Tosei Corporation · TSE:8923

Tosei — Investor Presentation (March 2018)

40 slides from Tosei's investor presentation, March 2018

  1. Slide 1: トーセイ株式会社 会社説明会

    トーセイ株式会社 会社説明会 東京証券取引所第1部 証券コード：8923 トーセイ株式会社 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D 2018年3月 東京証券取引所第一部 証券コード：8923 シンガポール証券取引所 証券コード：S2D Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

  2. Slide 2: 会社概要

    会社概要 （2017年11月30日現在） 商号 トーセイ株式会社 ◆取締役会 ：取締役7名で構成 所在地 東京都港区虎ノ門4丁目2番3号 （うち、独立社外取締役2名） ◆監査役会 ：監査役4名で構成 ガバナンス （常勤2名、非常勤2名。 設立 1950年2月2日 体制 全員社外監査役且つ独立役員) ◆組織体制： 監査役会設置会社 資本金の額 64億2,139万円 ◆指名報酬諮問委員会設置 代表者 代表取締役社長 山口 誠一郎 （2018年2月28日現在） 事業年度の末日 11月末 トーセイ・コミュニティ株式会社 トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社 従業員数 159（単体） 386名（連

  3. Slide 3: 沿革

    沿革 ・東京証券取引所（第1部）・シンガポール証券取引所にダブル上場 ・2018年11月期は過去最高の売上高を計画 1950年 トーセイの前身 トーセイ・リート ユーカリ興業㈱設立 投資法人 上場 1983年 東誠ビルディング㈱に商号変更 （億円） 1994年 山口 誠一郎、代表取締役に就任 800 シンガポール証券 750 取引所へ上場 700 650 東証第一部 600 へ上場 550 東証第二部 500 売上高 へ上場 450 400 350 JASDAQ市場 300 へ上場 250 200 150 100 リーマン 50 ショック 0 '94 '95 '96 '97 '98 '99 '

  4. Slide 4: 5事業のバランス経営

    5事業のバランス経営 トーセイグループは5つの事業を展開 市況の変化に柔軟に対応するポートフォリオによるバランス経営が特徴 Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 4

  5. Slide 5: 事業概要

    事業概要 Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 5

  6. Slide 6: 事業概要 ①売買事業：不動産流動化・開発

    事業概要 ①売買事業： 不動産流動化・開発 流動化（中古不動産の再生・販売） 開発 競争力を失ったビル トーセイの 再生されたビル ノウハウを活かした 価値再生 設備 稼働率 安全性能 収益性 省エネ性能 改善 改善 稼動低下 稼動・賃料向上 賃料下落 不動産価値ＵＰ ●不動産開発事業 ●不動産流動化事業 開発用の用地を取得し、エリアやニーズの特性に合わせて、オ 資産価値の下がった不動産を取得し、デザイン・設備改修や法的 フィスビル・マンション・戸建住宅・商業施設・ホテルなどの新 是正、稼働率改善等のバリューアップを施した後に、一棟ごとに 築開発を行い販売する事業。 販売する再生販売事業 。

  7. Slide 7: トーセイの不動産再生事例

    事業概要 ①売買事業 〈流動化事業：トーセイの不動産再生事例> オフィス再生例 （共用部改修、エコ設備導入、緑化、セキュリティ強化 etc） マンション再生例 （社宅→コンセプト型収益マンションへ） サンクトガーデン及びルーフバルコニーを緑溢れるコミュニティースペースへ （ウッドデッキ敷設、屋上緑化システム導入、照明、家具設置等） 趣味の楽器演奏が楽しめる 防音機能付きマンションへ 旧食堂をパーティールームへ 防犯用に門扉新設 防災キャビネットの導入 壁面緑化 Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 7

  8. Slide 8: トーセイの不動産開発事例

    事業概要 ①売買事業 〈開発事業：トーセイの不動産開発事例> オフィス 商業施設 環境共生型オフィス 戸建住宅 分譲マンション Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 8

