Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Day (February 2022)

29 slides from Tosei's investor day presentation, Feb 25, 2022

  1. Slide 1: 2022年11月期 事業戦略説明会

    2021年11月期 事業戦略説明会 2022年11月期 事業戦略説明会 トーセイ株式会社 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D 2022/2/25 Copyright © 2022 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

  2. Slide 2: 2022年11月期の事業戦略・施策（セグメント展開）

    Ⅰ. 2022年11月期の事業戦略・施策（セグメント展開） Copyright © 2022 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  3. Slide 3: 事業環境認識（不動産マーケット）

    事業環境認識（不動産マーケット） ◆ 世界的な金融緩和状態が続く中で、不動産投資プレイヤーの投資意欲は依然として旺盛 ・ホテルや商業施設の回復は時間を要する見通しだが、その他のアセットタイプはコロナ禍前の水準に回復している。 ・今後、オミクロン株拡大の影響や、各国の金融政策正常化に向けた動きに注視が必要。 タイプ 前回 足元 環境認識 • テレワークの拡大（特にAクラスビル）などによるオフィス縮小や、新築ビルへの移転に伴う二次空室の増加により、空 オフィス 室率上昇、賃料低下傾向が継続。 • 一方、投資市場は依然として好調。 • 賃貸マンションの稼働率は96%程度の高稼働率が続いている（J-R

  4. Slide 4: 2022年11月期の通期業績予想

    2022年11月期の通期業績予想 （百万円） 2021/11 2022/11 実績 計画 成長率 利益率 利益率 売上高 61,726 100.0% 80,000 100.0% 29.6% 売上総利益 20,701 33.5% 25,219 31.5% 21.8% 営業利益 10,965 17.8% 12,762 16.0% 16.4% 税引前利益 10,302 16.7% 12,000 15.0% 16.5% 当期利益 6,723 10.9% 7,954 9.9% 18.3% EPS 142.56円 166.47円 16.8% ROE 10.8% 11.6% - ROA 5.8% 5.9%

  5. Slide 5: 2022年11月期の事業戦略・施策（①不動産再生事業）

    2022年11月期の事業戦略・施策 （①不動産再生事業） 再生事業 多様な商品群・再生メニューを強みに、旺盛な投資家需要を取り込む 販売計画 地球環境 × 地域社会 × 不動産再生ビジネス 売上高 区分MS（Restyling含む） ◆ 様々な不動産再生を通じて既存建物の長期活用・再活用に繋げ、 （百万円） 1棟20億円以上 1棟10億円以上 CO2排出量の削減をはじめとした環境負荷軽減や、地域活性化を推進 25.8% 60,000 22.3% 20.2% 1棟10億円未満 ◆ トーセイの再生ノウハウを最大限に活かし、 売上総利益率 20.0% ⇒コンバージョンや収益性改善で投資用不動産の資産

  6. Slide 6: 【トピックス】プリンセスグループとの協働シナジー創出

    【トピックス】プリンセスグループとの協働シナジー創出 ◆ プリンセスグループを連結子会社化し、中古区分マンションの買取リノベ再販市場へ進出 ◆ DXを活用した出口戦略の多様化や両社の仕入・販売ノウハウの共有により、再生事業の収益向上を目指す トーセイグループの取扱商品群 区分マンション × クラウドファンディング 商品 物流 商業 戸建 オフィス 一棟MS ホテル 区分MS タイプ 倉庫 施設 住宅 ◆クラウドファンディングの案件組成に、中古区分マンションを活用 顧客層 不動産ファンド、一般事業会社 個人 新築物件 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ➢ お客様への提供サービスの向上 ⇒複数の区分住戸

