Jingrui Holdings Ltd. · HKEX:1862
Jingrui — FY2016 Earnings Presentation
32 slides from Jingrui's earnings presentation, Mar 29, 2017
Slide 1: 2016全年业绩发布演示材料
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Slide 2: Disclaimer
Disclaimer The information that follows is a presentation of certain information about Jingrui Holdings Limited (the “Company”) prepared by the Company as of March 29, 2017. This presentation and the information contained herein are not an offer of securities for sale in the United States and are no
Slide 3: 目录
目录 I 业绩亮点及发展历程 4 II 投资亮点 10 III 业务运营概览 19 IV 财务概览 23 2
Slide 4: 业绩亮点及发展历程
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Slide 5: 2016年主要业绩亮点
2016年主要业绩亮点 1.销售业绩强劲 2016年全年销售业绩168亿，同比上涨93%，超上调后全年销售目标34% 2.三四线城市项目持续去化 2016年，来自一二线项目的预售金额占比达约70%，三四线项目持续去化 3.收入和利润大幅提升 2016年全年收入高达151亿，实现净利1.63亿。EBITDA利润率由2015年的 1. 流动性大幅改善 负0.7%大幅增长至13.9%(a)，收入和利润显著进步 2016年末现金总额高达107亿元，现 1.投资布局 金/短期债务比例提升至2.7倍，运营 截至2016年末，公司的土地储备约为 产生现金流增强，流动性大幅改善 302万平方米，并且大部分位于
Slide 6: 景瑞发展历程：23年辉煌业绩
景瑞发展历程：23年辉煌业绩 历经多年探索和实践，景瑞地产现已发展成为一家业务涵盖房地产开发、建筑装饰装修、商业运营及物业管理的全国化品牌地产开发集团，具备房地产开 发企业国家一级资质，并多次获得“中国房地产开发企业百强”50强、“中国房地产百强运营效率TOP10”等荣誉 • 上海景瑞房地产发展公 • 迈出异地扩张的第一步 • 兴建第一个天津项目： • 被评为中国华东房地产 • 望府产品线确立 • 2014年8月，成功发行 • 2016年3月，成功发行 司在上海成立 • 兴建第一个江苏项目： 天津景瑞 • 阳光尚城 公司品牌价值企业 美元债券，开启融资新 15亿小公募，利率 常州景瑞 • 曦城
Slide 7: 景瑞地产屡获殊荣，挺进中国房地产百强企业40强
景瑞地产屡获殊荣，挺进中国房地产百强企业40强 景瑞自2011年起连续5年被授予“中国房地产开发企业百强”荣誉称号，并在房地产业内各知名榜单上屡获殊荣、广受好评 景瑞不断阔步创新，稳步前行，多方位的转型升级，促使业绩的优秀表现显示了景瑞综合实力的加强 2017年 2016年 奖 “2017中国房地产百强企业” 第40名 奖 “2016年中国房地产百强企业”第45名 奖 “2017中国房地产百强企业——成长性TOP10” 第4名 奖 “2016中国房地产百强企业——创新能力TOP5” 第3名 奖 “2017中国房地产百强企业——融资能力TOP10” 第7名 奖 “2016中国房地产百强企业——运
Slide 8: 股权结构
股权结构 陈新戈先生 闫浩先生 100% 100% Decent King Beyond Wisdom 其他投资者 Limited Limited 33.08% 39.18% 27.74% 景瑞控股 (开曼公司) 100% Natural Apex Limited (BVI) 100% 100% Sincere Paragon Limited 景瑞香港 其他境外子公司 (香港) (香港) 100% 100% 香港公司 境外 境内 境内子公司 海南景尚 权益天津 100% 100% 海南景申 天津亿安 79.7% 20.3% 景瑞地产（集团）有限公司 境内子公司 资料来源：公司信息 7
Slide 9: 景瑞控股：战略转型+架构升级
