Slide 1: 第40期（2026年7月期）決算説明資料
企画部 森ヒルズリート投資法人 第40期 （2026年7月期） 決算説明資料 2026年9月14日 証券コード： 3234 （資産運用会社） 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社 https://www.mori-hills-reit.co.jp/ https://www.morifund.co.jp/
Slide 2: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集･勧誘・営業等を目的としたものではありません。 森ヒルズリート投資法人は、価格変動を伴う不動産及びその関連資産に投資を行う公募不動産投資法人（J-REIT）であり、 その投資口は、運用する不動産の価格、収益力の変動や森ヒルズリート投資法人の財務状態の悪化等により取引価格が下 落し、投資主が損失を被ることがあります。詳しくは、森ヒルズリート投資法人の最新の有価証券報告書に記載の「投資リス ク」をご覧ください。 投資に関する決定は、ご自身の判断と責任において行われるようお願い申し上げます。また、森ヒルズリート投資法
Slide 3: 目次
目次 1. エグゼクティブサマリー 3. 運用状況 エグゼクティブサマリー 3 1口当たり分配金の前期比変動要因 43 投資口価格を意識した運用 4 資産総額の推移 （取得価格ベース） 44 含み損益の推移 45 2. 運用ハイライト 期末鑑定評価の概要 46 当期実績 6 賃料単価及び稼働率の推移 47 1口当たり分配金とNAVの推移 7 月別物件稼働状況と賃貸面積上位テナント 48 業績予想 8 財務関連情報 （2026年7月31日時点） 49 中長期的な譲渡・取得の方針 （イメージ図） 9 投資主構成 （2026年7月31日時点） 50 中長期的な内部成長 10 最高水準の都心プレミアム
Slide 4: エグゼクティブサマリー
1-1 エグゼクティブサマリー 決算概要 営業収益 11,126百万円・営業利益 6,688百万円・当期純利益 5,807百万円 第40期 1口当たり分配金 3,100円 （前期比±0.0%） 譲渡益寄与により計画通り達成 （2026年7月期） 1口当たりNAV 166,139円 （前期比+0.6%） 保有物件の鑑定評価額上昇等により前期比増加 ラフォーレ原宿（底地）の5%持分を譲渡 （譲渡益1,257百万円を全て分配） 外部成長 ラフォーレ原宿（底地）の分割譲渡を継続しながら並行して新規取得を行い、更なる収益向上を目指す 東京都心プレミアム物件は、多くの優良企業の本社機能としてのオフィス需要
Slide 5: 投資口価格を意識した運用
1-2 投資口価格を意識した運用 多様な施策を実行して、DPU：3,100円以上・譲渡益を除くDPUの向上を図り、NAV倍率1.0倍への回復を目指す 外部成長 賃貸事業収入 スポンサーパイプラインを活用して、今後も競争優位性の高い物件を鑑定評価を下回る価格で取得 ラフォーレ原宿（底地）譲渡資金を有効活用 一時的に簿価LTV50%（鑑定LTV40%相当）に引上げる場合の取得余力300億円程度 （＋）不動産譲渡益 内部成長 （－）営業費用、デットコスト 固定型MLは、賃料増額の見込 （現時点での賃料鑑定評価は愛宕+4.4%、虎ノ門+3.7%） 契約の更新に際しては、継続的な増額改定を目指し、期間の
Slide 6: 運用ハイライト
2. 運用ハイライト 5
Slide 7: 当期実績
2-1 当期実績 第40期（2026年7月期）は前期比で減収減益となったものの、各種施策の実行によりDPUは計画通り達成 ラフォーレ原宿（底地）の持分5%を譲渡（譲渡益1,257百万円の全てを分配）。圧縮積立金の一部取崩を実施 自己投資口（8.9億円）の取得及び消却を実施（6,800口、投資口総数の0.36%） 保有物件の立地・クオリティが優れておりオフィス・住宅ともに高い稼働率を維持 第39期 第40期 第40期 2026年1月期 2026年7月期 2026年7月期 前期比変動要因 （第39期 – 第40期） 運用状況 （百万円） 実績 実績 前期実績比 計画 ・営業収益 （△255百万円）
Slide 8: 1口当たり分配金とNAVの推移
2-2 1口当たり分配金とNAVの推移 1口当たり分配金 1口当たりNAV （円/口） （円/口） 4,000 200,000 譲渡益及び内部留保活用により安定配当を維持 保有物件の鑑定評価額上昇等により着実に成長 180,000 3,500 （予想） （予想） 160,000 3,000 譲渡益 140,000 譲渡益 2,500 譲渡益 120,000 2,000 100,000 ■ 内部留保取崩額 第41期 :149円/口 第42期 :268円/口 80,000 1,500 60,000 1,000 40,000 圧縮積立金残高 500 （予想） 20,000 第41期:19億円 第42
Slide 9: 業績予想
2-3 業績予想 物件譲渡等の効果によりDPU予想は第41期3,100円、第42期3,100円 ラフォーレ原宿（底地）持分5%を第41・42期に譲渡するとともに、圧縮積立金の取崩等によりDPUは3,100円を維持する想定 第42期以降、固定型ML賃料の増額改定が見込まれており、物件譲渡資金を活用した様々な施策を実行して譲渡益を除くDPUの維持・向上に取り組む 第40期 第41期 第42期 前期比変動要因 （第40期 – 第41期） 2026年7月期 2027年1月期 2027年7月期 ・営業収益 （+32百万円） 運用状況 （ 百万円） 実績 予想 前期実績比 予想 - ラフォーレ原宿譲渡益
Slide 10: 中長期的な譲渡・取得の方針（イメージ図）
2-4 中長期的な譲渡・取得の方針 （イメージ図） 第38期 第39期 第40期 第41期 中長期の方向性 (25年7月期) (26年1月期) (26年7月期) (27年1月期) <譲渡益> 第41期 12.5億円 A. 持分全て譲渡 第40期 12.5億円 第39期 15.1億円 中長期的な 譲渡 第38期 15.2億円 分割譲渡 ラフォーレ原宿 ラフォーレ原宿 ラフォーレ原宿 ラフォーレ原宿 NOI利回り 2.4% B. 再開発に参加 底地：7% 底地：7% 底地：5% 底地：5% 償却後利回り 2.4% （マイノリティ持分） (30.7億円) (30.7億円) (23.6億円) (23.
