Star Mica Holdings Co., Ltd. · TSE:2975
Star Mica — Q1 FY2017 Earnings Presentation
31 slides from Star Mica's earnings presentation, Mar 31, 2017
Slide 1: 決算説明資料（平成29年11月期 第1四半期）
決算説明資料 （平成29年11月期 第1四半期） 平成29年３月31日 スター・マイカ株式会社
Slide 2: 目次
目次 １．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 2
Slide 3: 過去最高の売上・利益達成へ向け、順調な滑り出し
-PL- 過去最高の売上・利益達成へ向け、順調な滑り出し 新築価格の継続的な高騰により、中古マンションへの注目度は一層高い 高まる需要に応え、物件販売を促進。当期純利益は約1.8倍と大きく拡大 2015/11期 1Q 2016/11期 1Q 2017/11期 1Q 前年同期比 (億円) (億円) (億円) 売上高 47.1 47.3 59.3 125.4% 売上総利益 10.6 13.5 17.9 133.0% 営業利益 6.6 8.4 12.8 152.8% 経常利益 5.0 6.7 11.1 166.6% 当期純利益 3.1 4.4 7.8 178.8% 3
Slide 4: 全事業において業績が好調に推移
全事業において業績が好調に推移 中古マンション事業は、物件に応じた販売戦略が奏功し、売上・利益が拡大 インベストメント事業も好調。物件売却が売上・利益の大幅な増加へ寄与 15/11期 1Q 16/11期 1Q 17/11期 1Q 前年同期比 主な内容 (億円) (億円) (億円) 売上高 47.1 47.3 59.3 125.4% 中古マンション事業 37.4 40.4 43.4 107.5% 中古マンション（区分）の賃貸・販売収入 うち賃貸 5.5 6.2 6.4 102.8% うち売買 31.9 34.1 37.0 108.3% 中古マンション（区分）以外の賃貸・販売収入 インベス
Slide 5: 好調な販売環境においても保有物件を着実に積上げ
-BS- 好調な販売環境においても保有物件を着実に積上げ 首都圏・関西圏の拠点を基盤とした営業活動を積極的に展開 2016/11期 2017/11期 1Q 前期末比 (億円) (億円) 流動資産 430 431 100.1% うち現金及び預金 32 30 94.3% うち販売用不動産 392 395 100.8% 固定資産 85 79 92.8% うち有形固定資産 80 74 92.5% 総資産 516 510 98.9% 流動負債 49 45 92.1% 固定負債 328 320 97.8% 自己資本 138 143 104.0% 自己資本比率 26.8% 28.2% 販売用不動産 37
Slide 6: １．決算の概要
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 6
Slide 7: 当社の経営理念
当社の経営理念 “作る”から“活かす”社会を実現します 7
Slide 8: “リノベーション”を通じ「より良い暮らし」を提供
“リノベーション”を通じ「より良い暮らし」を提供 個々の物件の特性を活かし、“新たな住まい”として機能的・性能的に一新 売買仲介、リフォーム、賃貸管理等、グループ一丸となり、最適な住まいを提案 年間約600室、累計約5,000室、首都圏を中心に豊富な販売実績 before after 8
Slide 9: 商品コンセプト例 “女性”にやさしい住まいづくり
商品コンセプト例 “女性”にやさしい住まいづくり 女性目線で“暮らしやすさ”を追求 “しあわせリノベ研究所” 収納や動線など、徹底的にこだわった商品企画 ✔ 豊富な収納スペース ✔ 玄関→キッチンへの動線 http://www.shiawase.starmica-r.co.jp/ ✔ 掃除のしやすいシンク ✔ パントリー （キッチン収納） 9
Slide 10: 商品ラインナップを拡充し多様化するニーズに対応
商品ラインナップを拡充し多様化するニーズに対応 多様化するライフスタイルに合わせ、多彩なリノベーションを実施 消費者の嗜好に合わせて、施工内容を選択できる定額制プランを導入 定額制セレクト型 リノベーション 他社との コラボレーション 商品ラインナップ 拡充 「しあわせリノベ」 10
Slide 11: ２．事業の概要
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 11
Slide 12: 「日本一」の中古マンション保有残高
「日本一」の中古マンション保有残高 保有物件数は約1,800室。今後も安定的かつ豊富な種類の物件を供給 （単位：億円） 400 物件保有残高の比較 （2016/11期末時点） 300 200 100 0 Ａ社 Ｂ社 Ｃ社 当社 ※上場企業各社、2016年11月末時点における最新決算情報より当社作成 12
Slide 13: 圧倒的に高い利益率
圧倒的に高い利益率 独自のビジネスモデルに支えられ、安定的に高い利益率を実現 （単位：％） 売上総利益率の比較 （３カ年） 30.0% ・・・ 直近期 ・・・ 前期 ・・・ 前々期 20.0% 10.0% Ａ社 Ｂ社 Ｃ社 当社 ※上場企業各社、 2016年11月末時点における直近～前々期の通期決算における連結ベースの売上総利益率 13