  9. Slide 9: 事業概要 ②安定事業：不動産関連サービス

    事業概要 ②安定事業： 不動産関連サービス 売買事業に加えて、さまざまな不動産シーンでサービスを提供 不動産賃貸事業 不動産管理事業 ・東京23区を中心に ・資産価値を高める オフィスビルや店舗、 ビル管理運営（BM）や 賃貸マンション等を 経営管理業務（PM）を 保有 受託 ・賃貸中物件 89棟 ・管理物件 665棟 （2017年11月末現在） ビル・ホテル・学校等395棟 マンション270棟 学校施設 ホテル （2017年11月末現在） 不動産ファンド・コンサルティング事業 5,522億円 ・投資家の不動産運用 をトータルサポート。 4,481億円 J-REIT（トーセイ・リート投資法人）

  10. Slide 10: トーセイのビジネスフィールド

    トーセイのビジネスフィールド あらゆる不動産シーンで活躍するトーセイグループ 不動産販売 不動産関連サービス エンドユーザー （個人） 投資家 分譲マンション エンド オフィスビル・商業施設 開発・販売 戸建 開発・販売 開発・販売 ユーザー 賃貸 （テナント） トーセイ 収益不動産（＊） 再生・販売 グループ アセットマネジメント ホテル ホテル開発・ 運営 ユーザー 修繕工事 コンサルティング 建物管理・ビルメンテナンス 不動産投資 ファンド ＊収益不動産： ビル・マンションの オフィスビル・マンション等のこと オーナー Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION

  11. Slide 11: トーセイを知るキーワード

    トーセイを知るキーワード Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 11

  12. Slide 12: トーセイを知るキーワード

    トーセイを知るキーワード 1 2 3 東京圏に特化 （中小規模の） 独自性のある 総合不動産会社 不動産開発 ＋ Tokyo 中古不動産再生 [ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ経営] Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 12

  13. Slide 13: 事業エリアは東京圏に集中

    ①事業エリアは東京圏に集中 東京 中小規模 総合不動産 ・東京圏は国内 NO.1の不動産マーケット市場 ・長年蓄積されたノウハウ（仕入販売網・相場観・目利力）を最大限に活用するため、 グループの経営資源を東京圏に集中投下 東京圏 東京圏 マーケットデータ （東京・神奈川 人口(*1) 3,629万人 （2016年10月1日現在） （全国47都道府県の総人口に ・千葉・埼玉） 対し約3割を占める） オフィス面積(*2) 7,600万㎡・5500ヶ所 （2017年1月現在） （国内主要都市のオフィスストッ ク面積に対し約7割を占める） 東京都心5区 オフィスビル 3.07％ 空室率(*3) （ご参

  14. Slide 14: 中小規模不動産の再生に強み

    ②中小規模不動産（1億円～50億円※）の再生に強み 東京 中小規模 総合不動産 ※ 当社では、1～50億円の不動産を中小規模不動産と定義しています 築年別オフィスストック（東京23区）※ 供給 ・平成バブル期に新耐震基準の 中小規模オフィスが多数開発 ・1998年以降には、中小規模 オフィスの開発が激減 旧耐震基準： 旧耐震基準： 155万坪（26％） 122万坪（18％） 【2,158棟】 【142棟】 賃貸需要 平成バブル期 新耐震基準： 新耐震基準： ・中小企業は 築20年超 築20年超 大規模ビルに入居できない 332万坪（56％） 213万坪（32％） 【4,919棟】 【266棟】

