Mitsui Fudosan Co., Ltd. · TSE:8801
Mitsui Fudosan — FY2024 Earnings Presentation
31 slides from Mitsui Fudosan's earnings presentation, May 13, 2025
Slide 1: プレゼンテーション資料（2025年3月期決算）
プレゼンテーション資料 （2025年3月期決算） 2025年5月13日 https://www.mitsuifudosan.co.jp/ 1
Slide 2: 2025年3月期決算概要
2025年3月期決算概要 植田 2024年度は、事業利益・親会社株主に帰属する当期純利益等 すべて過去最高を更新 2025年度業績予想においても、売上高・事業利益・親会社株主に帰属する当期純利益において過去最高を更新見込み 億円 4,400億円以上 4,500 4,250億円 （目標） （予想） 4,000 3,986億円 3,500 親会社株主に帰属する当期純利益 3,000 2,700億円以上 事業利益 2,600億円 （目標） （予想） 2,500 （FY2023までは営業利益） 2,487億円 2,000 1,500 1,000 500 0 2025年3月期 プレゼンテーション資料 2
Slide 3: 本日のご説明
本日のご説明 植田 １ 建築費高騰の当社事業への影響と対応 ２ 金利上昇に伴うCap Rateへの影響 ３ 海外、主に北米事業の状況と今後の展開 ４ ＆ INNOVATION 2030 第２・第３の道の状況 2025年3月期 プレゼンテーション資料 3
Slide 4: 建築費高騰の当社事業への影響と対応（オフィスビル・大型再開発）
１－１．建築費高騰の当社事業への影響と対応 植田 （オフィスビル・大型再開発） 2028年度竣工までの下記大型プロジェクトはすべて契約・着工済 2025年度 2026年度 2027年度 2028年度 日本橋本町M-SQUARE 中野M-SQUARE 日本橋一丁目中地区 日本橋本町三井ビルディング ＆forest 八重洲二丁目中地区 2025年3月期 プレゼンテーション資料 4
Slide 5: 建築費高騰の当社事業への影響と対応（中高層分譲住宅）
１－２．建築費高騰の当社事業への影響と対応 植田 （中高層分譲住宅） 2025～26年度計上予定物件は、ほぼ全て 着工済 27年度計上予定物件の着工も、順調に進捗 当社グループ ＊ 中高層分譲住宅ランドバンク FY2031以降 FY2025-27 9,000戸 8,500戸 FY2028-30 9,000戸 ＊計画段階の再開発事業を含む 2025年3月期 プレゼンテーション資料 5
Slide 6: 建築費高騰の当社事業への影響と対応
１－３．建築費高騰の当社事業への影響と対応 植田 5月31日グランドオープン（予定） 「三井ショッピングパーク ららテラス川口」 既存施設の改修工事を行い コストを抑えながらバリューアップ これまで培ってきた豊富な経験・開発ノウハウをもとに さまざまな手段を組み合わせて対応 出口確保 収益性向上 コストダウン 事業スキームの工夫 プラン見直しによる 仕様の見直し、 早期パートアウト 貸し床比率向上、 集中購買・分離発注 等 リノベーション手法活用 等 賃料単価設定の見直し 等 2025年3月期 プレゼンテーション資料 6
Slide 7: 金利上昇に伴うCap Rateへの影響（国内）
２－１．金利上昇に伴うCap 植田 Rateへの影響（国内） 金利上昇に関わらず、国内のCap Rateは低位安定 3.5% 当社の2024年度末の含み益も、約3.4兆円から 約3.7兆円へと約0.3兆円増加 3.0% 東京プライムエリアオフィス利回りベンチマーク 24年12月時点 2.5% 2.0％ 2.0% … 25年3月末日時点 1.5% 1.5％ 1.0% 10年国債利回り 0.5% 0.0% -0.5% 日本の10年国債利回り および東京プライムエリアオフィス＊ 利回りベンチマーク 推移 ＊千代田区丸の内・大手町、中央区日本橋地区における築5年程度、延床面積2万坪以上、基準階面積50
Slide 8: 金利上昇に伴うCap Rateへの影響（米国・英国）
２－２．金利上昇に伴うCap 植田 Rateへの影響（米国・英国） 金利急騰を経験した米英でも、キャッシュフローの安定したエリア・アセットクラスの Cap Rateの上昇は緩やか 米国10年国債利回りおよび 英国10年国債利回りおよび 米国東海岸 賃貸住宅期待利回りの推移 ロンドンウエストエンド プライムオフィス期待利回りの推移 6.0% 6.0% ー 米国東海岸 賃貸住宅期待利回り 1.5％上昇 5.0% 5.0% 4.0% 4.0% ロンドンウエストエンド ー プライムオフィス期待利回り 0.5％ ー米国10年国債利回り 上昇 3.0% 3.0% ４％超上昇 ４％超上昇 2.0% 2.0%
