Japan Metropolitan Fund Investment Corporation · TSE:8953
Japan Metropolitan Fund Investment — Investor Presentation (September 2025)
36 slides from Japan Metropolitan Fund Investment's investor presentation, Sep 5, 2025
Slide 1: KJRMのCREカーブアウト戦略
KJRMのCREカーブアウト戦略 2025年9月5日(金) https://www.kjrm.co.jp/
Slide 2: 本説明会の目的
本説明会の目的 1 CREカーブアウト戦略は投資家利益に大きく貢献 2 JMF初のCREカーブアウト・ディールのポイント説明 日本の企業不動産の流動化と投資主価値の最大化 3 <KKR（PE投資）とKJRM（不動産運用力/CRE実行力）の協業> 1
Slide 3: INDEX
01 CREカーブアウトの概要・メリット P.03 INDEX 02 JMFのCREカーブアウト案件 P.09 03 日本の不動産とCREカーブアウトの可能性 P.25
Slide 4: CREカーブアウトの概要・メリット
01 CREカーブアウトの概要・メリット KJRマネジメント 代表取締役社長 荒木 慶太 3
Slide 5: CREカーブアウト戦略への進化
01 CREカーブアウトの概要・メリット CREカーブアウト戦略への進化 CRE提案にカーブアウト手法が加わり、成長機会が拡大 CREカーブアウト案件 CRE案件 ロジスティード セントラル・タンクターミナル 日本航空 武田薬品工業 富士ソフト アルプス物流 4
Slide 6: PBR1倍割れ問題
01 CREカーブアウトの概要・メリット 日本企業に対する経営改革の圧力 日本企業の保有不動産におけるアセットライトが加速 東京証券取引所 コーポレートガバナンスコード PBR1倍割れ問題 定量的な目標要件 日本企業 アクティビストファンド リターンの向上とガバナンス強化への圧力 5
Slide 7: 日本の不動産における大きなマーケットポテンシャル
01 CREカーブアウトの概要・メリット 日本の不動産における大きなマーケットポテンシャル 民間企業保有の非証券化不動産開拓による成長機会（約450兆円） 約3,017兆円 約524兆円 民間企業 約1,057兆円 公的セクター 約66.6兆円 証券化不動産 出所： 内閣府「国民経済計算」、国土交通省「法人土地・建物基本調査」、一般社団法人 不動産証券化協会「ARESマンスリーレポート」及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所「不動産私募ファンドに関する実態調査」のデータに基づき、本資産運用会社が作成 6
Slide 8: CREカーブアウトを実現できるKJRMの実行力
01 CREカーブアウトの概要・メリット CREカーブアウトを実現できるKJRMの実行力 AUM規模 2兆円超 CRE 実績 長期安定運用 多様な資産クラス 従前から 大規模な取引を可能に 2007年以降3,800億円の セールアンドリースバックに最適 アセットライトニーズ対応可能 有する CRE事例 実績・能力 不動産 上場REIT 運用力 プライベートエクイティ 私募ファンド機能 資金調達力 KKR由来の 能力・機会 取得機会の拡大 取得のフレキシビリティ 一気通貫での実行 7
Slide 9: 投資家利益につながる5つのポイント
01 CREカーブアウトの概要・メリット 投資家利益につながる5つのポイント DPUとNAVの向上（トータルリターン向上）に寄与 ① アップサイドを有する 契約形態へのカスタマイズ • トータル 市場調整賃料 ⑤ 優良テナントとの強固な関係 リターン • 固定期間賃貸借契約（期限満了型 賃貸借契約） (注1) • 市場連動型賃料 • 契約の安定性 向上 • 定期借家契約（契約期限満了型) *1 • 空室リスクが低い ② 証券化されていないアセット開拓 ④ 不動産運用のプロフェッショナル • 買い手・売り手双方に最適な価格 • 賃料上昇の可能性 • 相応の利回り・含み益の確保 • バリューアップ
Slide 10: JMFのCREカーブアウト案件
02 JMFのCREカーブアウト案件 KJRマネジメント 執行役員都市事業本部長 町田 拓也 9
Slide 11: 富士ソフトグループ保有オフィス14物件のセールアンドリースバック
