Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Presentation (March 2019)

34 slides from Tosei's investor presentation, Mar 25, 2019

  1. Slide 1: トーセイのビジネスモデルと成長戦略

    トーセイのビジネスモデルと成長戦略 2019年3月25日 トーセイ株式会社 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D 執行役員経営管理部担当 藤原 宣人 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

  2. Slide 2: 本日のご説明

    本日のご説明 Ⅰ. 会社概要 …P3 Ⅱ. ビジネスモデル …P8 Ⅲ. 業績動向 …P19 Ⅳ. 環境認識と成長戦略 …P25 Ⅴ. 株主還元 …P31 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2

  3. Slide 3: Ⅰ. 会社概要

    Ⅰ. 会社概要 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 3

  4. Slide 4: グループ理念

    グループ理念 『 私たちは、グローバルな発想を持つ 心豊かなプロフェッショナル集団として、 あらゆる不動産シーン において 新たな価値と感動 を創造する。』 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 4

  5. Slide 5: 会社概要（2019年2月28日現在）

    会社概要（2019年2月28日現在） 商号 トーセイ株式会社 ◆取締役会 ：取締役7名で構成 所在地 東京都港区虎ノ門4丁目2番3号 （うち、独立社外取締役2名） ◆監査役会 ：監査役4名で構成 設立 ガバナンス （常勤2名、非常勤2名 1950年2月2日（1994年 第二創業） 体制 全員社外監査役且つ独立役員) ◆組織体制： 監査役会設置会社 資本金の額 65億5,413万円 ◆指名報酬諮問委員会設置 代表者 代表取締役社長 山口 誠一郎 事業年度の末日 11月末 トーセイ・コミュニティ株式会社 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社 従

  6. Slide 6: （参考）不動産業 税引前利益ランキング（第1位～第30位）

    （参考）不動産業 税引前利益ランキング（第1位～第30位） 上場不動産業130社より当社集計 売上高 税引前利益 総資産 純資産 税引前利益 企業名 区分 ROE ROA （億円） （億円） （億円） （億円） 3年平均成長率 1 三井不動産 総合型 17,511 2,247 62,847 22,877 7.2% 3.8% 11% 2 三菱地所 総合型 11,940 1,914 58,014 18,790 6.6% 3.4% 25% 3 住友不動産 総合型 9,484 1,764 51,671 11,149 11.1% 3.5% 11% 4 飯田グループＨＬＤＧ 分譲戸建 13,353 1,0

  7. Slide 7: （参考）不動産業 税引前利益ランキング（第31位～第60位）

    （参考）不動産業 税引前利益ランキング（第31位～第60位） 売上高 税引前利益 総資産 純資産 税引前利益 企業名 区分 ROE ROA （億円） （億円） （億円） （億円） 3年平均成長率 31 日本アセットマーケティング 賃貸 191 90 1,790 1,032 7.8% 5.6% 40% 32 平和不動産 総合型 326 78 3,002 1,049 5.2% 2.6% 21% 33 エフ・ジェー・ネクスト マンション開発 670 72 634 393 12.5% 11.8% 17% 34 フージャースＨＬＤＧ マンション開発 633 69 1,353 425 13.6% 5.8%

  8. Slide 8: Ⅱ. ビジネスモデル

    Ⅱ. ビジネスモデル P9 P 10 P 11 成長性と安定性の 東京圏に特化 独立系 総合不動産会社 バランス経営 大きな市場があり、 幅広い不動産関連事業を 成長を牽引する売買事業と 当社が豊富な経験を持つ 総合的に展開 安定事業を組合わせた 「東京圏」に集中し、 各事業のシナジー効果で バランス経営 シェア拡大を目指す 事業機会最大化 P 12 P13 幅広い 主力事業は 商品群・顧客層・価格帯 不動産流動化事業 不動産市況の変化や 老朽不動産の再生・活用は 価格サイクルに対応した商品 社会からのニーズがある事業 を常に提供できる Copyright © 2019 TOSEI CORPO

