Nippon Building Fund, Inc. · TSE:8951
Nippon Building Fund — FY2017 Earnings Presentation
69 slides from Nippon Building Fund's earnings presentation, February 2018
Slide 1: Nippon Building Fund 33rd Period Results Presentation
2017121 (833%) RG MWSAH 20182168 oS N B fF BALI PY KRBBEA Nippon Building Fund =A IVI PY RV RU XY MARSA
Slide 2: CONTENTS
CONTENTS 1. 決算ハイライト 7. ESGへの取り組み 1-1 決算ハイライト(1/3) 3 7-1 ESGへの取り組み方針 41 1-1 決算ハイライト(2/3) 4 7-2 環境（Environment）への取り組み（1/2） 42 1-1 決算ハイライト(3/3) 5 7-2 環境（Environment）への取り組み（2/2) 43 7-3 社会（Social）への取り組み 44 2. 決算実績 7-4 ガバナンス（Governance）への取り組み 45 2-1 2017年12月期(第33期)決算 損益計算書(P/L) 7 2-2 2017年12月期(第33期)決算 貸借対
Slide 3: Earnings highlights
REU\IS1K NBF
Slide 4: 決算ハイライト(1/3)
1-1 決算ハイライト（1/3） 実績 予想 2017年12月期 2018年6月期 2018年12月期 （第33期） （第34期） (第35期)(参考) 前期比 営業収益 42,125百万円 +5,715百万円 +15.7% 36,559百万円 36,635百万円 営業利益 16,552百万円 +1,438百万円 +9.5% 15,744百万円 15,580百万円 営業利益（不動産売却損益除く） 14,829百万円 -64百万円 -0.4% 15,365百万円 15,580百万円 当期純利益 14,682百万円 +1,572百万円 +12.0% 13,962百万円 13,978百万円 当期純利
Slide 5: 決算ハイライト(2/3)
1-1 決算ハイライト（2/3） （2017年12月31日時点） 稼働率 総資産 鑑定評価含み益 エリア分散 （期中平均）*1 Asset 東京23区 : 80.2％ 1兆138億円 2,140億円 都心15区 : 50.6％ 98.8% LTV 長期固定金利比率 平均金利 平均残存年数 Debt 40.8% 95.2% 0.86% 5.22年 時価総額 1口当たりNAV *2 Equity *1 各月末稼働率を面積ベースで加重平均した稼働率 7,780億円 523,821円 *2 （期末出資総額 + 期末圧縮積立金 + 翌期圧縮積立金（積立額-取崩額） + 期末鑑定評価含み益）/ 期末発行済
Slide 6: 決算ハイライト(3/3)
1-1 決算ハイライト（3/3） 1口当たり分配金の推移 1口当たりNAVの推移 （円） （円） 10,000 550,000 9,370 523,821 9,129 505,308 497,513 9,000 8,867 500,000 484,767 8,397 460,478 8,036 8,000 7,787 444,359 450,000 (7,773) 7,000 400,000 6,000 350,000 5,000 0 0 0 300,000 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17
Slide 7: 決算実績 用語の定義
2. 決算実績 【用語の定義】 決算期 用語 定義 物件名 新規1物件 2017年6月期（第32期）取得1物件（追加取得） 興和西新橋ビルB棟（追加取得分） 2017年12月期（第33期）実績 2017年6月期（第32期）売却１物件、2017年12月期 売却3物件 アクア堂島東館、GSKビル、NBF新浦安タワー （期末保有物件数：72物件） （第33期）売却2物件 上記を除いた2017年12月期（第33期）末に保有している 既存72物件 － 72物件 六本木ティーキューブ、 新規2物件 2018年6月期（第34期）取得予定2物件（追加取得を含む） セレスティン芝三井ビルディング（追加取得分）
Slide 8: 2017年12月期(第33期)決算 損益計算書(P/L)
2-1 2017年12月期（第33期）決算 損益計算書（P/L） ●前期比増減の主な要因 (百万円） （百万円） 2017年6月期 2017年12月期 前期比 科目 (第32期） (第33期） 営業収益 +5,715 増減 増減率 営業収益 36,409 42,125 5,715 15.7% 不動産賃貸収入 +91 不動産賃貸事業収益 計 36,189 36,560 370 1.0% 不動産賃貸収入 33,129 33,221 91 0.3% 新規1物件(追加取得)・売却3物件 -115 その他賃貸事業収入 3,059 3,338 278 9.1% 既存72物件 +207 不動産等売却益 21
Slide 9: 2017年12月期(第33期)決算 貸借対照表(B/S)
2-2 2017年12月期（第33期）決算 貸借対照表（B/S） ●前期比増減の主な要因 資産の部 (百万円） （百万円） 2017年6月期末 2017年12月期末 前期比 科目 (第32期末） (第33期末） 増減 増減率 資産 -10,040 流動資産 12,516 33,318 20,802 166.2% 流動資産 +20,802 現金及び預金 11,376 32,108 20,731 182.2% その他 1,139 1,210 70 6.2% 現金及び預金 +20,731 固定資産 1,011,278 980,439 -30,838 -3.0% 968,714 937,558 -31
