Ichigo Inc. · TSE:2337

Ichigo — Q1 FY2015 Earnings Presentation

39 slides from Ichigo's earnings presentation, Jul 17, 2014

  1. Slide 1: 2015年2月期 第1四半期決算説明資料

    2015年2月期 第1四半期決算説明資料 July 17, 2014 いちごグループホールディングス株式会社 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. © 2014 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. All rights reserved. www.ichigo-holdings.co.jp

  2. Slide 2: © 2014 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. All rights reserved.

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  3. Slide 3: © 2014 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. All rights reserved.

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  4. Slide 4: 安心の創造、誠実な経営。

    安心の創造、誠実な経営。 © 2014 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. All rights reserved.

  5. Slide 5: 目次

    目次 中期経営計画「Shift Up 2016」の進展 「Shift Up 2016」の完全実現に向けて  中期経営計画「Shift Up 2016」の新たな目標追加  営業利益2.9倍、純利益1.4倍の成長（前年同期比）  各セグメントにおける損益内訳  長期借入金比率の増加と借入期間の長期化 総合不動産サービス  いちごリートの成長サポート  新規物件取得の早期進展  新規取得物件の概要  「不動産再生」における収益獲得イメージ  【不動産再生】 バリューアップ事例（港区 区分所有ビル） クリーンエネルギー  堅調な事業化進展  いちごメガソーラー開発の様子  国内

  6. Slide 6: 中期経営計画「Shift Up 2016」の進展

    中期経営計画 「Shift Up 2016」の進展  いちごグループとして初のPOを実施、株主価値の最大化を目指して 2016年2月期までの中期経営計画「Shift Up 2016」を策定  株主価値の根幹であるEPS（1株利益）の大幅な向上を通じ、株主価値を最大化  「Shift Up 2016」の経営指標（KPI）における進捗 2013年2月期 2014年2月期 2014年2月期 2015年2月期 2016年2月期 区分 （実績） （計画） （実績） （計画） （計画） 売上総利益（ 百万円） 4,974 7,400 7,435 11,500 15,500 営業利益（ 百万円） 1,

  7. Slide 7: 「Shift Up 2016」の完全実現に向けて

    「Shift Up 2016」の完全実現に向けて © 2014 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. All rights reserved. 7

  8. Slide 8: 中期経営計画「Shift Up 2016」の新たな目標追加

    中期経営計画「Shift Up 2016」の新たな目標追加 「JPX日経インデックス400」構成銘柄への挑戦  株主重視の姿勢を具現化するため、投資家の重視する指標を元に選定される 新しい株価指数への組み入れを目指す  「JPX日経インデックス400」の定量的な指標は、3年平均ROE、3年累積営業 利益、選定基準日時点の時価総額  目標期日：2016年8月の定期入替時まで 【JPX日経インデックス400】 資本の効率的活用や投資家を意識した経営観点等グローバルな投資基準に 求められる諸要件を満たす会社（投資者にとって投資魅力の高い会社）により 構成される。日本取引所グループ、東京証券取引

  9. Slide 9: 営業利益2.9倍、純利益1.4倍の成長（前年同期比）

    営業利益2.9倍、純利益1.4倍の成長（前年同期比） 「Shift Up」戦略の推進により、成長投資とポートフォリオ改善を目的とした資産売却を 加速し、早期収益獲得を実現  収益性の高い物件売却実現により、売上高は減少しつつも大幅増益を実現 前年同期における主な不動産売却による売上高約80億円、売上総利益約2.7億円 → 当1Qにおける不動産売却による売上高約35億円（▲45億円）、売上総利益約15.7億円（+13億円） ■ 2015年2月期 第1四半期連結業績 （単位：百万円） 2014/02 2015/02 （参考）2014/02 区分 成長率 通期予想 進捗率 1Q業績（前年同期） 1

