Invincible Investment Corp. · TSE:8963
Invincible Investment — 2026年6月期 Earnings Presentation
91 slides from Invincible Investment's earnings presentation, Aug 25, 2026
Slide 1: 2026年6月期 決算説明資料
インヴィンシブル投資法人 2026年6月期 決算説明資料 TSE Code : 8963 2026年8月25日
Slide 2: 目次
目次 Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー 3–4 Appendix (1) Ⅱ. DPU中期目標 1. 投資主優待 39 Ⅱ-1. 現状認識 6 2. 訪日外国人の平均泊数と旅行消費単価 40 Ⅱ-2. DPU中期目標 7 3. 訪日外国人による地方部宿泊（リピーター推移と政府目標） 41 Ⅱ-3. 内部成長のドライバー 8 4. 試算：ビジネス/レジャー需要の動向 42 Ⅲ. 2026年6月期決算と2026年12月期・2027年6月期業績予想 5. 外部成長の実績 43 Ⅲ-1. 2026年6月期決算概要 10 6. ポートフォリオの構成 44 Ⅲ-2. 2026年12月期業績予想の概要 11
Slide 3: Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー
Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー
Slide 4: Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー(1)
Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー(1) ◼ 2029年までのDPU成長目標を新規設定。2026年を起点に年平均3％以上の成長を目指す DPU中期目標 ◼ 内部成長をDPU成長の第一のドライバーとしつつ、物件入れ替え、含み益と内部留保の戦略的な活用等により、目標の達成を図る。加えて、時宜をとらえた外 部成長により、DPUの更なる成長を目指す ◼ 当期は、大阪万博の宿泊需要剥落と日中関係悪化による中国人旅行客減少という逆風の中でも、2025年8月取得物件の収益貢献と、海外ホテルの業績 向上により増収増益。営業収益は、前年同期比6.7％増の26,789百万円、当期純利益は同2.5％増の14,729百万
Slide 5: Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー(2)
Ⅰ. エグゼクティブ・サマリー(2) ◼ 当期のケイマン2ホテルは、ケイマン諸島への宿泊訪問客数が過去最高を記録するなど、宿泊需要が好調だったことに加え、ザ・サンシャイン・ホテル&スイーツのリ ニューアル・オープンの効果もあり、RevPARは前年同期比15.5%増の481米ドルとなった 海外ホテル ◼ 米ドルベースの運営委託収益は、前年同期比18.1%の増加となった ポートフォリオ ◼ 2026年12月期は団体客需要の取り込みが進まず、運営委託収益は前年同期比で減少の想定。2027年6月期はザ・サンシャイン・ホテル&スイーツでのレス トラン改修（2026年6月18日営業再開）の効果などにより、
Slide 6: Ⅱ. DPU中期目標
| I. DPUPHBE
Slide 7: Ⅱ-1. 現状認識
Ⅱ-1. 現状認識 ◼ 投資口価格は1口あたりNAVを下回り、また分配金利回りも高止まりする状況が継続 ◼ 運用環境としては、内部成長の継続は期待できつつも、継続的な金利上昇の利益圧迫への対処が必要な状況 投資口価格・ 投資口価格 (左軸) NAV/1口 (左軸) 分配金利回り (右軸) 1口あたりNAV・ 75,000 円 7.5% 分配金利回り 70,000 7.0% 65,000 6.5% 60,000 6.0% 55,000 5.5% 50,000 5.0% 2024/1/1 2024/7/1 2025/1/1 2025/7/1 2026/1/1 2026/6/30 運用環境の認識 内
Slide 8: Ⅱ-2. DPU中期目標
Ⅱ-2. DPU中期目標 ◼ 2026年を起点に2029年までの間、DPUの年平均３％以上の成長を目指す ◼ 内部成長をDPU成長の第一のドライバーとしつつ、物件入替え、含み益と内部留保の戦略的な活用により、目標の達成を図る。加えて、時宜をとらえた外部成長により、DPUの 更なる成長を目指す 年平均3.0％以上 DPU成長のドライバー の成長を目指す 4,500＋ ① 内部成長（次スライド参照） DPU ② 含み益の一部顕在化（物件売却/入替） 4,116円 物件数 含み益 1口当たり 保有10年超 ホテル 48 866億円 11,335円 の物件 住居・商業 41 157億円 2,057円
Slide 9: Ⅱ-3. 内部成長のドライバー
Ⅱ-3. 内部成長のドライバー ◼ インバウンド需要拡大やADR上昇トレンドといった良好な事業環境に加え、戦略的CAPEX等による物件収益力強化の取組みが内部成長を牽引 内部成長のドライバー 所得増に伴うインバウンド増加 高価格帯ホテル増加に伴うADR上昇 • 訪日客の大宗を占めるAPAC諸国では、所得と訪日客数との間に強い相関がある • 建築費高騰等により、高価格帯ホテルの供給は増加傾向にあると考えられる • 今後、発展途上国の所得増加に伴う一層の訪日客数の増加が期待される • 今後、高価格帯ホテルが牽引する形で、ホテル市場全体のADR上昇が期待される 計画中ホテル1軒あたりの客室数2 計画
Slide 10: Ⅲ. 2026年6月期決算と業績予想
Ⅲ. 2026年6月期決算と2026年12月期・2027年6月期業績予想
Slide 11: Ⅲ-1. 2026年6月期決算概要
Ⅲ-1. 2026年6月期決算概要 ◼ 当期は、 大阪万博の宿泊需要剥落と日中関係悪化による中国人旅行客減少という逆風の中でも、2025年8月取得物件の収益貢献と、業績好調な海外ホテルの運営委託 収益の伸長により、営業収益は前年同期比6.7%増の26,789百万円、営業利益は同3.7％増の17,564百万円となった ◼ 当期純利益は、支払利息増加の影響がありつつも、前年同期比2.5%増の14,729百万円、1口当たり分配金は、同1.8%増の1,930円で着地。 1口当たり分配金は、 2025年12月17日公表の予想値（1,895円）を1.8%上回り、また、６月期としては、現商号に改号した201
Slide 12: Ⅲ-2. 2026年12月期業績予想の概要
Ⅲ-2. 2026年12月期業績予想の概要 ◼ 2026年12月期は、万博需要剥落・日中関係悪化の逆風に加え、受取配当金（シェラトン）が、TMK1の借入コスト増加により減少し、海外ホテルからの運営委託収益は、団体客需要 の取り込み不調の影響で減少する見込みであることから、営業収益は前年同期比1.9％減の28,045百万円、営業利益は4.8％減の18,382百万円の想定 ◼ 当期純利益は、支払利息の増加により、前年同期比10.2%減の14,988百万円を見込む。1口当たり分配金は中期的な分配金の安定性を維持するため利益剰余金を活用し、前年 同期と同額の2,186 円を予定 ◼ なお、2025年秋
