Sankei Real Estate Inc. · TSE:2972

Sankei Real Estate — FY2026/2 Earnings Presentation

40 slides from Sankei Real Estate's earnings presentation, Apr 30, 2026

  1. Slide 1: 2026年2月期（第14期）決算説明資料

    2026年2月期（第14期） 決算説明資料 2026年4月30日 資産運用会社

  2. Slide 2: ディスクレーマー

    ディスクレーマー 本資料は、本投資法人の情報提供を目的としたものであり、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、これらに付随する政令、内閣府令及び規 則並びに東京証券取引所有価証券上場規程に基づく開示書類又は資産運用報告ではありません。また、本資料は、特定の商品に関する投資の勧誘や売買の1 推奨を目的として作成されたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせいただき、投資を行う際は、投資家 ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。 本資料には、財務状況、経営結果、事業に関する一定の将来予測並びに本投資法人及び本投資法人の資産運用会社であ

  3. Slide 3: 目次

    目次 2 1. 決算ハイライト P.3 2. 運用ハイライト P.8 3. 業績予想 P.15 4. Appendix P.18 2

  4. Slide 4: 1. 決算ハイライト

    ee ~\ Oh tye UPWIAF— MBA |. RE/\ISTR

  5. Slide 5: 減損損失及び無償減資につきまして

    減損損失及び無償減資につきまして 「福岡グリーンビルディング」の減損損失  2025年9月末に発生した、「福岡グリーンビルディング」のテナント退去を踏ま 4 え、2025年10月に公表の2025年8月期（第13期）決算において、当該物件 減損反映前後の帳簿価額 は、原状回復工事及びマルチテナント向けの仕様変更のためのリニューアル工事 12,000 が2026年8月期（第15期）中に完了する前提としていたものの、建築コストの 増加並びに人手不足及び資材不足の影響から工事発注が予定より遅延しており、 9,000 P/L上に、損失を 少なくとも2027年2月期（第16期）中にはリテナントの完了又は

  6. Slide 6: 決算ハイライト ①概要

    決算ハイライト ①概要  減損損失の計上により、予想比・前期比ともに大幅な減益 2026年2月期（第14期）決算概要 5 実績 予想比 前期比 営業収益 2,882百万円 △10百万円（△0.4％） ＋270百万円（＋10.3％） 営業利益（営業損失） △3,323百万円 △4,896百万円（－） △4,670百万円（－） 当期純利益（当期純損失） △4,009百万円 △5,304百万円（－） △5,112百万円（－） 一口当たり分配金 0円/口 △2,773円/口（－） △2,361円/口（－） DPU（一口当たり分配金）の推移 一口あたりNAV（純資産価値）の推移 （円/口） （円/口）

  7. Slide 7: 決算ハイライト ②損益比較

    決算ハイライト ②損益比較 25/8期 26/2期 26/2期 予想比 前期比 （百万円） （第13期）実績（A） （第14期）予想（B） （第14期）実績（C） （C-B） （C-A） 営業収益 2,611 2,893 2,882 △10 ＋270 主な差異要因（予想比）（C-B） 賃貸事業収益合計 2,567 2,893 2,882 △10 ＋314 【賃貸事業収益】 賃料・共益費収入 2,447 2,193 2,181 △11 △266  <賃料・共益費収入> 6 京都△23、金沢+9、なんば＋2 駐車場収入 24 31 31 ＋0 ＋7  <水道光熱費収入> 水道光熱費収入 87

  8. Slide 8: 本投資法人投資口に対する公開買付けにつきまして

    本投資法人投資口に対する公開買付けにつきまして  公開買付者らによる本投資法人投資口公開買付け（2026年1月7日～）⇒本書の日付現在継続中 ⇒ 本投資法人は、賛同の意見表明及び応募推奨（本書の日付現在変更なし） 7 ＜公開買付者らによる認識又は考え（要約）＞ ＜本投資法人による認識又は考え（要約）＞  公開買付者ら（SPCと投資一任契約を締結する者、公開買付者  本投資法人は、J-REIT市場の環境について公開買付者らと概 らに対する直接又は間接的な資金提供者等を含む。以下同じ。） ね同様の認識を有しつつ、公開買付者らはいずれも不動産投資 は、本投資法人について、2019年の上場以来、

