Tosei Corporation · TSE:8923
Tosei — Investor Presentation (February 2012)
27 slides from Tosei's investor presentation, Feb 24, 2012
Slide 1: 2012年11月期 事業戦略説明会
表紙 2012年11月期 事業戦略説明会 平成24年2月24日 （証券コード：8923） Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 1
Slide 2: 2012年11月期の環境認識と事業展開
Ⅰ. 2012年11月期の環境認識と事業展開 ～「Charge up 2011」総括と 新中期経営計画「Next Stage 2014」～ Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 2
Slide 3: 中期経営計画「Charge up 2011」総括
中期経営計画「Charge up 2011」総括 資産の圧縮による財務体質の向上と資産の入替え（オフィス→住宅）に注力 中古住宅再生の新ビジネスRestyling事業を開始、再成長へ布石を打つ テーマ 2008年11月期末 3ヵ年の主な施策 2011年11月期末 【売買事業】 ・総資産：783億円 ・棚卸資産売却によるバランスシートの圧縮 ・総資産：599億円 棚卸資産の ・棚卸資産：534億円 ・08年中旬から09年9月まで仕入ストップ ・棚卸資産：337億円 圧縮と入替え 売上想定：764億円 ・環境配慮型商品の開発（平和島・蒲田ビルで 売上想定：465億円 CASBEE Aﾗﾝｸ取得）
Slide 4: 2012年11月期 外部環境認識
2012年11月期 外部環境認識 オフィス市況は依然として不透明な中、住宅市況は底堅く推移 ファンド事業においては、海外展開によるビジネスチャンス獲得を狙う 政策関連・業界情勢 需要供給動向 当社認識 オフィス ・都心5区の空室率は2011年11月時点で ■需要 個人や事業法人等による自 依然厳しい環境と認識。 8.90％と依然高い状況 用および10億以下中小収益 中長期的な視野にて、 ・都心5区の平均募集賃料は約1万7千円と アセットの購入は底堅い。 本格的な投資再開を模 09年以降下落傾向が続く ■供給 2012年に23区大規模オフィス 索する。 売 ・23区オフィスビルストックは5万棟以
Slide 5: 新中期経営計画「Next Stage 2014」～基本方針～
新中期経営計画 「Next Stage 2014」 ～基本方針～ 既存6事業の質的拡充、量的拡大を柱とし、 グローバルなフィールドへの進出を果たす 既存６事業の拡充と成長 ・成長ドライバーである不動産流動化、開発、ファンドの3事業をより一層強化する ・不動産流動化、開発におけるエンドユーザー向け事業の伸長により、規模の再拡大を行う ・不動産ファンド事業におけるアセットマネジメント受託資産規模とフィー収入の拡大を目指す グローバルなフィールドへの進出 ・グローバル展開の橋頭堡を築き、既存事業への寄与と海外事業のポートフォリオ化を目指す ・海外投資家とのリレーション強化ならびに新規ファンド組成にお
Slide 6: 新中期経営計画「Next Stage 2014」～事業戦略～
新中期経営計画 「Next Stage 2014」 ～事業戦略～ 主力3事業を成長ドライバーと位置付け、規模の拡大を図る 注力テーマは“エンドユーザー向け商品展開”と“海外展開” 不動産流動化事業 不動産開発事業 不動産ファンド事業 ■1棟売買 ■分譲マンション ■新規組成 東京の不動産に対する目利き力 豊富なトラックレコードを活かし、 Restyling型ファンドなどの 成長 を活かし、投資効率の高い再生、 エリア、ニーズに合った都市型 アクイジ型ファンド組成を推進 ﾄﾞﾗｲﾊﾞ 販売を推進（オフィス・マンション） マンションを開発、販売 強化 ■戸建て住宅 ■アセットマネジメント受託 ■R
Slide 7: 2012年11月期の事業展開～流動化事業
2012年11月期の事業展開～流動化事業 流動性の高い中小型物件の投資再開と 顧客ニーズにマッチしたRestyling商品展開で収益力強化を目指す 不動産流動化事業 販売物件① 1棟販売 ¾ 流動性の高いアセットへの投資再開 • 流動性の高い10億以下の中小型物件（オフィス・ マンション等）の投資を再開する ¾ Restyling事業のさらなる拡大 • 堅調な中古マンション需要を背景に、足元好調な Restyling案件等の仕入・販売を加速。新ビジネス Restyling型ファンドの新規案件取得を目指す ローズベイ新宿ビル 上野竹内ビル ■ファミリー向け大型マンション ■ハイエンド向けマンショ
Slide 8: 2012年11月期の事業展開～開発事業①