  7. Slide 7: 2022年11月期の事業戦略・施策（②不動産開発事業）

    2022年11月期の事業戦略・施策 （②不動産開発事業） 開発事業 2022年10月に「THEパームス戸田マスターグレイス」が竣工予定 環境・安心安全を意識した商品・プランを採用し、トーセイブランドの訴求力向上に取り組む 販売計画と施策 ESG × 開発事業 売上高 ◆ 環境性能や安心安全を意識した商品企画を積極採用し、顧客ニーズに （百万円） １棟物件 応える商品を提供していく 25.1% 20,000 17.6% 分譲マンション ◆ 環境関連認証の取得を拡大 -14.9% 0.0% 戸建・宅地・請負 ◆ 環境配慮型物件の研究・開発を推進し、 売上総利益率 16,171 グリーンローンの積極

  8. Slide 8: 開発パイプライン（竣工済保有中/竣工予定）

    2022年11月期の事業戦略・施策 （②不動産開発事業） -今後の開発計画- 開発パイプライン（竣工済保有中/竣工予定） 棟数 竣工済(棚卸資産) 2022年11月期 2023年11月期 2024年11月期以降 想定売上規模 2棟 物流施設 ・西多摩郡 青梅ロジ計画 ・佐野市 伊勢山町ロジ計画 12,881百万円 分譲 1棟 ・THEパームス戸田マスターグレイス マンション 5,212百万円 ・千葉市 マンション計画 7棟 賃貸 ・町田市 原町田マンション計画 ・町田市 中町マンション計画 ・品川区 東大井マンション計画 マンション ・柏市 マンション計画 ・調布市 西調布マンション計画 10

  9. Slide 9: 2022年11月期の事業戦略・施策（③ファンド・コンサルティング事業）

    2022年11月期の事業戦略・施策 （③ファンド・コンサルティング事業） ファンド･コン サルティング事業 多様なファンドアレンジに対応できるスキルを構築していく 組織強化により投資家の旺盛な投資需要を取り込める環境を整え、AUM残高のさらなる拡大を目指す 売上高 アセットマネジメント受託残高は1兆4,200億円を突破 （百万円） 仲介手数料その他 ◆ 引き続き旺盛な投資家の需要を取り込み、更なるAUM拡大を目指す 97.7% 98.3% 96.0% アクイジ・ディスポジ報酬 100.0% 6,000 5,759 AMフィー 2,000,000 当期目標：1兆6,500億円 16,500 18

  10. Slide 10: ファンド・コンサルティング事業 更なる拡大に向けて

    2022年11月期の事業戦略・施策 （③ファンド・コンサルティング事業） 更なる拡大に向けて グローバルな資金の受け皿として ◆ 引き続き旺盛な投資家需要の受け皿になるべく、 ◆ 当社のAUMは米・欧の投資家で約75％ AM人員の採用強化と、DX推進による労働生産性の向上を図る ◆ 当社受託ファンドの運用スタイルはオポチュニティ型が主流も、 ◆ 高まるESGへの要請に応えるべく、環境配慮物件運営のノウハウを醸成する 徐々にコア型が拡大している 投資家国別分布(2021/11末時点) 運用スタイル別 (2021/12末時点) 人員増による受託余力向上 2021年11月期末人員 116名 トーセイ

  11. Slide 11: 2022年11月期の事業戦略・施策（④賃貸事業 ⑤管理事業）

    2022年11月期の事業戦略・施策 （④賃貸事業 ⑤管理事業 ） 安定賃貸収益の拡大に向けて、 賃貸事業 管理事業 管理対応可能物件タイプの裾野を活かし、グループ外 固定資産の積み上げと低稼働率物件の 新規案件の受託獲得を目指す リーシングを推進 ➢ 八丁堀トーセイビルなど、低稼働率物件のリーシングに注力し、 ➢ 拡大するロジ案件の需要を取り込み、受託残高の拡大を目指す 早期の収益寄与を目指す。 ➢ テナント啓蒙活動、グリーンリース契約推進など、ビルオーナー・テナ ントに対するE分野・S分野を意識したサービスの提供を行う 売上高 サブリース 売上高 スポット工事・手数料報酬など （百万円） 流

