Slide 1: 株式セミナー 日本プロロジスリート投資法人
2015年 4月10日 日本プロロジスリート投資法人 みずほ証券株式会社主催 株式セミナー プロロジス・リート・マネジメント株式会社
Slide 2: Contents
Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について 1 1. プロロジス・グループの概要 2 2. プロロジス・グループの協力体制 3 3. 日本プロロジスリート投資法人の概要～上場来の歩み 4 4. J-REIT市場における規模比較 5 Ⅱ. 日本プロロジスリート投資法人の特徴と現状について 6 Ⅲ. 業績と今後の成長戦略について 18 1. 日本プロロジスリート投資法人の業績推移 19 2. 日本プロロジスリート投資法人の1口当たり分配金 20 3. 日本プロロジスリート投資法人の投資口価格推移及びインデックス への組入状況 21 4. 日本プロロジスリート投資法人の成長戦略 22 5. 今後の成
Slide 3: Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について
Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について
Slide 4: プロロジス・グループの概要
Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について 1. プロロジス・グループの概要 グローバルのプロロジス 日本のプロロジス ～世界最大規模の物流不動産会社～ ～日本における先進的物流施設開発のパイオニア～ • 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券 • 2002年から2014年11月末日までの間に全国で76物件、 取引所に上場（創業30年超、本社サンフランシスコ） 約439万m2の物流施設を開発 • 世界21ヶ国で約5,500万m2 、約3,000棟の物流施設を開 • 日本における先進的大型物流施設の開発シェアは約36% 発・所有・運営 （第1位） • 物流業務に携わる約4,70
Slide 5: プロロジス・グループの協力体制
Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について 2. プロロジス・グループの協力体制 株式会社プロロジス 日本プロロジスリート投資法人 ファイナンスの 施工管理 計画立案・実行 施設設計 リーシング 安定稼働物件の取得 物件評価・ 物件の取得 収益性の分析 開発・運営 保有・運用 入居決定 パイプラインの マーケット 開発用地 の分析 選定・取得 先進的な物流施設の 選定・確保 明確な 物流施設の堅実な運用 開発業務を担う 進化 役割分担 成長 資産規模の拡大と 資本を回転させながら その価値の向上に努める ビジネスを成長させる 施設竣工→ 資産価値の カスタマー 投資主価値 改善点などを 維持・
Slide 6: 日本プロロジスリート投資法人の概要～上場来の歩み
Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について 3. 日本プロロジスリート投資法人の概要～上場来の歩み プロロジスパーク市川1 プロロジスパーク東京大田 プロロジスパーク座間1 プロロジスパーク川島 プロロジスパーク大阪2 第1期 第2期 第3期 第4期 2012年 2013年 2014年 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 11月7日 2月14日 6月10日 12月2日 3月1日 9月1日 • 投資法人設立 • 東京証券取引所に • 第1回公募増資を • 第2回公募増資
Slide 7: J-REIT市場における規模比較
Ⅰ. 日本プロロジスリート投資法人について 4. J-REIT市場における規模比較 資産規模（取得価格ベース） 時価総額 （億円） （億円） 日本プロロジスリート投資法人 日本プロロジスリート投資法人 4,576億円 4,050億円 5位 ／ 51銘柄中 9位 ／ 51銘柄中 上場時 上場時 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 1. 2015年3月末日現在 5
Slide 8: Ⅱ. 日本プロロジスリート投資法人の特徴と現状について
Ⅱ. 日本プロロジスリート投資法人の 特徴と現状について
Slide 9: 日本プロロジスリート投資法人の特徴
Ⅱ. 日本プロロジスリート投資法人の特徴と現状について 日本プロロジスリート投資法人の特徴 1. Aクラス物流施設への重点投資 2. プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 3. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する 収益の安定性 4. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 5. 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 投資主価値の最大化を実現 7
Slide 10: Aクラス物流施設への重点投資