Slide 10: MEMO
| Nippon Buliding Fund (MEMO)
Slide 11: 運用実績と見通し
jist BL 10 NBF Nippon Building Fund
Slide 12: 外部成長(1/6)
3-1 外部成長（1/6） 大幅なポートフォリオの資産入替を実施し、中長期的・総合的な収益力の向上を推進 ●３つのポイントを同時に実現 ①収益性の向上 ②平均築年数の若返り ③NAVの増大 取得予定物件 譲渡（予定）物件 （2物件合計：823億円） （3物件合計 ：927億円） セレスティン芝 三井不動産グループ 六本木ティーキューブ 三井ビルディング NBF日比谷ビル GSKビル 34期 33期 第三者取引 NBF新浦安タワー 34期 34期 （完全所有） （追加取得約52.5%→完全所有化） 33期 ＊物件入替による回収資金約104億円は再投資に活用 11
Slide 13: 外部成長(2/6) 入替効果 収益性の向上
3-1 外部成長（2/6） 入替効果 ① 収益性の向上 ●収益性の向上 譲渡（予定）物件 取得予定物件 六本木 セレスティン芝 NBF日比谷ビル GSKビル NBF新浦安タワー 三井ビルディング ティーキューブ （追加取得約52.5%） 都心 5 区 東京周辺都市部 合計 都心 5 区 合計 ① 実績減価 ① 想定減価 償却後利益 11.9億円 6.6億円 2.7億円 21.2億円 償却後利益 18.6億円 6.8億円 25.4億円 （年間）* （年間）* ② 簿価 ② 取得 （2017年6月30日時点） 638億円 115億円 156億円 909億円 予定価格 628億円 195億円 823
Slide 14: 外部成長(3/6) 入替効果 平均築年数の若返り
3-1 外部成長（3/6） 入替効果 ② 平均築年数の若返り ●平均築年数*1の若返り 譲渡（予定）物件 取得予定物件 六本木 セレスティン芝 NBF日比谷ビル GSKビル NBF新浦安タワー 三井ビルディング ティーキューブ （追加取得約52.5%） 34.00年 27.58年 27.67年 14.75年 16.17年 ３物件平均 31.95年 2物件平均 15.09年 ●ポートフォリオの築年数*2 物件入替前 物件入替がない場合 物件入替後 物件入替実施後 16.6% 16.7% 35.3% ポートフォリオ全体で 43.3% 平均築年数 平均築年数 1.4年 19.85年 18.45年 の
Slide 15: 外部成長(4/6) 入替効果 NAVの増大
3-1 外部成長（4/6） 入替効果 ③ NAVの増大 ●NAV（Net Asset Value）の増大 ●内部留保※の推移 NBF日比谷ビル GSKビル NBF新浦安タワー （百万円） 8,000 圧縮積立金取崩額 圧縮積立金繰入額 6,817 7,000 6,439 378 6,000 1,452 4,987 5,000 4,767 4,767 219 2017年12月公表時の試算価格 合計 4,185 951 4,000 370 簿価 638億円 115億円 156億円 909億円 3,815 （2017年6月30日時点） 3,000 継続鑑定評価額 566億円 145億円 101億円
Slide 16: 外部成長(5/6) 取得予定物件 六本木ティーキューブ
3-1 外部成長（5/6）取得予定物件 ① 六本木ティーキューブ 本物件の特徴 ●三井不動産が開発を主導した大型物件。NBF初の投資エリアとなる六本木エリアに立地。 オフィスを中心に高層部にサービスアパートメント、低層部に商業店舗等を配したNBFの新たな旗艦物件。 【立地】 ●東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅に直結の他、東京メトロ日比谷線及び都営大江戸線「六本木」駅、 東京メトロ銀座線「溜池山王」駅も利用可能で交通利便性が高い。 【スペック】 ●基準階貸室面積約520坪、天井高2,800mm、個別空調方式等、オフィスビルとしての高いスペックを備えており、 周辺物件と比較しても十分な競争力を有
Slide 17: 外部成長(6/6) セレスティン芝三井ビルディング
3-1 外部成長（6/6）取得予定物件 ② セレスティン芝三井ビルディング（追加取得約52.5%：既保有分と合わせ100％所有） 本物件の特徴 ●従前からオフィス及び店舗の一部分を保有。今回の追加取得によりホテル部分も含めて総投資額420億円の 完全所有となる。 ●昨年秋に三井不動産グループが新たなハイクラスブランドホテル「ホテル ザ セレスティン東京芝」としてリブランド オープン。 物件の魅力を高めている。 【立地】 ●都営三田線「芝公園」駅、都営三田線・浅草線「三田」駅、JR山手線・京浜東北線「田町」駅、 都営大江戸線「赤羽橋」駅等、複数路線が利用でき、都心主要エリアへのアクセス良好。 【
Slide 18: 内部成長(1/2)
3-2 内部成長（1/2） ●期中平均稼働率と入居率・退去率 （％） （％） （予想） 15.0 100 99.1 期中平均稼働率（右軸）*1 98.8 98.7 98.8 入居率（左軸）*2 退去率（左軸）*3 98.2 97.9 97.9 10.0 97.8 97.6 98 97.1 97.0 96.8 5.0 4.4 96 3.3 3.1 3.1 3.5 2.5 3.0 2.6 2.3 2.4 1.7 1.2 0.0 94 -0.9 -2.2 -2.3 -2.0 -2.5 -2.2 -3.2 -3.0 -3.0 -3.0 -3.4 -5.0 92 -4.9 セレスティン芝三井ビルディング
Slide 19: 内部成長(2/2)