  15. Slide 15: 中小規模不動産の再生に強み

    ②中小規模不動産（1億円～50億円※）の再生に強み 東京 中小規模 総合不動産 トーセイは、中小規模不動産の再生に豊富な経験とノウハウを持つ 流動性高く、膨大なストックがある中小不動産市場をターゲットに、シェア拡大を目指す 市場規模 「大きい」 競争環境 「競合が少ない」 流動性 「高い」 社会からの要請 賃貸ニーズ 「高い」 「老朽不動産ストックの再生・活用」 事業機会 ◎市場規模が大きく、手頃な価格帯 ・素材となる、築20年超の不動産ストックが膨大にある ・個人投資家が投資しやすい価格帯（1～10億円） 顧客層 ◎幅広い顧客層がある ・個人や一般事業会社が顧客となる ・投資目的or 自己利

  16. Slide 16: 総合不動産業であること

    ③総合不動産業であること 東京 中小規模 総合不動産 トーセイグループは分譲マンション開発から賃貸・管理まで手掛け、 あらゆる不動産事業分野に収益機会がある 不動産プレイヤーの事業分野 分譲マンション デベロッパー ビル開発 戸建デベロッパー トーセイ 不動産賃貸 不動産再生・販売 不動産管理 不動産ファンド運営 Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 16

  17. Slide 17: 総合不動産業であること

    ③総合不動産業であること 東京 中小規模 総合不動産 柔軟なポートフォリオマネジメントが可能となり、市況変動に強いビジネス構造に。 事業環境を見極め、好況期には当社が得意とする売買ビジネスで成長を加速。 好況期 市況変動リスク（高） 投資家向け売買ビジネスが成長を牽引 不況期 売買ビジネス ストックビジネスが収益を下支え 投資家向け 売買ビジネス 売買ビジネス 長所：好況期には急拡大が可能 エンドユーザー 短所：不況時には需要減退により 向け 売上低下 不況期の 好況期のときの 安定性 成長性 ストックビジネス 賃 貸 ファンド 管理等 ストックビジネス 長所： 不況期でも安定的に収益が継続す

  18. Slide 18: 中長期成長ビジョンと事業戦略

    中長期成長ビジョンと事業戦略 Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 18

  19. Slide 19: 事業環境：東京圏の不動産マーケット

    ①事業環境： 東京圏の不動産マーケット 投資不動産はバブルか？ 不動産価格は上昇を続け、投資の期待利回り（キャップレート）はリーマンショック前の水準を下回る。 しかし、低金利に支えられ、イールドギャップはリーマンショック前の水準を上回り、 投資家の実質投資利回りは上昇 期待利回り 10年日本国債金利 A 東京23区の公示地価（商業地） B5%東京23区の売買事例から見たオフィスの期待利回り（CAPレート） （千円/㎡） 4% 5% 期待利回り 10年日本国債金利 3,000 2,595 2,602 3% 4% 2,408 2,368 2,500 2,226 2,110 2,075 2,023

  20. Slide 20: 事業環境 機会・課題認識

    ①事業環境 –機会・課題認識－ ◆ CAPレートはリーマンショック前を下回る水準であるが、金融緩和政策によりイールドギャップは上昇 低金利環境のなか、投資商品として不動産の魅力は高まっている ◆一方で、高値警戒感もあり、今後さらなる力強い価格上昇は見込みづらい 機会認識 ✓ 企業の増床移転・拡大ニーズの高まり ✓ 投資家による、不動産投資ニーズの高まり →魅力的な商品（再生不動産・開発不動産）の供給 課題認識 ✓ 価格上昇を見込めない（高値安定の）事業環境への備え →不動産価格上昇に頼らない事業モデルの構築 →需給変動期・調整期への備え Copyright © 2018 TOSEI CORPO

  21. Slide 21: 新中期経営計画 基本方針

    ②新中期経営計画（2018年～2020年） 基本方針 Seamless 商品やサービスにおける独自性・独創性を一層高め、 Growth 2020 将来に亘る持続的な成長と企業規模拡大をめざす 基本方針 成長戦略 既存5事業のさらなる成長 5事業に次ぐ新たな収益事業の確立 成長を支える経営基盤の強化 事業規模拡大を支える 最適ガバナンス体制の 財務体質の向上 一層の強化 従業員満足度向上と トーセイブランドの強化 組織力強化、生産性向上 Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 21

