Mishorim Real Estate Investments Ltd · TASE:MSHR

Mishorim Real Estate Investments — Investor Presentation (October 2025)

31 slides from Mishorim Real Estate Investments's investor presentation, October 2025

1. Slide 1: מצגת שוק הון ליום 30 ביוני 2025

   ‫מצגת שוק הון ליום ‪ 30‬ביוני | ‪2025‬‬ ‫למעבר למצגת מונגשת לחץ כאן‬ ‫‪1‬‬

2. Slide 2: צופה פני עתיד

   ‫צופה פני עתיד‬ ‫מצגת זו הוכנה על ידי מישורים השקעות נדל"ן בע"מ )"החברה"( והיא מיועדת למשקיעים בלבד ואינה מהווה הצעה לרכישה או מכירה של ניירות ערך של‬ ‫החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור‪ ,‬והיא מיועדת למסירת מידע בלבד ‪ .‬המידע המוצג אינו מהווה בסיס לקבלת החלטת השקעה‪ ,‬המלצה או חוות דעת‬ ‫ואינו מהוו

3. Slide 3: כרטיס ביקור

   ‫כרטיס ביקור‬ ‫תזרים ה ‪ AFFO -‬השנתי של‬ ‫‪ NOI‬שנתי חזוי של‬ ‫תיק נכסים מניבים‬ ‫שווי‬ ‫ההון העצמי‬ ‫החברה בישראל וארה"ב‬ ‫החברה בישראל‬ ‫בישראל וארה"ב‬ ‫שוק‬ ‫המיוחס‬ ‫לשנת ‪2 2025‬‬ ‫וארה" ב לשנת ‪2025‬‬ ‫בשווי כולל של‬ ‫לבעלים‬ ‫‪3‬‬ ‫‪38‬‬ ‫מיליון ‪₪‬‬ ‫‪109‬‬ ‫‪2‬‬ ‫מיליון ‪₪‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1.4‬‬

4. Slide 4: ניסיון ניהולי מצטבר של עשרות שנים

   ‫ניסיון ניהולי מצטבר של עשרות שנים‬ ‫לירן קוטס‪ ,‬רו"ח ומשפטן‬ ‫אלון וקסמן‪ ,‬כלכלן ושמאי‬ ‫אמיר תמרי‪ ,‬עו"ד‬ ‫סמנכ"ל כספים‪ ,‬מישורים‬ ‫מקרקעין מנכ"ל מישורים‬ ‫יו"ר מישורים‬ ‫ללירן ‪ 20‬שנות ניסיון בתפקידים‬ ‫לאלון ‪ 25‬שנות ניסיון מצטבר בתחום‬ ‫מנכ"ל‪ ,‬דירקטור ויו"ר של מגוון‬ ‫פיננסיים בכירים בח

5. Slide 5: צמיחה עקבית לאורך שנים

   ‫צמיחה עקבית לאורך שנים‬ ‫נכסי נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב ‪,‬ללא סקייליין )במיליוני ש"ח(‬ ‫‪1,380‬‬ ‫‪1,359‬‬ ‫‪1,414‬‬ ‫‪1,346‬‬ ‫‪1500‬‬ ‫‪1,065‬‬ ‫‪1,047‬‬ ‫‪1,093‬‬ ‫‪753‬‬ ‫‪794‬‬ ‫‪862‬‬ ‫‪1000‬‬ ‫‪831‬‬ ‫‪644‬‬ ‫‪604‬‬ ‫‪664‬‬ ‫‪500‬‬ ‫‪627‬‬ ‫‪421‬‬ ‫‪443‬‬ ‫‪429‬‬ ‫‪565‬‬ ‫‪552‬‬ ‫‪515‬‬ ‫אר