2012年11月期の事業展開～開発事業① 都心の人気エリアを中心に 需要が底堅い分譲マンション、戸建て住宅販売を展開 不動産開発事業 戸建て住宅 ¾ 分譲マンション・戸建て住宅開発と販売に注力 ■販売中の物件 恵比寿三丁目宅地分譲 パームスコート磯子 （渋谷区恵比寿 14区画） 14区画） • THEパームス月島、THEパームス高田馬場四丁目 （横浜市磯子区 総戸数4 総戸数4棟） の販売活動を引き続き推進。 竣工引渡し後、下期より収益に貢献予定。 ・ 分譲マンション開発を渋谷区東、渋谷区千駄ヶ谷に おいて、着手予定。 ・戸建て住宅開発を世田谷区岡本、渋谷区初台、 千葉県鎌ヶ谷で着手。 ヒルト
Slide 9: 2012年11月期の事業展開～開発事業②
2012年11月期の事業展開～開発事業② 戸建て住宅、分譲マンション開発着工予定 豊富なラインナップで幅広い顧客層に訴求する 戸建て住宅 パームスコート岡本（仮称） パームスコート初台（仮称） 世田谷区岡本において、40区画の大規模開発を 渋谷区初台において、16区画の戸建て開発を1月 4月に着工予定。環境を意識した街づくりを目指 着工予定。初台駅徒歩5分圏内の好立地に所在。 す。なお、竣工は2012年9月予定。 2012年9月竣工予定。 このほか、戸建て住宅では千葉県鎌ヶ谷市にて19棟（5月着工、8月竣工予定）、 分譲マンションでは、渋谷区東にて総戸数21戸、渋谷区千駄ヶ谷にて総戸数23戸の
Slide 10: 2012年11月期の事業展開～賃貸事業
2012年11月期の事業展開～賃貸事業 Restyling案件の取得により、安定収益源に厚み オフィスビルのリーシングを強化 不動産賃貸事業 百万円 賃貸収入の内訳 売上高（流動従来型） 売上高（流動Restyling） 4,000 3,443 売上高（固定資産） 3,500 3,000 2,634 ¾ 固定資産の稼動維持、棚卸資産の稼動向上を推進 2,500 2,068 2,507 2,506 • 固定資産で約90％超の稼働率を維持 2,000 1,142 965 • 開発オフィスビルの稼働率向上に向け営業強化 1,500 328 596 1,000 1,333 1,163 500 946
Slide 11: 2012年11月期の事業展開～ファンド事業
2012年11月期の事業展開～ファンド事業 海外投資家等との新ファンド組成とリプレイス案件の獲得の両輪で 受託資産残高を拡大へ 不動産ファンド事業 ¾受託資産残高の積上げと新ファンド組成 （百万円） 受託資産残高積上げ推移 Restyling型新ファンド組成、リプレイス、CRE案件受託の 500,000 機会獲得。アジアにファンド事業における拠点を新設。 •ファンド組成： 400,000 383,519 Restylingノウハウ、グループ一貫体制やソーシング力も強みに アジアに拠点を設置 285,904 ・リプレイス、CRE案件： 300,000 264,135 期中運用(リーシング)と出口
Slide 12: 2012年11月期の事業展開～海外展開
2012年11月期の事業展開～海外展開 グループ初の海外拠点をシンガポールに設立 アジア圏における情報の発信、収集の機会を増進し、ファンド事業の拡大を目指す 不動産ファンドビジネスのさらなる拡大を目指すため、今般、グループ初の海外拠点をシンガポールに 設立し、 海外投資家とのさらなるリレーションの強化を図るものであります。 アジアの金融ハブ機能を有するシンガポールでの拠点設置は、東京の不動産を熟知した当社グループが アジア圏における情報の発信と収集の機会を増進することで、海外投資家の本邦不動産に対する理解の 深化に寄与し、また当社のプレゼンスを大きく増していくことが期待されます。 ■シンガポー
Slide 13: 不動産管理・オルタナティブ・インベストメント事業
2012年11月期の事業展開～不動産管理・ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ事業 マンション管理、大型案件（学校法人・ 保有不動産・債権の回収に注力 量販店等）の受注増を目指す 不動産管理事業 オルタナティブ・インベストメント事業 トーセイ・コミュニティ株式会社 トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社 ¾ 競争が激化するなか、提案営業による ¾ 代物弁済・不動産M&Aにより取得した不動 受注獲得等で安定収益基盤を構築していく 産の売却および不動産担保付債権の早期 ■重点項目 回収に注力することにより資産効率を高め 再投資に備える ・大型案件受注による収益の拡大 ラルタビル Befor
Slide 14: 2012年11月期の業績予想～売上・利益項目概要～
2012年11月期の業績予想 ～売上・利益項目概要～ 低価法リスク払拭により収益力を回復し、再成長へ 経常利益22億円、当期純利益12億円を目指す 【売上高・利益項目の推移】 百万円 百万円 経常利益 40,000 2,500 2,226 33,629 売上高 経常利益 29,063 2,000 当期純利益 30,000 26,449 24,759 1,574 当期純利益 1,500 1,278 20,000 1,000 803 751 656 10,000 421 500 108 - - 2009.11 2010.11 2011.11 2012.11 2009.11 2010.11 2011