Slide 13: Ⅲ-3. 2027年6月期業績予想の概要
Ⅲ-3. 2027年6月期業績予想の概要 ◼ 2027年6月期は、国内ホテル・海外ホテル双方の業績向上により、営業収益は前年同期比4.3％増の27,935百万円、営業利益は同4.9％増の18,417百万円を見込む ◼ 当期純利益は、支払利息の増加により、前年同期比1.0%増の14,873百万円を見込む。1口当たり分配金は、先述の6月期の過去最高額を更新する、同1.0％増の1,949 円を予定 差異 主な差異要因 （単位：百万円） 2026年6月期 2027年6月期 金額 （％） 営業収益 営業収益 26,789 27,935 1,146 4.3% • ホテル賃料（変動・固定合計）の増加：+96
Slide 14: Ⅲ-4. DPUの変動要因別内訳（6月期）
Ⅲ-4. DPUの変動要因別内訳（6月期） 6月期のDPUの変動要因別内訳（円） • 減価償却費：-94円 • 為替要因：-12円 • 支払利息：-63円 • 為替要因：＋15円 • 支払利息：-101円 • 中国人客減少の 影響推定額1：-119円 1,949 1,930 4 4 1,895 内部留保 17 EPU EPU EPU 国内ホテル NOI NOI 13 （注1）2025年6月期から2026年6月期にかけての、ICN101物件における中国人客からの客室売上の減少額に、限界利益率の推測値を乗じた金額を本書日付現在の投資口数7,646,453で除した金額となります
Slide 15: Ⅲ-5. DPUの変動要因別内訳（12月期）
Ⅲ-5. DPUの変動要因別内訳（12月期） 12月期のDPUの変動要因別内訳（円） • 為替要因：-9円 2,186 • 支払利息：-117円 2,186 内部留保 4 • 減価償却費：-40円 内部留保 226 EPU EPU 国内ホテル NOI 14
Slide 16: Ⅲ-6. ICN101物件の売上とGOPの推移
Ⅲ-6. ICN101物件1の売上とGOPの推移2（実績と予想） ◼ 当期は、大阪万博の宿泊需要剥落等の各種の客室売上減少影響や、インフレ等による運営コストの上昇といった利益圧迫要因があったものの、料飲部門を中心に売上を伸ばし たことにより、前年並みのGOPを確保。12月期も同様の経過をたどる想定 ◼ 2027年6月期に関しては、客室売上を中心に、全セグメントが堅調に伸長することにより、GOPは前年同期比で+4.2%増加する見通し 6月期 12月期 年間 （十億円） （十億円） （十億円） +3.0% +2.1% その他売上3 +0.8% その他売上3 +5.5% 料飲部門売上 +4.7% +
Slide 17: Ⅲ-7. ICN101物件のKPI
Ⅲ-7. ICN101物件のKPI1 （実績と予想） ◼ 当期は、大阪万博の宿泊需要の剥落や、日中関係悪化に起因する中国人訪日客の減少などのマイナス要素があったが、総じてインバウンド需要は堅調であり、関西エリア以外の ホテルの業績は底堅かったため（次頁参照）、RevPARは前年同期比で増加。12月期も同様の傾向となる見通し ◼ 2027年6月期は、大阪万博の宿泊需要の剥落の影響が消失することから、RevPARは前年同期比で＋4.7％と力強く伸びる見込み 6月期 12月期 年間 6月期 12月期 年間 ADR +0.3% RevPAR +1.3% (円) +3.6% +0.5% (円) +4.7
Slide 18: Ⅲ-8. 地区別・宿泊客国籍別の客室売上増減
Ⅲ-8. 地区別・宿泊客国籍別の客室売上増減 ◼ 当期のICN101物件の宿泊売上は、前年同期比1.7％増だが、大阪万博の宿泊需要の剥落影響が大きかった関西エリアを除くと、同5.3％増と順調 ◼ また、国籍別では、国内客は同2.6％増と底固く伸び、中国・香港以外からのインバウンド客の売上は同15.7％増と力強く伸長 ◼ 以上から、大阪万博や日中関係悪化といった特殊要因を排除した、宿泊需要のファンダメンタルズは従前通り堅調と言える ICN101物件の当期の宿泊売上高：+1.7%（前年同期比） 物件所在地別 宿泊客国籍別 訪日客内訳 関西エリア以外 +5.3％ 中国・香港以外 +15.7% 1 （
Slide 19: Ⅲ-9. ケイマンホテルKPI
Ⅲ-9. ケイマンホテルKPI （実績と予想） ◼ 当期は、ケイマン諸島への宿泊訪問客数が過去最高を記録するなど、宿泊需要が好調だったことに加え、ザ・サンシャイン・ホテル&スイーツのリニューアル・オープンの効果もあり、 GOPは前年同期比18.8%増加。2026年12月期は、団体客需要の取り込みが進まず、GOPは同3.4%減少の想定 ◼ 2027年６月期は、ザ・サンシャイン・ホテル&スイーツでのレストラン改修（2026年6月18日営業再開）の効果などにより、GOPは前年同期比5.2％増加する想定 6月期 12月期 年間 6月期 12月期 年間 ADR -1.0%1 -0.6% RevPAR +
Slide 20: Ⅲ-10. 資本的支出及び減価償却費
Ⅲ-10. 資本的支出及び減価償却費 ◼ 本投資法人は、投資主価値向上を企図して、物件の収益力向上のための戦略的CAPEXの実施に取組んでいる ◼ 2026年は、JRクレメントイン高松兵庫町、ホテルマイステイズ名古屋栄（次頁参照）を含む複数の物件で魅力的なリターンを見込める各種バリューアップ工事を推進 ◼ なお、メンテナンスCAPEXが前回予算から増加している主な要因は、ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパでの、現地当局からの指摘事項への対応に伴う 厨房・ランドリー等の施設改修及び設備更新工事 ①減価償却費 11,836 11,873 （百万円） ②フリー・キャッ
Slide 21: Ⅲ-11. 戦略的CAPEX事例
Ⅲ-11. 戦略的CAPEX事例： JRクレメントイン高松兵庫町、ホテルマイステイズ名古屋栄 JRクレメントイン高松兵庫町 ホテルマイステイズ名古屋栄 リブランドに伴う全面的なリノベーション 2014年の本投資法人取得以降初の大規模なリノベーション 主な • 客室及びレストラン等共用部の内装・家具備品の更新 • ルームミックスの変更（多人数部屋の増加） 工事内容 • 外装更新 • 客室及びレストラン等共用部の内装・家具備品の更新 • 全館禁煙化 工期 2026年4月から2026年6月 2026年1月から2026年８月 予想ROI：44.2% 予想ROI：11.8% 投資効果 • 投資金額：49
Slide 22: Ⅳ. ホテル運営状況と市場環境
Ⅳ.ホテル運営状況と市場環境
Slide 23: Ⅳ-1. 日本の旅行市場動向
Ⅳ-1. 日本の旅行市場動向 ◼ 2026年6月期の日本における旅行支出額は、国内客、訪日客ともに、前年同期比で伸長 増減率 国内の旅行支出額（十億円）1 +7.0% +1.3% 訪日客の 旅行支出額 国内客の +9.8% 旅行支出額 訪日客 -2.0% +3.4% 国内客 +4.0% +5.5% 22 （注1）出所：国土交通省「旅行・観光消費動向調査」及び「インバウンド消費動向調査」に基づき本資産運用会社が作成。国内客のデータに関しては、宿泊を伴う旅行に限定