6. Slide 6: צמיחה עקבית לאורך שנים - NOI

   ‫צמיחה עקבית לאורך שנים‬ ‫‪ – NOI‬רווחי נכסי נדל"ן מניב בישראל ובארה"ב ‪,‬ללא סקייליין )במיליוני ש"ח(‬ ‫‪123‬‬ ‫גרמניה‬ ‫‪109‬‬ ‫ארה"ב‬ ‫‪105‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪98‬‬ ‫‪4‬‬ ‫ישראל‬ ‫‪79‬‬ ‫‪74‬‬ ‫‪69‬‬ ‫‪74‬‬ ‫‪74‬‬ ‫‪76‬‬ ‫‪67‬‬ ‫‪49‬‬ ‫‪48‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪33‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪26‬‬ ‫‪2020‬‬

7. Slide 7: התפתחות ה-NOI במיליוני ש"ח

   ‫התפתחות ה ‪ NOI -‬במיליוני ש"ח‬ ‫סולו מורחב ‪NOI‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪105‬‬ ‫‪109‬‬ ‫‪98‬‬ ‫‪74‬‬ ‫‪79‬‬ ‫‪49‬‬ ‫‪24‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪22‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪19‬‬ ‫‪19‬‬ ‫מספר נכסים‬ ‫ישראל ‪NOI‬‬ ‫ארה"ב ‪NOI‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪2020‬‬ ‫‪2021‬‬ ‫‪2022‬‬ ‫‪2023‬‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪*202

8. Slide 8: NOI לתקופה שנסתיימה ב-30 ביוני 2025

   ‫‪ NOI‬לתקופה שנסתיימה ב‪ 30 -‬ביוני ‪2025‬‬ ‫במיליוני ש"ח‬ ‫עלייה ב‪ NOI-‬נכסים זהים ישראל‪:‬‬ ‫עלייה ב‪ NOI-‬נכסים זהים ארה"ב‪:‬‬ ‫עלייה ב‪ NOI-‬סולו מורחב‪:‬‬ ‫עלייה של‬ ‫עלייה של‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪54‬‬ ‫‪12%‬‬ ‫‪105‬‬ ‫עלייה של‬ ‫‪38‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪49‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪34‬‬ ‫‪1-6/2024‬‬ ‫‪1-6/2025‬

9. Slide 9: פילוח לפי סקטור ליום 30 ביוני 2025

   ‫פילוח לפי סקטור ליום ‪ 30‬ביוני ‪2025‬‬ ‫שווי נדל"ן לפי סקטור‬ ‫מרכזים מסחריים ארה"ב‬ ‫סה"כ‬ ‫מלונאות‬ ‫נדל"ן מניב‬ ‫מרכזים‬ ‫בקנדה‬ ‫בישראל‬ ‫מסחריים‬ ‫‪43%‬‬ ‫ובארה"ב‬ ‫בארה"ב‬ ‫שווי נדל"ן‬ ‫‪1,960‬‬ ‫‪614‬‬ ‫‪515‬‬ ‫‪831‬‬ ‫)במיליוני ‪(₪‬‬ ‫‪26%‬‬ ‫‪31%‬‬ ‫‪57‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪38‬‬ ‫‪NOI‬‬ ‫)במי

10. Slide 10: Mishorim

    MiSHORIM MiSHORIMs = mt = —

11. Slide 11: מישורים ארה"ב

    ‫מישורים ארה"ב‬ ‫ נכסים המרוכזים בדרום מזרח המדינה‬12 ‫פורטפוליו של‬ VIRGINIA Richmond | Lynnhaven NORTH CAROLINA Battle Bridge | Oak creek | Raleigh TEXAS Willowbrook FLORIDA Tampa | Horizon | Holiday | Tallahassee 11

12. Slide 12: ריכוז נתונים פורטפוליו נכסים - ארה"ב

    ‫ריכוז נתונים פורטפוליו נכסים‬ ‫כל הנתונים באלפי דולר ארה"ב ל‪ 30.06.2025 -‬ומתייחסים ל‪ 100%-‬מהנכס‪:‬‬ ‫‪LTV‬‬ ‫‪ NOI‬מתואם שנתי‬ ‫‪ NOI‬ברכישה‬ ‫שווי הוגן‬ ‫‪ %‬תפוסה‬ ‫שטח להשכרה‬ ‫מס' נכסים‬ ‫מיקום הנכס‬ ‫במ"ר‬ ‫‪46%‬‬ ‫‪19,005‬‬ ‫‪12,132‬‬ ‫‪234,600‬‬ ‫‪98%‬‬ ‫‪127,582‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪Florida‬‬ ‫‪52

