Fibra Macquarie Mexico · BIVA:FIBRAMQ/12
Fibra Macquarie Mexico — Q2 2026 Earnings Presentation
45 slides from Fibra Macquarie Mexico's earnings presentation, Jul 23, 2026
Slide 1: FIBRA Macquarie México
FIBRA Macquarie México Información Suplementaria (BMV: FIBRAMQ) Segundo trimestre 2026 1
Slide 2: Información importante
Información importante Este documento ha sido preparado por Macquarie Asset Management y que no podemos predecir. Dada esta incertidumbre, Usted no debería Las oportunidades de crecimiento aquí descritas no son México, S.A. de C.V. (“MAM Mexico”), como administrador, actuando en confiar indebidament
Slide 3: Resumen Ejecutivo: 2T26 resultados financieros y operativos
Resumen Ejecutivo: 4 2T26 resultados financieros y operativos 1 Capital de crecimiento 9 2 Portafolio industrial 12 3 Portafolio comercial 16 4 Reportes financieros selectos 21 5 Perfil de deuda 29 6 Metodología de cálculo AFFO 33 7 Anexo 36 3
Slide 4: FIBRA Macquarie – Resumen
FIBRA Macquarie – Resumen Al 30 de junio de 2026 Enfoque estratégico Resumen financiero Métrica Monto • FIBRA Macquarie se enfoca en adquirir, arrendar y administrar portafolios de Capitalización de mercado CDP2 US$2.0 mil m / Ps. 35.5 mil m propiedades industriales y comerciales en México Activos t
Slide 5: Resumen ejecutivo
Resumen ejecutivo Métricas clave 2T26 US$6.80 Tasa de renta industrial NOI por certificado1 Ps. 1.3570 m2/mes (+1.5% T/T; +5.5% A/A) (+2.8% T/T; -5.7% A/A) Ocupación industrial CDP AFFO por certificado 92.5% (-209 pb T/T; -224 pb A/A) Ps. 0.6479 (-0.8% T/T; -12.9% A/A) Incremento en renta industrial
Slide 6: Métricas financieras clave 2T26
Métricas financieras clave 2T26 Ps. m5 Ps. m5 US$m5,6 US$m5,6 1 Portafolio consolidado 2T26 2T25 Variación (%) 2T26 2T25 Variación (%) Ingresos totales (inc. rentas lineales) 1,286.0 1,346.0 -4.5% 73.9 68.9 7.3% Ingresos totales (exc. rentas lineales) 1,298.4 1,353.3 -4.1% 74.6 69.2 7.7% 2 Ingreso O
Slide 7: Indicadores clave del portafolio 2T26
Indicadores clave del portafolio 2T26 Ocupación Tasa de retención1 (Fin del trimestre) (UDM por ABA) 100.0% 100.0% 90.0% 79.3% 98.0% 83.1% 80.9% 79.4% 76.4% 80.1% 76.2% 80.0% 77.8% 75.3% 76.4% 77.9% 95.5% 96.0% 94.8% 94.9% 94.6% 73.0% 95.4% 70.0% 94.0% 94.6% 94.7% 94.4% 92.5% 60.0% 94.1% 92.5% 92.0%
Slide 8: Resumen de tasas de renta
Resumen de tasas de renta Resumen de arrendamientos del portafolio industrial Considera arrendamientos que han estado vigentes por al menos 12 meses hasta el 2T26 Composición de RBA del Tasa de Renta Tasa de Renta Promedio Ponderado de Promedio Ponderado de Promedio Ponderado de portafolio por moned
Slide 9: Capital de crecimiento
FIBRA Macquarie MACQUARIE México O1 Capital de crecimiento
Slide 10: Proyectos de capital de crecimiento
Proyectos de capital de crecimiento ➢ El ABA operativa del portafolio incrementó en 385 mil pies cuadrados con la adición de TIJ031 Edificios en estabilización o construcción Edificios completados recientemente Tijuana (TIJ101) Tijuana (TIJ101) Monterrey (MTY044) Tijuana (TIJ002) Tipo: Nuevo desarro
Slide 11: Desarrollo y expansiones industriales