  12. Slide 12: 2022年11月期の事業戦略・施策（⑥ホテル事業）

    2022年11月期の事業戦略・施策 （⑥ホテル事業） ホテル事業 インバウンドは依然厳しい環境が続くも、緊急事態宣言の解除により国内需要は徐々に回復 国内旅行客、法人利用客の取込推進を強化し、ホテル営業利益（GOP）は黒字化へ ➢オリジナルプランの展開やサービス品質向上等、顧客満足度向上 トーセイ保有ホテル一覧 施策を進め、徐々に回復の兆しを見せる国内旅行客需要を取り込む ➢「トーセイホテル＆セミナー幕張」では、研修施設利用客やレストラン ➢運営8棟（内、1棟は2023年以降開業予定）、他社賃貸1棟を保有 利用客の取り込みを強化する ホテル賃貸 多摩市収益ホテル ココネ浅草 ホテル運営 （他社

  13. Slide 13: 株主還元方針

    還元方針 ◆ １株当たり利益の成長と配当性向引上げにより、2022年11月期は配当47円（前期比+9円）の予想 ◆ 当期も自己株式の取得を実施し、総還元性向は高水準を維持 一株あたり当期利益 自己株式の取得により 一株あたり配当金 総還元性向は34.5％ 200.0 配当性向は 180.0 28.2％に上昇 160.0 140.0 120.0 114.89 円 100.0 85.66 円 80.0 利益成長 16.8％ 60.0 40.0 20.0 16円 22 0.0 2015.11期 2016.11期 インデックス構成銘柄への選定/新市場区分選択 自己株式の取得 ◆ ５年継続して「JPX

  14. Slide 14: 中期経営計画 Infinite Potential 2023

    Ⅱ. 中期経営計画 Infinite Potential 2023 Copyright © 2022 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 14

  15. Slide 15: 中期経営計画 大方針・基本方針

    中期経営計画 ～Infinite Potential 2023～ 大方針・基本方針 あらゆる不動産シーンにおいて、グループの無限大の成長可能性を追求し、 大方針 総合不動産会社としての新たなステージを目指す 事業活動 環境・社会的課題を意識した DXによる既存事業拡充と 既存事業の拡大、 新たな収益モデルの創出 営業利益の増大 基本方針 経営インフラ IT活用促進による 事業規模拡大、保 ガバナンスと効率 サステナビリティを 業務効率･事務効 有資産増加、資本 性の両立を意識し 意識した事業マネ 率の改善、生産性 効率を意識したバ たグループ戦略、 ジメント、ESG経営 向上に資する従業 ラン

  16. Slide 16: 中期経営計画 目標とする経営指標

    中期経営計画 ～Infinite Potential 2023～ 目標とする経営指標 ◆ 【成 長 性 】 手元流動性・財務健全性を確保しながら仕入を拡大し、売買事業の回復・成長を図る ◆ 【資本効率】 ROE12％以上への回復 ◆ 【安 定 性 】 賃貸収益拡大に向けて、固定資産を段階的に積み上げ ◆ 【株主還元】 3年間で配当性向を30％へ段階的に引き上げ Infinite Potential 2023 2019/11 2020/11 2021/11 2021/11 2022/11 2023/11 実績 実績 期初計画 実績 計画 計画 売上高（百万円） 60,727 63,939 69,

  17. Slide 17: 中期経営計画 主要P/Lシミュレーション

    中期経営計画 ～Infinite Potential 2023～ （主要P/Lシミュレーション） ◆ 各事業の拡大、営業利益伸長により、中計最終年度での最高益更新を目指す 売上高 売上総利益 営業利益 （百万円） 120,000 ホテル事業 不動産管理事業 （百万円） 33.5% 売上総利益率 （百万円） 安定事業比率 安定事業比率* *安定事業の営業利益合計 ÷（営業利益合計-本社経費等） 110,000 不動産 ・ 事業 31.5% 100,000 0 77.8% 25,000 不動産賃貸事業 35,000 29.0% 100,000 不動産開発事業 3,007 8,708 24,000