Slide 15: 2012年11月期の業績予想～セグメント概要～
2012年11月期の業績予想 ～セグメント概要～ 不動産流動化、開発事業が収益を牽引。 特に開発事業における新築分譲マンションが売上、利益拡大に貢献 （百万円、％） 2010年11月期 2011年11月期① 2012年11月期(予想)② 増減（②-①） 構成比 構成比 構成比 増減率 ■流動化事業 売上高 26,449 100.0 24,759 100.0 29,063 100.0 4,304 17.4 流動化事業では1棟販売に加え、 不動産流動化事業 8,149 30.8 12,040 48.6 8,411 28.9 -3,629 -30.1 不動産開発事業 11,682 44.2 5,25
Slide 16: 業容拡大に向けて（シミュレーション）
業容拡大に向けて（シミュレーション） レジデンシャル系を軸に仕入を推進し、徐々にバランスシートを拡大 シミュレーションパターン （自己資本を今期末の額とし、自己資本比率を引き下げてLTVを高めた場合のｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ。 棚卸資産、有利子負債のみ変化させている（全社のLTVは上昇したと仮定）） 売上想定665億円 売上想定536億円 億円 （棚卸資産×138%で試算） ’11.11末実績 億円 （棚卸資産×138%で試算） 1,000 45% 億円 900 45% 900 売上想定465億円 41.6% 45% 40.0% （棚卸資産の138%に相当） 900 40% 800 40% 35.0%
Slide 17: CSRへの取り組み
CSRへの取り組み 企業理念に基づき、様々な取り組みを通じて 社会からの要請に応えています トーセイグループ 企業理念 私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団として あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。 健全な成長を維持するための 事業を通じた 社員の環境意識啓蒙・向上 事業を通じた取組み 経営基盤強化の主な取り組み 環境負荷軽減の主な取り組み に向けた社会貢献活動 ¾コーポレート・ガバナンス ¾環境配慮型の分譲マンション開発に注力 ・募金活動 経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、 今期より販売開始したTHEパームス月島は 緑地、森林整備等に貢献す
Slide 18: CSRへの取り組み～事業を通じた環境貢献～
CSRへの取り組み ～事業を通じた環境貢献～ 既存住宅の価値を高め（“アップサイクル”）、 顧客ニーズに幅広く応えるRestyling事業が2011年度グッドデザイン賞を受賞 【リスタイリング事業 ビジネスモデル】 リスタイリング 中古 賃貸マンション Restyling 分譲 ＋ １棟購入 賃貸 新しい不動産 再生手法 トーセイのリスタイリング事業は、賃貸マンションや複合ビルを1棟丸ご と購入し、専有部のみならず共用部にもバリューアップを施した後、空 室部分から順次区分販売を行うものです。デザイン性の向上やセキュ リティ強化などはもちろん、環境配慮仕様・設備を取り入れることで建 物全体の資産
Slide 19: ＜資料編＞ 2011年11月期の実績
＜資料編＞ Ⅱ. 2011年11月期の実績 Copyright © 2012 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 19
Slide 20: 2011年11月期 トピックス
2011年11月期 トピックス 平成23年9月1日 東京証券取引所市場第一部に上場 ■平成23 事業が2011年度グッドデザイン賞を受賞（住宅部門） ■Restyling事業が2011 全 社 ■2011年11月期の売上高は、247 億円（前期比6％減）、経常利益は15.7 月期の売上高は、247億円（前期比6 億円（前期比96％増） 、経常利益は15.7億円（前期比96 億円（前期比78％増）を計上。 当期純利益は7.5億円（前期比78 当期純利益は7.5 Restyling案件などの利益が予想を上回り、大幅増益を達成。 流動化 ■1棟販売オフィスビル・マンション 累計11 累計11物件を売
Slide 21: 2011年11月期 決算概要