Slide 11: 中長期的な内部成長
2-5 中長期的な内部成長 賃料固定型マスターリース物件（賃料収入推移） パススルー物件（賃料収入推移） オフィス市況の良好な需給環境を背景に、本社機能としての 高い稼働率のもと、改定・入替ともに賃料増額が継続 強いオフィス需要を捉えた賃料増額の見込 （オフィス） 2,126 2,058 その他 増額分 6,828 現時点の賃料鑑定評価と 2,036 同額で改定した場合 百万円 虎ノ門 増額分 56 愛宕 第40期 第41期 第42期 第43期以降 6,750 増額分 2026年7月期 2027年1月期 2027年7月期 2028年1月期以降 通期化 (予想) (予想) (予想) 愛宕 44
Slide 12: 最高水準の都心プレミアム物件で構成されるポートフォリオ
2-6 最高水準の都心プレミアム物件で構成されるポートフォリオ 長期的な視点に基づく投資戦略 長期に渡り資産価値の維持・向上が期待できる物件への投資を行う 真の東京都心プレミアム物件は、多くの優良企業の本社機能としてのオフィス需要を確実に獲得できる 物件単体の価値に着目するだけではなく、周辺開発やエリアマネジメントによる地域全体の資産価値の向上が期待できる物件に投資 日本全体で進む人口減少やリモートワーク等のワークスタ ① 東京都心への投資 イルの変化に対しても、東京都心における「真の都心・好 立地 立地」のプレミアム物件は、本社機能としてのオフィス需要 Location 東京都心の中でも「真
Slide 13: ①立地 J-REIT最高の東京都心比率
2-7 ①立地 Location J-REIT最高の東京都心比率 （資産総額：4,149億円） 東京都心5区 及びその周辺地区 東京都心3区 100% 91.4% （注） 各比率は、取得価格総額に対する区分毎の取得価格合計の比率を記載しています。 東京都心の将来推計人口 2020年 2050年 エリア 変動率 人口 推計人口 都心3区 496千人 603千人 +21.5% 都心5区 1,089千人 1,234千人 +13.3% 東京都 14,047千人 14,399千人 +2.5% 大阪府 8,837千人 7,263千人 △ 17.8% 愛知県 7,542千人 6,676千人 △ 11.5%
Slide 14: ①立地 大企業とIT・ベンチャー企業の集積ゾーン
2-8 ①立地 Location グローバル大企業とIT・ベンチャー企業の集積ゾーン 新規上場した企業（2025年）の本社所在地 （社） 15 11 10 10 8 5 5 4 2 0 港区 港区 渋谷区 中央区 千代田区 品川区 新宿区 （出所） 2025年1~12月の期間において、東証に新規上場した企業（TOKYO PRO Marketを除く）のうち （出所） 有価証券届出書（新規公開時）に記載された本社所在地が東京都である企業を対象として （出所） 資産運用会社が作成しています。 港区に本社を置くIT企業の例 NVIDIA Expedia Group ボードルア Apple SBIホール
Slide 15: ②物件クオリティ プレミアム物件
2-9 ②物件クオリティ Asset Quality プレミアム物件 （付帯施設が充実して快適性・安全性に優れる） 本社機能としての強いオフィス需要 ＜代表物件の概要・主要施設＞ カンファレンス・ 文化施設・ 最寄駅 ショップ＆ ホテル 敷地 名称 延床面積 インキュベーション・ 展望台・ 住宅・SA アクセス レストラン （スパ） 緑被率 会員制クラブ 情報発信拠点 森美術館 六本木駅 グランド ハイアット 東京 六本木ヒルズ 六本木ヒルズ 793,165㎡- 230店 六本木ヒルズクラブ 東京シティビュー 30.8% 直結 （NAGO MI スパ＆フィットネス） レジデンス TOHOシネマ
Slide 16: ②物件クオリティ 環境性能・耐震性能
2-10 ②物件クオリティ Asset Quality 優れた環境性能 優れた耐震性能 スポンサーの森ビルが独自に定める高い耐震基準に基づく物件群 新耐震を 物件名称 PML 上回るレベル（注） グリーンビル認証 保有物件比率 六本木ヒルズ森タワー ◎ 2.0% J-REIT最高水準 93.8％ アーク森ビル 後楽森ビル ◎ ◎ 2.2% 1.1% 最高ランク比率 84.7% アークヒルズ サウスタワー ◎ 1.5% 虎ノ門ヒルズ 森タワー ◎ 2.3% オランダヒルズ森タワー ◎ 1.4% ※ ラフォーレ原宿（底地）を除く取得価格ベース 赤坂溜池タワー ◎ 2.3% 愛宕グリーンヒルズ MO
Slide 17: ②物件クオリティ エコロジカルネットワーク
2-11 ②物件クオリティ Asset Quality エコロジカルネットワーク 本投資法人の保有物件では、東京都の「環境基本計画」や港区の「緑と水の総合計画」など行政の生物多様性関連計画に沿って、緑地の創出・整備を進め ています。2025年に開示された分析（注）によると、主要な保有物件内の緑地は、皇居、赤坂御用地、芝公園など周辺の緑地との相互作用により、多様な生 物が行き来できる都心部のエコロジカルネットワークが形成されており、生物多様性の維持・拡大に貢献していることが明らかになりました。 毛利庭園（六本木ヒルズ） 中央広場（麻布台ヒルズ） 六本木さくら坂（六本木ヒルズ） オーバル広場（虎ノ
Slide 18: ③付加価値創造 虎ノ門ヒルズエリアの開発
2-12 ③付加価値創造 Value Creation 保有物件周辺エリアの開発 （虎ノ門ヒルズエリア） 虎ノ門ヒルズ ステーションタワー 虎ノ門ヒルズ 森タワー 虎ノ門ヒルズ 2014年5月竣工 レジデンシャルタワー 2022年1月竣工 虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー 虎ノ門ヒルズ 2020年1月竣工 ステーションタワー 2023年7月竣工 区域面積： 約7.5ha 延床面積： 約80万㎡ オフィス面積：約30万㎡ 住宅戸数： 約730戸 日比谷線「虎ノ門ヒルズ駅」 店舗数： 約170店舗 2020年6月開業 緑化面積： 約21,000㎡ ⓒThe Boundary 駅と街の一体的な開発によっ