  18. Slide 18: 中期経営計画 P/Lシミュレーション（セグメント内訳）

    中期経営計画 ～Infinite Potential 2023～ P/Lシミュレーション（セグメント内訳） Infinite Potential 2023 '20/11 '21/11 '22/11 '23/11 中計3か年 実績 実績 予想 予想 増減 構成比 構成比 構成比 構成比 （百万円、%） 成長率 成長率（YoY） 成長率（YoY） 成長率（YoY） 増減率 【A 】 利益率 利益率 利益率 【B 】 利益率 【B -A 】 売上高 63,939 100.0% - 61,726 100.0% -3.5% 80,000 100.0% 29.6% 100,000 100.0% 25.0%

  19. Slide 19: 中期経営計画 B/Sシミュレーション

    中期経営計画 ～Infinite Potential 2023～ （B/S シミュレーション） 経営資源（資金）の配分 ◆ ３年間で新規投資2,115億円を目指し、棚卸・固定資産を拡大（⇒シミュレーション簿価 1,772億円） ◆ 財務規律維持に努めながら、安定収益ベースとなる固定資産を徐々に積み上げ、ＢＳを拡大させる ◆ 配当性向の引上げと利益成長により、株主還元を拡大 2,262 （億円） a) 成長に向けた新規投資 その他負債 ・不動産仕入を拡大 現金および ⇒簿価ベース 2,115億円/3ヵ年 現金同等物 売上想定ベース 2,533億円/3ヵ年 の計画 1,616 ⇒棚卸・固定資産（簿

  20. Slide 20: 中期経営計画 仕入戦略

    中期経営計画 ～Infinite Potential 2023～ （仕入戦略） ◆ 仕入量拡大を目指しつつも厳選仕入を継続し、在庫バランスと資本効率を意識した仕入を目指す ◆ 安定収益拡大に向けて、優良固定資産の積み上げも推進する 仕入目標 資本コストを意識し、現中計の目標をROE12％以上と設定。（株主資本コストは8％と想定） 各事業のビジネスモデルを踏まえ、資本効率向上を意識した投資で最適アセットポートフォリオを目指す 中計３ヵ年で約２，５３０ 億円分の物件取得を目指す 仕入ターゲット/戦略 * 記載金額は、売上想定換算（引渡ベース） 投資エリア （億円） 都区内および横浜エリアを強化、首

  21. Slide 21: 中期経営計画 株主還元

    中期経営計画 ～ Infinite Potential 2023 ～ （株主還元） ◆ 現中計３ヵ年で配当性向を段階的に引き上げ（25%⇒30%）、株主還元水準を向上させる方針 ◆ さらに持続的な利益成長によって継続的な増配（ 2022/11期は38円⇒47円の前期比9円増）を目指す ◆ 自己株式の取得については、経営環境、株価動向、株主価値向上等を総合的に判断し実施していく Infinite Potential 2023 90 40.0% 28.2% 30％程度 30.2% 80 26.7% 23.8% 25.0% 30.0% 70 19.1% 19.6% 21.2% 一株あたり配当金 60

  22. Slide 22: 株価現状認識

    株価認識 株価現状認識 時価総額 当期利益 予想 純資産（資本合計） 含み益（税引後） Net Asset Value * （2022年２月21日時点） （2022年１月12日発表） （2021年11月末） （2021年11月末） （2021年11月末） 514.6 億円 79.5 億円 659.5 億円 205.3 億円 864.9 億円 株 価 ① 一株あたり当期利益 ② 一株あたり純資産 ③ 一株あたり含み益 一株あたりNAV* ④ EPS BPS 1,077.00 円 166.47 円 1,380.36 円 429.81 円 1,810.17 円 PER ①÷② PBR ①÷③ P/N

