Sumitomo Mitsui Trust Group, Inc. · TSE:8309
Sumitomo Mitsui Trust — （ご参考）お客さまの課題解決に向けた多彩な不動産機能のご紹介（5,036KB）
32 slides from Sumitomo Mitsui Trust's investor presentation, Feb 21, 2023
Slide 1: お客さまの課題解決に向けた多彩な不動産機能のご紹介
お客さまの課題解決に向けた 多彩な不動産機能のご紹介 2022年10月作成
Slide 2: お客さまのベストパートナーであるために
お客さまのベストパートナーであるために 存在意義（Purpose） 信託の力で、新たな価値を創造し、お客さまや社会の豊かな未来を花開かせる 当グループは創業以来変わらない 「お客さま本位」 の理念に基づき、多彩な機能と柔軟性を持つ信託の力を生かし、 お客さまや社会から選ばれるベストパートナーであることを目指しています。 法人 持続可能な開発目標（SDGs）への関心が高まるな か、 日本でも 「カーボンニュートラル宣言」を行う等、 当グループ 個人 社会構造・産業構造が大きく変わろうとしています。 資産・資金等の好循環を この動きを実現させ、社会課題の解決を進めるため 投資家 実現する結節点 に
Slide 3: お客さまのニーズに沿った幅広いサポートメニュー
企業の経営戦略 お客さまのニーズに沿った幅広いサポートメニュー 管理・運営 多彩な不動産機能を駆使し、お客さまの課題解決をサポートします。 （ｐ.8以降で各機能をご紹介） 保有 不動産の把握 課題整理 戦略策定 実行 保有 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 管理運営を任せたい 開発・建築 大規模修繕 不動産戦略の 不動産戦略の ①アドバイザリー ⑥売買仲介 ⑭ファシリティマネジメント 策定・見直し ⑦海外不動産アドバイザリー ヘルプデスク・不動産管理委任 ステップ ②不動産情報の見える化 ⑧投資機会提供・ファンド運用 ⑮ファシリティマネジメント 戦略 ③維持保全サポート 賃貸借 実行 ⑨フ
Slide 4: 私たちについて 拠点・ネットワーク
私たちについて 拠点・ネットワーク ▶首都圏・近畿圏・中部圏を中心にバランスの取れた拠点網を有しています ▶海外では自社拠点の他、業務提携先との協業によりグローバルなネットワークを構築しています ▶その他、 グループ各社による多彩な機能を活用したサービスをご提供しています 国内外の拠点 （2022年7月末時点） グループ会社 バランスの取れた全国拠点網 三井住友トラスト不動産 土地・一戸建て・マンション等の居住用不動 三井住友信託銀行 148 産から、投資用・事業用の不動産に至るまで、 国内 ｐ.15,16 [三井住友トラスト不動産（外数）73] グループの全国ネットワークを生かし、不動産 北
Slide 5: CONTENTS
CONTENTS アセットタイプごとの市況 ............................................................................................................................................... P5 不動産市況について トピックス 環境認証取得に係る経済的インセンティブの調査 ......................................................... P7 ① アドバイザリー .....................
