Tokyu Reit, Inc. · TSE:8957
Tokyu Reit — 2020年1月期 Earnings Presentation
61 slides from Tokyu Reit's earnings presentation, Mar 13, 2020
Slide 1: 2020年1月期（第33期）決算説明資料
東急リアル・エステート投資法⼈ 2020年1⽉期（第33期）決算説明資料（解説付き資料） 100年REITを⽬指して 渋⾕駅周辺（2020年2⽉渋⾕スクランブルスクエアより撮影） 証券コード︓8957 https://www.tokyu-reit.co.jp
Slide 2: 目次
⽬次 1．2020年1⽉期（第33期）決算及び業績予想 エグゼクティブサマリー 4 決算概況（2020年1⽉期） 5 業績予想（2020年7⽉期、2021年1⽉期） 6 1⼝当たり分配⾦の変動要因 7 2．運⽤実績と⾒通し 物件⼊替(2020年1⽉期(第33期)、2020年7⽉期(第34期)) 9 物件⼊替実績(2019年1⽉期〜2020年7⽉期) 10 ポートフォリオの稼働状況 11 テナント⼊退去実績及び⾒通し 12 ⽉額賃料増減分析(オフィス) 13 ⽉額賃料増減分析(商業施設) 14 ⽤語説明 賃料収⼊の実績 15 賃料収⼊の⾒通し 16 総資産LTV 有利⼦負債 ÷ 総資産 賃料ギャ
Slide 3: 1．2020年1月期（第33期）決算及び業績予想
1．2020年1⽉期（第33期） 決算及び業績予想 QFRONT（キューフロント） 3
Slide 4: エグゼクティブサマリー
1. 決算及び業績予想 エグゼクティブサマリー 2020年1⽉期 2020年7⽉期 2021年1⽉期 （第33期）実績 （第34期）予想 （第35期）予想 ・物件⼊替 ・物件⼊替 業績予想作成上、新たな物件売買は 外部成⻑ TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(49%)譲渡 TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(51%)譲渡 織込んでいない KN⾃由が丘プラザ(49%)取得 KN⾃由が丘プラザ(51%)取得 不動産等売却益 等 664百万円 (+625百万円) 701百万円 (+36百万円) ー (-701百万円) ・期末稼働率︓99.2%(-0.3pts) ・期末稼働率︓99.5%(+0.3pts)
Slide 5: 決算概況（2020年1月期）
1. 決算及び業績予想 決算概況（2020年1⽉期） 損益計算書（P/L）及び１⼝当たり分配⾦ （単位︓百万円） 主な差異の内訳 2020年1⽉期 ＜対前期⽐較＞ 2020年1⽉期 2019年7⽉期 ⽐較 予想 ⽐較 科⽬ 実績 実績 営業収益 不動産賃貸事業収益 +131百万円 増減 （第33期） 増減 （第33期） （第32期） 2019年9⽉12⽇時点 賃貸事業収⼊ +104百万円 営業収益 （A） 8,123 7,366 757 8,126 -2 ・物件取得譲渡 +24百万円 渋⾕道⽞坂スカイビル（前期取得） +67百万円 不動産賃貸事業収益 （B） 7,459 7,327 1
Slide 6: 業績予想（2020年7月期、2021年1月期）
1. 決算及び業績予想 業績予想（2020年7⽉期、2021年1⽉期） 予想損益計算書（P/L）及び１⼝当たり予想分配⾦ 主な差異の内訳 （単位︓百万円） ＜2020年7⽉期(第34期)対前期⽐較＞ 2020年1⽉期 2020年7⽉期 2021年1⽉期 営業収益 不動産賃貸事業収益 +135百万円 ⽐較 ⽐較 科⽬ 実績 予想 予想 （第34期） 増減 増減 賃貸事業収⼊ +198百万円 （第35期） （第33期） （前期⽐） （前期⽐） 2020年3⽉16⽇時点 2020年3⽉16⽇時点 ・物件取得譲渡 -22百万円 営業収益 （A） 8,123 8,295 171 7,673 -6
Slide 7: 1口当たり分配金の変動要因
1. 決算及び業績予想 1⼝当たり分配⾦の変動要因 1⼝当たり分配⾦の変動要因別内訳 * 内に記載した数値が分配⾦の実績・予想 2020年1⽉期（第33期）実績 （単位︓円） 3,662 +680 圧縮積⽴⾦ 繰⼊額 364 +31 +50 +7 +97 2,923 +21 +57 +13 -60 -39 -27 -17 3,298 -40 -34 2,923 （参考）1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼ 2020年1⽉期（繰⼊後）︓733円 2019年 不動産等 カレイド 渋⾕道⽞坂 TOKYU REIT TOKYU REIT KN⾃由が丘 RH その他既存 ⽔道光熱費 雑収⼊ 修繕費 資産運⽤報酬
Slide 8: 2．運用実績と見通し
