Slide 1: 第9期（2017年5月期）個人投資主向け決算説明会資料
2017年 9月7日 日本プロロジスリート投資法人 第9期（2017年5月期） 個人投資主向け決算説明会資料 プロロジス・リート・マネジメント株式会社
Slide 2: Contents（目次）
Contents（目次） Ⅰ. 第9期（2017年5月期）運用ハイライト 1 Ⅱ. 新規物件取得及び資産譲渡について 8 Ⅲ. 第9期（2017年5月期）実績及び第10期・第11期の業績予想 16 Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況 22 Ⅴ. 成長戦略 27 Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント 30 Ⅶ. 日本プロロジスリート投資法人の特徴と現状について 34 Ⅷ. Appendix 44 • 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所 上場規則に基づく開示書類や運用報告書ではありません。 • 本書の日付現在、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手
Slide 3: Ⅰ. 第9期（2017年5月期）運用ハイライト
Ⅰ. 第9期（2017年5月期） 運用ハイライト
Slide 4: エグゼクティブ・サマリー
Ⅰ. 第9期（2017年5月期）運用ハイライト エグゼクティブ・サマリー ▌ 2期連続の公募増資と新規物件取得により、着実な外部成長を実現 • 資産規模は本年8月に上場後4年半で5,000億円を超える規模に拡大 • 上場来、1口当たり分配金（一時効果調整後）は30%、1口当たりNAVは76%上昇 ▌ 長期的なポートフォリオ戦略に基づき初の資産譲渡を実施 • プロロジスパーク舞洲4とプロロジスパーク多賀城の2物件を譲渡 • 不動産等売却益の一部を使い、既存借入金のリファイナンスを実施 ▌ ポートフォリオと財務基盤の安定性をより一層向上 • 上位5物件の割合は30%、上位20テナントの割合は51%
Slide 5: 着実な外部成長及び戦略的なポートフォリオ構築の実現
Ⅰ. 第9期（2017年5月期）運用ハイライト 着実な外部成長及び戦略的なポートフォリオ構築の実現 プロロジス・グループによる力強いスポンサー・サポートを通じたAクラス物流施設の取得 プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク プロロジスパーク 市川1 北名古屋 東京大田 成田1-C 東京新木場 横浜鶴見 川島2 海老名 北本 常総 成田3 古河1 習志野5 茨木 プロロジスパーク プロロジスパーク プロロ
Slide 6: 1口当たり分配金及び1口当たりNAVの安定的な成長
Ⅰ. 第9期（2017年5月期）運用ハイライト 1口当たり分配金及び1口当たりNAVの安定的な成長 第9期実績：4,628円（前期比＋10.3%、予想比＋4.0%） 1口当たり分配金（一時効果調整後）及び1口当たりNAVは上場来9期連続上昇 1口当たり分配金 (1) 1口当たり分配金（一時効果調整後）(1)(2) 1口当たりNAV (1)(3) （円） （円） （円） 5,000 4,500 200,000 193,948 4,628 4,252 4,000 4,000 150,000 3,500 110,195 3,275 3,000 100,000 3,000 2,000 50,0
Slide 7: ポートフォリオと財務基盤の安定性の向上
Ⅰ. 第9期（2017年5月期）運用ハイライト ポートフォリオと財務基盤の安定性の向上 資産規模拡大によるポートフォリオの安定性向上 財務体質の強化による安定性向上 第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第6回公募 第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第6回公募 (2013年5月期) (2014年5月期) (2015年5月期) (2016年5月期) (2017年5月期) 増資後 (2013年5月期) (2014年5月期) (2015年5月期) (2016年5月期) (2017年5月期) 増資後 1.3% 1.2% 29件 33件 35件 37件 1.1% 物件数 24件 1.0% 12件
Slide 8: 着実な賃料改定と高稼働率の維持
Ⅰ. 第9期（2017年5月期）運用ハイライト 着実な賃料改定と高稼働率の維持 期中平均稼働率の推移 賃料改定状況の推移 (1) （%） （㎡） 賃貸契約期間満了を迎えた面積 300,000 第9期・第10期中に満了した契約のうち長期契約で改定済の面積 100 98.7 98.6 98.4 第9期・第10期中に満了した契約のうち短期契約で改定済の面積 98.2 98.0 97.6 97.7 97.3 97.5 240,000 98 8% 180,000 96 10% 120,000 94 74% 60,000 80% 92 0 0 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期