2011年11月期 決算概要 '09.11期 '10.11期 '11.11期 増減 構成比 構成比 構成比 比率 売上高 33,629 100.0 26,449 100.0 24,759 100.0 -1,690 -6.4 売上原価 29,449 87.6 22,056 83.4 19,290 77.9 -2,766 -12.5 売上総利益 4,179 12.4 4,392 16.6 5,469 22.1 1,076 24.5 販管費 2,573 7.7 2,666 10.1 3,080 12.4 413 15.5 営業利益 1,606 4.8 1,726 6.5 2,389 9.6 662
Slide 22: 2011年11月期 決算概要 売上・利益項目の推移
2011年11月期 決算概要 売上・利益項目の推移 売上高247億円で前年比減収となるも、 経常利益15.7億円、当期純利益7.5億円と大幅増益。低価法による評価損発生は概ね収束。 百万円 売上高 百万円 経常利益 百万円 当期純利益 40,000 1,800 1,000 1,600 1,574 900 35,000 33,629 800 1,400 751 30,000 26,449 700 24,759 1,200 25,000 600 1,000 20,000 500 803 421 800 15,000 656 400 600 300 10,000 400 200 5,000 108
Slide 23: セグメント別業績概要（連結）① 売上高・売上原価
セグメント別業績概要（連結）① －売上高・売上原価－ '09.11期 '10.11期 '11.11期 増減 売上高 構成比 構成比 構成比 増減率 合計 33,629 100.0 26,449 100.0 24,759 100.0 -1,690 -6.4 不動産流動化事業 9,962 29.6 8,149 30.8 12,040 48.6 3,891 47.8 不動産開発事業 16,556 49.2 11,682 44.2 5,256 21.2 -6,425 -55.0 不動産賃貸事業 3,443 10.2 2,634 10.0 2,507 10.1 -126 -4.8 不動産ファンド事業 9
Slide 24: セグメント別業績概要（連結）② 売上総利益・営業利益
セグメント別業績概要（連結）② －売上総利益・営業利益－ '09.11期 '10.11期 '11.11期 増減 売上総利益 売上総利益率 売上総利益率 売上総利益率 増減率 合計 4,179 12.4 4,392 16.6 5,469 22.1 1,076 24.5 不動産流動化事業 -24 -0.3 553 6.8 2,135 17.7 1,582 286.1 不動産開発事業 776 4.7 719 6.2 133 2.5 -585 -81.5 不動産賃貸事業 2,033 59.1 1,422 54.0 1,320 52.6 -101 -7.2 不動産ファンド事業 856 91.4 1,12
Slide 25: 棚卸資産の内訳（連結）
棚卸資産の内訳（連結） 2011年11月期末 棚卸資産残高 33,735 想定売上規模 46,581 （百万円） 棚卸資産残高の内訳 棚卸資産 想定売上規模 物件タイプ別 想定売上規模 内訳 不動産流動化 不動産流動化 合計 （ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む） 不動産開発 （ｵﾙﾀﾅﾃｨﾌﾞ含む） 不動産開発 オフィスビル 7,080 (9件) 6,721 (2件) 8,384 6,821 15,206 マンション 12,318 (12件) 4,593 (7件) 14,613 12,013 26,627 戸建 - (-) 2,058 (4件) - 3,727 3,727 その他 963 (4件) - (
Slide 26: 資産の内訳－期末保有物件、販売物件統計－
資産の内訳 －期末保有物件、販売物件統計－ 保有物件の状況 販売物件の状況 ¾ 取り扱い物件エリアは東京 扱い物件エリアは東京23区が中心 23区が中心 ¾ マンションを中心に販売が進捗 2011年11月期における販売は、Restyling案件も含め 2011年11月期末における、棚卸資産の総数は39件、 マンションや戸建などの住宅関連不動産を中心に販売 そのうち30件（約76.9％）が東京23区内。 が進捗。 ※なお、Restyling案件は、一物件につき1件とカウントしています。 5.1% 3.2% 12.8% 9.7% 25.8% 5.1% オフィス・商業 マンション 23区内 戸建 都
Slide 27: IRに関するお問い合わせ先・注意事項
今後ともよろしくお願いいたします。 ＩＲに関するお問い合わせ先 経営企画部 TEL：03-3435-2864 FAX：03-3435-2866 URL : http://www.toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対する 見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いたものに限 定されるものではありません。これらの情報は、現在において入手可