Slide 19: ③付加価値創造 WELL CoreとLEED ND認証
2-13 ③付加価値創造 Value Creation 虎ノ門ヒルズ ビジネスタワー 「WELL Core」 と「LEED ND」の認証を取得 日本初「WELL Core」で最高ランクプラチナを取得 「麻布台ヒルズ 森JPタワー」 と「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」が米国 IWBIが定める建物基準「WELL （注1）」のオフィス・商業区画の共用部を対象 とした「WELL Core」において、日本初となる最高ランクプラチナ本認証を 取得しました。 「虎ノ門ヒルズ」と「麻布台ヒルズ」が米国グリーンビルディング協会による 国際環境性能認証制度「LEED （注2）」のエリア開発を対象とした「ND」
Slide 20: ③付加価値創造 麻布台ヒルズエリアの開発
2-14 ③付加価値創造 Value Creation 保有物件周辺エリアの開発 （麻布台ヒルズエリア） 圧倒的なスケールとインパクトを誇る “ヒルズの未来形” オフィス、住宅、ホテル、インターナショナルスクール、商業施設、文化 施設（チームラボボーダレス等）など、多様な都市機能を高度に融合 延床面積約861,700㎡、オフィス貸室面積約214,500㎡、 住宅戸数約1,400戸、就業者数約20,000人、想定年間来街者数 約3,000万人 オフィスについては、街全体がワークプレイスとなることで、自由で創 造的な働き方を実現。地上64階建て、高さ約330mの森JPタワーは、 アマゾンジャパンが
Slide 21: ③付加価値創造 エリアマネジメント（虎ノ門・六本木）
2-15 ③付加価値創造 Value Creation スポンサーによるエリアマネジメントを通じたコミュニティ形成とイノベーションの創出 虎ノ門ヒルズエリア 大企業の挑戦を支援する 米国発のイノベーション インキュベーションセンター コミュニティ 大企業の新規事業創出に特化 世界11都市でスタートアップ企 する大規模インキュベーション 業の大型集積拠点を運営する センター。3,800㎡のワークプ CICが手がけるアジア初のイノ レイスに日本の産業界をリード ベーションセンター。スタートアッ する約120社が集い、日本なら プ企業や自治体が350社以上 ではのイノベーション創出モデ 集い、多くの
Slide 22: ③付加価値創造 エリアマネジメント（麻布台・アークヒルズ）
2-16 ③付加価値創造 Value Creation スポンサーによるエリアマネジメントを通じたコミュニティ形成とイノベーションの創出 麻布台ヒルズエリア 大規模ベンチャーキャ 街全体をワークプレイ ピタル（VC）集積拠点 スにするための拠点 日外を問わず独立系VC及び 入居企業とその従業員が、街全 CVC約70社が集い、スタート 体をワークプレイスとして使うた アップの成長に欠かせないリス めの拠点。街と企業が連携して、 クマネー供給の拠点として、日 理想的な働き方を模索し、創り 本経済活性化の起爆剤となるこ 出すことを目指し、オフィスと街 とを目指す をつなぐハブの役割を担う Tokyo
Slide 23: 外部成長
2-17 外部成長 東京都心プレミアム物件を中心とした外部成長により継続的な1口当たり分配金・NAVの増加を目指す ラフォーレ原宿（底地）の分割譲渡を継続しながら並行して新規取得を行い、譲渡益除くDPUの維持・向上を目指す スポンサーである森ビルの豊富で良質な物件パイプラインを活用して、東京都心プレミアム物件を競争入札なしで取得可能 オフィスビルの賃料及び空室率推移 （都心5区） （%） 160 10.0 8.9% 9.0% 8.7% 150 8.1% 9.0 7.3% 8.0 140 賃料指数 6.3% 6.5% 132 7.0 126 5.5% 126 6.0% 130 125 125 空
Slide 24: 森ビルグループの物件パイプライン
2-18 外部成長 森ビルグループの豊富な物件パイプライン 森ビルグループが保有する物件例 1 六本木ヒルズ 2 虎ノ門ヒルズ 森タワー 3 アークヒルズ 総資産 2.8兆円 貸付面積 29.6万坪 （本投資法人一部保有） （本投資法人一部保有） （本投資法人一部保有） （2026年3月末時点） （2026年3月末時点） ※ 貸付面積はオフィス・店舗の合計 森ヒルズリートは「優先交渉権」を保有 〈オフィス・住宅・商業等〉 〈オフィス・住宅・ホテル等〉 〈オフィス・住宅・商業等〉 スポンサー連携による連鎖的・循環的な価値向上 4 愛宕グリーンヒルズ 5 オランダヒルズ 6 麻布台ヒルズ （本投資
Slide 25: 森ヒルズリート資産総額の推移
2-19 外部成長 森ヒルズリート資産総額の推移 （取得価格ベース） LF原宿分割譲渡開始前を上回る （億円） 4,500 4,149 スポンサーパイプライン 4,092 4,079 億円 4,107 4,029 4,061 4,031 を活用した着実な成長 3,906 3,906 4,000 3,600 3,398 3,381 3,500 3,000 2,817 2,527 2,500 2,308 2,118 2,121 2,108 2,016 2,000 1,592 1,500 1,000 第4期 第6期 第8期 第10期 第12期 第14期 第16期 第18期 第20期 第22期 第24
Slide 26: 森ビルグループ関与事例