TOKYU REIT 2. iB AAit RL RAEIRAD TE
Slide 9: 物件入替(第33期、第34期)
2．運⽤実績と⾒通し 物件⼊替(2020年1⽉期(第33期)、2020年7⽉期(第34期)) ⻑期投資運⽤戦略(サーフプラン)(注1)に基づく物件⼊替。キャピタルゲインを実現し、東急沿線地域所在物件を取得 物件⼊替の概要 物件⼊替の意義 1.TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(譲渡) 取得 譲渡 ①事務所区画がシングルテナントであり、テナント退去時の⼤幅な減収リスクが存在 KN⾃由が丘プラザ TOKYU REIT⾚坂檜町ビル ②築後35年が経過し、機械式駐⾞場等の⼤規模修繕に伴う資⾦負担増加リスクが存在 (商業施設) (オフィス) 2.KN⾃由が丘プラザ(取得) ①東急東横線・⼤井町線⾃
Slide 10: 物件入替実績(2019年1月期〜2020年7月期)
2．運⽤実績と⾒通し 物件⼊替実績(2019年1⽉期〜2020年7⽉期) 取得 譲渡 (単位:百万円) (単位:百万円) 償却後 償却後 不動産等売却益 NOI(注1) NOI(注1) 物件名 取得価額 NOI(注1) 物件名 譲渡価額 NOI(注1) うち、圧縮積 (利廻) (利廻) (利廻) (利廻) ⽴⾦繰⼊額 TOKYU REIT 168 158 TOKYU REIT 216 147 2019/1⽉期 4,500 4,250 316 - 恵⽐寿ビル (3.8%) (3.5%) ⽊場ビル (5.1%) (3.5%) (第31期) 実績 REVE中⽬⿊ 39 39 1,150 (底地) (
Slide 11: ポートフォリオの稼働状況
2．運⽤実績と⾒通し ポートフォリオの稼働状況 稼働率（ポートフォリオ全体、オフィス、商業施設） 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100% 99.9% 99.7% 99.3% 99.5% 99.5% 99.0% 99.2% 99.8% 99.5% 99.1% 99.1% 98% 98.8% 98.6% 98.3% 96% 94% ポートフォリオ全体 ポートフォリオ全体 期中平均稼働率（注1） オフィス 2019年1⽉期(第31期)実績 2019年7⽉期(第32期)実績 2020年1⽉期(第33期)実績 92% 99.3% 9
Slide 12: テナント入退去実績及び見通し
2．運⽤実績と⾒通し テナント⼊退去実績及び⾒通し 退去区画は短いダウンタイムでの新規⼊居により、引続き、⾼稼働を⾒込む ⼊退去⾯積（商業施設、オフィス） テナント⼊退去の状況（商業施設、オフィス）（注1） 2020年1⽉期 2020年7⽉期 2021年1⽉期 物件名 備考 (第33期)実績 (第34期)予想 (第35期)予想 商業施設 ⼊居 319.90㎡ 退去 ⼊居 - - 退去 319.90㎡ レキシントン⻘⼭ ・2019年10⽉退去の1区画は、2020年1⽉⼊居済 期末空室⾯積 - - - 期末稼働率 100.0% 100.0% 100.0% ⼊居 154.83㎡ TOKYU
Slide 13: 月額賃料増減分析(オフィス)
2．運⽤実績と⾒通し ⽉額賃料増減分析(オフィス) 賃料改定 テナント⼊替 増減状況（⽉額賃料ベース） 増減状況（⽉額賃料ベース） （千円） （千円） 増額改定 減額改定 増額改定の増額率 （%） 増額⼊替 減額⼊替 増額⼊替の増額率 （%） 10,000 20 10,000 40 7,656 7,500 15 6,803 7,500 30 26.9 26.5 9.1 5,000 8.3 10 5,000 4,602 18.9 20 7.1 15.8 3,282 2,707 4.9 5.7 2,642 2,500 5 2,500 10 1,256 5.5 1,240 1,283 969
Slide 14: 月額賃料増減分析(商業施設)
2．運⽤実績と⾒通し ⽉額賃料増減分析(商業施設) 賃料改定 テナント⼊替 増減状況（⽉額賃料ベース） （%） 増減状況（⽉額賃料ベース） （千円） 増額改定 減額改定 増額改定の増額率 （千円） 増額⼊替 減額⼊替 増額⼊替の増額率 （%） 20,000 40 20,000 40 17,182 15,000 30 15,000 30 23.8 23.3 18.4 10,000 20 10,000 20 14.4 11.9 8.7 5,000 3,260 7.0 10 5,000 10 1,091 1,333 904 665 1,037 4.5 173 0 0 0 0 -5,000 -
Slide 15: 賃料収入の実績