  22. Slide 22: 目標とする財務指標（収益成長）

    ②新中期経営計画 目標とする財務指標 （収益成長） 財務指標ガイダンス 収益成長 連結売上高（2020年11月期） 連結税引前利益（2020年11月期） 1,000 億 円 120 億 円 （2017年11月期比 1.7倍 ） （2017年11月期比 1.3倍 ） ３年平均利益成長 ３年平均利ROE 10 ％ 以 上 12 ％ 以 上 122 連結売上高 （億円） 1,000 連結税引前利益 （億円） 100 90 84 678 577 499 498 60 430 46 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2014 2015 2016 2017 2018 2

  23. Slide 23: 目標とする財務指標（財務健全性）

    ②新中期経営計画 目標とする財務指標 （財務健全性） 財務指標ガイダンス 財務健全性 安定事業比率 の拡大 60：40⇒50：50に 売買事業利益：安定事業利益を60：40⇒50：50に P/L（売上総利益） 構成イメージ図 売買事業の売上総利益 例：1棟物件開発・再生、分譲マンション、戸建住宅の販売 売買事業 安定事業の売上総利益 例：賃貸、AM、PM・BM 40％ 約50％ 約60％ 安定事業 約50％ 60％ 約40％ 2014年 現在 2020年 20XX年 Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 23

  24. Slide 24: 成長戦略（既存事業の拡大）

    ③新中期経営計画 成長戦略 （既存事業の拡大） 売買事業の成長 安定事業の成長 ・不動産M&Aによる仕入強化 （百万円） 10,000 [賃貸] 賃貸棟数の積み増し 9,000 売上高 期末棟数 100 Ｍ＆Ａ 8,000 （百万円） 89 棟 不動産保有会社 トーセイグループ 7,000 83 棟 80 M&A・グループ戦略部 6,000 51 棟 グラフ 52 棟 ・本社ビル バリューアップ 5,000 9,461 60 ・賃貸資産 ・法務DD （修繕・リーシング） 4,000 （百万円） 40 ・財務DD 3,000 6,237 6,709 ・遊休資産 等 再開発等 4,262 5,32

  25. Slide 25: 成長戦略（新規事業の展開）

    ③新中期経営計画 成長戦略 （新規事業の展開） ホテル事業 上野 ③② ④ 秋葉原 ① 東京 霞ヶ関 和モダンコンセプトの宿泊特化型ホテル ①トーセイホテルココネ神田 ②上野トーセイビルⅡ（計画中） トーセイホテルココネ神田（自社運営） ③上野三丁目プロジェクト（計画中）④浅草ホテルプロジェクト（計画中） クラウドファンディング事業（研究中） TOSEI MASTERS CLUB 全国の個人投資家 投資不動産を保有している方や に向けて、 不動産投資を新たに検討されている方を インターネットを通じた 対象に、幅広い不動産ソリューションを 不動産投資機会 提案する会員サービス を提供 Copyr

  26. Slide 26: 成長戦略（強固な財務体質）

    ③新中期経営計画 成長戦略 （強固な財務体質） 安定ビジネスの収益源泉の一つとなる固定資産を積み増し、強固な財務体質を確立 自己資本比率は35％程度を目処とする 現預金 棚卸資産（不動産） 財務健全性を維持しつつ 固定資産（不動産） 規模拡大を目指す B/S 構成イメージ図 その他資産 現預金 借入金 約1,900億円 棚卸資産（不動産） その他負債 239 現預金 239 固定資産（不動産） 資本合計 その他資産 借入金 その他負債 1,212億円 1,225億円 1,150 棚卸資産 1,150 借入金 879 （不動産） 879 資本合計 216 237 216 237 931億円 70

  27. Slide 27: 株主還元

    株主還元 Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved.