2-20 外部成長 森ビルグループ関与事例 本投資法人（注1） 森ビルグループ（注2） （注4） （注5） 稼働物件 計画中・工事中 （出所） 森ビル株式会社「森ビルハンディマップ 森ビルマップ／帰宅支援マップ 2026」に基づき、資産運用会社が作成しています。 （注1） 本投資法人の取得割合又は保有割合が一部のものがあります。 （注2） 森ビルグループの開発・所有・管理実績及び開発予定の事例であり、本書の日付時点で取得を予定している物件はありません。 25
Slide 27: 内部成長 稼働率の推移
2-21 内部成長 東京都心プレミアム物件で構成されるポートフォリオは高い稼働率を維持 港区を含む都心5区のオフィス空室率は低位にあり、保有物件の立地やクオリティが優れている本投資法人は高い稼働率を維持 オフィスは改定・入替ともに増額が継続、住宅は改定・入替ともに大幅増額が継続 （パススルー物件） 稼働率の推移 都心オフィス空室率との比較 (2020年1月以降) （%） （%） 99.9% 100 99.5% 99.6% 10.0 98.8% 99.0% 98.8% 港区 97.4% 9.0 8.5% 都心5区 97.1% 97.1% 8.5% 96.2% 8.0% 96.0% 森ヒルズリート
Slide 28: 賃料改定実績及びテナント入替実績
2-22 内部成長 賃料改定実績及びテナント入替実績 （パススルー物件） 賃料改定・入替率（オフィス） 賃料改定実績 テナント入替実績 （%） +15 +11.1% オフィス オフィス +9.1% +10 +7.3% 第39期 第40期 第39期 第40期 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 +3.8% +8.7% +5 +1.6% 改定対象面積 2,268.81㎡ 3,938.54㎡ 入居面積 2,589.88㎡ 444.40㎡ +2.7% +0 +1.9% パススルー物件に 5.0% 8.8% パススルー物件に 5.8% 1.0% +1.0% 占める割合
Slide 29: オフィスマーケット賃料との比較
2-23 内部成長 オフィスマーケット賃料との比較 （パススルー物件） レントギャップ （月額賃料合計） 改定時期別レントギャップ （月額賃料合計） （百万円） （百万円） 400 180 160 マーケット賃料超過 144 140 300 （+5%以上） マーケット賃料超過 120 （+5%未満） 100 200 80 マーケット賃料以下 60 44 46 100 40 33 28 20 14 0 0 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期以降 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年 1月期 7月
Slide 30: 賃料固定型マスターリースの概要
2-24 内部成長 賃料固定型マスターリースの概要 賃料固定型マスターリース比率 ● 本社機能としての豊富なオフィス需要 ● オフィス市況の良好な需給環境が継続 ● 一時的な空室に対する高い安定性 ● 契約期間の短期化による成長機会の創出 固定型 69.1% 短期的・中長期的な 継続的な賃料増額による キャッシュフローの安定性 キャッシュフローの成長性 2027年の契約満了が多い 契約満了時期別 月額賃料 月額賃料合計 月額総賃料に 賃貸面積 建物管理費 契約満了時期別月額賃料（百万円） 物件名称 対象区画・用途 契約満了時期 （百万円） 占める割合 （m2） 負担 2027年 2028年 2
Slide 31: 財務運営
2-25 財務運営 格付（JCR）：AA（安定的）・LTV（鑑定）：36.5%と強固な財務体質を維持 引き続きLTV（簿価）40%台半ば・平均残存年数3～4年を維持する方針 経済情勢や金利動向を常時点検して中長期的な金利変動リスクを想定し、必要に応じた対応を実行する LTVの推移 有利子負債の状況 （%） 60.0 57.4% 第39期末 第40期末 LTV（帳簿価額ベース） LTV（鑑定評価額ベース） （2026年1月31日） （2026年7月31日） 53.7% 55.0 有利子負債残高 189,522百万円 190,622百万円 （注1） 50.0 LTV （帳簿価額ベース） 46.1%
Slide 32: 財務運営 平均残存年数・返済期限分散
2-26 財務運営 有利子負債 平均残存年数の推移 長期比率・固定金利比率 （年） 5.5 ＜長期比率＞ ＜固定金利比率＞ 5.0 4.6年 4.5年 4.5 4.2年 4.2年 4.0年 4.0 3.8年 3.6年 3.5年 3.5年 3.4年 3.5 長期 固定金利 3.0 100% 68.7% 2.5 2.0 1.5年 1.4年 1.5 1.2年 ・・・ 1.0 第9期 第10期 第11期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 2011年 2011年 2012年 ・・・ 2022年 2022年 2023年 2023年 2024
Slide 33: サステナビリティへの取り組み
2-27 サステナビリティへの取り組み ESGに関わる重要課題 （マテリアリティ） マテリアリティ 主な取り組み 関連する主な SDGs ● 気候変動イニシアティブへの参加 ● 温室効果ガスの削減/保有物件の省エネルギー推進 ● TCFDへの賛同 E ● 再生可能エネルギーの活用 ● 省エネルギー推進（省エネルギー技術の導入など） ● 再生可能エネルギー活用の拡大 環境 ● 緑化推進とヒートアイランド対策 ● 自然との共存 ● 生物多様性の保全 ● グリーンビル認証の取得・向上への各種取り組み ● サステナビリティ認証への対応 ● グリーンビルに関する研修の実施 ● BCP対応の充実 ● 非常
