Nippon Prologis Reit, Inc. · TSE:3283
Nippon Prologis Reit — FY2021 Earnings Presentation
60 slides from Nippon Prologis Reit's earnings presentation, Mar 4, 2022
Slide 1: 個人投資家向け オンライン説明会
プロロジスパーク猪名川２ 日本プロロジスリート投資法人 個人投資家向け オンライン説明会 2022年3月4日
Slide 2: 目次
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 Table of Contents 目次 1. 第18期（2021年11月期）決算ハイライト 2 2. 第11回公募増資と第19期取得資産について 11 3. 物流不動産マーケットの動向 19 4. Appendix 24 本資料は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律又は東京証券取引所上場規則に 基づく開示書類や運用報告書ではありません。 2022年1月17日時点で、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。 本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を
Slide 3: 第18期（2021年11月期）決算ハイライト
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 プロロジスパーク海老名２ SECTION 1 第18期（2021年11月期）決算ハイライト 2
Slide 4: 第18期決算ハイライト
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第18期決算ハイライト 1 安定的なポートフォリオ運営により、ほぼ予想通りの着地 2 当期もポートフォリオの高稼働率と安定した賃料上昇を実現 3 引き続き豊富なスポンサー・パイプラインを確保 4 業界屈指の強固な財務基盤を維持 5 ESGの面でもリーディングポジションを堅持 プロロジスパーク猪名川２ 3
Slide 5: 安定的なポートフォリオ運営により、ほぼ予想通りの着地(1)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ①安定的なポートフォリオ運営により、ほぼ予想通りの着地(1) 第17期取得資産が通期稼働し、NOIは前期比+2.1%、前回予想比+0.2%の増加 NOI 百万円 新規取得物件取得効果 ＋1,213 55物件稼働率（97.6%⇒98.3%） ＋259 既存52物件稼働率（98.9%⇒98.8%） ▼17 2021年取得物件公租公課非計上効果 ▼121 2021年取得物件公租公課非計上効果 ▼37 水道光熱費純収入 ＋13 既存52物件稼働率（98.8%⇒97.8%） ▼97 水道光熱費純収入 ▼29 その他不動産運営経費削減
Slide 6: 安定的なポートフォリオ運営により、ほぼ予想通りの着地(2)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ①安定的なポートフォリオ運営により、ほぼ予想通りの着地(2) 第17期取得資産が通期稼働し、DPUは前期比+2.0%、前回予想比+0.5%の増加 1口当たり分配金（DPU） 円 NOI変動によるDPU変動 ＋18 NOI変動によるDPU変動 ＋317 NOI変動によるDPU変動 ＋48 その他 ＋8 新規取得物件による減価償却費 ▼175 岩沼物件建物取得による減価償却費 ▼25 増資による希薄化 ▼141 オファリングコスト非発生 ＋42 オファリングコスト ▼42 26 76 +0.5% 32 ▼1.5% +0.7%
Slide 7: 当期もポートフォリオの高稼働率と安定した賃料上昇を実現
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ②当期もポートフォリオの高稼働率と安定した賃料上昇を実現 期中平均稼働率は98.8%、平均改定賃料変動率は+2.6%を実現 賃貸借契約期間満了又は満了予定の面積の内訳 (2) 賃貸借契約期間満了 期中平均稼働率 又は満了予定の面積 第18期（2021年11月期） ㎡ 99.0% 99.0% 99.2% 99.4% 99.4% 98.8% 600,000 98.3% 98.3% 97.6% 98.3% 100% 長期契約締結済 短期契約締結済 リーシング活動中 83% 9% 8% 90% 再契約 新規契約 400,000 7
Slide 8: 豊富なスポンサー・パイプラインを確保
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ③引き続き豊富なスポンサー・パイプラインを確保 新たに2物件について優先交渉権を取得。合計13物件2,400億円に及ぶ豊富なパイプライン 第19期取得済資産 優先交渉権取得済物件 開発中・計画中資産 マルチ マルチ BTS マルチ 137,333m2 ＊161,338m2 ＊157,313m2 ＊123,266m2 プロロジスパーク猪名川1 マルチ New マルチ 217,544m2 ＊45,684m2 プロロジスパーク猪名川2 プロロジスパーク八千代1 プロロジスパークつくば3 プロロジスパーク古河4 （兵庫県川辺郡）
Slide 9: 業界屈指の強固な財務基盤を維持