Slide 24: Ⅳ-2. インバウンドの動向
Ⅳ-2.インバウンドの動向 ◼ 当期の訪日外国人数は、日中関係悪化の影響による中国人旅行者の大幅な減少により、前年同期比で減少したが、中国以外からの旅行者数は同13.3%増と、イン バウンド需要の成長トレンドは継続している ◼ 当期の訪日外国人の平均宿泊費は前年同期比5.2%増と、増加トレンドは継続している 訪日外国人数１ 訪日外国人平均旅行消費額2 全体：-2.0% (千円) 中国以外：+13.3% +5.2% (百万人) +18.6% +8.8% -2.8% -56.4% +6.6% +20.9% 凡例: 凡例: ’25年1-6月 ’25年1-6月 ’26年1-6月 ’26年1-6月 +2
Slide 25: Ⅳ-3. ICNによる取組み (1)
Ⅳ-3. ICNによる取組み (1) ◼ 宴会・会議については、売上が前年同期比＋6.7%と伸長し、非客室収入の拡大に寄与 ◼ 個人の宿泊需要に加え、中長期的な法人契約の獲得を推進。インターン、中途採用、福利厚生等、多様な法人利用の拡大により安定的な需要基盤を強化 宴会・会議 法人宿泊需要の獲得 • 宴会・会議売上は、前年同期比＋6.7%と伸長し、コロナ禍前の2019年 • インターン宿泊需要は、当期は前年同期比で減少したものの、新規法人顧客の獲得 6月期を8.7%上回る水準に到達 に加え、インターン実施の通年化により、2026年12月期は相当部分を補完できる見 込み • 今後は、さらなる需要
Slide 26: Ⅳ-3. ICNによる取組み (2)
Ⅳ-3. ICNによる取組み (2) ◼ 第2種旅行業取得後初となるツアーを企画。今後は、グループの国内180棟超の施設を結ぶ周遊型旅行商品等の展開を通じ、新たな宿泊需要の獲得を推進 ◼ GoTo Pass会員向け特別プログラムの提供や、霧島国際ホテルへの砂蒸し風呂導入など地域資源を活用した体験型コンテンツの拡充により、多様な収益基盤強化施策を 実施 ICN独自のツアー企画の実施 砂蒸し風呂の導入（霧島国際ホテル） • グループホテルを結ぶツアー「世界遺産・熊野三山を巡る南紀周遊バスツアー」を • 2026年6月1日、霧島市初となる「砂蒸し風呂」を霧島国際ホテルに導入 初めて企画・実施 • 冬
Slide 27: Ⅳ-4. ICN：今後の見通しと戦略
Ⅳ-4. ICN：今後の見通しと戦略 ◼ 中国政府の訪日旅行自粛呼びかけや航空便の減少により、中国人旅行客の需要回復は引き続き限定的と見込まれるものの、その他の国・地域からの需要 は引き続き旺盛で、総じて堅調な伸びが期待される見通し ◼ 国内のビジネス需要は一部エリアで環境変化がみられるものの、総じて底堅く推移。レジャーについても、シルバーウィークや年末年始等、大型連休による需要 の集中が期待される 国内需要の想定 インバウンド需要の想定 レジャー ビジネス レジャー ビジネス ✓ シルバーウィークや年末年始等、大型連休 ✓ 対面でのビジネス機会創出の重要性が引 ✓ 中国人旅行客の需要回復は引
Slide 28: Ⅳ-5. シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの取組み
Ⅳ-5. シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの取組み ◼ 宿泊部門は、中国からのインバウンド団体需要減少等の影響を受けるも、国内及びインバウンド個人需要の取込みにより稼働率は高水準を維持。一方で市場環境の変化に対応した販売施策の実施によりADR が前年同期比微減となり、客室売上高は前年同期比1.7％減で着地 ◼ 会議・宴会1については、コロナ禍前を上回る水準が定着。当期は大型のリピーター案件の維持と新規案件の獲得により、売上高は前年同期比11.2％増加。 ◼ ウェディングは、市場縮小を背景に婚礼件数及び売上高は前年同期を下回ったものの、オリジナルメニューや演出商品の拡充、高付加価値商
Slide 29: Ⅳ-6. ケイマン諸島のホテル事業環境について
Ⅳ-6. ケイマン諸島のホテル事業環境について ◼ 新規ホテル開業が複数計画されていることから、ケイマン観光局は島内における宿泊客受入れキャパシティの拡大を材料に航空会社と増便に向けて交渉。その結果、2026年6月期のケイマン諸島への航空便 数は前年同期比20.1％増、宿泊訪問客数は前年同期比11.3%増の288,694人となった。ケイマン観光局は、観光需要の季節性の影響を緩和するため、欧州などの新規市場の開拓も促進しており、将 来的な欧州直行便誘致も視野に、観光需要基盤の多様化を通じたより強靭な観光産業の構築に取り組んでいる ◼ サンシャインについては、レストランを含む全施設がフルオープン。
Slide 30: Ⅳ-7. ホテル供給環境
Ⅳ-7.ホテル供給環境 ◼ 直近の新・増設ホテル計画確認客室数1は、半年前と同等で、ピークであった2020年東京五輪準備期間の水準に比して依然低位な水準に留まる ◼ 建設資材費及び労務費はともに大きく増加傾向にあることから、ホテル供給は今後も低位な水準にとどまると考えられる。一方、宿泊需要はインバウンド需要を中心に引き続き拡 大が期待されることから、宿泊市場の需給は今後もタイトな状況が続くと考えられる 新・増設ホテル 120,000 (室) 計画確認客室数 の推移1 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 6月 12月 6月 12月 6月 12月 6月 12月
Slide 31: Ⅴ. 住居運用状況
Ⅴ. 住居運用状況
Slide 32: Ⅴ-1. 住居の業績について
Ⅴ-1. 住居の業績について ◼ 2026年6月期は、都心を中心とした人口流入や、価格高騰により住宅購入を手控えた層の賃貸市場流入による需要増を背景に、稼働率向上とレントアップの取組みが奏 功したことにより、住居41物件のNOIは1,166百万円と、前年同期比1.8%増 ◼ 2026年の年間NOIについては、前年比1.0%の増加となる見通し ◼ 住居41物件と商業1物件は、ともに安定的な収益を見込む NOI実績及び予想1 （単位：百万円） 2023年 2024年 2025年 2026年 差異 41物件ベース 当初予想 今回予想 実績 実績 実績 実績 前年比 当初予想比 (2/26時点) (8
Slide 33: Ⅴ-2. 住居ポートフォリオの賃料改定状況
Ⅴ-2. 住居ポートフォリオの賃料改定状況 ◼ 2026年6月期も、引き続きレントアップに積極的に取組んだ結果、 新規契約及び更新契約の両方の平均賃料は増加 新規契約の賃料変動件数割合の推移1 更新契約の賃料変動件数割合の推移1 上昇 変化なし 下落 上昇 変化なし 下落 100% 100% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 16.3% 19.9% 14.0% 16.3% 21.7% 80% 35.3% 9.1% 80% 38.9% 36.6% 14.9% 10.9% 43.2% 13.1% 53.2% 53.6% 22.4% 61.3% 60% 60% 22.9%