Slide 34: サステナビリティへの取り組み GRESB・FTSE
2-28 サステナビリティへの取り組み GRESB評価 FTSE Russell GRESBにて「4 Stars」の評価を取得 FTSE Russell(FTSE International Limited およびFrank Russell Companyの登録商標) 2025年GRESB リアルエステイト評価において、総合スコア は、森ヒルズリート投資法人が第三者評価の結果、 のグローバル順位により5段階で格付けされるGRESB FTSE4Good Index Seriesの組入要件を Raitingで「4 Strars」を獲得しました。また、ESG推進のた 満たして構成銘柄となったことを証
Slide 35: TCFD関連
2-29 TCFD関連 TCFD提言に基づく情報開示 資産運用会社である森ビル・インベストメントマネジメント株式会社は、金融安定化理事会(FSB)により設置され たTCFD(気候変動関連財務情報開示タスクフォース)による2017年6月公表の提言に賛同を表明し、同提言に基 づく気候変動に係るリスク管理や取り組みを推進し情報開示を行っています。 指標と目標 一層の削減を進めるため、2022年6月に目標の見直しを行いました。 本投資法人・資産運用会社事務所、本投資法人保有物件におけるCO2排出量(総量・スコープ1・2・3)について、基準年(2019年度)比で2030年度までに 50%削減、2050年
Slide 36: TCFD関連 戦略
2-30 TCFD関連 戦略 気候変動シナリオ分析 気候変動により引き起こされる異常気象や気候変動対策への社会要請の高まり等が、将来的に本投資法人及び資産運用会社に及ぼすリスクと機会を把 握するとともに、現状の気候変動対策の有効性を検証し、必要に応じて将来の戦略策定に活かすことを目的に分析を実施しました。 TCFD提言に従い、2℃シナリオ及び4℃シナリオの複数のシナリオに基づく分析を行い、異なる気象状況や社会環境下においてもレジリエンスを確保する とともに、持続的な事業の成長を目指します。 財務影響及び リスク 影響が最大化する時期 分類 ドライバー リスク 機会・対応策 2℃シナリオ 4℃シ
Slide 37: TCFD関連 2℃シナリオ
2-31 TCFD関連 2℃シナリオの世界：低炭素社会 (2050年時点) ＜分析結果＞ 2℃シナリオにおいては、移行リスクが顕著となり、CO2排出の抑制を目的とし、日本においても高額な炭素税の導入により、保有物件から排出される CO2への課税や、省エネ基準等の環境規制の強化により、その対応にかかる改修等、運用コストの増加が想定されます。 また、規制の強化は、テナントのオフィス選定に影響を与えることが想定され、競合物件との比較において省エネ性能の低い物件需要の減少も予見さ れます。さらに、そのような物件を多く保有している場合には、投資家やレンダーからの資金調達コストが増加する恐れがあります。
Slide 38: TCFD関連 4℃シナリオ
2-32 TCFD関連 4℃シナリオの世界：自然災害の激甚化 (2050年時点) ＜分析結果＞ 4℃シナリオにおいては、異常気象の激甚化による保有物件の修繕費の増加や平均気温の上昇による水道光熱費の増加等が予想されます。 本投資法人では、浸水等のリスクが低い地域に所在するレジリエンスが高く省エネ性能にも優れた物件への投資を行っていることから、これらのリスク に起因する事業への影響は限定的であると考えています。 気象 政府 異常気象発生頻度増 消極的な気候変動政策 ・ 強力な台風の発生頻度は増加 ・ 追加の炭素税導入は見送られる ・ 日本での洪水発生頻度は倍増し、 ・ 政府のZEB化の推進強化や
Slide 39: 森ヒルズリートの代表物件① 六本木ヒルズ
2-33 森ヒルズリートの代表物件① 六本木ヒルズ Roppongi Hills Mori Tower 国内最大規模の都市再開発（約11.6ha）で、2003年の Office 六本木ヒルズ森タワー 六本木ヒルズ オープン以来、国内外から毎年4,000万人を超える人々 地上54階、高さ238mの六本木ヒルズのメインタワーであり東京のランドマークと が訪れ続け、街は成熟を重ね、その磁力はさらに増して して定着。8階から48階までに位置するオフィスは、超高層ビルの1フロア貸室面 います。経済的な視点に偏りがちだった従来の都市再開 積として国内最大級の約1,360坪（約4,500m2）を誇ります。超
Slide 40: 六本木ヒルズ 施設概要
Residence 六本木ヒルズレジデンス 国際色豊かな文化が薫り、人々が行き交い交流す る街「六本木ヒルズ」において、住む人の快適性を 最優先に空間をデザインし、ゆとりと暖かさに満ち た新しい「暮らし」のスタンダードを提供しています。 Shop ショップ＆レストラン コンセプトの異なる4つのエリアに200を超える “only one”のショップやレストランからなる商業施 設。各建物の低層部や路面に店舗が連続し、緑溢 れる開放的な空間の中で、街全体を回遊しながら ショッピングや飲食が楽しめる構成となっています。 Hotel グランド ハイアット 東京 個性溢れる10のレストラン・バー、究極のく
Slide 41: 森ヒルズリートの代表物件② 虎ノ門ヒルズ
2-34 森ヒルズリートの代表物件② 虎ノ門ヒルズ Toranomon Hills Mori Tower 東京都が外国企業誘致を推進する「アジアヘッドクォー Office 虎ノ門ヒルズ 森タワー 虎ノ門ヒルズ ター特区」に位置。日本初進出となるホテル「アンダーズ 地上52階建て、高さ247mの超高層複合タワー「虎ノ門ヒルズ 森タワー」の6階か 東京」、最高スペックを備えたオフィス、眺望抜群でホテ ら35階の30フロアを占める、総貸室面積30,000坪のオフィス。基準階の貸室は、 ルサービスも利用できるハイクラス住宅、国際水準のカ 約1,000坪、天井高2.8mの無柱空間を実現したフレキシビリテ
