Star Mica Holdings Co., Ltd. · TSE:2975
Star Mica — Q2 FY2013/11 Earnings Presentation
26 slides from Star Mica's earnings presentation, Jun 28, 2013
Slide 1: 決算説明資料（平成25年11月期 第２四半期決算）
決算説明資料 （平成25年11月期 第２四半期決算） 平成25年6月28日
Slide 2: 目次
目次 １．決算の概要 ２．事業内容及び決算状況 ３．今後の経営戦略 ４．市場環境 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 2
Slide 3: －ＰＬ－ 堅調に増益を達成
－ＰＬ－ 『堅調に増益を達成』 手頃な価格帯の中古マンション市場は、幅広い需要層に支えられ底堅く推移 マーケット動向を意識し、販売数よりも利益率を重視した結果、 売上高は前年同期比で減少するも、経常利益は前年同期を上回る実績を達成 ■連結ＰＬ （単位：百万円） 2012/11 2013/11 科目 2012/11 ２Ｑ 累計 ２Ｑ 累計 金額 構成比 金額 構成比 金額 構成比 前期比 売上高 12,857 100.0% 6,540 100.0% 6,166 100.0% 94.3% 売上総利益 2,770 21.6% 1,461 22.3% 1,578 25.6% 108.0% 販売
Slide 4: －ＢＳ－ 販売用不動産残高は順調に増加
－ＢＳ－ 『販売用不動産残高は順調に増加』 今後の収益源となる販売用不動産残高は前期末比約17億円の積上げを実現 物件積上げに伴い長期での借入を促進。固定負債の構成比は49.2％まで向上 自己資本比率は30.0％と、依然として強固なバランスシートを維持 ■総資産・販売用不動産推移 ■連結ＢＳ （単位：百万円） （単位：百万円） その他 2013/11 2013/11 科目 2012/11 科目 2012/11 40,000 販売用不動産 ２Ｑ ２Ｑ 35,000 30,000 9,314 金額 構成比 金額 構成比 金額 構成比 金額 構成比 8,380 25,000 流動資産 26,1
Slide 5: １．決算の概要
１．決算の概要 ２．事業内容及び決算状況 ３．今後の経営戦略 ４．市場環境 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 5
Slide 6: 中古マンション事業 “堅実”に収益を生み出す仕組み
中古マンション事業『“堅実”に収益を生み出す仕組み』 「家賃」＋「売却」の“ハイブリッド型”ビジネスモデル ・“ニッチ市場”である「オーナーチェンジ・マンション」”1室”単位 ・保有期間は家賃収入により、常時プラスのキャッシュフロー 取得 賃貸中（約1,200室） 投資家市場 利益 月々の安定的な 中古 マンション 「家賃利益」 市場 テナント退去・リフォーム 売却 アービトラージ（裁定）による 消費者市場 手堅い「売却利益」 期間 ・“居住用マンション”として売却 。異なる市場間でのアービトラージ スター・マイカ株式会社 6
Slide 7: 主力の中古マンション事業は堅調に推移
主力の中古マンション事業は堅調に推移 中古マンション事業は、概ね前年同期と同水準の粗利益を確保 売買は売上高が減少するも、賃貸は販売用不動産残高の増加に伴い増収増益 インベストメント事業は、収益不動産の取得に伴う賃貸収益の増加により前年同期比増益 ■セグメント別売上高・粗利益 （単位：百万円） 2012/11 2013/11 セグメン ト別 2012/11 ２Ｑ 累計 ２Ｑ 累計 金額 金額 金額 構成比 前期比 売上高 12,857 6,540 6,166 100.0% 94.3% 中古マンション 11,775 6,096 5,680 92.1% 93.2% うち賃貸 1,709 8
Slide 8: 中古マンション事業 ～５つの特色～