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ④業界屈指の強固な財務基盤を維持 第19期取得資産取得後もLTVは37%台を維持。取得余力は1,900億円、含み益は2,100億円超にまで拡大 格付 LTV 鑑定LTV (2) 取得余力 JCR : AA（安定的） 37.6% （第18期末） （第18期末） （第19期末予想） R&I : AA（安定的） 37.9% （第19期末予想） 29.1% 1,900億円程度 長期固定金利負債比率 8.8年 平均負債調達年数 (3) : 平均負債コスト (4) （融資手数料等を含む） 含み益（率） (5)(6) （第18期末） 9
Slide 10: ESGの面でもリーディングポジションを堅持(1)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ⑤ESGの面でもリーディングポジションを堅持(1) 7年連続でGRESBの5スターを取得。適格グリーンプロジェクト比率は98.1%に GRESBリアルエステイト評価 MSCI ESG格付 MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数 • 最高位の「5 スター」を7年連続で取得 • GRESB開示評価においても最上位の「Aレベル」を取得 適格グリーンプロジェクト (1) Dow Jones Sustainability Index (DJSI) • 適格グリーンプロジェクト比率 98.1% (2) • ポートフォリオに占め
Slide 11: ESGの面でもリーディングポジションを堅持(2)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ⑤ESGの面でもリーディングポジションを堅持(2) KPIの達成に向けて着実に進捗。ESG特設ウェブサイトを新たに公開 SDGs 目標と達成年度 進捗状況 (1) 新たなESG特設ウェブサイト https://www.prologis-reit.co.jp/ja/esg/ 太陽光発電システムを 合計45MW導入 43.2 MW 2022年まで LED照明の導入比率を 80%以上に（面積ベース） 75 % 2022年まで グリーンリース契約比率を 70%以上に（面積ベース） 38 % 2026年まで 適格グリーンプロジェクト
Slide 12: 第11回公募増資と第19期取得資産について
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 プロロジスパーク神戸5 SECTION 2 第11回公募増資と第19期取得資産について 11
Slide 13: 第11回公募増資の実施により3物件577億円を新規取得
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第11回公募増資の実施により3物件577億円を新規取得 資産規模 (1)は8,000億円に到達、時価総額は1兆円を超過 オファリング概要 取得資産の概要 • オファリング形態 ：グローバル・オファリング 取得価格の合計 平均NOI利回り (2) （Reg S＋U.S.144A） • 条件決定日 ：2021年12月6日（月） 577億円 4.4% 取得資産の概要 • 発行価格 ：361,620円 平均築年数（3） 平均稼働率（4） • オファリング総額 ：約320億円（OA含む） • 第2回グリーンエクイティ・オファリング
Slide 14: 第19期取得資産(1)-1 プロロジスパーク猪名川2
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第19期取得資産(1)-1 M-36 プロロジスパーク猪名川2 ー 西日本全域をカバーする最新鋭のマルチテナント型施設 • 隣地の「プロロジスパーク猪名川1」との一体開発 • プロロジス・グループと自治体が官民一体で開発に取り組み 新たに誕生した西日本最大級の物流拠点 • 新名神高速道路「川西IC」から自動車で約3分の位置に立地し、 大阪、神戸、京都にそれぞれ約50分でアクセスできる好立地 • 本物件周辺には労働人口が多く、雇用確保の点からも有利な 立地 • 防災広場を自治体に提供する等、地域社会との共生に貢献 プロロジス
Slide 15: 第19期取得資産(1)-2 プロロジスパーク猪名川2
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第19期取得資産(1)-2 M-36 プロロジスパーク猪名川2 ー 優れた環境性能と高いサステナビリティ 環境及び社会に配慮された物流施設 ＜環境負荷軽減への取組み＞ ＜快適性と事業継続性に配慮＞ ＜地域コミュニティとの共生＞ プロロジスパーク猪名川2 公園 防災広場 センサー付LED照明の導入 カスタマー従業員の働きやすさを追求 憩いの場としての公園及び災害時における 防災広場を整備し猪名川町へ寄付 プロロジススマートボックスにより、 長時間稼働可能な非常用発電機の設置により、 防災広場を防災ヘリ、ドクターヘリ発着場と
Slide 16: 第19期取得資産(2) プロロジスパーク海老名2
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第19期取得資産(2) B-20 プロロジスパーク海老名2 ー 優れた立地の最新鋭冷蔵倉庫 • 国内有数の大手食品EC企業向けBTS型施設 • 今後の需要の高まりを予想し当初から全館を冷蔵倉庫として 開発 • 圏央道と東名高速道路の交差部に位置し、首都圏への配送 拠点及び広域配送拠点のいずれのニーズにも対応可能な立地 • 民間開発事業により都市型住宅の集積が進む「海老名」駅 周辺からの高い通勤利便性により、雇用確保に有利 • 大型車両がスロープで上階までアクセス可能な施設設計 物件の概要 取 得 価 格 15,200百万円