3-2 内部成長（2/2） ●既存物件の不動産賃貸収入の前期比変動率内訳（入替影響・賃料改定影響） （％） （予想） 3.0 賃料改定影響 入替影響 入替影響＋賃料改定影響 2.0 賃料改定影響は、 7期連続で前期比プラスの見込み 1.0 0.0 -1.0 -2.0 -3.0 ‘13.6 ‘13.12 ‘14.6 ‘14.12 ‘15.6 ‘15.12 ‘16.6 ‘16.12 ‘17.6 ‘17.12 ‘18.6 ‘18.12 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 18
Slide 20: 財務(1/2)
3-3 財務（1/2） ●ファイナンスデータ ●有利子負債残高 （百万円） 2017年6月期末 2017年12月期末 2017年6月期末 2017年12月期末 項目 前期比 項目 前期比 （第32期末） （第33期末） （第32期末） （第33期末） LTV 41.5％ *40.8％ -0.7pt 短期借入金 12,000 0 -12,000 長期固定金利比率 92.5％ 95.2％ +2.7pt 長期借入金（変動金利） 20,000 20,000 - 平均調達金利 0.88％ 0.86％ -0.02pt 長期借入金（固定金利） 363,250 363,875 +625 投資法人債 30,00
Slide 21: 財務(2/2)
3-3 財務（2/2） ●新規調達・返済実績 ●2017年12月期（第33期）に調達した長期借入金 2017年12月期（第33期）の長期借入金・投資法人債 ・長期借入金 返済概要 新規調達概要 金額 借入日 金融機関名 期間 固定/変動 金利 （百万円） 返済総額 19,000百万円 調達総額 20,000百万円 2017/7/12 信金中央金庫 4,000 10年 固定 0.43% 平均金利 1.33％ 平均金利 0.51％ 2017/7/19 住友生命保険 5,000 15年 固定 0.66% 2017/9/27 日本政策投資銀行 10,000 12年 固定 0.49% 平均約定年数 8.
Slide 22: 継続鑑定評価
3-4 継続鑑定評価 ●継続鑑定評価 ●継続鑑定評価額・簿価の推移 （億円） 14,000 2017年6月期末 2017年12月期末 前期比 （第32期末） （第33期末） 薄価 継続鑑定評価額 物件数 74物件 72物件 -2物件 12,000 鑑定評価額 11,940億円 11,875億円 -65億円 簿価 10,046億円 9,735億円 -311億円 含み益 1,893億円 2,140億円 +247億円 10,000 ●物件ごとの変動（前期比） 直接還元法のキャップレート （物件） 鑑定評価額 （物件） 8,000 2017年6月期末 2017年12月期末 2017年6月期末 2017
Slide 23: 業績予想
22 NBF Nippon Building Fund
Slide 24: 2018年6月期(第34期)業績予想
4-1 2018年6月期（第34期）業績予想 ●次期予想の当期実績比増減の主な要因 (百万円） （百万円） 2017年12月期 2018年6月期 当期実績比 2018年12月期 次期予想比 科目 （当期実績） （次期予想） （2期先参考） 営業収益 -5,566 増減 増減率 増減 増減率 (第33期） (第34期） (第35期） 不動産賃貸収入 -359 営業収益 42,125 36,559 -5,566 -13.2% 36,635 76 0.2% 不動産賃貸事業収益 計 36,560 36,180 -379 -1.0% 36,635 455 1.3% 新規2物件・売却3物件 -526 不動
Slide 25: (参考)業績の見通し
（参考） 業績の見通し 不動産賃貸収入 不動産賃貸事業利益 （百万円） （百万円） ・・・ 前期実績 ・・・内部成長 ・・・外部成長 ・・・不動産賃貸収入 33,500 2,473 17,500 33,355 17,162 1,973 16,994 33,000 17,000 33,221 1,473 32,862 16,465 32,500 16,500 973 32,000 16,000 473 0 15,500 15,500 ▲ 27 ▼500 ▲ 0 527 0 15,000 '17.12期 '18.6期 '18.12期 '17.12期 '18.6期 '18.12期 (当期実績) (次
Slide 26: MEMO
| Nippon Buliding Fund (MEMO) 25
Slide 27: マーケットについて
Y—AyNZDUet NBF 26
Slide 28: オフィスビル賃貸マーケット動向(1/2)
5-1 オフィスビル賃貸マーケット動向（1/2） ●東京ビジネス地区*のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率） （円/坪） (％） 9.43％ 25,000 10.00 （‘12.6） 8.57％ 22,901円 （‘03.6.8） （‘08.8） 9.00 8.00 7.00 20,000 19,338円 （‘18.1） 6.00 5.00 17,526円 （‘04.10） 4.00 16,207円 15,000 （‘13.12） 3.07％ 3.00 （‘18.1） 2.49％ 2.00 平均募集賃料（左軸） （‘07.11） 平均空室率（右軸） 1.00 10,000 0.00 '02
Slide 29: オフィスビル賃貸マーケット動向(2/2)
5-2 オフィスビル賃貸マーケット動向（2/2） ●東京23区大規模オフィスビル供給量推移 （出所）2017年4月25日付森ビル㈱のデータから資産運用会社作成 （万㎡） 300 （予想） 250 216 過去平均（1986～2016年） 17年以降平均103万㎡/年 （延床面積ベース） 200 103万㎡/年 （延床面積ベース） 175 163 154 150 140 125 121 119 117 109 91 97 97 100 86 85 87 72 77 73 65 58 50 40 0 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '
Slide 30: 不動産売買マーケット動向