2．運⽤実績と⾒通し 賃料収⼊の実績 テナント⼊居及び賃料増額改定等により増収トレンドが継続 賃料収⼊の増減内訳 2019年7⽉期（第32期） 2020年1⽉期（第33期） （百万円） 6,800 商業施設 オフィス ・KN⾃由が丘プラザ +23 商業施設 ・渋⾕道⽞坂スカイビル +131 ・TOKYU REIT下北沢スクエア（注） +22 ・QFRONT（キューフロント） +15 ・東急番町ビル +14 オフィス ・cocoti（ココチ） +14 6,700 商業施設 ・渋⾕道⽞坂スカイビル +59 オフィス ・TOKYU REIT下北沢スクエア（注） +25 オフィス オフィス ・東急
Slide 16: 賃料収入の見通し
2．運⽤実績と⾒通し 賃料収⼊の⾒通し 賃料収⼊の増減内訳 2020年7⽉期（第34期） 2021年1⽉期（第35期） 6,900 （百万円） オフィス 商業施設 ・TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(注2) オフィス 商業施設 ・レキシントン⻘⼭ +7 ・東急番町ビル -14 ・cocoti(ココチ) +4 オフィス 商業施設 ・TOKYU REIT第2新宿ビル +3 6,800 ・東急銀座⼆丁⽬ビル +16 ・KN⾃由が丘プラザ(注1) +49 +3 6,758 +25 6,716 +6 +84 -11 オフィス 6,700 ・TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(注2) +165 -2 -
Slide 17: 賃料ギャップ・賃料更改期限到来テナント割合
2．運⽤実績と⾒通し 賃料ギャップ・賃料更改期限到来テナント割合 賃料ギャップの推移 賃料更改期限到来テナント割合 単価（円/⽉坪） 商業施設 ＜平均契約賃料と新規マーケット賃料との乖離率＞ 50,000 ＋16.7% 最⼤ポジティブギャップ 新規マーケット賃料（商業施設） 平均契約賃料（商業施設） 6.7% 直近1年 賃料更改期限 新規マーケット賃料（オフィス） 平均契約賃料（オフィス） 4.4% 到来テナント 2.3% 4.1% ＋7.9% 2009年1⽉期（第11期） ＋1.3% 以来のポジティブギャップ転換 平均賃料更改期間 40,000 （2015年7⽉期（第24期）） 商業
Slide 18: オフィス賃料ギャップの内訳
2．運⽤実績と⾒通し オフィス賃料ギャップの内訳 オフィス賃料ギャップ（注）の内訳(⽉額賃料ベース) 賃料更改期別の賃料ギャップの状況(⽉額賃料ベース) (注) 新規マーケット賃料から契約賃料を差し引いた額の契約賃料に対する割合 （百万円） 800 731 （百万円） 300 -10％未満 277 700 58 -10％〜0％ 契約賃料 ＞ 新規マーケット賃料 24.6% 29 250 0% 600 -10％未満 121 0〜+10％ -10％〜0％ +10％超 0% 27 契約賃料 ＝ 新規マーケット賃料 3.8% 500 200 81 0〜+10％ +10％超 92 171 158
Slide 19: 工事の実績及び予定
2．運⽤実績と⾒通し ⼯事の実績及び予定 減価償却費、修繕費及び資本的⽀出の推移 世⽥⾕ビジネススクエア タワー棟エレベーター改修⼯事 （百万円） （2019年1⽉期（第31期）〜2021年1⽉期（第35期）（予定）） 1,200 減価償却費 修繕費 資本的⽀出 ＜実施前＞ ＜実施後＞ 1,015 987 987 977 985 888 800 651 645 583 506 400 247 238 246 186 156 0 19/1期(31期) 19/7期(32期) 20/1期(33期) 20/7期(34期) 21/1期(35期) 全32基中22基 竣⼯（2020年1⽉期末時点）
Slide 20: 有利子負債（デット）の状況
2．運⽤実績と⾒通し 有利⼦負債（デット）の状況 借換による平均⾦利の低下が継続 主要財務指標 （億円） ⻑期有利⼦負債の返済・償還期⽇別内訳（2020年1⽉期末時点） 125 20/1期に返済した⻑期借⼊⾦ 2020年1⽉期末 2019年7⽉期末 コミットメントライン設定枠︓180億円 前期⽐ 20/1期に調達した⻑期借⼊⾦ （第33期末） （第32期末） 20/1期に発⾏した投資法⼈債 100 有利⼦負債残⾼ 920億円 923億円 －3億円 0.73% ⻑期借⼊⾦ 投資法⼈債 1.09% 平均⾦利 0.99% 1.03% －0.04pts 1.34% 1.06% ⾚字 加重平均レ
Slide 21: 鑑定評価額（期末時点）の状況
2．運⽤実績と⾒通し 鑑定評価額（期末時点）の状況 鑑定評価額の状況 鑑定評価額・簿価・含み益率の推移 簿価(億円) 鑑定評価額(億円) 含み益率 36.2% 40.0% 2020年1⽉期末 2019年7⽉期末 （第33期末） （第32期末） 前期⽐ 30.6% 2,917 3,000 28.0%2,705 2,803 30.0% 2,583 25.6% 2,637 物件数 32物件 31物件 +1物件 22.6% 20.0% 鑑定評価額 2,917億円 2,803億円 +113億円 2,000 2,114 2,147 2,142 2,106 簿価 2,147億円 -4億円 10.0%
