Tokyu REIT, Inc. · TSE:8957
Tokyu REIT — 第6期 Earnings Presentation
76 slides from Tokyu REIT's earnings presentation, Sep 14, 2006
Slide 1: 第6期（2006年7月期）決算説明資料 TOKYU REIT, Inc.
第6期（2006年7月期）決算説明資料 第6期（2006年7月期）決算説明資料 TOKYU TOKYU REIT, REIT, Inc. Inc. 8957 8957 http://www.tokyu-reit.co.jp/ http://www.tokyu-reit.co.jp/ 成長力 のある 地域 における 競争力のある2006年3月20日リニューアルオープン 2006年3月20日リニューアルオープン 物件 への 投資 0
Slide 2: 目次
目次 投資方針 本投資法人のガバナンス 決算報告 ポートフォリオ概要とリスク・リターン 投資主構成と投資口価格 Topics マーケットレビュー Appendix 1 2006年9月14日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものでありません。
Slide 3: 投資方針
TOKYU REIT RA st
Slide 4: 商品特性と投資方針
商品特性と投資方針 成長力のある地域における競争力のある物件への投資 １．目指す商品特性 ミディアムリスク・ミディアムリターンの特性を有するREITの中でも ミディアムリスク・ミディアムリターンの特性を有するREITの中でも ユニークなポジショニングを志向 ユニークなポジショニングを志向 （1） エクイティとしての魅力を有した利廻商品 高 高 運用によりリスクを低減させ 株式 株式 ・ＥＰＳの成長（利益の質の向上）と資産価値の向上を目指す リターンを高める努力を行う リターン （2） リスク・リターン特性 REITs REIT B ・将来の成長性が期待できる低リスク安定リターンのポートフォリオ
Slide 5: 運用姿勢
運用姿勢 １． 受託者責任の徹底 ・受託資産運用業の基本である「受託者責任」を全うし、更に付加価値を提供する運営姿勢 ２． 透明性と説明性の高いファンドストラクチャー ・ＩＲも含め開示を充実させ、かつ意思決定プロセスに独立第三者を加え、説明性に富んだ運営 ３． コラボレーション ・東急グループ各社との協働体制と沿線価値の向上による成長（循環再投資モデル） ４． ブランド戦略 ・ブランドライセンス契約に基づく「東急ブランド」を賃貸運営等に活用 ５． 充実した利益相反対策 ・コラボレーションを担保する自主ルールとそれを活かす運営 ６． 分散の効いたポートフォリオ ・主要な物件・テナントのダウンサイ
Slide 6: 東急グループ各社との協働体制と沿線価値の向上による成長
東急グループ各社との協働体制と沿線価値の向上による成長 TOKYU REIT投資資金の循環再投資モデル 投資 投資 投下資本 投下資本 東急グループ各社 資本市場 TOKYU REIT 投資対象地域 その他の投資等 への再投資 リターン リターン 不動産 不動産 東急線の輸送力増強工事 沿線地域のオフィス・商業・住宅等の開発 TOKYU REIT投資物件価値の TOKYU REIT投資対象地域の 維持・向上 付加価値向上 5 2006年9月14日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査
Slide 7: 本投資法人のガバナンス
TOKYU REIT ARRBEADUANTVA
Slide 8: 本投資法人のガバナンス ①
本投資法人のガバナンス 「 優れたガバナンスは競争力の源泉 」 ① １．導管性に配慮しつつグローバルに通用する「重め」のガバナンス設計 考え方 ： 投資法人執行役員の運営会社社長兼務のメリットを生かす一方で、制度の枠組の中で、投資法人役員会と監督役員の監視機能を 最大限に引き出す （１） 利害関係人取引 ＜コラボレーション強化と表裏一体の関係にある利害関係人取引に透明性、市場価格性をより確実に担保するルール＞ ・ 利益相反対策として監督役員のみによる事前承認や第三者オピニオンを積極的に活用 ・ 資産運用会社にも外部監視機能を充実（外部委員・会計監査人の設置） ・ 役員会決議事項の議題を開示 （
Slide 9: 本投資法人のガバナンス ②
本投資法人のガバナンス 「優れたガバナンスは競争力の源泉」 ② ３．役員報酬等 （１） 仕組 ・分配可能利益を１００％分配するため業績連動の賞与等は導入しておらず、固定報酬のみ。 業界の中でも高水準の報酬だが、責任と業務負担を勘案し上方改定を検討中。 ・インセンティブ関係では、投信法上、新株予約権に相当する権利はなく、また、第８２条６項により、ストックオプションの導入は難しい。 （２） 実績 氏 名 年間報酬 主たる職業 堀江正博 0万円 資産運用会社社長兼務 （ 金融庁長官から兼職の承認を得ている ） 柳澤義一 480万円 新創監査法人代表社員、 公認会計士、 税理士 近藤丸人 480万円
Slide 10: 東急リアル・エステート投資法人役員会付議・報告フロー
東急リアル・エステート投資法人役員会付議・報告フロー 監督役員 法律顧問 調査権発動 出席・審議・意見 必要に応じて 同席・意見 各委託先 報告請求 報告・協議 投信委託業者 出席・付議・報告・ 資産保管会社 審議・意見 投資法人 執行役員 一般事務受託者 報告 指図 資料作成補助 役員会 （機関運営・計算事務等） （口頭・文書） 一般事務受託者 同席 （証券代行） 投信委託業者 情報収集 指図 運営・ 協議 報告 議事録作成 その他 一般事務受託者 各委託先 一般事務受託者 各種報道・出版物 （機関運営） （機関運営） ＜委託先＞ 投信委託業者・・・・・東急リアル・エステート・インベストメン
Slide 11: 決算報告
TOKYU REIT RARS 10
Slide 12: 第6期決算のアウトルック
第6期決算のアウトルック 第６期実績 第5期実績 比較増減 第６期予想 比較増減 2006.7.31 2006.1.31 比率 2006.3.29 比率 （18 1日） （184日） (%) 時点 (%） １口当たり分配金 （円） 22,162 14,179 7,983 56.30 21,300 862 4.05 期中平均ＬＴＶ （％） 33.5 37.0 -3.5 -9.46 33.7 -0.2 -0.59 期末ＬＴＶ （％） 31.2 33.6 -2.4 -7.14 33.7 -3 -7.42 借入による取得余力 （百万円） 70,433 57,064 13,369 23.43 57,52
Slide 13: 利益（EPS）の質の向上
