Ichigo Inc. · TSE:2337
Ichigo — Q1 FY2021 Earnings Presentation
71 slides from Ichigo's earnings presentation, Jul 14, 2020
Slide 1: 2021年2月期 第1四半期 決算説明資料
2021年2月期 第1四半期 決算説明資料 July 14, 2020 いちご株式会社 （2337） Ichigo Inc. © Ichigo Inc. All rights reserved. www.ichigo.gr.jp
Slide 2: 新型コロナウイルス感染症、自然災害により影響を受けられている皆様へ
新型コロナウイルス感染症、自然災害により影響を受けられている皆様へ この度、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）に罹患された方々および ご関係者の皆様、また、感染症の拡大により影響を受けられている皆様に、 心よりお見舞いを申し上げます。 また、令和2年7月豪雨により被災された皆様に、心よりお見舞いを申し上げます。 私たちいちごの役職員一人ひとりは、一日も早いご回復、被災地の救済および 被災地域の一日も早い復旧をお祈りいたします。 いちご役職員一同 © Ichigo Inc. All rights reserved. 2
Slide 3: © Ichigo Inc. All rights reserved.
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Slide 6: 目次
目次 2021年2月期 第1四半期連結業績 Appendix 2021年2月期 第1四半期サマリー いちごのサステナビリティ（ESG） コロナによる影響 財務・各種データ コロナへの対応 営業利益 -57%、純利益 -55%、EPS -54%（前年同期比） 長期VISION 「いちご 2030」 各セグメントにおける損益内訳 2021年2月期 通期業績予想の上方修正 “サステナブルインフラの「いちご」” 「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す 通期配当予想 7円、累進的配当政策のもと前期同額 不動産を超え、 「人・企業」を主役に、多様化するニー
Slide 7: 2021年2月期 第1四半期連結業績
2021年2月期 第1四半期連結業績 © Ichigo Inc. All rights reserved. 7
Slide 8: 2021年2月期 第1四半期サマリー
2021年2月期 第1四半期サマリー ■ 盤石な収益モデル ■ 堅固なストック収益 （単位 ： 百万円） ストック収益の固定費カバー率 心築（しんちく） アセットマネジメント クリーンエネルギー 207% キャッシュ収益 6,294 4,750 百万円 4,041 3,386 2,511 1,089 541 441 822 ※キャッシュ収益 2020年 2021年 2020年 2021年 2020年 2021年 2020年 2021年 売上総利益+固定資産売却益+減価償却費（ノンキャッシュ） 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q 2月期1Q ■ 業
Slide 9: コロナによる影響
コロナによる影響 ホテルリートの業績連動フィーが減少、オフィス、グリーンインフラへの影響は軽微 ホテル、商業施設の売上が減少し賃料収入に影響、その他アセットへの影響は軽微 売買取引が限定的な状況下、レジデンスの売買は安定的に推移 景気変動に左右されないクリーンエネルギー事業は順調 ■ セグメント別の概況 セグメント コロナによる影響 アセットマネジメント オフィス 影響は軽微 ホテル ホテル売上の減少により業績連動フィーが減少（通期予想の範囲内） インフラ 景気変動に左右されない安定資産として順調に進捗 ホテルおよび商業施設の売上減少により賃料収入が減少（通期予想の範囲内） 心
Slide 10: コロナへの対応
コロナへの対応 対策プロジェクトを立ち上げ、5チーム編成で対応中 （責任者：社長、責任者補佐：副社長COO、副責任者：グループ各社社長） 感染防止措置 : 物件毎に対応マニュアルの立案、実施指導 制度調査 : 各種コロナ関連助成制度の情報収集 お客様相談 : テナント様との賃料等に関する面談、利用可能制度のご案内 お客様情報分析 : 業界別のwithコロナ、afterコロナに関する情報収集と分析 ファイナンス : 物件毎のCF把握、ファイナンスを絡めたキャッシュマネジメント ■ コロナ対策啓蒙ポスター 心築資産にwithコロナ、afterコロナのニーズを順次対応
Slide 11: 営業利益 -57%、純利益 -55%、EPS -54%（前年同期比）
営業利益 -57%、純利益 -55%、EPS -54%（前年同期比） コロナの影響を受け、ストック収益 -15%、フロー収益 -63% ■ 2021年2月期 第1四半期連結業績 （単位：百万円） 2021/02 通期予想 2020/02 2021/02 前年同期比 （修正後） 1Q業績 1Q実績 増減率 下限値～上限値 営業利益 8,537 3,650 -57.2% 7,400 ~ 12,900 経常利益 7,607 3,303 -56.6% 5,000 ~ 10,400 純利益 4,768 2,164 -54.6% 3,500 ~ 8,000 1株あたり純利益（EPS） 9.76円 4.49
Slide 12: 各セグメントにおける損益内訳