Desarrollo y expansiones industriales Rendimiento NOI Duración del # de ABA adicional Inversión Completado / Fecha esperada de Proyecto Ciudad contrato inicial Proyectos ('000 ft2) (USDe$ '000 s) Estimado1 Terminación esperada contribución a NOI (años) Expansiones (inicio a la fecha) Total 27 1,054
Slide 12: Portafolio industrial
2 02 Portafolio industrial 12
Slide 13: Portafolio industrial: Aspectos operativos relevantes
Portafolio industrial: Aspectos operativos relevantes Métricas financieras y operativas 1 2T26 1T26 Var (%) 2T26 vs 1T26 2T25 Var (%) 2T26 vs 2T25 Indicadores financieros selectos (Ps. m) Ingresos relacionados con las propiedades $1,060.2 $1,034.2 2.5% $1,133.9 (6.5%) Gastos relacionados con las pro
Slide 14: Presencia industrial de FIBRA Macquarie
Presencia industrial de FIBRA Macquarie Uso del espacio Perfil de expiraciones (% de renta base anualizada) (% de renta base anualizada) 35.6% Industrial Portafolio consolidado1 Otro 1% Comercial Otro 1% 19% 23.1% Distribución 20.5% 30% 13.1% Distribución 24% 4.2% 3.5% Manufactura Manufactura 69% 56
Slide 15: Arrendamiento industrial y panorama regional
Arrendamiento industrial y panorama regional Puntos clave de arrendamiento industrial 2T26 Actividad de arrendamiento industrial3 Transacciones Mercado ABA (ft2) Industria País de domicilio Plazo (ft2 en miles) Nuevos arrendamientos Renovaciones Expansiones/Desarrollos Renovación Queretaro 221,545 M
Slide 16: Portafolio comercial
FIBRA Macquarie MACQUARIE México O03 Portafolio comercial
Slide 17: Portafolio comercial: Aspectos operativos relevantes
Portafolio comercial: Aspectos operativos relevantes Métricas financieras y operativas Var (%) 2T26 Var (%) 2T26 Ps. millones.; excepto métricas operativas11 2T26 1T26 vs 1T26 2T25 vs 2T25 Indicadores financieros selectos Ingresos $225.8 $236.2 (4.4%) $212.1 6.5% Ingresos por Arrendamiento2 $172.1 $
Slide 18: Presencia comercial de FIBRA Macquarie
Presencia comercial de FIBRA Macquarie Puntos clave del portafolio comercial Perfil de expiraciones • Portafolio defensivo ubicado principalmente en los mercados más importantes de (% de renta base anualizada2) Anclas Total la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) 60.0% 50.7% • Todos lo
Slide 19: Arrendamiento comercial y panorama regional
Arrendamiento comercial y panorama regional Puntos clave de arrendamiento comercial en 2T26 Actividad de arrendamiento comercial3 Transacción Centro Comercial ABA (m2) Sector Cliente (m2 en miles) Nuevos arrendamientos Renovaciones Expansiones / Desarrollos / Adquisiciones Nuevo arrendamiento Multip
Slide 20: Panorama del segmento comercial
Panorama del segmento comercial Portafolio completamente propio Portafolio en Joint venture ● El portafolio está compuesto por 8 propiedades: ● El portafolio está compuesto por 9 propiedades: – 2 power centers – 6 community shopping centers – 3 urban infills – 2 urban infills – 1 community shopping
Slide 21: Estados financieros selectos
5 04 Estados financieros selectos 21
Slide 22: Estado de resultados consolidado IFRS por segmento
Estado de resultados consolidado IFRS por segmento Jun 30, 2026 Jun 30, 2025 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial3,4 Combinado Combinado Ingresos por arrendamiento - 961.