  9. Slide 9: 2. 運用ハイライト

    Oh tye UPWIAF— MBA 2. 3BF\145-44h

  10. Slide 10: 運用ハイライト 内部成長 ①ポートフォリオ

    運用ハイライト 内部成長 ①ポートフォリオ  「福岡グリーンビルディング」のテナント退去により、期末稼働率は大きく低下 ポートフォリオ利回りの推移 期末稼働率の推移 9 NOI利回り（対簿価） 償却後NOI利回り（対簿価） オフィスビル 中核的アセット群 ポートフォリオ 6.0% 97.0% 100.0% 96.3% 96.6% 96.4% 5.0% 5.1% 81.7% 4.0% 4.0% 4.1% 4.2% 3.5% 4.4% 80.0% 3.0% 3.3% 3.5% 3.5% 2.0% 2.8% 60.0% 1.0% 0.0% 40.0% 24/2期 24/8期 25/2期 25/8期

  11. Slide 11: 運用ハイライト 内部成長 ②オフィスビル

    運用ハイライト 内部成長 ②オフィスビル  賃料改定対象テナントのうち、半数超にて増額改定。賃料増額率（平均）は従前比12.3%増 賃料改定実績の推移 平均賃料単価及び賃料ギャップの推移 10 （円/坪） 平均賃料単価 賃料改定実績割合（賃貸面積ベース） 18,811 18,921 19,000 18,695 18,696 増額 維持 減額 100% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 9.3% 18,000 17,704 80% 46.1% 17,000 24/2期 24/8期 25/2期 25/8期 26/2期 60% 82.1% （第10期） （第11期） （第12期） （第13期

  12. Slide 12: 運用ハイライト 内部成長 ③ホテル-1

    運用ハイライト 内部成長 ③ホテル-1  足元の外部環境の変化等により、一部の物件は一定の影響を見込む 固定賃料と変動賃料を併用しているホテル3物件の運営状況 11 B-4 ホテルインターゲート京都 四条新町 26/2期（第14期）実績 （円） 通期実績 業績予想上の想定 28,000 100.0% 28,000 100.0% （円） 70.0% 18,000 70.0% 18,000 8,000 40.0% 8,000 40.0% 2025年 2026年 25/8期 26/2期 26/8期 27/2期 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 3月 1月 （第13期

  13. Slide 13: 運用ハイライト 内部成長 ③ホテル-2

    運用ハイライト 内部成長 ③ホテル-2 保有ホテルの契約形態別賃料収入の実績と予想 各ホテル宿泊者の地域別データ（2026年2月） 12 （百万円） 通期実績 業績予想上の想定 B-1 ホテルインターゲート東京 京橋 （200室） 1,000 4.2% 3.5% 37.0% 11.6% 30.2% 4.7% 5.4% 3.3% 800 B-2 ホテルインターゲート広島 （233室） 307 338 333 変動 290 固定賃料と 賃料 2.6% 変動賃料を 2.0% 3.4% 74.7% 6.9% 併用している 2.2% 5.2% ホテル3物件 3.1% 600 （京都・金沢・ 固定 なんば

  14. Slide 14: 運用ハイライト 財務運営

    運用ハイライト 財務運営  本年4月実施のリファイナンスは、公開買付け期間中であることを考慮し、期間5カ月の短期 借入にて対応。公開買付けの結果を踏まえ、次回9月の期日返済までに対応を検討 財務ハイライト（2026年4月1日時点） 足元のファイナンス状況（2026年4月1日付実行分） 13 有利子負債 長期発行体 調達額 借入期間 借入金利 固定 / 変動 長期負債比率 LTV 残高 格付（JCR） A＋ 102億円 5ヶ月 基準金利＋0.50% 変動 495億円 54.9％ 49.8％ （安定的） 業績予想上の支払利息額 平均調達金利 固定金利比率 平均残存期間 26/8期（第15期） 2