Slide 9: 金利上昇に伴うCap Rateへの影響（足下の空室率）
２－３．金利上昇に伴うCap 植田 Rateへの影響（足下の空室率） 当社の空室率は、どのアセットクラスにおいても低位な水準が継続 キャッシュフローは安定 ＊１ ＊１ 首都圏オフィス 商業施設 1.3％ 2.3％ ＊２ ＊１ 賃貸住宅 物流施設 （竣工後3年経過物件） （竣工後1年経過物件） 2.0％ 2.2％ ＊１ 2025年3月末日時点空室率 当社単体データ ＊２ 2025年3月時点空室率 当社グループサブリース保証付管理物件データ （稼働物件賃料と未稼働物件の従前賃料を元に計算） 2025年3月期 プレゼンテーション資料 9
Slide 10: 賃料・物件価格アップの取組（増額賃料改定状況）
３－１．賃料・物件価格アップの取組 植田 （当社オフィスの増額賃料改定状況） 建築費高騰・金利上昇に対しては、 増賃・単価上昇等によりトップラインを上昇させていくことが重要 当社の首都圏オフィス 2024年度増額賃料改定実績 増賃率 増賃合意 複数事例で 割 + 10 %超 ～15％超 （件数は順調に増加 ） 原則 引き続き にて増額改定の協議を推進 の賃料改定率を目指す 2025年3月期 プレゼンテーション資料 10
Slide 11: これまでの日本橋・八重洲エリアの街づくり
３－２．賃料・物件価格アップの取組 植田 （これまでの日本橋・八重洲エリアの街づくり） 室町古河三井ビルディング 竣工 グラントウキョウ 室町ちばぎん三井ビルディング 竣工 日本橋室町三井タワー 竣工 コレド日本橋 開業 ノースタワー・サウスタワー 竣工 コレド室町２・３ 開業 コレド室町テラス 開業 2004 2007 2014 2019 2005 2010 2018 2023 日本橋三井タワー 竣工 室町東三井ビルディング 竣工 日本橋高島屋三井ビルディング 竣工 東京ミッドタウン八重洲 開業 コレド室町１ 開業 2025年3月期 プレゼンテーション資料 11
Slide 12: 街の価値の上昇
３－２．賃料・物件価格アップの取組 植田 （街の価値の上昇） 当社の街づくりも寄与し街の価値が上昇。募集賃料は15年間で大幅アップ 円/月・坪 45,000 八重洲・京橋・日本橋 2010年比 145% 40,000 日本橋本町・室町 175％ 35,000 30,000 25,000 20,000 —八重洲・京橋・日本橋 —日本橋本町・室町 —丸の内・大手町 —新橋・虎ノ門 —渋谷・道玄坂 —西新宿 15,000 ＊ 日本橋・八重洲エリア募集賃料 の推移 ＊1フロア200坪以上の大規模ビルの共益費込募集賃料 資料:三幸エステートデータより当社作成 2025年3月期 プレゼンテーション資料 1
Slide 13: 当社も街の一員として盛り上げに寄与
３－２．賃料・物件価格アップの取組 植田 （当社も街の一員として盛り上げに寄与） 2025年3月期 プレゼンテーション資料 13
Slide 14: これからの日本橋・八重洲エリアの街づくりイメージ
３－２．賃料・物件価格アップの取組 植田 （これからの日本橋・八重洲エリアの街づくりイメージ） 日本橋越しに箱崎方面を見渡す 日本橋一丁目中地区 竣工 ＊本パースはイメージであり、実際の計画とは異なります。 2026 2030以降 日本橋一丁目東地区 日本橋一丁目１・２番地区 2029 日本橋室町一丁目地区 日本橋室町三井タワー 八重洲二丁目中地区 竣工 三越前駅 日本橋室町 当社新規プロジェクト 一丁目地区 その他保有物件 日本橋一丁目 日本橋一丁目 1・2番地区 中地区 日本橋駅 日本橋一丁目 東地区 東京駅 日本橋髙島屋 三井ビルディング 東京ミッドタウン 八重洲 八重洲二丁目 中地区
Slide 15: 付加価値の提供
３－３．賃料・物件価格アップの取組 植田 （付加価値の提供） 「おせっかいな大家」として、企業の経営課題である 産業創造や人的資本経営の取組みに資する様々な取組み（ソフトサービス・イベント）を開催 ⇒「行きたくなる街にある、行きたくなるオフィス」の創出。付加価値を賃料として訴求。 産業創造・本業支援 人的資本経営 ・コミュニティ（LINK-J・Cross U）の紹介・集積エリアへの移転アレンジ ・企業単独では実施しにくい健康経営やDE&I、女性活躍推進に ・イベントを通じた企業同士の交流促進 資するイベントの実施（&well） ・テナント商品・サービスのマーケティング・実証実験等の場の提供 ・