各セグメントにおける損益内訳 アセットマネジメント : ホテルリートのベース運用フィー減 心築 : ストック収益 ホテルおよび商業施設の賃収減 フロー収益 前期は売却が1Qに偏重、計画に対し順調に進捗 クリーンエネルギー : 前期2Q以降7発電所が稼働開始、パネル出力は+33% （単位：百万円） セグメント利益（営業利益） 売上総利益 主な内訳 セグメント 2021/02 通期予想 （）カッコ内前期比増減 2020/02 1Q 2021/02 1Q 前年同期比 2020/02 1Q 2021/02 1Q （修正後） ※売上総利益ベース （前年同期） (実績) 増減率 （前年同期）
Slide 13: 2021年2月期 通期業績予想の上方修正
2021年2月期 通期業績予想の上方修正 通期業績予想の下限値を引き上げ : 営業利益 +19%、純利益 +75% ストック収益（下限値）: +5.5億円（+4%） — テナント様との面談、資金繰り支援や家賃支援給付金制度等を受け賃料収入を見直し フロー収益（下限値）： +6.9億円（+22%） — 好調ないちごオーナーズの状況に鑑み、売却計画を上方修正 その他、現時点の状況に鑑み、借入コスト等を再試算 2021/02 2021/02 増減率 2020/02 連結業績（今回予想） 連結業績（前回予想） （下限値） 連結業績（実績） 営業利益 74～129億円 62～129億円 +1
Slide 14: 通期配当予想 7円、累進的配当政策のもと前期同額
通期配当予想 7円、累進的配当政策のもと前期同額 原則「減配しない」累進的配当政策 新型コロナ感染症拡大による影響を受けつつ、同額を維持 9期連続で累進的配当政策を維持 当期も同額を予想 7円 7円 7円 6円 5円 3円 1円（※） 1.1円 1.3円 2012年2月期 2013年2月期 2014年2月期 2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 （復配） 予想 ※株式200分割を考慮 © Ichigo Inc. All rights reserved. 14
Slide 15: いちごの収益モデル
いちごの収益モデル © Ichigo Inc. All rights reserved. 15
Slide 16: 特長 ① ストック収益とフロー収益の融合
特長 ① ストック収益とフロー収益の融合 ストック収益（主に賃料収入、売電収入、減価償却費（ノンキャッシュ） 、AMのベース運用フィー） （単位：百万円） フロー収益（主に心築における不動産譲渡益） 37,016 キャッシュ収益 （※） 固定費 （固定販管費 + 支払利息） 33,759 28,641 27,953 18,567 25,393 15,273 21,563 14,139 13,015 10,770 18,008 8,986 3,860 13,396 4,591 18,485 18,450 14,502 14,939 6,294 14,148 14,623 12,578 8,805
Slide 17: 特長 ② 将来収益の着実な拡大
特長 ② 将来収益の着実な拡大 継続的な資産取得と取得後の心築により、単年度の会計利益には計上されない 将来収益（保守的に見積もった鑑定評価ベースの含み益）は着実に拡大 （単位：百万円） 56,221 50,916 45,439 36,797 28,056 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年2月期末 ※ 鑑定評価ベースの含み益 ※ 前期に低価法を適用をした心築資産の「含み益」 30億円は含まない © Ichigo Inc. All rights reserved. 17
Slide 18: 特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現
特長 ③ 含み益を超える売却益を継続的に実現 鑑定評価以上の資産価値を継続的に実証 2.8倍 ■ 心築資産の売却益の推移 2.5倍 鑑定評価ベース含み益 売却による売上総利益 4.4倍 1.6倍 171億円 150億円 120億円 105億円 64億円 59億円 61億円 2.2倍 27億円 22億円 10億円 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期1Q © Ichigo Inc. All rights reserved. 18
Slide 19: 特長 ④ 高いキャッシュ創出力
特長 ④ 高いキャッシュ創出力 （単位：百万円） 純利益を超えるエコノミック営業キャッシュフロー 3.6倍 ■ 純利益とエコノミック営業キャッシュフローの推移 純利益 エコノミック営業キャッシュフロー 1.7倍 1.4倍 1.3倍 1.2倍 29,492 25,522 21,456 17,116 16,722 14,894 14,018 15,373 12,925 8,201 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 ※ 「エコノミック営業キャッシュフロー」とは、決算短信の表紙に記載のとおり、営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および
Slide 20: 強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤
強固な事業モデルを支える盤石な財務基盤 ■ コーポレート借入金の加重平均金利および加重平均借入期間の推移 （金利） 2.5% 12年 （期間） 10.8年 10.3年 10.2年 10.0年 9.9年 9.6年 9.0年 8.7年 2.0% 8.3年 9年 8.3年 7.6年 7.6年 7.4年 7.8年 1.71% 1.5% 6年 1.41% 1.24% 1.04% 0.97% 1.0% 0.91% 0.90% 3年 加重平均借入期間 加重平均残存期間 加重平均金利 0.5% 0年 2015年2月期末 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019年2月期末 2020年