Slide 6: アセットタイプごとの市況
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 不動産市況について アセットタイプごとの市況 コロナ禍により一時市況が落ち込むもその後回復し堅調であり、 円安等を背景に海外投資マネーの流入も拡大しています。 アセットタイプごとの市況の動きを以下でご紹介します （作成時点：2022年8月）。 オフィス 産業アセット （物流施設・データセンター） 好調な売買と軟調な賃貸のマーケットギャップあり 需要拡大は継続も、建築費上昇による開発素地価格への影響も • 賃貸マーケットは在宅勤務普及等を背景に空室率上昇・賃料下落 • eコマースの拡大やクラウドサービ
Slide 7: 住宅・商業施設・ホテルの市況
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 不動産市況について 住宅 商業施設 コロナ禍においても安定資産として好調を維持 立地・業種により回復に明暗 • 他のアセットと比較しコロナ禍でも相対的に需要が安定 •コ ロナ禍の影響でスーパー・ホームセンター等の郊外型施設は好調 • 海外投資家を中心とした旺盛な投資需要を受け、賃貸住宅の大型 も都心型施設は苦戦、 インバウンド回復が鍵 バルク売却案件の事例も複数見られる • 業績好調の商業者による賃借店舗買い取りや旗艦店出店のための • 分譲住宅および開発素地価格は高騰も、 今後の金利動向を要注視
Slide 8: 環境認証取得に係る経済的インセンティブの調査
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい トピックス 掲載New！ 環境認証取得に係る経済的インセンティブの調査 不動産の環境配慮には追加コストや手間が生じますが、一方で環境認証を取得した環境性能の高い不動産には一定の経済効 果があると推計されました。 環境認証の取得 E（環境） ・S（社会） ・G（ガバナンス） への取り 期待される価値・効果 想定される負担 組みが加速するなか、不動産市場においては • 環境性能の見える化 • 改修コスト • 投資家からの支持獲得 • 認証取得コスト 環境性能を 「見える化」 する環境認証の取得が • 不
Slide 9: 整理・調査したい
戦略策定 実行 保有 整理・調査したい ①アドバイザリー P9 ②不動産情報の見える化 P10 ③維持保全サポート P11 ④リサーチ＆コンサルティング P12 ⑤鑑定評価 P13 8
Slide 10: ①アドバイザリー
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 整理・調査したい ①アドバイザリー 何が課題なのか、 対応選択肢のメリット・デメリットの オーダーメードで不動産戦略の まずは把握したい 整理がしたい コンサルティングをお願いしたい お 客 さま の「 よろず 相 談 窓 口 」としてお 気 軽 にご 相 談くだ さい 「いまの状態が最適ではないと思っている ▶低 未利用な保有不動産の サポート例 が、何から手を付ければいいか分からない」 有効活用を検討したい 「検討にあたって専門家の意見を聞きたい」、 個別不動産の特性・ ▶計 画 的 な 不 動
Slide 11: ②不動産情報の見える化
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 整理・調査したい ②不動産情報の見える化 不動産の管理が属人的・ 所有物件や老朽化物件が多く、 データ整備だけでなく、その後の グループ各社でバラバラ 課題の把握ができていない 戦略策定までサポートしてほしい デ ー タ ベ ー ス 構 築 の 他 、戦 略 策 定・実 行 ま で ト ー タ ル に サ ポ ー ト し ま す 不動産情報の見える化はCRE （企業不動産） 陥りがちな状況 情報の一元管理 戦略の基礎ですが、 実は多くの企業が、 「長く管 財部門に在籍する人の属人的管理になってお り
Slide 12: ③維持保全サポート
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 整理・調査したい 掲載New！ ③維持保全サポート 老朽化している拠点が 壊れた都度修繕しており、 客観的な指標に基づき たくさんある 修繕費のコントロールができていない 修繕計画を策定したい 建物劣化状況の調査から修繕計画の策定まで、維持保全サイクル構築をサポートします 維持保全サポートの流れ 建物劣化状況を調査し戦略的に修繕計画の 策定を行うことを 「予防保全」 といいます。予防 保全は事後保全（壊れてから修繕） に比べ事業 STEP 1 STEP 3-1 運営への影響を大きく軽減できる他、建物