Slide 23: Estado de resultados consolidado IFRS por segmento (continuación)
Estado de resultados consolidado IFRS por segmento (continuación) Jun 30, 2026 Jun 30, 2025 Ps. millones salvo que se indique lo contrario Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial2,3 Combinado Combinado Honorarios de Admi
Slide 24: Utilidad neta según IFRS a NOI Ajustado por segmento
Utilidad neta según IFRS a NOI1 Ajustado por segmento Jun 30, 2026 Jun 30, 2025 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial5,6 Combinado Combinado Pérdida del periodo según los
Slide 25: FFO & AFFO Ajustado por segmento
FFO1 & AFFO2 Ajustado por segmento Jun 30, 2026 Jun 30, 2025 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial Combinado Combinado Ingreso neto operativo 0.0 891.2 102.4 993.6 48.8 27
Slide 26: Reconciliaciones de utilidad a FFO y AMEFIBRA FFO
Reconciliaciones de utilidad según los estados financieros intermedios a FFO y AMEFIBRA FFO Jun 30, 2026 Jun 30, 2025 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial4 Combinado Comb
Slide 27: Activos netos por segmento
Activos netos por segmento Jun 30, 2026 Jun 30, 2025 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial Combinado Combinado Activos circulantes Efectivo y equivalentes de efectivo 988.
Slide 28: Activos netos por segmento (continuación)
Activos netos por segmento (continuación) Jun 30, 2026 Jun 30, 2025 Completamente propio JV Proporcionalmente Proporcionalmente Ps. millones salvo que se indique lo contrario FIBRA Industrial Comercial Consolidado Comercial Industrial Combinado Combinado Pasivos no circulantes Cuentas por pagar - 59
Slide 29: Perfil de deuda
FIBRA Macquarie MACQUARIE México O05 Perfil de deuda
Slide 30: Panorama de la deuda
Panorama de la deuda Información general Índices clave de deuda2,4 Deuda total y deuda Índice de cobertura Índice de endeudamiento • Índice regulatorio de endeudamiento de 32.3%1 e índice de cobertura de servicio de la deuda neta a EBITDA5 de deuda6 inmobiliario Bruto7, neto regulatorio de 3.5x1 y r
Slide 31: Divulgaciones sobre la deuda
Divulgaciones sobre la deuda Deuda asociada a propiedades completamente propias Componente Balance Balance Tipo de interés Fecha de Fecha de Acreedores Moneda Tasa de interés anual Amortización2 Tipo de garantía ASG US$ m1 Ps. mm1 (Fijo/Variable) contratación vencimiento Varias compañías de seguros
Slide 32: Índices de endeudamiento regulatorio
Índices de endeudamiento regulatorio 2T26 Índice de endeudamiento Ps.’000 1 Financiamientos 21,237,405 Deuda bursátil - Activos totales 65,719,117 21,237,405 Índice de endeudamiento = = 32.3% (Máximo Regulatorio 50%) 65,719,117 Ps.’000 4 Índice de cobertura de servicio de deuda ( ICD t ) t=0 ∑ t=1 A
Slide 33: Metodología de cálculo de AFFO
7 06 Metodología de cálculo de AFFO 33
Slide 34: Metodología de cálculo de AFFO
Metodología de cálculo de AFFO Definiciones Partidas de NOI Definición Gastos de Reparación y Trabajos programados o no programados para reparar daños menores o desgaste normal como gastos make-ready. Típicamente de valor bajo con respecto del capex de mantenimiento. Mantenimiento (R&M) Partidas de
Slide 35: Metodología de cálculo de AFFO (continuación)
Metodología de cálculo de AFFO (continuación) Uso de efectivo trimestral actual vs metodología normalizada 2T26 2T25 Uso de efectivo por los tres meses terminados Var (%) Ps. m Ps. m Costos de financiamiento normalizados (3.3) (0.2) *NM Capex normalizado de mantenimiento (101.1) (57.0) 77.3% Mejoras
