み
02 建売住宅販売 ビジネスモデルの強み Point ふたつの「規格化」 建物プランを６つに絞って規格化 設計・施工、販売活動も規格化 ➢ 同じ建物を建て続けることにより、経験曲線効果が働き原価削減 メリット ➢ 近隣の完成類似物件が案内できるので、モデルハウスが不要 ➢ 営業、工務とも営業所ごとの業務に違いがなく、拠点展開しやすい Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 13
Slide 15: 建売住宅販売 ポジショニング
02 建売住宅販売 ポジショニング 競争の激しい中核都市を回避し、地方都市で高品質・低価格の建売住宅販売に特化しています。 地方企業ならではの強みを活かしたビジネスモデルが特徴です。 大手ハウス パワービルダー グランディーズ 零細企業 メーカー 地場大手企業 価格競争力 ◎ △ △ ◎ 地方都市 ◎ ○ ○ ○ 中核都市 － ◎ ◎ ○ 基本品質の高さ ◎ ◎ ◎ △ ZEH等の対応 ○ ◎ ○ × ※ZEHとは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」を指し、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロまたはマイナスの住宅をいいます（経済産業省） Copyright© 2023 GRANDES,Inc
Slide 16: 建売住宅販売 ターゲット層
02 建売住宅販売 ターゲット層 世帯所得の分布状況 メインターゲットとなる300万円前後の一次取得者層は、 所得分布から見てもボリュームゾーン 年収200万円～500万円が （出典：厚生労働省「国民生活基礎調査」2021年） 37.2％を占める Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 15
Slide 17: 建売住宅販売 市場環境
02 建売住宅販売 市場環境 人口、世帯数、世帯人数の推移 人口は2010年にピークをつけたあと 減少傾向です。 これに歩調を合わせ世帯人数も減少 傾向にあり、当社の提唱するコンパク トリッチな建売住宅は一定のニーズが あると考えられます。 （出典：総務省統計局、国立社会保障・人口問題研究所） Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 16
Slide 18: 建売住宅販売 市場環境
02 建売住宅販売 市場環境 家族の形が時代と共に変化し、夫婦のみや単身世帯といったように核家族化が加速しています。 今後、家族の形に合わせた「小さな住まい」の需要が増加していくと考えられます。 世帯構成の推移 夫婦のみや 単身世帯等が増加 （出典：総務省統計局、国立社会保障・人口問題研究所） Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 17
Slide 19: 建売住宅販売 市場規模
02 建売住宅販売 市場規模 分譲マンションの着工戸数と比較して、 人口の減少に関わらず、分譲一戸建の需要は堅調に維持しています。 (単位：戸) 分譲集宅の着工戸数 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 201
Slide 20: 建売住宅販売 市場規模
02 建売住宅販売 市場規模 ３大都市圏以外の地方都市では、持家や貸家の着工戸数は減少傾向にあるものの、 分譲住宅の需要は緩やかな増加傾向にあります。 (単位：戸) ３大都市圏以外の種類別住宅着工戸数 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 持 家 貸 家 分 譲 （出典：国土交通省、建築着工統計調査報告） Copyrig
Slide 21: 建売住宅販売 今後の可能性
02 建売住宅販売 今後の可能性 地方都市では年収300万円前後の世帯が一番のボリュームゾーンとなってい 低価格の建売住宅市場は ます。地方都市の所得が伸び悩むなか、住宅価格の二極化が進むことで、 今 後 も 根 強 い 需 要 高額な住宅の購入は敬遠されることも予想されます。 また、1世帯あたり人数の減少や核家族の増加により、当社の提唱する”コン パクトリッチ””ちいさな住まい”のニーズは高まる傾向にあります。 年収300万円前後の方であっても、現在住んでいる賃貸住宅と同程度の 経済的負担で購入できる住宅は、今後も住宅市場において一定の存在感 をアピールできる商品だと考えています。 当社の建