Slide 13: ④リサーチ＆コンサルティング
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 整理・調査したい ④リサーチ＆コンサルティング 不動産市場の動向や見通しが 海外不動産への投資にあたり 不動産の投資戦略やPPP・インフラ投資 分かるレポートがほしい 各国の特性や市場動向を知りたい のアドバイスがほしい グ ル ープ 会 社 の 三 井 住 友 ト ラスト 基 礎 研 究 所 が お 応 え し ま す 主な業務 三井住友トラスト基礎研究所は「都市と不 動産」に関する調査研究・提言とコンサルティ 不動産市場の動向分析・予測 ング業務を行う専門シンクタンクとして1988 不動産の投資
Slide 14: ⑤鑑定評価
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 整理・調査したい ⑤鑑定評価 賃貸等不動産の時価開示 事業環境の変化により、 大手鑑定業者で見積もりは取ったが、 （または評価洗替え） が必要 減損可能性の測定が必要 費用を比べてみたい ｢ 信 用 力 ｣と｢ 使 い 勝 手 の 良さ｣ を 備 えた 信 託 銀 行 の 鑑 定 評 価 をお 試しください 鑑定評価を依頼する目的例 不動産鑑定評価が活用される場面は、賃貸 等不動産の時価開示や減損会計といった財務 目的の他、売買取引の妥当性検証、M&Aにお 「財務目的の評価」 が過半 ける不動産価値
Slide 15: 売買・賃貸借したい
実行 戦略策定 保有 売買・賃貸借したい ⑥売買仲介 P15 ⑦海外不動産アドバイザリー P17 ⑧投資機会提供・ファンド運用 P19 ⑨ファンド組成サポート P20 ⑩賃貸借仲介 P21 14
Slide 16: ⑥売買仲介
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 売買・賃貸借したい ⑥売買仲介 自社の事情や物件特性を踏まえた 売買に不慣れであり必要資料や 仲介のみでなく、環境や建築、 最適な取引相手を探してほしい スケジュール戦略から教えてほしい 管理面等トータルサポートを期待 実務ノウハウ・多彩な機能・国内外ネットワークを生かし不動産売買をサポートします 多数の実績に裏打ちされた高い実務ノウハ ネットワーク ウや、各アセットタイプに特化した事業横断 型セクションの知見、多彩な機能を生かし仲 三井住友トラスト 富裕層のお客さま 介サービスをご提供しています。
Slide 17: 当社取り扱い事例（2021年度～）
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 売買・賃貸借したい 当社取り扱い事例（2021年度～） 事業会社のお客さま 投資家のお客さま 幅広い当社機能による本社ビル購入サポート ファイナンスパッケージ提供による （環境面の検証・PM選定等） 購入サポート •お 客さまは、今後の事業拡大を見据え、本社拡張のため都内 •お 客さまは、新規組成する私募ファンドにて都心の大型複合 大型ビルの購入を検討 ビルへの投資を検討 • 大 規模な投資かつ経営活動の根幹となる新本社となること •当 社は、 シニアローンの実行・メザニンローンのアレンジから優 か
Slide 18: ⑦海外不動産アドバイザリー
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 売買・賃貸借したい ⑦海外不動産アドバイザリー 海外投資家と国内不動産の 海外事業拠点の売買や 海外不動産投資を検討したい 売買の相談をしたい 賃貸借につき相談したい 業務提携先と連携して、クロスボーダーでの不動産取引をトータルサポートします 海外の不動産会社・運用会社・年金基金等 の不動産投資プレーヤーに対する国内不動産 インバウンド投資 への投資コンサルティング・仲介機能のご提 サポート 国内不動産 海外投資家 供や、業務提携先（次ページご参照）の持つ海 外でのネットワーク・海外不動産ノウハウを
Slide 19: 業務提携先
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 売買・賃貸借したい 業務提携先 ナイトフランク社 • ロンドンに本社を構え、 世界的に総合不動産サービス事業を展開 • 同社との提携により、 お客さまの国内外の不動産に係る多様なニーズに対応 クロスハーバー社 • ボストンに本社を構え、北米で不動産アセットマネジメント事業を展開 • 同社との提携により、 お客さまの北米不動産への投資ニーズに対応 資本業務提携先であるクロスハーバー社との協業により、優良な米国不動産関連の投資機会として、個別案件への直接投資案件や 不動産ファンドへの投資案件をお客さまに