Slide 21: 「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長
「サステナブルインフラ企業」としての持続的な成長 © Ichigo Inc. All rights reserved. 21
Slide 22: 心築 ： 厳選した取得と売却
心築 ： 厳選した取得と売却 レジデンス中心に64億円の売り越し 売却の売上総利益率13%（前年通期28%） コロナ下においても強さを発揮するいちごオーナーズ 取得（簿価） 3,256百万円（全体の31% / 前年同期 43%） 売却（売上） 16,644百万円（全体の99% / 前年同期 2%） 設立当初の目標利益率10%（簿価ベース）に対し、1Qは15%を実現 取得から売却まで1年以内のサイクルで順調に進捗 都内レジデンス約150億円のさらなる取得が高確度 ■ 1Qの売買状況 （単位：百万円） 取得 売却 （※） 差額 件数 簿価（A） 件数 売上高（B）
Slide 23: AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート
AM ： いちごの上場投資法人への成長サポート オフィス ホテル グリーンインフラ いちごオフィス いちごホテル いちごグリーン 8975 3463 9282 ■ 上場日 ■ 上場日 ■ 上場日 2005年10月12日 2015年11月30日 2016年12月1日 ■ 資産規模 ■ 資産規模 ■ 資産規模 2,023億円（85物件） 519億円（23ホテル） 114億円（15発電所） ■ 分配金利回り（2020年7月10日時点） ■ 分配金利回り（2020年7月10日時点） ■ 分配金利回り（2020年7月10日時点） 6.0% 5.1% 6.8% ・ 世界中の機関投資家が指標とする ・ 地域
Slide 24: クリーンエネルギー ： 安定収益の拡大（開発中発電所 +54%）
クリーンエネルギー ： 安定収益の拡大（開発中発電所 +54%） 1Qは新たに3発電所（8.1MW）が稼働開始 通期では7発電所（21.1MW）の稼働が開始予定 176.9MW 太陽光13.7MW、風力 7.4MW （+29%） ■ 発電出力 稼働中 137.3MW 61.9 開発中 128.0MW （+7%） （うち風力25.9） ・ いちご （+20%） 13.0 22.3 稼働中 ： 115.0MW 106.8MW （うち風力7.4） （うち風力7.4） 開発中 ： 61.9MW （+54%) （+28%） 合計 ： 176.9MW 83.6MW ・ いちごグリーン（9282）： 29.
Slide 25: 「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度
「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度 2つの日本初となる優待制度 ① 株主・投資主の合同優待 （4発行体の総対象人数 約55,000名） ② Jリーグの全クラブと全試合が対象 いちごは、株主・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、地域創生への 貢献を目指します ■ チケット優待実績（2020/2月期） 対象試合数 ： 85試合 チケット枚数： 約400枚 ※前期はシーズン中盤から優待を導入 ■ キッズ向け優待イベント 招待人数 ： 約350名 （イベント内容） ・ エスコートキッズ ・ ウォーミングアップ見学 ・ ハイタッチキッズ ・ ビッグフラッグベアラー ・ センターサークル
Slide 26: Appendix ： いちごのサステナビリティ（ESG）
Appendix ： いちごのサステナビリティ（ESG） © Ichigo Inc. All rights reserved. 26
Slide 27: いちごサステナビリティ方針
いちごサステナビリティ方針 環境との調和 事業が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう 積極的に取組みます 省エネルギー、低炭素化と資源循環 事業の遂行にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、 廃棄物の削減・リサイクル等に努め、また、グリーン調達を推進し、低炭素社会と 資源循環型社会の実現を目指します 法令適応と環境管理体制の整備 環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を 順守し、環境保全に努めます また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します 教育・啓発活動 当方針を全
Slide 28: 【ESGの取組み】環境との調和
【ESGの取組み】 環境との調和 心築の社会的意義 地球に優しく安全性に優れたクリーンエネルギー 建物を「壊す」から 年間発電量 年間CO2削減量 建物の価値を「活かす」 147,296,453 kWh 97,215,656 kg 現存ストックを有効活用し、 不動産の経済耐用年数の長期化、 約49,100世帯分 約42,300台分 質の向上を図る の年間発電量 の年間CO2削減量 省資源 ※ 年間消費電力 / 世帯 3,000kWh ※ 年間CO2排出量 / 台 約2,300kg （電気事業連合会資料） （環境省資料） 「壊す」 高効率 （いちごグリーンを含む2020年2月期実績） 自然災害へ