  10. Slide 10: 各セグメントにおける損益内訳

    各セグメントにおける損益内訳 成長投資進展により、不動産賃貸、不動産再生における営業利益が増加 クリーンエネルギーでは、売電開始による売電収入が増加 （単位：百万円） 外部売上高 セグメ ント利益（営業利益） 各セグメントにおける セグメ ント内訳 2014/02 1Q 2015/02 1Q 2015/02 通期 2014/02 1Q 2015/02 1Q 2015/02 通期 前年同期比 進捗率 前年同期比 進捗率 損益への主な要因 （前年同期） （実績） （予想） （前年同期） （実績） （予想） ・期中 AMフ ィー 粗利 ア セッ トマネジメ ント 1,149 1,095 95.3%

  11. Slide 11: 長期借入金比率の増加と借入期間の長期化

    長期借入金比率の増加と借入期間の長期化 前年同期末と比し、長期借入金の比率が大幅に増加（61.4%→92.1%） 借入金の平均借入期間も 2.4年長期化 平均借入期間 ■ コーポレート借入金の推移 7.2年 加重平均期中適用金利 2.08% △23bpt 加重平均期中適用金利 1.85% 長期借入金 平均借入期間 408億円 4.8年 （約92.1%） 長期借入金 84億円 （約61.4%） 短期借入金 短期借入金 53億円 35億円 2013年5月末（前年同期） 2014年5月末 © 2014 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. All rights reserv

  12. Slide 12: 総合不動産サービス

    総合不動産サービス © 2014 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. All rights reserved. 12

  13. Slide 13: いちごリートの成長サポート

    【アセットマネジメント】 いちごリートの成長サポート  当社のPO実施により、物件取得余力が向上（ウェアハウジング機能の強化）  調達資金の一部をいちごリート等のブリッジ案件取得に充当  2015年2月期においても、いちごリートのブリッジ想定案件を確保 → 今後さらなる物件取得を目指す  当社の「不動産サービス本部」により、いちごリートのリーシング力を強化  アセットタイプ別の専門チームによるダイレクトリーシングを展開  個別性の強い中規模ビルの特性に合わせたカスタムリーシングを実施  英語を母国語とするメンバーによる外国企業対応の専門チームを新設 いちごリート プロパティマネジ

  14. Slide 14: 新規物件取得の早期進展

    【不動産賃貸 / 不動産再生】 新規物件取得の早期進展 前期のPO実施により「Shift Up」 戦略をさらに加速し、新規物件取得が 大幅に進展し、PO実施後、2014年6月までに約450億円の物件を取得  2015年2月期における約800億円（不動産およびメガソーラー）の成長投資目標に 対し、2014年6月末現在、約280億円の不動産を取得  現時点における高確度案件として、約160億円に目処  ポートフォリオの改善に向けた資産売却により、約16億円の利益獲得および 約20億円の資金回収を実現 仮 © 2014 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. All r

  15. Slide 15: 新規取得物件の概要

    【不動産賃貸 / 不動産再生】 新規取得物件の概要 2014年6月末時点新規取得物件（16件 約280億円） → 物件取得の進展により、B/Sの主に販売用不動産が大幅増加 （+約160億円） ■ 不動産賃貸 物件タイプ 物件所在地 築年数 取得金額 取得年月 商業施設 福岡県福岡市 8年 10億円以上 20億円未満 2014/04 オフィス 東京都品川区 22年 30億円以上 2014/03 オフィス 福島県郡山市 13年 10億円以上 20億円未満 2014/03 オフィス 東京都新宿区 20年 10億円以上 20億円未満 2014/03 店舗 神奈川県横浜市 12年 10億円以上 20億円