  28. Slide 28: 還元方針・配当推移

    還元方針 持続的な利益成長によって1株当たり当期利益を増大させ、安定的な配当の維持と増配を目指す 配当推移 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年11月期 ※ 一株あたりの 32.07 42.99 59.53 85.66 114.89 127.48 （予想） 138.75 当期利益 (円) 一株あたりの 6.00 8.00 12.00 16.00 22.00 25.00 （予想） 30.00 配当金 (円) 配当性向 (%) 18.7 18.6 20.2 18.7 19.1 19.6 21.6 ※当社は、2013年7月1日を効力発生日として、1株につ

  29. Slide 29: 株価現状認識

    還元方針 株価現状認識 時価総額 純資産 含み益（税引後） Net Asset Value ※ （2018年3月7日時点） （2017年11月末） （2017年11月末） （2017年11月末） 642.1 億円 461.5 億円 143.1 億円 604.7 億円 株 価 ① 一株あたり純資産 ② 一株あたり含み益 一株あたりNAV※ ③ 1,330.00 円 955.99 円 296.48 円 1,252.47 円 PER PBR ①÷② P/NAV倍率※ ①÷③ 9.59 倍 1.39 倍 1.06 倍 ※Net Asset Value = 純資産+ 固定資産含み益（税引後） ※固定資産

  30. Slide 30: 資料編

    資料編 Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 30

  31. Slide 31: 2018年11月期の年度計画

    2018年11月期の年度計画 （主要Ｐ/Ｌ項目・配当） 売上高 営業利益 税引前利益 （百万円） （百万円） 80,000 （百万円） 12,000 12,000 成長率10.9％ 10,946 不動産流動化事業 不動産開発事業 9,833 10,038 10,000 9,279 10,000 70,000 67,830 9,049 不動産賃貸事業 8,450 不動産ﾌｧﾝﾄﾞ・ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ事業 8,000 8,000 6,891 不動産管理事業 その他 57,754 6,040 60,000 6,000 6,000 内部取引 4,000 4,000 49,818 50,000 39,3

  32. Slide 32: 2018年11月期の年度計画（セグメント別明細）

    2018年11月期の年度計画 （セグメント別明細） 2016年11月期 2017年11月期【A】 2018年11月期【B】 増減【B-A】 （百万円、％） 構成比 構成比 （予想) 構成比 増減率 売上高 49,818 100.0 57,754 100.0 67,830 100.0 10,076 17.4 不動産流動化事業 25,809 51.8 40,268 69.7 39,375 58.0 -893 -2.2 不動産開発事業 13,138 26.4 5,197 9.0 14,880 21.9 9,683 186.3 不動産賃貸事業 5,324 10.7 6,237 10.8 6,709 9

  33. Slide 33: バランスシート要旨

    バランスシート要旨 （百万円） 2014年 2015年 2016年 2017年 減少 増加 減少 増加 減少 増加 11月末 11月末 11月末 11月末 資産合計 80,858 +12,337 93,196 +28,080 121,276 +1,273 122,550 現金及び 16,100 +2,690 18,791 +2,849 21,640 +2,109 23,750 現金同等物 棚卸資産 41,565 -30,841 +35,432 46,156 -32,167 +53,309 67,298 -42,685 +35,105 59,718 （不動産） 投資不動産・ 17,151 -66

  34. Slide 34: 金融機関借入の状況

    金融機関借入の状況 ◆固定資産の借入は大規模な借換を行い、平均借入期間が16.42年（同+5.93年）まで長期化 ◆平均借入金利は1.16％（前度末比マイナス0.14％）まで低下 借入金利・期間の推移 借入残高の推移 平均借入金利 ※1 短期借入金(1年内長期借入金を含む） ※3 平均借入期間（固定資産） ※2 長期借入金 ※3 （年） 平均借入期間（流動資産等） ※2 16.42年 （百万円） 70,124 67,113 9,378 6,445 10％ 15 14.25年 13.60年 60,000 13.06年 48,655 9,487 10 40,042 10.49年 40,000 34