Slide 17: 第19期取得資産(3) プロロジスパーク神戸5
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第19期取得資産(3) M-37 プロロジスパーク神戸5 ー 神戸テクノ・ロジスティックパークのマルチテナント型施設 • 神戸市内陸部の防災性に優れた立地に位置するマルチテナン ト型施設 • 神⼾テクノ・ロジスティックパークにおけるプロロジス・ グループとして4棟目の開発物件 • 山陽自動車道「神戸西IC」を通じて西日本広域をカバーでき る戦略的な物流拠点 • 大型車両がスロープで上階までアクセス可能な施設設計。 自走式立体駐車場が設置され、周辺地域からの雇用確保に 貢献 物件の概要 取 得 価 格 9,500百万円 鑑
Slide 18: 第11回公募増資と新規物件取得による効果(1)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第11回公募増資と新規物件取得による効果(1) 一時効果調整後の1口当たり分配金は+2.7%成長、取得余力も約1,900億円に拡大 一時効果調整後の1口当たり分配金 (2) 資産規模 円 億円 4,889 55物件 4,900 8,500 52物件 8,160 8,000 4,800 4,761 +2.7% 49物件 7,583 +7.6% +5.0% 7,500 +17.2% 4,700 4,655 6,961 99.0% 7,000 4,600 6,500 0 0 第10回公募増資前 第11回公募増資前 第19期取得資
Slide 19: 第11回公募増資と新規物件取得による効果(2)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第11回公募増資と新規物件取得による効果(2) 2021年は合計6物件1,199億円を取得。資産規模は8,000億円を超え、更に分散が進んだポートフォリオに 第19期取得資産取得後のポートフォリオ 時価総額 平均稼働率 資産規模 平均NOI利回り （2021年12月末日時点） （第19期予想） 8,160億円 1兆851億円 97.6% 5.1% 平均築年数 平均賃貸借残存期間 上位20テナント比率 適格グリーンプロジェクト比率 （2021年11月末日時点） （2021年11月末日時点） 52.2% 7.9年 4.1年 9
Slide 20: 物流不動産マーケットの動向
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 プロロジスパーク猪名川2 SECTION 3 物流不動産マーケットの動向 19
Slide 21: 物流不動産マーケットの拡大と先進的物流施設の希少性
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 物流不動産マーケットの拡大と先進的物流施設の希少性 先進的物流施設の供給は拡大傾向だが、依然その希少性は高い 全国における先進的物流施設の供給動向 (1) 千m2 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2002 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 年 予想 累計約31百万m2 先進的物流施設のストック (2) 先進的物流施設 先進的物流施設 1.9% 5.6% その他 その他 98.1% 94.4
Slide 22: 物流不動産マーケットの需給動向
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 物流不動産マーケットの需給動向 良好な需給バランスを背景に安定的に推移する物流不動産の賃貸市場 首都圏及び近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の需給動向及び空室率 千m2 20% 4,000 • 2021年12月末日時点の 空室率：2.3%（築1年 15% 3,000 以上物件は0.6%） 首 10% 2,000 • 2022年予想供給量： 都 約238万m2 圏 2023年予想供給量： 5% 2.3% 1,000 約334万m2 0.6% 0% 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 201
Slide 23: 消費構造の変化が生み出す新規需要
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 消費構造の変化が生み出す新規需要 底堅い潜在需要により物流不動産の賃貸市場は安定的に推移 電子商取引（EC）の市場規模 EC普及率の国際比較（2020年） 兆円 15 日本のEC市場規模（物販系分野）（左軸） 40% 中国 英国 日本におけるEC普及率（物販系分野）（右軸） 韓国 米国におけるEC普及率（右軸） 30% デンマーク 10 英国におけるEC普及率（右軸） 28.1% ノルウェー 米国 20% フィンランド スウェーデン 5 13.6% カナダ 10.4% 10% スペイン 5.8% 8.1% シンガポール 3
Slide 24: 労働力不足と省人化ニーズに応える先進的物流施設