5-2 不動産売買マーケット動向 ●不動産（オフィス）取引金額の推移 （億円） 25,000 上期 下期 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 （出所）日本不動産研究所のデータから資産運用会社作成 ●プライムエリアオフィス*1の利回りベンチマーク*2の推移 4.0 % 3.5% 3.5% 3.5% 3.5% 3.3% 3.3% 3.3% 3.3% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.4% 3.3%
Slide 31: NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利
5-3 NBF投資口価格・東証REIT指数・10年国債金利 ●NBFの投資口価格 東証REIT指数の推移 （円） （pt） 1,200,000 4,000 NBF（左軸） 東証REIT指数（右軸） 900,000 3,000 600,000 2,000 300,000 1,000 0 0 '01.9 '02.9 '03.9 '04.9 '05.9 '06.9 '07.9 '08.9 '09.9 '10.9 '11.9 '12.9 '13.9 '14.9 '15.9 '16.9 '17.9 ’18.1 ●10年国債金利の推移 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% -1.00% '01.
Slide 32: NBFの優位性
6. NBFの優位性 6-1 J-REIT最長のトラックレコード 6-2 J-REIT最大の規模 6-3 東京を中心としたポートフォリオ 6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用 ・パイプライン ・リーシング ・プロパティマネジメント 6-5 保守的な財務運営 31
Slide 33: J-REIT最長のトラックレコード(1/2)
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（1/2） ●資産規模（取得価格の累計）・期中平均稼働率の推移 東京23区（左軸） 東京周辺都市部（左軸） 期中平均稼働率（右軸） （億円） うち都心5区（左軸） 地方都市部（左軸） （％） 13,000 100 98.7 98.8 98.3 98.3 98.4 97.8 97.9 98.2 98.7 12,000 97.1 97.3 97.9 97.3 96.8 97.5 97.1 97.0 97.6 97.9 96.9 97.2 96.7 96.8 96.8 11,066 95 97.0 10,961 95.5 95.1 95.5 95.4 11,
Slide 34: J-REIT最長のトラックレコード(2/2)
6-1 J-REIT最長のトラックレコード（2/2） ●1口当たり分配金の推移 *1 （円） 11,274 10,887 12,000 11,126 10,064 9,695 9,904 9,836 9,513 9,370 8,645 8,523 9,612 8,562 8,645 8,126 8,427 8,397 8,867 9,129 9,000 8,446 7,747 8,152 8,001 7,683 7,592 7,5697,6007,7407,877 7,681 7,787 8,036 7,291 6,000 3,000 0 '01.12 '02.6 '02.12 '03.6 '
Slide 35: J-REIT最大の規模
6-2 J-REIT最大の規模 （2017年12月31日時点） ●時価総額 （億円） 投資法人別占有率 9,000 7,780億円 総合型・複合型 43.4% 8,000 オフィス特化型 20.3% 7,000 J-REITの時価総額合計 … 11兆4,751億円 ホテル特化型・ 6,000 ヘルスケア特化型 5.1% 5,000 4,000 3,000 物流特化型 11.3% 商業施設特化型 9.6% 2,000 住宅特化型 10.3% 1,000 0 NBF （出所）Quickより資産運用会社作成 ●取得価格 アセットタイプ別占有率 （億円） 12,000 ホテル 6.9% その他（インフ
Slide 36: 東京を中心としたポートフォリオ
6-3 東京を中心としたポートフォリオ ● 地域別投資比率（取得価格ベース） （2017年12月31日時点） ● 継続鑑定評価額と延床面積（1万坪以上）20物件 継続鑑定評価額 ＊ 物件毎のプロットの大きさは、 地方都市部 （億円） 東京23区 東京周辺都市部 地方都市部 第33期NOIの金額 （NBF持分・年換算）を表す 1,276億円 1,000 （11.9％） 東京23区 900 NBF 大崎ビル 8,637億円 東京周辺都市部 （80.2％） 800 850億円 （7.9％） 700 ゲートシティ大崎 NBF プラチナタワー 600 1兆764億円 NBF 日比谷ビル 500 三菱重工
Slide 37: スポンサーの活用(1/3) パイプライン
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（1/3）パイプライン ●売主別取得累計額の推移 ●三井不動産グループとの共生モデル 上場以降の取得物件の約6割が 保有 三井不動産グループ関連（取得・仲介） 運用 （億円） 日本ビルファンド投資法人 12,000 1兆764億 10,000 3,644 8,000 約6割＊ ゲートシティ大崎 虎ノ門琴平タワー JFEビルディング （2006・2013年取得）（2004・2006年取得） （2006年売却） 6,000 2,196 取得 売却 4,000 4,206 2,000 新橋Ｍ-SQUARE セレスティン NBF日本橋室町 （2013年取得
Slide 38: スポンサーの活用(2/3) リーシング