Slide 9: 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン
Ⅰ. 第9期（2017年5月期）運用ハイライト 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン 竣工済資産 着工済（開発中）資産 計画中資産 マルチテナント型— 安定稼働後、適切なタイミングで本投資法人のポートフォリオへ組入れることを検討 ビルド・トゥ・スーツ型— 開発時点で原則としてテナントは確定しており、竣工後、適切なタイミングで本投資法人のポートフォリオへ組入れることを検討 優先交渉権 マルチ 優先交渉権 マルチ BTS 付与済物件 付与済物件 新規計画 28,192㎡ ＊64,406㎡ ＊70,000㎡ ＊38,700㎡ ＊69,000㎡ 公表資産 プロロジスパーク市川3 （千葉県市川市）
Slide 10: Ⅱ. 新規物件取得及び資産譲渡について
Ⅱ. 新規物件取得及び資産譲渡について
Slide 11: 第5回公募増資と新規取得物件の概要 - 第9期
Ⅱ. 新規物件取得及び資産譲渡について 第5回公募増資と新規取得物件の概要 - 第9期（2017年5月期） 第5回公募増資の概要 新規取得物件の概要 グローバル・オファリング 取得価格の合計 平均鑑定NOI利回り(2) オファリング形態 （Reg S＋U.S.144A） 発行決議日 2016年12月5日 306億円 5.1% 条件決定日 2016年12月12日 平均築年数 平均賃貸借残存期間 発行価格 1口当たり 222,460円 オファリングの総額 143億円 2.5年 11.3年 新規取得物件：プロロジスグループが開発したAクラス物流施設 マルチ グローバル グローバル グローバル BTS
Slide 12: 戦略的な資産譲渡の実施
Ⅱ. 新規物件取得及び資産譲渡について 戦略的な資産譲渡の実施 - 第9期（2017年5月期）及び第10期（2017年11月期） プロロジスパーク舞洲4及びプロロジスパーク多賀城の譲渡 更なる戦略的なポートフォリオ構築を企図して、プロロジスパーク舞洲4及びプロロジスパーク多賀城を譲渡 • ポートフォリオのリバランスを図り、競争力の高いポートフォリオを更に充実化 • Aクラス物流施設の希少性を活かし、譲渡価格の最大化を実現 将来の負債コスト軽減及び負債残存年数の長期化を目的として、不動産等売却益を活用したリファイナンスを実行 • 不動産等売却益の一部を金利スワップ解約精算金等に充当し、従来より低
Slide 13: 返済期限の長期化／分散化及び金利コストの低減
Ⅱ. 新規物件取得及び資産譲渡について 返済期限の長期化／分散化及び金利コストの低減 リファイナンスの概要 • 不動産等売却益の一部を金利スワップ解約精算金等に充当し、1,105億円をリファイナンス 平均負債コスト(2)及び、平均負債年数及び 平均負債残存年数の推移 • 金利スワップ契約の締結により、支払金利を固定化 （%） 平均負債コスト(左軸) 平均負債年数(右軸) （年） → 平均負債残存年数の長期化と平均負債コストの低減を同時に実現 平均負債残存年数(右軸) 1.5 12.0 平均負債残存年数 平均負債コスト 平均負債残存年数(1) 平均負債コスト(1) 1.2 1.2 1.1 1.1
Slide 14: 第6回公募増資と新規取得物件の概要 - 第10期
Ⅱ. 新規物件取得及び資産譲渡について 第6回公募増資と新規取得物件の概要 - 第10期（2017年11月期） 第6回公募増資の概要 新規取得物件の概要 グローバル・オファリング 取得価格の合計 平均鑑定NOI利回り(2) オファリング形態 （Reg S＋U.S.144A） 発行決議日 2017年7月24日 558億円 4.5% 条件決定日 2017年7月31日 平均築年数 平均賃貸借残存期間 発行価格 1口当たり 227,850円 オファリングの総額 343億円 0.8年 8.5年 新規取得物件：プロロジスグループが開発したAクラス物流施設 マルチ グローバル マルチ グローバル グローバル
Slide 15: 新規取得物件の概要① - 第6回公募増資
Ⅱ. 新規物件取得及び資産譲渡について 新規取得物件の概要① - 第6回公募増資 M-26 プロロジスパーク茨木 最新鋭の物流ロボットを導入予定 各階にトラックバースが設置され、上り下り専用のランプウェイにより45フィートコンテナトレーラーが直接上層階までアク セスすることができる配送効率の高い仕様 テナントのニトリホールディングスが最新鋭の物流ロボットを 敷地内のトラック導線を一方通行とし安全性に配慮 導入予定 入居テナントのBCP（事業継続計画）の観点から、緊急地震速報システム、非常用衛星電話、非常用発電機を導入し災害時に備 えているほか、環境負荷低減の一環として、全館LE
Slide 16: 新規取得物件の概要② - 第6回公募増資
Ⅱ. 新規物件取得及び資産譲渡について 新規取得物件の概要② - 第6回公募増資 M-25 プロロジスパーク習志野5 B-13 プロロジスパーク古河２ １階、３階にトラックバースが設置されており、３階にはスロープにより直接アクセスすることが可能 1階の両面にトラックバースが設置されており、庫内には垂直搬送機2基、荷物用エレベータ2基を備 入居テナントのBCP（事業継続計画）の観点から、緊急地震速報システム、非常時用衛星電話、非常用発 え配送利便性を確保 電機、防災用井戸水を導入し災害時に備えているほか、環境負荷低減の一環として、全館LED照明を採用 入居テナントのBCP（事業継
