34 slides from Sumitomo Realty & Development's earnings presentation, May 19, 2025
Slide 1: 2025年3月期 決算説明会
2025年３月期 決算説明会 2025年 5月 19日
Slide 2: 持続的成長戦略の現在地
０． 持続的成長戦略 持続的成長戦略の現在地 １． 第十次中計アップデート (１)利益計画 15期連続 当期利益最高益更新 を目指す 金利上昇・建築費高騰に大きな懸念なし (２)株主還元 増配年15円(5割増) 配当性向35%到達まで累進配当継続 (３)ガバナンス 事前警告型買収防衛策の終了 政策保有株縮減 25/3期360億円、十次中計３年で更に1,000億円 2年後の監査等委員会設置会社移行と社外取締役過半数を見据え 取締役の定数減、任期1年へ (４)自己株式取得 350億円分取得完了、新たに100億円分を追加実施 ２． 第九次中計実績 売上・利益ともに中計史上最高業績更新 25/3期 1
Slide 3: 持続的成長戦略
０．持続的成長戦略 賃貸事業という強固な事業基盤を核に、リーマンショック、コロナ禍を乗り越え、 しかも一過性の利益に依存しない『質の高い利益成長』を実現 今後も成長投資を継続。投資資金は借入せずとも営業CFで賄えるようになった ⇒成長投資を継続しながら、株主還元強化の段階へ （億円） （万坪） 4500 300 住友不動産グループの持続的成長戦略とは 4000 １．市況の変化に強く、利益下振れしにくい強固な事業 基盤を築く 積極投資で 250 3500 ２．投資なくして成長なし 持続的に成長 ３．持続的利益は、一過性の利益に勝る 3000 200 ４．持続的成長が、持続的賃上げ、持続的
Slide 4: 第十次中計アップデート（１）利益計画
１．第十次中計アップデート（１）利益計画 １年前倒しで中計2年目（2027/3期）経常利益 3,000億円到達 さらに、利益成長を加速 ３か年累計 経常利益 9,000億円 当期利益 6,500億円 2025/3期まで12期連続当期利益最高益更新 第十次中計の３か年で、当期利益15期連続最高益更新を目指す 第八次 第九次 第十次 （20/3-22/3） （23/3-25/3） （26/3-28/3） （億円） 売 上 高 28,704 29,218 32,000 ＋10％ 加 速 営業利益 6,875 +743 7,675 +800 9,300 +1,625 ＋21％ 経常利益 6
Slide 5: 第十次中計アップデート 利益計画 セグメント別
１．第十次中計アップデート（１）利益計画 2025.3.28発表に、①第九次実績確定 ②セグメント名称・区分変更の２点を反映 （億円） 第七次 第八次 第九次 第十次* 賃 貸 10,731 12,189 13,423 賃 貸 14,100 販 売 9,572 8,221 7,097 販 売 8,700 完 工 6,347 6,120 6,345 ハウジング 6,700 流 通 2,077 2,105 2,206 ステップ 2,500 売 上 高 28,858 28,704 29,218 売 上 高 32,000 賃 貸 4,155 4,873 5,336 賃 貸 6,700 販 売 1,
Slide 6: 金利上昇リスクへの対応
１．第十次中計アップデート（１）利益計画 想定リスクの「金利上昇」「 建築費高騰」共に第十次中計に大きな懸念なし 他社が新規開発を断念する状況になれば、ビルは賃料アップのチャンス １. 金利上昇 25/３期末時点 ①数年前から金利上昇局面を見据え、 長期比率 97％ 長期固定・分散化によりリスク低減済 固定金利比率 87％ ②十次中計の金利は25/3期比で年40億円増を織込み済 更なる金利増があった場合でも、 十次中計で1,000億円の削減を計画する 政策保有株式の売却益で相殺 26/3期 27/3期 28/3期 ＋40億円 ＋80億円 ＋120億円 金利負担増予測 6