Slide 22: NAVの推移
2．運⽤実績と⾒通し NAVの推移 Greater SHIBUYA（広域渋⾕圏）（注）を中⼼とする投資対象エリアの価値向上とともに、東急REITのNAVも継続的に増加 ＜含み益の内訳(2020年1⽉期末)＞ NAVの推移 NAV=出資総額+圧縮積⽴⾦(利益処分後)±含み損益 （百万円） ＝純資産－分配予定額±含み損益 193,000円 その他のエリア Greater SHIBUYA 含み益 180,502円 188,677 18物件 （広域渋⾕圏）（注） 圧縮積⽴⾦(利益処分後) 268億円 14物件 173,828円 出資総額 168,292円 176,459 34.6% 全32物件 5
Slide 23: 今後の物件入替及び売却資金活用について(〜2020年)
2．運⽤実績と⾒通し 今後の物件⼊替及び売却資⾦活⽤について(〜2020年) 物件⼊替 東京都⼼所在物件（主にオフィス物件） Greater SHIBUYA(注4)・東急沿線所在物件 「⻑期投資運⽤戦略(サーフプラン) 」(注1)に基づき、 「循環再投資モデル」(注5)に基づき、 積極的に物件⼊替を推進 スポンサーとの物件交換を推進 取得 譲渡 取得 2019年10⽉ 譲渡 取得 取得 譲渡 2018年8⽉ 2019年3⽉ 2020年3⽉ TOKYU REIT恵⽐寿ビル TOKYU REIT⽊場ビル KN⾃由が丘プラザ(注2) TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(注3) 渋⾕道⽞坂スカイビル 東
Slide 24: 1口当たり分配金の推移・見通し(〜2022年1月期)
2．運⽤実績と⾒通し 1⼝当たり分配⾦の推移・⾒通し(〜2022年1⽉期) 分配⾦成⻑率(年率) 18/7〜21/1期(5期)平均 分配⾦ 16.9% 6.7% 6.4% 18.4% -1.8% 7.0% 3.4% 分配⾦(売却 8.8% 5.3% 7.5% 8.5% 8.6% 7.0% 3.4% 益等(注)除く) （円） (注) 1⼝当たり不動産等売却益－1⼝当たり圧縮積⽴⾦繰⼊額 3,460 3,500 1⼝当たり分配⾦ 1⼝当たり売却益等(注) 3,350 1⼝当たり分配⾦(売却益等(注)除く) 3,298 3,240 332 3,099 +110 315 3,000 2,923 前提
Slide 25: 3．サステナビリティへの取組み
3．サステナビリティへの取組み 世⽥⾕ビジネススクエア 25
Slide 26: 重要課題（マテリアリティ）の特定/外部認証
3．サステナビリティへの取組み 重要課題（マテリアリティ）の特定/外部認証 重要課題（マテリアリティ）の特定 外部評価機関による認証の取得 東急REIT及び資産運⽤会社では、成⻑性、安定性及び透明性の確保を⽬指して資 DBJ Green Building認証 産運⽤を⾏うことを基本⽅針とし、持続的成⻑に向けた「重要課題（マテリアリティ）」に ついて認識し、重要な社会課題の抽出及びマテリアリティを特定 世⽥⾕ビジネススクエア 東急番町ビル cocoti（ココチ） 東急⻁ノ⾨ビル QFRONT（キューフロント） BELS 環境認証取得⽐率 28.0％ （総賃貸可能⾯積ベース） DBJ Gr
Slide 27: 環境（Environment）への取組み
３．サステナビリティへの取組み 環境（Environment）への取組み 省エネルギーと低炭素化の推進/ 節⽔と廃棄物削減の推進 東京都の助成事業を活⽤した暑さ対策への取組み（注2） (世⽥⾕ビジネススクエア、2019年） エネルギー使⽤量等の削減⽬標 路⾯温度や気温の上昇を低減する設備の整備 （2019年7⽉期（第32期）〜2020年1⽉期（第33期）） ・遮熱性インターロッキングの敷設 ・エネルギー使⽤量原単位、温室効果ガス排出量原単位、原油換算値原単位、 路⾯温度の上昇を最⼤約15℃抑える舗装ブロックへの変更により歩⾏空間の気温 ⽔使⽤量 前年⽐１%削減 上昇を緩和 ・廃棄物リサ
Slide 28: 社会（Social）への貢献
3．サステナビリティへの取組み 社会（Social）への貢献 テナントの安全・快適性の向上 「質」・「量」ともに⼗分な⼈材の配置及び育成 防災訓練の実施 防災・BCP対策の推進（各物件） ＜研修制度＞ ・緊急時連絡⽤掲⽰板の設置 全役職員を対象に各種研修を実施 ・冊⼦「東京防災」の備置 ・コンプライアンス研修（⽉1回程度） ・無線機の配置 ・階層別研修（年2回） ・可動式⾮常⽤発電機の配置 ・評価者研修 他 ・バール、油圧式ジャッキの配置 ・⾮常防災ボックス(エレベーター内)の ＜資格取得⽀援＞ 設置 資格取得・維持費⽤の補助制度の充実により、役職員の⾃⼰啓発を⽀援 世⽥⾕ビジネススク