  16. Slide 16: 「不動産再生」における収益獲得のイメージ

    「不動産再生」における収益獲得のイメージ  NOI（純収益）利回り 5.5%、物件価格 20億円の不動産を取得する場合  借入条件 LTV（資産に対する借入割合） 70%、金利 1.5%  保有期間 3年間、保有期間中に0.5億円かけて、水回り他共用部のバリューアップを実施し、 NOI 20%向上した上で売却 【取得時】 ・（年間NOI 110百万円）－（年間金利 21百万円）＝年間収益 89百万円･･･① ・①÷投資金額＝14.8%･･･期中投資利回り 【バリューアップ後】 借入 ・（年間NOI 132百万円）－（年間金利 21百万円）＝年間収益 111百万円･･･② 14億円 ・②÷

  17. Slide 17: 【不動産再生】バリューアップ事例（港区 区分所有ビル）

    【不動産再生】 バリューアップ事例（港区 区分所有ビル） 物件概要 所在地 東京都港区三田 用途地域 商業地域 土地 181坪 （598㎡） (全体面積) 延床面積 1,046坪 （3,458㎡） (全体面積) 専有面積 717坪 （2,370㎡） (2F~11Fの事務所面積） 構造 鉄筋コンクリート造14階建 用途 事務所（2F~11F）、共同住宅（12F~14F） 築年 2011年10月 所有形態 区分所有権 アクセス JR山手線「田町」駅 徒歩約6分 備考 本件対象は2F~11の事務所部分（敷地権割合約80％） ・低稼働物件をリーシングリスクを取ることで 相対的に割安な価格で取得 ・取得

  18. Slide 18: クリーンエネルギー

    クリーンエネルギー © 2014 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. All rights reserved. 18

  19. Slide 19: 堅調な事業化進展

    堅調な事業化進展 2014年6月末時点で、9件（約11MW）のいちごメガソーラーが堅調に稼働  売電開始もしくは開発確定：24案件、約83MW （内買取価格税抜40円 ： 20案件 34MW、税抜36円：4案件 49MW）  開発確定案件についても順次着工を開始（15案件中9案件が着工） ■ 売電開始もしくは開発確定案件（24案件、83MW） （2014年4月末時点売電開始 ： 9件、11MW） （開発確定 ： 15案件、72MW） パネル出力 買取価格 パネル出力 買取価格 売電開始 着工 メガソーラー名称 地区 売電開始 メガソーラー名称 地区 （ MW） （税抜） （ MW） （税抜

  20. Slide 20: いちごメガソーラー開発の様子

    いちごメガソーラー開発の様子 現在、9案件 20.56MWの「いちごメガソーラー」が建設着工 ■ いちご豊頃佐々田町ECO発電所 ■ いちご別海川上町ECO発電所 ■ いちご名護二見ECO発電所 ■ いちご中標津緑ヶ丘ECO発電所 © 2014 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. All rights reserved. 20

  21. Slide 21: 国内第2号となる総合認証取得

    国内第2号となる総合認証取得 いちご桐生奥沢ECO発電所において、国際規格および国内規格に基づく、 第三者検査機関のテュフ ラインランド ジャパンによる総合認証を取得  総合認証は、発電所の現地評価から、施工段階、運用開始までの全体を検査 する、総合的な適合性評価であり、発電所の信頼性を証明するもの  ヨーロッパにおいては既に普及しており、今後、日本でも第三者検査機関が、 公正に太陽光発電所を評価し信頼性を高めることが求められている  テュフ ラインランドは、世界60ヶ国以上に拠点を有しており、140年の歴史を持つ 世界でもトップクラスの第三者検査機関 ■ いちご桐生奥沢ECO発電所 ■

  22. Slide 22: クリーンエネルギー事業の将来収益および発電実績

    クリーンエネルギー事業の将来収益および発電実績 確定24案件（約83MW）の将来収益想定（減価償却後）はピーク時16億円/年 ■ 想定発電量に基づく将来収益想定 ※ 計画通り20年稼働した 長期に亘り安定収益に寄与 （単位：億円） 場合の将来収益想定 16.1 15.8 ： NOI（営業収益）－減価償却費 13.1 10.7 9.7 20年間の収益合計 ： 約325億円 6.4 5.4 3.0 0.4 2014/2期 15/2 16/2 17/2 18/2 19/2 20/2 21/2 22/2 23/2 24/2 25/2 26/2 27/2 28/2 29/2 30/2 31/2 32/2