Slide 34: Ⅵ. 財務の状況
| VI. ARBOUR
Slide 35: Ⅵ. 財務の状況
Ⅵ. 財務の状況 ◼ 当期は、㈱日本格付研究所（JCR）による格付が「AA-（安定的）」に向上。格付変更後のリファイナンスでは借入条件が良化 ◼ また、金利スワップを活用し、従前からの約6割をめどとする固定金利比率の水準を維持するとともに、当期の借入れの約7割をグリーンローンで調達し、サステナビリティ向上の取組みを推進 ◼ 今後も、有利子負債の返済期限の分散を進め、適切な平均借入期間、平均有利子負債残存年数及び固定金利比率を維持し、金利上昇リスクの低減を図っていく 格付（JCR）の変更（2026年5月13日） 各種指標 26/12 27/6 20/6 20/12 21/6 21/12 22/6
Slide 36: Ⅶ. サステナビリティに関する取組み
J wa. varzeusr ices ome
Slide 37: Ⅶ. サステナビリティに関する取組み
Ⅶ. サステナビリティに関する取組み ◼ GRESBリアルエステイト評価は「３スター」、CDP気候変動プログラム評価は「B」スコアを取得、環境認証取得率（延床面積割合）は55.6％へ上昇 ◼ グリーンファイナンス残高は56,952百万円（有利子負債総額に占める割合は16.3％）、グリーンリース締結率（延床面積割合）は82.9％へ拡大 サステナビリティ外部評価 環境認証取得 2025年のGRESBリアルエステイト評価で、3年連続「３スター」を取得 2026年6月末時点の環境認証取得率（延床面積割合）は、2025年6月 2025年に初めてCDP気候変動プログラム評価に参加し、気候変動分野にお 末時
Slide 38: Ⅶ. サステナビリティに関する取組み
Ⅶ. サステナビリティに関する取組み ◼ 本投資法人は、ICNと協働し、設備等の省エネ化を図り、 CO2排出量、エネルギー使用量、水使用量及び運営コストの削減を実施 ◼ 本投資法人及びICNは、当期も様々な取組みを通じて、防災対策やインクルーシブな社会の構築に貢献 E 環境への取組み 環境目標 CO2排出量とエネルギーコスト削減への取組み（2026年6月期） 2025年から2029年までの新5か年計画を開始 フレックステイイン桜木町 ・ 客室の空調設備を更新 期 間 スコープ1+2 スコープ3 及び スコープ1+2+3 ・ 年間CO2排出量を9.2t-CO2、光熱費を73.6万円削減できる見込
Slide 39: Appendix (1)
| Appendix (1)
Slide 40: 投資主優待
投資主優待 ◼ 投資主の満足度の向上及び投資主のすそ野の拡大を企図して、投資主優待制度を導入1 ◼ 基準日において投資口を保有する投資主はシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル及びすべてのICN運営のホテル2に投資主優待価格での宿泊が可能 ◼ 投資主優待制度による2026年6月期のホテル利用実績3（売上高）は、前年同期比で約1.6倍と増加した 対象ホテル: シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル 投資主優待制度の概要1 及びICN運営のホテル2 ◼ シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル 対象ホテル ◼ ICN運営のホテル2 ✓基準日時点において本投資法人の投資主名簿に記載又
Slide 41: 訪日外国人の平均泊数と旅行消費単価（2025年）
訪日外国人の平均泊数と旅行消費単価（2025年） 旅 行 消 費 単 価 （ 一 人 一 回 あ 凡例 た り ：北米・欧州 ） ：APAC 平均泊数 40
Slide 42: 訪日外国人による地方部宿泊（リピーター推移と政府目標）
訪日外国人による地方部宿泊（リピーター推移と政府目標） ◼ 訪日外国人旅行者のうち訪日2回目以上のリピーターは、コロナ禍をはさんで着実に増加。リピーターは、訪日1回目の外国人旅行者よりも、地方部1の観光地を旅行する傾向が 見られることから、リピーターの増加は、地方部での宿泊増につながると考えられる ◼ また、2026年度からの観光立国推進基本計画で、政府は、「地方の訪日外国人の延べ宿泊者数を、2030年に1.3億人泊（＝2025年の約2.1倍）にする」という目標を設定 ◼ リピーター増加のトレンドや政府計画による訪日外国人の地方部での宿泊増は、魅力的な地方物件を保有する本投資法人の業績の追い風
Slide 43: 試算：ビジネス/レジャー需要の動向
試算：ビジネス/レジャー需要の動向 ICN73物件1の目的稼働率の推移 (%) ビジネス目的2 観光目的2 (注1) 2023年12月期期初時点のINV保有物件の内、ICN及びICNの子会社が運営する物件 42 (注2) 利用客室数について、休前日は全て観光目的と仮定。平日前の場合は、DOR*が2.0より大きければ全てを観光目的、DORが2.0以下の場合は、すべての部屋が1人又は2人での利用と仮定し、利用客室数に「DOR-1.0」の係数を乗じた数を観光目的、残りをビジネス目的として算出
Slide 44: 外部成長の実績
外部成長の実績 ◼ ホテルを中心とした外部成長により国内外の様々な地域に広がる高度に分散されたポートフォリオを構築 ◼ INVのホテルポートフォリオは全J-REITの中でトップクラスの資産規模 (参考)J-REITのホテルポートフォリオの 資産総額の推移1 資産規模上位5銘柄 (2026年6月末時点) （十億円） 687 684 （十億円） 643 641 653 ホテル 住居 548 497 502 494 その他 491 448 353 646 643 612 266 434 507 233 352 450 450 450 184 248 150 173 181 117 77 96 45
Slide 45: ポートフォリオの構成（2026年6月末時点）
ポートフォリオの構成（2026年6月末時点） ポートフォリオ全体 うちホテル (684,165百万円)1 (643,380百万円)1 その他, 0.3% 用途別 住居, 5.6% ホテルタイプ別 投資比率 投資比率2 フルサービス 宿泊特化型 36.0% 36.5% ホテル, 94.0% リゾート 27.5% 海外 海外 地域別 その他 その他 （東北・北関東・中四国） 5.2% 地域別 その他 その他 （東北・北関東・中四国） 5.6% 投資比率3 8.8% 8.8% 投資比率3 8.9% 8.9% 東京23区 東京23区 22.9% 25.3% 北海道 北海道 12.1% 12.7% 首都
Slide 46: 国内ポートフォリオマップ
国内ポートフォリオマップ (2026年6月末) 物件数1 ホテル1 住居 その他 156 114 41 1 45 （注1）ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ及びザ・サンシャイン・ホテル&スイーツの海外資産2物件を含む物件数を記載しています
Slide 47: ポートフォリオ収益構成