Slide 29: 【ESGの取組み】社会への貢献
【ESGの取組み】 社会への貢献 スポーツ 文化 社会福祉活動 誠実、真摯、実直に パラリンアートを支援 宮崎大学医学部の小児医療分野 「世界への挑戦」を続ける （宮崎ひまわりキャンプ）への寄付 将来有望な選手を応援 障害をもつ ・ 宮交シティがCSR型無担保社債 ・ ウエイトリフティング アーティストとの ・ 発行 コラボレーション ・ ライフル射撃 ・ 引受人へ支払う手数料の一部を 宮交シティ が指定する先へ寄付 ・ 陸上 猪野 兼士さんの作品 「三宅宏実選手」 ・ 小児がん患者を支援する さくらさんの作品 ・ ボランティア活動の継続を支援 三宅宏実選手 「Re Born （ウエイトリフテ
Slide 30: 【ESGの取組み】徹底したガバナンス
【ESGの取組み】 徹底したガバナンス 委員会設置会社（現指名委員会等設置会社）への早期移行 ■ グローバルベストプラクティスを志向し、2006年に移行 ■ 指名・監査・報酬委員会に加え、任意のコンプライアンス委員会を設置し、 各委員会の過半を独立社外取締役で構成 ・ 指名委員会 5名（うち社外取締役 3名） ・ 監査委員会 3名（うち社外取締役 3名） ・ 報酬委員会 5名（うち社外取締役 3名） ・ コンプライアンス委員会 4名（うち社外取締役 2名） ガバナンス強化に向けた社外取締役の招聘 取締役会の実効性評価実施 ■ 取締役9名のうち5名が社外取締役（全員独立役員） ■ 取締役全員によ
Slide 31: Appendix ： 財務・各種データ
Appendix ： 財務・各種データ © Ichigo Inc. All rights reserved. 31
Slide 32: 保有資産（不動産投資）における含み損益
保有資産（不動産投資）における含み損益 鑑定評価額ベースの含み益は約544億円（前期末比 +2.6%） ■ 自己保有資産の含み損益 （単位：百万円） 簿価（2020年5月末） 鑑定NOI Cap Rate 直近鑑定評価額 含み損益 地域 （A） （B） （B）/（A） （C） （C）-（A） 東京 95,904 5,457 5.7% 128,604 +32,700 東京以外 104,402 6,953 6.7% 126,141 +21,739 合計 200,306 12,410 6.2% 254,745 +54,439 ※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージ（約36,512百万円
Slide 33: 「時価ベースB/S」および「ネットリスクベースB/S」
「時価ベースB/S」および当社帰属リスクの「ネットリスクベースB/S」 時価ベース連結バランスシート 合計：3,920億円（資産3,346億円+含み益574億円） ノンリコースローン 現預金 374億円 関連負債等 442億円 ネットリスクベース連結バランスシート ノンリコースローン 関連資産 合計：3,104億円（資産2,530億円+含み益574億円） 579億円 ノンリコースローン 関連当社出資等 137億円 営業貸付金 13億円 営業貸付金 13億円 営業投資有価証券 6億円 営業投資有価証券 6億円 コーポレートローン 負債 （社債63億円を含む） コーポレートローン 販売用不動産 2
Slide 34: 徹底的なキャッシュ・フロー経営
徹底的なキャッシュ・フロー経営 前期末に心築資産を固定資産化、減価償却の税効果によりキャッシュを創出 ■ 販売用不動産と固定資産の推移（簿価） （単位：百万円） 固定資産（心築資産のみ） 固定資産比率 販売用不動産 30.1% 84.4% 15.2% 12.8% 7.2% 30,906 140,197 162,327 現金支出のない減価償却費の 164,871 169,358 増加により、ROEが低下するが、 167,186 キャッシュ・フローが向上し、 成長投資に活用 60,410 24,286 29,066 13,124 2016年2月期末 2017年2月期末 2018年2月期末 2019
Slide 35: 高いキャッシュ創出力による強固な収益基盤
高いキャッシュ創出力による強固な収益基盤 将来の成長投資資金確保と強固な収益基盤の両面を備えたいちごの強み 減価償却によるキャッシュの創出 キャッシュ収益の過半がより安定性の高いストック収益 固定費カバー率はコロナ下でも200%弱が下限値 （単位：百万円） 2021年2月期 2021年2月期 2021年2月期 2015年2月期 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 1Q 通期下限予想 通期上限予想 ストック収益（A） 8,805 12,578 14,502 14,939 18,485 18,450 4,041 14,148 14,
Slide 36: リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比
リーマンショック時との収益基盤と財務基盤の対比 2009年2月期末 2014年2月期末 2020年2月期末 リーマンショック時との差異 （リーマンショック時） （Ｓｈｉｆｔ Up 戦略開始） ストック収益 固定費カバー率 75% 140% 234% 3.1倍に増加 10.3年 加重平均借入期間 （全有利子負債） 5.6年 5.6年 3.7倍に長期化 2.8年 2.8年 2.8年 93% 28% 14% 3年以内返済予定 3年超 3年以内 借入割合 3年以内 （全有利子負債） 7% 28% 14% ▲79%減少 3年以内 3年超 3年超 93% 72% 86% 加重平均借入金利 2.22% 1.