Slide 42: 虎ノ門ヒルズ 施設概要
Residence 虎ノ門ヒルズレジデンス 37階から46階に位置する住宅からは、東京タワー やレインボーブリッジ、東京スカイツリー、皇居の 緑など、東京都心の魅力的な眺望をお楽しみい ただけます。「アンダーズ 東京」と連携したホテル サービスも利用することができます。 Shop ショップ＆レストラン 「Communication Hub」をコンセプトに、国内外 のお客様のニーズに応える世界各国の料理を楽し める飲食店舗等、オフィスワーカーやホテル・カン ファレンスのゲストなど様々な人々が集い、コミュ ニケーションが生まれる場所となります。 Hotel ホテル「アンダーズ 東京」 ハイアットが
Slide 43: 運用状況
3. 運用状況 42
Slide 44: 1口当たり分配金の前期比変動要因
3-1 1口当たり分配金の前期比変動要因 第39期 第40期 (2026年7月期) 第41期 (2027年1月期) 予想 (円/口) 3,400 1口当たり分配金 3,200 3,100円 3,100円 3,100円 (予想) 3,000 2,800 △658 +669 △669 +668 2,600 △63 +45 △108 +149 +11 +16 2,400 △17 △14 +5 +6 △17 △8 △6 △5 △4 2,200 2,000 前期物件 金融コスト 39・40期 既存物件 その他 圧縮積立金 自己投資口 資産運用 39期物件 物件 前期物件 金融コスト 40・41期 既存物
Slide 45: 資産総額の推移（取得価格ベース）
3-2 資産総額の推移 （取得価格ベース） （億円） 4,500 4,149 保有物件 4,160 億円 4,107 4,092 4,077 4,079 4,029 4,061 4,046 4,031 4,016 4,000 3,500 3,000 2,500 2,016 2,000 1,592 1,500 1,427 ・・・ 1,000 500 0 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 ・・・ 2021年 202
Slide 46: 含み損益の推移
3-3 含み損益の推移 （億円） （%） 1,300 60 1,200 含み損益 含み損益率 1,103 億円 1,100 1,085 50 1,000 40 900 800 27.3% 27.8% 30 700 600 20.2% 20 500 8.2% 400 10 300 287 200 0 117 100 0 △10 △100 △14.9% △200 △20 「含み損益」 ＝ 「期末鑑定評価額」 － 「期末物件帳簿価額」 「含み損益率」 ＝ 「含み損益」 ÷ 「期末物件帳簿価額」 △300 △312 △400 △30 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9
Slide 47: 期末鑑定評価の概要
3-4 期末鑑定評価の概要 一部譲渡の影響を含む （百万円） 第39期末 第40期末 （2026年1月31日時点） （2026年7月31日時点） 物件 増減 増減率 含み損益 主用途 物件名称 取得価格 帳簿価額 番号 （A） （B） DCF法 （B）－（A） （B）/（A）－1 （B）-帳簿価額 直接還元法 直接還元法 DCF法 鑑定評価額 鑑定評価額 最終還元 還元利回り 還元利回り 割引率 （注1） （注1） 利回り 六本木ヒルズ森タワー O-0 115,380 109,822 159,200 2.6% 159,400 2.6% 2.3% 2.7% 200 0.1% 49,577 アーク
Slide 48: 賃料単価及び稼働率の推移
3-5 賃料単価及び稼働率の推移 （円/坪） （%） 40,000 100 35,000 95 30,000 90 25,000 85 20,000 80 15,000 75 10,000 70 5,000 65 0 60 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績） （実績
Slide 49: 月別物件稼働状況と賃貸面積上位テナント
3-6 月別物件稼働状況と賃貸面積上位テナント オフィスビルの稼働状況 住宅の稼働状況 （円/坪） （%） （円/坪） （%） 40,000 100 25,000 100 20,000 30,000 90 90 15,000 20,000 10,000 80 80 10,000 5,000 0 70 0 70 2026年 2026年 3月 4月 5月 6月 7月 3月 4月 5月 6月 7月 2月 2月 賃料単価（円/坪） 30,725 30,743 30,788 30,790 30,800 30,864 賃料単価（円/坪） 17,902 18,003 18,132 18,139 18,262
Slide 50: 財務関連情報（2026年7月31日時点）
3-7 財務関連情報 （2026年7月31日時点） 長期比率・固定金利比率 有利子負債残高及び比率 （借入先別） ＜長期比率＞ ＜固定金利比率＞ 借入先 残高 借入比率 三菱UFJ銀行 37,137百万円 21.8% みずほ銀行 28,043百万円 16.5% 三井住友銀行 23,717百万円 13.9% 三井住友信託銀行 18,145百万円 10.7% 長期 固定金利 100% 68.7% 福岡銀行 9,800百万円 5.8% りそな銀行 8,680百万円 5.1% SBI新生銀行 7,450百万円 4.4% 農林中央金庫 7,000百万円 4.1% 日本政策投資銀行 5,950百万円 3.