中古マンション事業 ～５つの特色～ 独自の事業モデルを構築 ①投資対象の差別化 マンション『１室』単位での投資 ②投資戦略の差別化 市場の価格形成に着目したアービトラージ ③リスク分散による差別化 マンションのポートフォリオ運用 他社には真似のできない“仕組み”作り ④オペレーション体制の差別化 参入障壁① 非常に煩雑な取引・管理業務 ⑤ファイナンス力の差別化 参入障壁② 資金調達の難易度の高さ スター・マイカ株式会社 8
Slide 9: ①対象不動産の差別化
“①対象不動産の差別化” 中古マンション事業の投資対象 「賃貸中」の「ファミリー向け中古マンション」を「１戸単位」から取得 首都圏を中心に、流動性・利便性のある物件に投資 用途 オフィス 住居 所有形態 1棟 1棟 区分所有マンション 所有者の通常の目的 投資目的 居住目的 投資目的 投資目的 （ファミリー分譲マンション） （投資用１Ｒマンション） 新築 不動産開発会社 マンション分譲会社 コンパクトマンション 高額物件 REIT・私募ファンド・ＡＭ会社 個人富裕層中心 開発・販売会社 中古 差別化 標準的な物件 私募ファンド・ＡＭ会社等 当社 実需に支えられたマーケットのため、 賃貸中物
Slide 10: ②投資戦略の差別化
“②投資戦略の差別化” 投資戦略 値上がり益ではなく、市場間の『価格差』に着目した“裁定取引” （“バリューアップ”や“再生“とは異なる） 保有期間中は「入居者からの賃料収入」、売却時には「売却益」を得られる 出口戦略は実需消費者への商品供給がメイン（投資家間の転売とは異なる） 賃貸中物件を取得 賃借人退去まで保有 退去後に空室物件として売却 投資家市場 消費者市場 １戸単位 価格ギャップ ・「収益還元価格」による評価 ・「取引事例価格」による評価 ・購入層が限定的 ・購入層は幅広い一般消費者 収益 テナント退去・リフォーム 取得時から家賃収入 時間 取得 売却 スター・マイカ株式会社
Slide 11: ③リスク分散による差別化
“③リスク分散による差別化” 様々なエリア・築年数・価格帯で構成される中古マンション約1,200室を“ポートフォリオ” 運用することで、個別物件で生じるリスク（事故・自然災害、価格変動、退去期間等）を分散 ■地域別残高構成 ■築年時期別残高構成 ■購入価格帯別残高構成 その他, 0.5% 兵庫県, 1.4% ～昭和55年, 7.3% ～1,000万円, 5.9% 大阪府, 1.0% 4,000万円～, 13.0% 東京都（都心5区）, 千葉県, 7.9% 16.2% 埼玉県, 2.7% 昭和56年～, 22.4% 平成10年～, 40.3% 神奈川県, 17.6% 3,000万円～4,000万
Slide 12: ④オペレーション体制の差別化
“④オペレーション体制の差別化” 「誰もやらない、誰もやれない」繁雑な業務を、『迅速に』実施する仕組みづくり 周辺業務の収益機会を取り込んだオペレーション体制により強化された事業収益力 取得 保有 売却 ■ 情報ルート ■ 物件（賃貸） 管理 ■ リフォーム 不特定の大手仲介会社中心 ・保有物件の9割を内製化、残りは ・物件タイプに応じた、品質・コストの （数百店舗への地道な営業活動） 大手ＰＭ会社へアウトソース 定型（スペック）化 ⇒コスト削減に加え、収益機会を拡大 ⇒大量発注によるコストダウン ■ 査定 ■ リーシング ■ 販売ルート 取引事例ＤＢを活用した 退去時には売却するモデルの
Slide 13: ⑤ファイナンス力の差別化
“⑤ファイナンス力の差別化” “1棟”での借入に比べ難易度の高い、“区分所有ポートフォリオ”での借入を実現 取得フェーズの機動的な資金枠から、売却フェーズの長期借入金へ移行する、 当社独自の事業特性に対応した画期的なファイナンススキームを構築 ■当社におけるファイナンスの概要 取得フェーズ 売却フェーズ タームアウト （ 借入金残高） 極度額 手元資金により物件を取得 … 短期借入 長期借入 （期間） 当座借越 等 タームローン 物件取得に応じた 長期化により財務安全性を確保 機動的な借入れ 賃借人の退去後、物件の売却に応じて随時弁済 スター・マイカ株式会社 13
Slide 14: ２．事業内容及び決算状況