02 JMFのCREカーブアウト案件 ハイライト 1 富士ソフトグループの保有するオフィス14物件のセールアンドリースバック取引 オフィスマーケット賃料の変動率に連動した賃料改定条項の導入により、 2 アップサイドポテンシャルを確保 3 継続的な資産入替や売却益還元により、トータルリターン（DPU及びNAV）を向上 10
Slide 12: インプライド・キャップレートを上回り含み益率30%超の物件を取得
02 JMFのCREカーブアウト案件 富士ソフトグループの保有するオフィス14物件のセールアンドリースバック取引 KKRとの協働提案によるCREカーブアウトにより、インプライド・キャップレートを上回り、平均含み益率30%超の物件を取得 物件数 取得利回り 14物件 平均NOI利回りが インプライド・キャップレートを上回る水準 平均償却後NOI利回りが ポートフォリオ平均を上回る水準 取得予定価格合計 4.1% 4.7% 3.6% 4.1% 68,653百万円 インプライド・ 取得予定資産 ポートフォリオ 取得予定資産 キャップレート 平均NOI利回り 平均償却後 平均償却後 代表物件 （202
Slide 13: オフィスマーケット連動賃料の導入
02 JMFのCREカーブアウト案件 オフィスマーケット賃料の変動率に連動した賃料改定条項の導入により、アップサイドポテンシャルを確保 好調なオフィス賃貸マーケットを捉え、CPI連動以上の上昇が期待されるオフィスマーケット連動賃料を導入 賃料改定タイミング 賃料改定時の計算指標 賃料改定のイメージ 2025年 2028年 上昇している局面 マーケット 10,000円/坪 +2% 10,200円/坪 土地 賃料単価 12物件*1で オフィスマーケットの賃料指数変動率*2 +2% 建物 物件 10,500円/坪 10,710円/坪 賃料単価 3年毎 マーケット賃料の増加率と 同じ割合で増加 下降し
Slide 14: インカムリターンの成長と将来的なキャピタルリターン
02 JMFのCREカーブアウト案件 インカムリターンの成長に加え、将来的なキャピタルリターンも追求可能 各物件の最有効使用により、収益の最大化を追求 オフィス適地 住宅適地 オフィスビルとして長期的に運用し、インカムリターンの成長を追求 テナント退去時は住宅の素地としてエグジットすることで、キャピタルリターンも追求 （直近の事例：イトーヨーカドー綱島店・コナミスポーツクラブ京橋） マルチテナント仕様の好立地オフィスポートフォリオ 富士ソフト 富士ソフト 富士ソフト 富士ソフト サイバーコム 本社ビル 汐留ビル 新名古屋ビル 名古屋ビル 富士ソフト厚木ビル 富士ソフト門前仲町ビル 東神奈川ビル
Slide 15: 売却益の継続還元（DPUイメージ）
02 JMFのCREカーブアウト案件 売却益は、3年先の2028年8月期まで毎期300円/口以上の継続還元を実現 毎期300円/口以上の還元を継続するよう売却益を分配 DPUイメージ *1 47期売却公表物件 46期末時点 還元 JMFビル赤坂01 圧縮積立金 95億円 売却益 イオンモール鶴見緑地(75%) pivo和泉中央 約 74億円 約 21億円 約 売却 JMFビル神宮前01 JMFビル東陽町02 還元 約 400 円 約 480 円 約 280 円 想定売却益 確保済み売却益 売却益を除くDPU 47期 48期 49期 50期 51期 52期 53期 2025年8月期 2026年2
Slide 16: 取得資産の概要 富士ソフト汐留ビル・ANNEXビル
取得資産の概要 富士ソフト汐留ビル 富士ソフト汐留ANNEXビル 所在地 東京都港区東新橋二丁目15番1号 所在地 東京都港区東新橋二丁目16番2号 交通アクセス 都営地下鉄大江戸線、ゆりかもめ「汐留」駅から徒歩約5分 交通アクセス 都営地下鉄大江戸線、ゆりかもめ「汐留」駅から徒歩約5分 構造・階数 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建 構造・階数 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建 延床面積 19,341.09㎡ 築年数 1.6年 稼働率 99.2% 延床面積 3,487.46㎡ 築年数 3.5年 稼働率 100.0% 取得予定 取得予定 価格 25,0
Slide 17: 富士ソフト汐留ビル・汐留ANNEXビル 周辺マーケット