Slide 29: ガバナンス（Governance）①
3．サステナビリティへの取組み ガバナンス（Governance）① 東急REITのガバナンスストラクチャー 独⽴第三者役員の積極的関与 東急REIM（資産運⽤会社） 会計監査⼈︓PwCあらた有限責任監査法⼈ 会計監査⼈︓EY新⽇本有限責任監査法⼈ 投資主総会 株主総会 法律顧問 監査役 投資法⼈役員会 森・濱⽥松本法律事務所 監査役事務局 コンプライアンス・ ⼀般事務受託者 インベストメント委員会 取締役会 執⾏役員 ︓柏﨑 和義 ⼀般事務委託 資産保管会社 リスクマネジメント委員会 資産保管委託 三菱UFJ信託銀⾏株式会社 監督役員（注）︓柳澤 義⼀ 執⾏役員社⻑（CEO） 開⽰委員会
Slide 30: ガバナンス（Governance）②
3．サステナビリティへの取組み ガバナンス（Governance）② 資産運⽤報酬 「投資主と同じ船に乗る」インセンティブシステム 利益相反対策 厳格なルールがスポンサーコラボレーションを⽀える 投資主価値を⽰す３指標「資産評価額」、「キャッシュフロー」、「投資⼝価格」 利害関係者との取引における⾃主ルール策定及び に連動する報酬であり、損益計算書に現れない取得報酬等は不採⽤ 複階層チェックによる利益相反回避 ＜資産運⽤報酬体系と報酬実績＞ 利害関係者取引規程 算定基準 報酬実績 報酬 採⽤理由 （2020年1⽉期） 利害関係者との取引に関する事前の⾃主ルール策定 前期末資産評価額 ×
Slide 31: 4．投資運用戦略
4. RASA TOKYU RE!T TOKYU REIT#ia CI) 31
Slide 32: 投資方針
4．投資運⽤戦略 投資⽅針 「成⻑⼒のある地域」における「競争⼒のある物件」への投資 成⻑⼒のある地域 競争⼒のある物件 ・投資地域は⾸都圏限定 ・⽴地重視 ・特にオフィス需要が集積する東京都⼼5区地域及び今後も⼈⼝が増加 オフィス ︓原則として最寄駅から徒歩７分以内（うち、３分以内の⽐率は79％） 商業施設 ︓商圏が有する潜在購買⼒、成⻑性、テナントと商圏の適合性、 傾向にある東急沿線地域への重点投資（この地域へ85％以上を投資） 競合状況等を含め、多⽅⾯にわたり調査分析を⾏う 住宅 ︓原則として最寄駅から徒歩10分以内 保有⽐率取得価額ベース 投資地域 ・投資対象の⽤途 2020年
Slide 33: 長期投資運用戦略（サーフプラン）
4．投資運⽤戦略 ⻑期投資運⽤戦略 （サーフプラン） Value & Contrary 不動産価格の循環性に着⽬したバリュー投資及び逆張り投資（注）によって、 キャピタルゲインを確保しながら物件の⼊替えを⾏い、 ポートフォリオクオリティ（平均築年数の若返り等）の向上を実現していく ＋ 第2フェーズ 第3フェーズ 第4フェーズ 不動産価格 取得 0 第１フェーズ取得物件を売却 第１〜2フェーズ取得物件を売却 第１〜3フェーズ取得物件を売却 ※短期売買は想定しない ※短期売買は想定しない ※短期売買は想定しない ○ ○ △ △ ○ ○ △ △ ○ ○ △ △ 保全期 取得期 売却・⼊替期 保全期
Slide 34: スポンサーとの連携による投資戦略（循環再投資モデル）
4．投資運⽤戦略 スポンサーとの連携による投資戦略（循環再投資モデル） スポンサーと東急REITの投資対象エリアの重複による、ポートフォリオ価値の継続的な向上 循環再投資 投資 資本市場 ＜利害関係者取引規程＞ 東急(株)(スポンサー) リターン 物件 物件及び 東急REIT投資対象エリアを中⼼に再投資 購⼊代⾦ 第三者 購⼊代⾦ *詳細については30ページをご覧下さい ・鉄道ネットワークの充実、安全対策 空室率低下・空室期間短縮 ・東急沿線地域のオフィス・商業施設・住宅等の開発 賃料上昇・キャップレート低下,etc ・渋⾕駅周辺再開発 東急REITポートフォリオ価値の 東急REIT投資対象エ
Slide 35: スポンサーコラボレーション
4．投資運⽤戦略 スポンサーコラボレーション スポンサーパイプラインの状況 コラボレーション事例 東急REITは、スポンサー保有物件の 東急グループと連携してテナント誘致や戦略的投資等を⾏い、資産価値の向上を⽬指す 売却時における優先交渉権を保有 世⽥⾕ビジネススクエア 東急番町ビル スポンサー外取得 スポンサーサポート 東急グループの共同保有物件 区分所有権割合95.1%の信託受益 による取得 権を東急(株)と共同で保有 56％（1,727億円） 70％（2,166億円） 東急REIT 東急REIT 第三者 938億円 共有持分の55％を保有 準共有持分割合の52.6%を保有 30%
Slide 36: 5．スポンサーについて
5. AhYY—(cDWT TOKYU REIT REVEPER: (iit) 36
Slide 37: 東急株式会社の概要