  9. Slide 9: 強み 東京圏に特化

    強み 東京圏に特化 ◆ 大きなマーケットをもつ東京圏に事業エリアを特化 全国 東京圏 東京圏 人口 1億2670万人 3,643万人 （東京都・神奈川県 （2017年10月現在） ・千葉県・埼玉県） 世帯数 （2015年10月現在） 5,344世帯 1,626世帯 事業所数 568万事業所 142万事業所 （2014年7月現在） 労働者 6,152万人 1,702万人 （2015年10月現在） 出所：総務省 都市別不動産投資総額ランキング 都市別域内総生産額（GDP）ランキング 2018年 2014年 順位 都市 順位 都市 (10億円米ドル) (10億円米ドル) 1 ロンドン 36.3 1

  10. Slide 10: 強み 幅広い不動産関連事業を展開する「総合不動産会社」

    強み 幅広い不動産関連事業を展開する 「総合不動産会社」 ◆ 各事業のシナジー効果で、事業機会を最大化 不動産 流動化事業 不動産 不動産 賃貸事業 開発事業 トーセイの 6事業 不動産ファンド・ ホテル事業 コンサルティング 事業 不動産 管理事業 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 10

  11. Slide 11: 強み 成長性と安定性のバランス経営

    強み 成長性と安定性のバランス経営 ◆ 「成長を牽引する売買事業」と「安定事業」のバランスを取りながらビジネスを展開 ホテル ホテル 売上高 615億円 売上総利益 187億円 （2018年11月期） 管理 （2018年11月期） 管理 ファンド 安定事業 安定事業 約25％ 賃貸 約40％ ファンド 流動化 流動化 開発 賃貸 売買事業 開発 売買事業 約75％ 約60％ トーセイの6事業 不動産流動化事業 資産価値の毀損した中古物件を取得し、改修工事等を施し、 物件価値を高めたのちに販売する不動産再生事業 売買事業 不動産開発事業 オフィス・マンション・商業施設・分譲マンション等の開発事業

  12. Slide 12: 強み 幅広い商品群・顧客層・価格帯

    強み 幅広い商品群・顧客層・価格帯 ◆ 取り扱い物件の種類は幅広く、変動する不動産市況、ニーズの変化に対応できる ◆ 顧客ニーズに沿う最適物件を供給できる 分譲 一棟 一棟 顧客 分譲戸建 ホテル 商業施設 物流施設 イメージ マンション マンション オフィス 物件規模（20億円～100億円） 投資家 （J-REIT ファンド） 売上高シェア 約40% 投資用 投資用 投資用 投資用 投資用 物件規模（1億円～20億円） 法人 売上高シェア 約30% 投資用 投資用自己利用 投資用 投資用自己利用 投資用自己利用 物件規模（3千万円～1億円） 物件規模（1億円～5億円） 個人 居住用 居住用

  13. Slide 13: 成長ドライバー 不動産流動化事業

    成長ドライバー 不動産流動化事業 ◆ 旧所有者から価値の毀損した中古物件を取得し、バリューアップにより新たな価値 を生み出し、新所有者へ優良な物件をバトンタッチする事業 売主 トーセイ （一般的な事業期間 6 ～ 18カ月） 買主 （旧所有者） （新所有者） 経年により バリューアップ 競争力が低下した （改修工事・遵法性確保・稼働率向上など） 中古物件を仕入 バリューアップ事例 外部改修工事 共用スペースの新設 （エントランス） （居室の1室をカフェ風スタディルームへ改修） Before After Before After 内部・設備改修工事 現状回復 違法建築物撤去 小規模な用途変更 （

  14. Slide 14: 成長ドライバー 不動産流動化事業（続き）

    成長ドライバー 不動産流動化事業（続き） バリューアップ事例 大規模な用途変更 ・オフィスビルをホテルへ Before After 取得時 （オフィスフロア） フロント 客室 工事 レストラン ・社宅を音楽対応マンションへ Before After 取得時 （居室） 居室 居室 工事 パーティールーム（共用部分） Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 14

  15. Slide 15: 成長ドライバー 不動産流動化事業-取り扱い物件の一例-

    成長ドライバー 不動産流動化事業-取り扱い物件の一例- オフィス 商業施設 マンション Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 15