  23. Slide 23: Appendix：財務データ等

    Appendix ： 財務データ等 © 2014 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. All rights reserved. 23

  24. Slide 24: 連結ベースの開示内容の充実

    （変更） 連結ベースの開示内容の充実 従来、当社の連結貸借対照表には、当社グループが運用する私募ファンド （SPC）の他者持分が高い割合で計上されていたことから、当社グループの 財政状態を正しく反映することを目的として、ノンリコースローン（非遡及型 負債）で調達しているSPCについては連結子会社とせず、持分法を適用した 数値を 「Pro Forma」として作成しておりましたが、自己投資が増加し、他者 持分の比率が低下したため、「Pro Forma」による情報開示から連結ベース の開示内容の充実へと移行することといたしました。 なお、当社グループのリスクを正しく反映するため、バランスシートについ

  25. Slide 25: 【参考】報告セグメントの構成

    【参考】 報告セグメントの構成 総合不動産サービスとクリーンエネルギーをコア事業とし、「アセットマネジメント」、 「不動産賃貸」、「不動産再生」、「クリーンエネルギー」、「その他」にセグメントを分類 ■ いちごグループ各社の主な事業領域 総合不動産サービス クリーン アセット その他 不動産賃貸 不動産再生 エネルギー マネジメント いちご不動産投資顧問㈱ （連結子会社） ○ ○ ○ いちご地所㈱ （連結子会社） ○ ○ ○ いちごECOエナジー㈱ （連結子会社） ○ いちごマルシェ㈱ いちごグループ （連結子会社） ○ ○ ホールディングス㈱ （持株会社） ㈱宮交シティ （連結子会社） ○

  26. Slide 26: バランスシート（B/S）ハイライト

    バランスシート（B/S） ハイライト 物件取得およびメガソーラー開発により、販売用不動産、有形固定資産が増加 物件取得の進展により、借入金が増加 （単位：百万円） 区分 2014/02 期末 2015/02 1Q 前期末比 総資産 114,944 136,407 21,463 現預金 24,991 20,493 △ 4,498 営業貸付金 1,100 2,100 1,000 営業投資有価証券 3,583 2,247 △ 1,336 販売用不動産 54,084 70,168 16,084 有形固定資産 21,300 30,614 9,314 無形固定資産 2,686 2,669 △ 17 投資有

  27. Slide 27: バランスシート（B/S）主な資産のセグメント別内訳

    バランスシート（B/S） 主な資産のセグメント別内訳 物件取得により、販売用不動産、有形固定資産における不動産賃貸、不動産再生が大幅に増加 メガソーラー開発により、クリーンエネルギーの有形固定資産も堅調に増加 （単位：百万円） 区分 2014/02 期末 2015/02 1Q 前期末比 時価 含み損益 現預金（未配賦） 24,991 20,493 △ 4,498 20,493 0 営業貸付金 1,100 2,100 1,000 2,100 0 不動産賃貸 1,100 1,100 0 1,100 0 不動産再生 0 1,000 1,000 1,000 0 営業投資有価証券 3,583 2,247

  28. Slide 28: 【参考】リスクベースB/S

    【参考】 当社帰属リスクを前提とした「リスクベースB/S」 【連結バランスシート（B/S）】 【リスクベースB/S】 自己資本比率 36.6％ リスクベース自己資本比率 48.7％ 総資産 1,364億円 ノンリコースローン 関連負債等 ノンリコースローン 関連資産 339億円 総資産 1,024億円 433億円 ノンリコースローン 関連当社出資等 93億円 現預金 コーポレートローン 現預金 コーポレートローン 164 164億円 負債 164 164億円 444億円 444億円 865億円 負債 営業貸付金21億円 営業貸付金21億円 525億円 営業投資有価証券22億円 営業投資有価証券