  15. Slide 15: 運用ハイライト 財務運営

    運用ハイライト 財務運営 LTVの推移 長期負債比率の推移 14 50.0% 100.0% 47.9% 47.9% 47.8% 47.9% 49.8% 48.0% 90.0% 84.9% 81.9% 78.1% 46.0% 80.0% 巡航LTV水準（45～50％） 67.3% 66.9% 44.0% 70.0% 42.0% 60.0% 54.9% 40.0% 50.0% 24/2期 24/8期 25/2期 25/8期 26/2期 24/2期 24/8期 25/2期 25/8期 26/2期 26/4/1 （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） （第10期） （第1

  16. Slide 16: 3. 業績予想

    ee ~\ Oh tye UPWIAF— MBA 3 #778

  17. Slide 17: 今後の運営施策 2026年8月期～2027年2月期

    今後の運営施策 2026年8月期（第１５期）～2027年2月期（第１６期） 16  本書の日付現在、継続中の公開買付けの帰趨を見定めつつ、分配金の回復に傾注 資本政策 ① 公開買付けによる本投資法人の非公開化（本投資法人は、賛同の意見表明及び応募推奨） ② 無償減資の実施（当期未処理損失の解消・分配金の回復） 外部成長 ③ 「福岡グリーンビルディング」のリテナント推進と並行して、難易度は高いが譲渡先の探索も注力 ④ 当該物件を含め、他の物件の譲渡も併せて検討 (ポートフォリオの再構築） 財務運営 ⑤ 上記④の譲渡代金は、借入金の返済を優先（財務体質の強化） 内部成長 ⑥ 低稼働物件のリースア

  18. Slide 18: 損益比較

    損益比較 26/2期 26/8期 前期実績比 27/2期 前期予想比 （百万円） （第14期）実績（A） （第15期）予想（B） （B-A） （第16期）予想（C） （C-B） 営業収益 2,882 3,757 ＋875 2,351 △1,405 主な差異要因（前期実績比）（B-A） 賃貸事業収益合計 2,882 3,757 ＋875 2,351 △1,405 【賃貸事業収益】  <賃料・共益費収入> 賃料・共益費収入 2,181 2,212 ＋31 2,224 ＋11 17 なんば＋50、福岡△37、金沢△14、京都+10、 駐車場収入 31 36 ＋4 34 △1 大森+10、秋葉原＋6

  19. Slide 19: 4. Appendix

    ee ~\ Oh tye UPWIAF— MBA 4. Appendix

  20. Slide 20: 貸借対照表

    貸借対照表 （千円） 2025年8月期（第13期） 2026年2月期（第14期） 2025年8月期（第13期） 2026年2月期（第14期） 資産の部 負債の部 19 流動資産 流動負債 現金及び預金 8,341,138 8,061,601 営業未払金 167,301 181,863 信託現金及び信託預金 2,442,985 2,241,226 1年以内返済予定の長期借入金 16,400,000 16,400,000 営業未収入金 56,928 37,114 未払金 291,099 299,902 前払費用 73,180 64,234 未払費用 71,408 70,615 未収還付法人税等 2

  21. Slide 21: 損益計算書

    損益計算書 （千円） 2025年8月期（第13期） 2026年2月期（第14期） 営業収益 賃貸事業収入 2,447,470 2,181,224 20 その他賃貸事業収入 120,042 700,853 不動産等売却益 44,317 - 営業収益合計 2,611,829 2,882,078 営業費用 賃貸事業費用 926,054 947,798 減損損失 - 4,933,559 資産運用報酬 251,083 259,435 資産保管手数料 2,067 2,056 一般事務委託手数料 15,494 15,018 役員報酬 3,600 3,600 その他営業費用 65,839 43,789 営業費

  22. Slide 22: キャッシュ・フロー計算書

    キャッシュ・フロー計算書 （千円） 2025年8月期（第13期） 2026年2月期（第14期） 2025年8月期（第13期） 2026年2月期（第14期） 営業活動によるキャッシュ・フロー 投資活動によるキャッシュ・フロー 21 税引前当期純利益又は税引前当期純損失（△） 1,103,791 △3,563,550 有形固定資産の取得による支出 △9,203 - 減価償却費 324,807 320,727 信託有形固定資産の取得による支出 △121,760 △102,544 減損損失 - 4,933,559 信託差入敷金及び保証金の差入による支出 - △50 受取利息 △7,740 △11,09