  16. Slide 16: 成長ドライバー 不動産開発事業

    成長ドライバー 不動産開発事業 ◆ 旧所有者から開発用地を取得し、その立地に最適な物件を建築し、新所有者へ 提供する事業 売主 買主 トーセイ （一般的な事業期間 12～24カ月） （新所有者） （旧所有者） 立地やニーズに合わせて、開発商品を企画設計 （オフィスビル・マンション・戸建・商業施設・ホテル・物流施設） 既 建 Point 解存 築 収益用不動産の場合は 体建 工 開発後にテナント付け 工物 事 も実施 事 街 建 並 築 み 工 設 事 計 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 16

  17. Slide 17: 成長ドライバー 不動産開発事業-取り扱い物件の一例-

    成長ドライバー 不動産開発事業-取り扱い物件の一例- オフィス 商業施設 ホテル 新たな 取り組み 分譲マンション 物流施設 新たな 取り組み Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 17

  18. Slide 18: 不動産×金融 不動産ファンド・コンサルティング事業

    不動産×金融 不動産ファンド・コンサルティング事業 ◆ 投資家の不動産資産を運用・管理・コンサルティングする事業 ◆ 不動産運用のプロとしての実績を評価され、預り資産残高※は国内第１位 （※金融商品取引法上の一任契約資産の残高） 国内外投資家 出資 不動産私募ファンド 不動産関連特定投資運用業 預り資産残高ランキング （2018年12月末時点） ＲＥＩＴ （億円） 配当、出資金回収 トーセイ・アセット・アドバイザーズ 3,566 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 三井住友トラスト不動産投資顧問 3,526 金融機関等 融資 PGIMリアルエステート・ジャパ

  19. Slide 19: Ⅲ. 業績動向

    Ⅲ. 業績動向 P 20 P 22 売上高・売上総利益 推移 （長期） 直近の業績 持続的な成長を実現 2018年度 2019年度 安定事業の利益で販管費をカバーする 売上高 615億円(+6.6%) 715億円(+16.2%) 収益構造で、黒字経営を継続 税引前利益 101億円(+12.4%) 112億円(+10.4%) P 23 P 24 バランスシート推移 今後の成長に向けた （財務健全性の確保） 在庫の確保状況 潤沢な手元流動性を意識、 安定的に約２年間分の 自己資本比率は35%を目安 在庫を保有 財務健全性を確保しながら バランスシートを拡大 Copyright © 2019 TOS

  20. Slide 20: 売上高 推移（長期）

    売上高 推移 （長期） ◆ 堅実に持続的な成長を実現 実績 計画 売買事業 安定事業 1,000（億円） 1,000 過去最高売上 最高益を視野 アベノミクス スタート 積極仕入を再開 800 成長に向けて 715 経営基盤を強化 リーマンショック 615 仕入をストップ 577 600 2004年の上場により 資本を増強 510 財務体質を強化 499 498 事業分野拡大 業績拡大 400 430 400 336 350 247 264 247 241 200 145 176 0 FY2004 FY2005 FY2006 FY2007 FY2008 FY2009 FY2010 FY2011

  21. Slide 21: 売上総利益 推移（長期）

    売上総利益 推移 （長期） ◆ 安定事業の収益のみで販管費をカバーできる収益構造で、黒字経営を継続 実績 計画 売買事業 安定事業 250 237（億円） 209 200 187 事業成長と合わせて 安定事業の比率を 163 168 徐々に拡大 150 リーマンショック 121 119 110 99 不動産取引が減り、 100 81 安定事業が 86 利益を下支え 61 48 46 40 51 50 29 0 FY2004 FY2005 FY2006 FY2007 FY2008 FY2009 FY2010 FY2011 FY2012 FY2013 FY2014 FY2015 FY2016 FY

  22. Slide 22: 直近の業績動向

    直近の業績動向 ◆ 2019年11月期は10％の増益を目指す 2018年11月期（実績） 2019年11月期（計画） 前年比 前年比 売上高 615億円 +6.6% 715億円 +16.2% 売上総利益 187億円 +11.3% 209億円 +11.9% 営業利益 108億円 +10.6% 120億円 +10.8% 税引前利益 101億円 12.4% 112億円 +10.4% 当期利益 68億円 +11.3% 77億円 +12.5% ROE 14.0% -0.1% 14.0% +0.0% （注）ROE＝当期利益÷（前期末資本合計+当期末資本合計）÷２ Copyright © 2019 TOSE