Slide 14: 十分に分散されたポートフォリオ
十分に分散されたポートフォリオ 2016/11期末の保有物件 【地域別残高構成】 【築年時期別残高構成】 大阪支店エリア その他 3.4% 9.2% ～昭和55年 東京都 10.8% 大阪府、兵庫県、 （都心5区） 京都府 12.6% 千葉県 3.5% 新宿区、港区、中央区、 渋谷区、千代田区 平成10年～ 昭和56年～ 33.2% 埼玉県 4.3% 22.0% 東京都 平成元年～ 神奈川県 （5区除く区内） 34.1% 17.6% 横浜市、川崎市 39.7% 東京都 （区外） 世田谷区、品川区 9.7% 練馬区、江東区 文京区等 平均物件データ 国立市、小金井市 等 平均専有面積 64.02
Slide 15: 販売用不動産のみでも含み益は約113億円
販売用不動産のみでも含み益は約113億円 外部鑑定評価等に基づく評価額（想定売却価格）は 562億円 想定売却利益は、前期比15億円増加となる113億円 2016/11期末簿価に対する含み益状況 （単位：億円） 想定売却利益 想定販売コスト 57 562 392 1 簿価 想定売却価格 2 ※想定販売コストは、仲介手数料及びリノベーション費用の過去の実績値をもとに見積り算出したものです ※上記の数値は、会計上の見積りに基づくものであり将来の損益を保証するものではありません 15
Slide 16: ユニークな戦略
ユニークな戦略 すぐに売却可能な“空室”ではなく、 あえて売却時期を予測できない“賃貸中”マンションを取得 当社独自の競争戦略が評価され、ポーター賞を受賞（2011年） ポーター賞 競争戦略論の第一人者であるマイケル・E・ポーター教授（ハーバード大学）の名を冠する賞。 製品、プロセス、経営手法においてイノベーションを起こすと共に独自性のある戦略を実行し、 その結果収益性を高めている企業を表彰するもの。 主な受賞企業 丸井グループ キリンビール ＹＫＫ ぐるなび カカクコム ファーストリテイリング コマツ オイシックス etc. 16
Slide 17: 今期より新たな３カ年経営計画をスタート
今期より新たな３カ年経営計画をスタート 中期経営計画 目指す方向性 （2019/11期計画） 売上高 主力の中古マンション 235 2016/11期 実績 事業への経営資源集中 209 億円 億円 物件保有量に加え、商品力も 営業利益 中古マンション業界日本一へ 35 2016/11期 実績 32.5 億円 億円 販売用不動産残高 「イノベーション」 450 2016/11期 へのチャレンジ 実績 377 億円 億円 不動産とＩＴの融合による その他 新たなビジネスの創出 ・ ３カ年を通じたROE10.0％の維持 ・ 東証１部上場に向けた取り組み ※販売用不動産残高は中古マンション事業のみ 1
Slide 18: 「不動産」×「ＩＴ」ビジネスの取組みにチャレンジ
「不動産」×「ＩＴ」ビジネスの取組みにチャレンジ 【現在実施･検討中の取組み】 VR技術を活用した内覧の実証実験 不動産×ITベンチャー企業との協業 自社システムの刷新/データアナリティクスの活用 AI・ディープラーニング技術の活用検討 18
Slide 19: 「民泊」参入へ向け準備。インバウンド需要を取り込み
「民泊」参入へ向け準備。インバウンド需要を取り込み 柔軟な民泊運営を可能とする新法は、2017年3月閣議決定 法案内容、成立時期等を踏まえ、事業展開を本格的に検討 最近の動き 訪日外国人旅行者数の推移 ✔ 新法制定に向けた協議 2020年目標 4,000万人 （単位：万人） ✔ 企業の民泊事業への参入意思表明 4,000 3,000 当社の実績 2,000 ✔ 首都圏を中心に大量の住戸を保有 1,000 0 ✔ 民泊関連会社（㈱SQUEEZE）との提携 2011 2012 2013 2014 2015 2020 ✔ 家具付賃貸、短期賃貸への対応 19
Slide 20: 当期純利益は第１四半期で早くも5割に迫る進捗
当期純利益は第１四半期で早くも5割に迫る進捗 2017/11期 2017/11期 進捗率 通期予想 1Q実績 (億円) (億円) 売上高 218.0 59.3 27.2% うち中古マンション事業 174.3 43.4 24.9% 売上総利益 56.6 17.9 31.7% うち中古マンション事業 40.3 10.1 25.2% 営業利益 33.5 12.8 38.3% 経常利益 27.2 11.1 41.0% 当期純利益 17.5 7.8 45.0% 20
Slide 21: 8期連続増配を予想
8期連続増配を予想 ■ 連結配当性向の中長期目標は30％。今後も継続的な増配を計画 2017/11期の年間配当額は、前期比４円増の50円を予想 （単位：円） 50.0 60.0 50.0 １株当たり年間配当推移（※） 46.0 40.0 29.0 30.0 18.0 20.0 15.0 10.0 11.0 11.5 12.0 10.0 0.0 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 2013/11 2014/11 2015/11 2016/11 2017/11 （予想 ） 連結 配当性向 22.8％ 14.0％ 14.4％ 20.2％ 17.9％ 21.0％ 23.