Slide 20: ⑧投資機会提供・ファンド運用
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 売買・賃貸借したい ⑧投資機会提供・ファンド運用 最適な物件・投資スキームで 質の高い運用サービスで ESG不動産投資等、時代のニーズ 不動産投資をしたい 資産の収益性・価値向上を図りたい を踏まえた投資をしたい グループ力を生かし、不動産投資機会とアセットマネジメントサービスをご提供します 業務の概要 幅広い顧客基盤 オルタナティブ投資、 中でも不動産に対する 投資ニーズが高まるなか、三井住友トラスト不 デューデリジェンス 年金基金 動産投資顧問は、三井住友トラスト・グループ ソーシング 投資計画
Slide 21: ⑨ファンド組成サポート
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 売買・賃貸借したい 掲載New！ ⑨ファンド組成サポート 不動産事業を本業に次ぐ 私募リートの組成を検討したいが、 ファンド組成後の安定成長に向け、 新たな収益の柱にしたい ノウハウ・専門人材が不足 人材教育をサポートしてほしい 数 多くのリート組 成 支 援・財 管 実 績 を有する当 社が 、トータルでサポ ートします ファンド （私募リート）組成に向けたサポートメニュー例 本業に次ぐ収益の柱として、事業会社によ る不動産私募リート等のファンド組成事例が 増えています。 私募リート構想/ • フ
Slide 22: ⑩賃貸借仲介
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 売買・賃貸借したい ⑩賃貸借仲介 いまの賃料が相場と比べて ワークプレイス見直しに伴い、 人材採用強化に向け、 適正か知りたい 賃借や購入等の選択肢を検討したい 立地の良い拠点へ移転したい 移転先紹介から、レイアウト作成や移転実務まで、移転や新規出店をサポートします 主な賃貸借仲介実績（2020～2021年度） コロナ禍を契機としてワークプレイスの見 直しの動きが加速しています。 空室見込物件も含めた幅広い情報提供 足 元では 、在 宅 勤 務 普 及 の 影 響 により、 用途 借主業種 エリア
Slide 23: 建築・開発したい
実行 戦略策定 保有 建築・開発したい ⑪建築コンサルティング P23 ⑫開発コンサルティング P24 ⑬環境不動産コンサルティング P25 22
Slide 24: ⑪建築コンサルティング
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 建築・開発したい ⑪建築コンサルティング 建築プロジェクトは初めてで 建物づくりへの想いを ゼネコンの見積もりが 詳しい人がいない 設計・施工者側へ翻訳してほしい 妥当か検証したい 想 い に か なう建 物 づくりを 、建 築 主 の 立 場 で サ ポ ートします 建築発注経験の少ないお客さまが直接、設 受託実績（1991〜2021年度） コンサルティング事例 計者・施工者への発注を行う場合、専門的な事 （件） 柄や工事金額の妥当性等が検証されないまま 175 建物がつくられるケースが生じがちで
Slide 25: ⑫開発コンサルティング
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 建築・開発したい ⑫開発コンサルティング どのような土地活用が デベロッパーから提案を受けているが 関係者・調整事項が多く、 最適か知りたい 自社に不利な内容でないか不安 とりまとめをプロに依頼したい 検 討 段 階 か ら 実 行 段 階 ま で 、事 業 主 の 立 場 か らト ー タル で サ ポ ー ト し ま す 修繕・改修か 不動産の開発は長期間にわたって多くの関 建替えか、 建物用途は 遊休不動産 係者が関与する事業であるため、事業主は開 または買換えか? 何が最適? 老朽化建物 等
Slide 26: ⑬環境不動産コンサルティング
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 建築・開発したい ⑬環境不動産コンサルティング 不動産の環境性能を 環境性能向上のための 建物の健康性・快適性にも 見える化したい 具体的アドバイスがほしい 関心がある 環境性能向上・見える化に係るコンサルティングで不動産ESGの取り組みを推進します CASBEE-不動産認証物件数 メニューラインアップ 2010年に国内金融機関初の環境不動産専 担組織を設置して以降、建物の環境性能を評 当社コンサルティング物件数 価するCASBEE認証申請支援コンサルティン 建物における 街づくりにおける 288件