Slide 17: 投資主価値及び流動性の向上 – 第6回公募増資
Ⅱ. 新規物件取得及び資産譲渡について 投資主価値及び流動性の向上 – 第6回公募増資 1口当たり分配金（一時効果調整後） 新規取得資産取得による投資主価値の向上 +3.0% （円） 4,500 4,294 第4回公募増資の効果 ：3.1% 4,168 第5回公募増資の効果 ：2.0% 1口当たり分配金の増加（一時効果調整後） 4,000 リファイナンス効果 ：0.5% （第10期予想） 3,500 賃料増額等その他 ：0.7% 3.0% 3,000 2,500 2,000 1口当たりNAVの増加 1,500 0.7% 1,000 新規取得資産取得前 新規取得資産取得後 （第10期予想） （第
Slide 18: Ⅲ. 第9期実績及び第10期・第11期の業績予想
Ⅲ. 第9期（2017年5月期）実績及び 第10期・第11期の業績予想
Slide 19: 第9期決算ハイライト
Ⅲ. 第9期（2017年5月期）の業績及び第10期・第11期の業績予想 第9期決算ハイライト Asset（資産の部） Equity（純資産の部） Debt（負債の部） • 資産規模(1) 4,663億円 • 時価総額 4,588億円 • 有利子負債残高 1,902億円 （2017年8月15日現在 5,167億円） （2017年8月15日現在 4,753億円） （2017年8月15日現在 1,945億円） 物流系J-REIT最大 J-REIT全体の6位 • 含み益(2) 989億円 • 1口当たり分配金 • LTV 39.0 %(8) （第10期末予想 36.9%） （2017年8月15日現在(
Slide 20: 第8期～第11期 業績のトレンド
Ⅲ. 第9期（2017年5月期）の業績及び第10期・第11期の業績予想 第8期～第11期 業績のトレンド 第8期 第9期 第10期 第11期 （2016年11月30日） （2017年5月31日） （2017年11月30日） （2018年5月31日） 第9期の特殊要因 実績 実績 予想 予想 • 営業収益 （百万円） 賃貸事業収入計 プロロジスパーク舞洲4の売却益 15,639 16,416 17,257 17,708 不動産等売却益 - 4,836 2,069 - （+4,836百万円） 営業収益 15,639 21,253 19,326 17,708 • 営業外費用 賃貸事業費用 (3,12
Slide 21: 第9期決算概要
Ⅲ. 第9期（2017年5月期）の業績及び第10期・第11期の業績予想 第9期決算概要 第9期 第8期 • 引き続き安定した高い稼働率を維持 （2017年5月期） （2016年11月期） • 期中平均稼働率： 97.5% 前回予想 予想（A） 実績（B） （B）－（A） 実績 （2017年1月17日時点） （2017年4月14日時点） • 期末稼働率： 97.0% 運用状況（百万円） 営業収益 16,563 21,230 21,253 +22 15,639 第9期当期純利益 営業利益 7,981 12,871 12,918 +46 7,712 2017年4月14日付予想比 経常利益 6,886
Slide 22: 第10期及び第11期の業績予想
Ⅲ. 第9期（2017年5月期）の業績及び第10期・第11期の業績予想 第10期及び第11期の業績予想 • 引き続き安定した高い稼働率を想定 第9期 第10期 第11期 （2017年5月期） （2017年11月期） （2018年5月期） • 第10期平均稼働率： 97.6% • 第11期平均稼働率： 97.7% 実績(A) 当初予想 前回予想 予想(B) (B) － (A) 予想 （2017年1月17日時点）（2017年4月14日時点） 運用状況（百万円） 第9期 vs 第10期 営業収益 21,253 16,692 18,200 19,326 -1,926 17,708 主な収支及び一口当た
Slide 23: 1口当たり分配金の前期比変動要因
Ⅲ. 第9期（2017年5月期）の業績及び第10期・第11期の業績予想 1口当たり分配金の前期比変動要因 第8期 第9期（2017年5月期） 第10期（2017年11月期） 第11期（2018年5月期） 実績 実績 予想 予想 7,000 +2,537 6,000 +292 5,000 4,628円 △31△45 +16 +151 4,625円 △1,599 +280 △77 +1,006 +7 4,292円 4,195円 △536 +543 △11 △97 △339 △20 4,000 △111 △21 △124 +6 +135 +53 +1,482 △1,006 △43 3,000 2,0
Slide 24: Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況
Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況
Slide 25: 先進的物流施設の需要を牽引するドライバー
Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況 先進的物流施設の需要を牽引するドライバー 電子商取引市場規模の推移 物流会社による3PL事業の売上高推移(1) 億円 （2012=100） 160,000 130 140,000 120 120,000 100,000 110 80,000 60,000 100 40,000 90 20,000 0 80 2012 2013 2014 2015 2016 2012 2013 2014 2015 2016 電子商取引普及率の比較 • 先進的物流施設へ需要は、成長を続ける 16% 日本 英国 米国 14.7% Eコマース産業と3PL事業が牽引 14% 12.6%
Slide 26: 先進的物流施設の供給動向とストック
Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況 先進的物流施設の供給動向とストック 全国における賃貸用先進的物流施設の供給動向(2) （千m2） 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 予想 予想 累計約17百万m2 先進的物流施設のストック 先進的物流施設 先進的物流施設 • 賃貸用大型・先進的物流 1.9% 3.5% 施設の2016年末までの供 給量は約17百万㎡ その他 その他 • これらのストックは全倉 96.5% 庫床
Slide 27: 大型マルチテナント型物流施設の需給と空室率の状況
Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況 大型マルチテナント型物流施設の需給と空室率の状況 首都圏における空室率の推移(1) （%） （千㎡） 30 1,500 首都圏 24 1,200 • 2017年6月末日時点の空室率： 5.1%（築1年以上物件は2.7%） 18 900 • 2017年予想供給量：約75万m2 12 600 2018年予想供給量：約150万m2 5.1% 6 300 2.7% 0 0 近畿圏 (2) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2017 2018 • 2017年6月末日時点の空室率： 2Q 予想 1
Slide 28: 物流不動産の取引動向
Ⅳ. 物流不動産マーケットの概況 物流不動産の取引動向 用途別証券化対象不動産取得実績(1) （十億円） （%） 物流（左軸） 合計（左軸） 物流割合（右軸） 取引動向 8,000 20 • 物流施設の取引額は上昇傾向か つ全体に占める割合も、直近６ 6,000 15 年間は10％を超える水準を維持 4,000 10 キャップレート • 物流施設の期待利回りは2011年 2,000 5 以降年々低下 • 伝統的な投資不動産であるオ 0 0 フィスの期待利回りに対するス 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 201
Slide 29: Ⅴ. 成長戦略
Ⅴ. 成長戦略
Slide 30: 今後の成長戦略及び成長イメージ
Ⅴ. 成長戦略 今後の成長戦略及び成長イメージ 成長戦略 資産規模と分配金の成長 1口当たり分配金の着実な 外部成長戦略 （億円） Chart Title 上昇を目指します 7,500 4,252円 45 • 継続的かつ豊富なパイプラインの 4,135円 4,070円 確保 3,890円 3,925円 3,942円 • 優良なAクラス物流施設を適正な 3,782円 40 価格で取得 6,000 3,637円 3,275円 35 内部成長戦略 4,500 1口当たり 分配金（1） 資産規模6,000億円の 30 • 賃料ギャップを適切に捉えた 早期達成を目指す 賃料改定 • 高稼働率の維持 25
Slide 31: まとめ
Ⅴ. 成長戦略 まとめ ▌ 2期連続の公募増資と新規物件取得により、着実な外部成長を実現 Aクラス物流施設のみからなる5,167億円のポートフォリオを安定運用 •• 平均NOI利回り5.4%（第10期予想）、平均築年6.5年、含み益は977億円 資産規模は本年8月に上場後4年半で5,000億円を超える規模に拡大 • 上場来、1口当たり分配金は30%、1口当たりNAVは76%上昇 ▌ 1口当たり分配金、1口当たりNAVは着実に向上 • 上場以来4年間で、1口当たり分配金（一時効果調整後）は30%、1口当たりNAVは76%上昇 ▌ 長期的なポートフォリオ戦略に基づき初の資産譲渡を実施 • プロロジ
Slide 32: Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント
Ⅵ. プロロジス・グループによる コミットメント
Slide 33: プロロジス・グループによるコミットメント
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント プロロジス・グループによるコミットメント 本投資法人の基本理念 本投資法人は、プロロジス・グループのサポートを活用して、着実な資産規模の拡大とその価値の向上に努めます。そして、物流施設の堅実な運営を行うことによ り、貨貸借契約の直接の当事者であるテナントだけでなく、荷主を含む物流施設の利用者、消費者及び地域社会などの様々なステークホルダーと良好な関係を構築 していき、これにより投資主価値の最大化を実現することを目指します プロロジス・グループは、本投資法人を通じ、以下の3つのコミットメントを持っています Aクラス物流施設の供給による我が国の物