Slide 37: セグメント構成
セグメント構成 J-REIT、インフラ投資法人および私募不動産ファンドの運用業 アセットマネジメント 投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による 価値向上、売却による利益実現を行う事業 私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業 心築 賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより 不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出する事業 わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を クリーンエネルギー 目指し、地球に優しく安全性に優れた太陽光発
Slide 38: セグメント別バランスシート（B/S） 勘定科目内訳
セグメント別バランスシート（B/S） 勘定科目内訳 （単位：百万円） 営業投資 販売用 販売用 有形 無形 投資 セグメント 現預金 営業貸付金 その他 資産合計 有価証券 不動産 発電設備 固定資産 固定資産 有価証券 アセットマネジメント – – – – – – 754 106 754 1,614 心築 15,265 1,324 597 58,154 – 186,485 1,916 3,091 4,291 271,128 クリーンエネルギー 2,588 – – – – 27,622 199 – 1,901 32,311 全社資産 26,310 – – – – 60 158 1,321 1,
Slide 39: 各セグメントにおける損益内訳（詳細）
各セグメントにおける損益内訳（詳細） （単位：百万円） 売上総利益 セグメント利益（営業利益） セグメント 2021/02 通期予想 2020/02 1Q 2021/02 1Q 前年同期比 2020/02 1Q 2021/02 1Q 前年同期比 （修正後） 前年同期 実績 増減率 前年同期 実績 増減率 下限値～上限値 ア セッ トマ ネジ メント 626 501 -20.0% 519 334 -35.7% 1,100 ベース運用フィー他 541 441 -18.4% – – – – 取得/ 売却フィー他 85 60 -29.5% – – – – 心築 9,114 4,046 -55.6% 7
Slide 40: アセットマネジメント 運用資産残高
アセットマネジメント 運用資産残高 2016年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 2021年2月期 項目 （12M） （12M） （12M） （12M） （12M） 1Q （3M） いちごオフィスリート 運用資産残高（期末） 1,651億円 1,945億円 1,969億円 2,030億円 2,032億円 2,023億円 （公募） ベース運用フィー粗利（実績） 1,016百万円 1,291百万円 1,373百万円 1,426百万円 1,436百万円 362百万円 いちごホテルリート 運用資産残高（期末） 204億円 476億円 509億円 507億円
Slide 41: 心築を軸としたいちごの事業モデル
心築を軸としたいちごの事業モデル いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な 価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造 心築機能を軸とした事業モデル グリーンインフラ 太陽光発電所 取得 いちごグリーン 9282 売却 オフィス 外 いちごオフィス 心築 不動産 部 8975 ホテル 不動産 心を込めて 現存不動産に 売却 新しい価値を創造 いちごホテル 3463 取得 © Ichigo Inc. All rights reserved. 41
Slide 42: 心築の社会的意義
心築の社会的意義 サステナブル不動産・サステナブル社会 建物を「壊す」から建物の価値を「活かす」 ソフト面、ハード面において、いちごの不動産技術、運用ノウハウを活用し、 一つ一つ丁寧に、誠意あるバリューアップにより新たな価値を提供 心築することにより、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上を図る 「心で築く、心を築く」 心築 ・建物改修、修繕 ・遵法性の治癒 ・耐震補強 ・環境化、省エネ化 ・テナント満足度向上 ・美観、快適性の向上 ・建物管理仕様の質向上 等 「壊す」 日本の 高効率 現存ストックの 有効活用 省資源 © Ichigo Inc. All rights reserved
Slide 43: 【参考】 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ
【参考】 心築による価値向上の手段およびリターンイメージ 心築による価値向上の典型的な手段 建物美観や居住性向上、省エネ化、テナントサービスの質向上、建物の環境性能向上、 新規テナント誘致、遵法性治癒、耐震強化等 NOI（純収益）利回り 5.5%、物件価格 20億円の不動産を取得する場合 借入条件 LTV（資産に対する借入割合） 75%、金利 1.5% 保有期間 3年間、保有中に0.5億円かけて、貸床面積の拡大や動線改善等によるテナント 売上向上を図り、賃料UP等のバリューアップを実現、NOIを15%向上した上で売却 【取得時】 ・（年間NOI 110百万円）－（年間金利
Slide 44: 心築：売却における売上総利益率の推移
心築：売却における売上総利益率の推移 ■ 心築の成果による売却時の高い売上総利益率 2021年2月期 2017年2月期 2018年2月期 2019年2月期 2020年2月期 1Q 売上総利益率 13.6% 33.7% 25.5% 28.3% 13.1% （売上高ベース） 売上総利益率 15.8% 50.9% 34.3% 39.5% 15.1% （簿価ベース） 売上高 77,502 35,733 58,693 60,601 16,782 （百万円） 売上総利益 10,562 12,050 14,986 17,158 2,205 （百万円） © Ichigo Inc. All rights res