Slide 7: 建築費高騰への対応
１．第十次中計アップデート（１）利益計画 ２. 建築費高騰 ①26/3期 計上予定マンションは概ね契約済 ②25/3期末 完成済み戸数 約3,000戸（発売前含む） ③十次中計中に計上開始する物件は全て着工済 当社が発注者の主に分譲マンション（約7,000戸） 建築費確定済の優良在庫は既に約10,000戸 ※なお、建築費増の直近２年も概ね予定通り発注できている ・長年の開発ノウハウを生かし、高品質・高い商品性とコストダウンを両立 ・継続安定発注を前提として、計画段階からゼネコンと綿密に協議 7
Slide 8: 経常利益、当期利益ともに過去最高を予想
１．第十次中計アップデート（１）利益計画 経常利益、当期利益ともに過去最高を予想 （億円） 2024／3 2025／3 2026／3 （実績） （実績） （予想） 前期比 売上高 9,677 10,142 10,300 + 158 営業利益 2,547 2,715 2,900 +185 経常利益 2,531 2,683 2,800 +117 親会社株主に帰属する 当期純利益 1,772 1,917 2,050 +133 自己資本利益率 （ROE） 9.2% 9.1% 8
Slide 9: 第十次中計アップデート（２）株主還元
１．第十次中計アップデート（２）株主還元 第七次 第八次 第九次 第十次 ('19/3) （'22/3) （'25/3) ('28/3) 配 当 30円 45円 70円 115円 増配ペース（年あたり） 2円,3円 5円 7円,10円 15円 配当性向 11% 14% 17% 約24% 35％ 経常利益3,000億円達成１年前倒し(28/3期→27/3期) 100円配到達時期も、28/3期から27/3期に1年前倒し 増配ペースを更に上げ、5割増しの年15円に さらに、配当性向が35%到達まで年15円以上の累進配当継続 9
Slide 10: 第十次中計アップデート（３）ガバナンス
１．第十次中計アップデート（３）ガバナンス 強固な事業基盤の構築のため 持続的成長と将来の持続的な株主還元 過去 借入で成長投資 の実現に不可欠な金の卵(東京都心の 成長投資を優先し株主還元を抑制 オフィスビル)を守る必要があった 2007年 事前警告型買収防衛策を導入 借入に頼らず営業CFの範囲内で 現在 ■ これまでの成長投資の果実として ～ 可能になった成長投資を継続 強固な事業基盤が実現 成長に合わせた累進配当で、株主還元 将来 ■ 更なる持続的成長を確実に実現へ も本格的強化の段階へ 最大の買収防衛策である「株価向上」に必要な基盤が整ってきた ⇒「事前警告型買収防
Slide 11: 政策保有株式の縮減
１．第十次中計アップデート（３）ガバナンス （22/５公表 第九次中計目標 「31/3期末政策保有株式簿価の株主資本比率10%以下」） 25/3期末 政策保有株式簿価の株主資本比率12.9% 28/3期末10%以下（24/5に当初目標の3年前倒しを公表）に向け順調に進捗 22/3期末 23/3期末 24/3期末 25/3期末 28/3期末 18.4% 16.6% 14.2% 12.9% 10%以下 【参考 時価/純資産比率】 25/3期は364億円の縮減、 十次中計3年では、更に1,000億円の縮減を計画 24/3期末 25/3期末 28/3期末* 前期末比 25/3期末比 時 価 (億円
Slide 12: 取締役会体制の改革
１．第十次中計アップデート（３）ガバナンス 2015年の社外取締役選任以降、会社の成長に合わせて、順次経営体制の充実・改革を推進 現監査役の任期が満了となる２年後、監査等委員会設置会社・社外取締役過半数へ 移行に先立ち、取締役任期短縮と、監督機能に必要な取締役定数への削減を実施 取締役 監査役 社外取比率 執行:監督 男性:女性 空き 男性 女性 社外 監督 15/6 17％ 10:6 ／ 監督 20/6 20％ 8:6 13:1 監督 23/6 33％ 6:7 11:2 本年の株主総会に提出する議案 ① 取締役 ９→８名（うち社外取締役３名） ② 取締役任期 ２→１年 ③ 取締役