ポートフォリオ収益構成 営業収益の構成比1(百万円) 2019年 2023年 2024年 2025年 2026年 （百万円） 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 海外ホテル2 3,240 1,397 3,914 2,123 4,774 1,657 4,172 1,870 4,869 （運営委託収益） TMK 827 673 - - 1,428 692 1,093 658 973 （受取配当金） 変動賃料ホテル 4,307 5,332 4,807 7,576 7,398 13,084 11,541 15,592 12,319 (変動部分) ホ 変動賃料
Slide 48: ホテル資産の賃料等形態
ホテル資産の賃料等形態 資産 ①変動賃料ホテル ②海外ホテル ③TMK ④固定賃料ホテル 類型 物件数 103物件 2物件 １物件 8物件 • ICN101物件 • ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイ • コンフォートホテル5物件 対象物件 • アパホテル横浜関内 ルビーチ・リゾート＆スパ • シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル • スーパーホテル3物件 • JRクレメントイン高松兵庫町 • ザ・サンシャイン・ホテル＆スイーツ 取得価格1 583 35 14 9 （十億円） （90.7%） （5.6%） （2.3%） （1.4%） 当該賃料が、 T INVへの配当 M 金の原
Slide 49: アイコニア・ホスピタリティ株式会社（ICN）
アイコニア・ホスピタリティ株式会社（ICN） ICNは日本で有数の規模を誇るホテル運営会社。INV保有ホテルの9割超を運営 運営規模 規模を背景とした強み 運営棟数 182 棟 1 1. 多面的な ブランド展開 宿泊特化 フルサービス 従業員数 12,354 人 1 リゾート/温泉 運営室数 ・・・他多数 25,482 室 1 2. ナレッジ • 運営ノウハウ・データの蓄積 マネジメント ‒ 例）豊富なデータに依拠したレベニューマネジメント ホテルチェーン国内客室数ランキング2 1位 ㈱東横イン • ベストプラクティスの共有 2位 アパホテル㈱ ‒ 例）レストランメニューの水平展開 3位 ルー
Slide 50: スポンサーパイプライン
スポンサーパイプライン ◼ フォートレス・インベストメント・グループ (以下「FIG」) 及びその関係法人によるスポンサーパイプラインは、主にICNが運営する日本全国約60のホテル（約7,000室）1 ◼ 本資産運用会社及びFIGは、各ホテルの改装やリブランド、その後の運営状況等を踏まえ、本投資法人による今後の物件取得の可能性について協議を行っている ホテルマイステイズ アートホテル 亀の井ホテル フレックステイイン アイコニアコレクション、他 スパリゾートハワイアンズ フェニックス・シーガイア・リゾート ホテルニューアカオ （注1）上図は、2026年7月31日現在において、FIG及びその関係
Slide 51: 1口当たり分配金の推移
1LN4KOA RAO Invfncible Investment Corporation (fz : FA) 4,081 4116 m125%8 3,898 moAM 12M (Ag) 3,381 tag MoAHs (748) 3,113 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2024 2025 50
Slide 52: 鑑定評価額と1口当たりNAVの推移
鑑定評価額と1口当たりNAVの推移 鑑定評価額の推移 （百万円） 775,647 831,061 848,295 800,000 期末帳簿価格合計 ポートフォリオ含み益1 767,492 657,902 201,382 220,421 700,000 171,708 180,916 629,041 600,000 557,099 560,963 542,336 530,860 532,550 523,699 530,212 532,570 133,259 164,661 500,000 91,516 65,080 65,307 70,385 120,464 71,895 84,435 89,2
Slide 53: 為替変動の影響
為替変動の影響 (2026年12月期・2027年6月期業績予想対比) 業績予想の前提 2026年12月期 2027年6月期 想定為替レート 145円 = 1ドル 145円= 1ドル 運営委託収益（フロー） 11.1百万ドル 34.3百万ドル 為替予約契約の対象額1 7.5百万ドル 20.2百万ドル 対象外額 3.6百万ドル2 14.1百万ドル 期初保有の米ドル建て預 20.4百万ドル NA 金及び債権（ストック） 為替変動の影響 為替レート別の影響額（＝業績予想との乖離額） 為替変動による 影響が反映される科目 145円 影響の概要 125円 135円 155円 (ベースライン) フローへの影
Slide 54: 基準金利の実績と想定
基準金利の実績と想定 金利上昇0.10%pt2につき、 金利上昇0.10%pt2につき、 利息費用70百万円増/6か月 利息費用70百万円増/6か月 ⇒EPU9円減/6か月3 ⇒EPU9円減/6か月3 2026年6月期 2026年12月期 2027年6月期 変動金利借入残高 (適用基準金利別) (十億円)1 （注1）金利スワップ契約により金利が固定化されている借入は含まれていません （注2）1M TIBOR、 3M TIBORがともに0.10%pt上昇した場合 （注3）発行済投資口数が本書日付現在の7,646,453口の場合の金額です。なお当該金額は小数点以下を切り捨てした金額です 53
Slide 55: Appendix (2) – 財務・運営データ
Appendix (2) – 財務・運営データ
Slide 56: 変動賃料ホテルの主要運用データ（1/3）
変動賃料ホテルの主要運用データ（1/3） 稼働率（％） ADR（円） RevPAR（円） GOP（百万円） デイリー比率 海外売上比率 客室数 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 物件名称 所在地 取得年月 （室） 前年同期比 前年 前年 前年 前年同期比 前年同期比 （ポイント） 同期比 同期比 同期比 （ポイント） （ポイント） D1 ホテルマイステイズ神田 東京都千代田区 126 2014年5月 91.5% 0.0 13,767 0.6% 12,590 0.6% 153
Slide 57: 変動賃料ホテルの主要運用データ（2/3）
変動賃料ホテルの主要運用データ（2/3） 稼働率（％） ADR（円） RevPAR（円） GOP（百万円） デイリー比率 海外売上比率 客室数 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 物件名称 所在地 取得年月 （室） 前年同期比 前年 前年 前年 前年同期比 前年同期比 （ポイント） 同期比 同期比 同期比 （ポイント） （ポイント） D49 ホテルマイステイズプレミア浜松町 東京都港区 120 2017年5月 92.9% 7.3 33,126 10.4% 30,765 19.