Slide 34: 企業としての責任への取組み
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント 企業としての責任への取組み プロロジス・グループの企業としての責任への取組み 環境への取組みと社会責任を果たす取組みとして、様々な活動を実施 環境への取組み 企業の社会的責任への取組み 本投資法人のGRESB調査結果 小学生社会科見学 プロロジス寄附講座 （プロロジスパーク成田3） （早稲田大学） Impact Day 2017 物流不動産セクターで世界51社中1位（日本の不動産市場で初めての （児童養護施設 ペンキ塗・ 「Global Sector Leader」として選出） 清掃活動） 日本の上場不動産セクターで1位を取得 2
Slide 35: カスタマーへのコミットメント
Ⅵ. プロロジス・グループによるコミットメント カスタマーへのコミットメント 災害時などにカスタマーの事業継続をサポートする取組み 免震構造の採用 地下水浄化システム、地下貯留槽の導入 災害用発電機の導入 全館に緊急地震速報システムの導入 備蓄倉庫の整備 防災センターへの衛星電話の設置 アメニティの充実 カスタマー向けイベント コンビニエンスストアの設置 シャトルバスの運営 ファミリーフェスタ開催 夏祭り開催 レストランの設置 BBQイベント開催 33
Slide 36: Ⅶ. 日本プロロジスリート投資法人の特徴と現状について
Ⅶ. 日本プロロジスリート投資法人の 特徴と現状について
Slide 37: 日本プロロジスリート投資法人の特徴
Ⅶ.日本プロロジスリート投資法人の特徴と現状について 日本プロロジスリート投資法人の特徴 1. Aクラス物流施設への重点投資 2. プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 3. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する 収益の安定性 4. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 5. 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 投資主価値の最大化を実現 35
Slide 38: Aクラス物流施設への重点投資
① Aクラス物流施設への重点投資 37物件のAクラス物流施設から成る安定的なポートフォリオ 取得価格の合計： 5,167 億円 平均NOI利回り： 5.3 %(3) / 5.4%(4) 平均築年数： 6.5 年 ポートフォリオPML値： 1.2 % 第2期（2013年11月期） 第3期（2014年5月期） 第4期（2014年11月期） 第7期（2016年5月期） 第9期（2017年5月期） 第1期（2013年5月期） 第1回公募増資時 第2回公募増資時 第3回公募増資時 第4回公募増資時 第5回公募増資時 上場時取得資産 取得資産 取得資産 取得資産 取得資産 取得資産 M-01 M-02 M
Slide 39: ポートフォリオの特性
① Aクラス物流施設への重点投資 ポートフォリオの特性 物件タイプ別 エリア別 ：第9期末保有物件（プロロジスパーク多賀城を除く） ：第10期取得物件 2.0% 1.3% 19.1% 3.7% M ：マルチテナント型物流施設 B ：ビルド・トゥ・スーツ型物流施設 ：グローバル・マーケット ：リージョナル・マーケット 38.6% 54.4% B-10 80.9% M-06 関東エリア 関西エリア M-20 マルチテナント型 M-19 M-21 中部エリア 東北エリア B-11 ビルド・トゥ・スーツ型 九州エリア B-13 B-03 M-01 B-04 M-22 築年数別 賃貸可能面積別 M-25
Slide 40: プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン 開発資金の還流 保有 運用 開発 運営 日本におけるAクラス物流施設の開発・運営のパイオニア 物流施設特化型のプライムリート 明確な役割分担 先進的な物流施設の開発・運営業務を担う 物流施設の安定的な運用を行う プロロジス・グループ 安定稼働物件の提供と開発資金の還流の関係を維持 日本プロロジスリート 資産規模の拡大と投資主価値の向上に努める 投資法人 安定稼働物件の提供 させながらビジネスの継続的な成長を図る プロロジス・グループ保有資産 （開発中・計画中含む） 現在
Slide 41: 首都圏における保有物件とパイプライン物件
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 首都圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2017年8月22日現在 39
Slide 42: 近畿圏における保有物件とパイプライン物件