Slide 13: 勤続功労株式報酬制度と自己株式の取得
１．第十次中計アップデート（３）ガバナンス 勤続功労株式報酬制度（2024.12 導入決定） 一定の要件を充足する従業員に対し、 各自の業績貢献に応じたポイントを毎年付与し、 退職時にポイントに応じた当社株式を交付する制度 自己株式の取得 2024年12月 保有上場株式の売却代金（350億円と見積り）を原資に取得 （2025.5.1 取得完了） 2025年5月（今回） 前期の保有上場株式の売却代金が見積りを100億円超過 ⇒超過分を原資として自己株式を追加取得 ※本報酬制度へ拠出した後の残高については消却の方針 13
Slide 14: 第九次中計実績
２．第九次中計実績 売上、利益ともに中計史上最高業績達成、当期利益は12期連続最高益更新 （億円） 第八次実績 第九次実績 第八次比 第九次目標 〈3ヵ年累計〉 2023／３ 2024／３ 2025／３ 〈3ヵ年累計〉 〈3ヵ年累計〉 （実績） （実績） （実績） 売上高 28,704 9,399 9,677 10,142 29,218 ＋ 514 30,000 営業利益 6,875 2,413 2,547 2,715 7,675 ＋ 800 7,700 経常利益 6,556 2,367 2,531 2,683 7,581 ＋ 1,025 7,500 当期利益 4,328 1,619 1,77
Slide 15: 第九次中計実績 セグメント別
３．第九次中計実績 （億円） 八次実績 九次実績 九次目標 〈3ヵ年累計〉 八次比 目標比 賃 貸 12,189 13,423 ＋ 1,234 13,000 ＋ 423 販 売 8,221 7,097 △ 1,124 7,500 △ 403 完 工 6,120 6,345 ＋ 225 7,000 △ 655 流 通 2,105 2,206 ＋ 101 2,500 △ 294 売上高 28,704 29,218 ＋ 514 30,000 △ 782 賃 貸 4,873 5,336 ＋ 463 5,200 ＋ 136 販 売 1,509 1,745 ＋ 236 1,500 ＋ 245 完 工 54
Slide 16: 資料編 目次
３．資料編 目次 財務諸表 2025／３期 連結決算実績 2026／３期 連結業績予想 2025／３期 連結キャッシュフロー実績 2025／３期 連結決算実績（前期比） 2025／３期 連結決算実績（予想比） 2025／３期 連結貸借対照表 2026／３期 連結業績予想（前期比） 2026／３期 連結キャッシュフロー予想 主な新規プロジェクト ビル開発計画 分譲マンション計画 ESGに関する取組み 脱炭素 削減状況 ／ 今後の取組み グリーンファイナンス ／ DBJ Green Building 認証 ESGに関する主な取組み一覧 ESGトピックス 16
Slide 17: 2025/3期 連結決算実績
３．資料編 財務諸表 全セグメントで増収増益を達成 （億円） 2024／3 2025／3 2025／3 （実績） （実績） 前期比 （公表） 対比 賃 貸 4,444 4,726 +282 4,650 +76 販 売 2,412 2,464 +52 2,400 +64 完 工 2,051 2,158 +108 2,150 +8 流 通 723 732 +9 750 △ 18 売上高 9,677 10,142 +465 10,000 +142 賃 貸 1,766 1,913 +147 1,870 +43 販 売 602 604 +2 550 +54 完 工 208 228 +19 230 △2
Slide 18: 2026/3期 連結業績予想