① Aクラス物流施設への重点投資 29物件のAクラス物流施設から成る安定的なポートフォリオ 取得価格の合計： 4,050 億円 プロロジス・グループが開発したAクラス物流施設： 100.0 % 平均築年数： 5.5 年 平均NOI利回り： 5.4 %(3)/ 5.5 %(4) 第1期（2013年5月期） 第2期（2013年11月期） 第3期（2014年5月期） 第4期（2014年11月期） 上場時取得資産 第1回公募増資時取得資産 第2回公募増資時取得資産 第3回公募増資時取得資産 M-01 プロロジスパーク市川1 M-02 プロロジスパーク座間1 M-03 プロロジスパーク川島 M-09 プ
Slide 11: ポートフォリオの特性
①Aクラス物流施設への重点投資 ポートフォリオの特性 物件タイプ別 エリア別 ：第3回公募増資時取得資産 2.7% ：第3期末保有資産 1.7% 19.8% 4.7% M ：マルチテナント型物流施設 B ：ビルド・トゥ・スーツ型物流施設 ：グローバル・マーケット ：リージョナル・マーケット 34.9% 56.0% 80.2% M-06 M-08 マルチテナント型 関東エリア 関西エリア M-19 M-20 中部エリア 東北エリア プロロジスパーク川島2 ビルド・トゥ・スーツ型 九州エリア B-03 M-01 B-04 B-05 築年数別 M-12 賃貸可能面積別 M-13 19.5% 27.5
Slide 12: Aクラス物流施設の要件
①Aクラス物流施設への重点投資 日本プロロジスリート投資法人のAクラス物流施設の要件 物流機能の集約・統合が可能な概ね延床面積16,500m2（5,000坪）以上の規模を 規模 有すること 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾 立地条件 若しくは空港に近接していること 効率的な保管と作業を可能にする 広大な倉庫スペース： 概ね1 フロア5,000m2超 十分な床荷重： 概ね1.5トン/m2以上 有効天井高： 概ね5.5m以上 柱間隔： 概ね10m以上が確保されていること 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を有
Slide 13: Aクラス物流施設における作業の効率性
①Aクラス物流施設への重点投資 Aクラス物流施設における作業の効率性 従来型倉庫における作業イメージと 入庫：173秒 入庫／出庫にかかる作業時間 出庫：173秒 プロロジスのマルチテナント型施設における作業イメージ 入庫：107秒 出庫：105秒 5.5m 10m 11m バース奥行：13m 倉庫内部は 高床式バースは高さ1m／奥行きは13m 基本的に10m x 11m のスパンを確保 要所にドッグレベラーを装備 4.5m スパン：14m 10トントラックおよび40フィートコンテナトレーラーによる 各階車路は13m～14mのスパン／ 各階への直接アクセスを可能とするランプウェイ シャッター高
Slide 14: プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート
② プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 継続的な成長を可能にする豊富なパイプライン 保有 運用 開発資金の還流 開発 管理 物流施設特化型のプライムリート 日本におけるAクラス物流施設の開発・運営のパイオニア 物流施設の安定的な運用を行う 明確な役割分担 先進的な物流施設の開発・管理業務を担う 資産規模の拡大とその価値の向上に努める 安定稼働物件の提供と開発資金の還流の関係を維持させなが 日本プロロジスリート らビジネスの成長を図る 安定稼働物件の提供 株式会社プロロジス 投資法人 優先交渉権取得物件 開発中・計画中物件 プロロジスが現在開発中又は今
Slide 15: 首都圏における保有物件とパイプライン物件
② プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 首都圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2015年1月19日現在 13
Slide 16: テナント及び賃貸借契約満了時期の分散
③ Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性 テナント及び賃貸借契約満了時期の分散 テナントの分散状況（賃貸面積ベース） 賃貸借契約の契約満了時期の分散状況（年間賃料ベース）(2) （%） 8.1% マルチテナント型（平均賃貸借契約残存期間3.5年） 12% 6.4% ビルド・トゥ・スーツ型（平均賃貸借契約残存期間9.1年） 9% 6.0% 38.7% 総テナント社数 4.8% 6% 102社 4.4% 3% 3.6% 3.3% 1.6% 2.5% 0% 第6期 第8期 第10期 第12期 第14期 第16期 第18期 第20期 第22期 第24期 第26期 第28
Slide 17: 着実な賃料改定と高稼働率の維持
③Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性 着実な賃料改定と高稼働率の維持 第4期のリース更改状況(1) 稼働率推移(3) 第4期中に契約期間満了を迎えた約111,000㎡（総賃貸可能面積の約6%）について （%） 長期契約締結済 短期契約締結済 100 98.4 98.8 86% 14% 97.8 97.9 98.6 98 再契約済 新規契約済 96 69% 31% 94 賃料増額 賃料据置 賃料減額 第1期平均：98.2% 第2期平均：98.7% 第3期平均：98.6% 第4期平均：97.6% 92 68% 17% 16% 90 2月 3月 4月 5月 6月 7
Slide 18: 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営
④ 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務運営 財務ハイライト 投資法人債の概要 長期負債比率(2) / 固定金利負債比率 平均負債残存年数(3) 第1回無担保投資法人債 第2回無担保投資法人債 （5年） （10年） 100.0% / 99.4% 4.7年 条件決定日 2014年11月14日 2014年11月14日 払込期日 2014年11月27日 2014年11月27日 期末LTV(4) 格付(JCR)(5) 発行金額 20億円 30億円 利率 年0.338% 年0.930% 38.7% AA（安定的） 国債利回り対比 0.19% 0.43% 返済期限の分散状況 借入先の分散状況 （百万円）
Slide 19: 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制
⑤ 投資主価値の中長期的な向上に資するガバナンス体制 ▌ プロロジス・グループによるセイムボート出資(1) 発行済投資口数の約15%を継続的に保有 ▌ 投資主価値と連動した運用報酬体系の採用 期中報酬 取得・譲渡報酬 期中運用報酬Ⅰ 期中運用報酬Ⅱ 取得報酬 譲渡報酬 譲渡価格×0.5%（上限料率） 当期純利益 （利害関係者に対する譲渡に係る NOI 取得価格×1.0%（上限料率） （期中運用報酬Ⅱ等控除前） 料率は0.25%（上限料率）） × （利害関係者からの取得に係る × 譲渡損を計上する場合、譲渡報酬は 7.5%（上限料率） 料率は0.5%（上限料率）） 6%（上限料率） 支払われない
Slide 20: Ⅲ. 業績と今後の成長戦略について
I. Stet SRO RE (CDUVT re
Slide 21: 日本プロロジスリート投資法人の業績推移
Ⅲ. 業績と今後の成長戦略について 1. 日本プロロジスリート投資法人の業績推移 営業収益 NOI （百万円） （百万円） 14,000 12,000 12,000 10,000 10,000 8,000 8,000 13,436 6,000 6,000 12,693 10,124 10,581 10,113 4,000 8,771 4,000 2,000 2,000 3,212 3,565 0 0 第1期 第2期 第3期 第4期 第1期 第2期 第3期 第4期 当期純利益 1口当たり分配金（1） （百万円） （円） 6,000 4,000 5,000 3,000 4,000 3,000 2,
Slide 22: 1口当たり分配金
Ⅲ. 業績と今後の成長戦略について 2. 日本プロロジスリート投資法人の1口当たり分配金 第4期（2014年11月期）確定分配金 分配金の着実な成長を 目指します 3,742円 （利益超過分配金 579円を含む） 3,761円 3,793円 3,742円 3,874円 3,905円 プレミアム 第5期（2015年5月期）予想分配金 増資による 物件取得 3,874円 1,746円 賃料収入の 成長 （利益超過分配金 576円を含む） レバレッジ・ コントロール 第6期（2015年11月期）予想分配金 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 3,905円 実績 実績 実績 実績 予想 予
Slide 23: 投資口価格推移及びインデックスへの組入状況
Ⅲ. 業績と今後の成長戦略について 3. 日本プロロジスリート投資法人の投資口価格推移及びインデックスへの組入状況 上場来の投資口価格及び出来高の推移（2013年2月14日～2015年3月31日） （円） （口） 280,000 300,000 250,000 250,000 220,000 200,000 190,000 150,000 160,000 100,000 130,000 50,000 100,000 0 13/2/13 13/2/1413/3/25 13/5/2 13/6/12 13/7/22 13/8/28 13/10/8 13/11/18 13/12/26 14/2/1
Slide 24: 日本プロロジスリート投資法人の成長戦略
Ⅲ. 業績と今後の成長戦略について 4. 日本プロロジスリート投資法人の成長戦略 投資主価値の最大化 分配金及び 投資口価格の上昇 分配金利回りの向上 分配金の源泉となる 分配金の 不動産価値及びNAV キャッシュフローの総量 成長性及び安定性 外部成長戦略 内部成長戦略 財務戦略 継続的かつ豊富な 賃料ギャップを 長期安定性重視の資金調達 パイプラインの確保 適切に捉えた賃料改定 優良なAクラス物流不動産を 高稼働率の維持 既存投資主に配慮した増資 適正な価格で取得 効率的なキャッシュ・ 追加借入余力の確保 資産価値の維持・向上 マネジメント 22