13. Slide 13: מישורים ארה"ב - The Grove, Willowbrook Plaza

    ‫מישורים ארה"ב‬ ‫פורטפוליו של ‪ 12‬נכסים‪ ,‬המרוכזים בדרום מזרח המדינה‬ ‫‪WILLOWBROOK PLAZA‬‬ ‫‪THE GROVE‬‬ ‫יוסטון‪ ,‬טקסס‬ ‫טמפה‪ ,‬פלורידה‬ ‫חלק החברה‬ ‫חלק החברה‬ ‫‪65%‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫שטח להשכרה ‪ 35,754‬מ"ר‬ ‫שטח להשכרה ‪ 46,132‬מ"ר‬ ‫שווי הוגן ‪ 62.8‬מיליון דולר‬ ‫שווי הוגן ‪ 109.2‬מיליון דולר‬ ‫ה

14. Slide 14: מישורים ארה"ב - Wakefield Commons, Governors Marketplace

    ‫מישורים ארה"ב‬ ‫פורטפוליו של ‪ 12‬נכסים‪ ,‬המרוכזים בדרום מזרח המדינה‬ ‫‪Governors Marketplace TALLAHAASSE‬‬ ‫‪WAKEFIELD COMMONS‬‬ ‫פלורידה‬ ‫ראלי‪ ,‬צפון קרוליינה‬ ‫חלק החברה‬ ‫חלק החברה‬ ‫‪59%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫שטח להשכרה ‪ 22,756‬מ"ר‬ ‫שטח להשכרה ‪ 15,234‬מ"ר‬ ‫שווי הוגן ‪ 39.6‬מיליון דולר‬ ‫שווי הוגן

15. Slide 15: Mishorim

    M:SHORIM yp @iUh

16. Slide 16: ריכוז נתונים פורטפוליו נכסים - ישראל

    ‫ריכוז נתונים פורטפוליו נכסים‬ ‫כל הנתונים באלפי ש"ח ל‪ 30.06.2025 -‬ומתייחסים ל‪ 100%-‬מהנכס‪:‬‬ ‫שטח להשכרה‬ ‫‪LTV‬‬ ‫‪ NOI‬מתואם שנתי‬ ‫‪ NOI‬ברכישה‬ ‫שווי הוגן‬ ‫תפוסה‬ ‫שנת רכישה‬ ‫מיקום הנכס‬ ‫במ"ר‬ ‫‪54%‬‬ ‫‪12,084‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪194,600‬‬ ‫‪90%‬‬ ‫‪14,799‬‬ ‫‪2017‬‬ ‫חיפה‬ ‫‪54%‬‬ ‫‪2,532‬‬ ‫‪-‬‬

17. Slide 17: נכסים מניבים - בנימינה, ראש העין

    ‫נכסים מניבים‬ ‫בנימינה – נמכר במהלך הרבעון השני לשנת ‪2025‬‬ ‫ראש העין‬ ‫שטח להשכרה ‪ 3,217‬מ"ר‬ ‫שטח להשכרה ‪ 6,415‬מ"ר‬ ‫שווי הוגן ‪ 38.4‬מיליון ‪₪‬‬ ‫שווי הוגן ‪ 44.3‬מיליון ‪₪‬‬ ‫הכנסות ‪ 3‬מיליון ‪₪‬‬ ‫הכנסות ‪ 3.7‬מיליון ‪₪‬‬ ‫תשואת ‪6.9% NOI‬‬ ‫תשואת ‪7.3% NOI‬‬ ‫* תמצית נכסים נבחרים‬ ‫‪17‬‬