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 労働力不足と省人化ニーズに応える先進的物流施設 自動化技術やロボット技術の導入の動きも加速 物流業界の労働力不足（労働者過不足判断D.I.） テクノロジーの利用による物流効率化の影響 70 調査産業計 運輸業・郵便業 増える 変わらない 減る 60 50 40 倉庫スペース 48% 38% 15% 30 不足 20 10 0 倉庫内の作業員 8% 18% 74% -10 過剰 -20 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2021 年 0% 20% 40% 60% 80%
Slide 25: Appendix
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 プロロジスパーク京田辺 SECTION 4 Appendix 24
Slide 26: 第18期決算サマリー
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第18期決算サマリー Asset（資産の部） Equity（純資産の部） Debt（負債の部） • 資産規模 (2) 7,583億円 • 時価総額 9,539億円 • 有利子負債残高 2,825億円 （第11回公募増資後 (5) 1兆454億円） • 含み益 2,176億円 • LTV 37.6% （含み益率 30.7%） • 1口当たり分配金 (6) （鑑定LTV 29.1%） 第18期実績 4,945円 第19期予想 4,869円 • 平均鑑定NOI利回り (3) 5.2% 第20期予想 4,901円 • 取得余力 約
Slide 27: 第18期の実績
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第18期の実績 第17期 第18期 第18期 （2021年11月期） （2021年5月期） （2021年11月期） 予想比 実績 予想 実績 （百万円） （2021年7月15日時点） 営業収益 24,554 25,466 25,410 ▼0.2% 第18期当期純利益 NOI 19,650 20,011 20,059 +0.2% 予想比差額要因 営業利益 11,539 11,696 11,748 +0.4% • 期中平均稼働率 経常利益 10,576 10,768 10,844 +0.7% – 予想98.9%⇒実績98.8%
Slide 28: 第19期・第20期の業績予想
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第19期・第20期の業績予想 第18期 vs 第19期 第19期 第19期 第20期 （2022年5月期） 主な収支及び１口当たり分配金の変動要因 （2022年5月期） 前回予想比 （2022年11月期） 前回予想 今回予想 予想 （百万円） （2021年11月29日時点） • 収入 – 新規取得物件取得効果 （＋） 営業収益 26,793 26,793 0.0% 27,484 – 2021年取得物件公租公課非計上効果 （▼） NOI 20,905 20,905 0.0% 21,033 – 既存52物件稼働率（98.8%⇒
Slide 29: 資産規模の推移
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 資産規模の推移 億円 9,000 8,160億円 8,000 7,583億円 7,583億円 猪名川2 神戸5 海老名2 6,961億円 6,961億円 7,000 6,413億円 5,786億円 6,000 5,000 4,000 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期取得 （2019年5月期） （2019年11月期） （2020年5月期） （2020年11月期） （2021年5月期） （2021年11月期） 資産取得後 取得済資産 第19期取得資産 28
Slide 30: LTV・取得余力の推移
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 LTV・取得余力の推移 LTV・鑑定LTV・取得余力の推移 LTV 取得余力 億円 45% 43.0% 3,000 38.7% 38.7% 38.4% 37.8% 37.6% 37.9% 40% 36.9% 36.8% 37.5% 41.7% 2,500 35% 36.4% 34.3% 29.1% 30% 32.6% 2,000 30.4% 30.0% 30.3% 29.8% 1,900 25% 1,800 1,700 1,500 20% 1,500 1,500 1,300 15% 1,000 900 1,000 900
Slide 31: 継続鑑定NOI利回り・含み益の推移
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 継続鑑定NOI利回り・含み益の推移 継続鑑定NOI利回り (1)・含み益の推移 含み益 継続鑑定 億円 NOI利回り 3,500 5.5% 含み益率 6.0% 5.3% 5.2% 期末簿価に対して30.7% 3,000 4.9% 4.7% 5.0% 4.5% 4.5% 4.4% 4.4% 4.2% 2,500 4.0% 2,000 2,176 3.0% 1,809 1,500 1,578 1,312 2.0% 1,000 1,125 826 1.0% 500 533 101 36 259 0 0.0% 第1期末 第2期末
