Slide 1: トーセイ株式会社 オンライン会社説明会
トーセイ株式会社 オンライン会社説明会 トーセイ株式会社 Ⅰ. トーセイグループの概要 －P. 1 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D Ⅱ. 今後の事業戦略 －P. 8 ＜補足資料＞ －P.18 Copyright © 2016 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.
Slide 2: トーセイグループの存在理念
Ⅰ. トーセイグループの概要 トーセイグループの存在理念 『 私たちは、グローバルな発想を持つ 心豊かなプロフェッショナル集団として、 あらゆる不動産シーンにおいて 新たな価値と感動を創造する。』 Copyright © 2016 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 1
Slide 3: グループ概要
グループ概要 2016年5月31日現在 商号 トーセイ株式会社 ◆取締役会 ：取締役5名で構成 所在地 東京都港区虎ノ門4丁目2番3号 （うち、独立社外取締役2名） ◆監査役会 ：監査役5名で構成 ガバナンス （常勤2名、非常勤3名。 設立 1950年2月2日 体制 全員社外監査役且つ独立役員) ◆組織体制： 監査役会設置会社 資本金の額 64億2,139万円 ◆指名報酬諮問委員会設置 代表者 代表取締役社長 山口 誠一郎 事業年度の末日 11月末 トーセイ・コミュニティ株式会社 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 従業員数 147名（単体） 349名（連結） トーセイ・リバイバル・イ
Slide 4: 沿革① 第二創業以来、事業を拡大し5事業展開
沿革① 第二創業以来、事業を拡大し５事業展開 1950年 会社設立 THE PALMS 賃貸事業 1994年 第二創業（不動産賃貸） 開発事業 分譲マンション事業 開始 1996年 流動化事業 中古不動産再生販売事業 開始 1999年 開発事業拡充 戸建事業 開始 THE PALMS COURT 2002年 ファンド事業 第一号自社ファンド設立 2004年 JQ 株式公開（現ジャスダック上場） 開発事業拡充 オフィスビル・商業施設開発 開始 T’S BRIGHTIA 2005年 管理事業 トーセイ・コミュニティ子会社化 2006年 東証二部 東証二部上場 2009年 流動化事業拡充 一棟賃貸マ
Slide 5: 沿革② 上場以降の業績推移
沿革② 上場以降の業績推移 リーマンショックを受け、 アベノミクス 上場により、 仕入をストップ 過去最高売上 資本増強業績大幅拡大 スタート 最高益を視野 （億円） 財務体質を強化 積極仕入再開 535億円（予想） 600 500 売上高 400 300 200 100 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 180 42.2% 40.5% 38.9% 35.9% 160 41.8% 40% 40.6% （2Q） 140 税引前利益 39.2% 27.9% 36.2% 自己資本比率 （億円） 120
Slide 6: トーセイグループのビジネスとは ～総合不動産業～
トーセイグループのビジネスとは ～総合不動産業～（売買・賃貸・管理等） 不要になった不動産 不動産所有者から 持て余している不動産 を 買い取る、預かる 仕入れ 業務受託 （仲介業者） 不動産のプロフェッショナルとして、 トーセイグループ 新築・建替え 再生・コンバージョン・法的是正 テナント誘致 最適な管理 （仲介業者） 再生・開発した 再生・開発した 不動産管理等の 不動産を販売 不動産を賃貸 サービスを提供 不動産を求めている 借りたい マネジメントを頼みたい 個人・法人・ファンド 個人・法人 不動産オーナー・ファンド ﾌｧﾝﾄﾞ・ 流動化事業 開発事業 賃貸事業 管理事業 ｺﾝｻﾙﾃｨ
Slide 7: トーセイグループの強み① 東京経済圏に特化
トーセイグループの強み① 東京経済圏に特化 × 多様な商品群 × 幅広い顧客層 東京は企業や人が集まる世界屈指の都市。 東京経済圏に特化 経験を積み、熟知した東京エリアであらゆる事業機会を享受 多様な商品群 景気や金融経済の動向によって需要が変動する不動産市場において、 幅広い顧客層 需要の変化、建築費高騰などの事業環境の変化に対応出来る 事業エリア 取扱い不動産 顧客層 事業エリア 商品群と価格帯 投資用に購入 ・東京、神奈川、埼玉、千葉 ・戸建住宅・分譲マンション ・機関投資家 （4千万円～1億円超） ・リート、不動産ファンド オフィス・商業・賃貸マンション ・一棟オフィス、賃貸マンション
Slide 8: トーセイグループの強み②