18. Slide 18: נכסים מניבים - פארק המדע רחובות, כפר סבא

    ‫נכסים מניבים‬ ‫פארק המדע רחובות‬ ‫כפר סבא‬ ‫שטח להשכרה ‪ 4,634‬מ"ר‬ ‫שטח להשכרה ‪ 3,411‬מ"ר‬ ‫שווי הוגן ‪ 60.9‬מיליון ‪₪‬‬ ‫שווי הוגן ‪ 32.1‬מיליון ‪₪‬‬ ‫הכנסות ‪ 4.7‬מיליון ‪₪‬‬ ‫הכנסות ‪ 2.2‬מיליון ‪₪‬‬ ‫תשואת ‪7.2% NOI‬‬ ‫תשואת ‪5.5% NOI‬‬ ‫* תמצית נכסים נבחרים‬ ‫‪18‬‬

19. Slide 19: פיתוח עסקי והשבחות בישראל - שער פלמר בחיפה

    ‫פיתוח עסקי‬ ‫והשבחות בישראל‬ ‫פרויקט שער פלמר בחיפה‬ ‫זכויות בייעוד מגורים של כ‪20 -‬‬ ‫•‬ ‫אלף מ"ר כתוספת על גג הנכס‪.‬‬ ‫סה"כ דירות – כ‪.250-‬‬ ‫•‬ ‫סטטוס הפרויקט ‪ -‬תב"ע בשלבי‬ ‫•‬ ‫הכנה‪ ,‬בטיפול ועדה מחוזית‪.‬‬ ‫‪19‬‬

20. Slide 20: פיתוח עסקי והשבחות בישראל - מגדלי רחוב הרכבת

    ‫פיתוח עסקי‬ ‫והשבחות בישראל‬ ‫פרויקט מגדלי רחוב הרכבת‪ ,‬ת"א‬ ‫פרויקט עירוב שימושים במרכז תל‬ ‫•‬ ‫אביב של‬ ‫כ‪ 15.5 -‬אלף מ"ר הכוללים מגורים‬ ‫להשכרה‪ ,‬תעסוקה ומסחר‪.‬‬ ‫סטטוס הפרויקט ‪ -‬שלבי אישור סופיים‬ ‫•‬ ‫לתב"ע‪.‬‬ ‫חלק החברה כ‪) 33% -‬בשרשור(‪.‬‬ ‫•‬ ‫‪20‬‬

21. Slide 21: הרחבת הפעילות לגרמניה

    ‫הרחבת הפעילות לגרמניה‬ ‫‪21‬‬

22. Slide 22: מדוע מישורים בוחרת להיכנס לשוק הגרמני כעת?

    ‫מדוע מישורים בוחרת להיכנס לשוק הגרמני כעת?‬ ‫מרווח תשואה‪-‬מימון אטרקטיבי ‪ -‬סביבת ריבית אטרקטיבית נמוכה‪ ,‬המאפשרת יצירת מרווח נאות בין תשואת הרכישה לעלות המימון‪.‬‬ ‫•‬ ‫ריבית בנקאית מהנוחות באירופה ואפשרות מינוף של ‪ 70%-60%‬ברכישת נכסים‪.‬‬ ‫•‬ ‫לאור ירידות מחיר בשנים ‪ -24-22‬בשוק הגרמני‪ ,‬נ

23. Slide 23: הנכס OBI

    ‫הנכס ‪OBI‬‬ ‫שטח‬ ‫המוכר‬ ‫שוכרים‬ ‫מיקום‬ ‫‪ :OBI‬כ‪ 21,171-‬מ"ר‬ ‫קרן הנדרשת למכור את הנכס על מנת להחזיר‬ ‫‪Multipolster ,OBI‬‬ ‫ברלין‪ :‬כ‪ 3.8-‬מיליון תושבים‬ ‫‪ :Multipolster‬כ‪ 2,914-‬מ"ר‬ ‫כסף למשקיעיה לאחר שמקסמה את ההחזקה‬ ‫תפוסה‪100% :‬‬ ‫שטגליץ‪ -‬צלנדורף‪:‬‬ ‫סה"כ‪ :‬כ‪ 24,085-‬מ"ר‬ ‫בנ

