31 slides from Sumitomo Realty & Development's earnings presentation, May 19, 2026
Slide 1: 2026年3月期 決算説明会
2026年３月期 決算説明会 2026年 5月 19日
Slide 2: 目次
０．第十次中計１年目を終えて ― 現在地 ■ 2026/3期実績 および 2027/3期予想 P. 3 ■ 第十次中計進捗 P. 4 １．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 ■要旨（第十次中期経営計画 目標実現のために） P. 5 ■今後の課題への対処 P. 6 ■APPENDIX P. 15 ２．資料編 P. 17 ■財務諸表 P. 18 ■主な新規プロジェクト P. 26 ■ESGに関する取り組み P. 28 2
Slide 3: 第十次中計1年目を終えて ― 現在地
０．第十次中計１年目を終えて ― 現在地 2026/3期実績：売上、利益全て過去最高（経常5期連続、純利益13期連続） 2027/3期予想：経常3,000億円に到達 売上、利益全て過去最高更新見込む （億円） 2025／3 2026／3 2027／3 （実績） （実績） 前期比 （予想） 10,142 10,577 +435 10,700 過去最高更新 売上高 過去最高 営業利益 2,715 2,991 +276 3,200 経常利益 2,683 2,892 +209 3,000 親会社株主に帰属する 当期純利益 1,916 2,125 +208 2,230 3
Slide 4: 第十次中計 進捗
０．第十次中計１年目を終えて ― 現在地 第十次中計３か年累計 経常利益9,000億円、 当期利益6,500億円 進 捗 １年目となる2026/3期 好調なスタート 第九次 第十次 （23/3- 2026/3 （26/3-28/3） （億円） 25/3） 実績 進捗率 売 上 高 29,218 32,000 ＋10％ 10,577 33% 営業利益 7,675 9,300 ＋21％ 2,991 32% +1,625 経常利益 7,581 9,000 ＋19％ 2,892 32% +1,419 純利益 5,308 6,500 ＋22％ 2,125 33% +1,192 4
Slide 5: 第十次中期経営計画 目標実現のために
1．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 第十次中期経営計画 目標実現のために １ 金利上昇に負けないオフィスビルの賃料改定ができるか 需給逼迫で最大20％超、平均７％台の値上げ実績 デフレ時代からインフレ時代へ転換、持続的な賃料上昇局面へ移行 ２ 建築費上昇や工期長期化への対策はあるか ゼネコンさんサブコンさんとのパートナー関係を活かし、合理的な建築費と工期を目指す ３ 新築分譲マンション事業環境の見通しとその対策はあるか 環境先行き不透明だが、約3年分の完成財庫で安定した供給と利益を実現 ４ インド・ムンバイ事業の具体的進捗状況 BKC１号：工事順調で予定通り今
Slide 6: オフィスの賃料上昇で金利上昇は吸収可能
１．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 オフィスの需給逼迫とインフレ突入による「持続的賃料上昇」で、金利上昇は吸収可能 現在 見通し （億円） 2,240 2,101 (+138) (+215) 【足元】 賃 1,886 需給逼迫で値上げ拡大 賃 貸 最大20％超 貸 資 4.5兆円 セ グ メ （平均7％台） (賃貸等不動産簿価） ン 【今後】 産 ト 利 インフレ時代に突入 益 25/3 26/3 27/3 持続的な賃料上昇局面へ （実績） （実績） （予想） △203 △272 △372 4兆円 【足元】 (△68) 有 (△100) 金利上昇顕在化 利 支 払 子 長
Slide 7: 合理的な建築費抑制と工期短縮
１．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 合理的な建築費抑制と工期短縮 東京60万坪の開発方針に 長年にわたるパートナー関係 変更なし 長年にわたり構築してきた、ゼネコン、サブコンとの パートナー関係を活かし、リスクを軽減 用地取得 着工 住友不動産 ゼネコン／サブコン 延床面積 プロジェクト名 所在地 竣工（予定） (坪)※ 建築費やスケジュールなど事業計画について繰り返し協議 八重洲二丁目中計画 中央区 117,000 2029/3期 インフレ時代突入により、 東池袋一丁目計画 豊島区 47,000 2030/3期 持続的な賃料上昇局面へ 八重洲二丁目南計画 中央区