5．スポンサーについて 東急株式会社の概要 東急株式会社（注1）（旧東京急⾏電鉄株式会社） 渋⾕を起点として、東京・神奈川の⾸都圏⻄南部に8路線104.9kmの 鉄軌道事業を展開し、1⽇あたり326万⼈（注2）が利⽤（⼤⼿⺠鉄に ＜東急沿線地域＞ おいて、利⽤者数は東京メトロに次ぐ2位） 東急線が通る「東急沿線地域（17市区）」の⼈⼝は約542万⼈ 東急沿線地域を中⼼に多くの不動産を開発・保有するほか、⽣活に 密着したさまざまな領域で事業を展開 東急沿線地域 ⾯ 積︓492k㎡ ⼈ ⼝︓542万⼈（外国⼈含む）、527万⼈（⽇本⼈のみ） ともに⾸都圏（1都3県）の15％ （
Slide 38: 主な東急株式会社等保有物件
5．スポンサーについて 主な東急株式会社等保有物件 東急株式会社は、沿線を中⼼に多くの賃貸不動産を開発・保有 新空港線︓2000年1⽉に運輸政策審議会答申第18号で「京急空港線と東急多摩川線を短絡する路線の新設」として答申され、2016年4⽉の交通政策審議会においても答申された 2020年3⽉13⽇ 作成 38
Slide 39: 渋谷駅周辺再開発の状況①
5．スポンサーについて 渋⾕駅周辺再開発の状況① 東急グループを中⼼とする「Greater SHIBUYA（広域渋⾕圏）（注）」の再開発が進⾏中 開発後の渋⾕のイメージ（2027年頃） 渋⾕ストリーム 渋⾕ヒカリエ 2018年9⽉開業 2012年4⽉開業 渋⾕駅桜丘⼝地区 2023年度竣⼯予定 渋⾕スクランブルスクエア第Ⅰ期 （東棟）2019年11⽉開業 渋⾕スクランブルスクエア第Ⅱ期 （中央棟・⻄棟）2027年度開業予定 渋⾕フクラス 2019年11⽉開業 渋⾕マークシティ スクランブル交差点 提供︓東急株式会社 東急REITは再開発が進⾏する 「Greater SHIBUYA(広域渋⾕
Slide 40: 渋谷駅周辺再開発の状況②
5．スポンサーについて 渋⾕駅周辺再開発の状況② １ 渋⾕スクランブルスクエア 第Ⅰ期（東棟） (SHIBUYA SCRAMBLE SQUARE） 2019年11⽉1⽇開業 2 渋⾕ストリーム (SHIBUYA STREAM) 2018年9⽉13⽇開業 3 渋⾕⼆丁⽬17地区 2024年度竣⼯予定 第Ⅱ期(中央棟・⻄棟） 2027年度開業予定 提供︓(左)渋⾕スクランブルスクエア (右)渋⾕駅街区共同ビル事業者 提供︓渋⾕ストリーム 提供︓渋⾕⼆丁⽬17地区市街地再開発組合 東急(株)、東⽇本旅客鉄道(株)、 事業主体 事業主体 東急(株)他 東京地下鉄(株) 渋⾕⼆丁⽬17地区市街地再開発組
Slide 41: 6．Appendix
TOKYU RE!T 6. Appendix ry = a ‘i Hk 41
Slide 42: ポートフォリオサマリー①
6. Appendix ポートフォリオサマリー① ポートフォリオ概要 物件数 稼働率 賃貸可能⾯積 テナント数 取得価額 NOI利廻(注1) 償却後NOI利廻(注1)(注2) 商業施設 9 100.0％ 25,760㎡ 58 698億円 4.19％ 3.52％ オフィス 19 98.6％ 121,130㎡ 165 1,477億円 4.50％ 3.50％ 住宅 1 100.0％ 852㎡ 26 12億円 3.80％ 2.82％ 底地 3 100.0％ 61,594㎡ 3 124億円 4.95％ 4.95％ 総計 32 99.2% 209,337㎡ 252 2,312億円 4.43% 3.58
Slide 43: ポートフォリオサマリー②
6. Appendix ポートフォリオサマリー② ポートフォリオデータ ＜エリア⽐率＞ ＜⼟地建物⽐率＞ ＜個別物件⽐率＞ ＜物件別NOI構成⽐率＞ 取得価額ベース 貸借対照表計上額ベース 鑑定評価額ベース 東京都⼼5区地域 東急沿線地域 55.8% 世⽥⾕ビジネス 78.3% QFRONT ⼟地以外の スクエア その他地域 （キューフロント） 東急沿線地域 4.9% （渋⾕区を除く） 不動産等 9.4% QFRONT 12.3% 16.9% （キューフロント） 16.8% cocoti（ココチ） 8.1% 底地 8.2% 東京都⼼4区地域 cocoti（ココチ） （千代⽥区、中央区、 6
Slide 44: 物件別NOI利廻（2020年1月期）
6. Appendix 物件別NOI利廻（ 2020年1⽉期（第33期）） 全体 4.43％ 商業施設 4.19％ オフィス 4.50％ 住宅 3.80％ 底地 4.95％ （単位︓百万円） 全体平均 2020年1⽉期 4.43％ 物件名 取得価額 NOI利廻 -1.0% NOI貢献度 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% NOI ＱＦＲＯＮＴ （キューフロント） 15,100 417 5.49% 8.09% レキシントン⻘⼭ 4,800 86 3.59% 1.68% TOKYU REIT表参道スクエア 5,770 143 4.94% 2.7