Slide 22: 投資用不動産販売 商品概要 レスコ
02 投資用不動産販売 商品概要 投 資 マ ン シ ョ ン 販 売 レ ス コ 概 要 立地 ：地方中核都市の中心エリア 住戸数 ：（低層）15～30戸 （高層）30～40戸 個人富裕層向けとして 構造 ：鉄筋コンクリート造 投資マンション「レスコ (RESCO) 」を一棟単位で販売しています。 価格帯 ：1～10億円 単身赴任者向けに中心エリアの好立地にあるため、 表面利回り ：7％程度 安定した運用ができると好評をいただいております。 Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 21
Slide 23: 投資用不動産販売 商品概要 アテレーゼ
02 投資用不動産販売 商品概要 投 資 ア パ ー ト 販 売 ア テ レ ー ゼ 概 要 個人富裕層向けとして メゾネットタイプの投資アパート「アテレーゼ(Attrese) 」を一棟単位で販売 立地 ：地方中核都市の中心エリア しています。 住戸数 ：3～20戸 それぞれの住戸内が2階層(以上)に分かれ、アパートでありながら、2階建の 構造 ：木造 一戸建て住宅のような構造を取り入れたものです。主に子育て世代に人気 価格帯 ：5千万円～2億円 があり、入退去が少なく安定した家賃収入が見込めるというメリットがあります。 表面利回り ：7～8％程度 また、市場において供給戸数は少なく、安定した
Slide 24: 投資用不動産販売 今後の可能性
02 投資用不動産販売 今後の可能性 投資用不動産は、用地仕入から開発までを自社で行い、完成後は実際に 販 売 方 針 と 戦 略 自社で投資物件として入居を集い、運用を開始いたします。これにより、ご購 入を検討していただく際に、既に実際の利回りや入居状況を確認できるメリッ トがあり、安心してご購入いただけます。 今後も、年1～2案件の開発と販売を継続する方針です。 地方都市には、相続等で遊休地を保有している方向けに不動産投資として 少 な い 競 合 企 業 賃貸住宅を提案する企業はありますが、賃貸マンションやアパート等を自社 で開発し、富裕層に1棟単位で販売する企業はあまり多くありません。
Slide 25: 建築請負 商品概要
02 建築請負 商品概要 戸 建 注 文 住 宅 ㈱ も り ぞ う に よ り 、 関 東 地 方･中 部 地 方 を 中 心 に 、 中 高 級 志 向 の 戸建注文住宅請負事業を展開しています。 国産銘木 ｢木曾ひのき｣ を使用した住まいづくりが特徴で、森林資源を 守るために｢伐って、使って、再び植える｣という持続的な木材利用に携わり 続けています。 4つのこだわり 3つの仕様グレード 3つの外観デザインスタイル 1.素材 プレミアムモデル 浪漫 ROHMAN Style.01 和モダンスタイル 国産銘木「木曾ひのき」 お客様の理想とこだわりを実現する最上位モデル。 和の洗練された様式美
Slide 26: 建築請負 今後の可能性
02 建築請負 今後の可能性 販 売 方 針 と 戦 略 ㈱もりぞうの戸建注文住宅は、中高級志向の顧客をターゲットと しています。 徹底したコスト管理と収益構造の再構築を図り、現在の事業規 模を維持しつつ、収益性を向上する方針です。 他 社 と の 差 別 化 ㈱もりぞうの戸建注文住宅は、国産銘木 ｢木曾ひのき｣ を使用し た住まいづくりを特徴としています。 森林資源を守るために「伐って、使って、再び植える」という持続 可能な家づくりへの取り組み、素材・長寿命・健康・デザインへの こだわりを通じ、同業他社との差別化を図っています。 グループ間での高いシナジー効果 当社の不動産販売事業のノウハウ
Slide 27: 目次
目次 １．会社概要 ２．事業概要 ３．事業計画及び成長可能性 Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved. 26
Slide 28: 事業計画 達成状況