Slide 8: 約3年分、6,000戸超の完成財庫
１．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 約3年分、6,000戸超の完成“財”庫が今後の安定的な供給と利益の支えに マンション供給戸数と平均価格の推移（首都圏） 住友不動産の販売方針 (万円/戸) (万戸) 10,000 2025年 10 建物竣工後も安易な値引きはせず、 9,182万円/戸 9,000 9 時間をかけて大切に販売 8,000 8 7,000 7 1991年 平均価格 5,900万円/戸 6,000 6 5,000 5 完成在庫は売れ残りでなく、 4,000 4 むしろ財産 3,000 3 竣工完売が業界の常識であった 2,000 2 供給戸数 2024年実績：
Slide 9: マンション供給ステージと販売セグメント利益率
１．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 ステージ 戸数 計上時期 利益率 十次～ 高い 原価確定済 “財”庫 完成済 6,000戸超 十一次中計 （25％程度） あとは売るだけ 高い／並み 事業頓挫の 着工済 5,000戸超 同上 （15～25％） リスクなし （参考）販売セグメント営業利益率推移 900 30 営業利益 利益率 750 25 営業利益 億(円 ) 営業利益率 ％(） 600 20 450 15 ＜セグメント変更＞ 300 10 ※1 「販売」に計上されていた 住友不動産販売(現住友不 動産ステップ)の一部事業の 150 5 計上区分を「流通（現ステッ プ）」
Slide 10: BKC１号・２号・３、４号物件
１．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 BKC１号物件 2026年 １号 今秋竣工に向けて、工事は順調に進捗 約７割のテナントが契約・内定済み 竣工予定 利回り10％超を見込む ４号 ３号 ２号 BKC２号物件 2029年 着工済み、 竣工予定 2029年竣工予定 2026年３月時点 日本を代表する設計会社 ・施工会社とともに、 プロジェクトを遂行 2026年２月時点 BKC３、４号物件 完成予想図 早期着工を目指す 10
Slide 11: BKC１号物件 FLEX FLOOR
１．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 ムンバイにおける日本企業の発展、さらにインド経済発展の一助に 日本とインドの 橋渡し ＜BKC１号物件＞FLEX FLOOR｜日本企業のインドでのビジネスをサポート 日本企業のインド進出の足掛かりに 事業環境や企業のニーズに合わせて柔軟に 選べる区画を用意 グローバルコミュニティの形成 先行企業や現地企業との情報交換 ビジネスマッチングの場を提供 オフィス賃貸以外の支援も 住宅や車両の手配 70社以上の入居希望 生活面での相談対応 等 ー 日本とインドでイベント開催 ー 当社主催 「INDIA CONNECT」
Slide 12: 累進配当と従業員還元
１．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 年8円以上の累進配当⇒26/3期は利益上振れにつき年9円増配（35円→44円） 「勤続功労株式報酬制度」 ■ ＋臨時の当社株式ポイント付与⇒全社一丸で企業価値向上を目指す 東京・インドへの成長投資 株主還元 来期以降も 東京 （億円） 4,000 年8円以上の （円） 70 累進配当継続 3,500 60 26/3期：44円 3,000 増配額：+9円 50 2,500 （追加増配+１円含む） 40 60万坪 2,000 2,125 30 1,500 億円 両立 1,000 配当 20 ⇄ 500 10 当期利益（左軸） 0 0 '14
Slide 13: 第十次中計 キャッシュアロケーション