Slide 27: CASBEE認証申請支援コンサルティングの例
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 建築・開発したい CASBEE認証申請支援コンサルティングの例 建築時における環境配慮に向けたお手伝い おりづるタワー （国土交通省 住宅・建築物省CO2先導事業 採択事例） 原爆ドームに隣接したテナントビルの大規模改修事業です。 既存躯体を再利用し、耐震補強を兼ねた増築を行うにあたり、 おおひさし 増築部分に大庇やルーバー、 スパイラルスロープ「散歩坂」 を設け、 日射遮蔽や通風の活用等のさまざまな省エネ性能の向上を図る機 能を併せ持つことにより省CO2を図っています。 また多くの観光客に、大庇を
Slide 28: 管理運営を任せたい
保有 戦略策定 実行 管理運営を 任せたい ⑭ファシリティマネジメント ｜ヘルプデスク・不動産管理委任 P28 ⑮ファシリティマネジメント ｜その他 P29 ⑯投資市場インフラ提供 ｜証券化信託・投資法人関連業務 P30 27
Slide 29: ⑭ファシリティマネジメント｜ヘルプデスク・不動産管理委任
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 管理運営を任せたい 掲載New！ ⑭ファシリティマネジメント ｜ヘルプデスク・不動産管理委任 不動産に関する社内からの 気軽に不動産関連の疑問を 建物管理を丸ごと 照会対応の手間を減らしたい 相談できる先がほしい 専門家に任せたい 知見のご提供により、お客さまの照会対応・管理の省力化や管理品質向上に貢献します ヘルプデスク 不動産管理委任 総務・管財部門の皆さまが日常的に手間を 取られる 「社内からの照会対応」や「利用不動 お客さま お客さま お客さま グループ お客さまに代わって建物管理（管理会社
Slide 30: ⑮ファシリティマネジメント｜その他
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 管理運営を任せたい ⑮ファシリティマネジメント ｜その他 建物管理体制が適正な ワークプレイス見直しの 建物のエネルギー消費量の 状況かどうか分からない 進め方が分からない 削減対策を実施したい さまざまなメニューで、 管理品質の向上・コスト削減や、 業務負担軽減等をサポートします 修繕計画 工事 建物管理 賃貸借 有効活用 エネルギー 管理体制構築サポートは、ビル管理会社や 全般サポート 情報整理 ヘルプデスク 照会対応 テナント管理会社の業務内容を検証し、ある 不動産管理委任 お客さまに べき管
Slide 31: ⑯投資市場インフラ提供｜証券化信託・投資法人関連業務
不動産市況について 整理・調査したい 売買・賃貸借したい 建築・開発したい 管理運営を任せたい 管理運営を任せたい ⑯投資市場インフラ提供 ｜証券化信託・投資法人関連業務 不動産売買において信託受益権での 環境対応のサポートも 私募リート組成を検討中であり、 取引を求められている してほしい 実績ある先に財管業務を依頼したい 国 内 信 託 銀 行 第 1 位 の 受 託 残 高・シ ェ ア 実 績 を 誇 る 当 社 へ お 任 せ く だ さ い 不動産証券化受託残高の推移 Jリート財管業務 受託実績 不動産投資市場のインフラとして重要な役 割を担っているのが不動産証券化です。 13 当社
Slide 32: お問い合わせ窓口
お問い合わせ窓口 三井住友信託銀行株式会社 不動産企画部 業務推進チーム 〒100-8233 東京都千代田区丸の内1-4-1 電話 03-6256-6001 ホームページ https://www.smtb.jp/business/estate 国土交通大臣届出第1号 一般社団法人不動産協会会員 一般社団法人不動産流通経営協会会員 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟 • 本冊子に基づく三井住友信託銀行からの提案につきましては、お客さま自らその採否 をご判断ください。 • 本冊子における三井住友信託銀行からの提案をお客さまが採用されない場合にあって も、三井住友信託銀行との他のお取引につい
Sumitomo Mitsui Trust Group — （ご参考）お客さまの課題解決に向けた多彩な不動産機能のご紹介（5,036KB） on 6ix