  23. Slide 23: MEMO

    ee ~\ Oh tye UPWIAF— MBA MEMO

  24. Slide 24: 物件別賃貸事業収支 ①

    物件別賃貸事業収支 ① （千円） 物件番号 A-3 A-4 A-5 A-6 A-7 A-9 A-10 A-11 A-12 用途 オフィスビル 23 宮崎台 S-GATE S-GATE 日比谷 八丁堀 東陽 大森 S-GATE 福岡グリーン 物件名 日本橋本町 秋葉原 サンケイビル サンケイビル パークビル パークビル 赤坂 ガーデン ビルディング オフィス 賃貸事業収益 322,388 62,526 203,816 181,605 84,682 85,708 93,788 賃料収入 302,704 57,900 189,274 161,992 67,526 75,450 76,708 共益費収

  25. Slide 25: 物件別賃貸事業収支 ②

    物件別賃貸事業収支 ② （千円） 物件番号 B-1 B-2 B-3 B-4 B-5 B-6 B-7 用途 ホテル 物流施設 ホテル 合計 24 ホテル ホテル ホテル ホテル グリッズ ベッセルホテル SANKEILOGI 物件名 インターゲート インターゲート 摂津 インターゲート インターゲート プレミアムホテル カンパーナ 東京 京橋 広島 京都 四条新町 金沢 大阪なんば すすきの 賃貸事業収益 206,955 118,800 119,169 162,619 97,303 257,477 2,882,078 賃料収入 206,955 118,800 118,531 162,619 97

  26. Slide 26: 主要指標（KPI）

    主要指標（KPI） 2024年2月期 2024年8月期 2025年2月期 2025年8月期 2026年2月期 （第10期） （第11期） （第12期） （第13期） （第14期） NOI利回り（対簿価） 3.5％ 4.0％ 4.1％ 4.2％ 5.1％ NOI利回り（対鑑定価格） 3.4％ 3.8％ 3.9％ 4.1％ 4.7％ 25 償却後NOI利回り（対簿価） 2.8％ 3.3％ 3.5％ 3.5％ 4.4％ 償却後NOI利回り（対鑑定価格） 2.7％ 3.2％ 3.3％ 3.5％ 4.0％ インプライドキャップレート（償却前） 4.1％ 4.6％ 4.7％ 4.5％ 4.5％ インプライ

  27. Slide 27: ポートフォリオ一覧 ①

    ポートフォリオ一覧 ① 物件番号 A-3 A-4 A-5 A-6 A-7 A-9 A-10 A-11 A-12 26 用途 オフィスビル S-GATE S-GATE 日比谷 八丁堀 東陽 大森 S-GATE 宮崎台 福岡グリーン 日本橋本町 秋葉原 サンケイビル サンケイビル パークビル パークビル 赤坂 ガーデン ビルディング オフィス 物件名 東京都 東京都 所在地 東京都中央区 東京都中央区 東京都江東区 東京都大田区 東京都港区 川崎市宮前区 福岡市早良区 千代田区 千代田区 建築年月 2018年10月 2017年9月 1992年6月 1965年9月 1991年6月 1993年5月 2

  28. Slide 28: ポートフォリオ一覧 ②

    ポートフォリオ一覧 ② 物件番号 B-1 B-2 B-3 B-4 B-5 B-6 B-7 27 用途 ホテル 物流施設 ホテル ホテル ホテル SANKEI ホテル ホテル グリッズ ベッセルホテル インターゲート インターゲート LOGI摂津 インターゲート インターゲート プレミアムホテル カンパーナ 東京 京橋 広島 京都 四条新町 金沢 大阪なんば すすきの （共有持分40%） 合計/平均 物件名 所在地 東京都中央区 広島市中区 大阪府摂津市 京都市中京区 石川県金沢市 大阪市浪速区 札幌市中央区 － 建築年月 2018年1月 2018年10月 2022年10月 2017年11月 2