取得資産の概要 富士ソフト汐留ビル・富士ソフト汐留ANNEXビル 周辺エリアのオフィスマーケット リースバック賃料・取得価格の妥当性 • 汐留は、虎ノ門・霞ヶ関の官庁街や銀座に隣接し、丸の内・大手町等の都内主要ビジネスエリ • 本2物件の周辺オフィスの募集賃料は、20,000～30,000円/坪である一方、リースバック賃料単 アへのアクセスにもすぐれ、良質なビジネスゾーンが形成されている。 価は同範囲付近に設定されており、妥当な水準。 • 本2物件が所在する「イタリア街」と呼ばれる地区は、イタリアの街をイメージとした街づくりがなされ、 • 周辺エリアの空室率が低下し、賃料単価は上昇傾向であるこ
Slide 18: 取得資産の概要 富士ソフト本社ビル
取得資産の概要 富士ソフト本社ビル 周辺エリアのオフィスマーケット • みなとみらいエリアは、近年再開発事業が進む中、東京本社で一部本社機能を移すケースや神 奈川県下の自社ビルから移転するケースが見られる。 • みなとみらいエリアの空室率は再開発に伴う大量供給により、一時15%近くまで上がったものの、 足元では6%台まで下落し、成約賃料も上昇傾向が続いている。 〈 み な と み ら い エ リ ア の 成 約 賃 料 ・ 空 室 率 推 移 * 1〉 (円/坪) 成約賃料 空室率 19,200 15.0% 10.0% 18,700 5.0% 18,200 0.0% 2024Q1 2024Q2
Slide 19: 取得資産の概要 富士ソフト新名古屋ビル
取得資産の概要 富士ソフト新名古屋ビル 周辺エリアのオフィスマーケット • 名駅エリアは、2000年以降ハイグレードビルが複数竣工する等、総合駅であることの交通利便 性も合わさり、名古屋ビジネスエリアの中心地として確立した地位を築いている。 • 名駅エリアの空室率は足元では2%台まで下落し、成約賃料も上昇傾向が続いている。 〈 名 駅 エ リ ア の 成 約 賃 料 ・ 空 室 率 推 移 * 1〉 (円/坪) 成約賃料 空室率 19,000 6.0% 18,800 18,600 3.0% 18,400 18,200 0.0% 2024Q1 2024Q2 2024Q3 2024Q4 2025Q
Slide 20: 取得資産の概要 富士ソフト新福岡ビル
取得資産の概要 富士ソフト新福岡ビル 周辺エリアのオフィスマーケット • 福岡エリアは、天神ビックバンや博多コネクティッドなどの再開発が進み、新築オフィスの大量供給 か進んだことから、足元ではエリアの空室率は4%台で推移している一方、成約賃料の上昇は継 続している。 • 本物件が所在する博多駅東エリアは、福岡合同庁舎や中小規模のオフィスビルが集積し、地下 鉄空港線を利用して天神地区や福岡空港へのアクセスに優れ、再開発が活発化しているエリア。 〈 福 岡 エ リ ア の 成 約 賃 料 ・ 空 室 率 推 移 * 1〉 (円/坪) 成約賃料 空室率 16,500 6.0% 16,250 3.0%
Slide 21: 取得資産の概要 サイバーコム横浜本社ビル
取得資産の概要 サイバーコム横浜本社ビル 周辺エリアのオフィスマーケット • 関内エリアは、横浜市役所や神奈川県庁、横浜地方裁判所等が所在し、大通り沿いにオフィス ビルが集積するエリア。 • 空室率は3%前後で安定的に推移している一方、成約賃料はゆるやかに上昇している。 〈 関 内 エ リ ア の 成 約 賃 料 ・ 空 室 率 推 移 * 2〉 (円/坪) 成約賃料 空室率 12,000 4.0% 11,950 3.0% 11,900 2.0% 11,850 1.0% 11,800 0.0% 2024Q1 2024Q2 2024Q3 2024Q4 2025Q1 2025Q2 所在地 神奈川県
Slide 22: 取得資産の概要 富士ソフト大宮ビル
取得資産の概要 富士ソフト大宮ビル 周辺エリアのオフィスマーケット • 本物件の最寄りである大宮駅は、東北新幹線、上越・北陸新幹線、JR在来線、東武鉄道、埼玉 新都市交通等の複数路線が入れる大型ターミナル駅であり、さいたまエリアで最もオフィスの集積が進 んでいる。 • 交通利便性が高いことで、オフィス需要が高いエリアである一方、新規供給がほとんどないことから、築 年数が経過した物件への入居も進んで空室率は1%を下回って推移し、成約賃料も上昇している。 〈 大 宮 エ リ ア の 成 約 賃 料 ・ 空 室 率 推 移 * 1〉 (円/坪) 成約賃料 空室率 20,200 1.5% 20,000
Slide 23: 取得資産の概要 富士ソフト名古屋ビル・門前仲町ビル