３．資料編 財務諸表 13期連続当期利益最高益更新を目指す （億円） 2025／３ 2025／３ 2026／３ （実績） （実績）** （予想）* 前期比 賃 貸 4,726 賃 貸 4,337 4,600 +263 販 売 2,464 販 売 2,948 2,850 △ 98 完 工 2,158 ハウジング 2,043 2,100 +57 流 通 732 ステップ 732 750 +18 売上高 10,142 売上高 10,142 10,300 +158 賃 貸 1,913 賃 貸 1,887 2,100 +213 販 売 604 販 売 642 600 △ 42 完 工 228 ハウジング
Slide 19: 2025/3期 連結決算実績（前期比）
３．資料編 財務諸表 主力の賃貸セグメントが業績を牽引し、全セグメントで増収増益となりました。 売上高、営業利益、経常利益、純利益の全てにおいて過去最高を更新しました。（経常利益4期連続、当期利益12期連続） （億円） '24／3期 '25／3期 ≪増減要因≫ 前期比 新規・通期稼働＋35 賃 貸 4,444 4,726 +282 既存・他＋247（うちホテル、イベントホール等＋122） 販 売 2,412 2,464 +52 計上戸数＋2戸（3,524→3,526） 完成工事 2,051 2,158 +108 新築そっくりさん＋38、注文住宅＋64、その他＋6 流 通 723 732
Slide 20: 2025/3期 連結決算実績（予想比）
３．資料編 財務諸表 売上高、営業利益、経常利益、当期利益全てにおいて予想を上回る結果となりました。 セグメント別では、流通の減少を賃貸と販売でカバーして、全体では予想を上回りました。 '25／3期 '25／3期 ≪増減要因≫ （億円） （予想） （実績） 差異 賃 貸 4,650 4,726 +76 新規・通期稼働＋5、既存・他+71 販 売 2,400 2,464 +64 計上戸数＋26戸（3,500→3,526） 完成工事 2,150 2,158 +8 新築そっくりさん△7、注文住宅＋10、その他＋5 流 通 750 732 △ 18 仲介件数△1,997件（33,000→31,
Slide 21: 2025/3期 連結キャッシュフロー実績
３．資料編 財務諸表 経常利益が2,683億円となり、営業キャッシュフローは2,532億円となりました。 新規ビル投資1,655億円、インド現法への追加出資107億円を行ない、有利子負債は3兆8,919億円となりました。 （億円） '24／3期 '25／3期 前期比 ≪主要内訳≫ 経常利益 2,531 2,683 +152 減価償却費 731 749 +18 法人税支払額 △ 610 △ 800 △ 190 その他 △ 331 △ 100 +232 棚卸資産増加 △185（前期：増加 △733） 営業キャッシュフロー 2,320 2,532 +211 賃貸設備投資 △ 1,884 △
Slide 22: 2025/3期 連結貸借対照表
３．資料編 財務諸表 新規ビル投資の積み増し、インド現法への追加出資により、総資産は6兆7,224億円(前期末比+440億円)となりました。 純利益が1,917億円となり自己資本は2兆1,681億円に増加、自己資本比率は32.3％(前期末30.7％)となりました。 （億円） '24／3期 '25／3期 増減 ≪増減要因≫ 現預金 1,039 990 △ 49 販売用不動産（仕掛含む) 8,714 9,196 +481 販売用不動産＋51、仕掛販売用不動産＋430 その他流動資産 955 991 +36 流動資産 10,709 11,177 +468 有形固定資産＋借地権 45,920
Slide 23: 2026/3期 連結業績予想（前期比）