Slide 32: ポートフォリオ稼働率とリース契約更改面積
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ポートフォリオ稼働率とリース契約更改面積 賃貸借契約期間満了 平均稼働率 又は満了予定の面積 ㎡ 98.4% 97.5% 98.3% 99.0% 99.3% 99.1% 98.3% 800,000 98.1% 98.0% 97.7% 97.6% 100% 600,000 90% 400,000 80% 200,000 70% 0 0% 第1-2期 第3-4期 第5-6期 第7-8期 第9-10期 第11-12期 第13-14期 第15-16期 第17-18期 第19期 第20期 (2013年5月 (2014年5月 (201
Slide 33: 利益超過分配と資本的支出の推移
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 利益超過分配と資本的支出の推移 百万円 6,000 4,500 内部 内部 内部 内部 留保 留保 3,363 留保 留保 3,328 2,941 54.8% 3,115 57.0% 57.2% 56.3% 減価 減価 3,000 減価 減価 償却費 償却費 償却費 償却費 5,815 5,977 5,362 5,470 資本的 資本的 資本的 資本的 13.6% 支出 支出 10.0% 支出 14.2% 支出 10.2% 557 584 850 727 1,500 利益超過 利益超過 利益超過 利益超過 分配 (1) 3
Slide 34: 上場来の分配金及びNAVの推移
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 上場来の分配金及びNAVの推移 上場来、1口当たり分配金（一時効果調整後）は48.0%、1口当たりNAVは126.9%上昇 1口当たり分配金 (1) 1口当たり分配金（一時効果調整後）(1)(2) 1口当たりNAV (1) 円 円 円 5,000 4,945 5,000 4,846 260,000 250,004 240,000 220,000 4,000 4,000 200,000 3,275 180,000 3,000 3,000 160,000 140,000 2,000 2,000 1,742 120,000 11
Slide 35: 日本プロロジスリート投資法人の５つの特徴
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 日本プロロジスリート投資法人の５つの特徴 1. Aクラス物流施設への重点投資 2. プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート 3. Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性 4. 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略 5. 投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み 34
Slide 36: Aクラス物流施設への重点投資
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ①Aクラス物流施設への重点投資 55物件のAクラス物流施設のみから成るクオリティの高いポートフォリオ 第19期取得資産 Aクラス物流施設比率 資産規模 平均築年数 100.0％ 8,160億円 7.9年 (2) 平均稼働率 平均NOI利回り ポートフォリオPML値 （第19期予想） 5.1％ (3) 97.6％ 1.2％ (5) 5.1％ (4) M-36 プロロジスパーク猪名川2 ポートフォリオの分散状況 (6) 物件タイプ別 投資対象エリア別 東北エリア 九州エリア ビルド・トゥ・スーツ型 1.7% 中部エリア 0.8
Slide 37: プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート(1)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート(1) 新たに2物件について優先交渉権を取得。合計13物件2,400億円に及ぶ豊富なパイプライン 第19期取得済資産 優先交渉権取得済物件 開発中・計画中資産 マルチ マルチ BTS マルチ 137,333m2 ＊161,338m2 ＊157,313m2 ＊123,266m2 プロロジスパーク猪名川1 マルチ New マルチ 217,544m2 ＊45,684m2 プロロジスパーク猪名川2 プロロジスパーク八千代1 プロロジスパークつくば3 プロロジスパーク古河4 （
Slide 38: 首都圏における保有物件とパイプライン物件
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 首都圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2021年12月末日時点 37
Slide 39: 近畿圏における保有物件とパイプライン物件
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 近畿圏における保有物件とパイプライン物件 1. 2021年12月末日時点 38