取得資産の概要 富士ソフト名古屋ビル 富士ソフト門前仲町ビル 所在地 愛知県名古屋市中区錦一丁目6番26号 所在地 東京都江東区福住一丁目8番7号 交通アクセス 名古屋市営地下鉄東山線・鶴舞線「伏見」駅から徒歩約4分 交通アクセス 東京メトロ東西線、都営地下鉄大江戸線「門前仲町」駅から徒歩約7分 構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺9階建 構造・階数 本棟：鉄筋コンクリート造陸屋根6階建 別棟：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建 延床面積 4,276.27㎡ 築年数 26.4年 稼働率 48.9% 延床面積 4,485.45㎡ 築年数 34.4年 稼働率 100.0%
Slide 24: 取得資産の概要 サイバーコム東神奈川ビル・富士ソフト厚木ビル
取得資産の概要 サイバーコム東神奈川ビル 富士ソフト厚木ビル 所在地 神奈川県横浜市神奈川区西神奈川一丁目10番10他 所在地 神奈川県厚木市栄町一丁目7番16号 交通アクセス JR京浜東北線・横浜線「東神奈川」駅から徒歩約4分 交通アクセス 小田急電鉄小田原線「本厚木」駅から徒歩約12分 構造・階数 鉄骨造陸屋根7階建 構造・階数 鉄骨造陸屋根5階建 延床面積 1,261.04㎡ 築年数 34.5年 稼働率 100.0% 延床面積 2,003.97㎡ 築年数 29.6年 稼働率 100.0% 取得予定 取得予定 価格 500百万円 鑑定評価額 546百万円 含み益率 9.2% 価格 320百
Slide 25: 取得資産の概要 富士ソフト大船ビル・我孫子ビル（底地）
取得資産の概要 富士ソフト大船ビル（底地） 富士ソフト我孫子ビル（底地） 所在地 神奈川県鎌倉市岡本二丁目943番3他 所在地 千葉県我孫子市柴崎台一丁目14番1号 交通アクセス JR東海道本線・横須賀線、湘南モノレール「大船」駅から徒歩約12分 交通アクセス JR常磐線「天王台」駅から徒歩約5分 取得予定価格 300百万円 鑑定評価額 358百万円 取得予定価格 200百万円 鑑定評価額 294百万円 含み益率 19.3% 稼働率 100.0% 含み益率 47.0% 稼働率 100.0% 土地面積 917.38㎡ 築年数 - 土地面積 1,041.30㎡ 築年数 - NOI利回り 4.0%
Slide 26: 日本の不動産とCREカーブアウトの可能性
03 日本の不動産とCREカーブアウトの可能性 KKRジャパン 代表取締役社長 平野 博文 25
Slide 27: 2006年にKKRが東京にオフィスを開設したときは…..
03 日本の不動産とCREカーブアウトの可能性 2006年にKKRが東京にオフィスを開設したときは….. 26
Slide 28: 日本の不動産の将来性
03 日本の不動産とCREカーブアウトの可能性 日本の不動産の将来性 1974年以降の日経平均・不動産価格の推移 Land Price per m2 (JPY) Nikkei Index (Pt.) 日経平均 1,500,000 50,000 バブル期を超え高値更新 1,350,000 45,000 1,200,000 40,000 1,050,000 35,000 900,000 30,000 東京 ピーク時の 56% 750,000 25,000 600,000 20,000 450,000 15,000 大阪 ピーク時の 32% 300,000 10,000 名古屋 ピーク時の 50%
Slide 29: 日本企業の高い不動産保有比率と低い収益性
03 日本の不動産とCREカーブアウトの可能性 日本企業の高い不動産保有比率と低い収益性 企業の総資産に対する不動産保有比率 各先進国のROE 12.6% アメリカ(S&P) 14.7％ 香港 11.0％ 10.0% オーストラリア 10.6％ ドイツ 9.5％ 5.7% 4.8% 4.7% イギリス 9.1％ 4.4% 4.3% 3.9% 3.6% シンガポール 8.8％ 2.9% カナダ 8.8％ 日本(TOPIX) 7.8％ オーストラリア シンガポール アメリカ イギリス フランス イタリア カナダ ドイツ 日本 香港 フランス 7.5％ イタリア 4.4％ 出所： FactSetのデ
Slide 30: PE投資におけるKJRMのプラットフォーム活用の必要性
03 日本の不動産とCREカーブアウトの可能性 PE投資におけるKJRMのプラットフォーム活用の必要性 PEファームの強みはハードアセットだけで 日本の企業のノンコア売却時には なく、役社員・事業などのソフトアセットの 不動産売却が必ず付随していた マネジメントができること KKRはPE案件を通して、他社に先んじてユニークな 不動産の活用機会を獲得することができる KKRはPEアングルでの事業性をしっかり評価しながら、 不動産の評価ができる PEチームのプラットフォームのみでは、 専門性の高いソリューションや、不動産の長期保有といった選択肢の提供ができず、 せっかくユニークな不動産が存在しても