Slide 16: 賃料・物件価格アップの取組（中高層分譲住宅）
３－４．賃料・物件価格アップの取組（中高層分譲住宅） 植田 2025年度計上予定物件は、平均価格約1.4億円と過去最高更新見込み 高額物件（2億円以上/戸)の市場シェア 当社グループ５割超 *出典:MERCURY FY2024 約1.4億円 約1億200万円 約7,800万円 三田ガーデンヒルズ 約5,100万円 FY2014 FY2024 FY2025 首都圏マンション平均 当社グループ（全国） （見込） 資料:不動産経済研究所データより当社作成 パークコート ザ・三番町ハウス 2025年3月期 プレゼンテーション資料 16
Slide 17: 都心における豊富なパイプライン
３－４．賃料・物件価格アップの取組（中高層分譲住宅） 植田 都心における豊富なパイプライン パークコート北青山 当社グループの中高層分譲住宅供給予定 2025 ● パークシティ高田馬場 ●2027以降 本郷三丁目計画 ● 2026 2025 パークホームズ CENTRAL GARDEN パークコート ● TSUKISHIMA THE TOWER 浅草橋 CENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWER ザ・三番町ハウス 2025 パークコート北青山 2027以降 CENTRAL GARDEN ● TSUKISHIMA THE TOWER 2026 2027以降 ● 202
Slide 18: 新築物件の供給量も減少
３－４．賃料・物件価格アップの取組（中高層分譲住宅） 植田 新築物件の供給量も減少 ⇒ マーケットを注視しつつも、当社物件の付加価値を価格として訴求 万戸 9 8 7 6 5 4.0万戸 4 3.7万戸 3.3万戸 3 2.3万戸 2 1 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 首都圏分譲マンションの新規発売戸数（暦年） 資料:不動産経済研究所データより当社作成 2025年3月期 プレゼンテーション資料 18
Slide 19: 海外、主に北米事業の状況と今後の展開
４－１．海外、主に北米事業の状況と今後の展開 植田 優良な投資案件の獲得 ⇒ 強靭なポートフォリオを目指した資産入替えの継続 London Boston British Library 計画 Sydney 55 Pitt Street Innovation Square Phase Ⅲ 55 Pitt Street（Sydney CBD） 2025年3月期 プレゼンテーション資料 19
Slide 20: 海外、主に北米事業の状況（米国東海岸）
４－２．海外、主に北米事業の状況と今後の展開（米国東海岸） 植田 50/55 Hudson Yards, 1251 Avenue of the Americas の 旗艦3物件により、安定した岩盤利益を創出 約２兆円の米国資産のうち、 東海岸オフィスで約1兆円 旗艦３物件において 東海岸 約9,000億円 APAC オフィス の含み益 約1兆円 英国 (左)50 (右)55 Hudson Yards その他米国 約1兆円 1251 Avenue of the Americas 簿価 時価 2025年3月期 プレゼンテーション資料 20
Slide 21: 海外、主に北米事業の状況（米国サンベルト）
４－３．海外、主に北米事業の状況と今後の展開（米国サンベルト） 植田 企業集積・人口流入の進むサンベルトでの賃貸住宅事業への投資を加速中 累計 約5,000戸 新規供給 5,000 約800戸 新規供給 4,000 約1,000戸 新規供給 3,000 約2,000戸弱 2,000 Maple Terrace 新規供給 約1,000戸 1,000 0 FY2024 FY2025 FY2026 FY2027以降 The Oliver Loria Ansley サンベルトにおける賃貸住宅累計供給量 2025年3月期 プレゼンテーション資料 21
Slide 22: 成長するエリア・マーケットを見極め、厳選して投資を推進