１．決算の概要 ２．事業内容及び決算状況 ３．今後の経営戦略 ４．市場環境 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 14
Slide 15: －販売用不動産の推移－
－販売用不動産の推移－ 第２四半期末の販売用不動産残高は過去最高の256億円まで積上げ、今後の収益源を確保 2013/11期の取得方針として、慎重な査定に基づいた積上げを目指す ■販売用不動産推移（各四半期末時点ベース） （単位：百万円） 棚卸資産残高 公募増資による約12億円の調達 大型物件（国立・約48億円）の取得 25,673 26,000 07/11月 08/9月 リーマン・ブラザーズ破綻 第三者割当による約20億円の増資 24,190 24,040 を発端にリーマン・ショックの発生 23,986 23,921 23,601 23,363 23,544 22,026 22,000
Slide 16: 通期予想に対する進捗状況
通期予想に対する進捗状況 売上高・粗利益ともに進捗率は概ね50％超と、順調に進捗 （単位：百万円） （単位：百万円） 2013/11 2013/11 ２Ｑ 2013/11 2013/11 ２Ｑ 科目 2012/11 （ 予想） （ 実績） セグメント別 2012/11 （ 予想） （ 実績） 金額 金額 前期比 金額 進捗率 金額 金額 前期比 金額 進捗率 売上高 12,857 12,049 93.7% 6,166 51.2% 売上高 12,857 12,049 93.7% 6,166 51.2% 売上総利益 2,770 2,797 100.9% 1,578 56.4% 中古マンション 11
Slide 17: 配当方針
配当方針 中長期的に連結配当性向20％を目指し、着実に増配を継続 内部留保は成長投資として充当 ■１株当たり当期純利益推移 （※1） （単位：円） ■１株当たり情報及び配当金額等の推移 （※1） 90.00 78.67 80.06 （単位：円） 80.00 68.19 （※1） 2013/11 70.00 科目 2009/11 2010/11 2011/11 2012/11 60.00 59.48 （ 予想） 50.00 43.93 40.00 １株当たり純資産額 980.80 1,036.29 1,048.94 1,153.19 30.00 20.00 １株当たり当期純利益 43.93
Slide 18: ３．今後の経営戦略
１．決算の概要 ２．事業内容及び決算状況 ３．今後の経営戦略 ４．市場環境 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 18
Slide 19: マンションストック ～５００万戸超の時代～
マンションストック ～５００万戸超の時代～ マンションストックは右肩上がりの増加 新築マンションの供給は依然低水準 ⇒ 中古市場の整備・拡大は一層期待される ■新築マンション着工戸数の推移 （単位：戸） 新築着工戸数 累計戸数 300,000 6,000,000 新築着工戸数 累計戸数 250,000 5,000,000 200,000 4,000,000 150,000 3,000,000 100,000 2,000,000 50,000 1,000,000 0 0 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 （出典）国土
Slide 20: マンションストックの活用
マンションストックの活用 マンションストックの増加・世帯数の増加・人口の首都圏集中により、 大都市圏の中古マンション流通は今後加速的に増加すると考えられる ■核家族化による世帯数の増加 ■大都市圏への人口流入 首都圏の人口移動の推移 250,000 200,000 150,000 千葉県 100,000 埼玉県 50,000 神奈川県 東京都 0 首都圏計 -50,000 -100,000 S63 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H元 （年） （出典）国立社会保障･人