Slide 31: 事業会社がPEと組んだCREカーブアウトを志向するのはなぜか？
03 日本の不動産とCREカーブアウトの可能性 事業会社がPEと組んだCREカーブアウトを志向するのはなぜか？ CREカーブアウトにおいて事業会社がPEファンドと組むメリット KKRは様々な投資先企業とCREカーブ ハードアセットだけでなく、 アウトに取り組んできた... 役職員・事業などのソフトアセットのマネジメントが可能 全社的な経営課題への対応・自己実現の一環としての 不動産戦略を描くことが可能 佐和工場 西条工場 本社ビル （茨城県） （愛媛県） （川崎） オペレーションの継続性を重要視した不動産取引を志向 …一方、PEファンドのみでは、専門性の 高いソリューションや、不動産の長期保
Slide 32: ロジスティードの資産流動化
03 日本の不動産とCREカーブアウトの可能性 物流業界においては、ロジスティードの事例を呼び水に、アセットライトモデルの業界標準化が進む ロジスティードの資産流動化 資産流動化と成長投資の好循環 国内33物件 キャッシュ創出 追加買収先の 総額約2,227億円 資産を流動化 のセール・アンド・リースバック 資産流動化 2024年3月： グローバルスタンダードであるアセット・ライトモデルへの変革 ロジスティードの資産流動化 2025年7月 （33物件 / 約2,227億円) • 将来の再上場を見据えた抜本的な施策の実行 アルプス物流の 資産流動化 更なる成長資金の獲得 （8物件 / 約315億
Slide 33: 株主と役職員のインセンティブがアラインする
03 日本の不動産とCREカーブアウトの可能性 PEが関与するCREカーブアウトにおいては、株主と役職員のインセンティブがアラインする 役職員に資産流動化の一部を還元 全従業員向けのオーナーシッププログラムも導入 • 役員向けにストックオプションやSARを付 • 部長職未満の全ての正社員・嘱託社 与しつつ、2,000名と幅広い管理職に 員が対象（約1,300名強） 信託型ストックオプションを提供 • KKRの投資時からエグジットまでの株式 • 2024年3月の資産流動化後、経営陣 価値増分を全てのオーナーでシェア に加えて、約2,000名の管理職を対 象に総額50億円以上を還元 • 従業員サー
Slide 34: 近年の物流業界の主要なM&A案件
03 日本の不動産とCREカーブアウトの可能性 資本市場はオペレーターのアセットライト化を期待 近年の物流業界の主要なM&A案件 発表 2022年 2024年 2025年 非公開化・ 非公開化・ 非公開化 非公開化・ 非公開化・ 非公開化 非公開化 案件 非公開化 水平統合 水平統合 水平統合 （MBO） 水平統合 水平統合 （MBO） （MBO） SGHD ベイン ベイン 買い手 （佐川急便） セイノーHD キャピタル ヤマトHD 日本郵便 キャピタル J-STAR KKR ロジスティード 日本 対象会社 C&FロジHD MDロジス トランコム ナカノ商会 トナミHD 日新 コンセプト ロジ
Slide 35: CREカーブアウトを通じて不動産の流動化と価値最大化
03 日本の不動産とCREカーブアウトの可能性 CREカーブアウトを通じて不動産の流動化と価値最大化 流動化と価値最大化 オフィス R&D 物流 工場 データ インフラ センター KKR PE提案 Unlock CRE提案 KJRM 事業会社保有資産（非証券化） 約 450兆円 34
Slide 36: ディスクレーマー
ディスクレーマー 本資料は、日本都市ファンド投資法人及び産業ファンド投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。本資料は、当社又は当社関連会社 からの金融商品・証券等の勧誘または斡旋を構成するものではなく、公式又は非公式な取引条件の確認を行なうものではありません。 本資料には、将来的な計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。 これらの将来に関する記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これら の仮定・前提は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性
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