Slide 51: 投資主構成（2026年7月31日時点）
3-8 投資主構成 （2026年7月31日時点） 投資主構成 上位投資主一覧 ＜投資主数ベース＞ ＜口数ベース＞ 順位 氏名又は名称 口数 比率 その他国内法人等 1.6% 1 森ビル株式会社 420,483 口 22.4% 金融機関 個人 外国法人等 外国法人等 9.2% （証券会社含む） 1.7% 14.2% 0.8% 2 株式会社日本カストディ銀行 （信託口） 413,179 口 22.0% 第 40 3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 （信託口） 268,812 口 14.3% 期 その他 末 国内法人等 24.5% 4 野村信託銀行株式会社 （投信口） 79,848 口 4.2
Slide 52: 事業環境認識と方針・戦略
4. 事業環境認識と方針・戦略 51
Slide 53: 事業環境認識
4-1 事業環境認識 不動産市場・貸出態度 経済動向・金融市場 都心オフィスビルの空室率は着実に改善し、賃料も堅調に推移 日銀金融政策の変化により長期金利が上昇したものの、現時点では想 ＜三鬼商事株式会社「オフィスマーケット情報」：東京都心5区＞ 定範囲内の水準であり、不動産価格への影響は限定的である 空室率： 3.2% （2025年7月） → 2.0% （2026年7月） 10年国債金利：2.79% （2026年7月31日） 賃料指数： 119 （2025年7月） → 132 （2026年7月） コアCPI：+1.6% （2026年6月） 売買取引利回りは低い水準で推移している 景気動向指数
Slide 54: 森ヒルズリートの中長期VISION
4-2 森ヒルズリートの方針・戦略 森ヒルズリートの中長期VISION 最高水準の 最高水準の ポートフォリオ・クオリティ 配当重視の運用 ESG評価 スポンサー開発の都心プレミア 社会の様々な課題の改善に貢 1口当たり分配金・NAVの継続 ム物件を中心として、競争優位 献するとともに、ESG評価の維 的な維持向上を目指し、投資主 性の高いポートフォリオ・クオリ 持向上を図りながら持続可能な の高い信頼感を醸成するととも ティを維持しながら更なる規模 成長を生み出し、投資法人とし に、実現を可能にするために必 の拡大を図る ての競争力強化につなげる 要な体制の整備に取り組む 『最も上質で評価が
Slide 55: 森ヒルズリートの方針・戦略
4-3 森ヒルズリートの方針・戦略 外部成長方針 東京都心プレミアム物件を対象として、スポンサーパイプラインを有効活用することにより、資産規模の拡大を目指す 東京都心プレミアム物件は、多くの優良企業の本社機能としてのオフィス需要を獲得することで高い稼働率を維持して おり、今後も競争優位性を発揮する見込み ラフォーレ原宿（底地）の分割譲渡を継続しながら並行して新規取得を行い、譲渡益除くDPUの維持・向上を図る 内部成長方針 賃料固定型マスターリースにより収益安定性を保持しつつ、固定型及びパススルー物件における賃料の増額を図る 工事・リニューアルに関しては、オフィス物件は築年数や競争力の観点から大
Slide 56: マーケット関連情報①
4-4 マーケット関連情報① オフィスビルの賃料及び空室率推移 （都心5区） （%） 160 10.0 8.9% 9.0% 8.7% 9.0 150 8.1% 7.3% 8.0 140 132 6.3% 6.5% 7.0 126 6.0% 130 125 126 5.5% 125 122 6.0 賃料指数 119 117 120 114 115 5.0 4.0% 112 空室率 3.6% 109 4.7% 4.0 110 4.5% （出所） 三鬼商事株式会社「オフィスマーケット情報」 4.0% に基づき資産運用会社が作成しています。 108 3.0 105 3.1% （注） 都心5区に所在する
Slide 57: マーケット関連情報②
4-5 マーケット関連情報② 高級賃貸住宅の賃料と空室率の推移 （港区） （円/坪） （%） 26,000 14.0 24,000 12.0 22,000 港区 過去10年平均 空室率：5.1% 10.0 平均成約賃料 20,000 8.0 平均空室率 18,000 5.5％ 4.8％ 6.0 （出所） ケン不動産投資顧問株式会社 16,000 「KEN Residential Market Report」に 基づき資産運用会社が作成しています。 4.0 （注） 月額賃料30万円以上または専有面積30坪 14,000 以上の賃貸住宅を対象としており、平均成約 賃料は管理費を除く成約賃料です。
Slide 58: マーケット関連情報③
4-6 マーケット関連情報③ 不動産投資利回りの推移 （%） 6.5 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 高級賃貸住宅 5.8% （超高層型・タワー型） 6.0 期待利回り 5.7% 5.5% 5.5 5.2% 5.0% 5.1% 4.9% 4.9% Aクラスオフィスビル 5.0 4.8% （丸の内・大手町） 4.6% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 4.5% 期待利回り 4.5 4.3% 4.3% 4.2% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0 3.8% 3.9% 4.2% 4.2% 4.2% 4.2% 3.7% Aクラ
Slide 59: マーケット関連情報④
4-7 マーケット関連情報④ 日本10年国債金利の推移 （%） 3.0 2.8 2.6 2.4 2.2 2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 （出所） QUICK Qr1から資産運用会社が作成して △ 0.2 います。 △ 0.4 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 26年 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 コアCPIの推移 （前年同月比） （%
Slide 60: マーケット関連情報⑤
4-8 マーケット関連情報⑤ 景気動向指数CI 130 125 120 115 110 105 先行 100 一致 95 （出所） 内閣府「景気動向指数CI」に基づき資産運用 90 会社が作成しています。 （注） 2020年を100とする指数です。 85 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 26年 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 １月 ７月 マネーストック （M3:前年同月比） （%） +8.4 +7.8
Slide 61: マーケット関連情報⑥
4-9 マーケット関連情報⑥ 現金給与総額 （前年同月比） （%） + 5.0 + 4.0 + 3.0 + 2.0 + 1.0 + 0.0 △ 1.0 名目 △ 2.0 実質 △ 3.0 （出所） 厚生労働省「毎月勤労統計調査（全労働者： △ 4.0 事業所規模5人以上）」に基づき資産運用会社 が作成しています。 △ 5.0 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 25年 26年 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月 7月 1月
Slide 62: Appendix
5. Appendix 61
Slide 63: 財務指標