利益（EPS）の質の向上 LTVの低下とデュレーションの伸長（長期固定比率の向上）により、利益の質も着実に向上 期中平均LTV 60.0% 期中平均LTV 50.0% 56.4% 44.7% 40.0% 42.5% 37.0% 39.6% 33.5% 30.0% 期中平均ＬＴＶ=(有利子負債の期中平均残高+見合現金のない預り保証金敷金の期中平均残高)÷期末評価額（期中取得物件については、 その取得時鑑定評価額）の期中平均 分配金 期末借入金 デュレーション （円） （年） 25,000 3.68 4.0 22,162 22,500 分配金 デュレーション 3.5 3.27 20,000 2.9
Slide 14: 資産価値（含み損益通算後修正純資産）の向上
資産価値（含み損益通算後修正純資産）の向上 修正NAV倍率 1.3 1.23 1.21 1.2 1.20 1.21 1.2 1.1 1.13 1.1 1.06 修 正 NAV倍 率 1.0 修正ＮＡＶ倍率 = 期中平均投資口価格（終値） ÷ 含み損益反映後1口当たり修正純資産（期末） 純資産（円） 含み益比率 800,000 680,986 751,509 35.0% 599,513 578,697 578,697 30.0% 511,403 524,578 572,498 29.86% 600,000 511,403 548,310 548,310 501,688 25.0% 400,000
Slide 15: 外部成長の実績
外部成長 外部成長の実績（優良資産の着実な取得） 賃料水準景況感指数および空室率景況感指数（都心5区） 取得価格の合計 平均投資額 （億円） （億円） 40 賃料水準景況感指数 空室景況感感指数 38.4 3,500 120 31.2 30 （現在と3ヵ月後の比較）5区 （現在と3ヵ月後の比較）5区 取得価格合計 期末算定価額合計 平均投資額 21.1 32.4 あるべき資産規模 28.0 20 3,000 億円以上 15.4 15.1 12.5 3,000 16.5 100 10 8.3 100 11.9 8.8 9.3 6.7 0 93 94 0.0 -1.1 3.0 2,500 -1.3
Slide 16: 横浜山下町ビルの譲渡
横浜山下町ビル（バーニーズニューヨーク横浜店）の譲渡 1. 概要 ¾ 譲渡価格 ： 6,480百万円 ¾ 鑑定評価額（譲渡時） ： 5,670百万円 ¾ 帳簿価格（譲渡時） ： 4,810百万円 ¾ 譲渡益 ： 1,636百万円(その他売却費用反映後） ¾ 取得価額 ： 5,050百万円（2004年8月3日取得） ¾ 譲渡先 ： 横浜元町プロパティー特定目的会社 ¾ 日程 ： 2006年3月29日契約、2006年4月26日引渡 2. 背景 ¾ 市場賃料を上回る従前の賃料水準に対するテナントの減額ニーズ ¾ 将来のテナント代替性に対する懸念 ¾ 不動産売買市場の活況 3. アセットマネジャーとし
Slide 17: 湘南モールフィル（底地）の取得
湘南モールフィル（底地）の取得 1. 概要 ¾ 取得資産 ： 不動産（事業用定期借地権付土地 いわゆる底地）を信託する 信託受益権 ¾ 用途・テナント ： 商業施設（ショッピングセンター） ・大和ハウス工業株式会社 ¾ 所在地 ： 神奈川県藤沢市辻堂新町 ¾ 土地面積 ： 44,078.12㎡ （参考：店舗面積は34,474㎡） ¾ 取得価額 ： 6,810百万円 ¾ 鑑定評価額（取得時） ： 6,870百万円 ¾ 取得日 ： 2006年4月28日 ¾ 取得先 ： アルファ・キャピタル有限会社 （東急電鉄と東急不動産の意向により組成されたＳＰＣ） （第三者の仲介手数料などを含めたウェアハウジン
Slide 18: 内部成長
内部成長 ポートフォリオ全体の稼働率の推移 IPO時11物件NOI利廻り推移（固都税資産化効果差引後） 稼働率 上場時 （％） 102.0 6.3% 99.4 100.0 100.0 6.19% 6.1% 98.3 99.5 97.1 99.1 99.4 99.9 6.07% 98.0 97.5 98.0 6.05% 99.4 99.7 5.9% 95.3 95.8 5.89% 96.0 97.3 5.83% 5.7% 94.0 94.7 5.72% 92.8 5.5% 93.2 92.0 全体 商業 オフィス 90.0 2004/1 2004/7 2005/1 2005/7 2006/1 2
Slide 19: 第7期-第8期業績予想
第7期-第8期業績予想 第7期（2007年1月期）予想 予想EPS: 14,000円 （対前期▲8,162円） ¾ 当期純利益 ： 2,371百万円（対前期▲1,382百万円） 不動産等売却益（減） ▲1,636百万円 賃貸事業利益対前期（増） ＋102百万円 9 横浜山下町ビル売却に伴う利益（減） ▲25百万円 9 湘南モールフィル（底地）通期寄与（増） ＋83百万円 9 cocoti（ココチ）リニューアル費用（減） ＋59百万円 など 資産運用報酬（減） ＋210百万円 営業外費用（増） ▲ 48百万円 など 期中平均LTV: 31.3% 予想期末総資産LTV: 3
Slide 20: ポートフォリオ概要とリスク・リターン
TOKYU REIT R—-hKIAUAHMBEVADYa—y 19
Slide 21: 保有物件所在一覧
保有物件所在一覧 保有物件所在一覧 商業 東急鷺沼ビル TOKYU REIT （さぎ沼とうきゅう） レキシントン青山 表参道スクエア QFRONT （キューフロント） TOKYU REIT ビーコンヒルプラザ （イトーヨーカドー能見台店） 第2東急鷺沼ビル 渋谷宇田川町スクエア cocoti（ココチ） オフィス Ｄ 東京都心5区地域+ 東急沿線地域 89.8% 東急南平台町ビル 東急桜丘町ビル 東京日産台東ビル 世田谷ビジネススクエア 湘南モールフィル（底地） 東京メトロ13号線 （平成20年度開業予定） TOKYU REIT TOKYU REIT TOKYU REIT虎ノ門ビル 赤坂檜町ビル
Slide 22: ポートフォリオの概況（1）
ポートフォリオの概況（1） オフィス・商業比率 加重平均築年数（2006年7月31日現在） （年） （建物取得価格加重平均） 100% 13.5 13.1 32.7% 36.7% 13.0 12.8 80% 42.2% 41.3% 47.1% 50.4% 50.9% 12.6 60% 12.5 12.1 11.9 40% 12.0 67.3% 11.7 57.8% 63.3% 58.7% 52.9% 49.6% 49.1% 20% 11.5 0% 11.0 上場時 1期末 2期末 3期末 4期末 5期末 6期末 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 2003/9/10 2
Slide 23: ポートフォリオの概況（2）