  35. Slide 35: ＜付録＞ トーセイをはじめてご覧になる方へ

    ＜付録＞ トーセイをはじめてご覧になる方へ Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights Reserved. 35

  36. Slide 36: トーセイの理念

    トーセイの理念 トーセイグループの存在理念 『 私たちは、グローバルな発想※１ を持つ 心豊かなプロフェッショナル集団※２ として、 あらゆる不動産シーン※３において 新たな価値と感動※４を創造する。』 ※1 グローバルな発想 ✓ シンガポール証券取引所に重複上場、日本へのインバウンド投資誘致、アウトバウンド投資検討 ✓ 国際会計基準（ＩＦＲＳ）への対応、開示資料の日本語・英語同時開示 ※２プロフェッショナル ✓ 東京経済圏に特化し取引事例を熟知。エリア特性・賃貸ニーズ・投資家ニーズ・投資家売買動向・ 期待利回り等を把握 ✓ 長年で培ったスキルとノウハウを活かし、お客様にとって最適な再生プラン

  37. Slide 37: トーセイグループのCSR

    トーセイグループのCSR トーセイは企業理念に基づき、健全な成長を維持するための経営基盤強化、環境負荷軽減の取り組みなど、 あらゆる企業活動を通じて社会からの要請に応えてまいります。 活動を継続することで社会的責務を果たし、より一層信頼される企業を目指します。 健全な成長を維持するための 地域・社会への貢献活動 経営基盤強化の主な取り組み ➢事業を通じた取り組み ➢コーポレート・ガバナンス 少子高齢化やライフスタイルの多様化など社会環境の変化によって 経営環境の変化に迅速かつ的確に対応し、あらゆるス 起こる課題に対して、戸建・マンション開発事業及び流動化事業を テークホルダーに対して、『健全な

  38. Slide 38: トーセイグループのCSR

    トーセイグループのCSR 2009年に制定した「トーセイグループエコ宣言」のもと、 人と環境に優しい企業活動を推進することで、地球環境の負荷軽減に努めています。 エコ宣言・エコミッション 環境配慮型再生・開発 トーセイグループ エコ宣言 オフィスビルや住宅の再生、開発において、40項目超の環境商品リ トーセイグループは、あらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と ストから物件の特性にあわせて省エネルギー、省資源などの様々 感動を創造するという企業理念を掲げ、“都市に、心を。”の実現に な観点で環境商品を導入しています。 向けて、人と環境に優しい企業活動を推進し、地球環境の負荷軽 減に努めることを

  39. Slide 39: IRサイトのご紹介

    IRサイトのご紹介 （ https://www.toseicorp.co.jp/ir/ ） 各種IRサイトランキングを受賞 トーセイＩＲ 検索 経営計画や財務情報など、株主様・投資家向けのIR情報をご覧いただけます。 IR情報には社長メッセージや 【IR情報トップページ】 決算説明会動画、各種IR資料を多数掲載 個人投資家さま向けコンテンツでは 不動産市場動向やトーセイの業績、 配当情報などをコンパクトに集約！ 【個人投資家さま向けページ】 ページ上部のメニューから「個人投資家の皆さまへ」をクリック Copyright © 2018 TOSEI CORPORATION, All Rights

  40. Slide 40: IRお問い合わせ先・注意事項

    Please visit our website. ＩＲに関するお問い合わせ先 経理部 TEL：03-3435-2865 FAX：03-3435-2866 URL : https://www.toseicorp.co.jp 当資料取り扱い上の注意 当資料に記されたトーセイ株式会社の現在の計画・見通し・戦略等のうち歴史的事実でないものは、将来の業績に対する見通しであります。将来の業績に対 する見通しは、将来の営業活動や業績に関する説明における「確信」、「期待」、「計画」、「戦略」、「見込み」、「予測」、「予想」その他これらの類義語を用いた ものに限定されるものではありません。これらの情報は、現在

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