②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 近畿圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2017年8月22日現在 40
Slide 43: テナント及び賃貸借契約満了時期の分散
③ Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性 テナント及び賃貸借契約満了時期の分散 テナント分散状況（賃貸面積ベース）(1) 日通・パナソニック 株式会社ジャパネット 6.8% 2.0% 株式会社日立物流南関東 1.5% ロジスティクス株式会社 ホールディングス 株式会社ニトリ 5.8% 日本通運株式会社 1.9% 山九株式会社 1.5% 日立物流コラボネクスト 株式会社スズケン 4.1% 1.9% 株式会社髙山 1.4% 株式会社 総テナント社数 住商グローバル・ロジスティク 株式会社キユーソー流通 楽天株式会社 3.9% 1.8% 1.4% 133社 ス株式会社
Slide 44: 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営
④ 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 財務ハイライト 2017年6月における投資法人債の起債 LTV50%まで引き上げた 発行額 利率 発行日 年限 格付 LTV水準(2) （百万円） 場合の取得余力 第3回無担保 AA（安定的） 36.9% 1,300億円程度 投資法人債 2,000 0.18% 4年 （株式会社日本格付研究所） 第4回無担保 1,500 0.28% 6年 投資法人債 2017年 長期負債比率 固定金利負債比率 平均負債残存年数 第5回無担保 6月15日 2,500 0.50% 10年 投資法人債 96.8% 96.2% 6.2年 第6回無担保 投資法人債 1,00
Slide 45: 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制
⑤ 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 ▌ プロロジス・グループによるセイムボート出資(1) 発行済投資口数の約15%を継続的に保有 ▌ 投資主価値と連動した運用報酬体系の採用 期中報酬 取得・譲渡報酬 期中運用報酬Ⅰ 期中運用報酬Ⅱ 取得報酬 譲渡報酬 当期純利益 譲渡価格×0.5%（上限料率） NOI 取得価格×1.0%（上限料率） （利害関係者に対する譲渡に係る （期中運用報酬Ⅱ等控除前） × （利害関係者からの取得に係る 料率は0.25%（上限料率）） × 7.5%（上限料率） 料率は0.5%（上限料率）） 譲渡損を計上する場合、譲渡報酬は 6%（上限料率） 支払われない
Slide 46: Ⅷ. Appendix
| tent _ jt | tet el VW. ADpendix
Slide 47: ポートフォリオ一覧
Ⅷ. Appendix ポートフォリオ一覧 物件 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資 築年数 鑑定NOI 実績NOI 物件名称 所在地 稼働率 PML値 施工者 番号 （百万円） （百万円） （㎡） 比率 （年） 利回り(2)（%） 利回り(3)（%） M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 42,700 125,014 6.6% 8.6 5.3% 4.8% 93.5% 0.6%鹿島建設 M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 33,100 113,471 5.4% 8.0 5.3% 5.6% 98.1% 0.8%フジタ M-03 プロロジスパ
Slide 48: 鑑定評価の概要
Ⅷ. Appendix 鑑定評価の概要 第9期末 第8期末 物件 取得価格 物件名称 鑑定価格（百万円） 直接還元利回り（%） 簿価 含み損益 鑑定価格 直接還元利回り 番号 （百万円） 第8期末との差 第8期末との差 （百万円） （百万円） （百万円）(2) （%）(2) M-01 プロロジスパーク市川1 33,900 42,700 1,700 4.1 -0.1 32,668 10,031 41,000 4.2 M-02 プロロジスパーク座間1 27,900 33,100 1,200 4.4 -0.2 26,430 6,669 31,900 4.6 M-03 プロロジスパーク川島 25,60
Slide 49: 有利子負債明細
Ⅷ. Appendix 有利子負債明細 残高 区分 借入先 利率 借入日 返済期限 (2) 摘要 （百万円） 短期 基準金利（全銀協1ヶ月日本円TIBOR） 三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行 6,300 2017年8月8日 2018年8月8日 借入金 ＋0.17% (3) 三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友信託銀行、みずほ銀行、三菱ＵＦＪ信託銀行、 6,400 0.8101% (4) 2013年12月3日 2018年12月3日 あおぞら銀行、日本政策投資銀行、農林中央金庫、りそな銀行 基準金利（全銀協3ヶ月日本円TIBOR） 三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行、福岡銀行、七十七銀行、東京