１．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 ＜第十次中計 キャッシュアロケーション＞ ３か年合計（※） 2026/3期～2028/3期 成長投資 基礎事業収入* 7,000億円（±0） 10,800億円（+300） *賃貸・ﾊｳｼﾞﾝｸﾞ・ｽﾃｯﾌﾟの営業利益＋減価償却費他 分譲マンション投資 5,000億円（±0） 配当・自社株取得 売却収入 1,950億円（＋750） 8,000億円（±0） ﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ・ｱﾛｹｰｼｮﾝ 1,250億円（▲1,350） 分譲マンション：6,500億円 納税/金融収支他 保 有 株 式 ：1,500億円 3,600億円（+900） （ ）第十次
Slide 14: 監査等委員会設置会社への移行準備
１．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 2027年の監査等委員会設置会社移行、社外取締役過半に向け、準備は着々と進展 26/6 27/6 【取締役選任】 決議・就任 社外取締役4名に 【定款変更】 決議 移行 監査等委員会設置会社への移行 【取締役選任】 決議・就任 社外取締役過半に これまでの主な取り組み 社内 社外 （社外比率） 2015年 6月 社外取締役義務付けに対応 10名 2名 （17％） 2020年 4月 執行役員制度の導入 8名 2名 （20％） 2023年 6月 社外取締役3名に増員 6名 3名 （33％） 取締役 定数削減：12名➝9名 2025年 6月
Slide 15: 実質ROEは10％超
１．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 実質ROEは10％超 下降トレンドから上昇トレンドに転換 今後もさらなる利益成長で維持・向上目指す (純利益、億円) (自己資本、億円) 4,500 利益成長率の拡大 27,000 4,000 24,000 （コロナ禍） 3,500 21,000 利益成長率の低下 実質ROE 3,000 18,000 10.6% 2,500 15,000 ROE 10.3% 2,000 12,000 10% うち、有価証券評価差額金 1,500 9,000 1,000 6,000 9.2% 9.1% 純利益 500 3,000 自己資本 0 0 '
Slide 16: TOPIXを大きく上回る株価上昇
１．第十次中計１年目を終えて ― 今後の課題への対処 好調なオフィスビルマーケットを背景に値上げ進捗。将来のキャッシュフローが確実に TOPIXを大きく上回る株価上昇 ‘26/3/2 5,341円 350 2023年1月4日を100として指数化 300 3/31 250 4,392円 住友不動産 200 3/31 150 3,497 ‘23/1/４ 1,868 100 TOPIX ‘23/1/４ 1,522円 50 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 ‘23年 ‘24年 ‘25年 ‘26年 ＊当社
Slide 17: 資料編 目次
２．資料編 目次 財務諸表 2026／３期 連結決算実績 2027／３期 連結業績予想 2026／３期 連結決算実績（前期比） 2026／３期 連結決算実績（予想比） 2026／３期 連結キャッシュフロー実績 2026／３期 連結貸借対照表 2027／３期 連結業績予想（前期比） 2027／３期 連結キャッシュフロー予想 主な新規プロジェクト ビル開発計画 分譲マンション計画 ESGに関する取組み ESGに関する主な取組み一覧 ESGトピックス * 2026／３期の期首より、「完成工事事業」を「ハウジング事業」に、「不動産流通事業」を「ステップ事業」に、それぞれセグメント名称を変更しております
Slide 18: 財務諸表（連結決算実績）
２．資料編 財務諸表 （億円） 2025／3 2026／3 2026／3 ※11月11日修正 （実績）** （実績） 前期比 （公表） 差異 賃 貸 4,336 4,606 +269 4,600 +6 販 売 2,947 3,240 +292 3,200 +40 ハウジング 2,042 1,889 △ 153 1,950 △ 60 ステップ 731 753 +21 750 +3 売上高 10,142 10,577 +435 10,500 +77 賃 貸 1,886 2,101 +215 2,100 +1 販 売 642 762 +120 700 +62 ハウジング 215 134 △ 81 1
Slide 19: 財務諸表（2027/3期予想）