景瑞控股：战略转型+架构升级 打造基金化运作的轻资运营和以“客户洞见”为核心的价值设计能力的双轮驱动业务模式 运用专业能力，吸引更多的社会资源，提升公司的效率和产出，实现从“重资粗放式”的地产开发模式 向“轻资精细化”的服务模式的转变 景瑞控股 资产管理板块 房地产开发 合福投资 增量和存量持有型 房地产+投资项目 增量及存量可售型 及与地产有协同效 型物业 改造增值 物业开发、代建 应的金融类项目等 8 资料来源：公司信息
Slide 10: 投资亮点
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Slide 11: 投资亮点
投资亮点 1 坐拥优质土地储备，集中上海及核心一二线城市，优化布局优势明显 2 去化三四线城市业务效果明显，销售业绩、收入和利润大幅提升 3 业务模式创新，定制精装价值凸显；管理模式创新，机制成为竞争力 4 流动性大幅改善、债务结构优化，信用指标显著进步 5 经验丰富和精诚卓越的管理团队 10
Slide 12: 坐拥优质土地储备，集中上海及核心一二线城市
1 坐拥优质土地储备，集中上海及核心一二线城市 聚焦一二线城市 形成基地城市、战略性城市、机会型城市的 1+8+X 梯度布局 苏州Suzhou 御江山，望府，翡翠湾 东环之歌，无双 天津Tianjin 南京Nanjing 阳光尚城，悦府 春风十里，御府 北京Beijing 上海Shanghai 环渤海区域 三全公寓 上海城中公园，上海法兰云廷 上海尚滨江，上海易里(a) 西南区域 长三角 杭州Hangzhou 区域 申花壹號院，悦西台 御华府，御蓝湾 申花郡，奥体项目 重庆Chongqing 御蓝湾，西联社 宁波Ningbo 红翎台，上府，望府，潘火 缇香郡，海志府，姜山3号地块 基地城市
Slide 13: 坐拥优质土地储备，集中上海及核心一二线城市（续）
1 坐拥优质土地储备，集中上海及核心一二线城市（续） 截至2016年末，公司的剩余可售货值高达人民币280亿元，其中大部分城市公司位于一二线核心城市，包括上海、苏州、杭州、宁波和南京，该类区域抗 风险能力较强，跌价风险较小，并具有较好的获利能力，为公司偿还债务提供了可靠的资金来源，核心资产可变现能力为公司债券本息偿付提供强有力的 保障。公司于2017年一季度收购了北京三全项目和宁波潘火项目，并签署拟收购上海易里项目的谅解备忘录，总计可为公司额外增加约40亿可售资源 剩余可售货值 各城市公司剩余可售货值 （百万人民币） 重庆公司 1% 9,008 天津公司 绍兴公司 2% 9% 南京公司 4%
Slide 14: 去化三四线城市业务效果明显，销售业绩、收入和利润大幅提升
2 去化三四线城市业务效果明显，销售业绩、收入和利润大幅提升 公司秉承快速周转业务运营模式，内部制定了8611的经营法则（即8个月开盘，首开去化60%，11个月现金流回正），并且连续五年获得房地产开发商运 营效率Top10。2013年至今公司进行战略调整，大力去化和清理三四线城市业务效果明显，同时加强上海及核心二线城市业务地位。2016年全年销售业 绩168亿，同比上涨93%，超上调后全年销售目标34%。收入由2015年的58亿增加至2016年的151亿 合约销售金额大幅上涨 收入大幅增长 20,000 16,000 15,051 16,785 12,000 (百万人民币) (百万人民币) 1
Slide 15: 业务模式创新，定制精装价值凸显
3 业务模式创新，定制精装价值凸显 经过三年探索创新，公司进行了新的战略定位——成为定制化生活服务提供商。进行产业链能力打造，孵化品宅科技（定制化装修服务的载体）等，并对 外部资源整合，打造完善的定制化生活服务体系（定制化产品解决方案+定制化软性服务）。 根据麦肯锡研究，定制化拥有最高的人群偏好（~85%）以及溢价幅度（~7.3%）。定制化已经在景瑞颇具基础，并拥有较有行业优势的服务商开展合作 定制化产品落地项目：杭州悦西台项目 定制化产品落地项目：上海景瑞 ▪ 法兰云廷 地处杭州市拱墅申花路丰潭路交叉口东，紧邻城西银泰城，与大关小 地处浦东新区沪南公路、南六公路交汇处，辐射迪士尼、临
Slide 16: 业务模式创新，定制精装价值凸显（续）
3 业务模式创新，定制精装价值凸显（续） 通过景瑞物业、品宅科技、邻加科技等内部孵化企业与外部的协同合作，着力智能家居，打造智慧社区；“青年公寓”、“城市更新”等新业务模式积极探索 与尝试，有望让公司的运营效率和未来利润进一步提升 三年内，通过“客户洞见能力+定制能力”输出，成功转型为 定制化生活服务提供商 2019 2016年，实现30%以上定制精装率（按2015年7月以后新开工项目面积计算） 目前已落地实施项目共5个：杭州悦西台、上海法兰云廷、上海城中公园、宁 波海志府、杭州奥体项目 输出服务 杭州悦西台定制精装首次亮相，全年热销，项目成为同行考察学习对象 2018 法兰云
Slide 17: 流动性大幅改善、债务结构优化，信用指标显著进步