  29. Slide 29: 損益ハイライト

    損益 ハイライト 安定収益基盤と資産売却の進展により大幅に収益拡大 （単位：百万円） 区分 2014/02 1Q 2015/02 1Q 前年同期比 通期予想 達成率 2014/02 通期 売上高 11,023 6,528 59.2% 42,000 15.5% 35,101 売上原価 9,385 3,270 － － － 27,666 売上総利益 1,638 3,257 198.8% － － 7,435 販売費及び一般管理費 870 1,021 － － － 3,522 営業利益 767 2,236 291.5% 7,700 29.0% 3,912 営業外損益 △ 25 △ 180 － － － △

  30. Slide 30: 損益ハイライト（内訳）

    損益 ハイライト（内訳） 物件取得と資産売却の進展により、不動産賃貸、不動産再生セグメントの 収益が大幅に拡大 （単位：百万円） 売上高 売上総利益 前年同期比 セグメ ント内訳 2014/02 1Q 2015/02 1Q 増減 2014/02 1Q 2015/02 1Q 増減 （売上総利益） ア セットマネジ メ ント 1,149 1,095 △ 54 704 559 △ 145 79.4% アセットマネジメントフィー 336 424 88 296 411 115 138.9% PM / BM 収入 517 631 114 113 112 △1 99.1% その他 294 38 △ 256

  31. Slide 31: 2015年2月期 通期連結業績予想に対する進捗（内訳）

    2015年2月期 通期連結業績予想に対する進捗（内訳） 通期連結業績予想に対し、各セグメントとも順調に進捗 （単位：百万円） 2015/02 1Q実績（3M） 2015/02 通期連結業績予想（12M） セグメ ント 内訳 外部売上高 進捗率 売上総利益 進捗率 営業利益 進捗率 外部売上高 売上総利益 営業利益 ア セッ ト マネジ メ ント 1,095 30.1% 559 33.5% 207 38.6% 3,634 1,667 536 アセットマネジメントフィー 424 34.4% 411 34.7% - - 1,234 1,185 - PM / BM 収入 631 26.4% 112 2

  32. Slide 32: 保有資産（不動産投資）における含み損益

    保有資産（不動産投資）における含み損益 含み益を有する信頼性の高い資産構成を維持 ■ 自己保有案件の含み損益（オンバランス、いちごグループ単独エクイティ出資案件） （単位：百万円） 簿価 Cap Rate(取得価額ﾍﾞｰｽ） Cap Rate（簿価ﾍﾞｰｽ） 直近鑑定評価額 地域 取得費用 NOI 含み損益 (低価法適用後） NOI / 取得価額 NOI / 低価法適用後 （2014年2月末） 東京 48,231 44,513 2,853 6.4% 6.8% 52,495 +7,982 東京以外 44,214 42,208 2,960 6.8% 7.2% 47,535 +5,327 合計 92

  33. Slide 33: 【自己保有資産】ポートフォリオ

    【自己保有資産】 ポートフォリオ 首都圏および主要都市の駅近商業施設をはじめ、オフィス、底地、開発案件等幅広く投資 価値改善余地のある中小規模不動産を積極的に取得 ■ 物件タイプ別残高比率 ■ 地域別残高比率 （2014年5月末現在） ■ 地域別残高 仙台 その他 6% (単位：億円) 底地 8% その他 6% 9% 住居 4% 複合施設 オフィス 関東 東京 10% 43% 18% 52% 商業施設 福岡 14% 29% 大阪 2% 仙台 56 ■ 物件規模別残高比率 東京 468 関東 0～10億未満 160 50～100億未満 12% 23% 大阪19 福岡 その他 124 79 10～

  34. Slide 34: Appendix：いちごグループについて

    Appendix ： いちごグループについて © 2014 Ichigo Group Holdings Co., Ltd. All rights reserved. 34