ポートフォリオの概況（2） 減価償却累計額から資本的支出を差し引いたものは投資法人に留保される計算（=資金回収） 従って、貸借対照表計上額ベースのパフォーマンス評価が有用 第6期物件別NOI利廻り（取得価額ベース） 10.0% 8.00% 7.61% 7.58% 7.64% 7.40% 7.14% 7.97% 5.39% 6.78% 6.04% 5.65% 6.87% 6.36% 7.76% 8.0% 4.97% 5.57% 4.50% 7.60% 6.52% 6.29% 5.92% 5.66% 5.94% 6.02% 5.99% 5.46% 4.60% 7.25% 5.19% 3.77% 6
Slide 24: ポートフォリオの概況（3）
ポートフォリオの概況（3） 物件別含み損益と対簿価比率 含み損益 ＜含み損発生理由＞ 対簿価比率 （百万円） 29,270 cocoti ： 仲介手数料及びリニューアルコスト 8,000 80% 湘南モールフィル（底地） ： 仲介手数料と固定資産税の資産化 7,307 7,000 物件別含み損益 対簿価比率 70% 6,000 60% 5,040 5,000 44.4% 50% 湘南モールフィル（底地） 4,000 3,715 34.8% 40% 28.4% 3,000 25.1% 27.5% 26.3% 2,477 30% 23.1% 25.3% 2,118 20.8% 18.6% 20.6
Slide 25: リスクマネジメント（1）
リスクマネジメント（1） ポートフォリオPMLの推移 8.0% 首都圏への限定投資だが、ポートフォリオPMLは 6.1% 6%にとどまっている 5.7% 5.7% 5.9% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 4.0% 利益を全額分配するREITにとって、設備投資の 2.0% 資金原資は減価償却費に限られる。 そのため、長期修繕見積額と減価償却累計額 0.0% 上場時 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 とのバランスを重視 （11物件） （12物件） （13物件） （16物件） （17物件） （17物件） （16物件） ※ 第6期末に、湘南モールフィル（底地）は含ま
Slide 26: リスクマネジメント（2）
リスクマネジメント（2） 長期テナント比率（賃貸可能面積ベース） 個別物件投資額比率（第6期末17物件） 長期コミットメントの獲得は継続 物件増加により個別物件比率が低下 りそな・ cocoti マルハビル （ココチ） 14.6% 15.3% QFRONT 世田谷 （ｷｭｰﾌﾛﾝﾄ） ビジネススクエア 9.5% 長期テナント 14.0% ビーコンヒルプラザ 長期テナント 63.7% （ｲﾄｰﾖｰｶﾄﾞｰ能見台店） 57.5% 6.0% 上場時11物件 第6期末17物件 （平成15年4月末現在） （平成18年7月末現在） （注）賃料の改定がない長期契約の賃貸面積比率1.9％ グループ各社テナント
Slide 27: リスクイベントとコントロール
リスクイベントとコントロール 話題となったリスクイベントとソリューション 事象 当社・REITへの影響 当社のソリューション 行政処分 複数REITへの業務改善命令 ガバナンス態勢、内部監査態勢の整備 建築基準法等の 遵法状態にない場合の対策・開示 これまでのＤＤ基準・開示姿勢・事後ソリューションを維持 コンプライアンス問題 信託受益権の受託状況に対する規制当局の関心 （工作物について、法的治癒、物理的撤去の両面 不動産関連融資に対する規制当局の関心 から、遵法性を担保） アスベスト問題 保有物件に使用されているか ＤＤ事項として調査継続 ・りそな・マルハビル、東急鷺沼ビル、東急桜丘町ビル 追
Slide 28: デットストラクチャー（１）
デットストラクチャー（１） 借入金残高と長期固定比率 借 入残高 利率 （百万円） 区分 借 入先 返済期限 摘要 70,000 100.0% （ 億円） （ ％） ＊ 60,000 三菱東京UFJ銀行 50 0.69364 2006年9月25日 77.4% 77.4% 80.0% 69.3% 50,000 住友信託銀行 7 3 5 ,0 0 0 3 5 ,0 0 0 60.0% 7 40,000 中央三井信託銀行 無担保 58.3% 短 0.67364 3 5 ,0 0 0 54.3% 三菱東京UFJ銀行 7 2007年4月28日 無保証 30,000 4 1 ,0 0 0 4 1 ,0 0
Slide 29: デットストラクチャー（２）
デットストラクチャー（２） 借入金平均残存年数と平均金利 分配金水準と借入金長期固定比率 5.0 4.62＊ 1.6% 25,000 100.0% 4.45 22,162 3.94 1.25% 4.12 1.31% 77.4% 4.0 1.13% 3.68 20,000 69.3% 80.0% 1.07% 3.45 1.2% 3.27 14,230 77.4% ＊＊ 3.0 2.82 2.94 15,000 13,798 14,179 60.0% 1.07% 12,123＊ 13,045 0.71% 0.8% 2.09 10,000 54.3% 40.0% 2.0 58.3% 0.4% 5,0
Slide 30: 投資主構成と投資口価格
TOKYU REIT RASRRCRAO MS 29
Slide 31: 上位投資主一覧
上位投資主一覧 第4期末（2005年7月末） 第5期末（2006年1月末） 第6期末（2006年7月末） 氏名又は名称 保有口数（口） 保有比率（%） 氏名又は名称 保有口数（口） 保有比率（%） 氏名又は名称 保有口数（口） 保有比率（%） 1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社信託口 12,333 8.69 1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社信託口 16,549 9.77 1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社信託口 16,448 9.71 2 日本マスタ－トラスト信託銀行株式会社信託口 7,732 5.45 2 日興シティ信託銀行株式会社投信口 8,807 5.20
Slide 32: 投資主構成
投資主構成 各属性別持株比率 外国人保有比率と外人投資主数 (%) 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 (%) 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 （人) 70 18 120 金融機関 国内法人 外国人 個人 60 54.72 16 外国人持株比率 外国人投資主数 15.29 58.48 99 57.23 56.50 100 50 14 12.83 100 37.82 40 12.69 42.56 12 80 11.79 30 27.33 73 23.02 24.20 20.19 15.29 10 17.28 20 22.02 21.73 14.