4 流动性大幅改善、债务结构优化，信用指标显著进步 流动性大幅改善，2016年末现金总额高达107亿，现金/短期债务比例提升至2.7倍，流动性和偿债能力大幅改善 债务结构持续调整至合理水平，公司整体借贷成本持续下降，由2015年底的9.68%下降至2016年中9.32%，并进一步下降至2016年末的约8.46% 杠杆率（净债务 / 调整后资本）(a) 现金(b) / 短期债务 200% 3.0x 2.7x 2.5x 150% 135% 2.0x 102% 103% 100% 1.5x 1.1x 51% 1.0x 0.9x 0.6x 50% 0.5x 0% 0.0x 2013 2014 2015
Slide 18: 经验丰富和精诚卓越的管理团队
5 经验丰富和精诚卓越的管理团队 景瑞秉承严谨、透明的治理结构，通过能力卓越、经验丰富的职业经理人团队来夯实与提升经营质量 景瑞拥有具丰富经验的管理层，拥有强大的执行能力和深刻的行业见解 闫浩 陈新戈 景瑞控股联席主席，总裁，执行董事 景瑞控股联席主席，执行董事 • 负责整体的战略规划，经营方向和日常业务管理 • 负责确定总体战略规划和业务发展方向 • 复旦大学EMBA • 长江商学院EMBA • 超过20年内地房地产行业发展经验 • 超过20年内地房地产行业发展经验 • 于1993年联合创立了景瑞地产，逐步发展景瑞至现如今规模 • 于1993年联合创立了景瑞地产，逐步发展景瑞至现如今规模 杨
Slide 19: 业务运营概览
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Slide 20: 合约销售业绩强劲，持续加强核心一二线城市业务地位
合约销售业绩强劲，持续加强核心一二线城市业务地位 2016年全年销售业绩168亿，同比上涨93%，超上调后全年销售目标34%。销售均价高达每平方米12,402元 合约销售金额大幅上涨 合约销售建筑面积及均价 20,000 2,000 12,402 14,000 16,785 10,724 12,000 9,954 1,500 9,210 1,353 10,000 (人民币/平方米) (千平方米) (百万人民币) 15,000 989 8,000 1,000 830 811 6,000 10,000 9,105 8,695 8,262 4,000 500 2,000 5,000 0 0 2013
Slide 21: 2016年末土地储备（按城市公司分布）
2016年末土地储备（按城市公司分布） 公司坚持对三四线城市持续去化，2016年底土地储备为302万平方米，主要分布在一二线核心城市 总建筑面积 百分比 城市公司 (平方米) (%) 直辖市区域 上海公司 243,913 8.1% 天津公司 112,366 3.7% 重庆公司 54,461 1.8% 小计 410,740 13.6% 浙江区域 杭州公司 273,859 9.1% 宁波公司 618,073 20.4% 绍兴公司 517,465 17.1% 小计 1,409,397 46.6% 江苏区域 苏州公司 834,263 27.6% 南京公司 368,235 12.2% 小计 1,202,
Slide 22: 2016年土地收购情况
2016年土地收购情况 始终坚持谨慎投资，鼓励合作的原则，所投地块全部分布在一二线城市，且土地所占片区较为优质，主要为核心区。 把控投资节奏：上半年发力，积极抢开局（5月前），下半年谨慎 积极开展合作： 2016年通过合作进行的投资占比60% 坚定一二线布局： 2016年一线城市投资13.49亿，占总投资18.7%，其余投资均聚焦二线以上城市 一二手比例：从2015年73%：27%提升到2016年70%：30% 果断储备蓄力：2016年12月，高位出让上海虹口、天津英郡两个项目，储备现金，为下轮投资机会铺垫 另在今年第一季度，北京三全、上海易里(a)、宁波潘火项目已签署
Slide 23: 财务概览
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Slide 24: 主要财务数据
主要财务数据 主要损益表数据 （百万人民币） 2016年 2015年 变动 收入 15,051 5,759 +161.3% 毛利 610 173 +252.4% 毛利率 4.1% 3.0% +1.1百分点 EBITDA 2,095 (42) nm EBITDA利润率 13.9% (0.7%) +14.6百分点 期内利润 163 (289) nm 利润率 1.1% (5.0%) +6.1百分点 股东应占利润 106 (353) nm 股东应占利润率 0.7% (6.1%) +6.8百分点 (a) EBITDA计算方式为：毛利润 – 销售管理费用 + 已计入销售成本的资本化利息 + 其他收入、收益
Slide 25: 主要财务数据（续）