３．資料編 財務諸表 5期連続の経常最高益、13期連続の純利益最高益更新を目指します。 オフィスビル賃貸を中心に増収増益を見込みます。 '25／3期 '26／3期 ≪増減要因≫ （億円） （実績）** （予想）* 前期比 新規・通期稼働＋10 賃 貸 4,337 4,600 +263 既存・他＋253（うちホテル、イベントホール等＋100） 販 売 2,948 2,850 △ 98 計上戸数△226戸（3,526→3,300） 26／３期の利益目標に必要な戸数は契約済 ハウジング 2,043 2,100 +57 新築そっくりさん＋27、注文住宅＋25 ステップ 732 750 +18
Slide 24: 2026/3期 連結キャッシュフロー予想
３．資料編 財務諸表 営業キャッシュフロー2,700億円、投資キャッシュフロー△2,000億円を見込みます。 有利子負債は前期並みの計画としています。 '25／3期 '26／3期 （億円） （実績） （予想） 前期比 ≪主要内訳≫ 経常利益 2,683 2,800 +117 減価償却費 749 750 +1 法人税支払額 △ 800 △ 900 △ 100 その他 △ 100 50 ＋150 営業キャッシュフロー 2,532 2,700 ＋168 賃貸設備投資 △ 1,655 △ 2,000 △ 345 新規投資 預り敷金 127 200 +73 差入敷金 △ 70 - +70 資産売
Slide 25: 主な新規プロジェクト ビル開発計画
３．資料編 主な新規プロジェクト 住友不動産六本木セントラルタワー 住友不動産大崎ツインビル西館 住友不動産芝公園プロジェクト 所在 港区 延床面積 9,700坪 所在 品川区 延床面積 8,800坪 所在 港区 延床面積 12,000坪 地上14 2026年1月 地上21 竣工 2025年1月 階数 地上21 竣工 2025年4月 階数 竣工 階数 地下1 （予定） 地下2 25
Slide 26: 主な新規プロジェクト 分譲マンション
３．資料編 主な新規プロジェクト ※戸数=販売戸数 シティタワー虎ノ門 シティタワー千住大橋 ベイシティタワーズ神戸 港区 足立区 神戸市 138戸 462戸 WEST：346戸、EAST：344戸 28階／地下1階 42階 27階／地下1階（WEST、EASTともに） 26
Slide 27: 主な新規プロジェクト 分譲マンション
３．資料編 主な新規プロジェクト ※戸数=販売戸数 グランドシティタワー池袋 グランドシティタワー月島 シティタワー札幌すすきの 豊島区 中央区 札幌市 773戸 945戸 164戸 52階／地下2階 58階／地下2階 28階／地下1階 27
Slide 28: ESGに関する取組み CO2排出量削減
３．資料編 ESGに関する取組み 第九次中計におけるCO2排出量削減目標を超過達成 2014年対比10％の削減を目標に対し、31％の削減達成 排出量 九次中計 （千t-CO²） 削減割合 削減目標 2014年度 5,940 ― ― 2025年3月期 4,126 △31% △10％ 第九次中計目標 2025/3期 オフィスビル テナント専有部のグリーン電力 導入率30％ 23％ 分譲マンション ZEH-M Oriented 設計100％ 設計100％（約6,600戸） 新築そっくりさん 高断熱リフォーム商品（投入済） 受注比率20％ 65％ 注文住宅 ZEH住宅（標準化済） 受注比率60
Slide 29: ESGに関する取組み 2030年目標に向けて
３．資料編 ESGに関する取組み 2030年目標に向けてCO²排出量削減の取り組みを継続・強化 「新すみふ×エネカリ」の投入（注文住宅） 電力の自家消費率押上効果比較 太陽光発電設備 設置のみ ｚ ｚ 従来の「すみふ×エネカリ」 「すみふ×エネカリ」 「新すみふ×エネカリ」 （給湯器：おひさまエコキュート） 「新すみふ×エネカリ」 ●自家消費率 ●蓄電池による 「新すみふ×エネカリ プレミア」 自家消費率押上分 ●おひさまエコキュートによる 自家消費率押上分 ペロブスカイト太陽光発電の実用化に向けた協力 新築そっくりさん 実用化に向けた での太陽光発電の 超高層ビル 協力 設置拡大