  23. Slide 23: ご参考：トーセイグループのESG

    ご参考：トーセイグループのESG Copyright © 2022 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 23

  24. Slide 24: トーセイグループのESGトピックス

    トーセイグループのＥＳＧトピックス １. ESG推進委員会の設置 E S G ESG経営の推進を一段と強化することを目的として、「ESG推進会議」の機能を発展させた「ESG推進委員会」を 設置いたしました。 ２. 新社屋「田町トーセイビル」のES配慮施策の企画・実施 E S オフィス内グリーンの充実、リフレッシュルーム新設、節水型トイレなど、省エネ設備の変更を行いました。 環境への配慮はもちろん、従業員やお客様にとって快適なオフィス環境の整備を目指しています。 ３. グリーンファイナンスの推進 E S G 物件取得時の資金調達にあたり、銀行が「ESGに配慮した経営を行う企業」を評価する融資制度

  25. Slide 25: Eへの取り組み

    E への取り組み トーセイグループのＥＳＧ 環境[Ｅ] 「トーセイグループ エコ宣言」を制定し、人と環境に優しい企業活動を推進。 省エネルギーや省資源をはじめ、地球環境の負荷軽減に努めています。 トーセイグループ エコ宣言 トーセイグループは、「あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する」という企業理念を掲げ、“都市に、心を。”の 実現に向けて、人と環境に優しい企業活動を推進し、地球環境の負荷軽減に努めることを宣言します。 ■グリーンファイナンスの推進 物件取得時の資金調達にあたり、銀行が「環境に配慮した経営を行う企業」を評価する融資制度を活用しています。北陸銀行 の環境評価融資制

  26. Slide 26: Eへの取り組み（LED化・CO2削減）

    E への取り組み トーセイグループのＥＳＧ 環境[Ｅ] 不動産再生を通じて、既存資源の活用・延伸につなげ、環境負荷を軽減しています ■固定資産の全棟LED化工事推進 既存建物を建て替えずに長期活用することで、 当社が保有する固定資産へLED照明の導入を推進しています。2021年11月 工事で発生するCO2量を大きく削減可能 末までに、中古オフィス4物件と中古物流倉庫においてLED照明工事を実施し、 *当社推計 電気使用量を平均で約30％削減しました。電気使用量及び料金の削減、照度 新築・解体工事 修繕工事 長寿命化改修工事 の改善や管球交換が不要となることから、テナント満足度向上も期待されます

  27. Slide 27: Sへの取り組み

    S への取り組み トーセイグループのＥＳＧ 社会[S] 社会環境の変化によって起こるさまざまな課題に対して、 「快適な住まいづくり」「働きやすい環境づくり」「地域・社会貢献」など幅広い活動に取り組んでいます。 お客様への取り組み 従業員への取り組み ■SDGsへの貢献を目指す分譲戸建 ■新社屋「田町トーセイビル」の快適性向上施策 分譲戸建開発において、人と地球にやさしい住まいづくりを推進しています。 2021年3月に移転した田町トーセイビルでは、従業員が快適に働 水資源保全に役立つ雨水タンクや感染症対策にもなる玄関横の手洗い場、 ける環境整備を目的とし、室内グリーンの充実やリフレッシュルー タ

  28. Slide 28: Gへの取り組み

    G への取り組み トーセイグループのＥＳＧ ガバナンス [G 経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、「健全な成長を実現する事業活動を持続する」体制の 維持・強化に努めています。 コーポレート・ガバナンスの充実 トーセイグループは、経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、健全な成長を実現する事業活動を持続 トーセイ取締役会構成 することにより、株主、従業員、取引先をはじめとする社会全体のあらゆるステークホルダーに対して、 社内取締役 「存在意義のあるグループであり続けたい」と考えています。また、2020年2月より、社外取締役が1名追加 6名 となり9名の取締役のうち、独立社外取締役比率が1/3と高

  29. Slide 29: ありがとうございました。

    ありがとうございました。 Copyright © 2022 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

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