Slide 40: プロロジス・グループによるセイムボート出資(2)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ②プロロジス・グループによる全面的なスポンサー・サポート(2) 上場来、プロロジス・グループによるセイムボート出資を維持 本投資法人の発行済投資口数の 1st PO 2nd PO 3rd PO 4th PO 5th PO 6th PO 7th PO 8th PO 9th PO 10th PO 11th PO 約15%を継続的に保有 口 2,800,000 プロロジス・ グループ 402,250口 2,400,000 2,000,000 1,600,000 1,200,000 800,000 400,000 全発行済投資口数
Slide 41: 収益の安定性(1) テナント分散状況
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ③Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性(1) プロロジス・グループの物件運営力を活用した安定的なポートフォリオ テナント分散状況（賃貸面積ベース） 株式会社ZOZO 9.0% JP楽天ロジスティクス株式会社 2.7% 株式会社ハマキョウレックス 1.6% 日通・NPロジスティクス 4.7% ニプロ株式会社 2.2% アズワン株式会社 1.5% 株式会社 ディーアイエスサービス＆ 株式会社ニトリ 3.8% ヤマト運輸株式会社 2.2% 1.4% ソリューション株式会社 総テナント 日立物流コラ
Slide 42: 収益の安定性(2) テナントの取扱い商品・業種内訳
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ③Aクラス物流施設により構成されるポートフォリオが創出する収益の安定性(2) EC・消費財を中心に需要は堅調。人々の生活を支えるインフラとしての物流不動産の重要性は拡大 テナントの取扱い商品内訳（賃貸面積ベース） テナントの業種内訳（賃貸面積ベース） その他 EC 物流 その他 7% 20% 2% EC・消費財 製造 4% 工業製品等 7% 10% 83% 家具 小売 5% 3PL 13% 41% 家電等 11% 食品・飲料 20% 卸 12% アパレル スポーツ用品 玩具等 日用雑貨 EC 8% 医薬 20% 家庭用品
Slide 43: 長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略(1)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ④長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略(1) 第19期取得資産取得後もLTVは37%台を維持。取得余力は1,900億円、含み益は2,100億円超にまで拡大 格付 LTV 鑑定LTV (2) 取得余力 JCR : AA（安定的） 37.6% （第18期末） （第18期末） （第19期末予想） R&I : AA（安定的） 37.9% （第19期末予想） 29.1% 1,900億円程度 長期固定金利負債比率 8.8年 平均負債調達年数 (3) : 平均負債コスト (4) （融資手数料等を含む） 含み益（率） (5)(6)
Slide 44: 財務戦略(2) 時価総額の比較と主要インデックス
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ④長期的安定性と効率性に力点を置いた財務戦略(2) 時価総額は順調に拡大。多くの主要インデックスにも採用 J-REITの時価総額比較 世界の上場物流不動産企業の時価総額比較 (2) 主要インデックスへの組入れ 本投資法人 • 東証REIT指数 1兆851億円 Prologis, Inc. （アメリカ） • 東証REIT Core指数 • 東証REIT物流フォーカス指数 2位 ／ 61銘柄中 Goodman Group （オーストラリア） • 日経ESG-REIT指数 • MSCI Global Standard Indic
Slide 45: ESGへの取組み(1)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(1) 積極的なステークホルダー・エンゲージメントを展開 グリーンボンドの発行 計画的修繕の実施 グリーンエクイティ・オファリングの実施 災害時の備え／BCPの策定 ウェブサイトや資産運用報告を通じた 安心・快適な就労環境の整備 ESG情報の発信・IRミーティングの実施 カスタマー 大学への寄付講座による セイムボート出資 投資家 物流業界の人材育成 取引先 コーポレート・ガバナンスの強化 カスタマー向けイベントの開催 投資主価値に連動した運用報酬体系 本投資法人 及び
Slide 46: ESGへの取組み(2) Environmental
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(2) Environmental（環境）：脱炭素社会の実現に貢献 再生可能エネルギーの利用 エネルギー効率化の促進 高天井用 太陽光発電設備の導入物件数 (1) 人感センサー付 31 物件 ＬＥＤ照明 を採用 周辺環境に配慮した緑化 ＩoＴ技術を活かした施設運営 プロロジス プロロジスパーク習志野4 スマートボックス ハミングロード により 「温度・湿度」「雨量」 敷地の一部を整備し 緑道として開放 「風向・風速」「地震」 情報をリアルタイムで 取得・分析 45 1.