主要财务数据（续） 主要资产负债表数据 （百万人民币） 截至2016年12月31日 截至2016年6月30日 截至2015年12月31日 总资产 38,042 35,473 29,424 总负债 33,484 30,810 24,597 总权益 4,558 4,663 4,827 现金总额(a) 10,725 4,351 3,683 总债务 13,221 13,480 10,336 短期债务 3,960 5,648 5,813 长期债务 9,261 7,832 4,523 (a) 总现金 = 现金及现金等价物 + 受限制银行存款 资料来源：公司信息，2016年数据尚在审计中 24
Slide 26: 收入和利润大幅提升
收入和利润大幅提升 景瑞的收入由2015年的58亿增加至2016年的151亿，毛利率提升至4.1%，2016年EBITDA利润率也大幅增长，由2015年的负0.7%增长至13.9% 收入大幅增长 毛利和毛利率 15,051 1,000 964 30.0% 16,000 868 12,000 610 (百万人民币) 20.0% (百万人民币) 22.0% 18.3% 8,000 500 5,273 5,759 3,939 10.0% 4,000 173 4.1% 3.0% - - 0.0% 2013 2014 2015 2016 2013 2014 2015 2016 毛利润 毛利润率 EBIT
Slide 27: 物业销售结转收入情况
物业销售结转收入情况 前几年公司毛利率下滑主要是结转的多为三四线城市毛利率较低项目以及受房地产营业收入结转周期所致 公司进行战略调整，大力去化和清理三四线城市业务效果明显，同时加强上海及核心二线城市业务地位。2016年，来自一二线城市项目结转明显增加 2015年 – 物业销售收入（按建筑面积分布） 2016年 – 物业销售收入（按建筑面积分布） 上海 上海 2% 2% 苏州 苏州 三四线城市 20% 15% 37% 杭州 三四线城市 4% 59% 天津 杭州 6% 25% 无锡 重庆 3% 9% 重庆 2% 宁波 16% 2015年 – 物业销售收入（按结转金额分布） 2016年 – 物业销售
Slide 28: 流动性大幅改善，掌握大量一二线城市核心资产
流动性大幅改善，掌握大量一二线城市核心资产 流动性大幅改善，2016年末现金总额高达107亿，现金/短期债务比例提升至2.7倍，流动性和偿债能力大幅改善 另外，公司存货主要集中在上海、苏州、杭州、南京等核心一二线城市，抗风险能力较强，核心资产可变现能力为公司债券本息偿付提供强有力的保障 现金(a) / 短期债务 总债务和现金余额 3.0x 2.7x 12,000 10,725 2.5x 10,000 9,261 2.0x 8,000 (百万人民币) 5,813 1.5x 6,000 5,058 4,560 4,523 1.1x 3,368 4,071 4,381 3,683 3,960 1.0
Slide 29: 信用指标显著进步
信用指标显著进步 由于2016年盈利能力大幅提升，现金余额充裕，2016年景瑞的各项主要信用指标均得到提升。净债务 / EBITDA由2014年的6.8倍下降至2016年的1.2倍。 EBITDA / 总利息支出由2014年的0.8倍增长至2016年的1.6倍。杠杆率由2015年的135%下降至2016年的51% 净债务(a) / EBITDA(b) 及 总债务(a) / EBITDA(b) EBITDA / 总利息支出(c) 及 EBIT / 总利息支出(c) 14.0x 2.0x 12.5x 12.0x 11.0x 1.6x 1.6x 1.5x 10.0x 1.2x 1.1x 8.0x 6
Slide 30: 多元化的融资平台，借贷成本不断下降
多元化的融资平台，借贷成本不断下降 公司拥有多元化的融资平台，包括银行借款、信托贷款、高级票据、公司债券等。为进一步优化债务结构，公司已提前置换境内高息债务约32亿，提前注 销境外美元债约1.5亿美金，为进一步提升盈利空间打下基础。债务结构持续调整至合理水平，长期债务占比超过70%。 公司整体借贷成本持续下降，由2015年底的9.68%下降至2016年中9.32%，并进一步下降至2016年末的约8.46% 债务结构（截至2016年6月） 债务结构（截至2016年末） 公司债券 11% 公司债券 19% 银行借款 高级票据 33% 银行借款 15% 高级票据 42% 8% 信托贷款 信托贷款 3
Slide 31: Jingrui Holdings
(2) SHEEN JINGRUI HOLDINGS
Slide 32: 主要合作伙伴
主要合作伙伴 公司坚持融资模式领先，扩展多元化融资，全方位积极探索与银行及非银行金融机构的合作。 截至目前，银行金融机构总授信约150亿，非银行金融机构总授信约240亿，总计390亿。 资料来源：公司信息 31