Slide 33: TOKYU REIT投資口関係
TOKYU REIT投資口関係 TOKYU REIT公募価格と投資口価格 IPO新株上場日 2PO新株上場日 3PO新株上場日 2003/9/10 2004/8/3 2005/8/1 第6期終値平均 1,050,000 902,435 3回の増資において、いずれも公募価格を着実にクリア 950,000 850,000 第5期終値平均 766,520 第4期終値平均 726,082 第3期終値平均 750,000 690,705 3PO時公募価格 761,950 650,000 2PO時公募価格 東証REIT Indexに対するアウトパフォーム幅の 第1期終値平均 652,484 530,828
Slide 34: Topics
TOKYU REIT Topics 33
Slide 35: ２００６年６月２２日の報道について
２００６年６月２２日の報道について ・ ６月２２日の日本経済新聞朝刊４面に、「ＲＥＩＴ急成長の死角（下）」という記事での指摘 ３月２９日の「横浜山下町ビル」譲渡発表前に本投資法人の「投資口価格が急騰した」ことから、「何者かが」「インサイダ ー取引に走ったのでは」という「憶測」がある。 ・ 東京証券取引所 株価に不自然な動きが見られた場合、通常、発行会社に対して照会を行う。もちろん投資口価格についても同様。 本投資法人は、発表当時から今日に至るまで、同取引所から照会を受けた事実はない。 ・ 当時の市場動向 三大都市圏の商業地の地価が１５年ぶりに上昇した今般の公示地価が３月２３日に発表された。 記
Slide 36: 資産価値向上へ向けた地道な取り組み
資産価値向上へ向けた地道な取り組み １．長期修繕費用の定期的再取得によるキャペックスバランスの更新 ・ 物件取得時に長期修繕費用の見積額を第三者から取得し開示しているが、時間の経過とともに残存対象期間が短くなる。 ・ 取得後の修繕・資本的支出の実施実績を反映して、長期修繕費用の見積額が実態と乖離する可能性を課題として認識。 ・ 長期修繕費用の見積額を１５年の期間で取得しているが、取得後約３～５年経過後にレポートを再取得し、償却見積額の再計算を行う。 ・ 第５期において６物件、第６期において３物件の再取得を実施。期末算定価格の算定にも反映。 ２．「りそな・マルハビル」の管理組合設立 ・ 従前から
Slide 37: マーケットレビュー
TOKYU REIT YV—FyvkLEa— 36
Slide 38: 日本の景気動向
日本の景気動向 景気合成指数（2000年＝100） 120 110 105.4 2006.7月 100 90 景気合成指数：景気動向指数を構成する生産、雇用、消費等の各指標の変化率を 積み上げたもので、景気動向指数が景気の方向感を示すのに対し、景気変動の力 強さを示す指標。先行指数はこのうち、将来の動向を示す。 87.0 80 2000/01 2001/01 2002/01 2003/01 2004/01 2005/01 2006/01 着実な回復トレンドを継続する国内景気 データ出所：内閣府 ※ コメントは東急REIM 37 2006年9月14日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含ま
Slide 39: 景況感の地域格差
景況感の地域格差 47都道府県ごとの経済情勢 2004.7 調査 2006.7 調査 回復基調の中、 地域間格差が続く 比較値 ＋2段階 1 上方修正 ＋1段階 12 据置 ±0段階 31 －1段階 2 下方修正 －2段階 1 データ出所：財務省「全国財務局管内経済情勢報告概要」 ※ コメントと比較数値は東急REIM ・「地域経済の概況は地域差はみられるものの、全体として緩やかな回復が続いていると総括され、 各地域における景気回復の動きは着実なものとなっている」 （財務省「全国財務局管内経済情勢報告概要」2006年7月11日） ・「足元の景気は、ほとんどの地域で引き続き拡大あるいは回復方向の動
Slide 40: 東京の人口動態
東京の人口動態 東京都の人口動態 一都三県の人口動態（東京、千葉、埼玉、神奈川） 自然増・ 自然増・ 社会増（人） 増減数（人） 社会増（人） 増減数（人） 400,000 自然増・社会増（人） 増減数（人） 100,000 150,000 280,000 一都三県（自然増） 一都三県（社会増） 一都三県（増減数） 350,000 80,000 東京都（自然増） 東京都（社会増） 東京都（増減数） 100,000 230,000 60,000 300,000 40,000 180,000 250,000 50,000 20,000 200,000 130,000 0 d 0 150,000 -
Slide 41: オフィス賃貸市場の概況（1）
オフィス賃貸市場の概況（1） 都市別空室率比較 (%) 25 2005年6月 2006年6月 18.8 20 18.4 17.4 17.0 16.3 14.9 15 12.8 13.3 13.3 11.4 10.4 10.7 9.3 9.5 9.6 10 8.7 8.8 9.0 7.9 8.4 7.9 6.8 6.8 6.8 4.6 5.0 5.1 4.0 5 2.6 2.7 3.1 1.8 0 渋谷区 主要5区 東京23区 横浜市 大阪市 京都市 神戸市 名古屋市 札幌市 仙台市 金沢市 静岡市 広島市 岡山市 高松市 福岡市 空室率は総じて低下傾向にあるが、賃貸ビルオーナーが強気に転じると
Slide 42: オフィス賃貸市場の概況（2）
オフィス賃貸市場の概況（2） エリア別空室率と募集賃料 空室率 三大都市のプライムロケーションにおいては、空室率は低下傾向。一部では募集賃料の上昇が見られる 月坪平均 （％） 募集賃料（円） 10 月坪平均募集賃料 30,000 空室率 9 27,910 8.4 8 25,000 25,340 23,760 7 6.7 6.2 6.5 18,75019,130 5.8 5.8 6.0 6 18,690 5.8 20,000 5.3 5 4 15,000 12,970 3.4 3 2.9 2.6 11,98011,880 12,610 11,710 11,60010,85011,010 10,2