03 事業計画 達成状況 Action１ 既存５拠点で建売住宅120戸の安定した販売体制を構築 Action２ 定期採用者の成長とともに、新拠点の開設 Action３ 組織の拡大にあわせて、新拠点開設と安定した販売体制構築の ２つの軸を同時に回転させ、安定成長を目指す 【販売戸数】 【2021】 【2022】 【2023】 【2024】 【2025】 Action1 拠点 計画 実績 計画 実績 計画 計画 計画 ①2021年、2022年ともに、計画未達成 大分 40 45 45 37 45 45 45 ②2023年12月期に既存の５拠点で建売 宮崎 15 13 20 11 20 20 20
Slide 29: 事業計画 前提条件
03 事業計画 前提条件 【外部要因】 ①建築コストの上昇を背景とした住宅販売価格の上昇 ②光熱費や生活必需品等の物価上昇 ③住宅ローン金利が上昇する可能性 ⇒住宅取得マインドが低下し、建売住宅の販売に苦戦 【内部要因】 ①木材価格の高騰を筆頭とする建築コストの上昇を補うため、販売価格の見直しを行った ことにより、価格優位性が薄まり、建売住宅の販売戸数が減少 ②2019年から新卒定期採用を開始し、３年計画での育成と戦力化が進んでいるものの、 従業員の退職もあり、既存拠点の拡大は未達 ③2024年からの新規出店再開についても、現時点では未定 ⇒事業規模の拡大を緩やかにし、再成長に向け、収益力の向
Slide 30: 事業計画 ４つのAction
03 事業計画 ４つのAction Action1 新商品開発による収益力の向上 建売住宅販売にかけるリソースの一部を、一定のニーズが見込まれる投資用不動産（投資 アパート）の企画・開発にシフトさせます。プランや間取りのバリエーションを増やし、顧客に対 する訴求力を高めることにより、販売棟数を増加させます。 Action２ 建売住宅の安定した販売体制の構築 ・ 既存の拠点で年間70～80戸を安定的に販売できる体制の構築に取り組みます。 ・ 顧客へのアプローチ方法を見直し、 DX広告等により物件への問合せを増加させるとともに、 成約率の向上を図ります。 Action3 人材の採用と成長に応じた緩
Slide 31: 事業計画 今後の成長イメージ
03 事業計画 今後の成長イメージ 緩やかな事業規模の拡大、収益力の向上 P27の達成状況及び㈱もりぞうの連結子会社化 を踏まえた事業計画に変更しています。 Action１ 新商品開発による収益力の向上 また、従前の事業計画では、当社の拠点別の 建売住宅販売戸数を進捗状況把握の指標と Action２ 建売住宅の安定した販売体制の構築 しておりましたが、当社グループの進捗状況を 把握する指標を、売上高と営業利益に変更して います。 Action３ 人材の採用と成長に応じた緩やかな事業規模の拡大 なお、当社の拠点別の建売住宅販売戸数は、 決算短信補足資料にて別途開示します。 Action4 シナジ
Slide 32: 主要なリスクと対応策
03 主要なリスクと対応策 成長に影響する 顕在化する 顕在化した場合の 対応策 事業上のリスク 可能性／時期 影響の程度 人材確保 採用活動の不調や 採用と育成に積極的な投資 低／中長期 中～大 の動向 想定を上回る離職 を行い、優秀な人材を確保 用地を安定的に確保し、 土地価格 土地価格が 中／中長期 中 割安価格で購入できる の動向 大きく高騰 仕組みの構築 建築コスト 建築コストが 原価管理の徹底、 中／中長期 中 の動向 大きく高騰 適切な外注先の選定と確保 不動産投資 不動産投資の需要が 入居率や利回りの高い 中／中長期 中 の動向 大きく低下 魅力的な物件の企画・開発 ※その他の
Slide 33: 本資料お取り扱い上のご注意
本資料お取り扱い上のご注意 本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している 情報および合理的であると判断する一定の前提に基づいており、当社としてその実現を約 束する趣旨のものではありません。 実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。 投資をおこなう際は、投資家の皆様ご自身の判断でなさるようお願いいたします。 本資料に関するお問い合わせ先 株式会社 グランディーズ 管理部 TEL 097-548-6700 Copyright© 2023 GRANDES,Inc. All rights reserved.