Slide 45: 物件別鑑定評価額（期末時点）
6. Appendix 物件別鑑定評価額（期末時点） (単位︓百万円) NCF NCFキャップレート 鑑定評価額 (直接還元法) (直接還元利廻) 鑑定機関 ⽤途区分 物件名 取得価額 簿価 含み損益 含み損益率 (注1) 2020年1⽉期 2019年7⽉期 2020年1⽉期 2019年7⽉期 2020年1⽉期 2019年7⽉期 前期⽐ 増減 前期⽐ （第33期） （第32期） （第33期） （第32期） （第33期） （第32期） (pts) QFRONT(キューフロント) 15,100 13,572 22,427 265.2% 36,000 30,000 6,000 941 792 148
Slide 46: 有利子負債調達先一覧
6. Appendix 有利⼦負債調達先⼀覧 借⼊⾦・投資法⼈債 借⼊⾦額 利率 年限 返済期限 区分 借 ⼊ 先 借⼊実⾏⽇ （百万円） （％） （年） 期⽇ 期 三井住友海上⽕災保険 1,500百万円 1.6% ⽇本政策投資銀⾏ 4,000 1.48000 8.0 2012年06⽉25⽇ 2020年06⽉25⽇ 第34期 三菱UFJ銀⾏ 1,500 1.45125 7.0 2020年06⽉25⽇ 第34期 みずほ信託銀⾏ 1,500百万円 1.6% 投資法⼈債 2013年06⽉25⽇ 三井住友信託銀⾏ 2,900 1.53375 7.5 2020年12⽉25⽇ 第35期 8,000百万
Slide 47: 投資主の状況
6. Appendix 投資主の状況 所有者属性別の投資⼝数割合 投資主上位20社 ⾦融機関（⾦融商品取引業者含む） その他国内法⼈ 外国法⼈等 個⼈・その他 保有⼝数 保有⽐率 ⽒名⼜は名称 (⼝) (%) 1 ⽇本トラスティ･サービス信託銀⾏株式会社（信託⼝） 244,193 24.97 2020年1⽉期末 68.90% 6.65% 15.45% 9.00% 2 ⽇本マスタートラスト信託銀⾏株式会社（信託⼝） 164,952 16.87 （第33期末） 3 東急株式会社 49,000 5.01 4 野村信託銀⾏株式会社（投信⼝） 43,368 4.43 2019年7⽉期末 5 資産
Slide 48: トラックレコード①（稼働率、賃料）
6. Appendix トラックレコード①（稼働率、賃料） 稼働率 100% 99.5% 99.9% (21/01期末(予想)) 98% 99.3% 99.5% (20/07期末(予想)) 99.2% (20/01期末) 96% 94% 92% 90% 東急REIT（実績） 東急REIT（予想） 都⼼5区（オフィス） 東京23区（オフィス） 88% 2003 /7 04/07期末 05/07期末 06/07期末 07/07期末 08/07期末 09/07期末 10/07期末 11/07期末 12/07期末 13/07期末 14/07期末 15/07期末 16/07期末 17/07期末 18
Slide 49: トラックレコード②（含み損益、NAV）
6. Appendix トラックレコード② （含み損益、NAV） 含み益・含み益率 含み損益（億円） 対簿価⽐率 1,000 36.2% 40.0% 36.2% 含み損益(左軸） 対簿価⽐率（右軸） 30.6% 774.8 800 30.0% 671.5 656.1 600 20.0% 400 10.0% 200 -0.9% -9.5 0.0% 0 04/01期末 05/01期末 06/01期末 07/01期末 08/01期末 09/01期末 10/01期末 11/01期末 12/01期末 13/01期末 14/01期末 15/01期末 16/01期末 17/01期末 18/01期末 19
Slide 50: トラックレコード③（資産規模推移、LTV、有利子負債）
6. Appendix トラックレコード③（資産規模推移、LTV、有利⼦負債） 資産規模推移 （億円） 2,500 商業施設 オフィス 住宅 底地 譲渡 2,2962,296 2,220 2,220 2,248 2,2362,223 2,223 2,235 2,235 2,2512,314 2,312 ※取得価額ベース 2,066 2,066 2,042 2,054 1,996 1,996 1,996 1,996 1,946 2,000 1,816 1,860 682 698 1,717 1,717 724 711 711 711 711 711 1,680 889 889 793 793
Slide 51: トラックレコード④（投資口価格、分配金利廻）
6. Appendix トラックレコード④（投資⼝価格、分配⾦利廻、10年国債利廻、分配⾦） 投資⼝価格・分配⾦利廻・10年国債利廻 （円） （％） 360,000 8 投資⼝価格（左軸） 分配⾦利廻（右軸） 10年国債利廻（右軸） 320,000 7 最⾼値 ¥294,000 280,000 6 (2007年5⽉31⽇) 20/01期末終値 ¥212,000 240,000 5 200,000 4 160,000 3 120,000 2 80,000 1 最安値 ¥67,900 40,000 0 （2011年11⽉28⽇） 0 -1 ⼀⼝当たり分配⾦ 15,889 （円） 5,000