Slide 47: ESGへの取組み(3) Social
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(3) Social（社会） ：ハード・ソフト両面でステークホルダーに価値を提供 施設における災害対策 施設内就業環境の整備 • 地下水浄化システム • カフェテリアや売店を設置 • 非常用発電機 • アンケート結果を踏まえた • 停電時対応シャッター 施設運営の改善活動を継続し • 衛星電話 カスタマー満足度 • 緊急地震速報 を向上 物流業界における人材育成 地域社会への貢献 コロナ禍においても プロロジスアカデミー 従業員ボランティア （若手人材の育成）の企画・運営
Slide 48: ESGへの取組み(4) Governance
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ⑤投資主価値の中長期的な向上に資するESGへの取組み(4) Governance（ガバナンス） ：投資主とプロロジス・グループの利益を共通化 プロロジス・グループによるセイムボート出資 投資法人役員会の構成 プロロジス・グループ 402,250口 発行済投資口数の 約15%を 継続的に保有 (1) 1 執行役員 名 3 監督役員 名（うち女性1名） 全発行済投資口数 資産運用会社 全員が資産運用会社及び 2,670,350口 社長兼任 スポンサーと利害関係なし 投資主価値と連動した運用報酬体系 資産運用会社の意思決定システ
Slide 49: 第18期貸借対照表
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第18期（2021年11月期） 貸借対照表 資産の部 第17期末（千円） 第18期末（千円） 負債の部 第17期末（千円） 第18期末（千円） I 流動資産 I 流動負債 現金及び預金 27,105,730 34,999,555 営業未払金 1,444,476 2,024,289 信託現金及び信託預金 5,707,332 5,916,562 １年内償還予定の投資法人債 2,000,000 - 営業未収入金 1,216,548 1,120,214 １年内返済予定の長期借入金 30,000,000 30,000,000 前払費
Slide 50: 第18期損益計算書
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 第18期（2021年11月期） 損益計算書 第17期（千円） 第18期（千円） 第17期（千円） 第18期（千円） 営業収益 特別利益 賃貸事業収入 23,164,265 23,771,899 受取保険金 167,686 129,856 その他賃貸事業収入 1,389,811 1,638,816 受取補填金 - 29,575 営業収益合計 24,554,076 25,410,715 特別利益合計 167,686 159,431 営業費用 特別損失 賃貸事業費用 10,718,548 11,328,828 火災による損失 1
Slide 51: ポートフォリオ一覧 (1/2)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ポートフォリオ一覧 (1/2) (第19期取得資産取得後） 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資比率 築年数 鑑定NOI利回り(2) 実績NOI利回り(3) 稼働率 PML値 物件番号 物件名称 所在地 2 （百万円） （百万円） （m ） (%) （年） （%） （%） （%） （%） M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 46,900 125,100 4.2 13.1 5.5% 5.6% 100.0% 0.6% M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 34,900 11
Slide 52: ポートフォリオ一覧 (2/2)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 ポートフォリオ一覧 (2/2) (第19期取得資産取得後） 取得価格 鑑定価格 賃貸可能面積 投資比率 築年数 鑑定NOI利回り(2) 実績NOI利回り(3) 稼働率 PML値 物件番号 物件名称 所在地 2 （百万円） （百万円） （m ） (%) （年） （%） （%） （%） （%） M-24 プロロジスパーク成田3 千葉県山武郡 9,240 11,700 52,982 1.1 13.5 5.9% 5.8% 99.2% 0.3% B-11 プロロジスパーク古河1 茨城県古河市 7,680 8,350 34,158 0