Slide 25: 今後の成長イメージ
Ⅲ. 業績と今後の成長戦略について 5. 今後の成長イメージ 1口当たり分配金の着実な 1口当たり分配金 上昇を目指します （一時効果調整後） 3,782円 3,890円 3,637円 3,275円 資産規模 3,595億円 4,050億円 3,054億円 1,730億円 中期的に資産規模 6,000億円を 第1期 （2013年5月期） 第2期 目指します （2013年11月期） 第3期 （2014年5月期） 第4期 （2014年11月期） 2015年 2016年 2017年 2018年～2019年 「プレミアム増資による物件取得」「賃料収入の成長」「レバレッジ・コントロール」を ドライバーと
Slide 26: まとめ
Ⅲ. 業績と今後の成長戦略について 6. まとめ ▌ 上場後2年で資産規模4,000億円に到達 • 平均鑑定NOI利回り5.4%、平均築年5.5年の全てAクラス物件からなるポートフォリオを構築 ▌ 1口当たり分配金、1口当たりNAVも着実に向上 • 上場以来2年間で、1口当たり分配金（一時効果調整後）は18.8%、1口あたりNAVは37.8%上昇 ▌ 引き続き充実したスポンサー・パイプライン • 優先交渉権付与物件と開発中・計画中物件の合計で、13物件1,600億円のスポンサーのパイプライン ▌ マーケットの需要は底堅く着実な賃料改定を実施 • 上場後4期連続の平均賃料増額改定を実現 • 平均
Slide 27: Ⅳ. 物流不動産マーケットの状況
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Slide 28: 物流施設を取り巻く環境～生活に必要不可欠なインフラ
Ⅳ. 物流不動産マーケットの状況 物流施設を取り巻く環境～物流施設は私たちの生活に必要不可欠なインフラ 産業構造の変化 物流施設の役割の変化 モノの流れの変化 製造拠点 物流施設 小売店など （国内・海外） （プロロジスのAクラス物流施設） 消費者 26 9
Slide 29: 物流施設を取り巻く環境～なぜ先進的物流施設なのか
Ⅳ. 物流不動産マーケットの状況 物流施設を取り巻く環境～なぜ先進的物流施設なのか 保管・在庫型（ストック）から配送型（フロー）へ 「倉庫＝商品の保管場所」から「物流施設＝サプライチェーンの戦略拠点」へ 従来の施設（倉庫） プロロジスが開発した最新のAクラス物流施設 主にモノを「保管」することが目的 流通加工などが行える仕様 大規模なものが多い 倉庫内労働人口は少ない 施設内労働人口が多い 館内アメニティや環境配慮 1～2階建ての小規模なものが多い 27
Slide 30: 物流不動産マーケットの概況①
Ⅳ. 物流不動産マーケットの状況 物流不動産マーケットの概況① 電子商取引市場規模の推移 • 大型物流施設の強い需要は、Eコ （億円） 111,660 マース関連需要と3PL事業が牽引 120,000 5% 95,130 100,000 84,590 4% 77,880 • 日用品、アパレル、家電、家具な 80,000 60,890 66,960 3.67% 3% どの専門小売企業が自社でのE-コ 60,000 3.11% 2.83% 2% マース事業の拡大に向けた物流の 40,000 2.46% 2.08% 合理化、施設の統合・拡張を図る 20,000 1.79% 1% ケースが増加 0 0
Slide 31: 物流不動産マーケットの概況②
Ⅳ. 物流不動産マーケットの状況 物流不動産マーケットの概況② 首都圏及び近畿圏における空室率の推移(1) • 首都圏及び近畿圏における大型物 15% 流施設の空室率は2010年以降低位 12% で推移 9% • 2014年第4四半期末時点の大型マ 6% ルチテナント型施設の空室率は首 都圏が3.8%、近畿圏が0.4% 3% 0% • 平均募集賃料も2011年から2012年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 にかけて底打ちし、緩やかに上昇 傾向 首都圏 近畿圏 首都圏及び近畿圏における平均募集賃料の推移(2)
Slide 32: 物流不動産マーケットの概況③
Ⅳ. 物流不動産マーケットの状況 物流不動産マーケットの概況③ 首都圏における物流施設の需給動向の推移(1) • 首都圏及び近畿圏とも大型賃貸物 （千㎡） 流施設の需給バランスは良好 2,000 1,600 首都圏 1,200 • 2013年の大型供給は市場の予想を 800 上回るスピードで吸収された 400 • 2014 年 の 供 給 も 80% 以 上 が 既 に 0 リース済み 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 • 2015年、2016年も高水準の供給が 新規供給 新規需要 予想(2) 続く見込みだが
Slide 33: Ⅴ. Appendix
if SE SS = ] = ee SS nn a as ee I i) ] Si ae Tir =| (mm mee ffs IX Appendi V
Slide 34: 第4期（2014年11月期）決算概要