Slide 58: 変動賃料ホテルの主要運用データ（3/3）
変動賃料ホテルの主要運用データ（3/3） 稼働率（％） ADR（円） RevPAR（円） GOP（百万円） デイリー比率 海外売上比率 客室数 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 2026年1月-6月実績 物件名称 所在地 取得年月 （室） 前年同期比 前年 前年 前年 前年同期比 前年同期比 （ポイント） 同期比 同期比 同期比 （ポイント） （ポイント） D88 ホテルマイステイズ蘇我 千葉県千葉市 112 2023年8月 93.8% 3.3 10,390 -0.4% 9,747 3.2% 94
Slide 59: 財務指標データ
財務指標データ 2023年6月期 2023年12月期 2024年6月期 2024年12月期 2025年6月期 2025年12月期 2026年6月期 項 目 2023年1月1日～ 2023年7月1日～ 2024年1月1日～ 2024年7月1日～ 2025年1月1日～ 2025年7月1日～ 2026年1月1日～ 2023年6月30日 2023年12月31日 2024年6月30日 2024年12月31日 2025年6月30日 2025年12月31日 2026年6月30日 総資産額（百万円） 496,819 563,393 569,016 680,004 675,146 709,095 708,154
Slide 60: 2026年6月期 損益計算書
2026年6月期 損益計算書 2025年12月期 2026年6月期 2025年7月1日～ 2026年1月1日～ 増減 項 目 2025年12月31日 2026年6月30日 金額(千円) （％） 金額(千円) （％） 金額(千円) （％） 営業収益(1) 28,591,573 100.0 26,789,329 100.0 △1,802,244 △ 6.3 賃貸事業収入 26,062,113 20,947,046 △5,115,066 運営委託収益 1,870,955 4,869,052 2,998,097 受取配当金 658,504 973,230 314,725 営業費用 9,281,665
Slide 61: 2026年6月期 貸借対照表 – 資産の部
2026年6月期 貸借対照表 – 資産の部 2025年12月期 2026年6月期 増減 項 目 2025年12月31日 2026年6月30日 金額(千円) （％） 金額(千円) （％） 金額(千円) （％） 資産の部 流動資産 現金及び預金 24,637,567 31,570,517 6,932,949 信託現金及び信託預金 14,762,526 13,728,677 △1,033,849 営業未収入金 9,269,773 8,672,397 △597,376 預け金 2,638,068 2,659,723 21,655 前払費用 1,349,918 1,007,365 △342,552 未収
Slide 62: 2026年6月期 貸借対照表 – 負債・純資産の部
2026年6月期 貸借対照表 – 負債・純資産の部 2025年12月期 2026年6月期 増減 項 目 2025年12月31日 2026年6月30日 金額(千円) （％） 金額(千円) （％） 金額(千円) （％） 負債の部 流動負債 営業未払金 1,136,347 1,595,462 459,115 1年内償還予定の投資法人債 5,000,000 - △5,000,000 1年内返済予定の長期借入金 53,150,200 44,260,200 △8,890,000 未払金 10,935 12,472 1,536 未払費用 503,315 529,462 26,147 未払法人税等 605 6
Slide 63: キャッシュ・フロー計算書／金銭の分配に係る計算書
2026年6月期 キャッシュ・フロー計算書／金銭の分配に係る計算書 2025年12月期 2026年6月期 2025年12月期 2026年6月期 2025年7月1日～ 2026年1月1日～ 項 目 項 目 2025年7月1日～ 2026年1月1日～ 2025年12月31日 2026年6月30日 2025年12月31日 2026年6月30日 金額（千円） 金額（千円） 営業活動によるキャッシュ・フロー 当期未処分利益 （千円） 25,175,428 23,189,930 税引前当期純利益又は税引前当期純損失（△） 16,689,602 14,730,253 分配金総額 （千円） 16,715,14
Slide 64: 物件収支（1/5）
物件収支（1/5） (単位：千円） 物件番号 A26 A28 A29 A30 A32 A33 A34 A35 A37 A38 A39 A40 A41 A43 A44 A45 A46 A47 A48 日神 アクシーズ カレッジ グロース グロース エメラルド サンクレスト グロース ベルファース グランリール グロース 渋谷本町 シティハイツ ワコーレ フォロス グロース カレッジ パレステージ ルート立川 タワー スクエア ベレール目黒 物件名 メゾン五反田 メゾン亀戸 ハウス 石神井公園 メゾン新横浜 上野御徒町 亀戸 メゾン用賀 マンション 砧 綱島Ⅰ 中村橋 メゾン海神 スクエア町屋 代
Slide 65: 物件収支（2/5）
物件収支（2/5） (単位：千円） 物件番号 A103 A104 A106 B18 D01 D02 D03 D04 D05 D06 D07 D08 D09 D10 D11 D12 D13 ロイヤル マイステイズ ロイヤル ロイヤル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル パークス イオンタウン オフィス・ 新浦安 パークス パークス 住宅計 マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ 物件名 シーサー 須賀川 商業施
Slide 66: 物件収支（3/5）
物件収支（3/5） (単位：千円） 物件番号 D33 D34 D35 D36 D37 D38 D39 D40 D41 D42 D43 D44 D45 D46 D47 D48 D49 D50 D51 ホテル ホテル コンフォート フレック フレック スーパーホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル ＪＲ マイステイズ ホテル スーパーホテル コンフォート コンフォート コンフォート コンフォート マイステイズ ホテル ステイイン ステイイン 東京・JR立川 マイステイズ マイステイズ エピナール マイステイズ マイステイズ マイステイズ クレメントイン 新大阪 マイステイズ 物件名
Slide 67: 物件収支（4/5）
物件収支（4/5） (単位：千円） 物件番号 D71 D72 D73 D74 D75 D76 D77 D78 D79 D80 D81 D82 D83 D84 D85 D86 D87 D88 D89 ホテル ホテル フサキビーチ ホテル ホテル ホテル ホテル フレック MyCUBE by ホテル ホテル ホテル ホテル ホテル 天然温泉 ホテルノルド アートホテル マイステイズ マイステイズ アートホテル リゾート 蓼科グランド マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ ステイイン MYSTAYS マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ マイステイズ 田沢湖 物件
Slide 68: 物件収支（5/5）
物件収支（5/5） (単位：千円） 物件番号 D109 D110 D111 物件番号 D200 D201 ウェスティン・ グランド ザ・サンシャイン 亀の井ホテル 亀の井ホテル 亀の井ホテル ホテル計 合計 ケイマン・セブン ・ホテル 合計 物件名 高知 知多美浜 柳川 物件名 マイルビーチ ＆スイーツ ・リゾート＆スパ （注4） （注4） 計算期間（日数） 181 181 181 - - 計算期間（日数） 181 181 - ① 賃貸事業収入合計 35,228 14,156 44,198 19,230,440 20,947,046 ① 運営委託収益合計 4,538,326 330,726 4
Slide 69: 期末算定価額（1/5）
期末算定価額 （1/5） (単位：千円） 物件 2025年12月末 2026年6月末 増減（注1） 鑑定評価機関 物件名称 取得価格 番号 帳簿価額 評価額 還元利回り 帳簿価額 評価額 還元利回り 評価額 還元利回り （注2） A26 日神パレステージ代田橋 1,251,830 1,064,907 1,460,000 3.8% 1,066,588 1,490,000 3.8% 30,000 - アセッツR＆D A28 グロースメゾン五反田 888,200 807,268 1,220,000 3.4% 803,082 1,230,000 3.4% 10,000 - アセッツR＆D A29 グロ