  29. Slide 29: ポートフォリオサマリー

    ポートフォリオサマリー アセット別比率 オフィスビル延床面積別割合 エリア別比率 物流施設 10,000㎡以上 その他 3,000㎡未満 28 5.6% 17.9% 3.7% 21.5% 中規模又はハイスペック 中核的アセット群 オフィスビルの割合： 40.4％ ホテル 82.1％ 東京圏 34.8% 58.5% オフィスビル 3,000㎡以上 59.6% 10,000㎡未満 大阪圏 78.5% 20.1% 駅徒歩分数別比率 スポンサー開発比率 築年数別比率 5分超 1分以内 30年超 23.7% 31.5% その他 34.9% 34.9% 10年以内 スポンサー 57.7% 65.1% 3分

  30. Slide 30: 鑑定評価の概要

    鑑定評価の概要 （百万円） 2025年8月期末 2026年2月期末 前期との差異 物件 （第13期末） （第14期末） 物件名 取得価格 29 番号 直接還元 直接還元 直接還元 鑑定評価額 鑑定評価額 帳簿価額 含み損益 鑑定評価額 利回り 利回り 利回り A-3 S-GATE日本橋本町 14,148 15,800 3.1％ 15,800 14,027 ＋1,772 3.1％ ±0 ±0 A-4 S-GATE秋葉原 2,055 2,720 3.2％ 2,940 1,983 ＋956 3.2％ ＋220 ±0 A-5 日比谷サンケイビル 5,829 6,880 2.8％ 7,190 6,124

  31. Slide 31: テナントの状況

    テナントの状況 上位テナント10社（2026年2月期（第14期）末時点） 賃貸借契約の状況（2026年2月期（第14期）末時点） 総賃貸面積 30 エンドテナント名 面積比率 物件名称 （㎡） 契約形態別比率 賃貸借期間別比率 株式会社グランビスタ ホテルインターゲート 26,373.81 32.2％ ホテル&リゾート 東京 京橋 等4物件 普通建物 3年未満 賃貸借契約 14.1% 3年以上 SANKEILOGI 12.7% 株式会社ケイシン 14,748.33 18.0％ 5年未満 摂津 10.0% 10年以上 株式会社鴻池組 4,985.76 6.1％ S-GATE日本橋本町 62.6%

  32. Slide 32: 借入金の状況

    借入金の状況 借入金一覧（2026年4月1日時点） レンダーフォーメーション（2026年4月1日時点） 31 関西みらい銀行 西日本シティ銀行 1.2% 2.0% 借入金額 あおぞら銀行 千葉銀行 利率 固定/変動 借入期間 借入日 返済期日 （百万円） 3.0% 0.6% 6,200 0.36％ 固定 5.0年 2021年9月2日 2026年9月2日 SBI新生銀行 5,600 0.78％ 固定 6.0年 2022年3月14日 2028年3月14日 りそな銀行 6.6% 6.2% 5,900 0.79％ 固定 4.5年 2022年9月5日 2027年3月5日 三井住友信託銀行 7.4% みず

  33. Slide 33: ESGへの取組み ①

    ESGへの取組み ① Environment（環境）  指標及び目標 32  気候関連のリスク及び機会の管理プロセスにおいて使用する指標及び目標は以下のとおりです。 指標 目標 ①中間目標 ： 2030年までに30%削減（原単位ベース） GHG（温室効果ガス）の排出量 ②長期目標 ： 2050年までにネットゼロ達成  環境認証の取得状況一覧  温室効果ガス（GHG）排出量 ポートフォリオにおける 2019年度 項目（単位） 2020年度 2021年度 2022年度 2023年度 2024年度 （基準年度） 環境認証取得割合 Scope1（t-CO2） 458.9 579.5 569.4