Slide 45: 不動産ポートフォリオ
不動産ポートフォリオ 首都圏および主要都市の駅近商業施設をはじめ、オフィス、商業、ホテル等幅広く 資産価値改善余地のある中規模不動産を積極的に取得 ■ 物件タイプ別残高比率 ■ 地域別残高比率 ■ 地域別残高 (単位：億円) 底地 1% その他 3% その他 6% 仙台 2% ロジスティクス 2% 大阪 3% 北海道 3% 北海道 レジデンス 名古屋 3% 71 14% 商業 29% 東京以外 首都圏 東京 11% 51% ホテル 25% 福岡 オフィス 21% 東京 26% 1,212 仙台 59 ■ 物件規模別残高比率 100億円 名古屋 東京 その他 以上 73 以外 128 10億円未
Slide 46: 心築資産の内訳 ①
心築資産の内訳 ① 保有する資産 175物件 2,382億円（取得価格） [ 鑑定NOI / 年 計124億円（簿価ベース利回り 6.2%）] ※ いちごオーナーズ向け、セントロ、セルフストレージの資産を除く 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) (※3,5) (※4,5) 1 市場 固定 千葉県松戸市 20億円以上30億円未満 2005/06 48年 – 1,900百万円 – – 2 商業 固定 東京都港区 20億円以上30億円未満 2005/10 51年 136百万円 1,033百万円
Slide 47: 心築資産の内訳 ②
心築資産の内訳 ② 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ (※1) 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 ( ※3,5) (※2) ( ※4,5) 27 商業 固定 埼玉県所沢市 10億円以上20億円未満 2013/11 12年 76百万円 92百万円 – – 29 底地 固定 神奈川県藤沢市 10億円以上20億円未満 2014/03 – 114百万円 273百万円 – – 30 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2014/03 36年 51百万円 108百万円 – – 32 商業 固定 福岡県福岡市 10億円以上20億円未満 2014/0
Slide 48: 心築資産の内訳 ③
心築資産の内訳 ③ 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) (※3,5) (※4,5) 64 商業 固定 東京都品川区 10億円未満 2015/01 – 26百万円 – – – 66 商業 固定 宮城県仙台市 10億円未満 2015/02 16年 65百万円 8百万円 – – 68 商業 固定 東京都渋谷区 10億円未満 2015/04 18年 46百万円 79百万円 – – 69 ホテル 固定 大阪府大阪市 20億円以上30億円未満 2015/05 17年 170百万円 633百万円 –
Slide 49: 心築資産の内訳 ④
心築資産の内訳 ④ 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) (※3,5) (※4,5) 121 オフィス 固定 東京都港区 30億円以上 2016/10 19年 1,540百万円 3,450百万円 – – 122 ホテル 固定 三重県志摩市 10億円未満 2017/01 22年 78百万円 73百万円 – – 132 レジデンス 固定 東京都港区 10億円未満 2017/04 16年 51百万円 190百万円 – – 133 ホテル 固定 東京都港区 10億円未満 2017/04 18年 4
Slide 50: 心築資産の内訳 ⑤
心築資産の内訳 ⑤ 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) (※3,5) (※4,5) 155 オフィス 固定 東京都品川区 20億円以上30億円未満 2019/03 35年 169百万円 616百万円 – – 157 オフィス 固定 東京都千代田区 10億円未満 2019/04 37年 52百万円 – – – 158 その他 固定 東京都中央区 10億円以上20億円未満 2019/05 – 12百万円 – – – 159 商業 固定 東京都渋谷区 20億円以上30億円未満 2019/05
Slide 51: 心築資産の内訳 ⑥
心築資産の内訳 ⑥ 区分 想定NOI/年 想定マルチプル 想定IRR No. 物件タイプ 物件所在地 取得金額 取得年月 築年数 いちご出資額 (※1) (※2) (※3,5) (※4,5) 61 商業 営業貸付金 東京都新宿区 10億円以上20億円未満 2014/12 57年 120百万円 57百万円 15.26x 51.7% 89 オフィス 販売 東京都武蔵野市 30億円以上 2015/07 31年 131百万円 670百万円 1.72x 13.3% 92 オフィス 販売 福岡県福岡市 10億円以上 20億円未満 2015/07 12年 85百万円 353百万円 1.82x 17.7% 1
Slide 52: 心築資産の内訳 ⑦
心築資産の内訳 ⑦ 増減額 想定NOI/年 No. 物件取得区分 取得金額 いちご出資額 想定マルチプル 想定IRR （前期末比） (※1) A いちごオーナーズ向け（オフィス、レジデンス）： 41件 26,022百万円 -10,612百万円 1,325百万円 8,240百万円 – – B セントロ（オフィス、レジデンス等）： 22件 7,917百万円 +1,089百万円 588百万円 1,982百万円 – – C セルフストレージ： 31件 2,564百万円 +208百万円 307百万円 820百万円 – – 238,266百万円 合計（ 全体） ： 175件 14,567百万円 51,27
Slide 53: クリーンエネルギーの全国展開
クリーンエネルギーの全国展開 発電量合計 187.8MW いちご保有 （売電開始済） いちご保有 （開発確定） 2020年7月14日時点 パネル出力 固定買取 パネル出力 固定買取 名称 地区 売電開始 名称 地区 売電開始 （MW） 価格（税抜） （MW） 価格（税抜） いちご徳島東沖洲ECO発電所 四国 2.52 40円 2013年 8月 いちご美濃加茂蜂屋町上蜂屋ECO発電所 中部 1.29 18円 2020年 8月 いちご府中上下町矢野ECO発電所 中国 0.99 40円 2014年 3月 いちご瀬戸定光寺町ECO発電所 中部 1.45 18円 2020年 8月 いちご湧別芭露