Slide 52: マーケットサマリー
6. Appendix マーケットサマリー オフィス新規市場賃料と空室率の予測（2019年10⽉24⽇公表分） 都市別空室率⽐較（オフィス） 賃料指数 空室率 0 1 1 2 2 180 10.0% （％） 都⼼5区賃料指数(2010年 = 100) 2018年12⽉ 2019年12⽉ 9.0% 渋⾕・恵⽐寿 0.1 8.9% 170 8.7% 都⼼5区空室率 0.5 8.1% 0.5 8.0% 主要5区 160 0.5 7.3% 149 予測 150 東京23区 0.8 0.7 145 6.0% 140 5.5% 1.7 ⼤阪 0.8 4.7% 130 4.0% 125 127 12
Slide 53: ポートフォリオマップ
6. Appendix ポートフォリオマップ ＜⾸都圏＞ ＜東京都⼼5区地域＞ 1 QFRONT（キューフロント） 7 代官⼭フォーラム 13 東京⽇産台東ビル 19 麹町スクエア 26 東急番町ビル 2 レキシントン⻘⼭ 8 TOKYU REIT下北沢スクエア(注1) 14 TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(注3) 20 TOKYU REIT新宿ビル 27 TOKYU REIT恵⽐寿ビル 3 TOKYU REIT表参道スクエア 9 KN⾃由が丘プラザ(注2) 15 TOKYU REIT蒲⽥ビル 21 秋葉原三和東洋ビル 28 渋⾕道⽞坂スカイビル 4 TOKYU REIT渋⾕宇⽥川町スクエア
Slide 54: ポートフォリオ一覧①
6. Appendix ポートフォリオ⼀覧① スポンサー拠出物件 スポンサー拠出物件 スポンサー拠出物件 2020年3⽉13⽇ 作成 54
Slide 55: ポートフォリオ一覧②
6. Appendix ポートフォリオ⼀覧② スポンサー拠出物件 スポンサー拠出物件 (注) 2019年11⽉1⽇付でユニゾ下北沢 *2019年10⽉1⽇に準共有持分割合49％、 ビルより名称変更 2020年3⽉4⽇に準共有持分割合51％を取得済 2020年3⽉13⽇ 作成 55
Slide 56: ポートフォリオ一覧③
6. Appendix ポートフォリオ⼀覧③ スポンサー拠出物件 スポンサー拠出物件 *2019年10⽉1⽇に準共有持分割合49％、 2020年3⽉4⽇に準共有持分割合51％を譲渡済 2020年3⽉13⽇ 作成 56
Slide 57: ポートフォリオ一覧④
6. Appendix ポートフォリオ⼀覧④ スポンサー拠出物件 スポンサー拠出物件 スポンサー拠出物件 2020年3⽉13⽇ 作成 57
Slide 58: ポートフォリオ一覧⑤
6. Appendix ポートフォリオ⼀覧⑤ スポンサー拠出物件 スポンサー拠出物件 スポンサー拠出物件 2020年3⽉13⽇ 作成 58
Slide 59: ポートフォリオ一覧⑥
6. Appendix ポートフォリオ⼀覧⑥ スポンサー拠出物件 2020年3⽉13⽇ 作成 59
Slide 60: 資産運用会社概要
6. Appendix 資産運⽤会社概要 会社概要 IR活動 名称 ︓東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社 東急REITのIR活動は、資産運⽤会社の費⽤負担にて実施 （Tokyu Real Estate Investment Management Inc.） ＜2019年2⽉〜2020年1⽉の主な実施内容＞ 国内機関投資家向け（ミーティング︓148件） 所在地 ︓東京都渋⾕区道⽞坂⼀丁⽬12番1号渋⾕マークシティ ウェスト11階 ・国内決算ロードショー 設⽴ ︓2001年6⽉27⽇ ・国内機関投資家向けカンファレンス参加 資本⾦ ︓3億円（発⾏済株式数6,00
Slide 61: 注意事項
注意事項 本資料は情報の提供のみを⽬的としており、特定の商品についての取引の勧誘を⽬的とするものではありません。 本資料で提供している情報は、⾦融商品取引法、投資信託及び投資法⼈に関する法律及びこれに付随する政令、内閣府令、規則並びに 東京証券取引所上場規則及び投信協会規則等で要請され、またはこれらに基づく開⽰書類または運⽤報告書ではありません。 本資料には、東急リアル・エステート投資法⼈（以下、「東急REIT」といいます）に関する記載の他、第三者が公表するデータ・指標等をもとに 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下、「東急REIM」といいます）が作成した図表・