Slide 36: Anexo
FIBRA Macquarie MACQUARIE México O07 Anexo
Slide 37: Puente entre tasas de renta: Año con año
Puente entre tasas de renta: Año con año Industrial – Puente entre tasas de renta de 2T25 a 2T26 (US$/m2/mes) +0.08 6.80 +0.15 +0.07 (0.03) +0.04 +0.04 6.45 (0.4%) 0.0% 0.7% 1.3% 2.3% 1.1% 0.5% +5.5% 2T25 Incrementos Capex de Crecimiento Tipo de Cambio Nuevos Arrendamientos Salidas Extensión Contrac
Slide 38: Puentes de AFFO por certificado 2T26 (pesos)
Puentes de AFFO por certificado 2T26 (pesos) AFFO por certificado en Ps. de 1T26 a 2T26 +0.0423 (0.0188) +0.0045 (0.0423) 0.6529 (0.0014) +0.0107 0.6479 (2.9%) +6.5% +0.7% (6.5%) (0.2%) +1.6% 1T26 AFFO/CBFI Incremento en Ingresos Incremento en Gastos NOI - Capital de Crecimiento Incremento Neto en G
Slide 39: Portafolio consolidado: Desempeño mismas tiendas
Portafolio consolidado: Desempeño mismas tiendas1 Métricas financieras (Ps. m) 2T262 2T253 Var (%) 6M26 6M25 Var (%) Ingresos (inc. ALR) Ps. 1,255.7m Ps. 1,333.3m (5.8%) Ps. 2,495.0m Ps. 2,655.8m (6.1%) Ingreso Operativo Neto (inc. ALR) Ps. 1,050.1m Ps. 1,134.8m (7.5%) Ps. 2,100.0m Ps. 2,285.0m (8.1
Slide 40: Portafolio industrial: Desempeño mismas tiendas
Portafolio industrial: Desempeño mismas tiendas1 Métricas financieras (Ps. m) 2T262 2T253 Var (%) 6M26 6M25 Var (%) Ingresos (inc. ALR) Ps. 1,029.9m Ps. 1,121.2m (8.1%) Ps. 2,033.0m Ps. 2,224.8m (8.6%) Ingreso Operativo Neto (inc. ALR) Ps. 898.8m Ps. 990.3m (9.2%) Ps. 1,786.0m Ps. 1,988.0m (10.2%) M
Slide 41: Portafolio comercial: Desempeño mismas tiendas
Portafolio comercial: Desempeño mismas tiendas1 Métricas financieras (Ps. m) 2T262 2T253 Var (%) 6M26 6M25 Var (%) Ingresos (inc. ALR) Ps. 225.8m Ps. 212.1m 6.5% Ps. 461.9m Ps. 431.0m 7.2% Ingreso Operativo Neto (inc. ALR) Ps. 151.3m Ps. 144.5m 4.7% Ps. 314.0m Ps. 296.9m 5.7% Margen Operativo Neto (
Slide 42: Distribución de ABA por mercado
Distribución de ABA por mercado Portafolio diversificado Presencia en mercados clave ABA (m2 000's) Activos industriales en mercados manufactureros estratégicos y activos comerciales en Ciudad Región Industrial2 % Comercial3 % Total % áreas urbanas de alta densidad. Monterrey Norte 583 19.4% 35 8.2%
Slide 43: Distribución del portafolio por mercado
Distribución del portafolio por mercado Industrial Número Total de Número Total de ABA ABA Promedio Mensual por m2 Ciudad Propiedades Arrendatarios Ocupación (000’s ft2) (000’s m2) % ABA Industrial Arrendado (US$)1 Monterrey 41 44 92.5% 6,275.9 583.1 19.4% 6.75 Ciudad Juárez 36 36 91.9% 4,877.9 453.
Slide 44: Definiciones
Definiciones • ADTV, por sus siglas en inglés, Volumen Bursátil Promedio Diario significa el volumen promedio de transacciones diarias en la Bolsa Mexicana de Valores por un periodo • Ajuste lineal de ingresos por arrendamiento es un requerimiento bajo NIIF de reconocer un ajuste no monetario repres
Slide 45: Información importante adicional
Información importante adicional • Ocupación es el ABA total rentada bajo un contrato vinculante como porcentaje del ABA total. No se incluye el área para la cual solo existe una carta de intención no vinculante. El porcentaje de ocupación se calcula como el total del área rentada dividida por el AB
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