Slide 70: 期末算定価額（2/5）
期末算定価額 （2/5） (単位：千円） 物件 2025年12月末 2026年6月末 増減（注1） 鑑定評価機関 物件名称 取得価格 番号 帳簿価額 評価額 還元利回り 帳簿価額 評価額 還元利回り 評価額 還元利回り （注2） A102 リエトコート西大島 1,634,000 1,479,919 2,260,000 3.4% 1,467,964 2,270,000 3.4% 10,000 - 不動研 A103 ロイヤルパークス桃坂 2,910,000 2,270,884 3,060,000 3.8% 2,239,588 3,060,000 3.8% - - 森井 A104 ロイヤルパークス新
Slide 71: 期末算定価額（3/5）
期末算定価額 （3/5） (単位：千円） 物件 2025年12月末 2026年6月末 増減（注1） 鑑定評価機関 物件名称 取得価格 番号 帳簿価額 評価額 還元利回り 帳簿価額 評価額 還元利回り 評価額 還元利回り （注2） D31 ホテルマイステイズ宇都宮 1,237,000 1,176,140 2,490,000 5.2% 1,181,046 2,660,000 5.2% 170,000 - 不動研 D32 フレックステイイン川崎貝塚 980,000 821,741 1,150,000 4.6% 813,212 1,150,000 4.6% - - 不動研 D33 コンフォートホテル富
Slide 72: 期末算定価額（4/5）
期末算定価額 （4/5） (単位：千円） 物件 2025年12月末 2026年6月末 増減（注1） 鑑定評価機関 物件名称 取得価格 番号 帳簿価額 評価額 還元利回り 帳簿価額 評価額 還元利回り 評価額 還元利回り （注2） D68 ホテルマイステイズ金沢キャッスル 5,682,000 5,509,882 5,350,000 4.9% 5,496,161 5,150,000 4.9% -200,000 - 谷澤 D69 アートホテル新潟駅前 5,524,000 5,600,936 6,720,000 5.1% 5,533,211 6,970,000 5.1% 250,000 - 谷澤 D7
Slide 73: 期末算定価額（5/5）
期末算定価額 （5/5） (単位：千円） 物件 2025年12月末 2026年6月末 増減（注1） 鑑定評価機関 物件名称 取得価格 番号 帳簿価額 評価額 還元利回り 帳簿価額 評価額 還元利回り 評価額 還元利回り （注2） D105 亀の井ホテル 草津湯畑 4,682,000 4,680,290 4,750,000 5.6% 4,634,550 4,770,000 5.6% 20,000 - 大和 D106 熱川オーシャンリゾート 4,187,000 4,171,066 4,240,000 5.7% 4,101,899 4,250,000 5.7% 10,000 - 不動研 D107 ホ
Slide 74: ポートフォリオ一覧（1/5）
ポートフォリオ一覧 （1/5） 物件 取得価格 投資比率 賃貸可能 賃貸可能 賃貸面積 リノベーション時期 テナント 稼働率 番号 物件名称 所在地 取得時期 築年時期 （百万円） （％） 戸数（戸） 面積（ｍ2） （ｍ2） （ホテル） 総数 （％） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注5） A26 日神パレステージ代田橋 東京都杉並区 2005年7月28日 1992年12月 - 1,251 0.2 98 1,771.13 1,718.65 1 97.0 A28 グロースメゾン五反田 東京都品川区 2006年1月30日 2005年7月 - 888 0.1 48 1,051.5
Slide 75: ポートフォリオ一覧（2/5）
ポートフォリオ一覧 （2/5） 物件 取得価格 投資比率 賃貸可能 賃貸可能 賃貸面積 リノベーション時期 テナント 稼働率 番号 物件名称 所在地 取得時期 築年時期 （百万円） （％） 戸数（戸） 面積（ｍ2） （ｍ2） （ホテル） 総数 （％） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注5） D01 ホテルマイステイズ神田 東京都千代田区 2014年5月23日 2005年12月 2016年5月～2016年8月 2,851 0.4 126 2,585.72 2,585.72 1 100.0 2012年11月～2012年12月、 D02 ホテルマイステイズ浅草 東京都墨田区 20
Slide 76: ポートフォリオ一覧（3/5）
ポートフォリオ一覧 （3/5） 物件 取得価格 投資比率 賃貸可能 賃貸可能 賃貸面積 リノベーション時期 テナント 稼働率 番号 物件名称 所在地 取得時期 築年時期 （百万円） （％） 戸数（戸） 面積（ｍ2） （ｍ2） （ホテル） 総数 （％） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注5） D38 ホテルマイステイズ心斎橋 大阪府大阪市 2016年1月22日 1984年9月 2015年1月～2015年3月 3,160 0.5 57 1,942.01 1,942.01 1 100.0 D39 コンフォートホテル黒崎 福岡県北九州市 2016年1月22日 2009年2月 202
Slide 77: ポートフォリオ一覧（4/5）
ポートフォリオ一覧 （4/5） 物件 取得価格 投資比率 賃貸可能 賃貸可能 賃貸面積 リノベーション時期 テナント 稼働率 番号 物件名称 所在地 取得時期 築年時期 （百万円） （％） 戸数（戸） 面積（ｍ2） （ｍ2） （ホテル） 総数 （％） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注5） D71 ホテルノルド小樽 北海道小樽市 2019年7月19日 1996年3月 2016年11月～2017年4月 4,296 0.6 98 6,047.43 6,047.43 1 100.0 D72 ホテルマイステイズ鹿児島天文館 鹿児島県鹿児島市 2019年7月19日 1990年9月 2
Slide 78: ポートフォリオ一覧（5/5）
ポートフォリオ一覧 （5/5） 物件 取得価格 投資比率 賃貸可能 賃貸可能 賃貸面積 リノベーション時期 テナント 稼働率 番号 物件名称 所在地 取得時期 築年時期 （百万円） （％） 戸数（戸） 面積（ｍ2） （ｍ2） （ホテル） 総数 （％） （注1） （注2） （注3） （注4） （注5） （注5） D101 亀の井ホテル 奈良 奈良県奈良市 2024年7月31日 1966年9月 2015年10月～2016年3月 2,029 0.3 42 5,041.02 5,041.02 1 100.0 1968年5月、 1973年3月、 1977年6月、 2023年2月～2023年7月、 D10
Slide 79: 借入金・投資法人債（1/9）
借入金・投資法人債 （1/9） 借入金（2026年8月25日時点） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) 固定金利 ニューシンジケートローン (K) きらぼし銀行 961 2.63130%1 2019年3月29日 2029年3月29日 (スワップ) 固定金利 タームローン (008) 東京スター銀行 1,190 1.97920%1 2022年10月13日 2027年10月13日 (スワップ) みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 固定金利 3,774 1.39500%1 2023年7月14日 2028年7月14日 三井住友銀行 (スワップ) 三井住友信託銀行 み
Slide 80: 借入金・投資法人債（2/9）
借入金・投資法人債 （2/9） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) 固定金利 タームローン (017) 東京スター銀行 1,900 1.05400%1 2023年9月26日 2028年7月14日 (スワップ) 3ヵ月円TIBOR タームローン (018) みずほ銀行 4,321 変動金利 2023年11月29日 2029年11月29日 +0.60000% 固定金利 ＳＢＩ新生銀行 369 1.05200%1 2024年1月16日 2027年3月14日 (スワップ) みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三井住友銀行 固定金利 5,308 1.26500%1 2