Slide 43: オフィス賃貸市場の概況（3）
オフィス賃貸市場の概況（3） 有効求人倍率(季節調整値） 2.0 1.94 愛知 1.68 1.69 東京 1.5 1.43 1.43 1.22 大阪 1.16 1.02 1.09 全国 0.93 1.0 0.83 0.85 0.88 福岡 0.76 0.77 0.80 0.97 0.66 0.77 0.63 0.83 0.70 0.77 0.62 北海道 0.60 0.60 0.60 0.67 0.5 0.54 0.48 0.51 0.54 0.58 0.47 0.49 0.48 0.49 0.46 0.49 0.46 0.45 0.41 0.0 2000年 7月 2001年 7月 2002
Slide 44: オフィス賃貸市場の概況（4）
オフィス賃貸市場の概況（4） 東京都の有効求人数・有効求職者数 （人） 400,000 335,273 350,000 307,622 300,000 262,410 259,542 261,242 234,114 228,258 250,000 200,000 202,946 227,666 219,510 200,069 176,978 186,168 150,000 149,909 100,000 有効求人数 有効求職者数 50,000 0 2000/6 2001/6 2002/6 2003/6 2004/6 2005/6 2006/6 データ出所；厚生労働省「職業安定業務統計」より東急
Slide 45: オフィス賃貸市場の概況（5）
オフィス賃貸市場の概況（5） 企業のオフィス移転動機(東京) 順位 20 00 年度 20 04 年度 2 00 6 年度 1 経費削減を目的としたオフィス再編 42.2% 経費削減を目的としたオフィスの再編 36.6% 人員増加によるスペース拡大 49.3% 2 社内組織の再編成 28.3% 人員増加によるスペース拡大 23.7% 経費削減を目的としたオフィスの再編 23.0% 3 新規採用によるスペース不足 28.3% より立地のよいビルに入居したい 23.1% 社内組織の再編成 20.3% 4 OA機器導入によるスペース不足 23.6% 1人当りのスペース拡大 22.3% 会議室・更衣室
Slide 46: オフィス賃貸市場の概況（6）
オフィス賃貸市場の概況（6） 物価指数(対前年同月比) (%) 4 3 企業物価指数 2 消費者物価指数 1 0 2006.6 -1 -2 -3 2000/01 2001/01 2002/01 2003/01 2004/01 2005/01 2006/01 データ出所：総務省・日本銀行 ※ コメントは東急REIM 先行する企業物価のプラス幅は拡大、消費者物価もプラスに 45 2006年9月14日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものであ
Slide 47: オフィス賃貸市場の概況（7）
(%) (%) 19 19 93 年 -40 -20 0 20 40 60 19 93年 -60 -40 -20 0 20 40 60 93 7 19 年 月 93 7 月 年 19 1 1 19 0 月 94 0月 94 年 19 年 19 1月 94 1月 94 19 年 年 4 19 4月 94 19 94年 月 19 年 94 7 年 月 94 7 月 年 19 1 10 95 0月 19 月 95 年 2006年9月14日作成 19 年 1月 95 1月 19 95 年 千代田区 19 年 4月 4 19 95 19 95年 月 年 95 7 19 7月 年 月 95 千代田区 年
Slide 48: 商業施設賃貸市場の概況
商業施設賃貸市場の概況 消費者態度指数(全国一般世帯 季節調整値) SC平均テナント賃料(キーテナント) 50 48.2 40,000 45.5 43.7 回復基調は継続 45.4 35,000 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 45 43.0 45.4 45.6 44.8 30,000 43.2 40.5 43.7 42.9 39.1 25,000 40 42.0 38.0 36.4 39.4 20,000 38.7 36.3 37.1 35.9 15,000 35 34.9 10,000 34.2 33.9 消費者態度指数 5,
Slide 49: 現物不動産売買市場の概況（1）
現物不動産売買市場の概況（1） 不動産透明度（2006年RETI）のスコア 不動産キャップレート、長期金利、イールドギャップの推移 透明度 2006年調査 2006年 2004年 透明度 イールドギャップはプラス幅を維持 国名 % レベル 順位 スコア スコア 増減 7.0 1 豪 1.15 1.19 変化なし 6.0 5.0 1 米 1.15 1.24 変化なし 4.2 4.0 3 ニュージーランド 1.20 1.19 変化なし 3.0 2.8 4 1.21 1.37 2.0 カナダ 変化なし イールド・ギャップ平均 1.5 1.0 5 1.25 1.24 (1996-2004) 2.1%
Slide 50: 現物不動産売買市場の概況（2）
現物不動産売買市場の概況（2） 業種別資金繰りDI 60 15 不動産業の資金繰りDIは引き続き改善 40 10 5 20 0 0 -5 -20 -10 -40 -15 -60 -20 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2003.3 2003.6 2003.9 2003.12 2004.3 2004.6 2004.9 2004.12 2005.3 2005.6 2005.9 2005.12 2006.3 2006.6 全産業 建設 不動産 全産業 建設 不動産 業種別貸出し態度DI 80 20 ゼロ金利解除や、不動産物
Slide 51: REIT市場の概況（1）