24. Slide 24: רשת חנויות OBI

    ‫רשת חנויות ‪OBI‬‬ ‫הכנסות של ‪ 8.2‬מיליארד יורו‬ ‫‪340‬‬ ‫מעל ‪40,000‬‬ ‫בשנת ‪2023‬‬ ‫חנויות‬ ‫עובדים‬ ‫בגרמניה‬ ‫‪640‬‬ ‫‪ 250‬מיליון‬ ‫חנויות‬ ‫מבקרים בחנויות בכל שנה‬ ‫באירופה‬ ‫‪24‬‬

25. Slide 25: Mishorim Investments

    MiSHORIM INVESTMENTS M:SHORIM

26. Slide 26: 2 מלונות

    ‫‪ 2‬מלונות‬ ‫‪).‬בעלות ‪Hyatt Regency, Autograph ( 50%‬‬ ‫‪2‬‬ ‫מלונות ‪Courtyard‬‬ ‫‪1,040‬‬ ‫חדרי מלון‬ ‫‪166M‬‬ ‫)באלפי דולר קנדי(‬ ‫הון‬ ‫‪385M‬‬ ‫)באלפי דולר קנדי(‬ ‫סך נכסים‬ ‫‪43%‬‬ ‫הון למאזן‬ ‫‪26‬‬

27. Slide 27: Mishorim Investments

    MiSHORIM INVESTMENTS | | MiSHORIM_

28. Slide 28: מדד EPRA NAV - שווי נכסי נקי

    ‫)במיליוני ‪(₪‬‬ ‫מדד ‪ EPRA NAV‬שווי נכסי נקי‬ ‫‪577‬‬ ‫הון עצמי המיוחס לבעלי מניות החברה‬ ‫‪141‬‬ ‫בתוספת עתודה למס‪ ,‬נטו בגין נדל"ן להשקעה *‬ ‫‪3‬‬ ‫חלק החברה בהפרשה למסים שוטפים‬ ‫‪721‬‬ ‫סה"כ ‪NAV EPRA‬‬ ‫‪34,801,464‬‬ ‫מספר מניות‬ ‫‪20.7‬‬ ‫‪ NAV EPRA‬למניה בש"ח‬ ‫‪7.0‬‬ ‫מחיר מניה בבורסה ליו

29. Slide 29: נזילות וגמישות פיננסית ליום 30 ביוני 2025

    ‫נזילות וגמישות פיננסית ליום ‪ 30‬ביוני ‪) 2025‬סולו מורחב(‬ ‫דירוג מדרוג‬ ‫יתרת מזומן‬ ‫יחס חוב פיננסי ל‪ CAP-‬נטו‬ ‫ופיקדונות‬ ‫‪54%‬‬ ‫‪ Baa1.il‬יציב‬ ‫‪255‬‬ ‫לחברה אחזקה של כ‪185-‬‬ ‫דירוג אג"ח ח‬ ‫מיליון ש"ח בהון העצמי‬ ‫מיליון ‪₪‬‬ ‫)‪ (52.75%‬של סקייליין‬ ‫‪ Baa1.il‬יציב‬ ‫)שווי שוק של כ‪115

30. Slide 30: חוב פיננסי - עומס פירעונות אגרות חוב סולו

    ‫)מיליוני ש"ח(‬ ‫חוב פיננסי ‪ -‬עומס פירעונות אגרות חוב סולו‬ ‫התפלגות החוב‬ ‫‪120‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪11‬‬ ‫אגח ט'‬ ‫‪14‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪246‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪41‬‬ ‫‪102‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪27‬‬ ‫‪94‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪81‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪40‬‬ ‫אגח י'‬ ‫‪48‬‬ ‫‪48‬‬ ‫‪45‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪0‬‬ ‫אגח ח'‬ ‫‪2025‬‬ ‫

31. Slide 31: Mishorim Investments

    MiSHORIM — INVESTMENTS

Mishorim Real Estate Investments — Investor Presentation (October 2025) on 6ix