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（2/3）リーシング ●期中平均稼働率・総賃貸可能面積の推移 （％） （万㎡） 100 210 NBFの期中平均稼働率（全国） *1（左軸） 98.7 98.8 参考：マーケットの期中平均稼働率 98.2 （東京ビジネス地区）*２（左軸） 97.8 97.9 97.9 NBFの期末総賃貸可能面積（右軸） 97.5 97.6 97.1 97.0 96.8 96.7 96.8 96.5 96.8 180 95.9 96.2 95.4 95.5 94.7 95 94.3 93.9 93.3 93.3 150 92.2 91.5 120 91.2 91.0
Slide 39: スポンサーの活用(3/3) プロパティマネジメント
6-4 スポンサー（三井不動産グループ）の活用（3/3）プロパティマネジメント ●プロパティマネジメント体制 ●戦略的でメリハリのある追加投資 • 管理運営計画の策定・実行 • 大規模修繕計画の策定・実行 各物件の収益性能、 ビルグレードに応じた • 重要事項承認 将来性を踏まえた 投資計画の策定・実行 ビルグレードを設定 日本ビルファンドマネジメント ●減価償却費に占める資本的支出の割合（実績） 資本的支出/減価償却費（左軸） (％） 資本的支出（右軸） (百万円） 連携 50 44.6 5,000 41.2 39.9 40 37.2 4,000 三井不動産 NBFオフィスマネジメント 32
Slide 40: 保守的な財務運営
6-5 保守的な財務運営 ●LTV・長期固定金利比率の推移 ●長期有利子負債の平均残存年数の推移 （％） （年） 6 100 5 96.4 97.7 96.5 95.2 90 95.2 5.16 5.15 5.22 93.8 94.0 4.99 92.5 4 4.53 4.29 4.11 長期固定金利比率 ターゲット：90％以上 3 4.02 80 2 70 1 0 60 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 50 40 43.1 ●平均調達金利の推
Slide 41: ESGへの取り組み
7. ESGへの取り組み （投資法人並びに資産運用会社の取り組み） 40
Slide 42: ESGへの取り組み方針
7-1 ESGへの取り組み方針 資産運用会社では、基本指針である「ESGに関する取り組み指針」に基づき、ポートフォリオ運用における環境負荷の軽減、 地域社会や従業員といったステークホルダーへの配慮などESGへの取り組みを進めています。 資産運用会社はESGへの配慮が不動産投資運用業務における重要な課題であるとの認識に基づき、 基本姿勢 三井不動産グループが定める「グループ環境方針」及び「社会貢献活動方針」のもと、環境負荷の低減、安全・安心、 快適性の向上及び様々な主体との多様な連携・協力に配慮した資産運用業務を行うよう努めます。 本投資法人並びに資産運用会社のESGに対する考え方と取り組みにつ
Slide 43: 環境(Environment)への取り組み(1/2)
7-2 環境（Environment）への取り組み（1/2） ●環境配慮への取り組み事例 不動産投資を通じた環境配慮の取り組み（建物/設備改修による環境パフォーマンスの向上） 環境リスクの把握と低減 空調改修工事 環境に配慮した投資判断およびモニタリングの実施 高効率機器への更新で省エネ化 ・新規投資先のデューデリジェンス時において、外部専門家を活用 して環境・社会リスクを把握し、投資判断に活用しています。 ・既存運用物件に対しても定期的に同様の環境・社会リスクの モニタリングを行うとともに、「省エネウォークスルー」などの専門的な 建物評価を行い、リスク低減、物件価値向上の機会を見出す 取り組
Slide 44: 環境(Environment)への取り組み(2/2)
7-2 環境（Environment）への取り組み（2/2） ●グリーンビルディンング認証への取り組み事例 ポートフォリオの環境リスクを低減するとともに中長期的な資産価値向上を図る目的で、既存運用物件における 取得方針 グリーンビルディング認証の取得について、継続的に取り組みます。 CASBEE DBJ Green Building 物件名 評価ランク 物件名 評価ランク ゲートシティ大崎 S CASBEE-既存 NBF大崎ビル NBF豊洲キャナルフロント 東京都トップレベル事業所 NBF豊洲ガーデンフロント 物件名 分類 リバーシティM-SQUARE パナソニック東京汐留ビル トップレベル事
Slide 45: 社会(Social)への取り組み
7-3 社会（Social）への取り組み ●社会配慮への取り組み事例 テナント満足の向上に向けた取り組み（安全・安心及び建物の快適性の向上） 顧客満足度調査の実施 顧客満足度調査の結果に基づく施策事例 オフィスビル運営・管理サービス顧客満足度調査概要（2017年度実施分） 1階共用部スペースの利便性を改善 ・調査対象：テナント調査55棟（マスターリース物件等は除く） （レイアウト変更前） （レイアウト変更後） ・調査対象：オフィスワーカー調査55棟（マスターリース物件等は除く） ・回答数 ：テナント895社（回収率 86%） ・回答数 ：オフィスワーカー6,137名（回収率 78%） ・調査期
Slide 46: ガバナンス(Governance)への取り組み
7-4 ガバナンス（Governance）への取り組み 資産運用会社の組織図 運用資産の取得及び売却に関する資産運用会社の意思決定フロー 投資本部による起案 株主総会 ・不動産プロセスチェックシートにより、各種リスクの有無・違法性の有無等のコンプライアンスチェックを行う。 ・適宜、専門家である第三者に確認を行う。 監査役 会計監査人 コンプライアンス・オフィサーによる事前チェック 取締役会 ・コンプライアンス・オフィサーは運用審査会議の前に、コンプライアンスに係るチェックを行い、必要に応じて ・議案の修正や差し戻しを指示することができる。 コンプライアンス委員会 経営会議 運用審査会議にお