Slide 30: グリーンファイナンス／DBJ Green Building認証
３．資料編 ESGに関する取組み グリーンファイナンス ・DBJ Green Building認証3つ星以上のうち13物件の取得費・リファイナンスに活用 ・22/5に1兆円の調達枠を設定、24/4には調達枠を2兆円に拡大 グリーンファイナンス調達状況 24/3期 25/3期 前期比 （億円） 8,658 11,555 +2,897 DBJ Green Building認証 25/3期 新規【☆5】 取得物件 ・不動産の「経済性」に留まらない「環境・社会への配慮」 オフィス：住友不動産新宿南口ビル における性能・取り組みを評価する制度 住友不動産中野駅前ビル ・SDGsやESGを重視する
Slide 31: ESGに関する取り組み
３．資料編 ESGに関する取り組み 公表 E S G ESGに関する取り組み 『東銀座エリアマネジメントプロジェクト』 ● Welcome to 東銀座 2024！「仮囲いイラストコンテスト」 受賞作品展示 大手企業×スタートアップのオープンイノベーションイベント ● ● 「第8回 虎ノ門サミット」開催（テーマ：環境・サステナブル） 2024/４ ● SBIグループとの協業インキュベーションオフィス2拠点目「GROWTH大阪中之島」開業 オフィスや商業施設で音楽に触れる機会提供、若手演奏家の活動支援の一環となる ● 「住友不動産グループpresents100万人のクラシックライブ」新宿・羽田・
Slide 32: ESGに関する取り組み
３．資料編 ESGに関する取り組み 公表 E S G ESGに関する取り組み スタートアップ・事業会社・金融機関の3者を繋ぐ「住友不動産ベンチャーサミット2024」開催 ● ～あらゆる人を繋ぐ“場”を提供し、スタートアップ・エコシステムの強化に貢献～ ● ● SDGs出前授業 「環境に優しい家」 成増ヶ丘小学校（東京都・板橋区） 2024/10 ● ● 持続可能な航空燃料（SAF）づくりに注力するENEOSと基本協定、協力実施 ● ● 2025年大阪・関西万博 住友館 出展・展示情報発表 住友不動産ハウジング㈱従業員対象 勤続功労株式報酬制度導入決定 ● ※2025年2月 住友不動産グループ全
Slide 33: ESGトピックス
３．資料編 ESGに関する取り組み 既存ストックの課題解決を進める「新築そっくりさん」 既存ビルの省エネ性能を改修により向上 「国土交通大臣賞」受賞 都内５棟で「ZEB Oriented」認証取得 古い住まいの基礎や柱を活かしながら、一棟まるごと再生 改修により省エネ性能が向上した都内の既存ビル５棟に する「新築そっくりさん」が、第30回（2023年度）日本不 おいて、建築物省エネルギー性能表示制度(BELS)の最高 動産学会業績賞「国土交通大臣賞」を受賞しました。 評価である5つ星の評価を受け、希少な「ZEB（ゼロ・エネ 既存住宅の耐震化・長寿命化 ルギー・ビル）Oriented」認証を取得
Slide 34: 住友不動産株式会社 企画部 IR・ESG課
３．資料編 ESGに関する取組み FTSE MSCI S&P SOMPO 住友不動産株式会社 企画部 IR・ESG課 03-3346-2342 【免責事項】 本資料は情報提供を目的とするものであり、投資等の勧誘を目的としたものではありません。 本資料には、業績予想等将来に関する記述が含まれています。こうした記述は、当社が本資料の発表日現在において合理的であ ると判断する一定の前提に基づいており、目標や予想の達成、将来の業績を保証するものではなく、リスクや不確実性を内包するも のです。実際の業績等は、経済情勢、市場動向、経営環境の変化など様々な要因により、異なる結果となる可能性があることにご 留