トーセイグループの強み② 「仕入力」「販売力」「商品・サービスの質」 商品群が幅広く、何でも検討できる 仕入に 何でも仕入れられるから、 優位性がある 手間の掛かる不動産M&Aに対応できる 情報が多く集まる ＆ 取扱不動産は中小～大型規模まで。 スピーディーな判断で 特に中小物件では、 優位に物件を 大手不動産会社と競合しない 取得出来る 投資判断や 豊富な経験や 販売戦略の 国内・海外の機関投資家との直接リレーション、 市場のニーズ・ 多様な仲介業者との継続的リレーションにより、 マーケットを熟知。 的確性 的確な投資判断・ 取引事例を熟知 投資家目線や動向、 販売戦略の立案
Slide 9: Ⅱ. 今後の事業戦略
Ⅱ. 今後の事業戦略 Copyright © 2016 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 8
Slide 10: 当期の重点施策
当期の重点施策 旺盛な需要のもと、積極的かつ慎重に事業を拡大 事業 エ ン ド 市 場 ：用地高や建築費高止まりによるマンション価格上昇で、販売戸数減少。一方で戸建は堅調 投資向け市場 ：物件価格は高値圏で推移。 環境 マイナス金利や順調な資金流入により、不動産投資市場の需要は引き続き堅調 重点施策① 成長ドライバー３事業の強化 重点施策② 来期に向けた仕入加速 流動化事業 仕入目標 • 市場の需要が高く、再生潜在力がある商品を増やす • 将来の収益の源泉となる仕入を拡大。 ⇒投資家ニーズにマッチする収益不動産を仕入拡大 キャッシュポジション、自己資本比率を意識しつつ 段階的に拡大を図る 開発
Slide 11: 当期の業績見通し・業績予想修正
当期の業績見通し・業績予想修正 （2016年7月5日修正） 売上高 営業利益 （億円） （億円） 600 120 不動産管 552億円 535億円 90億円 その他 理事業 500 100 75億円 管理事業 430億円 68億円 400 80 ファンド・ 不動産ファ コンサルティング事業 ンド・コンサ 300 60 【開発】 ルティング 賃貸事業 【流動化】 【流動化】 事業 200 一部物件の 40 どちらも、 不動産賃 販売時期を 期初計画 以上の 開発事業 貸事業 先送り 利益率を確保 100 20 流動化事業 0 0 2015 2016 2015年11月 2016年 2016 201
Slide 12: 2020年に向けた成長ビジョン
2020年に向けた成長ビジョン 中期経営計画 Advancing Together 2017 （2015～2017年の3ヵ年計画） 2020年売上高1,000億円構想を掲げ、既存事業の拡大と、長期にわたり競争優位性を維持できる 高品質経営を通じて、さらなる企業価値向上を目指す <売上高> 中期経営計画 売上高 （億円） Advancing 1,000億円構想 1,000 Together 2017 900 Next Stage 2014 800 トーセイ・ホテル・ 700 マネジメント Charge Up 2011 トーセイ・リート 設立 600 投資法人 Tosei Singapore
Slide 13: トーセイグループの成長戦略 Ⅰ
トーセイグループの成長戦略 Ⅰ 膨大な不動産ストック⇒シェア拡大による事業成長 ① 国内の不動産ストック 開発事業 ～１９８２年（耐震基準改正） • 耐震基準に難あり 再開発・建替対象物件は多数 築３５年以上 • 賃貸低稼働 ⇒開発用地の取得機会十分あり ～１９９２年（平成バブル期） • 建物躯体は問題なし 築２５年～３５年 • 設備改修による競争力回復余地あり 流動化事業 ～２００２年（バブル崩壊後） • 供給が少ない ⇒再生すべき築古不動産の 築１５年～２５年 • 新築より割安で希少性大 取得が容易 ② 不動産業種の売上規模 価値再生のイメージ（例)再生後価格 10億円のオフィスビル 上場
Slide 14: トーセイグループの成長戦略 Ⅱ
トーセイグループの成長戦略 Ⅱ 安定と成長を意識したポートフォリオ経営の推進 リスク（高） 売買ビジネス（流動化・開発） 売買 長所：売上・利益の急拡大が可能 収益 短所：一度きり 安定 拡大 ストック ストック・ビジネス（賃貸・ファンド・管理） ビジネス 長所：安定的で、継続が可能 リスク（低） 短所：事業拡大に時間を要する トーセイのポートフォリオ経営 市況に応じて５事業のポートフォリオを柔軟に変化 ストックビジネスの 好況期に売買ビジネスを拡大 収益拡大 ⇒その利益で賃貸用不動産を長期に保有 リスク分散による 好況期にファンド受託や不動産管理を積極的に獲得 持続的な成長 ⇒停
Slide 15: 2020年シミュレーション
2020年シミュレーション （売上高1,000億円構想） 現在：2016年2Q末 2020年度末 （シミュレーション） 1,785億円 現金及び その他 現金同等物 101億円 ポイント！ 225億円 ① ① 棚卸資産 棚卸資産 1.7倍 （販売用不動産）の積み増し ⇒1.7倍 棚卸 ⇒流動化・開発事業の規模拡大 1,120億円 資産 借入金 その他 987億円 1,094 現金及び 106億円 億円 ② 投資不動産 現金同等物 226億円 （固定資産）の積み増し ⇒2.1倍 ⇒安定的な賃貸事業の収益拡大 借入金 棚卸 611億円 ③ 自己資本比率は30％超（増資無し） 資産 ②投資不動産 2
Slide 16: 株主還元方針