Slide 21: 中古マンションにおける築年数経過時の価格推移
中古マンションにおける築年数経過時の価格推移 中古マンションは経年により価格が下がるものの、概ね築10年以降は安定 ■中古ファミリーマンションの価格推移例（分譲＝100とする） 100 坪単価約255万円 （20坪(66㎡)換算では約5,100万円） 90 80 坪単価約140万円 （20坪では約2,800万円） 70 60 50 40 30 20 10 0 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 ◎サンプル物件 地区：神奈川県横浜市港南区 分譲戸数：約350戸 平均占有面積：約75㎡ 竣工：1995年７月 ※当該物件における売買成約価格資料を基に当社作成 スター
Slide 22: 中古マンションの時代到来
中古マンションの時代到来 住宅市場における既存住宅の割合 100.0% 欧米では住宅市場の主役（７割～９割）は「中古住宅」 90.0% 日本はわずか１割程度のシェア 80.0% 国土交通省 70.0% 「中古住宅市場」の活性化に数値目標※ 【平成20年：14％→平成32年：25％】 60.0% ・２００６年６月８日 「住生活基本法」施行 ・２００６年９月１９日 住生活基本計画（全国計画）が閣議決定 ・２０１１年３月１５日 住生活基本計画（全国計画）の見直しが閣議決定 50.0% ※既存住宅の流通シェア（既存住宅の流通戸数の新築を含めた全流通戸数に対する割合） 88.8% 40.0% 77.6%
Slide 23: ５．会社紹介
１．決算の概要 ２．事業内容及び決算状況 ３．今後の経営戦略 ４．市場環境 ５．会社紹介 スター・マイカ株式会社 23
Slide 24: 会社概要
会社概要 ■2013年5月31日現在 会社名 スター・マイカ株式会社 代表取締役社長 水永 政志 (略歴)・三井物産㈱ 代表者 ・ＭＢＡ（カルフォルニア大学ロスアンゼルス校） ・㈱ボストンコンサルティンググループ ・ゴールドマン・サックス証券会社 設立 平成13年（2001年）5月1日 平成18年（2006年）10月2日 上場 大証ジャスダック市場（証券コード 3230） 資本金 3,573百万円 本社（東京都港区）、横浜支店（横浜市西区） 事業所 ※平成25年8月5日付で、本社移転予定（東京都港区） 主要取引銀行 三菱東京ＵＦＪ銀行、あおぞら銀行、三井住友銀行、りそな銀行、みずほ銀行他 監査
Slide 25: 株主の概要(2013年5月31日現在）
株主の概要(2013年5月31日現在） ■主要株主の状況 大株主名 2012/11 2013/5 持株比率 議決権比率 備考 (株)オフィス扇 1,525,000 1,525,000 15.3% 17.2% 代表取締役社長の財産保全会社 水永 政志 1,134,600 1,142,100 11.4% 12.9% 代表取締役社長 スター・マイカ㈱ 1,196,900 1,136,700 11.4% － 自己株式の保有 重田 康光 732,400 954,000 9.5% 10.8% 田口 弘 900,000 900,000 9.0% 10.2% 日本トラスティ・サービス信託銀行㈱（信託口） 1,
Slide 26: お問い合わせ先
お問い合わせ先 ■この資料に記載されている予想・見通しは、現時点で入手可能な情報及び将来の業績に影響を与える不確実な要因に係る現時点における仮定を前提としており ます。実際の業績は、今後様々な要因によって異なる結果となる可能性があります。 ■決算短信による決算発表は、適時開示の要請に基づき行なわれるものであり、決算短信の公表時点では監査報告書は未受領となっております。 ■本資料に記載されたデータには、当社が信頼に足りかつ正確であると判断した公開情報の引用が含まれておりますが、当社がその内容の正確性・確実性を保証 するものではありません。 ■この資料は、投資の勧誘を目的としたものではありません。
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