Slide 50: 投資主の状況
Ⅷ. Appendix 投資主の状況 所有者別投資口数の割合 主要投資主 15.1% 発行済 所有 順位 名称 投資口数 投資口数 34.3% に対する割合(2) 2.9% 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 1 301,651 15.82% （信託口） 1,906,350口 プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的 2 285,650 14.98% 会社 1.4% 46.4% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 3 176,671 9.26% （信託口） プロロジス・グループ 287,650口 個人・その他 54,412口 資産管理サービス信託銀行株式会社 4 135,225 7.0
Slide 51: 環境への取組み～太陽光発電システムの導入
Ⅷ. Appendix 環境への取組み～太陽光発電システムの導入 2009年 プロロジスの日本初となる太陽光発電システムを「プロロジスパーク座間1」に導入 2013-2016年 プロロジス・グループでは日本全国25施設で太陽光発電システムを導入 合計発電出力：32.2MW（2017年7月末日現在） (1) 2.1MW 2.3MW 2.2MW 1.0MW 1.2MW 1.2MW 1.3MW 1.3MW 1.0MW 0.6MW プロロジスパーク川島 プロロジスパーク市川1 プロロジスパーク大阪4 プロロジスパーク座間1 プロロジスパーク尼崎1 プロロジスパーク海老名 プロロジスパーク北本 プロロジ
Slide 52: プロロジス・グループの概要
Ⅷ. Appendix プロロジス・グループの概要 グローバルのプロロジス 日本のプロロジス ～世界最大規模の物流不動産会社～ ～日本における先進的物流施設開発のパイオニア～ • 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券 • 2002 年 か ら 2017 年 5 月 末 日 ま での 間 に 全国 で 86 物 件 、 取引所に上場（創業30年超、本社サンフランシスコ） 約513万m2 (1)の物流施設を開発 • 世界19ヶ国で約6,360万m2 、約3,319棟の物流施設を開 • 日本における先進的大型物流施設の開発シェアは約28％ 発・所有・運営 （第1位） • 物流業務
Slide 53: Prologis, Inc. について
Ⅷ. Appendix Prologis, Inc. について 概要 業績推移(3) 上場市場 ニューヨーク証券取引所（NYSE：PLD） 損益計算書 （単位：百万米ドル） 2014/12 2015/12 2016/12 2017/6(4) 本社： Pier 1, Bay 1, San Francisco, California 94111, U.S.A. 本社所在地 業務本部：4545 Airport Way, Denver, Colorado 80239, U.S.A. 売上高 1,760 2,197 2,533 1,395 業務内容 物流施設（倉庫・物流センター）の所有、運営及び開発 対
Slide 54: Aクラス物流施設について
Ⅷ. Appendix Aクラス物流施設について ▌ 本投資法人が考えるAクラス物流施設 1. 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する 2. 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接している 3. 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね1フロア 5,000㎡超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、有効天井高（概ね5.5m以 上）、柱間隔（概ね10m以上）が確保されている 4. 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有するか、又は十分な能力の垂直搬送設備を備
Slide 55: Aクラス物流施設における作業の効率性
Ⅷ. Appendix Aクラス物流施設における作業の効率性 従来型倉庫における作業イメージと 入庫：173秒 入庫／出庫にかかる作業時間 出庫：173秒 プロロジスのマルチテナント型施設における作業イメージ 入庫：107秒 出庫：105秒 5.5m 10m 11m バース奥行：13m 倉庫内部は 高床式バースは高さ1m／奥行きは13m 基本的に10m x 11m のスパンを確保 要所にドッグレベラーを装備 4.5m スパン：14m 10トントラックおよび40フィートコンテナトレーラーによる 各階車路は13m～14mのスパン／ 各階への直接アクセスを可能とするランプウェイ シャッター高さは4.