Ⅴ. Appendix 第4期（2014年11月期）決算概要 第4期 第3期 （2014年11月期） （2014年5月期） • 第3回公募増資で取得した新規5物件 を追加して、運用資産を計29物件 予想（A） 実績（B） （B）－（A） 実績 （2014年8月26日時点） 4,050億円に拡大 • ポートフォリオの稼働率は期後半 運用状況（百万円） に上昇 営業収益 13,532 13,436 △96 12,693 • 期中平均稼働率： 97.6% 営業利益 6,533 6,573 +39 6,322 • 期末稼働率： 98.6% 経常利益 5,365 5,440 +74 5,186 • 期中
Slide 35: 第5期及び第6期の業績予想
Ⅴ. Appendix 第5期（2015年5月期）及び第6期（2015年11月期）の業績予想 第4期 第5期 第6期 • 第4期末の運用資産計29物件 （2014年11月期） （2015年5月期） （2015年11月期） 4,050億円の運用を想定 実績 予想 第4期実績比 予想 • 引き続き安定した高い稼働率を想定 • 第5期平均稼働率： 98.4% • 第6期平均稼働率： 98.6% 運用状況（百万円） • 1口当たり予想分配金 営業収益 13,436 14,220 +783 14,380 (2015年3月17日に修正公表) • 第5期： 3,874円※ 営業利益 6,573 6,897
Slide 36: 主要指標の推移 ①
Ⅴ. Appendix 主要指標の推移 ① 期末資産規模（取得価格ベース） 時価総額推移（各期末日時点） （億円） （億円） 4,000 5,000 3,000 4,000 3,000 2,000 3,595 4,050 2,000 4,477 3,054 3,484 1,000 2,761 1,730 1,000 1,504 0 0 第1期 第2期 第3期 第4期 第1期 第2期 第3期 第4期 物件数 12 20 24 29 物件数 12 20 24 29 1口当たり分配金（一時効果調整後）(1)(2) 1口当たりNAV（各期末日時点における鑑定価格ベース）(2)(3) （円） （円） 4
Slide 37: 主要指標の推移 ②
Ⅴ. Appendix 主要指標の推移 ② 稼働率 期末含み益(1) （億円） 100% 300 98.8% 98.6% 98.6% 99% 250 98.2% 200 98% 98.7% 97.8% 150 97% 97.9% 259 97.6% 100 173 96% 50 101 95% 0 36 第1期 第2期 第3期 第4期 第1期 第2期 第3期 第4期 期中平均 期末 物件数 12 20 24 29 平均改定賃料変動率(2) 期末平均NOI利回り 5% 6.0% 4.1% 5.0% 4% 3.3% 4.0% 5.7% 5.8% 3% 5.5% 5.5% 5.5% 5.6% 5.4
Slide 38: ポートフォリオ一覧
Ⅴ. Appendix ポートフォリオ一覧 賃貸可能 鑑定NOI 実績NOI 物件 取得価格 鑑定価格 投資 築年数 物件名称 所在地 面積 利回り(2) 利回り(3) 稼働率 PML値 施工者 番号 （百万円） （百万円） 比率 （年） （㎡） （%） （%） M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 36,200 125,014 8.4% 6.1 5.2 5.2 99.6% 0.6% 鹿島建設 M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 28,500 113,471 6.9% 5.5 5.3 5.8 100.0% 0.8% フジタ M-03 プロロジ
Slide 39: 投資主の状況
Ⅴ. Appendix 投資主の状況 所有者別投資口数の割合 主要投資主 15.1% 発行済 所有 順位 名称 投資口数 34.9% 投資口数 4.3% に対する割合(2) プロロジス・プロパティ・ジャパン特定目的 1 259,310 14.98% 1,730,750口 会社 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社 2 241,214 13.93% （信託口） 1.9% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 43.8% 3 131,328 7.58% （信託口） プロロジス・グループ 261,310口 個人・その他 74,497口 資産管理サービス信託銀行株式会社 4 127,615 7.3
Slide 40: 本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する記述 は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は正しいと は限りません。実際…
本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する記述 は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は正しいと は限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。 資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号、一般社団法人投資信託協会会員）