Slide 47: MEMO
| Nippon Buliding Fund (MEMO) 46
Slide 48: Appendix
8 Appendix NBF 47
Slide 49: 主要テナント上位10社・テナント業種
1 主要テナント上位10社（賃貸面積ベース）・テナント業種 ●主要テナント上位10社（賃貸面積ベース） ●テナント業種*2分布 （2017年12月31日時点） 上記以外の業種 全賃貸面積に 賃貸面積 占める賃貸 8.6% テナント名 賃貸物件 面積の割合 倉庫・運輸関連 1.7% (㎡) サービス業 19.8% （%） その他製品1.9% 銀行業 2.4% 1. 三井不動産株式会社*1 ゲートシティ大崎 他12物件 230,017 22.1 医療 2.6% 2. ソニー株式会社 ＮＢＦ大崎ビル 74,425 7.1 小売業 3.6% テナント数 3. 三菱重工業株式会社 三菱重工ビル 34,1
Slide 50: ビル別入居・退去面積一覧
2 ビル別入居・退去面積一覧（2017年7月1日～2017年12月31日） 東京周辺 東京23区 地方都市部 （坪） 都市部 1,500 2,000 1,200 900 600 300 0 -300 -600 -900 -1,200 -1,500 -3,000 Ｎ 西 三 芝 ＮＮ Ｎ 虎 セ Ｎ Ｎ Ｎ 新 リ Ｎ 興 Ｎ 新Ｎ 四 ＮＮ Ｎ Ｎ Ｎ Ｎ 住 Ｎ パ Ｎ 日龍 神Ｎ ゲ 中 Ｎ Ｎ 中 上Ｎ Ｎ東 東 Ｎ大 Ｎ 調 新 横 パ つ Ｎ シ Ｎ Ｎ 札 Ｎ Ｎ Ｎ 三 Ｎ ア 中信 堺 サ Ｎ 広 Ｎ 博Ｎ Ｂ 新 菱 Ｎ ＢＢ Ｂ ノ レ Ｂ Ｂ Ｂ 宿 バ Ｂ 和 Ｂ 橋Ｂ
Slide 51: 築年数の状況
3 築年数の状況 2017年6月期末 2017年12月期末 （第32期末） （第33期末） 17.5% 20.1% 41.8% 43.4% 平均築年数 平均築年数 18.85年 19.13年 36.5% 40.8% 10年以下 10年超20年以下 20年超 50
Slide 52: 財務運営の推移
4 財務運営の推移 借入金（左軸） 長期固定金利比率（右軸） 投資法人債（左軸） LTV（総資産有利子負債比率）（右軸） （億円） 99.6 （％） 97.5 97.7 6,000 100 95.2 95.0 95.2 95.2 95.1 92.9 94.2 93.8 94.0 97.7 96.4 96.5 5,500 87.3 94.7 85.8 87.0 84.8 95.2 92.5 90 92.2 83.1 5,000 86.7 79.1 80 75.7 80.8 82.3 73.5 4,500 66.7 70 4,000 65.2 65.6 60 3,500 50.8 3,000 45
Slide 53: 借入金の調達先一覧
5 借入金の調達先一覧 （単位：百万円） 2017/6期末 2017/12期末 借入先 返済方法 その他 （第32期末） （第33期末） 三井住友信託銀行 4,000 - 信金中央金庫 3,000 - 無担保・無保証 りそな銀行 2,000 - 期限一括 短期借入金 ・同順位 みずほ銀行 2,000 - 山梨中央銀行 1,000 - 小 計 12,000 - 日本政策投資銀行* 82,250 81,875 三菱UFJ信託銀行 55,000 55,000 三井住友信託銀行 39,000 39,000 三井住友銀行 37,000 37,000 みずほ銀行 25,000 25,000 住友生命保険
Slide 54: 投資主の状況
6 投資主の状況 【所有者別投資口数】 【所有者別投資主数】 2017年6期末 2017年12期末 2017年6期末 2017年12期末 増減 増減 （第32期末） （第33期末） 所有者区分 （第32期末） （第33期末） 所有者区分 投資口数 比率（％） 投資口数 比率（％） 投資口数 投資主数 比率（％） 投資主数 比率（％） 投資主数 個人・その他 60,882 4.3 63,130 4.5 2,248 個人・その他 12,959 92.3 13,292 92.3 333 金融機関 841,952 59.6 820,376 58.1 -21,576 金融機関 205 1.5 210 1
Slide 55: 主要な経営指標等の推移
7 主要な経営指標等の推移 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 項 目 2015年12月期 2016年6月期 2016年12月期 2017年6月期 2017年12月期 *1 賃貸ＮＯＩについては不動産等売却損益は含まない *2 NOI利回り＝通期稼働物件のNOI÷当該物件の期末簿価×2 営業収益 百万円 34,640 35,671 35,849 36,409 42,125 *3 ＦＦＯ＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益 不動産賃貸収入等 百万円 34,640 34,719 35,849 36,189 36,560 *4 ＡＦＦＯ＝ＦＦＯ－資本的支出額 不動産等売却益 百万
Slide 56: 物件概要一覧(1/2)(東京23区)
8 物件概要一覧（1/2）（東京23区） ●東京23区 総賃貸可能面積 期末稼働率 総賃貸可能面積 期末稼働率 物件名 総賃貸面積（㎡） テナント数 PML（%） 物件名 総賃貸面積（㎡） テナント数 PML（%） （㎡） （%） （㎡） （%） ＮＢＦ日比谷ビル 27,572 27,258 98.9 92 1.6 ＮＢＦ芝公園大門通りビル 3,432 3,432 100.0 8 2.8 西新宿三井ビルディング 33,458 33,389 99.8 47 1.9 ＮＢＦ神田須田町ビル 4,470 3,939 88.1 8 3.7 三菱重工ビル 35,641 35,641 100.0 11 1.