４－４．海外、主に北米事業の状況と今後の展開 植田 成⾧するエリア・マーケットを見極め、厳選して投資を推進 当社の強み 世界における米国の不動産投資割合 デベロッパー （2024年通年） （不動産の目利き力） ２つの顔を併せ持つ ＜ 機関投資家 その他 （資金調達力） アジア太平洋 （うち日本は全体の約5％） 米国事業 50年超 米国 歴史と経験の蓄積 ＜ （信用力） ローカル化推進 49％ （ネットワーク） EMEA （欧州、アフリカ、中東） 米国における主なパートナー企業 Related, Tishman Speyer, Hines 資料:JLLデータより当社作成 2025年3月期 プレゼ
Slide 23: &INNOVATION 2030 第２・第３の道の状況
５－１．＆ 植田 INNOVATION 2030 第２・第３の道の状況 新事業領域 新たなアセットクラス コア事業の成⾧ 2025年3月期 プレゼンテーション資料 23
Slide 24: 第２の道の状況（アリーナ事業）
５－２．＆ 植田 INNOVATION 2030 第２の道の状況（アリーナ事業） 稼働率 物件数 土日祝は 拡大 ほぼ 100％ 検討中 ©CHIBAJETS FUNABASHI / PHOTO KeisukeAoyagi LaLa arena TOKYO-BAY 2025年3月期 プレゼンテーション資料 24
Slide 25: 第２の道の状況（ラボ＆オフィス事業）
５－２．＆ 植田 INNOVATION 2030 第２の道の状況（ラボ＆オフィス事業） AstraZeneca ● King’s Cross City West End King’s Cross Sta. ロンドン 広域図 St. Pancras Sta. Project Site King’s Cross St. Pancras Sta. British Library Google Earth British Library計画 イメージ Data SIO, NOAA, U.S. Navy, NGA, GEBCO Landsat / Copernicus Airbus IBCAO 2025
Slide 26: 第２の道の状況（ラボ＆オフィス事業）
５－２．＆ 植田 INNOVATION 2030 第２の道の状況（ラボ＆オフィス事業） 国内* 10物件 物件数* 米国* 5物件 計 16物件 三井リンクラボ新木場３ 英国* 1物件 総投資額* 約 5,000億円 *売却済み・計画中物件を含む 三井リンクラボ東陽町１ 2025年3月期 プレゼンテーション資料 26
Slide 27: 第２の道の状況（データセンター事業）
５－２．＆ 植田 INNOVATION 2030 第２の道の状況（データセンター事業） 物件数* 総投資額* 計 ７物件 約 3,000億円 MFIP印西Ⅰ・Ⅱ *検討中、首都圏以外の物件を含む 日野DC計画 ●● ● MFIP多摩 相模原DC計画 ● 竣工・売却済み 計画中 MFIP印西Ⅱ 2025年3月期 プレゼンテーション資料 27
Slide 28: 第３の道の状況（ライフサイエンス事業）
５－３．＆ 植田 INNOVATION 2030 第３の道の状況（ライフサイエンス事業） 業界のプレイヤーを支える 情報・ネットワーク ・ 業界動向 様々な新規事業の展開 ・ 最新情報 ・ 課 題 高価な汎用機器の貸し出し および共同利用できる共通機器室 研究者のためのコンビニ“LINK stock“ コミュニティ 構築 場の整備 2025年3月期 プレゼンテーション資料 28
Slide 29: 第３の道の状況（今後のイメージ）
５－３．＆ 植田 INNOVATION 2030 第３の道の状況（今後のイメージ） 情報・ネットワーク 産業デベロッパーとして ・ 業界動向 宇宙産業・半導体産業においても ・ 最新情報 業界のプレイヤーを支える ・ 課 題 事業の展開を検討 コミュニティ 構築 場の整備 2025年3月期 プレゼンテーション資料 29
Slide 30: まとめ
６．まとめ 植田 新事業領域 新たなアセットクラス コア事業の成⾧ 2025年3月期 プレゼンテーション資料 30
Slide 31: 免責事項
免責事項 植田 本資料には、将来の業績見通し、開発計画、計画目標等に関する記述が含まれています。 こうした記述は、本資料作成時点で入手可能な情報、および不確実性のある要因に関する一定の主観的な仮定に基づき当社が判 断した予想であり、潜在的なリスクや不確実性を内包するほか、記述通りに将来実現するとの保証はありません。 経済情勢、市場動向、経営環境の変化などにより、実際の結果は本資料にある予想と異なる可能性があることにご留意ください。 また、本資料の内容については細心の注意を払っておりますが、本資料に関する全ての事項について、新規性、正当性、有用性、特定 目的への適合性、機能性、安全性に関し、一切