  23. Slide 23: バランスシートの推移（財務健全性を確保）

    バランスシートの推移 （財務健全性を確保） ◆ 自己資本比率の向上・潤沢な手元流動性（キャッシュ）で財務健全性を確保 ◆ 財務健全性を保ちながらバランスシートを拡大 （自己資本比率の目安は 35％程度 ） 実績 計画 2,000 1,902（億円） 現金及び現金同等物 棚卸資産 (不動産) 有形固定資産・投資不動産 (不動産) 1,646 その他資産 1,500 その他負債 1,387 借入金 資本合計 1,212 1,225 リーマンショック 1,000 931 869 783 808 712 601 628 632 605 653 34.0% 37.5% 500 404 294 自己資本比

  24. Slide 24: 今後の成長に向けた在庫の確保

    今後の成長に向けた在庫の確保 ◆ 将来の収益の源泉となる商品在庫として、売上高1,053億円分相当の在庫を保有 ◆ 仕入の難易度が高まるなか、約2年先まで売買事業の収益源を確保 ◆ 無理な仕入は行わず、優良不動産を厳選取得 （情報入手1,600件/月のうち、厳選して5～6件/月を取得） 資産合計 1,387億円 売上高想定で 現預金 265億円 その他負債 117億円 1,053億円分に 相当 棚卸資産 （不動産） 売上想定 624億円 借入金 内訳 金額 750億円 オフィスビル・商業施設 318億円 マンション 416億円 投資不動産 ホテル 146億円 有形固定資産 物流施設 25億円

  25. Slide 25: Ⅳ. 環境認識・成長戦略

    Ⅳ. 環境認識・成長戦略 P 26 P 28 P 29 不動産マーケットは崩れず、 中期経営計画 成長戦略 価格高止まりで推移すると予想 「Seamless Growth 2020 」 推進中 不動産価格は高止まり中 中小規模不動産に注力 2020年11月期 税引前利益 120 億円 若干の調整局面に入る可能性もあるが、 再生ビジネス推進 3年平均利益成長 10％以上 今後も高止まりで推移すると予想 さらなる物件タイプの拡大 3年平均ＲＯＥ 12％以上 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 25

  26. Slide 26: 住宅市場（エンドユーザー市場）

    住宅市場 （エンドユーザー市場） ◆ 東京圏の新築分譲マンションは、価格高騰の影響で一部では販売低迷 ・分譲マンション開発は立地を厳選して取り組み 戦略 ・比較的価格が割安で需要が堅調な分譲戸建の開発にも注力 マンション平均販売価格と年収倍率 マンション販売戸数と平均初月契約率 平均販売価格（東京23区） 年収倍率（東京都） 販売戸数（東京圏） 平均初月契約率（東京圏） 14.3倍 15.00 82.5% 79.5% 8,000 100,000 80.0 11.8倍 7,142万円 7,000 8.9万戸 70.0 8.0倍 6,120万円 10.00 6,000 80,000 62.7% 6

  27. Slide 27: 投資用不動産流通市場（主にオフィス・商業ビル市場）

    投資用不動産流通市場（主にオフィス・商業ビル市場） ◆ 世界の都市と比べると、東京圏の不動産は割安で魅力的 ◆ 品薄・価格高止まり・不正融資問題を背景に、一部で弱さも見受けられるが、 投資家の投資意欲は引き続き旺盛。企業の事業拡大に伴う不動産ニーズもある。 戦略 ・市況を注視しながら、東京圏特化でシェア拡大を目指す 公示価格（東京23区） 上場企業等による国内不動産取引額 1,000 住宅地 925万円/坪 900 商業地 6 5.4兆円 4.9兆円 （2018） （2017） 800 500万円/坪 5 （2007） 700 600 （2001） 4 （注）2018年 500 3 下半期実績