Slide 57: 物件概要一覧(2/2)(東京周辺都市部・地方都市部)
8 物件概要一覧（2/2）（東京周辺都市部・地方都市部） ●東京周辺都市部 ●地方都市部 総賃貸可能面積 期末稼働率 総賃貸可能面積 期末稼働率 物件名 総賃貸面積（㎡） テナント数 PML（%） 物件名 総賃貸面積（㎡） テナント数 PML（%） （㎡） （%) （㎡） (%) 調布サウスゲートビル 13,762 13,762 100.0 1 4.3 札幌エルプラザ 11,396 11,396 100.0 13 0.3 新川崎三井ビルディング 39,837 38,781 97.3 21 2.2 ＮＢＦ札幌南二条ビル 5,351 5,351 100.0 3 1.0 横浜ＳＴビル 20,046
Slide 58: 物件価格一覧(1/3)(東京23区)
9 物件価格一覧（1/3）（東京23区） ●東京23区 第33期末 第32期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＮＢＦ日比谷ビル 63,500 63,652 57,200 3.1% 2.7% 3.2% 56,600 3.2% 2.8% 3.3% -6,452 600 西新宿三井ビルディング 45,213 33,184 42,200 3.5% 3.1% 3.7% 41,3
Slide 59: 物件価格一覧(2/3)(東京23区)
9 物件価格一覧（2/3）（東京23区） 第33期末 第32期末 直接 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 還元法 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＮＢＦ芝公園大門通りビル 6,100 6,218 4,510 3.6% 3.4% 3.8% 4,400 3.7% 3.5% 3.9% -1,708 110 ＮＢＦ神田須田町ビル 5,960 5,796 8,310 3.4% 3.2% 3.6% 8,090 3.5% 3.3%
Slide 60: 物件価格一覧(3/3)(東京周辺都市部・地方都市部)
9 物件価格一覧（3/3）（東京周辺都市部・地方都市部） ●東京周辺都市部・地方都市部 第33期末 第32期末 直接 含み損益 鑑定評価前期比 取得価格 ＤＣＦ法 直接還元法 ＤＣＦ法 物件名 ①期末簿価 ②鑑定評価額 還元法 ③鑑定評価額 ②-① ②-③ （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ ＣＲ ＤＲ ＴＣＲ 調布サウスゲートビル 9,320 8,072 10,300 4.7% 4.5% 4.9% 10,300 4.8% 4.6% 5.0% 2,227 - 新川崎三井ビルディング 25,820 22,009 23,400 4.7% 4.