Slide 22: 年２回の充実した株主優待制度
年２回の充実した株主優待制度 Sample Sample 優待内容 : 美容・健康・生活関連商品 優待内容 : クオカード1,000円分 （2,700円相当） 基準日 : 11月末 基準日 : ５月末 所有株数 : 100株（１単元）以上 所有株数 : 100株（１単元）以上 ※ 写真は見本であり、内容は今後変更となる可能性があります 22
Slide 23: ３．経営戦略
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 23
Slide 24: 中古マンションストックは600万戸超
中古マンションストックは600万戸超 新築の供給により右肩上がりに増大 ⇒ 今後、市場の整備・拡大が期待される （単位：万戸） 700 600万戸超 新築マンション累計着工戸数 600 500 400 300 200 100 0 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 （出典）国土交通省 建築着工統計調査報告より当社作成 構造＝鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、建て方＝共同建、利用関係＝分譲住宅 24
Slide 25: マンションは中古の時代へ
マンションは中古の時代へ 中古マンションの売買成約件数は過去20年間で増加基調 （単位：件）） 40,000 首都圏における中古マンション売買成約件数の推移 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 （出典）公益財団法人 東日本不動産流通機構「市況トレンド」より当社作成 25
Slide 26: 世界的に見ても拡大の余地は大きい
世界的に見ても拡大の余地は大きい 欧米では住宅流通市場の７～９割が「中古住宅」（日本はわずか１割） 社会資本の充実に伴い、今後の拡大が期待される 住宅市場における既存住宅の割合 88.0% 83.1% 68.4% 14.7% アメリカ イギリス フランス 日本 （2014） （2012） （2013） （2013） （出典）国土交通省公表「平成26年度 住宅経済関連データ」より当社作成 26
Slide 27: リノベーションビジネスの将来性
リノベーションビジネスの将来性 月々の負担は変わらず、賃貸よりグレードの高い“分譲”マンションを所有できる 経験・ノウハウのある事業者が企画・施工・保証することで、安心の住まいを提供 標準的な家賃 （※１） 月々のローン返済額 （※２） 14.3万円 8.5万円 ※１ 当社2016/11期販売実績（平均販売価格3,183万円、平均面積67.53㎡）に基づく ※２ 平均販売価格の物件を、借入金額3,000万円、元利均等、35年返済、金利1.000%で購入した場合 27
Slide 28: ５．会社紹介
１．決算の概要 ２．事業の概要 ３．経営戦略 ４．市場環境及び資料 ５．会社紹介 28
Slide 29: 会社概要(2017年2月28日現在）
会社概要(2017年2月28日現在） 会社名 スター・マイカ株式会社 代表者 代表取締役社長 水永 政志 設立 2001年（平成13年）５月１日 上場 2006年（平成18年）10月２日 市場 東証二部市場（証券コード 3230） 資本金 3,573百万円 本社（東京都港区）、横浜支店（横浜市神奈川区）、 事業所 大阪支店（大阪市北区）、さいたま支店（さいたま市浦和区） 主要取引銀行 三菱東京ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、あおぞら銀行、みずほ銀行、りそな銀行他 監査法人 有限責任 あずさ監査法人 役職員 104名 事業内容 中古マンション事業、インベストメント事業、アドバイザリー事業 29
Slide 30: 株主の概要(2016年11月30日現在）
株主の概要(2016年11月30日現在） 主要株主の状況 （単位：株） 大株主名 2016/5 2016/11 持株比率 議決権比率 備考 (株)オフィス扇 1,497,000 1,497,000 15.0% 16.5% 代表取締役の財産保全会社 水永 政志 1,343,900 1,351,200 13.5% 14.9% 代表取締役 スター・マイカ (株) 957,799 945,599 9.5% － 自己株式の保有 田口 弘 900,000 900,000 9.0% 9.9% 日本マスタートラスト信託銀行 (株)（信託口） 527,000 730,200 7.3% 8.1% 日本トラスティ・
Slide 31: お問い合わせ先
お問い合わせ先 スター・マイカ株式会社 ■この資料に記載されている予想・見通しは、現時点で入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を 前提としております。実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性があります。 ■決算短信による決算発表は、適時開示の要請に基づき行なわれるものであり、決算短信の公表時点では監査報告書は未受領となっております。 ■本資料に記載されたデータには、当社が信頼に足りかつ正確であると判断した公開情報の引用が含まれておりますが、当社がその内容の正確性・ 確実性を保証するものではありません。 ■この資料は、投資の勧誘を目的と