  34. Slide 34: ESGへの取組み ②

    ESGへの取組み ② Social（社会） Governance（ガバナンス）  地域コミュニティへの貢献（電動マイクロモビリティのシェアリン  運用報酬体系 33 グサービス導入） 運用報酬Ⅰ 総資産額×0.5%（上限） 運用報酬Ⅱ 不動産賃貸事業利益×5.0%（上限） 取得報酬 取得代金×1.0%（上限） 譲渡報酬（※） 譲渡代金×1.0%（上限） 合併報酬 承継資産の評価額×1.0%（上限） ※ 譲渡報酬は、譲渡益が発生する場合に限定して支払います。  利害関係人との取引（物件売買）に係る意思決定のフロー  テナント満足度調査の実施（毎年）  専門的資格の取得状況（2026年3

  35. Slide 35: 投資主の状況

    投資主の状況 所有者別投資口数の割合 主要な投資主（2026年2月期（第14期）末時点） 34 金融機関 証券会社 その他国内法人 外国法人等 個人・その他 所有投資口数 比率 投資主名 100% （口） （％） 16.2% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 22.1% 22.9% 23.1% 21.3% 60,048 12.85 （信託口） 80% 11.0% 11.5% 15.6% 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 51,396 11.00 15.1% 32.9% 7.3% 60% 8.6% 7.5% 2.2% 1.3% 8.6% 2.1% 1.9% 個人 46,174 9.88

  36. Slide 36: 資産運用会社の概要

    資産運用会社の概要 商号 株式会社サンケイビル・アセットマネジメント 本社所在地 東京都千代田区内神田二丁目3番4号 35 設立年月日 2018年4月13日 役員 取締役5名、監査役1名 資本金 1億円 金融商品取引業登録 登録番号：関東財務局長（金商）第3094号 株主構成 株式会社サンケイビル（100％） 宅地建物取引業免許 免許証番号：東京都知事（2）第102209号 主たる事業内容 投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業 取引一任代理等認可 認可番号：国土交通大臣認可第125号 35

  37. Slide 37: 投資口価格の推移

    （円/口） 20,000 40,000 60,000 80,000 0 100,000 120,000 140,000 2019/3/12 2019/4/12 2019/5/12 2019/6/12 2019/7/12 2019/8/12 2019/9/12 2019/10/12 2019/11/12 2019/12/12 2020/1/12 2020/2/12 2020/3/12 2020/4/12 2020/5/12 投資口価格の推移 2020/6/12 2020/7/12 2020/8/12 2020/9/12 2020/10/12 2020/11/12 2020/12/12 2021/

  38. Slide 38: 注記集 ①

    注記集 ① 【9頁】 1. 「ポートフォリオ利回り」とは、保有資産につき、右記の計算式により算出したNOI利回りをいいます。以下同様です。ポートフォリオ利回り＝ポートフォリオNOI（年換算）÷期末簿価 2. 「期末稼働率」は、各基準日時点における各取得資産に係る総賃貸可能面積（※ⅰ）に対して総賃貸面積（※ⅱ）が占める割合を算出しています。 i. 「総賃貸可能面積」は、各基準日時点における各取得資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積（主たる用途となっていない倉庫、看板、駐車場等に係る面積は含 みません。）の合計です。 37 ii. 「総賃貸面積」は、各基準日時

  39. Slide 39: 注記集 ②

    注記集 ② 【25頁】 1. NOI利回り(対簿価)=(不動産賃貸事業利益+減価償却費)×2÷賃貸用不動産の簿価 2. NOI利回り(対鑑定価格)=(不動産賃貸事業利益+減価償却費)×2÷賃貸用不動産の鑑定価格 3. 償却後NOI利回り(対簿価)=不動産賃貸事業利益×2÷賃貸用不動産の簿価 4. 償却後NOI利回り(対鑑定価格)=不動産賃貸事業利益×2÷賃貸用不動産の鑑定価格 38 5. インプライド・キャップレート(償却前)＝NOI(年換算・当期実績×2)÷(時価総額＋有利子負債－現預金+預り敷金） 6. インプライド・キャップレート(償却後)＝償却後NOI(年換算・当期実績×2)÷(時価総

  40. Slide 40: 見やすく読みまちがえにくい ユニバーサルデザインフォント を採用しています。 資産運用会社

    見やすく読みまちがえにくい ユニバーサルデザインフォント を採用しています。 資産運用会社

Sankei Real Estate — FY2026/2 Earnings Presentation on 6ix