２．資料編 財務諸表 （億円） 2025／3 2026／3 2027／3 （実績）** （実績） 前期比 （公表） 前期比 賃 貸 4,336 4,606 +269 4,800 +193 販 売 2,947 3,240 +292 3,000 △ 240 ハウジング 2,042 1,889 △ 153 2,070 +180 ステップ 731 753 +21 700 △ 53 売上高 10,142 10,577 +435 10,700 +122 賃 貸 1,886 2,101 +215 2,240 +138 販 売 642 762 +120 810 +47 ハウジング 215 134 △ 81 1
Slide 20: 2026/3期 連結決算実績（前期比）
２．資料編 財務諸表 主力の賃貸セグメントが過去最高の大幅増益（過去最高益更新）となり、業績を牽引しました。 売上高、営業利益、経常利益、純利益のすべてにおいて過去最高を更新しました。（経常利益5期連続、当期利益13期連続） （億円） ‘25／3期 '26／3期 ≪増減要因≫ 前期比 新規・通期稼働＋7 賃 貸 4,336 4,606 +269 既存・他＋262 販 売 2,947 3,240 +292 計上戸数△158戸（3,526→3,368） ハウジング 2,042 1,889 △ 153 新築そっくりさん△69、注文住宅△89 ステップ 731 753 +21 仲介件数△2,1
Slide 21: 2026/3期 連結決算実績（予想比）
２．資料編 財務諸表 売上高、営業利益、経常利益、当期利益全てにおいて予想を上回る結果となりました。 '26／3期※ '26／3期 ≪増減要因≫ （億円） （予想） （実績） 差異 賃 貸 4,600 4,606 +6 販 売 3,200 3,240 +40 計上戸数＋68戸（3,300→3,368） ハウジング 1,950 1,889 △ 60 ステップ 750 753 +3 仲介件数△2,652件（31,500→28,848） 取扱単価上昇+4.0百万円（47.6→51.6） 売 上 高 10,500 10,577 +77 賃 貸 2,100 2,101 +1 販 売 700 762
Slide 22: 2026/3期 連結キャッシュフロー実績
２．資料編 財務諸表 経常利益が2,892億円となり、営業キャッシュフローは1,272億円となりました。 主に東京のプライム資産に対する賃貸設備投資1,456億円及びインド現地法人への追加出資643億円を行ない、 有利子負債は3兆9,167億円となりました。 （億円） '25／3期 '26／3期 前期比 ≪主要内訳≫ 経常利益 2,683 2,892 +209 減価償却費 748 763 +14 法人税支払額 △ 800 △ 1,023 △ 223 その他 △ 99 △ 1,359 △ 1,259 棚卸資産増加 △1,291（前期：増加 △185） 営業キャッシュフロー 2,531 1
Slide 23: 2026/3期 連結貸借対照表
２．資料編 財務諸表 純利益が2,125億円となり自己資本は2兆4,707億円に増加、自己資本比率は34.4％(前期末32.3％)となりました。 （億円） ‘25／3期 '26／3期 増減 ≪増減要因≫ 現預金 990 591 △ 398 販売用不動産（仕掛含む) 9,195 10,571 +1,375 販売用不動産＋1,427、仕掛販売用不動産△51 その他流動資産 991 1,108 +116 流動資産 11,177 12,270 +1,093 有形固定資産＋借地権 46,203 46,509 +305 新規投資＋1,456、減価償却△763、販不へ振替△277 差入敷金 714 68
Slide 24: 2027/3期 連結業績予想（前期比）
２．資料編 財務諸表 ６期連続の経常最高益、14期連続の純利益最高益更新を目指します。 オフィスビル賃貸を中心に売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて過去最高を見込みます。 '26／3期 '27／3期 （億円） ≪増減要因≫ （実績） （予想） 前期比 賃 貸 4,606 4,800 +193 新規・通期稼働＋25 既存・他＋168 販 売 3,240 3,000 △ 240 計上戸数△1,168戸（3,368→2,200） ハウジング 1,889 2,070 +180 新築そっくりさん＋116、注文住宅＋64 ステップ 753 700 △ 53 仲介件数△1,848件
Slide 25: 2027/3期 連結キャッシュフロー予想