REIT市場の概況（1） TOPIX、東証REIT Indexのパフォーマンス 東証REIT Indexのパフォーマンス（東証 不動産Index=100） 2003/12/18 2004/7/1 2005/7/6 業績修正 2ndPO 発表 3rdPO 発表 2003/12/18 2004/7/1 2005/7/6 上場日 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 2006/1/31 業績修正 2ndPO 発表 3rdPO 発表 2003/9/10 2004/1/31 2004/7/31 2005/1/31 2005/7/31 2006/7/31 上場日 第1期末 第2期末
Slide 52: REIT市場の概況（2）
REIT市場の概況（2） ■リスクフリーとのスプレッド リスクフリーとのスプレッド 主要金利指標の推移 (%) 2006/7/31 時点 12.0 9.0 REIT配当利回り（注1） 10年国債の利回り 株価指数の配当利回り（注2） 国債利回り(日本） 国債利回り(米国) 長期プライムレート 短期プライムレート 8.0 豪州のLPTは 依然として 10.0 スプレッドが魅力的な 7.0 減価償却なし 6.47 5.84 63bps JREIT市場 8.0 6.0 4.68 4.98 -30bps 260bps 4.61 268 bps 5.0 3.87 6.0 4.0 283bps 3.0 4
Slide 53: Appendix
TOKYU REIT Appendix 52
Slide 54: 主要な経営指標
主要な経営指標 第6期 (2006年7月期) までの主要な経営指標 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 （ 2004 1 年 月期） （ 2004 7 年 月期） （ 2005 1 年 月期） （ 2005 7 年 月期） （ 2006 1 年 月期） （ 2006年7月期） 営業日数 日 (A) 226 182 184 181 184 181 期末物件数 件 12 13 16 17 17 17 不動産等の取得価額 百万円 103,560 110,160 133,360 148,060 157,860 159,620 不動産等の期中平均取得価額 百万円 (B) 82,738 109
Slide 55: 修正純資産計算表
修正純資産計算表 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 （ 2004年1月期） （ 2004年7月期） （ 2005年1月期） （ 2005年7月期） （ 2006年1月期） （ 2006年7月期） 発行済投資口数 （ A） 98,000 98,000 142,000 142,000 169,380 169,380 純資産（未処分利益を除く） 百万円 （ B） 50,117 50,117 77,860 77,860 98,019 98,019 1口当たり純資産（未処分利益を除く） 円 （ C） =（ B） /（ A） 511,403 511,403 548,310 548,310 5
Slide 56: 第6期損益計算書
第6期（2006年7月期）損益計算書 （単位：百万円） 第6期 第5期 比較増減 科 目 （H18年7月期） （H18年1月期） 備 考 金額 百分比(%) 金額 百分比(%) 金額 営業収益 (A) 7,875 100.0% 6,343 100.0% 1,532 不動産賃貸事業収益 (B) 6,239 79.2% 6,280 99.0% △41 賃貸事業収入 5,744 72.9% 5,746 90.6% △1 賃料収入（共益費収入含む） 5,232 66.4% 5,254 82.8% △22 山下町 △140M ＱＦＲＯＮＴ 11M ＳＢＳ 20M 湘南 89M 月極駐車場収入 124 1
Slide 57: 第6期貸借対照表
第6期（2006年7月期）貸借対照表 （単位：百万円） 第6期 第5期 科目 比較増減 ・現金及び預金 1,913 （H18年7月31日） （H18年1月31日） ・信託現金及び信託預金 11,262 資産合計 172,929 171,791 1,138 ・信託現金及び信託預金 △265 ・営業未収入金 138 ・前払費用 △20 ・前払費用 37 流動資産 13,357 13,641 △284 ・山下町売却 △4,810 固定資産 159,572 158,149 1,422 ・湘南取得 7,026 ・減価償却費 △940 負債合計 71,155 71,369 △213 ・固定資産除却損 △2
Slide 58: 第6期キャッシュフロー計算書
第6期（2006年7月期）キャッシュフロー計算書 （単位：百万円） 第6期 第5期 科 目 比較増減 （H18年7月期） （H18年1月期） Ⅰ営業活動によるキャッシュ・フロー 9,729 3,546 6,183 税引前当期純利益 3,754 2,402 1,352 減価償却費等 940 982 △41 有形固定資産の売却による減少額 4,810 － 4,810 その他 223 161 61 Ⅱ投資活動によるキャッシュ・フロー △7,204 △10,267 3,062 固定資産の取得による支出 △7,205 △10,267 3,061 預り敷金保証金の収入・支出 △391 399 △791 使
Slide 59: 第6期用途別物件別事業収支
第6期用途別物件別事業収支 （単位：千円） 商業 オフィス TOKY U TOKY U 湘南 TOKY U TOKYU レキ 東急 REIT 横浜 世田谷 東急 東急 TOKY U りそな・ REIT 第２東急 ﾋﾞｰｺﾝﾋﾙ cocoti モール 東京日産 REIT REIT 合計 ＱＦＲＯＮＴ シントン 鷺沼 渋谷 山下町 小計 ビジネス 南平台町 桜丘町 REIT マルハ 小計 表参道 鷺沼ビル ﾌﾟﾗｻﾞ (ココチ） フィル 台東ビル 赤坂檜町 虎ノ門 青山 ビル 宇田川町 ビル スクエア ビル ビル 蒲田ビル ビル ｽｸｴｱ （底地） ビル ビル ｽｸｴｱ 不動産賃貸事業収益 600
Slide 60: 第7期予想損益計算書