Slide 56: 利益超過分配を実施する理由について
Ⅷ. Appendix 利益超過分配を実施する理由について 物流施設とオフィスビルの比較 減価償却とは 建物・設備等の固定資産は経年に伴いその価値が減少していくため、価値の減少分 物流施設 オフィスビル について、耐用年数（資産の用途毎に法律等で定められた使用可能期間）に応じて 毎年費用として計上すること（減価償却）ができる。 この費用を減価償却費という。これは現金支出を伴わない費用であるため、相当分 のキャッシュフローが現金として資産保有者の手元に残ることになる。 一般的に減価償却費の使途は資本的支出に充当されることが多いが、物流施設の場 合、資本的支出が比較的少額で済むという特徴があるので
Slide 57: 第8期利益超過分配の仕組み
Ⅷ. Appendix 第8期利益超過分配の仕組み 収益 費用 144億円 77億円 （内、減価償却費） 自由に活用可能 残余となる手元現金 28.5% ※現金の支出を な現金 24億円 伴わない費用 利益超過分配金 33億円 33億円 活用方法 会 9億円 計 期 間 当期純利益 中 ほぼすべてが 利益分配金 に 資本的支出 分配金支払い 蓄 に充当される 積 さ 67億円 れ 67億円 67億円 る 借入金の返済資金 現 金 新規物件取得 本投資法人の 会計期間中に 投資主の皆様に 残余となる 収支のイメージ 蓄積される現金 お支払いする分配金 手元現金の活用方法 使途の考え方 55
Slide 58: 不動産価値維持・向上のための資本的支出
Ⅷ. Appendix 不動産価値維持・向上のための資本的支出 ▌ 計画的修繕の実施 ▌ 防災対策工事の推進 • 物件の機能性の維持・向上 • 大災害発生時のBCP機能をさらに向上 • 外壁塗装や各種設備更新 • カスタマーの事業再開の迅速化を実現 プロロジスパーク東京大田 長期修繕後・共用棟 受水槽 ▌ 省エネルギー対策の推進 • 館内照明器具を段階的にLED化 • 節電と共に温室効果ガス排出量削減 を実現 長期修繕後・エントランス 長期修繕後・ラウンジ LED化 56
Slide 59: 一時的利益超過分配について
Ⅷ. Appendix 一時的利益超過分配について • 本投資法人が実施する継続的利益超過分配の水準は、当面の間、当該営業期間の減価償却費の30%に相当する金額を目処にして、 総合的に判断して決定します • 新投資口の発行、投資法人債の発行、資金の借入等の資金調達行為により、投資口の希薄化又は多額の費用が生じ、一時的に1口当たり分配金の金額が一定 程度減少することが見込まれる場合において、1口当たり分配金の金額を平準化することを目的とする場合に限り、本投資法人が決定した金額を、一時的利 益超過分配として、分配することができるものとします ▌ 一時的利益超過分配（1口当たり分配金の金額の平準化に
Slide 60: 過去の利益超過分配と資本的支出の比較
Ⅷ. Appendix 過去の利益超過分配と資本的支出の比較 （百万円） 4,000 3,500 3,000 53.0% 内部 内部 2,500 留保 47.9% 留保 82.8% 内部 1,764 内部 留保 1,498 2,000 54.4% 留保 1,596 減価 2,970 減価 償却費 減価 減価 償却費 1,500 償却費 資本的 16.2% 3,588 償却費 3,129 支出 3,326 資本的 18.5% 2,935 資本的 17.1% 507 支出 支出 615 1,000 503 利益超過 利益超過 500 利益超過 分配 35.9% 28.5% 分配 資本的 分配 28
Slide 61: BCP対策
Ⅷ. Appendix BCP対策 緊急地震速報システムの導入 免震構造を採用 断水対策 緊急地震速報受信機を設置し地震発生の際には館内放送に 地震時、施設の揺れを低減し、被害の発生を抑えます。 雑用水タンクを設置し、トイレ洗浄水を確保します。 より、これから起こる地震を警告します。 地震発生 緊急地震 館内放送にて 変形時の積層ゴム 速報受信機 警告！ 地下水浄化システム 非常電源の確保 トイレ機能維持 停電時に防災センターの機能維持と消火設備の継続使用を可能とするよう 使い勝手を損わずに停電時も使用可能な衛生器具を採用。 非常用発電機とオイルタンクを設置します。 オイルタンク 設置場所 …
Slide 62: 当該地域における災害時ライフライン～プロロジスパーク大阪5
Ⅷ. Appendix 当該地域における災害時ライフライン～プロロジスパーク大阪5 ▌ 当該地域（住之江区）の災害時ライフライン状況 • 電気： 停電率 40～60% • 上水： 断水率 80%以上 図：災害時のライフライン状況(2013年3月 住之江区防災プラン) ▌ ライフラインの確保 -対策日数の検討- • 電気： 大阪府全体での停電率に比べ、比較的良好な電力供給が見込まれる。 →阪神大震災の復旧データに基づき3日（72時間）を対策日数とすることが妥当。 • 水道： 極めて厳しい断水率が見込まれる。 →阪神大震災の復旧データに基づき30日間を対策日数とすることが妥当。 • 交通網： 陸の
Slide 63: IRに関するお問い合わせ先
IRに関するお問い合わせ先 お問い合わせ先 プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （資産運用会社） 電話番号 03-6867-8585 9:00～17:30 受付時間 （土・日・祝日・年末年始等を除きます。） ウェブサイト http://www.prologis-reit.co.jp/ 61
Slide 64: 資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社
資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号、一般社団法人投資信託協会会員）