Slide 54: いちご太陽光発電所の分散状況（いちご保有）
いちご太陽光発電所の分散状況（いちご保有） 売電開始もしくは開発確定：48発電所（151.0MW） ※ 出力量（MWベース）の分散状況 2020年7月14日時点 電力会社別 買取価格別 売電期間別 北海道電力 四国電力 3% 1% 東北電力 3% 14円 5年 18円 2% 以上 10% 40円 6% 3年以上 九州電力 21円 19% 開発中 5年未満 13% 7% 24% 10% 関西電力 24円 東京電力 8.2% 6% 45% 中部電力 32円 1年未満 1年以上3年未満 10% 36円 17% 43% 11% 中国電力 44% 18% C 出力区分別 日射量ランク
Slide 55: 【参考】 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは
【参考】 再生可能エネルギー固定価格買取制度（FIT）とは FIT（Feed-In Tariffの略）の概要 太陽光、風力等の再生可能エネルギーの普及に向け、一定の設備認定を受けた 再生可能エネルギーにより発電された電気を電力会社との接続契約締結の上、 固定価格にて買い取ることを国が約束する制度であり、一度適用された価格は 原則、調達期間（20年）にわたって保証される 買取価格は年度毎に見直され、接続申込日、系統連係に関する契約締結日等 により決定される 太陽光発電 風力発電 年度 買取価格 年度 買取価格 買取期間 買取期間 （4/1～3/31） （1kWh当り） （4/1～
Slide 56: バランスシート（B/S）の推移 [資産の部]
バランスシート（B/S）の推移 [資産の部] （単位：百万円） 前期末比 2017/02 期末 2018/02 期末 2019/02 期末 2020/02 期末 2021/02 1Q末 （増減） 資産の部 流動資産 現金及び預金 47,678 45,510 50,225 41,067 44,164 +3,097 受取手形及び売掛金 913 1,097 1,344 2,308 1,686 -622 営業貸付金 1,324 1,324 1,324 1,324 1,324 – 営業投資有価証券 1,433 2 1,218 902 597 -305 販売用不動産 167,805 180,789 161
Slide 57: バランスシート（B/S）の推移 [負債の部 / 純資産の部]
バランスシート（B/S）の推移 [負債の部 / 純資産の部] （単位：百万円） 前期末比 2017/02 期末 2018/02 期末 2019/02 期末 2020/02 期末 2021/02 1Q末 （増減） 負債の部 流動負債 支払手形及び買掛金 110 – – – – – 短期借入金 805 1,042 3,275 3,086 4,366 +1,280 短期ノンリコースローン 611 – – – – – 1年内償還予定の社債 112 112 112 274 274 – 1年内返済予定の長期借入金 5,209 4,449 7,881 12,277 12,734 +457 1年内返済予定の長
Slide 58: 損益計算（P/L）の推移
損益計算（P/L）の推移 （単位：百万円） 2020/02 2021/02 通期予想 2017/02 2018/02 2019/02 2020/02 2021/02 1Q 前年同期比 進捗率 1Q （3M） （修正後） （12M） （12M） （12M） （12M） （3M） （増減） （下限値～上限値） （前年同期） 下限値～上限値 売上高 109,253 57,846 83,540 87,360 22,730 26,290 -3,560 – – – 売上原価 81,327 30,860 51,413 52,851 17,440 15,994 +1,446 – – – 売上総利益 27,92
Slide 59: キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [営業活動]
キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [営業活動] （単位：百万円） 2017/02（12M） 2018/02（12M） 2019/02（12M） 2020/02（12M） 2021/02 1Q（3M） 営業活動によるキ ャ ッシ ュ ・フ ロー 税金等調整前当期純利益 20,630 20,109 23,079 16,545 3,188 減価償却費 778 1,015 1,696 2,630 1,046 株式報酬費用 223 215 213 194 8 のれん償却額 141 111 254 174 27 賞与引当金の増減額（-は減少） 23 32 -3 2 172 貸倒引当金の増減額（-は減少）
Slide 60: キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [投資活動 / 財務活動]
キャッシュ・フロー（C/F）の推移 [投資活動 / 財務活動] （単位：百万円） 2017/02（12M） 2018/02（12M） 2019/02（12M） 2020/02（12M） 2021/02 1Q（3M） 投資活動によるキ ャ ッ シュ ・フ ロー 定期預金等の預入による支出 -6,100 -6 -118 -113 -2 定期預金等の払戻による収入 201 – 1,060 5,033 – 投資有価証券の取得による支出 -300 -140 -539 -2,361 -46 投資有価証券の売却による収入 6,136 – 32 111 – 投資有価証券の償還による収入 – – – – – 有
Slide 61: 長期VISION 「いちご 2030」
長期VISION 「いちご 2030」 “サステナブルインフラの「いちご」” © Ichigo Inc. All rights reserved. 61
Slide 62: 「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す