株主還元方針 株価推移 株価現状認識 （円） 1,400 [1] [2] PER ROE [1]÷[2] 時価総額 資本合計（簿価） 1,200 PBR （予想） （予想） (16/8/30時点） （16/5/31時点） 1,000 800 354.8億円 402.0億円 600 一株あたり 400 株価（同上） 資本 （同上） 0.88倍 6.74倍 13.7% 200 735 円 832.70円 0 2009/1/5 2011/1/5 2013/1/5 2015/1/5 １株当り配当金 基本的１株当たり当期利益 （EPS） （円） （円） （予想） 120 25 109.08円 22円 1
Slide 17: 社会貢献・CSR ～都市に、心を。～
社会貢献・ＣＳＲ ～都市に、心を。～ 企業メッセージ 10年後、20年後の街並みを見据え、その土地の歴史や個性に合わせ、 心を込めて都市をつくりあげていく。 サステナブルに 既存不動産の 配慮した不動産の開発 再生・活用 ・長く住み続けられる住宅 （ロングライフ対応型住宅） ・付加価値の創造 ・不動産寿命の延長 ・街並みの景観配慮 ・自然との共生 環境配慮型 不動産の開発・再生 ボランティア活動 ・CASBEE評価認証Aランク取得 （建築物総合環境性能評価システム） ・地域貢献 ・自然換気システム、 ・被災地支援 屋上・壁面緑化等の ・環境保全 省エネプログラム導入 Copyright © 2
Slide 18: IRサイトのご紹介
IRサイトのご紹介 （ http://www.toseicorp.co.jp/ir/ ） 各種IRサイトランキングを受賞 トーセイＩＲ 検索 経営計画や財務情報など、株主様・投資家向けのIR情報をご覧いただけます。 【IR情報トップページ】 IR情報には社長メッセージや 決算説明会動画、各種IR資料を多数掲載 【個人投資家さま向けページ】 個人投資家さま向けコンテンツでは 不動産市場動向やトーセイの業績、 配当情報などをコンパクトに集約！ Copyright © 2016 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 17
Slide 19: ＜補足資料＞
＜補足資料＞ Copyright © 2016 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 18
Slide 20: 2016年11月期の業績予想 ～セグメント概要～
2016年11月期の業績予想 ～セグメント概要～ （百万円、％） 2014年11月期 2015年11月期 【A】 2016年11月期予想【B】 前期比 増減 期初予想 【Ｃ】 予想修正 増減 構成比 構成比 最新（7/5修正） 構成比 【Ｂ-A】 増減率 構成比 【B-Ｃ】 増減率 売上高 49,981 100.0 43,006 100.0 53,562 100.0 10,555 24.5 55,250 100.0 -1,687 -3.1 不動産流動化事業 34,743 69.5 25,986 60.4 29,314 54.7 3,328 12.8 32,154 58.2 -2,839 -8.
Slide 21: 事業紹介 – 5事業によるポートフォリオ経営
事業紹介 – 5事業によるポートフォリオ経営 - 不動産流動化事業 不動産開発事業 資産価値の下がった不動産を取得し、デザイン・設 開発用の用地を取得し、エリアやニーズに合わせて、 売 備改修や法的是正、稼働率改善等のバリューアッ オフィスビル・マンション・戸建住宅・商業施設・ホテル プを施した後に、一棟ごとに販売する再生販売事 などの新築開発を行い販売する事業。社内に一級建 買 業 。中古の賃貸マンションを再生して分譲販売す 築士事務所を設け、企画・デザイン力を駆使した品質 系 るRestyling事業も行う。 にこだわった“モノづくり”を行う。 事 オフィスビル オフィスビル 業
Slide 22: 商品ラインナップ
商品ラインナップ 流動化事業（中古再生）の商品ラインナップ 開発事業の商品ラインナップ 取扱商品イメージ 事 業 用 ～ 居 住 用 大型オフィスビル オフィスビル 商業施設 オフィスビル 商業施設 賃貸・分譲マンション 再生事例紹介 オフィス等 撤去 設備改修（アスベスト処理） 違法建築物撤去 エントランス改修、防災設備、 省エネ設備、セキュリティ導入 賃貸マンション 分譲マンション 分譲マンション After ＮＥＷ：ホテル（建設中） Before 中庭改修 戸建住宅 Copyright © 2016 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 21
Slide 23: IRに関するお問い合わせ先・当資料取り扱い上の注意
今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経理部 TEL：03-3435-2865 FAX：03-3435-2866 URL : http://www.toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対 する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可能な