  28. Slide 28: 中小規模不動産流通市場（既存不動産）

    中小規模不動産流通市場 （既存不動産） ◆ 日本の総人口は減少するが、東京圏では概ね横ばいの見通し ◆ ①大規模オフィスの新規供給は多い。一方、②中小規模オフィスの供給は少ない。 ③中小規模オフィスは賃貸ニーズが高く、④築20年～30年の中古オフィスはストックが豊富 築年を経た中小規模不動産の再活用は、社会的にもニーズがある事業 戦略 トーセイの強みである“不動産再生” を積極的に推進していく 人口予想 人口予想 東京23区 築年別のオフィスビル（賃貸面積ベース） 東京圏 14,000 その他 予想 12,709 12,532 12,254 11,912 12,000 11,521 11,09

  29. Slide 29: 成長戦略 中期経営計画「Seamless Growth 2020」

    成長戦略 ◆ 不動産市況は価格高止まりのなか、トーセイの強みを活かして持続的に成長していく 次のステージへ 流動化 独自の強み 戦略 新たなビジネス 機会 東京圏 幅広い商品群・ 得意の中小型市場でシェア拡大 賃貸 開発 取り組み中 に特化 顧客層・価格帯 幅広い事業展開 不動産再生ノウハウで 付加価値を創造 ＋ ホテル ファンド 不動産ソリューション力 物件タイプの拡大 管理 ホテル 物流施設 中期経営計画 「Seamless Growth 2020 （2018年～2020年） -2018年1月公表- 経営指標ガイダンス 【収益成長】 ✓ 2020年11月期 連結売上高 1,000 億円 ✓

  30. Slide 30: 成長戦略（数値計画）

    成長戦略 （数値計画） 中期経営計画 「Seamless Growth 2020」 （単位：億円） FY2016（ 実績） ＦＹ2017（ 実績） FY2018（ 実績） FY2019（ 計画） FY2020（ 計画） 売上 売上 売上 売上 売上 売上高 利益率 売上高 利益率 売上高 利益率 売上高 利益率 売上高 利益率 総利益 総利益 総利益 総利益 総利益 売上高 売上総利益 498 163 32.8% 577 168 29.1% 615 187 30.4% 715 209 29.3% 1,000 237 23.7% 流動化事業 258 52 20.2% 402 91 22.8% 3

  31. Slide 31: Ⅴ. 株主還元方針

    Ⅴ. 株主還元方針 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 31

  32. Slide 32: 株主還元方針

    株主還元方針 ◆ 2019年11月期は一株あたり配当金37円、配当性向23.3％を予想 ◆ 総額10億円の自己株式取得を実施中 （2019年2月5日発表、取得期間2019年2月7日～8月31日） 一株あたり配当金（円） 株価の推移（5年間） 配当性向（%） 1,600 実績 予想 1,400 1,200 2019/3/19 40 23.3 ％ 25 1,000 21.2 1,034円 800 35 18.7 19.1 19.6 20 600 400 200 0 30 15 2014/03 2014/06 2014/09 2014/12 2015/03 2015/06 2015/09 2015/

  33. Slide 33: Ⅵ. 本日のまとめ

    Ⅵ. 本日のまとめ 成長性と安定性の 東京圏に特化 独立系 総合不動産会社 バランス経営 大きな市場があり、 幅広い不動産関連事業を 成長を牽引する売買事業と 当社が豊富な経験を持つ 総合的に展開 安定事業を組合わせた 「東京圏」に集中し、 バランス経営 シェア拡大を目指す 利益成長 10%以上 成長戦略 8期連続増配を予定 ROE12％以上 中小規模不動産に注力 中期経営計画ではさらなる 2019年11月期は 再生ビジネス推進 利益成長を目指す 一株あたり37円の配当を予定 さらなる物件タイプの拡大 株主還元を強化 Copyright © 2019 TOSEI CORPORATION, Al

  34. Slide 34: ＩＲに関するお問い合わせ先

    今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経営管理部 TEL：03-3435-2865 FAX：03-3435-2866 URL :https://www.toseicorp.co.jp/ 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対 する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手

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