Slide 61: 個別物件の収益状況(1/3)(東京23区)
10 個別物件の収益状況（1/3）（東京23区） ●東京23区 (百万円） 新宿三井 NBF 西新宿 NBF NBF NBF 虎ノ門 セレスティン芝 NBF NBF渋谷 NBF リバーシティ NBF 興和西新橋ビル NBF 新橋 三菱重工ビル 芝NBFタワー ビルディング 日比谷ビル 三井ビルディング プラチナタワー 南青山ビル コモディオ汐留 琴平タワー 三井ビルディング 御茶ノ水ビル ガーデンフロント 銀座通りビル M-SQUARE 虎ノ門ビル Ｂ棟 新川ビル M-SQUARE 二号館 不動産賃貸事業収益 1,399 1,130 990 1,421 422 881 871 750 290
Slide 62: 個別物件の収益状況(2/3)(東京23区・東京周辺都市部)
10 個別物件の収益状況（2/3）（東京23区・東京周辺都市部） ●東京23区 (百万円） 大崎 NBF豊洲 NBF豊洲 中目黒 上野 NBF 東五反田 東陽町 NBF NBF池袋 東京23区計 NBF上野ビル ブライトコア・ GSKビル*1 キャナルフロント ガーデンフロント GTタワー イーストタワー 池袋イースト スクエア センタービル 池袋タワー シティビル (48物件) ブライトプラザ 不動産賃貸事業収益 1,017 802 885 274 392 230 170 126 170 26,825 不動産賃貸収入 887 716 779 248 362 225 152 116 153 2
Slide 63: 個別物件の収益状況(3/3)(地方都市部)
10 個別物件の収益状況（3/3）（地方都市部） ●地方都市部 (百万円） NBF札幌 NBF NBF新潟 三井住友銀行 NBF名古屋 アクア堂島 中之島 信濃橋三井 堺筋本町 サンマリオン NBF広島 広島袋町 NBF松山 博多祇園 地方都市部計 札幌エルプラザ NBF熊本ビル 総合計 南二条ビル ユニックスビル テレコムビル 名古屋ビル 広小路ビル NBFタワー セントラルタワー ビルディング センタービル NBFタワー 立町ビル ビルディング 日銀前ビル M-SQUARE (16物件) 不動産賃貸事業収益 327 103 279 193 641 249 595 528 545 530 3
Slide 64: ポートフォリオマップ
Rb IAAT aa if ania 16 441,276 «a 9 we 850 es sg _ H NBF RR23E BARRED 47 98,637 @5 721x764 25 NN Bs: ii = 4 9% @ Wi Al De HBB 63
Slide 65: 物件一覧(1/4)(東京23区)
12 物件一覧（1/4）（東京23区） 1 NBF日比谷ビル 5 NBFプラチナタワー 9 セレスティン芝三井ビルディング 13 新宿三井ビルディング二号館 17 NBF新川ビル 所 在 地 東京都千代田区内幸町 所 在 地 東京都港区白金一丁目 所 在 地 東京都港区芝三丁目 所 在 地 東京都新宿区新宿 所 在 地 東京都中央区新川二丁目 一丁目1番7号 17番3号 23番1号 三丁目2番11号 31番1号、31番7号、20番 15号 地 積 5,065.35㎡ 地 積 4,373.93㎡ 地 積 7,679.46㎡ 地 積 2,980.64㎡ 地 積 東館およびメゾンニュー 延床面積 5
Slide 66: 物件一覧(2/4)(東京23区)
12 物件一覧（2/4）（東京23区） 21 NBF渋谷イースト 25 NBF芝公園大門通りビル 29 パナソニック東京汐留ビル 33 神宮前Ｍ-SQUARE 37 NBF豊洲キャナルフロント 所 在 地 東京都渋谷区渋谷三丁目 所 在 地 東京都港区芝公園一丁目 所 在 地 東京都港区東新橋一丁目 所 在 地 東京都渋谷区神宮前 所 在 地 東京都江東区豊洲五丁目 3番5号 8番12号 5番1号 一丁目4番16号 6番52号 地 積 1,418.21㎡ 地 積 836.45㎡(敷地全体) 地 積 19,708.36㎡ 地 積 2,543.35㎡ 地 積 14,335.60㎡ の内733.12
Slide 67: 物件一覧(3/4)(東京23区・東京周辺都市部)
12 物件一覧（3/4）（東京23区・東京周辺都市部） 41 NBF上野ビル 45 NBF池袋タワー 48 調布サウスゲートビル 52 つくば三井ビルディング 56 NBF松戸ビル 所 在 地 東京都台東区東上野 所 在 地 東京都豊島区東池袋 所 在 地 東京都調布市小島町 所 在 地 茨城県つくば市竹園 所 在 地 千葉県松戸市本町 四丁目24番11号 一丁目33番8号 二丁目48番26 一丁目6番1号 18番4号 地 積 2,405.22㎡ 地 積 994.03㎡ 地 積 3,400.82㎡ 地 積 6,280.82㎡ 地 積 1,064.25㎡ 延床面積 15,467.77㎡ 延床面積
Slide 68: 物件一覧(4/4)(地方都市部)
12 物件一覧（4/4）（地方都市部） 57 札幌エルプラザ 61 三井住友銀行名古屋ビル 65 信濃橋三井ビルディング 69 広島袋町ビルディング 所 在 地 北海道札幌市北区八条 所 在 地 愛知県名古屋市中区綿 所 在 地 大阪府大阪市西区靭本町 所 在 地 広島県広島市中区袋町 西三丁目28番 二丁目18番19号 一丁目11番7号 5番25号 地 積 4,937.44㎡ 地 積 3,181.60㎡ 地 積 4,298.26㎡ 地 積 2,039.20㎡ 延床面積 32,601.54㎡ 延床面積 27,661.97㎡ 延床面積 36,301.54㎡ 延床面積 16,411.08㎡ 階 数
Slide 69: Disclaimer
Disclaimer 本資料は情報提供を目的としたものであり、有価証券、商品又は取引についての投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。 日本ビルファンド投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください。本資料に提供している情報は、 特に記載のない限り、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示書類又は資産運用報告ではありません。 日本ビルファンド投資法人及び日本ビルファンドマネジメント株式会社は、本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが、 日本ビルファンド投資法人又は日本ビルファンドマネジメント株式会社が作成した情