第7期（2007年1月期）予想損益計算書 （単位：百万円） 第7期予想 第6期実績 比較増減 科 目 金額 百分比(%) 金額 百分比(%) 金額 営業収益 (A) 6,244 100.0% 7,875 100.0% △1,631 不動産賃貸事業収益 (B) 6,244 100.0% 6,239 79.2% 5 賃貸事業収入 5,738 91.9% 5,744 72.9% △6 賃料収入（共益費収入含む） 5,225 83.7% 5,232 66.4% △7 月極駐車場収入 124 2.0% 124 1.6% △0 第7期予想の前提条件 その他賃料収入 387 6.2% 387 4.9% 0
Slide 61: 第7期予想貸借対照表
第7期（2007年1月期）予想貸借対照表 （単位：百万円） 科目 第7期予想 第6期実績 比較増減 資産合計 171,632 172,929 △1,297 流動資産 12,872 13,357 △485 固定資産 158,760 159,572 △812 負債合計 71,241 71,155 85 短期借入金 12,000 12,000 － 一年以内返済予定長期借入金 5,000 5,000 － 長期借入金 36,000 36,000 － 預り敷金保証金 15,785 15,785 － その他の負債 2,456 2,370 85 出資合計 100,391 101,773 △1,382 出資総額
Slide 62: ガバナンスストラクチャー
ガバナンスストラクチャー 東急REIM（資産運用会社） 株主総会 会計監査人 投資主総会 監査役 監査法人 あらた監査法人 (※) 平成18年7月14日の役員会にて、 監査役事務局 一時会計監査人として選任 役員会 執行役員：堀江 正博 監督役員：柳澤 義一 法律顧問 取締役会 近藤 丸人 森・濱田松本法律事務所 コンプライアンス・ インベストメント委員会 リスクマネジメント委員会 取締役会 代表取締役執行役員社長 機能: 経営戦略･業務執行に関する基本的重要事項の意思決定 （CEO） 開示委員会 構成メンバー：代表取締役社長、代表取締役副社長 スポンサーからの非常勤取締役（3名） コンプライ
Slide 63: 利益相反対応策
利益相反対応策 グループ各社との取引における自主ルール策定及び複階層チェックによる利益相反回避策 グループ各社との取引における自主ルール策定及び複階層チェックによる利益相反回避策 利益相反対策ルールの策定 グループ各社との取引に関する事前の自主ルール策定 物件の取得・売却 プロパティ・マネジメント 物件の賃貸 ¾ 取得価格≦鑑定評価額≦売却価格 ¾ フィーオピニオン取得 ¾ 市場水準での適正な条件設定 ¾ 鑑定評価額に対するセカンド・オピニオ ¾ パフォーマンスチェック ¾ 賃貸条件の積極的開示 ン取得 複階層チェック 資産運用会社レベル 投資法人レベル 第三者（監査法人）が手続の履行
Slide 64: 各種会議体運用状況
各種会議体運用状況 （単位：開催回数） 2006年 種別 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 合計 2月 3月 4月 5月 6月 7月 投資主総会 1 1 2 投資法人 役員会 22 16 11 16 10 2 3 2 1 2 2 87 取締役会 22 15 7 14 9 1 4 2 1 2 3 80 インベストメント委員会 24 9 7 14 12 0 3 2 1 1 5 78 資産運用会社 コンプライアンス・リスクマネジメント委員会 17 12 11 10 12 1 3 2 1 1 2 72 利害関係人取引手続履践状況の第三者による確認 5 6 2 2 0 0 1 0 0 0 0 16
Slide 65: 投資法人役員の報酬
投資法人役員の報酬 1. 考え方 （1）投資法人役員会の構成 執行役員1名 監督役員2名の合計3名 （2）うち執行役員は資産運用会社である東急REIMのCEOが兼務（金融庁の兼職承認済） （3）投資主への利益還元を最大化するため、また実務上投資法人役員は投資判断を行わないことから、投資法人役員への 報酬は、月額報酬のみで、現状では賞与は支払わない考えである。 （4）原則月2回の役員会開催頻度と業務量に鑑み、監督役員には1名あたり月額40万円（規約上限80万円）を支払っている。 なお、執行役員（規約上限100万円）は、資産運用会社CEO兼務であることから、無報酬である。 2. 投資法人役員受取報
Slide 66: グループ各社とのコラボレーションの実績
グループ各社とのコラボレーションの実績 パイプラインサポート パイプラインサポート 上場時 11物件中6物件： グループ各社により開発され拠出 上場時11物件中6物件： グループ各社により開発され拠出 上場時 11物件中2物件： グループ各社により拠出 上場時11物件中2物件： グループ各社により拠出 TOKYU TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア（第2期取得、66.0億円） REIT渋谷宇田川町スクエア（第2期取得、66.0億円） :: グループ各社の 1社から取得 グループ各社の1社から取得 ウェアハウジング機能の提供 ウェアハウジング機能の提
Slide 67: 外部成長への道筋
外部成長への道筋 物件取得・既存物件への追加設備投資 資産規模の拡大 ﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ･ｸｵﾘﾃｨの向上 分散によるリスク低減 ﾌｧﾝﾄﾞﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ施策による 内部成長 ﾘｽｸﾌﾟﾚﾐｱﾑの縮小 マーケット評価の向上 好循環 各種株価評価指標の向上 クレジットの向上 （現状における共通項：配当利回り） より低コストの より低コストの エクイティ資金調達の実現 デット資金調達の実現 トータル資本コストの低減 コスト面における物件取得競争力の上昇 さらなる優良物件取得機会の獲得・情報力強化 66 2006年9月14日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来
Slide 68: 外部成長 - 取得ハードルレートの変化