Slide 53: 鑑定評価の概要 (1/2)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 鑑定評価の概要 (1/2) 第18期末 第17期末 取得価格 鑑定価格 第17期末 直接還元利回り 第17期末 簿価 含み損益 鑑定価格 直接還元利回り 物件番号 物件名称 （百万円） （百万円） との差 （%） との差 （百万円） （百万円） （百万円） （%） M-01 プロロジスパーク市川１ 33,900 46,900 200 3.8 0.0 31,213 15,686 46,700 3.8 M-02 プロロジスパーク座間１ 27,900 34,900 0 4.1 0.0 24,891 10,008 34,900 4
Slide 54: 鑑定評価の概要 (2/2)
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 鑑定評価の概要 (2/2) 第18期末 第17期末 取得価格 鑑定価格 第17期末 直接還元利回り 第17期末 簿価 含み損益 鑑定価格 直接還元利回り 物件番号 物件名称 （百万円） （百万円） との差 （%） との差 （百万円） （百万円） （百万円） （%） M-24 プロロジスパーク成田3 9,240 11,700 100 4.4 ▼0.1 8,684 3,015 11,600 4.5 B-11 プロロジスパーク古河1 7,680 8,350 ▼80 4.6 ▼0.1 7,021 1,328 8,430 4.7 B
Slide 55: 有利子負債明細
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 有利子負債明細 区分 借入先 残高 利率 借入日 返済期日 (3) 摘要 （百万円） (2) 三井住友銀行、三菱ＵＦＪ銀行 14,000 0.5749% 2015年3月30日 2022年3月31日 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団 6,000 0.1726% (2) 2016年2月15日 2022年2月15日 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとする協調融資団 10,000 0.39% (2) 2016年2月15日 2024年2月15日 三井住友銀行及び三菱ＵＦＪ銀行をアレンジャーとす
Slide 56: 投資主の状況
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 投資主の状況 所有者別投資口数の割合 主要投資主 発行済投資口数に 順位 名称 所有投資口数 対する割合（2） 15.1% プロロジス・グループ 388,975口 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 390,117 15.10% 31.4% 1.9% 個人・その他 48,923口 2 プロロジス・プロパティ・ジャパン 386,975 14.98% 金融機関（証券会社を含む） 1,310,648口 特定目的会社 2,581,850口 3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 0.9% その他の法人 22,381口 31
Slide 57: プロロジス – 物流不動産ビジネスのリーダー
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 プロロジス – 物流不動産ビジネスのリーダー グローバルのプロロジス 日本のプロロジス ～世界最大規模の物流不動産会社～ ～日本における先進的物流不動産開発のパイオニア～ • 物流不動産に特化した米国REITとして、ニューヨーク証券取引所に • 日本においては1999年に活動を開始。2021年12月末日までの間に 全国で108物件、約760万m2 (1) の物流不動産を開発 上場（1983年に設立、本社サンフランシスコ） • 物流不動産の開発から運営までの全てを統合したワンストップ・ • 2021年9月末日時点で、世界19
Slide 58: Aクラス物流施設の特徴
日本プロロジスリート投資法人第18期（2021年11月期）決算説明資料 Aクラス物流施設の特徴 本投資法人が考えるAクラス物流施設 1. 物流機能の集約・統合が可能な、概ね延床面積16,500㎡（5,000坪）以上の規模を有する 2. 人口集積地、高速道路のインターチェンジなどの交通の結節点又は主要な港湾若しくは空港に近接している 3. 効率的な保管と作業を可能にする広大な倉庫スペース（概ね1フロア 5,000㎡超）、十分な床荷重（概ね1.5トン/㎡以上）、有効天井高（概ね5.5m以上）、柱間隔（概ね10m以上） が確保されている 4. 上層階の倉庫スペースへ直接トラックがアクセス可能な車路を
Slide 59: Memo
€>; PROLOGIS’ Nippon Prologis REIT Memo
Slide 60: 資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社
資産運用会社：プロロジス・リート・マネジメント株式会社 （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2667号、一般社団法人投資信託協会会員） 59