  35. Slide 35: 総合不動産サービスとクリーンエネルギーの「いちご」

    総合不動産サービスとクリーンエネルギーの「いちご」 いちごグループの「いちご」は、千利休の高弟であった山上宗二が 説いた茶人の心構えである「一期一会」に由来しております。 私たちは、いちごグループの中核として、誠実な経営を貫き、 国内外の資金による日本の不動産への投資、運用、運用物件の 価値向上を通じて、わが国経済の発展、地域の活性化へ貢献すると ともに、不動産技術ならびに金融技術を活かした投資商品の開発により、 日本の不動産を安心して投資することのできる投資商品の一つとして 広く皆様に提供してまいります。 当社は、2000年3月に設立後、不動産流動化における高い技術力を 基盤とし、急速な成長

  36. Slide 36: 沿革 いちごグループの歩み

    沿革 いちごグループの歩み 資産流動化の先駆者として事業スタート 2000（平成12）年 3月 当社の前身となる株式会社ピーアイテクノロジー設立 （不動産ファンド等の運営） 4月 旧アセット・マネジャーズ株式会社設立 （資産流動化、M&Aビジネス等） 2001（平成13）年 8月 旧アセット・マネジャーズ株式会社が西武百貨店池袋店流動化のアレンジメント実施 9月 株式会社ピーアイテクノロジーと旧アセット・マネジャーズ株式会社の合併（商号：アセット・マネジャーズ株式会社） 株式上場後、事業拡大を加速 2002（平成14）年11月 大阪証券取引所ナスダック・ジャパン市場（現JASDAQ市場、証券コ

  37. Slide 37: いちごグループホールディングス 会社概要

    いちごグループホールディングス 会社概要 商 号 いちごグループホールディングス株式会社 所在地 〒100-0011 東京都千代田区内幸町一丁目1番1号 帝国ホテルタワー 設立年月日 2000年3月17日 取締役 8名（内独立取締役 5名） 役員構成 資本金 26,443百万円 （2014年5月末現在） 執行役 12名 筆頭株主 いちごトラスト （2014年2月末現在） 代表執行役会長 グループ統括 スコット キャロン 代表執行役社長 グループ統括 岩﨑 謙治 グループ事業内容 執行役副社長 社長補佐、不動産サービス本部担当 石原 実 総合不動産サービス、クリーンエネルギー事業 常務執行役 財

  38. Slide 38: グループストラクチャー

    グループストラクチャー 総合不動産サービスとクリーンエネルギー事業の機能強化を推進  不動産運用事業強化のため、J-REIT運用会社と私募不動産ファンド運用会社を合併  中小規模不動産、底地等に関連する商品を扱う新規事業の拡大を加速 — REIT事業のウェアハウジング機能を追加 → REIT事業の成長を促進  不動産の新たな有効活用を図るクリーンエネルギー事業開始（2012年11月）  環境負荷軽減やスポーツ支援等のCSR活動も積極的に実施 — スポーツ支援ではウエイトリフティング、ライフル射撃の振興を図る 三宅宏実選手 （ウエイトリフティング） 総合不動産サービスとクリーンエネルギー

  39. Slide 39: お問合せ・免責事項

     本資料は当社グループおよび当社の企業説明に関する情報提供を目的としたものであり、当社グループ会社 が発行する有価証券の投資を勧誘する目的で提供されるものではありません。当社グループ会社も、本資料 に含まれた数値、情報、意見、その他の記述の正確性、完全性、妥当性等を保証するものでなく、当該数値、 情報、意見、その他の記述を使用した、またはこれらに依拠したことに基づく損害、損失または結果についても 何ら補償するものではありません。  本資料には、当社グループの見通し、目標、計画、戦略などの将来に関する記述が含まれております。 これらの将来に関する記述は、資料作成時点における当社の判断および仮

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