２．資料編 財務諸表 営業キャッシュフロー1,500億円、投資キャッシュフロー△450億円を見込みます。 東京のプライム資産とインドへの投資で計1,100億円を見込みます。 '26／3期 '27／3期 （億円） （実績） （予想） 前期比 ≪主要内訳≫ 経常利益 2,892 3,000 +107 減価償却費 763 750 △ 13 法人税支払額 △ 1,023 △ 1,050 △ 26 その他 △ 1,359 △ 1,200 +159 営業キャッシュフロー 1,272 1,500 +227 賃貸設備投資 △ 1,456 △ 600 +856 預り敷金 129 150 +20 差入敷金
Slide 26: 主な新規プロジェクト（ビル開発計画）
２．資料編 主な新規プロジェクト 延床面積※ プロジェクト名 所在地 竣工（予定） (坪) 八重洲二丁目中計画 中央区 117,000 2029/3期 東池袋一丁目計画 豊島区 47,000 2030/3期 11次以降 八重洲二丁目南計画 中央区 42,000 （開発推進中） 富士見二丁目計画 千代田区 14,000 〃 九段南一丁目計画 千代田区 25,000 〃 秋葉原駅前東計画 千代田区 16,000 〃 後楽二丁目南計画 文京区 84,000 〃 築地一丁目計画 中央区 56,000 〃 六本木五丁目西計画 港区 327,000 〃 ※当社グループ外の第三者持分を含んだ総延床面積 26
Slide 27: 主な新規プロジェクト（分譲マンション）
２．資料編 主な新規プロジェクト ※戸数=販売戸数 グランドシティタワー池袋 グランドシティタワー月島 シティタワー札幌すすきの 豊島区 中央区 札幌市 773戸 945戸 164戸 52階／地下2階 58階／地下2階 28階／地下1階 27
Slide 28: ESGに関する取り組み
２．資料編 ESGに関する取り組み 時期 E S G ESGに関する取り組み 住友不動産 ホテル ヴィラフォンテーヌ 羽田空港 2025/５ ● ● “DBJ Green Building 認証 ホテル版 ” 最高評価獲得 2025/６ ● 取締役定数の削減（12名→９名）、取締役任期の短縮（２年→１年） 既存住宅の断熱・省エネリフォームの認知・普及拡大に向けて 2025/７ ● 新団体「断熱・省エネリフォーム推進タスクフォース」発足 2025/８ ● 住宅太陽光発電サービス「すみふ×エネカリ」 超軽量・薄型太陽光パネル設置の実証実験開始 2025/９ ● 勤続功労株式報酬制度の対象範囲を拡大
Slide 29: ESGに関する取り組み
２．資料編 ESGに関する取り組み 時期 E S G ESGに関する取り組み ● 空調に特化した節電・省エネシステム「Ai-Glies」を“新築”分譲マンションで国内初導入 2026/１ ● 「第2回住友不動産 INDIA CONNECT」を開催 ● 実効性ある監督体制の構築を目的に、社外取締役を追加選任 2026/２ ● 「東京ガーデンシアター避難訓練コンサート」開催 ● 三角広場まつり キッズスポーツフェスタ 2026 ● 健康経営優良法人 2026 (大規模法人部門) に認定 2026/３ 保有上場有価証券を信託を通じ確実かつ計画的に売却を進める本邦初のスキームに基づく、 ● 上場有価証
Slide 30: ESGトピックス
２．資料編 ESGに関する取り組み 住友不動産ホテル ヴィラフォンテーヌ羽田空港 既存住宅の断熱・省エネリフォームの認知・普及拡大に向けて “DBJ Green Building認証 ホテル版” 最高評価獲得 新団体「断熱・省エネリフォーム推進タスクフォース」発足 ホテル「ヴィラフォンテーヌ 羽田空港」において、“DBJ Green 当社を代表事業者とし、三協立山株式会社、JBN・全 Building 認証 ホテル版”の最高評価となる5つ星を取得しまし 国工務店協会、住宅開口部グリーン化推進協議会、住友 た。認証では、①環境・社会に配慮した高い防災性・安全性、 不動産ハウジング株式会社、株式会
Slide 31: 住友不動産株式会社 広報部 IR・ESG課
２．資料編 ESGに関する取り組み FTSE MSCI S&P SOMPO 住友不動産株式会社 広報部 IR・ESG課 03-3346-2342 【免責事項】 本資料は情報提供を目的とするものであり、投資等の勧誘を目的としたものではありません。 本資料には、業績予想等将来に関する記述が含まれています。こうした記述は、当社が本資料の発表日現在において合理的であ ると判断する一定の前提に基づいており、目標や予想の達成、将来の業績を保証するものではなく、リスクや不確実性を内包するも のです。実際の業績等は、経済情勢、市場動向、経営環境の変化など様々な要因により、異なる結果となる可能性があることにご