「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を目指す 従来の心築を軸とした事業モデルをさらに進化させ、既存事業の継続的な 成長に加え、持続性と安定性の高い新たな収益基盤を構築 サステナブル インフラ サステナブルとは、「持続可能な」という意味であり、 当社の事業は人々の暮らしに密接に関わっており、 人類最大の課題である「人間・社会・地球環境の 人々の生活を支える社会インフラおよび生活インフラ 持続可能な発展」を目指すうえで、重要な命題です でもあります いちごの心築は、現存不動産に新たな価値を創造し、 いちごは、入居するテナントや利用する人々の生活に 高効率で省資源の持続性の高い、サステナブル
Slide 63: 不動産を超え、「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応
不動産を超え、 「人・企業」を主役に、多様化するニーズに対応 多様化する 「建物」 を軸 「人・企業」 を主役 ニーズへの 育児 介護 住居 住む 対応 教育 シニアビジネス オフィス 働く 観光 医療 商業 買う・食べる 農業 エンターテインメント ホテル 泊まる 公共事業 太陽光発電 エネルギーを使う スポーツ その他 スタジアム スポーツする・観戦する カルチャー エネルギー © Ichigo Inc. All rights reserved. 63
Slide 64: 経営目標（KPI)
経営目標（KPI) 資本生産性の目標 ROE（自己資本利益率） 期間平均 15%以上（2020年2月期～2030年2月期） — 資本生産性の向上や安定収益基盤の創出により、将来のROEを向上 — 長期にわたるROE15%以上の収益構造の確立と、株主価値の根幹である 1株利益（EPS）の成長を図る 「JPX日経インデックス400」 11年間継続の組み入れ — 2030年8月期の定期入替時までの継続した組み入れ キャッシュ創出力の目標 エコノミック営業キャッシュフロー 11年間継続の当期純利益超過 — 当社の高いキャッシュフロー創出力は成長投資と株主還元の源泉であり、 その継続
Slide 65: 株主還元方針
株主還元方針 配当の成長率と透明性、安定化に注力した株主還元策 「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy） — 原則として「維持か増配」のみを明確な方針とし、「減配しない」ことにより 盤石な安定収益基盤が可能にする「安心安定配当」を実現 「DOE（株主資本配当率）3%以上」 — 株主資本を基準とすることで、期ごとの利益変動に左右されず 長期にわたり安定的な配当の成長を目指すことが可能 機動的な自社株買い （新規） DOE3%以上の政策により、 — 株主価値向上に資する最適資本構成を 安定的な配当成長を目指す 目指し、機動的な自社株買い
Slide 66: 長期VISION「いちご2030」の達成に向けた新規事業の創出
長期VISION「いちご2030」の達成に向けた新規事業の創出 © Ichigo Inc. All rights reserved. 66
Slide 67: 【不動産×スポーツ】Jリーグと組み、地域活性化を目指す
【不動産×スポーツ】 「トップパートナー」としてJリーグと組み、地域活性化を目指す 「企業の存在意義は社会貢献である」という考えのもと、Jリーグとともに地域 の振興を目指す Jリーグのスローガン いちごの経営理念 「Jリーグ100年構想 ～スポーツでもっと幸せな国へ。」 「日本を世界一豊かに。その未来へ心を尽くす一期一会のいちご」 ホームタウンの市民・行政・企業が三位一体となった支援体制を 事業活動を通じて社会的責任を果たすことが最大の目標 持ち、その街のコミュニティとして発展する「地域に根差したスポーツ 地域に密着した現場主義を徹底し、地域の皆様に安心、安全、 クラブ」を目指し、スポーツ振興
Slide 68: 【不動産×観光】博多ホテルズによるホテル運営事業
【不動産×観光】 博多ホテルズによるホテル運営事業 観光客数の伸びが期待できる九州・山口 地区におけるホテル運営を開始 2019年6月より3ホテルで事業開始 2020年9月13日以降は11ホテルを運営予定 いちごのレベニューマネジメントAIシステム 「PROPERA」を導入 AI導入の目的と活用領域を明確にし、 ホスピタリティ業界での生産性向上を実現 いちご保有以外のホテル運営、 アメリカ建築家協会賞をアメリカ国外で初受賞したデザインホテル 「ホテル・イル・パラッツォ」（福岡県福岡市） マスターリース等のノンアセットビジネスを 展開 育児 様々なニーズ 介護 への対応 教育
Slide 69: いちごアニメーション アニメと様々な業種業界の連動
【不動産×エンターテインメント×カルチャー×観光】 いちごアニメーション アニメと様々な業種業界の連動 押井守総監督、西村純二監督新作アニメ「ぶらどらぶ」を製作 既存事業とシナジーのある新規事業として「いちごアニメーション株式会社」を設立 床を“貸す”から、テナントとの連携で“活用する”新たな事業ノウハウの獲得、実施 様々な業種業界との連動により、いちごならではの横断的な役割を担う アニメ放映・配信等のみならず、保有権利に裏付けされたDVD・CD・グッズ 販売等による収益化 コンテンツを活用した不動産の活性化 アニメとエンターテインメント（音楽&ダンス）・グッズ販売
Slide 70: 仮想×現実のリアルワールドゲーム「TSUBASA+」への出資
【不動産×エンターテインメント×スポーツ×カルチャー×観光】 仮想×現実のリアルワールドゲーム「TSUBASA+」への出資 スマートフォンのGPS機能を活用した「TSUBASA+」 キャプテン翼×ワールドクラスの実在するトッププレイヤー 舞台は世界、実在する世界の公式スタジアムも登場 ゲーム特性 ユーザーは選手の獲得、育成、対戦により世界中と交流 リリースは2020年より欧州、アジア、南米・・・世界各国 売上連動によるロイヤリティを受領 いちごの 保有不動産の位置にバーチャルスタジアムを設定、 ビジネス ゲームイベント開催等により人々が集まる構図を形成 ※ ゲーム画面は開発中 （開発者 ： 株
Slide 71: お問合せ・免責事項
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