5-1 財務指標 第39期 第40期 財務指標等 算定式 2026年1月期 2026年7月期 当期純利益 6,124百万円 5,807百万円 当期減価償却費 1,090百万円 1,137百万円 当期資本的支出額 285百万円 1,390百万円 総資産額 411,231百万円 411,198百万円 純資産額 202,979百万円 201,866百万円 1口当たり純資産額 (BPS) 107,610円 107,407円 純資産額／発行済投資口の総口数 期末投資口価格 145,200円 130,100円 発行済投資口の総口数 1,886,235口 1,879,435口 分配金総額 5,847百万円
Slide 64: 貸借対照表
5-2 貸借対照表 （千円） （千円） 第39期 第40期 第39期 第40期 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 資産の部 負債の部 流動資産 10,162,668 11,233,309 流動負債 30,073,395 30,839,799 現金及び預金 3,794,065 5,951,136 １年内償還予定の投資法人債 7,300,000 9,300,000 信託現金及び信託預金 5,535,730 4,461,201 １年内返済予定の長期借入金 19,884,000 18,723,000 その他 832,872 820,970 その他 2,889,39
Slide 65: 損益計算書
5-3 損益計算書 （千円） 第39期 第40期 2026年1月期 2026年7月期 営業収益 11,381,329 11,126,215 賃貸事業収入 9,665,001 9,689,249 オフィス 8,410,791 住宅 875,249 その他賃貸事業収入 196,788 179,663 店舗 84,001 不動産等譲渡益 1,519,539 1,257,301 土地 313,908 その他賃料収入 5,299 営業費用 4,498,461 4,437,296 賃貸事業費用 3,733,257 3,713,216 駐車場収入 49,135 資産運用報酬 628,562 599,293
Slide 66: キャッシュ・フロー計算書／金銭の分配に係る計算書
5-4 キャッシュ・フロー計算書／金銭の分配に係る計算書 キャッシュ・フロー計算書 （千円） （千円） 第39期 第40期 第39期 第40期 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 営業活動によるキャッシュ・フロー 9,245,553 7,871,025 財務活動によるキャッシュ・フロー △ 4,506,924 △ 5,640,813 税引前当期純利益 6,125,617 5,808,107 長期借入れによる収入 12,394,000 12,144,000 減価償却費 1,090,287 1,137,025 長期借入金の返済による支出 △ 8,060,000
Slide 67: 物件別収支①
5-5 物件別収支① （千円） 物件番号 O -0 O -1 O -4 O -6 物件名称 六本木ヒルズ森タワー アーク森ビル 後楽森ビル 赤坂溜池タワー 取得価格 115,380,000 62,480,000 27,200,000 43,930,000 第39期 第40期 第39期 第40期 第39期 第40期 第39期 第40期 期 増減 増減 増減 増減 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 日数 184日 181日 △ 3日 184日 181日 △ 3日 184日 181日 △ 3
Slide 68: 物件別収支②
5-6 物件別収支② （千円） 物件番号 O -7 O -8 O -9 O -10 物件名称 愛宕グリーンヒルズ アークヒルズ サウスタワー 虎ノ門ヒルズ 森タワー オランダヒルズ森タワー 取得価格 42,090,000 19,150,000 73,789,000 16,330,000 第39期 第40期 第39期 第40期 第39期(注3) 第40期 第39期 第40期 期 増減 増減 増減 増減 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 日数 184日 181日 △ 3日 184日 181
Slide 69: 物件別収支③
5-7 物件別収支③ （千円） 物件番号 R -3 R -4 S-1 ポートフォリオ合計 物件名称 六本木ファーストプラザ 六本木ビュータワー ラフォーレ原宿（底地） 取得価格 2,100,000 4,000,000 8,509,800(譲渡前9,600,800) 414,958,800（前期末416,049,800） 第39期 第40期 第39期 第40期 第39期(注3) 第40期(注3) 第39期(注3) 第40期(注3) 期 増減 増減 増減 増減 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7月期 2026年1月期 2026年7
Slide 70: 上場以降の投資口価格推移
5-8 上場以降の投資口価格推移 投資口の相対パフォーマンス （上場 ～ 2026年7月31日） 200 180 上場時からのパフォーマンス 160 (上場時 対 2026年7月31日) ■ 森ヒルズリート ： △13.3% 140 ■ 東証REIT指数： +0.8% 120 100 80 60 40 20 0 2006年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 11月30日 1月31日 1月30日 1月29
Slide 71: 投資方針
5-9 投資方針 プレミアム物件をコアとした都市型ポートフォリオの構築を重視した投資 プレミアム物件を重視した投資 オフィスビルに 重点を置いた投資 東京都心5区及びその周辺地区に所在する物件の中でも、 クオリティ、規模、スペック等から見て、将来にわたり競争力を維持できる 「プレミアム物件」を主な投資対象として投資を行います。 オフィスビル 50 プレミアム物件とは 用途 立地 規模 プレミアム物件を %以上 重視した投資 2 東京都心5区 一棟当たり延床面積10,000m 以上 オフィスビル 2 及びその周辺地区 基準階賃貸可能面積1,000m 以上 プレミアム物件 東京都心5区に 50 ス
Slide 72: ポートフォリオマップ（2026年7月31日時点）
5-10 ポートフォリオマップ （2026年7月31日時点） 本投資法人（注1） 森ビルグループ（注2） （注4） （注5） 稼働物件 計画中・工事中 （出所） 森ビル株式会社「森ビルハンディマップ 森ビルマップ／帰宅支援マップ 2026」に基づき、資産運用会社が作成しています。 （注1） 本投資法人の取得割合又は保有割合が一部のものがあります。 （注2） 森ビルグループの開発・所有・管理実績及び開発予定の事例であり、本書の日付時点で取得を予定している物件はありません。 71
Slide 73: ポートフォリオ一覧（2026年7月31日時点）
5-11 ポートフォリオ一覧 （2026年7月31日時点） 区分 オフ ィスビ ル オフ ィス ビ ル （ 一部住宅） 住宅 商業施設 愛宕グリーンヒルズ 六本木 六本木 ラフォーレ 六本木ヒルズ アークヒルズ 虎ノ門ヒルズ オランダヒルズ 赤坂溜池 アーク森ビル 後楽森ビル ファースト ビュー 原宿 物件名称 森タワー サウスタワー 森タワー 森タワー タワー MORIﾀﾜｰ ﾌｫﾚｽﾄﾀﾜｰ ﾌﾟﾗｻﾞ プラザ タワー （底地） O-0 O-1 O-4 O-8 O-9 O-10 O-6 O-7 R-3 R-4 S-1 外観 プ レミア ム プレミアム プレミアム プレミアム プレミアム プ