Slide 81: 借入金・投資法人債（3/9）
借入金・投資法人債 （3/9） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) ＳＢＩ新生銀行 固定金利 静岡銀行 1,746 1.05200%1 2024年3月14日 2027年3月14日 (スワップ) 福岡銀行 固定金利 350 1.21200%1 2024年3月14日 2028年3月14日 (スワップ) 野村信託銀行 固定金利 350 1.35900%1 2024年3月14日 2029年3月14日 (スワップ) 【グリーンローン】 ニューシンジケートローン（013） みずほ銀行 3ヵ月円TIBOR 三菱ＵＦＪ銀行 1,029 変動金利 2024年3月14日
Slide 82: 借入金・投資法人債（4/9）
借入金・投資法人債 （4/9） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) ＳＢＩ新生銀行 福岡銀行 千葉銀行 固定金利 あいち銀行 6,500 1.37500%1 2024年7月31日 2029年7月16日 (スワップ) 紀陽銀行 山陰合同銀行 スルガ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 1,500 固定金利 1.59750% 2024年7月31日 2030年7月16日 みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三井住友銀行 ニューシンジケートローン（015） 三井住友信託銀行 3ヵ月円TIBOR 20,733 変動金利 2024年7月31日 2030年7月16日 日本政策投資銀行 +
Slide 83: 借入金・投資法人債（5/9）
借入金・投資法人債 （5/9） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) 【グリーンローン】 みずほ銀行 三井住友信託銀行 1ヵ月円TIBOR ニューシンジケートローン（016） 三井住友銀行 8,897 変動金利 2025年1月16日 2031年3月14日 +0.60000% 山口銀行 あおぞら銀行 ＳＢＩ新生銀行 【グリーンローン】 みずほ銀行 三井住友銀行 三井住友信託銀行 日本政策投資銀行 ＳＢＩ新生銀行 固定金利 6,269 2.54170%1 2025年3月17日 2030年3月14日 あおぞら銀行 (スワップ) 野村信託銀行 福岡銀行 静岡銀
Slide 84: 借入金・投資法人債（6/9）
借入金・投資法人債 （6/9） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三井住友銀行 1ヵ月円TIBOR 三井住友信託銀行 3,260 変動金利 2025年7月16日 2030年7月16日 +0.50000% 日本政策投資銀行 ニューシンジケートローン（018） ＳＢＩ新生銀行 あおぞら銀行 1ヵ月円TIBOR 700 変動金利 2025年7月16日 2031年7月16日 +0.60000% 東京スター銀行 1ヵ月円TIBOR 600 変動金利 2025年7月22日 2031年7月16日 +0.60000% みずほ銀行 三井住
Slide 85: 借入金・投資法人債（7/9）
借入金・投資法人債 （7/9） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) 【グリーンローン】 1ヵ月円TIBOR タームローン (026) 500 変動金利 2025年10月15日 2030年3月14日 三菱ＵＦＪ銀行 +0.45000% 【グリーンローン】 1ヵ月円TIBOR タームローン (027) 500 変動金利 2025年10月15日 2030年3月14日 三井住友銀行 +0.45000% 【グリーンローン】 みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 千葉銀行 固定金利 5,250 2.1526%1 2026年3月16日 2029年3月14日 日本政策投資銀行
Slide 86: 借入金・投資法人債（8/9）
借入金・投資法人債 （8/9） 名称 借入先 借入金額 固定/変動 金利 借入実行日 元本返済期日 (百万円) みずほ銀行 三菱ＵＦＪ銀行 三井住友信託銀行 固定金利 5,997 2.14490%1 2026年7月16日 2029年7月16日 三井住友銀行 (スワップ) あおぞら銀行 大垣共立銀行 【グリーンローン】 みずほ銀行 固定金利 三井住友銀行 4,002 2.14490%1 2026年7月16日 2029年7月16日 (スワップ) ＳＢＩ新生銀行 ニューシンジケートローン (021) 日本政策投資銀行 みずほ銀行 1ヵ月円TIBOR 11,772 変動金利 2026年7月16日 20
Slide 87: 借入金・投資法人債（9/9）
借入金・投資法人債 （9/9） 投資法人債（ 2026年8月25日時点） 投資法人債の名称 発行日 発行総額 利率 発行年限 償還期限 格付 (百万円) 第２回無担保投資法人債 年率 AA－ 2018年5月25日 1,000 10年 2028年5月25日 （特定投資法人債間限定同順位特約付） 0.800％ （JCR） 第5回無担保投資法人債 年率 AA－ 2019年10月28日 2,000 10年 2029年10月26日 （特定投資法人債間限定同順位特約付） 0.900％ （JCR） 第6回無担保投資法人債 年率 AA－ 2020年3月13日 1,200 10年 2030年3月13日 （特定投
Slide 88: 投資主の状況
投資主の状況 2025年12月期末時点 2026年6月期末時点 主要な投資主（TOP10） 所有投資口数 割合 所有投資口数 割合 氏名又は名称 氏名又は名称 （口） （％) （口） （％) 1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 1,315,224 17.20 1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 1,370,727 17.92 2 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 1,278,210 16.71 2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 1,337,844 17.49 3 野村信託銀行株式会社（投信口） 410,417 5.36 3 野村信託銀行株式会社（投信
Slide 89: 投資口価格の推移
投資口価格の推移 （円） 投資口価格（左軸） 出来高（右軸） 東証REIT指数 （口） 100,000 450,000 （2026年7月31日時点） 90,000 投資口価格 : 61,200円 400,000 時価総額 : 4,679億円 80,000 350,000 70,000 300,000 60,000 250,000 50,000 200,000 40,000 150,000 30,000 100,000 20,000 10,000 50,000 0 0 Jan-132013年Jan-142014年Jan-152015年Jan-162016年Jan-172017年Jan-18201
Slide 90: 留意事項
留意事項 本資料は情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての投資の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。本 投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問合せください。 本資料で提供している情報は、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律で要求され、又は金融商品取引所上場規則 等で要請される開示書類や運用報告等ではありません。 本資料の内容には、将来予想に関する記述が含まれていますが、現時点で入手可能な情報並びに一定の仮定及び前提に基づくもの であり、現時点では知り得ないリスク及び不確実性が内在しています。将来予想の内容は、このようなリスク、不確実性、仮定及
Slide 91: Memo
Memo Invjncible Investment Corporation
Invincible Investment — 2026年6月期 Earnings Presentation on 6ix