外部成長 - 取得ハードルレート（NOIベース）の変化 想定取得総額に対するパーセンテージでコストを表記している デット50 ＬＴＶ上限50％でコスト計算をした場合 取得価額 減価償却費負担は取得価額の1.20%と想定（実際は、物件により異なる） 100 エクイティ50 5.51% 減価償却費1.20 差異 3.86% 販管費1.04 ハードルレート ▲1.65% 減価償却費1.20 減価償却費 ▲0.0% デット0.96 販管費0.53 販管費 ▲0.51% デット0.65 デット ▲0.31% エ クイ ティ2.31 ハードルレートの エ クイ ティ1.48 低下 エクイティ
Slide 69: 内部成長への道筋
内部成長への道筋 実行施策 効果 ファンドへの影響 成果 スポンサー・コラボレーション（PM） ブランド戦略 キャッシュ・フローの増加 テナント満足度の向上 賃料増加 積極的なテナント・リレーションシップ 資 （賃料単価の上昇） 産 適切なマーケティングに伴う （稼働率の上昇） 新規テナントの誘致 運 テナント・リーシング能力 用 物件評価額の上昇（ の 管理運営コストの圧縮 最 費用の削減 修繕費の抑制（対見積り） 適 化 効率的な設備投資（資本的支出） 物件の競争力向上 CF以外の不動産周りの整備 （テナント誘致） 換価価値の上昇） （権利関係・契約関係の改善等） キャップ・ 賃料下落リス
Slide 70: 内部成長へのコミットメント
内部成長へのコミットメント １．景気回復期にはNCFの向上が期待でき、景気後退期にはディフェンシブなポートフォリオ構築 →成長力のある地域における競争力のある物件のみ投資 （足元の利廻りが高いからといって競争力の劣る物件への投資は行わない） ２．内部成長を引き出す資産運用会社における充実した運用体制 （１） 賃料交渉 （２） 資本的支出（設備投資） （３） リスクマネジメント （４） 人員配置 69 2006年9月14日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査であり、その内容の正確性及
Slide 71: 賃料改定実績表（第6期）
賃料改定実績表（第6期） 上昇 下落 現状維持 総数 7件 3件 0件 10件 新規 70.0% 30.0% 0.0% 100.0% 7件 2件 22件 31件 継続 22.6% 6.5% 71.0% 100.0% 14件 5件 22件 41件 合計 34.1% 12.2% 53.7% 100.0% 70 2006年9月14日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものでありません。
Slide 72: なぜオフィスと商業施設なのか？（1）
なぜオフィスと商業施設なのか？（1） TOKYU REITは、競争力ある物件への選別投資と、オフィスと商業施設との組合せにより 成長期待と安定性・金利変動抵抗力を備えるファンドとして設計 先行する金利リスクを = 収益面でもヘッジし、 + 都市型商業施設 デットファイナンス オフィス賃料・稼働率の 賃料・稼働率の における金利の 景気遅行性 景気一致性 長期固定化 だけに頼らない特性 ビルトイン・スタビライザー機能 71 2006年9月14日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、未監査
Slide 73: なぜオフィスと商業施設なのか？（2）
なぜオフィスと商業施設なのか？（2） 商業施設の オフィスのコモディティ性 スペシャリティ性 取得入替機会の拡大 取得・入替の ボリューム確保 + ボリュームは劣るが、 取得運営に差別化を = 取得運営における ノウハウ発揮 図れる東急のポジション ・AM会社やPM会社におけるノウハウ、スキル、 経験をもった人材の配置がこれらを可能にする 一方で、リスク･リターン特性が大きく異なり、オフィスや商業施設と組合わせても 有意とは考えられないホテルや賃貸住宅は、TOKYU REITには組み込まない 72 2006年9月14日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将
Slide 74: 資産運用会社が収受する運用報酬（1）
資産運用会社が収受する運用報酬 - 会計処理の違い（1） 東急REIT A社 取得報酬の仕組なし 取得報酬の仕組あり 取得報酬 資産計上 相当部分 全額 運用報酬 費用 運用報酬 計上 費用計上 それぞれの投資法人の損益計算書上、資産運用報酬として表記されているものは、上述の費用計上 部分。取得報酬は、資産の取得に係るコストとして仲介手数料などと同様に、会計ルール上、バランス シート（貸借対照表）に計上され、費用にならない。 73 2006年9月14日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関しては、
Slide 75: 資産運用会社が収受する運用報酬（2）
資産運用会社が収受する運用報酬 - 会計処理の違い（2） 各社は、取得報酬も含め運用報酬の内訳を別途開示をしており、開示姿勢には 問題ない 論点 1.そもそも取得報酬は、費用化されず、資産計上されるということが、あまり知られていない 2.仮に取得報酬が資産計上されずに、費用化された場合、取得報酬相当金額分は配当可能 利益が減少し、1口あたりの配当金は減少する 3.以上の事実を投資家が理解したうえで、現状の株価が形成されているか？ 74 2006年9月14日作成 本資料には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、これらの記述は将来の業績を保証するものではありません。また、本資料の内容に関して
Slide 76: 日本の潜在成長力とREIT経営者の社会的責任
日本の潜在成長力とREIT経営者の社会的責任 1. 不動産業的視点（生産財の最有効利用） （1）不動産管理運営の効率化 日本経済の潜在成長率（2006年3月20日現在） （単位：%） （2）社会ストックとしての優良不動産の維持 寄与度 潜在成長率 資本投入 労働投入 ＴＦＰ 1990 2.2 0.0 2.0 4.3 （3）現物不動産マーケットが機能するためのインフラ的役割の 91 2.1 -0.2 1.8 3.7 92 2.0 -0.4 1.4 3.0 一部を担う 93 1.8 -0.4 0.9 2.3 94 1.5 -0.3 0.5 1.8 95 1.4 -0.1 0.2 1.5 96 1.